RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2011

HOLLAND IMMO GROUP XI/RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2011

INHOUDSOPGAVE

Pagina

JAARVERSLAG Jaarverslag

3

JAARREKENING Balans per 31 december 2011 Winst-en-verliesrekening over 2011 Kasstroomoverzicht over 2011 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2011

18 20 21 22

OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Voorstel bestemming resultaat 2011 Zeggenschapsrechten Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

42 42 42 43

Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. te Eindhoven

JAARVERSLAG Algemeen Na een gematigd en aarzelend herstel met een economische groei van 1,7% 1 in 2010 is in 2011 de Nederlandse economie teruggezakt. De sterke Nederlandse groei in het eerste kwartaal van 2011 kreeg geen vervolg in het tweede kwartaal, maar samengenomen draaide de Nederlandse economie in de eerste helft van 2011 eigenlijk zeer redelijk. In de loop van het jaar zijn echter drie donkere wolken aan de horizon verschenen. Ten eerste heeft de wereldeconomie sinds het begin van het jaar een lagere versnelling ingezet, wat blijkt uit de cijfers over de wereldhandel en de zeer lage en fors neerwaarts bijgestelde groeicijfers in de Verenigde Staten. Ten tweede zijn voorlopende indicatoren zoals die van het consumenten- en producentenvertrouwen sinds het begin van het jaar aan het dalen. Deze indicatoren wijzen op een voortdurende afzwakking van de economie. Ten derde zijn de financiële markten sinds begin augustus fors onderuit gegaan en bovendien sterk volatiel 2 . De groei van de economie bedroeg over 2011 uiteindelijk 1,2%3. Na een bescheiden toename van de consumptie van huishoudens in 2010 met 0,4% is in 2011 weer sprake van een afname (0,9%), terwijl begin van het jaar nog met een bescheiden groei van 0,8% was rekening gehouden4. Deze ontwikkelingen hebben mede geleid tot een toename van het werkeloosheidspercentage van 5,4% in 2010 naar 5,8% in het vierde kwartaal 20115. Vooruitzichten voor 20126 De economie ontwikkelt zich in 2012 slechter ten opzichte van de raming van afgelopen december. De belangrijkste oorzaak daarvan is gelegen in de ongunstige ontwikkeling van de economie in het vierde kwartaal van 2011. Daarbij is de gezinsconsumptie teruggelopen. Naast het lage consumentenvertrouwen is dit waarschijnlijk het gevolg van de verslechterde (pensioen-) vermogenspositie en dalende huizenprijzen. Het Centraal Planbureau begroot de inflatie voor 2012 op 2,25% en verwacht een afname van de koopkracht 1,75%. Het Centraal Planbureau verwacht dat de Nederlandse economie na 2012 wel aantrekt, te beginnen met een groei van het bruto binnenlands product (bbp) van 1,25% in 2013. Het werkeloosheidspercentage loopt waarschijnlijk op naar 6% in 2013. Tevens verwacht het Centraal Planbureau dat het begrotingstekort (EMU saldo) in 2013 4,5% bedraagt. De Nederlandse winkelmarkt 2011 De consumentenbestedingen zijn dit jaar met 0,9% afgenomen7. De ontwikkeling binnen de detailhandel loopt tussen sectoren sterk uiteen.

1

CPB: Kerngegevens 2011

2

CPB: Macro economische verkenning 2012

3

CPB: Kerngegevens 2011-2015

4

CPB: Marco Economische Verkenning 2011

5

CBS: Persbericht 17 november 2011

6

CPB: Persbericht 1 maart 2012

7

CPB: Kerngegevens 2011-2015

3


De uitgaven aan voedings- en genotmiddelen zijn minder conjunctuurgevoelig; deze sector werd dan ook minder geconfronteerd met teruglopende bestedingen, maar profiteert anderzijds minder dan gemiddeld indien de bestedingen weer aantrekken. Het feit dat de woningmarkt nog steeds niet in beweging is gekomen en dat de komende tijd ook niet zal doen, heeft belangrijke negatieve invloed op de sector woninginrichting en doe-het-zelf. Tevens is er een belangrijke verschuiving in de detailhandelsbestedingen te zien richting internet en postorder. Doordat de detailhandelssector sinds 2009 niet meer groeit (zelfs iets krimpt), betekent dit voor winkels in steden dat omzet afneemt. Dit wordt steeds meer zichtbaar in winkelstraten in de vorm van toenemende leegstand van winkelpanden. Volgens CBRE 8 is de winkelmarkt aan een sterke concentratietrend onderhevig. Winkelketens richten zich op de sterkste locaties die een duidelijke identiteit als ‘fun’, ‘run’ of ‘goal’ winkelgebied uitstralen. Het gevolg is dat het totale aanbod in 2011 met 15% steeg tot een niveau van ruim 2,9 miljoen m2. Dit algemene cijfer verhult echter de grote lokale verschillen die door de concentratietrend zijn ontstaan. Met name winkelstraten buiten het kernwinkelgebied zien de leegstand sterk stijgen. Dit biedt overigens kansen voor nicheformules zoals speciaalzaken, etnische supermarkten, kappers en cateraars. De toenemende populariteit van online winkelen kent een spin-off in de vorm van een behoefte aan afhaalpunten. Daar bereikbaarheid voor deze afhaalpunten zeer belangrijk is, bieden lege winkels buiten het kernwinkelgebied mogelijk soelaas. De perifere detailhandel is aan schaalvergroting en diversificatie onderhevig. De sterkste winkellocaties bieden een combinatie van goede autobereikbaarheid en een ruim assortiment. De toevoeging van een supermarkt leidt tot het ontstaan van een ‘Retail Park’, dat extra bezoekers trekt doordat er de dagelijkse boodschappen kunnen worden gedaan. Hoewel winkelvastgoed door beleggers nog steeds wordt gezien als een relatief veilig segment, daalde het beleggingsvolume in 2011 met ruim 38%, tot het langjarig gemiddelde van circa € 1,3 miljard. Deze afname komt vooral doordat het aanbod van hoogwaardig winkelvastgoed is teruggelopen en de financieringsmogelijkheden verder zijn beperkt. Er vinden nog maar zelden portefeuilleverkopen plaats en steeds vaker dienen objecten afzonderlijk te worden verhandeld. Het ‘Retail Park’ biedt daarentegen nieuwe kansen voor beleggingen in direct winkelvastgoed. Ook biedt het structureren van institutionele portefeuilles als beleggingsfonds een nieuwe mogelijkheid om indirect in ‘core’ winkelvastgoed te beleggen.

8

CBRE: Publicatie 3-2-2012: Grootste winkelsteden nog sterker in 2011

4


De Nederlandse woningmarkt 2011 Algemeen De Nederlandse markt voor bestaande koopwoningen vertoont nog altijd geen tekenen van herstel. In 2011 zijn de prijzen voor bestaande koopwoningen voor het derde achtereenvolgende jaar gedaald. Volgens de NVM daalden de prijzen in 2011 met 4,1% ten opzichte van 2010, waarbij opvalt dat er aan het eind van het jaar een versnelde prijsdaling heeft plaatsgevonden. Ook het aantal woningverkopen daalde landelijk met 7% op jaarbasis9.

Betaalbaarheid Hoewel de economische situatie in de afgelopen maanden verslechterde, bleef de betaalbaarheid van een koopwoning in 2011 gelijk door onder meer de verlaging van de overdrachtsbelasting en de opgetreden prijsdaling. Dit heeft echter niet veel kopers niet over de streep weten te trekken. Het aantal potentiële kopers is nog altijd in de minderheid in vergelijking met het aantal te koop staande woningen. De betaalbaarheidsindex van de Rabobank voor tweeverdieners kwam in 2011 uit op 102,6. Voor alleenverdienende starters met een modaal inkomen biedt de verbetering van de betaalbaarheid geen soelaas. De betaalbaarheidsindex voor deze groep komt naar verwachting uit op 62,8 in 2011 en 71,7 in 2012. Dat betekent dat de aanschaf van een eigen woning voor deze groep vrijwel onmogelijk is zonder eigen geld10. Vooruitzichten 2012 De NVM ziet voor het komende jaar geen herstel van de woningmarkt 11 . De huidige onzekerheid voor de consument zal blijven voortduren, onder meer door de geplande bezuinigingen van het kabinet. Het grootste probleem blijft het ontbreken van toekomstperspectief, een integrale aanpak van de woningmarkt, en als gevolg daarvan voortdurende onzekerheid bij consumenten. Bovendien is een hypotheek voor banken geen strategisch product meer, maar eerder een blok aan het been. Op de korte termijn wordt de consument tevens geconfronteerd met de ongunstige arbeidsmarktvooruitzichten en de bezuinigingsplannen van de overheid. Voor de laatste twee geldt dat de effecten voor de consument voor grote onzekerheid kunnen zorgen, aangezien onduidelijk is hoe de pijn wordt verdeeld. Ook de ontwikkeling van het vertrouwensklimaat speelt een belangrijke rol. Een opleving hiervan zou voor inhaalvraag en een verandering van het sentiment op de woningmarkt kunnen zorgen. Verder zal de prijsontwikkeling per regio aanzienlijk verschillen.

9

NVM: Analyse van de woningmarkt, 4e kwartaal 2011

10

Rabobank: Kwartaalbericht: Woningmarkt, februari 2012, pag.16

11

NVM: Persbericht 12 januari 2012

5


Risico’s Leegstands- / verhuurrisico woningportefeuille De strategie tot gedeeltelijke verhuur is ook in 2011 succesvol gebleken. De leegstand ultimo 2011 bestaat uit 4 woningen: 1 in Roermond, 1 in Eibergen, 1 in Enschede en 1 in Eygelshoven.

De exploitatie en verkopen in 2011 De portefeuille van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. (het Fonds) bestond oorspronkelijk uit 3 winkelcentra, gelegen in Amersfoort, Almelo en Amsterdam alsmede uit een woningportefeuille bestaande uit oorspronkelijk 133 eengezinswoningen en 82 appartementen verspreid over 12 locaties in Nederland. Het winkelcentrum De Havenpassage te Almelo is per 1 september 2009 verkocht en geleverd aan de Gemeente Almelo. Het na aflossing van de hypothecaire lening resterende verkoopresultaat is als gedeeltelijke terugbetaling van de oorspronkelijke inleg aan de participanten terugbetaald, zijnde € 4.000 per participatie. Sindsdien bedraagt de restantinleg € 11.000 per participatie. Het beleggingsbeleid van het Fonds is gericht op het op middellange termijn exploiteren van de beleggingsobjecten, waarbij de vrijkomende wooneenheden worden verkocht. Ultimo 2011 bestaat de winkelportefeuille uit 2 winkelcentra, gelegen in Amsterdam en Amersfoort en de woningportefeuille uit 156 wooneenheden. De winkelportefeuille Buikslotermeerplein te Amsterdam In het winkelcentrum Buikslotermeerplein te Amsterdam hebben zich in 2011 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: Nieuwe verhuur Audicien ‘Het Hoorhuis’ is per 1 maart 2011 voor vijf jaren gecontracteerd voor de winkelruimte Buikslotermeerplein 379 tegen een marktconforme huurprijs ad € 30.000 op jaarbasis. Aan huurder is een huurvrije periode verstrekt ter grootte van drie maanden. Daarnaast heeft huurder een investeringsbijdrage ontvangen ad € 3.500 voor de afbouw van de winkelruimte. Hiermee is de per 1 juli 2009 ontstane leegstand opgelost en is het winkelcentrum voor 100% verhuurd. Huurder van de gamewinkel aan het Buikslotermeerplein exploiteert zijn winkel op deze locatie sinds 2003. De exploitant van de winkel heeft zijn gamewinkel opgeheven en is op dezelfde locatie een Brasserie gestart. Hiervoor is een nieuwe vijfjarige huurovereenkomst gesloten per 1 februari waarbij een kleine huurverhoging is gerealiseerd van 2%. Huurder heeft voor de ombouw van zijn winkelruimte een huurvrije periode ontvangen ter grootte van 3,5 maanden. De Brasserie is inmiddels geopend en dat heeft geresulteerd in een substantiële kwaliteitsimpuls aan deze zijde van het Buikslotermeerplein.

6


Verlenging huurovereenkomsten Van Overbeek makelaars, huurder van Buikslotermeerplein 377, heeft in 2010 zijn huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 januari 2011. Daarop hebben nieuwe onderhandelingen geleid tot behoud van deze huurder op deze locatie met een vijfjarige huurovereenkomst per 1 januari 2011 tegen een huurprijs van € 36.000 op jaarbasis alsmede een huurvrije periode van 4 maanden ter compensatie van de investeringen in de winkelruimte (o.a. klimaatinstallatie). Met deze verlenging kan de huurstroom voor langere tijd gewaarborgd worden tegen een minimale verlaging van de aanvangshuur ten opzichte van het huurniveau in 2010 van € 37.113 op jaarbasis. Tot slot is de huurovereenkomst met De Hypotheker per oktober 2012 met vijf jaren verlengd tegen een gewijzigd huurprijsniveau van € 87.250 (was € 93.334). Huurder past het gehuurde aan de binnenzijde aan en ontvangt hiervoor een investeringsbijdrage in de vorm van een éénmalige huurkorting ad € 21.500. Deze huurkorting wordt verdeeld over het laatste kwartaal van 2012 en het eerste kwartaal van 2013. Hiermee blijft het winkelcentrum geheel verhuurd.

De Nieuwe Hof te Amersfoort In het winkelcentrum De Nieuwe Hof te Amersfoort hebben zich in 2011 de volgende ontwikkelingen voorgedaan: Nieuwe verhuur De begin 2011 vrijgekomen winkelruimte, Regenboog 77, gelegen aan de buitenzijde van het winkelcentrum, is per 1 april 2012 verhuurd aan een mondhygiëniste tegen een marktconforme huur ad € 15.000 op jaarbasis (tot april 2011 € 16.870). De verhuur is bewerkstelligd zonder de verstrekking van een huurvrije periode of huurkorting. De sinds 1 januari 2010 leegstaande winkelruimte, Regenboog 79, is per 1 april 2011 voor vijf jaren verhuurd aan ‘Gracili-Bailine’, een schoonheidssalon gericht op gewichtscorrectie. De huurovereenkomst kent een eenmalige breakoptie in de huurtermijn na twee jaren. De huurovereenkomst is gesloten tegen een marktconforme huur ad € 15.400 op jaarbasis waarbij huurder een huurvrije maand heeft ontvangen. Daarnaast wordt aan huurder een huurkorting verstrekt in de eerste drie huurjaren van respectievelijk: € 2.500, € 2.000 en € 1.500 op jaarbasis. Huurverlengingen De huurovereenkomst met New York Pizza is met 5 jaren verlengd tot en met 15 april 2017. De huurovereenkomst met de Rabobank aangaande de pinautomaat is met 5 jaren verlengd tot en met 31 juli 2017. Brood&Banketbakkerij ‘Imminkhuizen’ heeft haar huurovereenkomst verlengd tot en met 30 juni 2017.

7


Met de vishandel, huurder van Zonnewijzer 14, is een nieuwe tienjarige huurovereenkomst overeengekomen per 1 juni 2011. Huurder ontvangt in vergelijking met zijn vorige huurovereenkomst een huurkorting van 10% gedurende 8 jaren. Bij een niet juiste of tijdige nakoming van zijn huurverplichting wordt deze huurkorting ingetrokken. Faillissement Huurder van Zonnewijzer 16, R-Point, is per 6 september 2011 failliet verklaard. Huurder heeft haar betalingsregeling niet correct voldaan waardoor het Fonds een bedrag van € 11.883 aan oninbare huur heeft afgeboekt. ‘The Rainbow kids’ heeft, zoals in voorgaande berichten gemeld, in 2010 grote moeite gehad om aan haar huurverplichtingen te voldoen en is in februari 2011 failliet verklaard. De verhuuractiviteiten voor deze winkelunit zijn opgestart. Van de huurachterstand ad € 23.081 is reeds in 2010 € 5.076 voorzien wegens oninbaarheid. Het restant is in dit jaar geheel ten laste van de exploitatie afgeboekt. Beëindiging huurovereenkomst De winkelruimte, Regenboog 77, is per 20 april jl. ontruimd. Voor de totale huurachterstand is reeds een voorziening getroffen in de jaarrekening van 2010. De ruimte is per april 2012 verhuurd aan een mondhygiëniste. Uitbereiding C1000 De supermarktformule C1000 heeft een verzoek ingediend tot verbouwing van de winkelruimte. Ondanks de overname van C1000 door Jumbo supermarkten zal de vestiging in de Nieuwe Hof geëxploiteerd blijven door de C1000-formule. Per 1 januari 2011 is een nieuwe huurovereenkomst gesloten met een looptijd van 25 jaar. In de tweede helft van het jaar heeft C1000 het verzoek ingediend om een gedeelte van de naastgelegen bloemenzaak (Van Beest) bij het gehuurde te mogen trekken. Thans worden gesprekken gevoerd met de bloemist over een eventuele verplaatsing naar de per september jl. leegstaande winkelruimte gelegen aan de Zonnewijzer 16 (voorheen Rpoint) zodat C1000 de gehele bloemenzaak bij het gehuurde kan trekken. Leegstand Voor de leegstaande winkelruimten Zonnewijzer 8 en 16 zijn nog geen definitieve huurders gecontracteerd. Ondersteuning winkeliersvereniging Ter ondersteuning van de winkeliersvereniging en haar promotieactiviteiten aangaande het winkelcentrum is besloten om voor 2011 en 2012 een eigenaarsbijdrage te doteren van ieder € 5.350 per jaar. De woningportefeuille De woningbeleggingen in het startersegment laten in 2011, ondanks de tegenvallende marktomstandigheden in het algemeen, toenemende verkoopaantallen zien. De verkooprendementen over 2011 liggen boven de prognose.

8


Herfinanciering winkelportefeuille door FGH Bank N.V. Bij besluit van 6 september 2011 door de buitengewone vergadering van participanten is het voorstel tot herfinanciering van de winkelportefeuille van het fonds ad € 20,5 miljoen goedgekeurd. De in het financieringsvoorstel met FGH Bank N.V. uitgewerkte condities zijn aanmerkelijk gunstiger dan de financiering bij SNS Property Finance B.V., zowel wat betreft de rente ad 4,0% (voorheen gemiddeld 4,41% voor beide leningdelen) als voor wat betreft de hoogte van de verplichte aflossing van 0,5% (voorheen 1,6%), hetgeen het uitkeerbaar exploitatieresultaat ten goede komt. Het cashflowvoordeel van de nieuwe financiering (rente en aflossing) voor het Fonds bedraagt jaarlijks circa € 300.000. Hiervan zal een groot deel als winstuitkering aan de participanten per halfjaar worden uitgekeerd. Verkoopresultaat 2011 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven evenals de verkoopresultaten vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren 2011 en 2012 zoals opgenomen in het jaarverslag 2010. Verkopen in 2011 In het verslagjaar zijn in totaal 7 woningen geleverd, waarvan 2 woningleveringen nog uit verkopen in 2010 voortvloeien. Deze 2 reeds verkochte maar in 2011 geleverde woningen zijn niet meegenomen in de overzichten voor het jaar 2010. Het aantal in 2011 verkochte en geleverde woningen komt daarmee op 7 en ligt boven de prognose (5). De verkoopopbrengst van de in deze periode geleverde woningen bedraagt € 1.329.000.

9


Analyse verkoopresultaat 2011 actueel

cashflowprognose 2011-2012

Verkopen

7

5

€

€

Verkoopopbrengst

1.329.000

853.403

Aanschafw aarde inclusief aankoopkosten

1.132.411

705.000

51.141

18.780

Brutow inst voor w instverdeling

145.448

129.623

Winstdeling Beherend Vennoot

-14.545

-12.962

Verkoopkosten + forfaitaire mutatieleegstand*)

Correctie forfaitaire mutatieleegstand*)

17.965

Verkoopresultaat Verkooprendement

148.869

116.661

0,8%

0,7%

T o e lic ht ing *) bij berekening van de winstdeling Initiatiefnemer wo rdt co nfo rm P ro spectus rekening geho uden met een fo rfaitaire aftrek van mutatieleegstand van 4 maanden huur per verko chte wo ning. Deze fo rfaitaire aftrek dient vo o r de berekening van het daadwerkelijke rendement weer te wo rden geëlimineerd. Do o r het gebruik van rekenmo dellen kunnen afro ndingsverschillen o ntstaan.

Exploitatie in 2011 Hierna volgt een analyse van het exploitatieresultaat 2011, waarbij een vergelijking wordt gemaakt met het geprognosticeerde exploitatieresultaat over het jaar 2011 afkomstig uit de cashflowprognose 2011-2012. Analyse exploitatie resultaat 2011

actueel Inkomsten

2011-2012 €

Huurinkomsten Rentebaten liquiditeitsreserve Inkomsten totaal

cashflowprognose €

3.183.462

3.273.652

17.898

14.895

3.201.360

3.288.547

Uitgaven Hypotheekrente

1.500.901

1.558.942

VVE-lasten en overige eigenaarslasten

232.393

247.246

Gemeentelijke heffingen (o.a. ozb + rioolrecht)

110.748

110.200

Beheervergoeding

115.006

117.000

Algemene fondskosten

45.908

54.383

Uitgaven totaal

2.004.955

2.087.771

Exploitatieresultaat

1.196.405

1.200.776

6,8%

6,8%

Rendement uit exploitatie 2011

Do o r het gebruik van rekenmo dellen kunnen afro ndingsverschillen o ntstaan.

10


De huurinkomsten van de gehele portefeuille liggen met € 3.183.462 onder de prognose (€ 3.273.652). Dit kan grotendeels worden verklaard door de genoemde afboekingen van huurvorderingen inzake “R-Point” en “Rainbow Kids” alsmede de in het in verband met het afsluiten c.q. verlengen van huurovereenkomsten overeengekomen huurkortingen. Daarnaast is in de prognose nog geen rekening gehouden met de leegstand in de winkelportefeuille (drie winkelunits) in deze verslagperiode. De hypotheekrentelast is met € 1.500.901 ten gevolge van de met ingang van september tegen een lagere rente geherfinancierde winkelportefeuille aanmerkelijk lager dan geprognosticeerd (€ 1.558.942). Ook de overige eigenaarslasten zijn lager uitgekomen waardoor het exploitatieresultaat met 6,8% ondanks de lagere huuropbrengsten in lijn is met de prognose. Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2011 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde direct rendement. Hierbij wordt het in 2011 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose 2011-2012, zoals deze in de jaarrekening 2010 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus. sinds start Fonds 2011

8 jul 2005 t/m 31 december 2011

cashflow progn. actueel Aantal eenheden primo

2011- 2012

prognose actueel

ex Prospectus

163

163

215

7

5

59

79

156

158

156

136

Verkooprendement

0,8%

0,7%

0,9%

1,4%

Exploitatierendement

6,8%

6,8%

6,5%

7,1%

Totaal direct rendement

7,6%

7,5%

7,4%

8,5%

Af: verkopen Aantal eenheden ultimo

215

Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan.

Het totale rendement uit verhuur en verkoop over 2011 komt op 7,6% (volgens cashflowprognose 2011-2012: 7,5%). Sinds de start van het Fonds in juli 2005 tot en met 2011 bedraagt het cumulatieve verkooprendement 0,9% (versus prognose ex Prospectus: 1,4%). Om een vergelijking met het Prospectus mogelijk te maken, is in dit overzicht ten behoeve van de bepaling van de verkoopwinst de grondslag uit het Prospectus gebruikt (historisch kostprijsbeginsel). Deze grondslag wijkt af van de in de jaarrekening gebruikte grondslag (reële waarde). Het cumulatieve totale directe rendement bedraagt ultimo 2011 7,4% (versus prognose ex Prospectus: 8,5%).

11


Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus kosten uit verhuur en verkoop ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een waardestijging van de portefeuille in 2010 laat de hertaxatie van de portefeuille ultimo 2011 een lichte waardedaling zien van 1% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo 2010. Deze waardedaling komt voor rekening van zowel de winkelportefeuille (0,5%) als van de woningportefeuille (1,7%). Indirect rendement Voor de berekening van het indirect rendement dient rekening te worden gehouden met de vermindering van de omvang van de portefeuille door verkopen in 2010 en moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en Fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Toekomstige verkoopkosten en eventueel verschuldigde performancefee zijn buiten beschouwing gelaten. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds -1,7% op jaarbasis. Indien ook deze cumulatieve waardeverandering wordt meegenomen, bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds 5,8% op jaarbasis.

Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement

gecumuleerd 8 jul 2005 t/m 31 december 2011 gerealiseerd prognose


7,4%

Indirect rendement

8,5%

-1,7%

Totaal direct en indirect rendement

5,8%

Vooruitzichten voor 2012 Mede gelet op de voor het jaar 2012 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse woningmarkt die eerder een stabilisatie aangeven dan verbetering, verwachten wij voor dit Fonds een stabilisatie van het aantal verkochte woningen ten opzichte van de prognose voor 2011. Rekeninghoudend met de tendens van dalende verkoopprijzen verwachten wij een lager rendement uit verkoop ten opzichte van 2011. Wel verwachten wij dat het rendement uit de exploitatie in 2012 en volgende jaren een lichte stijging vertoont in verband met de lagere hypotheeklasten. Verder verwachten wij de renovatieuitgaven voor de te verkopen en te verhuren woningen en winkels, teneinde deze in de huidige markt concurrerend te kunnen opleveren, verder te kunnen stabiliseren en in 2013 licht te laten afnemen, hetgeen per saldo moet resulteren in een lichte stijging van het (uitkeerbare) directe rendement. Een en ander is nader uitgewerkt in de navolgende geactualiseerde cashflowprognose voor het jaar 2012 en 2013.

12


Geactualiseerde cashflowprognose 2012-2013 In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse woningmarkt en derhalve op het Fonds, heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflowprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, mutatiegraad (de uitpondsnelheid) van de woningen en exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt in het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks ge-update met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor 20122013: Hypotheekrente en aflossing: deze zijn gebaseerd op de daadwerkelijk lopende leningen ultimo 2011 ad € 36,5 miljoen. Hiervan is ca. € 20,5 miljoen verstrekt door de FGH Bank N.V. tegen een gemiddeld tarief van 4,0%. De verplichte aflossing op dit deel bedraagt met 0,5% aanmerkelijk minder dan voorheen door SNS Property Finance B.V. werd gehanteerd (1,6%), hetgeen een gunstig effect heeft op de voor de winstuitkering beschikbare positieve cashflow. Het door SNS Property Finance B.V. verstrekte deel ad ca. € 16 miljoen kent eveneens een gemiddeld tarief van 4,0%. Dit deel kent geen verplichte aflossing anders dan bij verkoop van individuele woningen. De lagere rente alsmede lagere aflossing heeft een gunstig effect op het uitkeerbare directe rendement in de komende jaren. Rente liquiditeitsreserve: gehandhaafd op 2%.

De

verwachte

spaarrente

wordt

voor

2012

en

2013

Prijsdaling woningen: Voor 2012 en 2013 is de verwachte prijsstijging van de woningen gezien de voortdurende onzekerheid op de koopwoningmarkt voor 2012 omgezet in een prijsdaling van 3%. Voor 2013 gaan wij vooralsnog uit van een stabilisatie. Verkoopopbrengst woningen: Gelet op de ontwikkelingen in 2011 en de vooruitzichten voor 2012 en 2013 op de koopwoningmarkt, is de uitpondsnelheid (mutatiegraad) van de woningportefeuille verder naar beneden bijgesteld. Voor 2012 verwachten wij een verkoop van 5 woningen en voor 2013 van 7 woningen. Renovatie-uitgaven: Voor 2012 en 2013 zijn deze licht naar beneden bijgesteld.

13


Cashflowprognose Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund CV 2012-2013 Kengetallen: Rente liquiditeitsreserve

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2011

2012

2013

1,8%

2,0%

2,0%

37.598.413

36.549.204

35.641.704

1.119.833

805.000

1.127.000

266.926

102.500

102.500

36.549.204

35.641.704

34.412.204

Gemiddelde verw achte aflossing per eenheid

n.v.t.

161.000

161.000

Gemiddelde hypotheekrente

4,1%

4,0%

4,0%

Inflatie

2,6%

2,4%

2,2%

Prijsstijging w oningen

0,4%

-3,0%

0,0%

179.000

174.993

173.670

163

156

151

7

5

7

156

151

144

1.051.266

1.422.015

1.129.492

Winstuitkering voorgaande periode

-404.800

-528.000

-572.000

Hypotheekrente voorgaande periode

-160.126

-147.040

-118.200

-577

-14.545

0

Overige balansmutaties

-274.942

-338.638

0

Stand genormaliseerde liquiditeitsreserve

210.822

393.792

439.293

Stand hypotheek begin van het jaar Aflossing w oningen Aflossing hypotheekdeel w inkels (2%) Stand hypotheek eind van het jaar

Gemiddelde verkoopopbrengst Mutatie woningportefeuille Aantal eenheden primo Verkopen Aantal eenheden ultimo Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Balansmutatie voorgaande periode:

Winstdeling initiatiefnemer voorgaand halfjaar

Ontvangsten Mutaties herfinanciering

150.703

0

0

Rentebaten liquiditeitsreserve

17.898

19.022

17.871

Verkoopopbrengst w oningen

1.329.000

873.641

1.215.692

Huurinkomsten w inkels

2.092.878

2.179.740

2.229.416

Huurinkomsten w oningen

1.090.584

1.069.126

1.027.404

Huurinkomsten w oningen en w inkels

3.183.462

3.248.865

3.256.820

4.681.063

4.141.528

4.490.383

1.119.833

805.000

1.127.000

266.926

102.500

102.500

Verkoopkosten

33.176

19.225

26.752

Winstdeling Initiatiefnemer

14.545

4.942

6.194

1.353.861

1.309.160

1.286.822

458.147

473.027

461.783

Algemene fondskosten incl. taxatiekosten

45.908

47.573

49.738

Renovatieuitgaven

90.657

90.000

80.000

-353.183

0

0

3.029.869

2.851.427

3.140.789

Winstuitkeringen Participanten 1 halfjaar

-440.000

-554.400

-589.600

Stand liquiditeitsreserve eind

1.422.015

1.129.492

1.199.287

Totaal ontvangsten Uitgaven verkoop Aflossing hypotheek verkoop w oningen Aflossing hypotheek w inkels

Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Exploitatie- / beheerkosten

Balansmutaties uitgaven Totaal uitgaven e

14


RECAPITULATIE

Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening

ACTUEEL

PROGNOSE

PROGNOSE

2011

2012

2013

1.051.266

1.422.015

1.129.492

Saldo balansmutaties

-435.644

-500.223

-118.200

Winstuitkering voorgaande periode

-404.800

-528.000

-572.000

210.822

393.792

439.293

Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin Exploitatieresultaat Resultaat uit verkoop w oningen

148.869

44.474

55.746

Resultaat uit exploitatie

1.196.405

1.319.927

1.360.482

Totaal direct resultaat

1.345.273

1.364.401

1.416.228

Rendement uit verkoop woningen

0,8%

0,3%

0,3%

Rendement uit exploitatie

6,8%

7,5%

7,7%


7,6%

7,8%

8,0%

Renovatieuitgaven Aflossing hypotheek w inkels Mutaties herfinanciering Balansmutaties Totaal direct uitkeerbaar resultaat

-90.657 -266.926

-90.000 -102.500

-80.000 -102.500

150.703

0

0

12.577

0

0

1.150.970

1.171.901

1.233.728

Totaal direct uitkeerbaar rendement

5,5%

6,4%

6,8%

Winstuitkeringen Participanten gehele periode

-968.000

-1.126.400

-1.196.800

Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind

393.792

439.293

476.220

Prognose rendement 2012-2013 9,0% Totaal rendement

8,0%

Percentage

7,0%

Prognose uitkeerbaar rendement

6,0% 5,0% 4,0%

3,0% 2,0%

1,0% 0,0% 2011 Actueel

2012

2013

Do o r het gebruik van rekenmo dellen kunnen afro ndingsverschillen o ntstaan.

Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode.

15


Uiteraard zijn deze verwachtingen de ontwikkelingen in de economie in het bijzonder op grond van ontwikkelingen sneller of trager rendementen van het Fonds.

gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande in het algemeen en van de Nederlandse woningmarkt de per maart 2012 bekende gegevens. Indien de verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de

Kerngegevens 2011 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio

2011

2010

1,2

0,9

Vlottende activa / kortlopende schulden

Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit

2011

2010

Fondsvermogen / vreemd vermogen lang

0,41

0,41

Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder is Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V, die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 2 mei 2007 aan Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. een vergunning verleend, teneinde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen.

16


Eindhoven, 30 maart 2012 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

17


BALANS PER 31 DECEMBER 2011 (vóór resultaatbestemming)

Actief

31 december 2011 € €


Beleggingen Terreinen en gebouwen

(1)

50.925.000

52.560.000

Vlottende activa Overige vorderingen Overlopende activa

(2) (3)

59.280 -

91.791 15.826

Liquide middelen

(4)

1.422.015

1.051.266 1.481.295

1.158.883

52.406.295

53.718.883

18


Passief

Fondsvermogen



(5)

Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve

17.600.000 4.285.254 -7.723.481 675.677

Overige reserves Onverdeeld resultaat

17.600.000 4.667.036 -9.984.207 2.847.520 14.837.450

15.130.349

36.350.752

37.275.363

Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

(6)

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Belastingen

(7) (8)

249.540 77.437

483.176 81.528

Overige schulden en overlopende passiva

(9)

891.116

748.467 1.218.093

1.313.171

52.406.295

53.718.883

19


WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2011

2011

2010

€ Opbrengsten uit beleggingen - in terreinen en gebouwen * - in andere beleggingen *

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen - in terreinen en gebouwen

€

€

€

(10)

3.183.462 17.898

3.253.988 17.143 3.201.360

3.271.131

180.642

49.650

-610.475

1.649.426

2.771.527

4.970.207

(11)

(12)

Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (13) Beheerkosten en rentelasten * (14) Overige bedrijfskosten (15)

394.998 1.609.957 90.895

Som der bedrijfslasten

2.095.850

400.822 1.721.865 2.095.850

2.122.687

675.677

2.847.520

Resultaat

De gemarkeerde posten (*) maken onderdeel uit van het exploitatieresultaat, dat voor 2011 € 1.196.405 (2010: € 1.148.444) bedraagt.

20


KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011

2011 € Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Gerealiseerde waardeveranderingen gedurende het jaar Investeringen Desinvesteringen Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden

2010 €

€

675.677

2.847.520

610.475

-1.649.426

-180.642

-49.650

-90.657 1.295.824 48.337 -95.078

-99.503 453.579 -36.121 231.496 1.158.426

Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Winstuitkeringen Aflossing langlopende schulden Transactiekosten herfinanciering Opname lening Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom

Liquide middelen per begin boekjaar: Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december

€

549.451

2.263.936 1.697.895 -968.576 -21.328.659 -95.952 20.500.000

-854.650 -730.050 -

-1.893.187

-1.584.700

370.749

113.195

1.051.266

938.071

370.749

113.195

1.422.015

1.051.266

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

21


TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2011 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire registergoederen.

vennootschap

heeft

ten

doel

het

collectief

beleggen

in

Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 10 maart 2005. Het eerste boekjaar was een verkort boekjaar, dat liep vanaf 10 maart 2005 tot en met 31 december 2005. De feitelijke exploitatie is gestart op 8 juli 2005. Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar.

Registergoed De registergoederen betreffen bij aankoop in de commanditaire vennootschap een twaalftal woningcomplexen inclusief grond, van in totaal 215 woningen, gelegen in Alblasserdam, Didam, Dongen, Eibergen, Enschede, Eygelshoven, Geleen, Kaatsheuvel, Oirschot, Roermond, Schiedam en Schijndel, en een drietal winkelcentra, inclusief grond, met ca. 60 winkelunits gelegen in Almelo, Amersfoort en Amsterdam. De registergoederen zijn getransporteerd op 8 juli 2005. Op 1 september 2009 is het winkelcentrum te Almelo verkocht.

Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V., waarvan 50% van de aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. en 50% in het bezit zijn van GIM Vastgoed Management B.V.

Beheer Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft). Het administratief en technisch beheer voor de woningen is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rotterdam en ACM Vastgoed Management B.V. te Nijmegen en voor de winkels aan WPM Winkelcentrummanagement B.V. te ’s-Hertogenbosch.

Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap.

22


Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XI/Retail Residential handelsregister onder nummer 17175547.

Fund

C.V.

is

ingeschreven

in

het

Commanditaire vennoten Het aantal commanditaire vennoten bedraagt 427. De totale inbreng bedraagt € 24.000.000. De participanten zijn op 8 juli 2005 toegetreden. Op 1 september 2009 is een bedrag ad € 6.400.000 terugbetaald aan de participanten (zijnde € 4.000 per participatie). De inbreng bedraagt per 1 september 2009 derhalve € 17.600.000 (zijnde € 11.000 per participatie). Ultimo 2011 bedraagt het aantal commanditaire vennoten 428.

Economische / juridische eigendom De economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. De Stichting Bewaarder Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund is juridisch eigenaar. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (voorheen: Wet toezicht beleggingsinstellingen) ten behoeve van Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap.

Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht (Wft).

23


GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.

Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten.

24


Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode.

Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen kostprijs en bedraagt nihil. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden verantwoord op basis van de grondslag kostprijs of lagere marktwaarde. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. In geval van verkoop zal het daarmee gerealiseerde resultaat worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening.

Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Indien besloten is de beleggingen te verkopen, dan zijn deze gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden.

25


Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten.

Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het Fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd.

Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten

Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat.

Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers.

26


Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille.

Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten.

Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen.

en

op

de

Overige bedrijfskosten Hieronder worden verstaan de eenmalige transactiekosten samenhangend met de herfinanciering van de leningen van het Fonds. Deze transactiekosten worden lineair ten laste van het resultaat gebracht gedurende de looptijd van de nieuwe lening. De kosten verband houdend met de afgewikkelde Interest Rate Swap worden rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht.

27


1.

Terreinen en gebouwen

Verloopoverzicht beleggingen: Boekwaarde begin boekjaar

Renovatie/

Herwaardering

verbouwing

€ Terreinen en gebouwen

Verkopen

52.560.000

€

€

Boekwaarde eind boekjaar

€

90.657 -1.115.182

€

-610.475

50.925.000

Terreinen en gebouwen in exploitatie zijn bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. (voorheen BouwFonds Property Finance B.V.) en FGH Bank N.V. De reële waarde van beleggingen in terreinen en gebouwen, is per 31 december 2011 vastgesteld op € 50.925.000 (2010: € 52.560.000). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De voor de woningportefeuille gehanteerde waarderingsmethoden zijn de discounted cashflowmethode en de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren, rendementen en discontovoeten gebaseerd zijn op vergelijkbare en actuele marktransacties. Bij de woningtaxatie gehanteerde parameters zijn een gemiddelde disconteringsvoet van 7,6%, gemiddelde mutatiegraad van 6,3% en een gemiddeld bruto aanvangsrendement aan het einde van de prognoseperiode van 5,7%. De bij de winkelportefeuille gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele marktransacties. Het bij de winkeltaxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 7,0%. De verkoopkosten verbandhoudend met de verkoop van onroerend goed zijn in mindering gebracht op de gerealiseerde waardeveranderingen, die verantwoord zijn in de winst-enverliesrekening. De cumulatieve € 4.376.999).

herwaardering

bedraagt

per

balansdatum

28

€ 3.268.587

(2010:


2. Overige vorderingen

Nog te ontvangen huren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen

Nog te ontvangen rentebaten

2011

2010

€

€

55.349 -12.139

88.973 -10.423

43.210 16.070

78.550 13.241

59.280

91.791

De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

3. Overlopende activa

Vooruitbetaalde exploitatiekosten

2011

2010

€

€ -

15.826

De overlopende activa hebben een verwachte resterende looptijd van korter dan 1 jaar.

4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds.

29


5. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt weer te geven: Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal

Stand 1 januari 2011

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

€ 17.600.000

€ 4.667.036

€ -9.984.207

€ 2.847.520

€ 15.130.349

-

-46.870 -334.912 -

-968.576 46.870 334.912 2.847.520 -

-2.847.520 675.677

-968.576 675.677

17.600.000

4.285.254

-7.723.481

675.677

14.837.450

Uitkeringen Vrijval herwaardering Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar Stand 31 december 2011

Herwaarderingsreserve

Overige reserves De mutaties van de overige reserves zijn als volgt weer te geven:

Stand 1 januari 2011 Uitkeringen Vrijval herwaardering Saldo herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december 2011

Uitkeringen aan participanten

Uitkeringen aan beherend vennoot

Resultaat

€

€

€

Mutatie

Totaal

herwaarderingsreserve

€

€

-7.368.000

-64.270

2.115.099

-4.667.036

-9.984.207

-968.000 -

-576 -

2.847.520

46.870 334.912 -

-968.576 46.870 334.912 2.847.520

-8.336.000

-64.846

4.962.619

-4.285.254

-7.723.481

30


De uitkering aan de participanten over 2011 bedraagt 5,5% (2010: 4,75%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en werd in twee delen na afloop van elk halfjaar uitbetaald.

Aandeel in het Fondsvermogen Aandeel van de participanten in het Fondsvermogen

Aandeel van de beherend vennoot in het Fondsvermogen Totaal

€

€

€

Stand 1 januari 2011

15.129.773

576

15.130.349

Uitkeringen Resultaat lopend jaar

-968.000 661.132

-576 14.545

-968.576 675.677

14.822.905

14.545

14.837.450

Stand 31 december 2011

Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal bestaat sinds de oprichting van het Fonds uit 1.600 participaties van € 11.000. De intrinsieke waarde per 31 december 2011 bedraagt € 9.264 per participatie (2010: € 9.456, 2009: € 8.201). De intrinsieke waarde is gebaseerd op het Fondsvermogen, waarbij de fondskosten bij aanvang in het eerste boekjaar in zijn geheel ten laste van het resultaat zijn gebracht.

31


6. Schulden aan kredietinstellingen

2011

2010

€

€

Hypothecaire leningen hoofdsom voor herfinanciering Af: hoofdsom Lening III en IV SNS Property Finance B.V. Bij: hoofdsom Lening FGH Bank N.V.

61.832.000 -37.280.000 20.500.000

61.832.000 -

Hypothecaire leningen hoofdsom na herfinanciering Betaalde aflossingen leningdeel I en II (cumulatief) Betaalde aflossingen leningdeel III en IV (cumulatief) Herfinanciering leningdeel III en IV (cumulatief Betaalde aflossingen FGH Bank N.V. (cumulatief) Aflossingsverplichtingen binnen één jaar

45.052.000 -8.477.170 -17.117.550 17.117.550 -25.626 -102.500

61.832.000 -7.357.337 -16.876.250 -323.050

36.446.704 -111.428 15.476

37.275.363 -

36.350.752

-

Transactiekosten herfinanciering Ten laste gebracht van het resultaat (cumulatief)

32


Overeenkomst van geldlening Oorspronkelijke hoofdsom

Leningdeel I SNS Property Finance B.V.

Leningdeel II SNS Property Finance B.V.

€ 12.276.000

€ 12.276.000

Geen verplichte periodieke aflossing. Aflossingnaar rato bij verkoopwoningen

Geen verplichte periodieke aflossing. Aflossing naar rato bij verkoop woningen nadat leningdeel I is afgelost.

Restant hoofdsom per 31 december 2011

€ 3.798.830

€ 12.276.000

Resterende looptijd korter dan 1 jaar

€0

€0

Resterende looptijd 1 – 5 jaar

€ 3.798.830

€ 12.276.000

€0

€0

3-maands Euribor + 0,70%

1-maands Euribor + 2,25%

1 juli 2012

1 februari 2013

Indien het verloop van de lening voor SNS Property Finance B.V. conveniërend is doordat aan de betalingsverplichting is voldaan, wordt na afloop van de Euribor-periode deze faciliteit telkens voor een periode van 12 maanden gecontinueerd tegen gelijke condities als het in de offerte gestelde.

Indien het verloop van de lening voor SNS Property Finance B.V. conveniërend is doordat aan de betalingsverplichting is voldaan, wordt na afloop van de Euribor-periode deze faciliteit telkens voor een periode van 12 maanden gecontinueerd tegen gelijke condities als het in de offerte gestelde.

Recht van eerste hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. op de woningportefeuille met een boekwaarde per 31 december 2011 van € 19.910.000.

Recht van tweede en derde hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. op de woningportefeuille met een boekwaarde per 31 december 2011 van € 19.910.000.

Aflossingsschema

Resterende looptijd langer dan 5 jaar Rentepercentage

Expiratiedatum Roll-over Clausule

Zekerheden

33


Rente Swap Transactie (SWAP)

Leningdeel I SNS Property Finance B.V.1 SWAP SNS Bank N.V.

Leningdeel II SNS Property Finance B.V.2 SWAP SNS Bank N.V.

Oorspronkelijke hoofdsom

€ 6.000.000

€ 12.276.000

Hoofdsom per 31 december 2011

€ 1.450.000

€ 12.276.000

1 juli 2012

1 augustus 2014

Rentetarief, exclusief opslag

3,84%

1,62%

Marktwaarde per 31 december 2011

- € 21.443

- € 245.798


- € 86.235

€ 37.371

Expiratiedatum

Deze SWAPS zijn vastgelegd in een “Raamovereenkomst Financiële Derivaten” bij SNS Bank N.V. Ten behoeve van het rentederivaat heeft SNS Bank een obligokrediet ter beschikking gesteld ad € 1.675.000. Over dit krediet zijn geen rente, provisie en kosten verschuldigd.

Middels een herfinanciering zijn de leningdelen III en IV van SNS Property Finance B.V. op 15 september 2011 geheel afgelost (€ 20.162.450), deze leningen hadden de winkelportefeuille als onderpand. Per voornoemde datum is er een nieuwe lening afgesloten bij de FGH Bank N.V. Per 13 september 2011 heeft een unwinding plaatsgevonden van de SWAP behorende bij leningdeel III van SNS Property Finance B.V. De kosten voor deze unwinding bedragen € 46.000 en zijn ten laste van het resultaat gebracht in 2011. Leningdeel III FGH Bank N.V.

Overeenkomst van geldlening Oorspronkelijke hoofdsom Aflossingsschema

€ 20.500.000 Periodiekeaflossing van € 8.542 per maand


€ 20.474.374

Resterende looptijd korter dan 1 jaar

€0

Resterende looptijd 1 – 5 jaar

€ 20.474.374

Resterende looptijd langer dan 5 jaar

€0

Rentepercentage

3-maands Euribor + 2%

Expiratiedatum

1 augustus 2014

34


Overeenkomst van geldlening

Zekerheden

Leningdeel III FGH Bank N.V. Recht van eerste hypotheek van € 31.000.000 ten gunste van FGH Bank N.V. op de winkelportefeuille met een boekwaarde per 31 december 2011 van € 31.015.000. SWAP 3 FGH Bank N.V.

Rente Swap Transactie (SWAP) Oorspronkelijke hoofdsom

€ 20.491.458


€ 20.465.832

Expiratiedatum

1 augustus 2014

Rentetarief, exclusief opslag

1,955%


- € 467.840


-

Deze SWAP is vastgelegd in een “Overeenkomst Financiële Derivaten” bij FGH Bank N.V.

De aflossingsverplichtingen, die binnen één jaar vervallen, zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

De resterende looptijd van de langlopende schulden is als volgt:

Resterende looptijd korter dan 1 jaar Resterende looptijd langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar

35

2011

2010

€

€

102.500 36.446.704

323.050 37.275.363

36.549.204

37.598.413


7. Schulden aan kredietinstellingen

Hypotheekrente te betalen Aflossingsverplichtingen binnen één jaar inzake hypothecaire leningen

2011

2010

€

€

147.040

160.126

102.500

323.050

249.540

483.176

De schulden aan kredietinstellingen hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Voor de zekerheden wordt verwezen naar de toelichting bij de langlopende schulden aan kredietinstellingen. 8. Belastingen

Omzetbelasting

2011

2010

€

€

77.437

81.528

De omzetbelasting heeft een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

36


9. Overige schulden en overlopende passiva

Winstuitkering te betalen Waarborgsommen huurders Onderhoudsverplichtingen winkelcentrum Amersfoort Rekening-courant Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V. Rekening-courant Holland Immo Group B.V. Vooruitontvangen huren Overige schulden / nog te betalen kosten

2011

2010

€

€

528.000 71.382 83.428

404.800 59.677 83.428

31.742 6.449 128.728 41.387

31.727 6.022 94.056 68.757

891.116

748.467

De overige schulden en overlopende passiva hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. Er zijn geen zekerheden gesteld.

Financiële instrumenten Algemeen Het Fonds maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van financiële instrumenten die het Fonds blootstellen aan markten/of kredietrisico's. Het betreft niet-afgeleide financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en afgeleide financiële instrumenten, zijnde renteswaps om toekomstige transacties en kasstromen af te dekken. Het Fonds handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het renterisico te beperken. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de marktrisico's. Renterisico Het Fonds maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Het Fonds heeft renteswaps afgesloten ten aanzien van leningen met een variabele rente. Deze renteswaps worden gebruikt om het variabel rentekarakter van de financiering aan te passen. Voor een toelichting op deze renteswaps wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden aan kredietinstellingen.

37


10. Opbrengsten uit beleggingen

2011

2010

€

€

3.183.462

3.253.988

17.898

17.143

- in terreinen en gebouwen huuropbrengsten

- in andere beleggingen rentebaten

Alle huuropbrengsten en rentebaten zijn gerealiseerd in Nederland. 11. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen verkoopopbrengsten woningen boekwaarde verkochte woningen

verkoopresultaat af: verkoopkosten

2011

2010

€

€

1.329.000 -1.115.182

464.000 -403.929

213.818 -33.176

60.071 -10.421

180.642

49.650

12. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen

- in terreinen en gebouwen herwaardering onroerend goed

38

2011

2010

€

€

-610.475

1.649.426


13. Lasten in verband met het beheer van beleggingen

Beheerprovisie externe beheerders Bijdrage Vereniging van Eigenaren Gemeentelijke heffingen (o.a. onroerende zaakbelasting) Assuranties Instandhoudingskosten Service- en stookkosten leegstand Mutatie voorziening dubieuze debiteuren / afboekingen huurvorderingen / incassokosten Juridische advieskosten Taxatiekosten Overige kosten

2011

2010

€

€

31.291 104.772 110.748 15.172 71.447 7.510

32.277 122.949 110.179 21.651 62.396 9.017

28.666 20.623 4.769

3.628 11.023 24.223 3.479

394.998

400.822

2011

2010

€

€

14. Beheerkosten en rentelasten

Vaste vergoeding Beheerder Beheerfee Beheerder inzake vastgoedbeheer Rente hypothecaire leningen inclusief rente aandeel rentederivaat Overige rentelasten, inclusief bankkosten

25.284 83.715

24.789 84.884

1.500.901 57

1.612.089 103

1.609.957

1.721.865

De vaste vergoeding Beheerder omvat alle kosten in verband met het laten functioneren van het Fonds als zodanig. Hieronder vallen onder andere de jaarlijkse accountantskosten welke voor 2011 € 8.750 (2010: € 8.750) bedragen en het met de Bewaarder overeengekomen bewaarloon, dat voor 2011 € 2.244 (2010: € 2.244) bedraagt. Daarnaast ontvangt de Beheerder een beheerfee van 4% van de jaarlijks gefactureerde brutohuur voor de winkelbeleggingen.

39


14. Overige bedrijfskosten

Kosten unwinding SWAP Notariskosten Advieskosten Transactiekosten herfinanciering

2011

2010

€

€

46.000 19.036 10.383 15.476

-

90.895

-

Total expense ratio De total expense ratio geeft het niveau van kosten weer, gerelateerd aan de gewogen intrinsieke waarde van het Fonds. In de totale kosten zijn begrepen alle kosten, die in het boekjaar ten laste van het resultaat zijn gebracht exclusief de kosten van de beleggingstransactie en de interestkosten. Totale kosten

503.997 =

Gewogen gemiddelde intrinsieke waarde

3,33%

15.126.828

Bij het bepalen van de gewogen gemiddelde intrinsieke waarde is verondersteld dat de waardeverandering van de vastgoedportefeuille zich gedurende het boekjaar gelijkmatig heeft voorgedaan. Personeel Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V. heeft geen medewerkers in dienst (2010: geen).

40


Transacties met gelieerde partijen Alle hieronder vermelde transacties met gelieerde partijen zijn weergegeven in het Prospectus en vinden plaats onder marktconforme omstandigheden.

Transacties met gelieerde partijen gedurende het boekjaar: Bezoldiging Beheerder: De bezoldiging van de Beheerder over het boekjaar 2011 bedraagt voor het algemeen beheer van het Fonds € 25.284 en voor de winkels € 83.715 (2010: voor het algemeen beheer € 24.789 en voor de winkels € 84.884). Renovatie / verbouwing: Holland Immo Group B.V. heeft in het boekjaar 2011 een bedrag ad € 19.692 (2010: € 12.836) doorbelast aan het Fonds. Dit bedrag bestaat uit renovatielasten voor de woningen in de vastgoedportefeuille.

Eindhoven, 30 maart 2012 De Beheerder: Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V.

mr. T. Kühl

mr. M. Kühl

41


OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat Artikel 13, lid 1 van de statuten luidt als volgt: Het positieve resultaat in enig boekjaar komt ten goede aan de commanditaire vennoten naar evenredigheid van ieders inbreng. De vennoten delen in een eventueel negatief resultaat voor hetzelfde percentage als waarvoor zij in het positieve resultaat delen. Artikel 13, lid 2 van de statuten luidt als volgt: De beherend vennoot ontvangt: a) tien procent (10%) van het voordelig verschil tussen: de verkoopopbrengst van een woning verminderd met de verkoopkosten (makelaars- en promotiekosten, alsmede mutatieonderhoudskosten) en met de mutatieleegstand van vier (4) maanden enerzijds en de aankoopprijs (inclusief directe aankoopkosten) van de verkochte onroerende zaken anderzijds; b) een bedrag van twintig procent (20%) van de overwinst uit de vervreemding van de winkelbeleggingen. Onder “overwinst” zoals bedoeld in de eerste zin van dit lid wordt verstaan het positieve verschil tussen: de bij vervreemding gerealiseerde verkoopopbrengst; en het bedrag van de oorspronkelijke hypotheekschuld (vóór aflossingen) en de inleg van de Participanten van de Vennootschap die is toe te rekenen aan de winkelbeleggingen, vermeerderd met de verkoopkosten. Artikel 13, lid 4 van de statuten luidt als volgt: Ieder van de vennoten wordt jaarlijks voor zijn aandeel in het resultaat over het laatst verstreken boekjaar gecrediteerd respectievelijk gedebiteerd op zijn kapitaalrekening, zodra dit aandeel is vastgesteld.

Voorstel bestemming resultaat 2011 Voorgesteld wordt om de winst ad € 675.677 toe te voegen aan de overige reserves. Een verdere toelichting is opgenomen onder de toelichting op de jaarrekening 2011 onder het hoofd Fondsvermogen.

Zeggenschapsrechten Het bestuur van de commanditaire vennootschap berust bij de beherend vennoot, Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund B.V. De commanditaire vennoten zijn niet bevoegd voor het Fonds beheershandelingen te verrichten en zijn jegens derden ook niet aansprakelijk voor de verbintenissen van het Fonds. De Beheerder, Holland Immo Group Insinger de Beaufort Beheer B.V., is op grond van de overeenkomst van de commanditaire vennootschap Holland Immo Group XI/Retail Residential Fund C.V., tevens bevattende bepalingen van beheer en bewaring, gemachtigd de Vennootschap te vertegenwoordigen alsmede rechtshandelingen voor rekening van de Vennootschap te verrichten.

42


43


44

RETAIL RESIDENTIAL FUND C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2011

Recommend Documents