RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2012

HOLLAND IMMO GROUP XII/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2012

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARVERSLAG Jaarverslag

3

JAARREKENING Balans per 31 december 2012 Winst-en-verliesrekening over 2012 Kasstroomoverzicht over 2012 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2012

21 23 24 26

OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2012 Zeggenschapsrechten Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

47 47 47 48

Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven

JAARVERSLAG Algemeen Het jaar 2012 was, economisch gezien, een zwaar jaar. Het consumentenvertrouwen daalde tot een historisch dieptepunt, bedrijven investeerden minder en de woningmarkt bleef in mineur. De economische ontwikkelingen werkten door op de arbeidsmarkt. Voor het eerst sinds 1996 zijn meer dan een half miljoen mensen werkloos (6,4% van de beroepsbevolking), waarbij zowel jongeren als ouderen worden geraakt. De koopkracht daalde voor het derde jaar op rij1. De Nederlandse economie kromp in het vierde kwartaal 2012 met 0,9% ten opzichte van het vierde kwartaal 20112. De gemiddelde inflatie in 2012 is uitgekomen op 2,5%. Dat is hoger dan de 2,3% in 2011. De belangrijkste oorzaak van de stijging is dat de huren van woningen forser stegen dan in 2011 3. Vooruitzichten voor 2013 De economie ontwikkelt zich in 2013 slechter ten opzichte van de raming van afgelopen halfjaar voorspeld door het Centraal Planbureau 4. In de tweede helft van volgend jaar kan de economie weer geleidelijk aantrekken. Niettemin zal de groei volgens de DNB in haar halfjaarrapportage ook in 2013 nog negatief zijn, te weten –0,6%. Daarmee komt de economische groei in beide jaren lager uit dan een half jaar geleden werd voorzien, voor een groot deel door de wederom tegenvallende ontwikkeling van de internationale economie. Daarnaast blijven gezinnen en bedrijven zeer terughoudend met hun bestedingen5.

De Nederlandse woningmarkt 2012 Algemeen De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In 2012 zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald. Gemiddeld wordt een woning nu voor 6,7% minder verkocht dan een jaar eerder. Sinds de kredietcrisis zijn de woningprijzen gemiddeld met 15,9% gezakt6. De negatieve trend kwam niet als een verrassing: kopers hebben afgewacht als gevolg van de onzekerheid rondom de toekomst van de woningmarkt en de verkiezingen in september. De invoering van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari 2013 heeft deze negatieve trend onderbroken. Ten opzichte van het slechte derde kwartaal hebben in het vierde kwartaal veel kopers willen profiteren van de gunstige regels en de lagere woonlasten onder het oude regime. In de nieuwe situatie moet een hypotheek namelijk binnen 30 jaar worden afgelost om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, terwijl voorheen 50% aflossingsvrij mocht worden geleend. Vooral starters hebben daarom in

1 CBS: persbericht, 20 december 2012 2 CBS: Artikel, 14 februari 2013 3 CBS: persbericht, 10 januari 2013 4 CPB: Persbericht 20 maart 2012 5 DNB: Economische Ontwikkelingen en Vooruitzichten, december 2012, nr. 4 6 NVM: woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

3


het laatste kwartaal een woning gekocht, zodat ze de fiscale voordelen van de oude regeling genieten. Verwachting 2013 De verwachting is dat na het sterke laatste kwartaal van 2012 een rustig eerste kwartaal van 2013 volgt. Niettemin denkt de NVM dat de markt in de loop van het jaar geleidelijk zal aantrekken, zolang er geen nieuwe ontwikkelingen zijn die het consumentenvertrouwen ondermijnen. De prijzen zullen naar verwachting verder onder druk blijven staan (daling van 5 tot 7%). Maar het aantal verkopen blijft vermoedelijk op hetzelfde peil als in 2012, wat de opmaat is naar voorzichtig herstel van de markt 7. Het kabinet heeft samen met D66, ChristenUnie, SGP en de coalitiepartijen een akkoord bereikt over de woningmarkt en de bouwsector8. Het woningmarktakkoord moet de consument en de sector zekerheid geven voor de lange termijn. De belangrijkste voorgestelde maatregelen zijn:  Een jaarlijkse verhoging van de huur met maximaal 4% boven inflatie (in plaats van 6,5% in het regeerakkoord) voor de inkomensgroep boven € 43.000 per jaar. Voor de inkomensgroep tussen € 33.614 en € 43.000 wordt het 2% boven inflatie (in plaats van 2,5% in het regeerakkoord). Voor de inkomens tot € 33.614 gaat de huur met 1,5% boven inflatie omhoog.  De verhuurderheffing zal langzamer oplopen. De heffing kan volgens het kabinet en partijen structureel meer dan volledig en in de komende jaren grotendeels worden betaald uit de opbrengst van de huurverhoging.  Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. De rente op deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet Inkomstenbelasting 2001.  De bijdrage van het Rijk aan de startersleningen wordt in 2013 verhoogd van € 20 naar € 50 miljoen. Daarmee kunnen circa 11.000 startersleningen worden verstrekt. Op de korte termijn wordt de consument echter geconfronteerd met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van de overheid. Voor de laatste twee geldt dat de effecten voor de consument voor grote onzekerheid kunnen zorgen, aangezien onduidelijk is hoe de pijn wordt verdeeld. Ook de ontwikkeling van het vertrouwensklimaat speelt een belangrijke rol. Een opleving hiervan zou voor inhaalvraag en een verandering van het sentiment op de woningmarkt kunnen zorgen. Verder zal de prijsontwikkeling per regio aanzienlijk verschillen.

7 NVM: persbericht 10 januari 2013 8 Rijksoverheid, nieuwsbericht 13 februari 2013

4


De Nederlandse winkelmarkt 20129 De winkelmarkt heeft met dalende consumentenbestedingen te maken door de opkomst van internet, de stand van zaken in de economie en het dalende consumentenvertrouwen. Met uitzondering van de levensmiddelenbranche heeft dit in de meeste branches geleid tot omzetdalingen. Dit is in 2012 vooral zichtbaar geworden in de huurprijzen. Die staan, met uitzondering van de allerbeste locaties in de grote steden, onder toenemende druk. De lagere omzetten dwingen de winkeliers steeds meer te letten op de kosten van huisvesting. Ook bij de eigenaren van winkelpanden zal de huurprijs steeds meer een rol spelen bij invulling van leegstand waarbij steeds vaker een lagere huurprijs voor lief wordt genomen teneinde het risico van leegstand te voorkomen. Deze prijselasticiteit heeft ertoe geleid dat in 2012 de leegstand per saldo nauwelijks is toegenomen. Begin 2012 was de leegstand 6,3% van de totale voorraad, aan het eind van het jaar was deze toegenomen tot 6,4%10. De opkomst van internet lijkt het winkelgedrag van de consumenten te veranderen. Dit is volgens onderzoek van Altera Vastgoed11 nog beperkt tot circa 5% van de totale retailomzet. Met name de elektronicawinkels, boekhandels, CD-winkels en videotheken lijden hierdoor omzetverlies van circa 30% en zijn uit het straatbeeld aan het verdwijnen. Bij andere branches als supermarkten, warenhuizen, horeca en bouwmarkten wordt het omzetverlies geschat op minder dan 2%. Verwachting 2013 2013 is het vierde jaar op rij dat de koopkracht daalt. Vooral de bestedingen aan duurzame goederen komen onder druk te staan vanwege de afnemende koopkracht en de gestagneerde huizenmarkt. Over het algemeen houdt de ontwikkeling van de detailhandelsomzet gelijke tred met de ontwikkeling van de Nederlandse economie (en die van het Eurogebied)12. Wij verwachten voor 2013 een voortzetting van de geschetste ontwikkelingen in 2012.

Risico’s Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico’s te beheersen. 9 FGH: FGH Vastgoedbericht 2013 10 Locatus: Analyse leegstand per 1 januari 2013 11 FGH; FGH Vastgoedbericht 2013 12 Hoofdbedrijfschap Detailhandel: http://www.hbd.nl/pages/14/Prognose-economie/Detailhandeltotaal.html?branche_id=40&hoofdonderwerp_id=12

5


Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De vorderingen uit hoofde van de nog te ontvangen huren zijn niet geconcentreerd bij één grote huurder. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden indien noodzakelijk geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico’s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Van de, per 31 december 2012, resterende hoofdsom is € 21.141.700 afgedekt middels de voornoemde renteswap. Ten aanzien van het renterisico heeft €9.216.915 van de resterende hoofdsom een variabel karakter. Indien de rente na 31 december 2012 met 1% stijgt, waarbij alle andere variabelen constant blijven, zal de rentelast met € 92.169 per jaar stijgen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door het Fonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico’s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen.

6


Leegstands- /verhuurrisico vastgoedportefeuille Terwijl de leegstand landelijk licht is gestegen naar 6,4% (2011: 6,3%) is de leegstand in de winkelportefeuille gedurende het verslagjaar met 1,4% afgenomen naar 5,8% en ligt daarmee onder het landelijk gemiddelde van 6,4%. Ook de leegstand in de woningportefeuille is ultimo 2012 gestabiliseerd op 4 woningen en 1 parkeerplaats in Heerlen. Het complex in Dordrecht kende ultimo 2012 geen leegstand. Financiering woningportefeuille De woningportefeuille van het Fonds is gefinancierd bij SNS Property Finance B.V. met een restant hoofdsom per 31 december 2012 van € 9.199.000. De lening is bij aanvang van het Fonds aangegaan voor een initiële looptijd van 7 jaar, derhalve eindigend per 1 februari 2013 en voorlopig verlengd tot 1 mei 2013 in afwachting van de voortgang van de gesprekken rond de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds, respectievelijk de continuatie van de financiering bij SNS Property Finance B.V. Deze lening is verantwoord onder de kortlopende schulden. Het rentetarief op deze lening is echter verhoogd met 2,55%. Gelet op de lopende gesprekken van de afgelopen maanden wordt ervan uitgegaan dat de financiering verder zal worden gecontinueerd indien de verkoopinspanningen niet tot het gewenste resultaat leiden. Ook is onderdeel van de gesprekken de verhoging van het rentetarief (gedeeltelijk) ongedaan te maken. Continuïteit Indien op de expiratiedatum van 1 mei 2013 deze lening niet aansluitend wordt verlengd zal deze lening door SNS Property Finance B.V. direct opeisbaar worden. In dat geval ontstaat een situatie waarin de kortlopende schulden groter zijn dan de kortlopende vorderingen met het gevolg dat de vennootschap wellicht niet in staat is op normale wijze haar activa te realiseren en aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Er is daarmee sprake van een materiële onzekerheid die gerede twijfel doet ontstaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. De Beheerder is thans met de SNS Property Finance B.V. in constructief overleg om Leningdeel II voor een middellange periode (gestreefd wordt naar drie tot vijf jaar) te continueren. De exacte voorwaarden waartegen de lening gecontinueerd kan worden zijn uiteraard onderwerp van onderhandeling. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat deze gesprekken met SNS Property Finance B.V. zullen leiden tot een verlenging van de lening. Met inachtneming van bovenstaande, is gerechtvaardigd is de jaarrekening continuïteitsveronderstelling.

de op

Beheerder van mening dat het te stellen op basis van

Ontwikkelingen in 2012 De portefeuille van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. (het Fonds) bestaat uit een over Nederland verspreide winkelportefeuille met 37 winkels, 5 kantoren en 2 appartementencomplexen in Dordrecht en Heerlen met oorspronkelijk in totaal 149 appartementen, 2 kantoorunits en 36 parkeerplaatsen. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het op middellange termijn exploiteren van de beleggingsobjecten, waarbij de vrijkomende appartementen worden verkocht. Hierbij heeft de participant

7


enerzijds uitzicht op het netto-exploitatieresultaat en anderzijds op een positief verkoopresultaat bij verkoop van de appartementen. De woningportefeuille De woningbeleggingen in het starterssegment laten in 2012, evenals in 2011, sterk afnemende verkoopaantallen zien. De in 2009 in een wereldwijde recessie omgeslagen kredietcrisis heeft ook in 2012 geleid tot een verder afnemend consumentenvertrouwen, hetgeen een van de belangrijkste oorzaken is van het verder wegzakken van de koopbereidheid. Daarnaast is de betaalbaarheid voor starters ten gevolge van de strengere inkomenseisen en beperking van de hoogte van de financiering afgenomen. In 2012 zijn er geen woningen verkocht en geleverd. Het aantal verkochte en geleverde woningen ligt daarmee onder de cashflowprognose 2012-2013 (2). De leegstand ultimo 2012 in de totale woningportefeuille betreft 4 woningen en 1 parkeerplaats in Heerlen. Het afgelopen jaar is, samen met externe adviseurs, ingezet op het inventariseren van de haalbaarheid van een verkoop van alle woningportefeuilles van alle Holland Immo Group fondsen. Deze inventarisatie bij een dertigtal binnenlandse en buitenlandse (institutionele) vastgoedbeleggers resulteerde medio 2012 in exclusieve besprekingen met één partij, bestaande uit een consortium van een Engels privat equity fonds en een grote Nederlandse woningbelegger/asset manager die een indicatieve bieding had gedaan. De definitieve bieding, die deze partij zeer recentelijk heeft gedaan naar aanleiding van een uitgebreid due diligence onderzoek, lag weliswaar hoger dan de eerste indicatieve bieding maar nog steeds beduidend onder de taxatiewaarde van CB Richard Ellis Valuations B.V. per 31 december 2012. De bieding was gebaseerd op uitsluitend de huurinkomsten en niet tevens op enige inkomsten uit de verkoop van individuele woningen (“uitponden”), waar een taxateur wel, zij het in beperkte mate, rekening mee houdt. Pogingen om bij de hypothecair financier, het als vastgoeddochter van SNS Reaal N.V. genationaliseerde SNS Property Finance B.V., korting op de leningen te krijgen teneinde het verschil tussen de bieding en de taxatiewaarde te overbruggen, bleken uiteindelijk niet haalbaar. Aangezien in de huidige marktomstandigheden een verkoop van woningportefeuilles niet aantrekkelijk blijkt te zijn is besloten het verkooptraject stop te zetten. Thans wordt ingezet op de continuering van de exploitatie van alle woningportefeuilles en het optimaliseren van de huuropbrengsten op basis van het nieuwe woonakkoord. Wij hebben SNS Property Finance B.V., in het kader van de over de verkoop gevoerde gesprekken, hiervan op de hoogte gesteld. Centraal staat thans de continuïteit van de cashflow van het Fonds teneinde de huidige slechte marktomstandigheden op de koopmarkt voor woningen te kunnen overbruggen en de vruchten te kunnen plukken van de aangekondigde maatregelen van het woonakkoord. Daarmee wordt tijd en rust gecreëerd met het oog op betere marktomstandigheden voor de verkoop van woningportefeuilles aan opvolgende beleggers.

8


De winkelportefeuille Winkelcentrum De Duivenakker te Gennep In het vierde kwartaal is overeenstemming bereikt met Jan Linders Supermarkten over het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst inzake de winkelruimte gelegen in de kelder van het winkelcentrum per 1 augustus 2013. Daarbij is een afkoopsom overeengekomen van circa 6 maanden huurverplichting (€ 132.500), terwijl de huurder 5 maanden voor de beoogde einddatum vertrekt. Deze extra bijdrage ad circa € 22.000 zal worden aangewend ter verbouwing van de kelderruimte om deze dusdanig geschikt te maken voor wederverhuur. Op dit moment bevinden de gesprekken met kandidaathuurder Action zich in een afrondende fase. Er wordt gesproken over verhuur van circa 50% van het verhuurbaar oppervlak per 1 augustus 2013. De daaruit voorvloeiende huurinkomsten in 2013 (naar verwachting 4 maanden) vormen alsdan extra inkomsten daar deze periode reeds financieel is afgedekt door de afkoopsom van Jan Linders. Ook deze inkomsten (schatting: € 30.000) zullen worden aangewend ter gedeeltelijke compensatie van de verbouwingskosten. Er is overeenstemming bereikt met Jan Linders over het voortijdig verlaten van de winkelruimte per juni 2013 zodat de ruimten tijdig verbouwd kunnen worden ten behoeve van de nieuwe huurder(s) zodat geen financiële leegstand ontstaat. Bij wederverhuur van de kelderruimte dienen aanpassingen te worden gedaan aan de rolpaden, nutsvoorzieningen, afsluiting van de diverse units alsmede de klimaatinstallatie. In de gewijzigde cashflowprognose is hiervoor een bedrag voorzien ad € 350.000. Dit bedrag kan uit de lopende cashflow worden voldaan en kan als volgt worden toegelicht:

Toelichting reservering renovatieuitgaven Duivenakker 2013 Verbouwing en creëren separate winkels kelder

25.000

2x entreepartij nieuwe winkels

19.000

Splitsing klimaatinstallatie kelder / kantoren

21.000

Nutsvoorzieningen

9.000

Asbest inventarisatie en sanering (voorziening)

16.000

Koelunit De Duivenakker Gennep

40.000

Rolpaden

170.000

Begeleidingskosten beheerder

15.000

Onvoorzien 10%

35.000

Totaal renovatie-uitgaven/reservering

350.000

Kantoorhuurder GGZ heeft de ruimte correct opgeleverd per 31 december 2012. Gezien het feit dat per januari alleen huurder Nebuvast de kantoorunits nog bemant, wordt een totaalplan gemaakt voor de te huur staande kantoormeters van in totaal 740 m2. In 2012 is een tijdelijke gebruiker gecontracteerd voor de voormalige ABN AMRO-unit aan de Spoorstraat. De ruimte is tevens aangeboden aan de huurder van de bovengelegen meubelwinkel maar die heeft van aanhuur afgezien vanwege het huidige economische tij. Thans worden gesprekken gevoerd met een nieuwe tijdelijke gebruiker.

9


‘s-Hertogenbosch Per juni 2012 heeft Albert Heijn haar deuren geopend. Alle ondernemers in de Vughterstraat hebben de supermarkt met open armen ontvangen. Albert Heijn betaalt reeds vanaf 1 februari 2012 de huurpenningen. De per eind 2011 vrijgekomen winkelruimte aan de Vughterstraat 52 is in het eerste halfjaar van 2012 tweemaal tijdelijk in gebruik gegeven aan een carnavalswinkel en sinds mei aan een modewinkel (elders uit de Vughterstraat) ten behoeve van een outletshop. In totaal is in het eerste halfjaar hiervoor een vergoeding ontvangen ad € 8.000 voor het tijdelijk gebruik. Laatstgenoemde partij hield de winkel tot 1 augustus 2012 in gebruik. Vervolgens is de winkelruimte definitief verhuurd aan de landelijke keten Mundo Sport per 15 augustus 2012. De daarbij gerealiseerde huur bedraagt € 48.000 op jaarbasis (was voorheen € 47.000). Op deze huur komen in de eerste drie jaren huurkortingen van aflopend 15%, 10% en 5% in mindering. Daarnaast is een huurvrije periode van anderhalve maand gegund. Boxtel De schade naar aanleiding van de lekkage in de leegstaande winkelruimte in Boxtel is hersteld. De makelaarsactiviteiten zijn in het tweede halfjaar van 2012 hervat. Helaas heeft dit nog niet geleid tot een concrete verhuur. Er is een extra makelaar aan het team toegevoegd die zich concentreert op tijdelijke ingebruiknamemogelijkheden om zo in ieder geval cashflow te generen voor het Fonds. Dordrecht Voor de winkelruimte gelegen aan de Grote Markt te Dordrecht is per 1 augustus 2012 een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst overeengekomen met Action Nederland B.V. Het huurprijsniveau is gehandhaafd (€ 67.101 op jaarbasis). Huurder ontvangt een huurvrije periode van 1 maand. Videoland komt haar betalingsregeling ook in deze verslagperiode correct na en heeft daarmee haar huurachterstand ten opzichte van 2011 verder gereduceerd. De achterstand bedraagt per 31 december 2012 € 10.866. Verwacht wordt dat de achterstand in 2013 geheel zal worden voldaan. Derhalve is geen voorziening getroffen. De huurovereenkomst is inmiddels verlengd tot en met 30 juni 2018. Ondanks het feit dat videotheken het zeer moeilijk hebben in Nederland en veelal uit het straatbeeld verdwijnen, wenst deze huurder de exploitatie voort te zetten. De omzet wordt door deze ondernemer grotendeels behaald door de verkoop van aanverwante artikelen. De huurder van ’s-Heer Boeijenstraat 2, Christa’s Cookies, heeft haar huurovereenkomst per oktober verlengd met vijf jaren met tussentijdse opzegmogelijkheden na jaar één en na drie jaar. Met ingang van 1 oktober 2012 krijgt huurder een huurkorting van € 225 per maand gedurende één jaar. Huurder Kristal S blijkt niet aan haar betalingsverplichting te kunnen voldoen. Er wordt getracht een andere huurder te vinden voor deze winkelruimte. De achterstand bedraagt ultimo 2012 € 10.694 en is voorzichtigheidshalve geheel voorzien wegens vermoedelijke oninbaarheid. Eindhoven De huurovereenkomst met Horeca-exploitant Oriëntal, die per juni 2013 zou expireren, is verlengd met vijf jaren tot derhalve 15 juni 2018.

10


Heerlen Per 1 oktober 2012 is de kantoorunit in de Euterpeflat te Heerlen verhuurd aan ACM Vastgoed Management BV, die tevens de beheerder is van de woningportefeuille van het Fonds. Er is een overeenkomst voor twee jaren gesloten met mogelijke verlengingsperioden van drie en daarna telkens vijf jaren. Er is een huurprijs overeengekomen van € 10.000 op jaarbasis. De leegstand welke sinds juni 2011 bestond, is daarmee geheel opgelost. Hilvarenbeek Huurder Nouvelle Suite had haar huurovereenkomst formeel opgezegd tegen 31 december 2012. Na een heronderhandeling is huurder behouden voor deze locatie waarbij een nieuwe overeenkomst is gesloten per 1 januari 2013 voor vijf jaren met een tussentijdse opzegmogelijkheid na twee jaar. Er is een lagere jaarhuur overeengekomen van € 21.000 (was € 26.440). Rijen In het tweede halfjaar zijn vier huurovereenkomsten van boven de winkel gelegen huurwoningen beëindigd, waarvan drie woningen direct aansluitend zijn wederverhuurd tegen hetzelfde of een iets hoger huurniveau. Een woning staat sinds 1 januari 2013 te huur. Utrecht Huurder Intersport heeft plannen gepresenteerd tot renovatie en uitbreiding van zijn winkelruimte aan de Oude Gracht te Utrecht. Huurder is bereid gevonden deze renovatie voor eigen rekening en risico uit te voeren (begroting € 180.000). Als tegenprestatie is een langjarige overeenkomst gesloten (12 jaren met telkens 5 optiejaren) tegen een lager huurprijsniveau ad € 279.0000 (was € 326.270). Tegelen De huurovereenkomst met de huurder van Kerkstraat 41 te Tegelen is per 1 januari 2013 met vijf jaren verlengd. Er is daarbij een nieuwe huurprijs vastgesteld van € 17.189 (was € 20.161).

Exploitatieresultaat 2012 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven evenals de verkoopresultaten vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren 2012-2013 zoals opgenomen in het jaarverslag 2011.

11


actueel

cashflowprognose 2012-2013

Inkomsten

€

Huurinkomsten

€

2.722.053

Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal

2.833.466

12.661

7.653

2.734.715

2.841.119

1.325.625

1.336.086

304.888

332.064

Uitgaven Hypotheekrente incl. kosten herfinanciering VVE-lasten en overige eigenaarslasten Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb + rioolrecht)

72.405

80.200

Beheervergoeding

91.249

100.100

Algemene fondskosten (incl. taxatiekosten)

44.528

41.718

1.838.694

1.890.168

896.021

950.951

6,1%

6,5%

Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Rendement uit verhuur

Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.

De huurinkomsten ligger lager dan de cashflowprognose 2012-2013. De afwijking is te verklaren door de huurderving ten gevolge van de leegstand gedurende het jaar. De hypotheekrente ligt met € 1.325.625 onder de cashflowprognose 2012-2013 (€ 1.336.086). De overige exploitatiekosten liggen onder de cashflowprognose 20122013. Het gerealiseerde rendement uit verhuur ligt met 6,1% onder de cashflowprognose 2012-2013.

Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2012 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde totaal direct rendement. Hierbij wordt het in 2012 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose 20122013, zoals deze in de jaarrekening 2011 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus. sinds start Fonds 2012

31 jan 2006 t/m 31 december 2012

cashflowprognose actueel

2012-2013

Aantal eenheden primo

136

Af: verkopen

-

Aantal eenheden ultimo

prognose actueel

ex Prospectus

136

186

2

50

76

136

134

136

110

Verkooprendement

0,0%

0,2%

0,6%

1,1%

Exploitatierendement

6,1%

6,5%

5,2%

7,7%

Totaal direct rendement

6,1%

6,7%

5,8%

8,8%

* Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.

12

186


Het totaal direct rendement uit verhuur en verkoop over 2012 komt op 6,1% (volgens cashflowprognose 2012-2013: 6,7%). Sinds de start van het Fonds in 2006 tot en met 2012 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 0,6% (versus ex prognose Prospectus: 1,1%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken, is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve totaal direct rendement bedraagt ultimo 2012 5,8% (versus ex prognose Prospectus: 8,8%). Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een dankzij de renovatie van winkelcentrum De Duivenakker in Gennep in 2010 gerealiseerde waardestijging van 6,5% en de daaropvolgende waardestijging in 2011 met 0,8%, laat de taxatie van de totale portefeuille in 2012 een waardedaling zien van 5%. Deze waardedaling komt deels voor rekening van de winkelportefeuille (-3,9%) en deels voor rekening van de woningportefeuille (-8,3%) en is in lijn met het landelijke gemiddelde. Indirect rendement Onder het indirect rendement wordt verstaan de gecumuleerde niet-gerealiseerde waardeverandering verminderd met de vrijval van de herwaardering op basis van een periodieke waardering door een externe taxateur en gecorrigeerd met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performance fee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds -4,7% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waardeverandering wordt meegenomen, bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds 1,1% op jaarbasis. Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement

31 jan 2006 t/m 31 december 2012 gerealiseerd prognose ex Prospectus


5,8%

Indirect rendement

-4,7%

Totaal direct en indirect rendement

1,1%

13

8,8%


Voorlopige winstuitkering 2013 Gelet op het streven naar versterking van de liquiditeitspositie van het Fonds is het in het eerste halfjaar 2012 gerealiseerde exploitatieoverschot grotendeels toegevoegd aan de liquiditeitsreserve en is € 102.000 als winstuitkering over het eerste halfjaar 2012 ter beschikking gesteld en in juli 2012 uitgekeerd. In verband met de expiratie van de reguliere looptijd van de hypothecaire geldlening bij SNS Property Finance B.V. voor de woningportefeuille (stand ultimo 2012 € 9.199.000) per 1 februari 2013, is reeds gedurende het jaar 2012 met SNS Property Finance B.V. overleg gevoerd over herfinanciering, continuatie van de financiering, dan wel verkoop van de woningportefeuille. Gelet op deze ontwikkelingen hebben wij met SNS Property Finance B.V. kunnen overeenkomen dat de lening voorlopig doorloopt tot 1 mei 2013 echter met een extra renteopslag van 2,55%, mits de exploitatieresultaten vooralsnog worden gereserveerd door toevoeging aan de liquiditeitsreserve. Hierdoor wordt de ter beschikkingstelling van winstuitkeringen voorlopig opgeschort totdat meer duidelijkheid bestaat over de herfinanciering, continuatie van de financiering, dan wel verkoop van de woningportefeuille. Zoals hiervoor is opgemerkt is het verkooptraject gestopt en zijn wij met SNS Property Finance B.V. in overleg over een continuatie van de financiering voor een middellang termijn. Vooruitzichten voor 2013 Mede gelet op de voor het jaar 2013 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt die voor 2013 een verdere achteruitgang aangeven, verwachten wij voor dit Fonds een aanmerkelijke verlaging van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de prognose voor 2012. Voor de jaren 2013 en 2014 verwachten wij, mede gelet op de extra renteopslag op de SNS-lening, dat het exploitatierendement een daling vertoont ten opzichte van het rendement in 2012. Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2013 en 2014. Verhuurderheffing Op 21 november 2012 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de Wet verhuurderheffing. Deze heffing richt zich op verhuurders van huurwoningen in de gereguleerde sector, dat wil zeggen woningen waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (voor 2012: € 664,66). De heffing wordt berekend over de WOZ waarde van zulke voor verhuur bestemde huurwoningen. De heffing geldt voor verhuurders van meer dan 10 van zulke huurwoningen. Het is de bedoeling dat de Wet verhuurderheffing in werking treedt met ingang van 1 januari 2013. Voor het jaar 2013 wordt een tarief voorgesteld van 0,0014% en met ingang van het jaar 2014 een tarief van 0,231%13. Het kabinet gaat ervan uit dat de heffing zeer beperkte inbreuk maakt op het verhuurrendement en nagenoeg wordt gecompenseerd door een aantal maatregelen op

13

Ministerie van Financiën: Informatieblad verhuurderheffing

14


de huurmarkt en de inkomensafhankelijke huurverhoging14. Het CPB heeft aangegeven de woningmarkteffecten van het woonakkoord nu niet adequaat door te kunnen rekenen15. Gelet op de bestaande onduidelijkheid van het inkomensafhankelijk huurverhogingstelsel en het ontbreken van de daarvoor relevante informatie van de inkomens van de huurders kunnen wij op dit moment geen voorspelling doen ten aanzien van de daadwerkelijke effecten van dit wetsvoorstel voor de exploitatie in 2013 en 2014 en kunnen wij derhalve hiermee voor het opstellen van de hierna volgende cashflowprognose 2013-2014 nog geen rekening houden. Expiratie woninggedeelte hypothecaire financiering per 1 februari 2013 Zoals hiervoor reeds genoemd is de reguliere looptijd van de hypothecaire financiering voor de woningportefeuille bij SNS Property Finance B.V. ad € 9.199.000 per 1 februari 2013 geëxpireerd. Dit leningdeel is echter vooralsnog gecontinueerd door SNS Property Finance B.V. tot 1 mei 2013, in afwachting van de voortgang van de gesprekken rond de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds, respectievelijk de continuatie van de financiering bij SNS Property Finance B.V. Het rentetarief op deze lening is echter verhoogd met 2,55%. Gelet op de lopende gesprekken van de afgelopen maanden wordt ervan uitgegaan dat de financiering verder zal worden gecontinueerd indien de verkoopinspanningen niet tot het gewenste resultaat leiden. Ook is onderdeel van de gesprekken de verhoging van het rentetarief (gedeeltelijk) ongedaan te maken. Geactualiseerde cashflowprognose 2013-2014 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks geüpdate met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor 20132014: Hypotheekrente en aflossing: deze zijn gebaseerd op de daadwerkelijk lopende leningen ultimo 2012 ad € 30,4 miljoen. Hiervan is ca. € 21,2 miljoen verstrekt door de FGH Bank tegen een gemiddeld tarief van 4,4%. De verplichte aflossing op dit deel bedraagt 0,5% van de hoofdsom. Het door SNS Property Finance B.V. verstrekte deel ad ca. € 9,2 miljoen is op 1

14

Ministerie van Financiën: memorie van toelichting wet verhuurderheffing NRC.nl 21 februari 2013: http://www.nrc.nl/nieuws/2013/02/21/cpb-gaat-gevolgen-woonakkoord-nietdoorberekenen/ 15

15


februari 2013 geëxpireerd, maar loopt voorlopig door tot 1 mei 2013, in afwachting van ontwikkelingen aangaande de herfinanciering van de woningportefeuille. SNS Property Finance B.V. heeft op het bestaande rentetarief vanaf 1 februari 2013 een extra opslag van 2,55% geheven, waardoor het totale rentetarief eenzijdig is verhoogd naar 6,5%. Op dit moment zijn wij in gesprek met de SNS Property Finance B.V. om deze extra opslag terug te draaien. Wel hebben wij onze prognose met deze verhoging aangepast. Rente liquiditeitsreserve: De verwachte spaarrente wordt voor 2013 en 2014 verlaagd naar 1,5%, respectievelijk 1,6% (voorheen: 2%). Prijsdaling woningen: Voor 2013 wordt een gemiddelde prijsdaling verwacht van 3%. Voor 2014 gaan wij vooralsnog uit van een stabilisatie. Verkoopopbrengst woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2012 en de vooruitzichten voor 2013 en 2014 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille verder naar beneden bijgesteld. Voor 2013 verwachten wij een verkoop van één woning. Voorheen was dat vier woningen per jaar. Reserveringen aanpassingen De Duivenakker: Bij wederverhuur van de kelderruimte van winkelcentrum De Duivenakker dienen aanpassingen te worden gedaan aan de rolpaden, nutsvoorzieningen, afsluiting van de diverse units alsmede de klimaatinstallatie. In de gewijzigde cashflowprognose is in 2013 hiervoor een bedrag begroot ad € 350.000. In de toelichting op de exploitatie treft u een specificatie van dit bedrag aan. Winstuitkeringen: In verband met de expiratie van de reguliere looptijd van de hypothecaire geldlening bij SNS Property Finance B.V. per 1 februari 2013 en de lopende ontwikkelingen omtrent herfinanciering dan wel verkoop van de woningportefeuille, zal deze lening voorlopig stilzwijgend doorlopen met een extra opslag van 2,55%, mits de exploitatieresultaten worden gereserveerd door toevoeging aan de liquiditeitsreserve. Hierdoor kunnen vooralsnog geen uitkeringen worden geprognosticeerd.

16

Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven Cashflowprognose Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund CV 2013-2014

Kengetallen:

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2012

2013

2014

JAAR

JAAR

Rente liquiditeitsreserve Stand hypotheek begin van het jaar

1,5%

1,6%

30.573.595

30.358.615

30.043.135

Aflossing woningen

-

Aflossing winkelportefuille per jaar Stand hypotheek eind periode

JAAR

2,0%

100.500

201.000

214.980

214.980

214.980

30.358.615

30.043.135

29.627.155

100.500

100.500

100.500

Gemiddelde verwachte aflossing per eenheid Hypotheekrente

4,4%

5,1%

5,1%

Inflatie

2,4%

2,2%

2,2%

-3,0%

-3,0%

Prijsstijging woningen Gemiddelde verkoopopbrengst

0,0%

115.626

112.183

111.336

Aantal eenheden primo

136

136

135

Verkopen

-

Aantal eenheden ultimo

136

Mutatie woningportefuille

Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening

525.283

1

2

135

133

1.096.051

968.153

Balansmutatie voorgaand jaar: Winstuikering voorgaande periode Hypotheekrente voorgaande periode Winstdeling Initiatiefnemer voorgaande periode

-54.750

0

0

-128.748

-191.459

-142.700 -754

-662

0

Overige balansmutaties

-145.862

-208.158

754

Genormaliseerde liquiditeitsreserve

195.261

696.434

825.453

222.671

Ontvangsten Verkoopopbrengst

0

111.336

628.246

625.547

617.483

2.093.807

2.070.936

2.101.850

Huurinkomsten woningen exclusief bovenwoningen winkels Huurinkomsten winkels inclusief bovenwoningen winkels Afkoopsom Jan Linders

0

132.500

0

12.661

11.038

12.267

2.734.714

2.951.356

2.954.271

Rentebaten liquiditeitsreserve Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop Aflossing hypotheek woningen

0

100.500

201.000

214.980

214.980

214.980

Verkoopkosten

0

2.899

5.799

Winstdeling Initiatiefnemer

0

754

1.508

1.134.167

1.398.826

1.410.694

0

0

0

468.540

476.299

484.187

44.528

45.378

46.382

0

350.000

0

Extra renovatieuitgaven

26.216

0

0

Reguliere renovatieuitgaven

51.452

90.000

40.000

Aflossing winkelportefeuille

Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Kosten herfinanciering Exploitatie- / beheerkosten Algemene fondskosten incl. taxatiekosten Extra renovatieuitgaven kelder De Duivenakker

Balansmutaties uitgaven Totaal uitgaven Winstuitkeringen Participanten 1 e halfjaar Stand liquiditeitsreserve eind

-208.158

0

0

1.731.724

2.679.637

2.404.550

-102.200 1.096.051

17

pm 968.153

pm 1.375.174


RECAPITULATIE

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2012

2013

2014

JAAR

JAAR

JAAR

Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening

525.283

1.096.051

968.153

Saldo balansmutaties

-275.272

-399.617

-142.700

Winstuitkering voorgaande periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin

-54.750

pm

pm

195.261

696.434

825.453

Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop Resultaat uit exploitatie Totaal direct resultaat

0

7.182

14.365

896.021

644.317

647.636

896.021

651.499

662.001

Verkooprendement

0,0%

0,0%

0,1%


6,1%

4,4%

4,4%


6,1%

4,4%

4,5%

Bijdrage huurders De Duivenakker

0

132.500

Uitgaven renovatie De Duivenakker

0

-350.000

0

-77.667

-90.000

-40.000

-214.980

-214.980

-214.980

0

0

0

Renovatieuitgaven Aflossing hypotheek winkels Balansmutaties Totaal

0

603.374

129.019

407.021

0,7%

pm

pm

Totaal direct uitkeerbaar rendement naar tijdsevenredigheid Winstuitkeringen Participanten gehele periode

-102.200

0

0

Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind

696.434

825.453

1.232.474

Verwacht rendement 2013-2014 8,0%

percentage

7,0%

6,0%


5,0% 4,0%

3,0%

Uitkeerbaar rendement: pm

2,0% 1,0%

0,0% 2012

2013

2014

Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.

Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

18


Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt in het bijzonder op grond van de per maart 2013 bekende gegevens. Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. Kerngegevens 2012 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio

2012

2011

Vlottende activa / kortlopende schulden

0,12

0,82

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit

2012

2011

Fondsvermogen / vreemd vermogen lang

0,46

0,36

Financieringsbehoeften Door de Beheerder worden gesprekken gevoerd met SNS Property Finance B.V. om de kortlopende financiering om te zetten in een langlopende financiering.

19


De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen.

Eindhoven, 29 maart 2013 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

20


BALANS PER 31 DECEMBER 2012 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2012

€

€

31 december 2011

€

€

Beleggingen Terreinen en gebouwen

(1)

39.300.000

41.375.000

Vlottende activa Overige vorderingen Overlopende activa

(2) (3)

57.285 19.149

60.639 18.639

Liquide middelen

(4)

1.096.051

525.283 1.172.485

604.561

40.472.485

41.979.561

21


Passief

31 december 2012

€

Fondsvermogen

€

31 december 2011

€

€

(5)

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve

14.600.000 1.042.925 -4.770.401 -1.297.019

Overige reserves Onverdeeld resultaat

14.600.000 2.397.925 -7.023.495 1.000.956 9.575.505

10.975.386

20.890.807

30.264.415

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

(6)

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen

(7) (8)

9.563.530 93.025

343.728 74.245

Overige schulden en overlopende passiva

(9)

349.618

321.787 10.006.173

739.760

40.472.485

41.979.561

22


WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012 2012

2011

€ Opbrengsten uit beleggingen (10) - in terreinen en gebouwen * - in andere beleggingen *

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen

€

2.625.506 4.644 2.734.714

2.630.150

-

12.333

-2.152.667

313.934

582.047

2.956.417

(11)

(12)

Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (13) Beheerskosten en rentelasten * (14) Overige bedrijfskosten (15)

Resultaat

€

2.722.053 12.661

Som der bedrijfsopbrengsten

Som der bedrijfslasten

€

406.330 1.432.364 40.372

483.526 1.439.031 32.904 1.879.066

1.955.461

-1.297.019

1.000.956

De gemarkeerde posten (*) ad € 896.020 (2011: € 707.593) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat.

23


KASSTROOMOVERZICHT OVER 2012 2012

€ Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Rentebaten* Rentelasten* Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden exclusief herclassificatie leningdeel II

Nettokasstroom

2.152.667

-313.934

-

-12.333

46.611

-3.472

Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten

1.000.956

-122.864 129.131 -4.644 1.337.183 63.712

Ontvangen interest* Betaalde interest*

€

-1.297.019

-77.667 -12.661 1.325.783 2.844

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden Transactiekosten herfinanciering Opname lening

2011

€

€

1.284.910

1.399.046

2.140.558

2.073.735

12.661 -1.304.981

4.644 -1.310.440

848.238

767.939 -58.295 -21.771.242 -94.200 21.500.000

-102.862 -214.980 40.372 -

-277.470

-423.737

570.768

344.202

24


2012

€

2011

€

€

€

Liquide middelen per begin boekjaar

525.283

181.081

Nettokasstroom

570.768

344.202

1.096.051

525.283

Liquide middelen per 31 december

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. *) Ten behoeve van de vergelijkbaarheid heeft een herclassificatie van de vergelijkende cijfers plaatsgevonden.

25


TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2012 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire registergoederen.

vennootschap

heeft

ten

doel

het

collectief

beleggen

in

Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 7 november 2005. Het eerste boekjaar is een verlengd boekjaar, dat loopt vanaf 7 november 2005 tot en met 31 december 2006. De feitelijke exploitatie is echter gestart op 31 januari 2006. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar.

Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een tweetal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 149 appartementen, gelegen in Dordrecht en Heerlen (Heerlen omvat tevens 2 kleinschalige kantoorunits en 36 parkeerplaatsen), en 37 winkel- en 5 kantoorunits, inclusief grond, gelegen in Boxtel, ‘s-Hertogenbosch, Dongen, Dordrecht, Driebergen, Eindhoven, Gennep, Hilvarenbeek, Kaatsheuvel, Malden, Rijen, Tegelen, Utrecht en Velp. De registergoederen zijn getransporteerd op 31 januari 2006.

Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V.

Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en ACM Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te ’sHertogenbosch.

Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.

26


Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XII/Retail Residential handelsregister onder nummer 17183353.

Fund

C.V.

is

ingeschreven

in

het

Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt bij oprichting 359. De totale inbreng bedraagt € 14.600.000. De participanten zijn op 31 januari 2006 toegetreden. Ultimo 2012 bedraagt het aantal commanditaire vennoten 358.

Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft). Continuïteit Leningdeel II van SNS Property Finance B.V. met een restant hoofdsom per 31 december 2012 van EUR 9.199.000 had initieel een expiratiedatum van 1 februari 2013. Deze lening is door SNS Property Finance B.V. verlengd tot 1 mei 2013. Deze lening is verantwoord onder de kortlopende schulden. Vanaf de expiratiedatum van 1 mei 2013 is deze lening direct opeisbaar door SNS Property Finance B.V. en ontstaat een situatie waarin de kortlopende schulden groter zijn dan de kortlopende vorderingen met het gevolg dat de vennootschap wellicht niet in staat

27


is op normale wijze haar activa te realiseren en aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Er is daarmee sprake van een materiële onzekerheid die gerede twijfel doet ontstaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat de gesprekken met SNS Property Finance B.V. zullen leiden tot een verlenging van de lening en de onderhavige voorwaarden, dan wel een succesvolle herfinanciering van de lening. Voorts blijft de Beheerder op zoek naar mogelijkheden tot de verkoop van de woningportefeuille van het Fonds. Met inachtneming van bovenstaande, is gerechtvaardigd is de jaarrekening continuïteitsveronderstelling.

de op

Beheerder van mening dat het te stellen op basis van

28


GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat de Beheerder oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

29


Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen kostprijs. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.

Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. De onderneming past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen reële waarde en bedraagt nihil. Na eerste waardering wordt de interest rate swap gewaardeerd op kostprijs. Een verlies als gevolg van een overhedge wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was

30


verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen en geamortiseerd over de resterende looptijd van de afgedekte positie.

Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Indien besloten is de beleggingen te verkopen, dan zijn deze gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.

Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

Fondsvermogen Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering van het Fondsvermogen gebracht na aftrek van eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten.

31


Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.

Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen verstrekt als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.

Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

en

op

de

Overige bedrijfskosten Hieronder worden verstaan de eenmalige kosten samenhangend met de herfinanciering van de leningen van het Fonds. Deze kosten worden lineair ten laste van het resultaat gebracht gedurende de looptijd van de nieuwe lening. De kosten verband houdend met het aflossen van de lening worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht.

32


1. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen boekjaar: Boekwaarde begin boekjaar

€ Terreinen en gebouwen

41.375.000

Renovatie/ Verkopen verbouwing

€

77.667

€

Herwaardering

€

-

-2.152.667

Boekwaarde eind boekjaar

€

39.300.000

Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen BouwFonds Property Finance B.V.) en FGH Bank N.V. De reële waarde van beleggingen in gebouwen en terreinen per 31 december 2012 is vastgesteld op € 39.300.000 (2011: € 41.375.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 8,4%, gemiddelde mutatiegraad van 5% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement kosten koper op huurinkomsten aan het einde van de prognoseperiode van 7,1%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele markttransacties. Het bij de winkeltaxatie gehanteerde gemiddelde bruto aanvangsrendement kosten koper op huurinkomsten bedraagt 7,3%. De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening.

33


De transactiekosten bij aankoop zijn in het jaar van verwerving ten laste van het resultaat gebracht. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief € 587.521 (2011: positief € 1.487.479).

2. Overige vorderingen

Nog te ontvangen huren en overige debiteuren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen

Rentebaten Rekening-courant Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund C.V. Rekening-courant Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. Overige vorderingen

2012

2011

€

€

45.525 -15.463

59.156 -2.659

30.062 12.423

56.497 4.142

94

-

7.890 6.816

-

57.285

60.639

De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

3. Overlopende activa

Assuranties

2012

2011

€

€

19.149

18.639

De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds.

34


5. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt weer te geven: Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal

Stand 1 januari 2012

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

€ 14.600.000

€ 2.397.925

€ -7.023.495

€ 1.000.956

€ 10.975.386

-

-1.355.000 -

-102.862 1.355.000 1.000.956 -

-1.000.956 -1.297.019

-102.862 -1.297.019

14.600.000

1.042.925

-4.770.401

-1.297.019

9.575.505

Uitkeringen Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar Stand 31 december 2012

Herwaarderingsreserve

Overige reserves De mutaties van de overige reserves zijn als volgt weer te geven: Uitkeringen Uitkeringen aan particiaan panten beherend vennoot

€ Stand 1 januari 2012 Uitkeringen Saldo herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december 2012

Resultaat

Mutatie herwaarderingsreserve

Totaal

€

€

€

€

-3.147.517

-56.435

-1.421.618

-2.397.925

-7.023.495

-102.200 -

-662 -

-

1.355.000

-102.862 1.355.000

-

-

1.000.956

-

1.000.956

-3.249.717

-57.097

-420.662

-1.042.925

-4.770.401

35


De uitkering aan de participanten over 2012 bedraagt 0,70% (2011: 0,38%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en is na afloop van het eerste halfjaar 2012 uitbetaald. Over het tweede halfjaar 2012 hebben er geen uitkeringen plaatsgevonden.

Aandeel in het Fondsvermogen Aandeel van de participanten in het Fondsvermogen

Aandeel van de beherend vennoot in het Fondsvermogen

Totaal

€

€

€

Stand 1 januari 2012

10.974.724

662

10.975.386

Uitkeringen Resultaat lopend jaar

-102.200 -1.297.019

-662 -

-102.862 -1.297.019

9.575.505

-

9.575.505

Stand 31 december 2012

Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 1.460 participaties van € 10.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2012 bedraagt € 6.559 per participatie (2011: € 7.517, 2010: € 6.869). De intrinsieke waarde is gebaseerd op het Fondsvermogen, waarbij de fondskosten bij aanvang in het eerste boekjaar in zijn geheel ten laste van het resultaat zijn gebracht.

36


6. Schulden aan kredietinstellingen

2012

2011

€

€

Hoofdsom Leningdeel II SNS Property Finance B.V.* Hoofdsom Lening FGH Bank N.V.

21.500.000

18.257.500 21.500.000

Hypothecaire leningen hoofdsom na herfinanciering Betaalde aflossingen Leningdeel II SNS Property Finance B.V. (cumulatief)* Betaalde extra aflossing Leningdeel II SNS Property Finance B.V.* Betaalde aflossingen FGH Bank N.V. (cumulatief) Aflossingsverplichtingen binnen één jaar

21.500.000 -

39.757.500 -4.426.000

Transactiekosten herfinanciering Ten laste gebracht van het resultaat (cumulatief)

-340.385 -214.980

-4.632.500 -125.405 -214.980

20.944.635 -121.115 67.287

30.358.615 -121.115 26.915

20.890.807

30.264.415

*) Leningdeel II van SNS Property Finance B.V. is verantwoord onder de kortlopende schulden.

37


Overeenkomst van geldlening Oorspronkelijke hoofdsom Aflossingsschema

Leningdeel II SNS Property Finance B.V. € 18.257.500

Lening FGH Bank N.V. € 21.500.000

Geen verplichte periodieke aflossing. Aflossing naar rato bij verkoop woningen

Verplichte periodieke aflossing van € 17.915 per maand

Restant hoofdsom per 31 december 2012

€ 9.199.000

€ 21.159.615

Resterende looptijd korter dan 1 jaar

€ 9.199.000

€ 214.980

Resterende looptijd 1 – 5 jaar

€0

€ 20.944.635

Resterende looptijd langer dan 5 jaar

€0

€0

6,5%

3-maands Euribor + 1,9%

Rentepercentage Expiratiedatum

Per 1 februari 2013 eenmalig verlengd tot 1 mei 2013

1 mei 2014

De reële waarde van de lening benadert de restant hoofdsom per balansdatum.

Zekerheden ten behoeve van leningdeel II SNS Property Finance B.V.: - Recht van eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. op de woningportefeuille met een boekwaarde per 31 december 2012 van € 9.560.000. - Recht van eerste en tweede pand op alle rechten en vorderingen die voor de schuldenaar voortvloeien uit de huurovereenkomsten die terzake de te verbinden registergoederen zijn of worden gesloten. Zekerheden ten behoeve van leningdeel FGH Bank N.V.: - Recht van eerste hypotheek ten gunste van FGH Bank N.V. op de winkelportefeuille met een boekwaarde per 31 december 2012 van € 29.740.000.

Middels een herfinanciering op 19 mei 2011 is Leningdeel I van SNS Property Finance B.V. geheel afgelost (€ 16.754.299) en is op Leningdeel II van SNS Property Finance B.V. een bedrag van € 4.632.500 afgelost. Per voornoemde datum is er een nieuwe Lening afgesloten bij de FGH Bank N.V.

38


Lening FGH Bank N.V.

Rente Swap Transactie (SWAP)

SWAP FGH Bank N.V.

Oorspronkelijke hoofdsom

€ 21.464.170

Hoofdsom per 31 december 2012

€ 21.141.700

Expiratiedatum

2 mei 2014

Rentetarief, exclusief opslag

2,5%

Marktwaarde per 31 december 2012

- € 733.293

Marktwaarde per 31 december 2011

- € 740.108

De SWAP is vastgelegd in een “Overeenkomst Financiële Derivaten” bij FGH Bank N.V.

7. Schulden aan kredietinstellingen

Hoofdsom Leningdeel I SNS Property Finance B.V. Betaalde aflossingen Leningdeel I (cumulatief) Hoofdsom Leningdeel II SNS Property Finance B.V. Betaalde aflossingen Leningdeel II (cumulatief) Restant hoofdsom Hypotheekrente te betalen Aflossingsverplichtingen binnen één jaar

2012

2011

€

€

18.257.500 -9.058.500

18.257.500 -18.257.500 -

9.199.000

-

149.550 214.980

128.748 214.980

9.563.530

343.728

De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden en toelichting wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen.

39


Financieringrisico De lening van SNS Property Finance B.V. is bij aanvang van het Fonds aangegaan voor een initiële looptijd van zeven jaar, derhalve eindigde deze per 1 februari 2013, waarna deze lening onder gelijkblijvende voorwaarden voor een periode van drie maanden is verlengd tot 1 mei 2013. Uitgangspunt van het financieringsrisicobeheer is dat tijdig gesprekken worden geïnitieerd met SNS Property Finance B.V. en andere banken om de mogelijkheden te inventariseren voor een herfinanciering elders dan wel verlenging van deze lening na de initiële looptijd. Daarnaast was het management in gesprek met een institutionele belegger over verkoop van een groot aantal woningcomplexen, waaronder de twee woningcomplexen van het Fonds teneinde aan de aflossingsverplichting bij expiratie van de lening te kunnen voldoen. Nu de gesprekken niet hebben geresulteerd in een verkoop van woningen, is de Beheerder thans met de SNS Property Finance B.V. in constructief overleg om Leningdeel II te continueren. De exacte voorwaarden waartegen de lening gecontinueerd kan worden zijn uiteraard onderwerp van onderhandeling. Ondanks de onzekere situatie heeft de Beheerder de verwachting dat deze gesprekken met SNS Property Finance B.V. zullen leiden tot een verlenging van de lening.

8. Belastingen

Omzetbelasting

2012

2011

€

€

93.025

De belastingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar.

40

74.245


9. Overige schulden en overlopende passiva

Vooruitontvangen huren Winstuitkering te betalen Waarborgsommen / huurgarantie huurders Rekening-courant Holland Immo Group Beheer B.V. Nog te betalen posten inzake verbouwing Duivenakker Te betalen service- en stookkosten / VvE lasten Overige schulden / nog te betalen kosten

2012

2011

€

€

170.363 78.673 5.254 75.000 16.888 3.440

86.152 54.750 59.612 27.746 26.000 67.527

349.618

321.787

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar.

Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan marktrisico inclusief kredietrisico, renterisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen heeft de Beheerder een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures geïmplementeerd om de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van het Fonds te beperken. Het Fonds zet afgeleide financiële instrumenten in, in de vorm van renteswaps, om risico’s te beheersen. Kredietrisico Het Fonds loopt kredietrisico over de uitstaande vorderingen. De vorderingen uit hoofde van de nog te ontvangen huren zijn niet geconcentreerd bij één grote huurder. De blootstelling aan kredietrisico van het Fonds wordt hoofdzakelijk bepaald door de individuele kenmerken van de afzonderlijke huurders. Daarnaast houdt de Beheerder ook rekening met bepaalde aspecten van het huurderbestand, zoals het risico op wanbetaling, de spreiding van de verschillende huurders en de locatie waar de huurders zijn gevestigd daar deze aspecten impact kunnen hebben op het kredietrisico. Nieuwe huurders worden indien noodzakelijk geacht, getoetst op kredietwaardigheid. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van

41


leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het renterisico van het variabele rentekarakter van de financiering af te dekken. Alle renteswaps betreffen plain vanilla renteswaps waarbij het Fonds een vaste rente betaalt en een variabele rente gebaseerd op Euribor ontvangt. Deze afgeleide financiële instrumenten worden niet ingezet voor handelsdoeleinden en de Beheerder heeft procedures en gedragslijnen ten aanzien van het afdekken van renterisico’s geïmplementeerd om de omvang van het renterisico te beperken. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen. Van de, per 31 december 2012, resterende hoofdsom is € 21.141.700 afgedekt middels de voornoemde renteswap. Ten aanzien van het renterisico heeft €9.216.915 van de resterende hoofdsom een variabel karakter. Indien de rente na 31 december 2012 met 1% stijgt, waarbij alle andere variabelen constant blijven, zal de rentelast met € 92.169 per jaar stijgen. Liquiditeitsrisico Liquiditeitsrisico is het risico dat het Fonds onvoldoende liquiditeiten beschikbaar heeft om te voldoen aan de financiële verplichtingen. De uitgangspunten van het liquiditeitsrisicobeheer zijn dat er voor zover mogelijk afdoende liquiditeiten worden aangehouden om te kunnen voldoen aan de huidige en toekomstige financiële verplichtingen, in normale en moeilijke omstandigheden, en zonder dat daarbij door hetFonds onaanvaardbare verliezen worden geleden of de reputatie van het Fonds in gevaar komt. De liquiditeitsrisico’s worden maandelijks gemonitord door de Beheerder en bestaan uit het aanhouden van voldoende liquiditeiten teneinde te voldoen aan de aflossings- en renteverplichtingen, de financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap en de overige kortlopende financiële verplichtingen. De financiële verplichtingen ten aanzien van de renteswap bestaan uit de periodieke betalingen uit hoofde van het verschil tussen de variabele rente en de vaste rente en eventuele betalingen uit hoofde van het afrekenen van een negatieve marktwaarde indien de Beheerder besluit om de renteswap tijdens de contractduur af te wikkelen.

42


10. Opbrengsten uit beleggingen 2012

2011

€

€

2.722.053

2.625.506

12.661

4.644

- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten

- in andere beleggingen rentebaten

Alle huuropbrengsten en rentebaten zijn gerealiseerd in Nederland. 11. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen

2012

2011

€

€

verkoop registergoederen boekwaarde verkochte registergoederen

-

132.750 -116.798

verkoopresultaat af: verkoopkosten

-

15.952 -3.619

-

12.333

43


12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen 2012

2011

- in terreinen en gebouwen

€

€

herwaardering onroerend goed

-2.152.667

313.934

13. Lasten in verband met het beheer van beleggingen

Beheerprovisie externe beheerders Beheerprovisie externe beheerders leegstand Bijdrage Vereniging van Eigenaren / service- en stookkosten Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) Assuranties Instandhoudingkosten Mutatie dubieuze huurvorderingen / afboekingen oninbare huurvorderingen / bijbehorende kosten Taxatiekosten Verhuurcourtage / kosten verhuur Service- / stookkosten leegstand Overige kosten

44

2012

2011

€

€

10.708 558

11.057 -

116.521 72.405 41.302 80.914

144.829 80.205 40.084 44.685

16.719 17.929 13.346 30.346 5.582

90.953 15.111 18.189 13.063 25.350

406.330

483.526


14. Beheerkosten en rentelasten

Vaste vergoeding Beheerder Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire leningen Overige rentelasten, inclusief bankkosten

2012

2011

€

€

26.598 79.983 1.325.625 158

25.866 75.982 1.337.113 70

1.432.364

1.439.031

De vaste vergoeding Beheerder omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig. Hieronder vallen onder andere de jaarlijkse accountantskosten welke voor 2012 € 9.100 (2011: € 8.750) bedragen en het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2012 € 1.200 (2011: € 1.288) bedraagt. Daarnaast ontvangt de Beheerder een beheerfee van 4% van de jaarlijks gefactureerde brutohuur voor de winkelbeleggingen. 16. Overige bedrijfskosten

Notariskosten / advieskosten Transactiekosten herfinanciering

45

2012

2011

€

€

40.372

5.989 26.915

40.372

32.904


Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds en bedraagt voor 2012 5,00% (2011: 5,56%). In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie, de rente hypothecaire leningen en de overige bedrijfskosten.

Totale kosten

512.911 =

Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde

5,00%

10.262.588

Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan.

Personeel Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2011: geen). Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden. Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2012 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds € 26.598 (2011: € 25.866) en voor de winkels € 79.983 (2011: € 75.982). Eindhoven, 29 maart 2013 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

46


OVERIGE GEGEVENS

Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 10, lid 3 van de statuten luidt als volgt: Het resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan dan wel ten laste van de beherend vennoot, als bepaald in lid 4 van artikel 10, en de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening. Artikel 10, lid 4 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt als winstdeling: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: de verkoopopbrengst van de woningen verminderd met de verkoopkosten (makelaars- en promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden: en de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte woningen; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder “overwinst” zoals bedoeld in de voorgaande zin wordt verstaan het positieve verschil tussen: de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst van de winkels; en het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de commanditaire vennoten die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Voorstel bestemming resultaat 2012 Voorgesteld wordt om het verlies ad € 1.297.019 in mindering te brengen op de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2012 onder het hoofd Fondsvermogen.

Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de Beherend Vennoot, Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund B.V. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Beheer B.V. is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V., tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd het Fonds te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van het Fonds te verrichten.

47


48


49

RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2012

Recommend Documents