Eindhoven, 25 juli 2014
Betreft:
Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV
Geachte heer Bruynen, Bijgaand treft u aan het halfjaarbericht betreffende het eerste halfjaar van 2014 van Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV (bijlage 1), alsmede de notulen van de buitengewone vergadering van participanten van 26 februari 2014 (bijlage 2) en van de jaarvergadering van 23 april 2014 (bijlage 3). Het over deze verslagperiode behaalde resultaat uit exploitatie bedraagt € 334.011. Dit komt overeen met een gerealiseerd exploitatierendement van 7,2%. In overeenstemming met het in de buitengewone vergadering van participanten op 26 februari jongstleden goedgekeurde continuatievoorstel voor de financiering van de portefeuille, wordt het exploitatieresultaat aangewend ter aflossing van de hypothecaire financiering. Er vindt derhalve geen winstuitkering plaats. De over deze verslagperiode te realiseren aflossing op de hypotheekschuld bedraagt € 180.057. Daarnaast is in deze verslagperiode € 13.200 op de hypotheekschuld afgelost uit de aanwezige liquiditeitsreserve. In het bijgaande halfjaarbericht geven wij een toelichting op de ontwikkelingen van de portefeuille over het afgelopen halfjaar. Indien u nadere toelichting wenst en/of vragen heeft ten aanzien van het bovenstaande, kunt u te allen tijde contact opnemen met ondergetekende. Met vriendelijke groet, Holland Immo Group Beheer BV
mr. Thomas Kühl Bijlage:
-
Halfjaarbericht eerste halfjaar 2014 Notulen buitengewone vergadering 26 februari 2014 Notulen jaarvergadering 23 april 2014 Overdracht participaties
Bijlage 1 Halfjaarbericht Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV eerste halfjaar 2014 Algemeen De portefeuille van Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV bestaat uit een over Nederland verspreide winkelportefeuille met 28 winkels, 3 kleinschalige kantoor- en praktijkruimtes, een tankstation alsmede een woningportefeuille in Dordrecht met bij aanvang 219 appartementen en 34 parkeerboxen. Het onderstaande heeft betrekking op het eerste halfjaar 2014. Ontwikkelingen op de Nederlandse winkelmarkt Het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid van de Nederlandse consumenten is in het eerste halfjaar licht gestegen. Huishoudens hebben weer meer te besteden en zijn positiever gestemd over de economie en hun eigen financiële situatie. Toch houden zij dit jaar nog de hand op de knip en zijn de consumptieve bestedingen in de eerste helft van 2014 verder teruggelopen. Door teruglopende omzetten heeft de detailhandel in het algemeen en met name de kleinere winkeliers het onveranderd moeilijk. De trend van huurverlagingen en huurkortingen bij nieuwe verhuur en huurverlengingen hield ook in de afgelopen verslagperiode aan. Ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt Het eerste halfjaar van 2014 is voor wat betreft de verkoop van woningen zoals verwacht begonnen aan een licht herstel. Werden er volgens de NVM in het eerste kwartaal 2014 landelijk gezien nog ongeveer 8% minder woningen verkocht dan in het vierde kwartaal 2013 (hetgeen beter is dan het historisch gemiddelde, waarbij in de afgelopen decennia het eerste kwartaal steeds circa 10% minder verkopen liet zien dan het vierde kwartaal), in het tweede kwartaal van dit jaar zette het herstel door met een stijging van het aantal verkopen met 20% ten opzichte van het eerste kwartaal in 2014. De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) schrijft het herstel van het aantal transacties toe aan het toegenomen consumentenvertrouwen en de betere economische vooruitzichten. Verder jagen de lage rente, het interessante prijsniveau en ook de stijgende huurprijzen het herstel aan. Daardoor is er in deze verslagperiode landelijk gezien een einde gekomen aan de prijsdaling en is in bepaalde sectoren zelfs sprake van een lichte prijsstijging. Wel kunnen de regionale verschillen groot zijn1. Vooruitzichten 2014 De productie van de industrie en de bouw groeien al enkele kwartalen op rij fors en het consumenten- en producentenvertrouwen neemt maandelijks toe. De huizenprijzen zijn stabiel en de daling van de werkgelegenheid zwakt verder af. Mede door de aanhoudend lage stand van de hypotheekrente en de verlaagde overdrachtsbelasting, ligt de betaalbaarheid al geruime tijd op een gunstig niveau. Daar staat tegenover dat ondanks de duidelijkere regels rond hypotheekverstrekking, de financierbaarheid van woningen nog steeds niet is genormaliseerd. Met name op het voornemen tot het verder omlaag brengen van de Nationale Hypotheekgarantie en het nog verder afbouwen van de ‘loan to value’ (het percentage dat de hoogte van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning bepaalt) zijn hier debet aan. Onderliggend zijn een aantal factoren aanwezig die ook voor stijgende huizenprijzen kunnen zorgen. Meer vertrouwen in de economie zal ook in het eerste halfjaar voor een verder herstel van de huizenmarkt kunnen zorgen. 1
bron: NVM: persberichten 10-04-2014 en 15-07-2014
Toelichting op de exploitatie van het Fonds in het eerste halfjaar 2014 Hierna wordt een toelichting gegeven op de verkoop en exploitatie in het eerste halfjaar 2014. Financiering portefeuille door Propertize (voorheen: SNS Property Finance) Middels goedkeuring door de buitengewone vergadering van participanten (zie bijgaande notulen) is de hypothecaire financiering voor tenminste 5,5 jaren (met terugwerkende kracht per 1 juli 2013) verlengd tegen nieuwe (gunstigere) financieringscondities. Het resultaat uit verhuur en verkoop dient voorlopig volledig te worden aangewend ter aflossing van de financiering bij Propertize. Verkopen in het eerste halfjaar 2014 In het eerste halfjaar 2014 hebben geen woningverkopen plaatsgevonden. Gezien de stagnerende verkopen op de woningmarkt zijn deze periode 11 woningen wederverhuurd. Per ultimo van het eerste halfjaar 2014 is de leegstand in de portefeuille substantieel verminderd van 9 tot 1 woning. Ook in het tweede halfjaar van 2014 zal de aandacht gevestigd blijven op wederverhuur teneinde de leegstand op een aanvaardbaar niveau te houden. Ontwikkelingen binnen de winkelportefeuille Dordrecht De huurovereenkomst met de Winkeliersvereniging Crabbehof is verlengd tot 30 juni 2020. Winkelcentrum Rivierenplein ’s-Hertogenbosch Demerstraat 52 Rijwielhandel Van Halder heeft zijn huurovereenkomst met 1 jaar verlengd tot en met 31 juli 2015. Rivierenplein 1 t/m 6 In het derde kwartaal staan afspraken gepland met de drie huurders van de winkelruimten gelegen aan het Rivierenplein. Gezamenlijk wordt overlegd over verplaatsing, uitbreiding en verlenging van huurovereenkomsten. Daarnaast wordt het complex aan de buitenzijde geschilderd en wordt de verlichting vervangen. Op deze wijze wordt getracht meer waarde te creëren en het complex toekomstbestendig te maken. Monseigneur Zwijsenstraat ’s-Hertogenbosch Per 1 maart 2014 is een vijfjarige huurovereenkomst gesloten met een partij die de ruimte exploiteert als kapsalon en beautycenter. De huurprijs per jaar bedraagt € 9.000 en het contract kent twee tussentijdse beëindigingsmogelijkheden na respectievelijk 1 en 2 jaar.
Oosterhout Na intensief overleg met de huurder van schoenenzaak La Diva is per mei 2014 een betalingsregeling overeengekomen. De betalingsregeling wordt tot op heden correct nagekomen. De achterstand na aftrek van de waarborgsom bedraagt per 30 juni 2014 € 30.778. Voor deze achterstand is reeds in 2013 deels een voorziening gevormd ad € 19.473. Zoals ook in het vorige halfjaarbericht gemeld, is met de huurder overeengekomen dat de winkelruimte door een makelaar te huur wordt aangeboden. Bij een wederverhuur zal de huurovereenkomst voortijdig worden beëindigd.
Rhenen Woningen Rhenen De in het vierde kwartaal 2013 leeggekomen bovenwoning is per 16 mei 2014 verhuurd tegen een jaarhuurprijs van € 6.240. Hiermee zijn alle bovenwoningen verhuurd. Utrecht/Lunetten Zevenwouden 238 De videotheek aan Zevenwouden 238 had de huurovereenkomst opgezegd per 31 maart 2014. Na diverse gesprekken is overeengekomen dat de huurrelatie wordt voortgezet tot en met 31 december 2014 tegen een huurprijs van € 8.400 per jaar, hetgeen 50% korting inhoudt ten opzichte van de geldende huurprijs. Het voorlopig doorexploiteren van deze winkelruimte vergroot de kans op wederverhuur. Hondsrug 6 De huurovereenkomst met de huurder van Hondsrug 6 is beëindigd per 30 april 2014 en aansluitend voor vijf jaren wederverhuurd. De huurovereenkomst loopt tot en met 30 april 2019. De jaarhuurprijs bedraagt € 15.924 (was € 15.534). De exploitatie van de overige winkelpanden binnen de portefeuille verliep volgens verwachting. Een actueel huuroverzicht per 30 juni 2014 is opgenomen in bijlage A. Exploitatierendement Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose 2014-2015. Exploitatierendement 1 e halfjaar 2014
Huurinkomsten Rentebaten en overige opbrengsten Inkomsten totaal
cashflowprognose actueel
2014-2015
€
€ 924.828
844.246
2.582
606
927.410
844.852
238.550
243.386
Uitgaven Hypotheekrente inclusief renteswap Advieskosten herfinanciering VVE-lasten en overige eigenaarslasten Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb, rioolrecht)
16.155 234.495 37.052
220.513 35.500
Verhuurderheffing
35.212
36.303
Beheervergoeding externe beheerder
21.707
20.500
Algemene fondskosten (incl. taxatiekosten)
26.384
25.565
593.399
597.922
334.011
246.930
7,2%
5,3%
Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Exploitatierendement
De gefactureerde huursom ligt met € 924.828 boven de cashflowprognose 2014-2015. Dit is mede te danken aan de huurstijging boven de inflatie als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging alsmede het verder terugbrengen van de leegstand in de woningportefeuille. De hypotheeklasten zijn lager dan de cashflow prognose. Dit is het gevolg van de in de loop van deze verslagperiode afgenomen variabele rente. De overige exploitatiekosten liggen met uitzondering van de VVE-lasten en overige eigenaarslasten in lijn met de cashflowprognose 2014-2015. Het exploitatierendement komt daarmede uit op 7,2%, hetgeen hoger is dan verwacht (5,3%). De door Propertize aan het Fonds doorbelaste juridische en notariële kosten, alsmede de overige advieskosten van derden ter zake van deze herfinanciering, worden geactiveerd en komen in mindering op de het voor aflossing beschikbare exploitatieresultaat. Deze kosten kunnen als volgt worden weergegeven: Juridische, notariële en advieskosten herfinanciering Fresh Real Estate
19.547
Brands Advocaten
7.089
Deterink Notarissen
145
Boekel de Nerée Notarissen
42.096
Totaal
68.878
Aanwending exploitatieresultaat voor aflossing financiering In overeenstemming met de nieuwe voorwaarden voor continuatie van de financiering door Propertize, wordt het over deze verslagperiode behaalde exploitatieresultaat aangewend ter aflossing van de hypothecaire financiering. Er vindt derhalve geen winstuitkering plaats. De over deze verslagperiode te realiseren aflossingen op de hypotheekschuld bedraagt € 180.057.
Eindhoven, 25 juli 2014 Holland Immo Group Beheer BV
Bijlage A H1 2014 Plaats
Straatnaam
nr.
Categorie m²
Naam huurder
totaal Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Bosch Oosterhout Oosterhout Rhenen Rhenen Rhenen Rhenen Rhenen Rhenen Rhenen Rhenen Helmond Zevenbergen Dordrecht Dordrecht Dordrecht Dordrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht
Demerstraat Demerstraat Sumatrastraat Sumatrastraat Rivierenplein Rivierenplein Rivierenplein Rivierenplein Rijnstraat Rijnstraat Amerstraat Amerstraat Monseigneur Zwijsenstraat Kerkstraat Kerkstraat Molenstraat Molenstraat Molenstraat Molenpad Molenpad Molenpad Molenpad Molenpad Hoofdstraat Noordhaven Groen van Prinstererweg Kranenburgstraat Thorbeckeweg/Kranenburgstraat Thorbeckeweg/Kranenburgstraat Zevenwouden Zevenwouden Zevenwouden Hondsrug Hondsrug Hondsrug Hondsrug
50 52 56 58 t/m 62 1+2 3-4 5 6 469 471 2 3 9 15 15a 19 21 21a 16a 16b 18 18a sectie F 793 146 116 1a 2 176 176 226 238 248 6 28 30 46-50
Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Berging Berging Winkel Winkel Woning Winkel Winkel Winkel Woning Woning Woning Woning Berging Winkel Winkel Kantoor Kantoor Winkel Grond Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel Winkel
72 74 51 216 150 429 85 107 86 87 210 205 100 90 200 650 220 269 65 144 144 296 98 98 120 125 135 339
Kapsalon Haar Van Halder Rijwielen Grindkeizer Zeeman Günden Bakkerij-Döner VOF Enorm Ruiterman Twinkeltje Bakkerij Vermeulen B.V. Leegstand De Poolse Winkel Igor Dhr. Wondergem Bakkerij Vermeulen Puik Haar LaDiva Bovenwoning Kex Fashion Hilvis Shoeby Bovenwoning Bovenwoning Bovenwoning Bovenwoning Berging Kruidvat Shoeby Fysiotherapie Vereniging "Crabbehof" Tankstation AVIA Gehuurd Trekpleister Videotheek Lunetten Uitzendbureau 65+ Exotische Traiterie Kolintang Eazy Hair S. Gürsoy Blokker
Ingangs
Termijnen
Expiratie
datum
huidig
1-aug-98 5 + 5 + 5 + 2 + 3 + n*5 15-sep-12 1+1+1+2+5+n*5 1-sep-09 5 + 5 + n*5 1-okt-08 10 + 5 1-jan-13 5 + 5 + n*5 1-okt-02 10 + 5 + n*5 1-mei-04 5 + 5 + n*5 1-jul-05 5 +5 1-mrt-14 1-aug-13 2 + 3 + n*5 1-okt-08 1-jan
31-jul-15 14-sep-15 31-aug-19 30-sep-18 31-dec-18 30-sep-17 30-apr-19 30-jun-15
1-mrt-14 1 + 1 + 3 + 5 1-jun-06 5 + 5 + n*5 1-nov-99 1-jan 1-nov-122,2+2,8+5+n*5 16-jul-12 2+3+5 1-feb-06 5 + 2*5 16-apr-14 3,5 + obt 1-mei-14 1-jan 16-jan-13 1-jan 1-feb-13 1-jan 1-okt-09 1-jan 1-okt-03 10 + 2*5 1-feb-02 10 + 5 + n*5 1-jul-06 5 + n*1 1-jul-80 5 + 5 + n*5 1-nov-90 10 + 5 + n*5 1-nov-08 2 + 3*5 1-dec-13 5 +5 1-apr-01 5 + 5 + 0,25 1-apr-06 5 + 5 + n*5 1-mei-14 5 + 5 + n*5 1-aug-10 5 + 5 + n*5 16-feb-85 5 +5 1-okt-04 5 + 5 + n*5
28-feb-15 31-mei-16 obt 31-dec-14 15-jul-17 31-jan-16 obt 30-apr-15 obt obt obt 30-sep-18 31-jan-17 30-jun-15 30-jun-20 31-okt-15 31-okt-15 30-nov-18 31-dec-14 31-mrt-16 30-apr-19 31-jul-15 obt 30-sep-14
31-jul-15 obt
Jaarhuur
€ € € € € € € €
7.449,96 8.500,00 10.274,76 30.775,80 27.046,56 61.327,56 16.529,64 18.559,20
€ 13.824,00 € 1.121,16 € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €
9.000,00 36.544,56 6.137,76 18.900,00 16.600,00 34.133,64 6.507,84 6.240,00 7.656,72 6.837,24 260,04 71.383,08 46.411,20 24.843,60 9.322,44 50.321,52 5.956,9247.100,00 8.400,00 17.391,08 15.924,12 23.051,64 22.079,04 56.774,52
Bijlage B Cashflowprognose Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV 2014-2015 ACTUEEL
PROGNOSE
2014 Kengetallen:
1 halfjaar
1
Rente liquiditeitsreserve Stand hypotheek Propertize (SNS) begin periode Aflossingen hypotheek Propertize (SNS) verkoop woningen Aflossingen hypotheek Propertize (SNS) extra aflossing (cashsweep + upfront)
PROGNOSE
2014
e
23.013.000 -
e
PROGNOSE
2014
halfjaar
2
e
PROGNOSE
2015
halfjaar
1
e
2015 2 e halfjaar
halfjaar
1,2%
1,2%
1,2%
1,2%
23.013.000
22.794.699
22.499.258
21.970.374
205.101
205.101
205.101
205.101
13.200
13.200
90.340
323.782
218.010
22.999.800
22.794.699
22.499.258
21.970.374
21.547.263
102.551
102.551
102.551
102.551
3,12%
2,14%
2,18%
2,3%
2,4%
2,2%
2,2%
2,2%
2,2%
Aflossingen hypotheek Propertize (SNS) winkels Stand hypotheek Propertize (SNS) eind van het jaar Gemiddelde verwachte aflossing per eenheid Hypotheekrente Propertize (SNS) Inflatie Huurstijging woningen boven inflatie Prijsstijging woningen (verwacht)
1,27%
-3,0%
Gemiddelde verwachte verkoopopbrengst Mutatiegraad
2,2% 1,27%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
106.324
106.324
106.324
106.324
1,9%
1,9%
2,0%
2,0%
211
209
207
205
2
2
2
2
209
207
205
203
630.351
288.290
521.732
415.960
Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo
211
Verkopen
-
Aantal eenheden ultimo
211
Liquiditeitsreserve begin
630.351
Balansmutatie voorgaande periode: Winstuitkering voorgaande periode Hypotheekrente Propertize (SNS) voorgaande periode
-
-
-206.797
-
-
-
-
-
-
-206.797
Advieskosten herfinanciering Winstdeling Initiatiefnemer voorgaand halfjaar
-
-
Stand renovatievoorziening begin
-
-
Waarborgsommen Mutaties balansposten (crediteuren, BTW, vooruit ontv. huren enz.)
-172.045
-172.045
-266.442
-266.442
Stand genormaliseerde liquiditeitsreserve
-14.932
-14.932
-172.045 116.245
-173.678 348.054
-173.678 242.283
Ontvangsten Rentebaten liquiditeitsreserve
2.582
606
1.125
1.612
1.612
-
212.648
212.648
212.648
212.648
Huurinkomsten woningen
571.552
503.086
515.524
510.519
523.042
Huurinkomsten winkels
353.276
341.161
362.823
367.846
370.933
927.410
1.057.500
1.092.121
1.092.626
1.108.235
Aflossing hypotheek verkoop woningen
-
205.101
205.101
205.101
205.101
Verkoopkosten
-
5.017
5.017
5.017
5.017
Winstdeling Initiatiefnemer
-
2.530
2.530
2.530
2.530
238.550
243.386
245.566
251.888
266.202
-
16.155
293.253
276.513
274.055
278.356
275.832
Verhuurderheffing
35.212
36.303
36.303
41.831
41.831
Algemene fondskosten inclusief taxatiekosten
26.384
25.565
25.319
25.561
25.310
593.399
810.570
793.891
810.284
821.824
Renovatieuitgaven
37.949
66.250
10.750
22.500
22.500
Toevoeging aan voorziening renovatie woningen
28.301 36.303
-36.303
41.831
-41.831
-238.099
102.553
-25.553
64.331
-19.331
Waarborgsommen (geen uitgaven)
172.045
172.045
172.045
173.678
173.678
Upfront aflossing hypotheek Propertize (SNS)
-13.200
-13.200 -90.340
-323.782
-218.010
521.732
415.960
503.692
Verkoopopbrengst woningen
Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop woningen
Uitgaven van exploitatie Rente hypothecaire lening Propertize (SNS) Advieskosten herfinanciering Exploitatie- / beheerkosten
Totaal uitgaven
-
-
-
Overige cashflowmutaties
Voorziening verhuurderheffing Betaling hypotheekrente vorige periode Mutaties balansposten (crediteuren, BTW, vooruit ontv. huren enz.) Totaal overige balansmutatie
-35.212 -119.939 -149.198
Aflossing Propertize (SNS) excl. woningverkopen vorige periode (cashsweep)
-
Winstuitkeringen Participanten winkels vorige periode Stand liquiditeitsreserve eind
716.022
288.290
ACTUEEL RECAPITULATIE
PROGNOSE
PROGNOSE
PROGNOSE
PROGNOSE
2014
2014
2014
2015
2015
1 e halfjaar
1 e halfjaar
2 e halfjaar
1 e halfjaar
2 e halfjaar
Liquiditeitsreserve begin
630.351
630.351
288.290
521.732
415.960
Saldo balansmutaties
-645.283
-645.283
-172.045
-173.678
-173.678
Stand renovatievoorziening begin
0
Winstuitkering vorige periode
0
Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin
-14.932
0 -14.932
-
-
-
-
116.245
-
348.054
242.283
Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop woningen Resultaat uit exploitatie winkels + woningen Totaal direct resultaat
-
26.477
26.477
26.477
26.477
334.011
246.930
298.229
282.342
286.411
334.011
273.407
324.706
308.818
312.888
Rendement uit verkoop woningen
0,0%
0,6%
0,6%
0,6%
0,6%
Rendement uit exploitatie winkels + woningen
7,2%
5,3%
6,4%
6,1%
6,2%
Totaal direct rendement
7,2%
5,9%
7,0%
6,7%
6,8%
273.407
324.706
308.818
312.888
-66.250
-10.750
-22.500
-22.500
-
-
-
-
-36.303
36.303
-41.831
41.831
Exploitatieresultaat
334.011
Af: aflossing hypotheek winkels Af: advieskosten herfinanciering
-68.878
Af: renovatieuitgaven
-37.949
Af: verschil boekwaarde verkochte woning / aflossing Af: voorziening verhuurderheffing Af: voorziening renovatieuitgaven woningen
35.212 -28.301
Af: aflossing verkoopresultaat woningen
-26.477
-26.477
-26.477
-26.477
Beschikbaar voor aflossing uit exploitatie
234.095
144.378
323.782
218.010
305.742
Waarborgsommen (geen uitgaven)
172.045
172.045
172.045
Eenmalige extra aflossing Propertize (SNS) (upfront)
173.678
173.678
-13.200
-13.200
-
Aflossing Propertize (SNS) excl. woningverkopen vorige periode (cashsweep)
0
-
-90.340
-323.782
-218.010
Winstuitkeringen Participanten
0
-
-
-
-
-180.057
-90.340
-323.782
-218.010
-305.742
197.950
197.950
197.950
197.950
197.950
13.200
218.301
295.441
528.883
423.112
Winstuitkering uitgedrukt in % van kapitaalinleg
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
Aflossing Propertize (SNS) uitgedrukt in % van de geldlening begin verslagperiode
0,1%
0,9%
1,3%
2,4%
1,9%
Voorziening aflossing uit exploitatie Voorziening extra aflossingen uit liquiditeitsreserve Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind Totale aflossingen Propertize (SNS) betreffende deze periode
Bijlage 2 Notulen buitengewone vergadering Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV 26 februari 2014
1. Opening door de voorzitter De heer Thomas Kühl opent om 14.00 uur de vergadering en zal optreden als voorzitter van de vergadering en wijst de heer Leo Antonis aan als secretaris. De voorzitter stelt vast dat van de 927 stemmen in de vergadering vertegenwoordigd zijn 254 stemmen. 2. Toelichting op het voorstel tot continuatie financiering en stemming De voorzitter geeft het woord aan de heer Manfred Kühl. Deze geeft een uitgebreide toelichting op het voorstel aan de hand van een presentatie. Deze presentatie is op verzoek per e-mail verkrijgbaar. Na afsluiting van deze presentatie wordt het voorstel tot continuatie/herstructurering van de hypothecaire financiering in stemming gebracht. Het besluit tot goedkeuring van dit voorstel kan worden genomen met algemene meerderheid van ter vergadering uitgebrachte stemmen. De voorzitter stelt vervolgens vast dat het voorstel met 252 van de 254 stemmen is aangenomen. 3. Rondvraag en sluiting Ter zake niets meer aan de orde zijnde, sluit de voorzitter de vergadering. Notulen vastgesteld te Eindhoven op 26 februari 2014. De voorzitter:
De secretaris:
mr. T. Kühl
L.M. Antonis
Bijlage 3 Notulen jaarvergadering 2014 Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV 23 april 2014
1. Opening door de voorzitter De heer Thomas Kühl opent om 15.30 uur de vergadering en zal optreden als voorzitter van de vergadering. De voorzitter stelt vast dat van de 927 participaties in de vergadering vertegenwoordigd zijn 290 participaties, waarvan 272 vertegenwoordigd bij volmacht door Holland Immo Group Beheer BV. Alle besluiten worden derhalve bij volmacht genomen. 2. Vaststelling notulen jaarvergaderingen 2013 De voorzitter stelt vast dat de notulen met een meerderheid van stemmen zijn goedgekeurd. 3. Verslag van de beheerder De voorzitter houdt een korte presentatie over de ontwikkelingen van de economie in het algemeen en van de ontwikkelingen op de Nederlandse woning- en winkelmarkt in 2013 in het bijzonder. Na de algemene beschouwing houdt de voorzitter een beschouwing over de gerealiseerde resultaten uit verkoop en exploitatie van het fonds in 2013, zoals ook weergegeven in het jaarverslag. Daarna geeft hij het woord aan Manfred Kühl die een beschouwing geeft over de continuatie van de financiering van de vastgoedportefeuille bij Propertize (voorheen: SNS Property Finance). Belangrijkste achtergrond was de waardedaling van de portefeuille en de daarmee samenhangende dreiging dat Propertize de financiering voortijdig zou beëindigen. Deze gesprekken hebben gedurende het jaar 2013 plaatsgevonden en hebben geresulteerd in een continuatie van de financiering voor 7,5 jaar, mits via extra aflossingen uit exploitatie de hoogte van de financiering versneld wordt teruggebracht. Dit voorstel is in de buitengewone vergadering van participanten van 25 februari 2014 met algemene meerderheid van stemmen aangenomen. Onderdeel van dit voorstel is dat de rentelasten op de hypothecaire lening aanzienlijk lager uitkomen. Hierdoor komt er extra exploitatieresultaat beschikbaar voor aflossing van de lening. De versnelde aflossing zal bij een toekomstige verkoop leiden tot een verdere verhoging van de terugbetaling op de inleg ten opzichte van de huidige situatie. Ook zal de waarde van de woningportefeuille de komende jaren kunnen stijgen door jaarlijkse huurindexaties en verbetering van de koopwoningmarkt in Nederland. Extra aflossing, huurgroei en verbetering van de koopwoningmarkt zullen een positief effect hebben op het totaalrendement na verkoop van de woningportefeuille. Een verkoop zal worden geïnitieerd zodra de marktomstandigheden zijn verbeterd. Daarna geeft de voorzitter een algemene toekomstverwachting. Voor het jaar 2014 wordt, mede gelet op de gunstigere vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt, een toename van het aantal verkochte woningen met als gevolg een stijgend verkooprendement verwacht.
Verwacht wordt dat door het aantrekken van de verkopen en mede door verlaging van de hypotheeklasten het exploitatierendement, ondanks de extra lasten van de verhuurderheffing, licht zal toenemen. Een en ander is nader uitgewerkt in de in het jaarverslag opgenomen geactualiseerde cashflowprognose 2014-2015. 4. Vaststelling van de jaarrekening 2013 De voorzitter stelt vast dat het voorstel tot vaststelling van de jaarrekening 2013 met een meerderheid van stemmen is aangenomen. 5. Décharge van de beheerder De voorzitter stelt vast dat het voorstel tot verlening van décharge van de beheerder met een meerderheid van stemmen is aangenomen. 6. Rondvraag en sluiting Ter zake niets meer aan de orde zijnde, sluit voorzitter de vergadering. Notulen vastgesteld te Eindhoven op 23 april 2014. De voorzitter:
De secretaris:
mr. T. Kühl
L.M. Antonis
Eindhoven, 25 juli 2014
Betreft: overdracht participaties in Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV Geachte heer Bruynen, Tot ons heeft zich gewend de Erven van mevrouw F. Horst-van Wijk met het verzoek haar participaties in bovengenoemd Fonds te mogen overdragen aan de heer A.E.J. Horst. Op grond van de bepalingen in de statuten van Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund CV dienen alle participanten hun goedkeuring aan deze overdracht te verlenen. Deze overdracht heeft uiteraard voor u als participant en ook voor het Fonds geen enkel gevolg. Indien wij binnen vier weken na dagtekening van deze brief geen reactie van u hebben mogen ontvangen, mag ervan uit worden gegaan dat u instemt met deze overdracht. Indien u akkoord bent, hoeft u derhalve niet te reageren. Indien u op ons verzoek wilt reageren, kan dat door aankruising van onderstaande keuzemogelijkheid alsmede ondertekening daarvan, waarna u deze brief kunt retourneren middels bijgesloten portvrije antwoordenveloppe. Indien u nadere toelichting wenst en/of vragen heeft ten aanzien van het bovenstaande, kunt u te allen tijde contact opnemen met ondergetekende, via telefoonnummer: +31 (0)40 235 26 31. Met vriendelijke groet, Holland Immo Group
mr. Thomas Kühl
wel* / niet* akkoord
L.G.M. Bruynen * doorhalen wat niet van toepassing is
