FACULTEIT RECHTSGELEERDHEID
Masterproef
Het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest van keuring van een elektrische installatie bij de verkoop van onroerende goederen: een kritische vergelijking van deze technische aangelegenheid in het licht van het contractenrecht
Academiejaar 2008 – 2009
Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Commissarissen: Herlinde Baert Dr. Maarten Dambre
Liesbeth De Boeck Stamnummer: 20033240 Master in het notariaat
INHOUDSTAFEL INLEIDING .....................................................................................................................................1 UITEENZETTING...........................................................................................................................3 Hoofdstuk 1: Bespreking ..............................................................................................................3 § 1: Algemeen en wetgevend kader ..........................................................................................3 A. Energieprestatiecertificaat ................................................................................................3 B. Postinterventiedossier.......................................................................................................5 C. Elektriciteitsattest .............................................................................................................6 § 2: Definitie en ratio legis........................................................................................................7 A. Energieprestatiecertificaat ................................................................................................7 B. Postinterventiedossier.....................................................................................................10 C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................12 § 3: Toepassingsgebied ...........................................................................................................14 A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................15 B. Postinterventiedossier.....................................................................................................17 C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................20 § 4: Het opmaken ....................................................................................................................23 A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................23 B. Postinterventiedossier.....................................................................................................25 C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................26 § 5: Controle en sancties .........................................................................................................27 A. Energieprestatiecertificaat ..............................................................................................27 B. Postinterventiedossier.....................................................................................................28 C. Elektriciteitsattest ...........................................................................................................29
i
Hoofdstuk 2: Rol van de notaris .................................................................................................31 § 1: Energieprestatiecertificaat................................................................................................31 § 2: Postinterventiedossier ......................................................................................................33 § 3: Elektriciteitsattest.............................................................................................................35 Hoofdstuk 3: Als opschortende voorwaarde ?............................................................................38 § 1: Opschortende voorwaarde ...............................................................................................38 § 2: Bodemattest .....................................................................................................................41 § 3: Kan een opschortende voorwaarde ingevoegd worden omtrent het EPC, PID en keuringsattest ?........................................................................................................................42 BESLUIT .......................................................................................................................................45 BIJLAGE........................................................................................................................................47 Bijlage 1: Voorblad energieprestatiecertificaat.......................................................................47 Bijlage 2: Clausule energieprestatiecertificaat........................................................................48 Bijlage 3: Clausule postinterventiedossier..............................................................................48 Bijlage 4: Clausule elektriciteitsattest.....................................................................................49 BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................50 Rechtspraak.............................................................................................................................50 Rechtsleer................................................................................................................................50 1. Energieprestatiecertificaat ...............................................................................................50 2. Postinterventiedossier......................................................................................................52 3. Elektriciteitsattest ............................................................................................................53 4. Opschortende voorwaarde...............................................................................................54 5. Hyperlinks .......................................................................................................................55
ii
INLEIDING 1. Het thema dat de 21ste eeuw zal overheersen, blijkt nu reeds vast te staan, namelijk de gezondheid van mens en milieu. Vanuit wetenschappelijke en steeds vaker ook populaire hoek werd onze maatschappij alreeds bewust gemaakt van de problemen omtrent het milieu. Dit leidde en zal in de toekomst hopelijk nog verder gebracht worden tot talrijke initiatieven vanuit verschillende hoeken. Men verwacht dan ook, terecht, dat de verschillende overheden bijdragen tot deze sensibilisering en optreden waar nodig. De Belgische wetgever bracht de laatste jaren (weliswaar vaak onder verplichting van Europese richtlijnen) meerdere regelgevingen tot stand die ervoor moeten zorgen dat de gezondheid en veiligheid van de bevolking en de toestand van het milieu gewaarborgd en zelfs verbeterd worden. Deze studie behandelt drie van dergelijke maatregelen, die allen een bijkomende verplichting betekenen voor de eigenaar of oprichter van een gebouw. Specifiek gaat het in deze bijdrage over attesten of certificaten die verplicht aanwezig moeten zijn bij de verkoop van een onroerend goed. Het is hier dat de notaris geconfronteerd wordt met deze wetgeving en dat hij uiteraard zal moeten nazien op de correcte naleving van deze voorschriften. Kortom, een bijkomende verplichting voor de notaris en een bijkomende inspanning voor de burger. Sinds kort moeten gebouwen, afhankelijk van hun functie, voldoen aan bepaalde energieprestatie-eisen. Dit wil zeggen dat bij de bouw of verbouwing extra aandacht besteed moet worden aan de gebruikte materialen, isolatietechnieken en andere energiebesparende maatregelen. Zodoende wordt de vrijheid bij de keuze van materialen en oprichtingswijze ingeperkt. De Vlaamse overheid heeft verschillende besluiten uitgevaardigd met regelgeving voor energieprestatiecertificaten naargelang de hoedanigheid van het gebouw. Binnenkort is bij (bijna) ieder gebouw dat men verkoopt een energieprestatiecertificaat verplicht. Deze maatregel moet energieverspilling tegengaan door de burger bewust te maken van de noodzaak om zuinig met energie om te springen, omwille van de schaarste en opwarming van de aarde. De Europese Unie aanziet dit dan ook als één van haar prioritaire doelstellingen. Reeds in de jaren ‘90 werd het zogenaamde “postinterventiedossier” ingevoerd. Dit dossier moet evenwel gekaderd worden in een groter geheel. Het is namelijk één van de vele opdrachten die werden opgelegd aan aannemers en bouwheren naar aanleiding van de “Bouwrichtlijn”. Een bouwwerf is immers een plaats van enorme risico’s. Zware arbeidsongevallen zijn op dergelijke plaatsen dan ook niet uitzonderlijk. Omwille van de vaak 1
erbarmelijke veiligheidsomstandigheden en weinige voorschriften op dit vlak besliste de Europese Unie dat de nationale overheden daar dringend verandering moesten in brengen. Deze richtlijn zorgde voor opeenvolgende wetswijzigingen, met als basis de Welzijnswet van 4 augustus 1996. Door middel van zowel preventiemaatregelen als het verantwoordelijk stellen van bepaalde personen en het opleggen van sancties wou men de veiligheid verbeteren. Ten slotte dient bij de verkoop van een onroerend goed voorzien te worden in een attest van keuring van de elektrische installatie. Sinds de invoering van het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties moeten dergelijke systemen voldoen aan een aantal voorschriften. Dit reglement beoogt veilige en aangepaste elektriciteitsvoorzieningen in alle gebouwen. Werken met elektriciteit is echter niet ongevaarlijk, zodat bij dergelijke praktijken toch minstens enige vorm van controle moet kunnen plaatsvinden. Voor de huishoudelijke installaties werd een specifiek K.B. uitgevaardigd dat een controle voorschrijft bij de overdracht van bepaalde (oude) gebouwen. Het is grotendeels dit K.B. dat in onderstaand werk aan bod komt. 2. Aangezien het opzet van onderstaand werk vooral comparatief van aard is, wordt een aparte werkwijze gehanteerd. Per hoofdstuk en per thema dat wordt behandeld, worden de drie onderwerpen naast elkaar besproken. Op die manier worden de verschillen en gelijkenissen tussen de materies beter opgemerkt. De uiteenzetting bestaat uit drie hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk houdt de behandeling in van achtereenvolgens het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest bij de keuring van een elektrische installatie. Verschillende onderwerpen pogen een globaal en duidelijk beeld neer te zetten aangaande desbetreffende materie. Vervolgens wordt de rol van de notaris in een tweede hoofdstuk onderzocht. Zowel in het kader van zijn bijstands- en voorlichtingsverplichting, als bij de vereiste documenten die aanwezig moeten zijn bij een verkoopakte worden zijn taken beschreven. In een derde hoofdstuk wordt nagegaan of men de onderhandse verkoopakte kan afsluiten onder de opschortende voorwaarde van het ter beschikking stellen en verkrijgen van de besproken documenten. In het besluit wordt ten slotte de aandacht gevestigd op de belangrijkste verschillen tussen het energieprestatiecertificaat, het postinterventiedossier en het attest van keuring van een elektrische installatie. Ook wordt de aandacht gevestigd op eventuele nadelen en kritieken op de besproken regelgevingen en ongemakken in de praktijk. 2
UITEENZETTING 3. Zoals zonet aangegeven bestaat de uiteenzetting van dit werk uit drie hoofdstukken: de bespreking van de drie maatregelen op het vlak van de verkoop van een onroerend goed, een analyse van de opdracht van de notaris hierbij en tot slot een evaluatie van de mogelijkheden omtrent het gebruik van een opschortende voorwaarde in het compromis.
Hoofdstuk 1: Bespreking 4. Dit eerste hoofdstuk handelt achtereenvolgens over het algemeen en wetgevend kader, de ratio legis en definitie, het toepassingsgebied, de opmaak van het document en ten slotte de controle en sancties. In elk thema komen dan telkens de drie onderwerpen aan bod, namelijk het energieprestatiecertificaat, daarna het postinterventiedossier en steeds als laatste het elektriciteitsattest.
§ 1: Algemeen en wetgevend kader 5. In deze paragraaf komt het wetgevend kader van de verschillende verplichte documenten aan bod. Aan de hand van deze toelichting wordt duidelijk welke verplichtingen van bovenaf komen, namelijk van de Europese Unie of welke eventueel op initiatief van de Belgische wetgever tot stand kwamen. De waarde van dit onderdeel zit voornamelijk in het groter kader dat geschetst wordt, om zodoende de oorsprong en beweegreden van de materie beter te begrijpen. Hierdoor komt allerhande wetgeving aan bod die niet steeds rechtstreeks verband houdt met de verplichting van een bepaald formulier bij de overdracht van een onroerend goed. A. Energieprestatiecertificaat 6. Zoals reeds vermeld kwam de Belgische regelgeving met betrekking tot het energieprestatiecertificaat er naar aanleiding van een belangrijke Europese richtlijn, namelijk de richtlijn 2002/91/EG van 16 december 2002 betreffende de energieprestaties van gebouwen (Energieprestatierichtlijn).1 Deze richtlijn legt, samen met een aantal aanvullende richtlijnen, de lidstaten enkele eisen op in verband met energieprestaties. In deze richtlijn is maar één document
1
B. DELVAUX, “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen – een blik op de Xfactor”, NNK 2008, afl. 2, nr. 1, 55.
3
als hulpmiddel om aan de doelstellingen te voldoen terug te vinden: het energieprestatiecertificaat (EPC).2 De omzetting van de Europese regelgeving gebeurde echter niet van de ene dag op de andere. Aangezien energie een gewestelijke bevoegdheid is, waren het de gewesten die voor deze implementatie moesten zorgen. Bijgevolg verschilt in ons land de omzetting en de wetgeving van gewest tot gewest.3 Daarenboven moest dit alles gebeuren binnen een relatief korte termijn, namelijk tegen 4 januari 2006. Gelukkig voor België voorzag de richtlijn ook in een verlenging van deze termijn van drie jaar bij gebrek aan gekwalificeerde deskundigen, en zodoende werd de deadline dan toch behaald.4 Om dit doel te bereiken opteerde de Vlaamse overheid immers voor een gefaseerde invoering, zodat ze zich jaar per jaar konden concentreren op een verschillend onderdeel van de richtlijn.5 Deze procedure vatte aan in 2006 met het EPB-decreet om de regels vast te leggen waaraan nieuwbouw en vernieuwbouw moeten voldoen.6 Dit decreet vormde de basis van de energieprestaties voor verschillende categorieën van gebouwen en van de bijhorende certificaten. Talloze besluiten volgden om de andere onderdelen te reglementeren. In het kader van dit werk is vooral het besluit van 11 januari 2008 van de Vlaamse regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur met bijhorend ministrieel besluit van 21 augustus 2008 betreffende de inwerkingtreding van deze verplichting, van belang.7 In 2008 vond ook de invoering van het EPC voor publieke gebouwen plaats.8 Zeer recent kwam de laatste fase tot voltooiing, namelijk de invoering van een EPC bij verkoop en verhuur van bestaande niet-residentiële gebouwen.9 De MiNaRaad verzocht de drie gewesten om uniforme berekeningsmethodes te hanteren, alsook om een samenwerkingsverband
2
S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf. 3 V. COUTEAU, “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie gewesten”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17 – 18, 10. Wij beperken ons in dit kader tot het Vlaamse gewest. 4 B. DELVAUX, o.c., nr. 14, 58. 5 B. DELVAUX, o.c., nr. 2, 55. 6 Decreet van 22 december 2006, houdende eisen en handhavingsmaatregelen op vlak van de energieprestaties en het binnenklimaat van gebouwen en tot invoering van een energieprestatiecertificaat en tot wijziging van artikel 22 van het REG – decreet, B.S. 27 maart 2007, inwerkingtreding 6 april 2007. 7 Besluit 11 januari 2008 van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit, B.S. 8 februari 2008, inwerkingtreding 13 september 2008. 8 Besluit 20 april 2007 van de Vlaamse Regering betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor publieke gebouwen, B.S. 25 mei 2007, inwerkingtreding 4 juni 2007. 9 Besluit 5 december 2008 van de Vlaamse Regering betreffende de invoering van het energieprestatiecertificaat nietresidentiële gebouwen, B.S. 2 maart 2009, nog niet in werking getreden.
4
op poten te zetten opdat ze geen tegenstrijdige invulling zouden geven aan de energieprestatieregelgeving.10 De strengere energienormen en dus een specifiek EPC voor nieuwbouw en verbouwingen waarvoor een bouwvergunning vereist is, gelden sinds 1 januari 2006. Bij de verkoop van bestaande residentiële gebouwen (gebouwen bestemd voor huisvesting) moet de eigenaar ook een EPC laten opmaken. Deze verplichting is uiteindelijk inwerking getreden op 1 november 2008 en voorzag in een overgangsregeling. Wanneer het compromis (onderhandse koopovereenkomst) ondertekend werd voor deze datum, moet geen EPC voorzien worden.11 Het ministrieel besluit van 13 juni 2008 specificeert de vorm en de inhoud van dergelijk energieprestatiecertificaat. Hier wordt later, in het passend onderdeel, verder op ingegaan.12 B. Postinterventiedossier 7. Het postinterventiedossier (PID) is één van de middelen terug te vinden in de welzijnswet om het welzijn van arbeiders en specifiek de veiligheid op bouwplaatsen, te verzekeren. Ook hier kwam de Belgische wetgeving er omwille van een Europese verplichting. De Commissie had het probleem van onveiligheid op de bouwplaats omwille van gebrekkige planning en coördinatie opgemerkt en nader onderzocht. Hierop volgden tal van Europese richtlijnen, met als voornaamste de richtlijn van 24 juni 1992 betreffende minimumvoorschriften inzake veiligheid en gezondheid voor tijdelijke en mobiele bouwplaatsen.13 De Belgische wetgever zette deze richtlijn om in een nieuw hoofdstuk in de Welzijnswet van 4 augustus 1996. Het postinterventiedossier moet gesitueerd worden in dit vijfde hoofdstuk dat handelt over de tijdelijke en mobiele bouwplaatsen.14 De uitvoering van deze Welzijnswet verliep niet probleemloos. Een eerste poging mislukte wegens de onmogelijkheid van de opleidingsvereisten en het niet inroepen van het
10
Milieu- en Natuurraad van Vlaanderen (hierna MiNaRaad), Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bijverkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf. 11 J. VANSTEENE, “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop ‘bestaande’ woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2. 12 Zie nr. 10, p. 7 en 8. 13 M. VAN HOOYMISSEN, “De veiligheidscoördinator”, in D. MEULEMANS (red.), Een pand bouwen en verbouwen. Praktijkgids vastgoedrecht 3, Leuven, Acco, 2005, nr. 313, 175. 14 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 314, 175.
5
advies van de Raad van State, afdeling wetgeving.15 Uiteindelijk kwam er dan toch een succesvol K.B., namelijk dat van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, dat in werking trad op 1 mei 2001. Dit K.B. zorgde voor een reglementering op bouwplaatsen waar tegelijk of achtereenvolgens meer dan één aannemer actief was. Bij dergelijke werken moet een veiligheidscoördinator aanwezig zijn om beschermde en georganiseerde omstandigheden te creëren. Het Besluit werd nadien nog enkele keren gewijzigd. Hier wordt even stilgestaan bij het K.B. van 22 maart 2006, aangezien deze wijziging onder meer betrekking had op het PID. Op vlak van mede-eigendom en een aankoop op plan werd een vereenvoudiging doorgevoerd voor het postinterventiedossier.16 De wetgeving bleek efficiënt te zijn. De bouwplaatsen ondergingen immers opvallende veranderingen: met omheining afgesloten werven en de nodige sanitaire voorzieningen.17 Anderzijds legt het PID ook aan niet rechtstreeks betrokken derden bepaalde verplichtingen op, wat vrij ingrijpend is.18 C. Elektriciteitsattest 8. De basis van de elektrische keuring moet gezocht worden in het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) dat ingevoerd werd bij KB van 10 maart 1981. De beschermingsmaatregelen tegen nefaste gevolgen van elektriciteit en voorschriften met betrekking tot de gebruikte leidingen en machines zijn van toepassing op elektrische installaties die na 1 oktober 1981 in werking werden gesteld. Vele gebouwen en bijgevolg elektrische voorzieningen dateren echter van voor deze periode waardoor deze wet vaak zijn effect verliest. De veiligheidsvoorschriften waaraan huishoudelijke elektrische installaties moeten voldoen, vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de minister van Energie.19 Het K.B. van 25 juni 2008 zorgde voor de wijziging van art. 276 AREI en de invoering van art. 276bis AREI. Door deze artikels zal bij de overdracht van een woning verplicht een controleonderzoek van de elektrische installatie voorhanden moeten zijn. Indien de installatie dateert van voor 1981 zal een
15
M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 315, 175. X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296. 17 J. HULSBOSCH, “Het postinterventiedossier”, in F. BURSSENS (red.), De veiligheidscoördinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, nr. 1, 149. 18 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 2, 149. 19 X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties. 16
6
keuring en meegeleverd attest noodzakelijk zijn.20 Hierdoor wordt de omvang van het toepassingsgebied toch enigszins uitgebreid. Wanneer de plaatsing na die datum gebeurde, moet nagekeken worden of een geldig conformiteitsattest aanwezig is. Volgens het AREI is dergelijk attest slechts 25 jaar geldig, zodat in sommige gevallen het certificaat reeds vervallen kan zijn en een periodieke herkeuring vereist is. In 2009 kan dit het geval zijn voor woningen waarvan de elektrische installaties dateren van tussen 1981 en 1984. Ook bij de verzwaring van een netaansluiting wordt in principe een verplichte controle, met bijgeleverd attest, uitgevoerd. Wederom trad dit besluit later dan voorzien in werking omwille van het overhaast te werk gaan en daarmee gepaard gaand verschillende opmerkingen van de Raad van State. Uiteindelijk verscheen het K.B. van 7 juni 2007 die de inwerkingtreding definitief vaststelde op 1 juli 2008 (een jaar later dan eerst voorzien). Deze regeling heeft tot gevolg dat de verplichting van de controle geldt bij verkoop zodra het compromis ondertekend werd na 30 juni 2008.
§ 2: Definitie en ratio legis 9. Deze afdeling geeft een omschrijving van de verschillende onderwerpen. Ze omvat niet enkel een definitie, maar specificeert ook welke de inhoud en de vorm is van het EPC, PID en keuringsattest. Daarnaast wordt ook de ratio legis behandeld. Hiermee bedoelen we de reden waarom die regelgeving tot stand is gekomen en het doel dat daarmee beoogd wordt. A. Energieprestatiecertificaat 10. De meerdere regelgevingen met betrekking tot verscheidene categorieën van gebouwen hebben tot gevolg dat er niet zoiets bestaat als een uniform energieprestatiecertificaat voor alle gebouwen. Het EPC bij verkoop van bestaande gebouwen verschilt inhoudelijk dan ook van dit bij een nieuwbouw. De bespreking van de inhoud en de berekening van de energieprestaties van een gebouw zal zich in deze bijdrage dan ook beperken tot het EPC verplicht bij verkoop van een bestaande woning. Een energieprestatiecertificaat is een document dat de energieprestatie van een gebouw weergeeft. In tegenstelling tot wat men zou verwachten, legt dit certificaat geen eisen op aan het gebouw, maar heeft het een louter informerende taak. De prestatie wordt uitgedrukt in een 20
V. VAN DE KEERE, “Algemeen reglement Elektrische Installaties. Verplichte controle elektrische installaties bij verkoop van een woning”, NNK 2008, afl. 3, nrs. 1-3, 66.
7
energiescore (kengetal) die dus de energetische kwaliteit van een gebouw aangeeft. De berekening van het kengetal gebeurt aan de hand van karakteristieke eigenschappen van het gebouw, zoals de gebruikte materialen, de isolatie van dak, muren, ramen en deuren, en de ouderdom en zuinigheid van installaties voor warm water en verwarming. Hierbij dient opgemerkt dat met de gewoontes en gebruiken van de bewoners geen rekening mag gehouden worden. Zo voorkomt men een vertekend beeld van het energieverbruik. Het is daarenboven belangrijk dat het gaat om een beschrijving van de werkelijke energieprestaties. De energiescore wordt uitgedrukt in het aantal kilowattuur dat het gebouw jaarlijks per vierkante meter verbruikt (kWh/m²).21 Natuurlijk zegt zo’n getal op zich niet veel, en daarom bevindt zich op het certificaat een kleurenbalk van groen naar rood waar het kengetal wordt op aangebracht.22 Deze schaal loop van nul tot 700, wat echter niet wil zeggen dat 700 de slechtst mogelijke score is. De woning kan nog een hogere score hebben die dan niet op de balk tot uitdrukking komt, maar dus wijst op een enorme energieverspilling in het desbetreffende gebouw. Wat de vermeldingen op het certificaat betreft, zijn reeds twee elementen aan bod gekomen: het kengetal en de kleurenbalk. Bovendien moet het vanzelfsprekend ook de identificatiegegevens van het gebouw, de opsteller van het document en enkele andere administratieve gegevens vermelden. Naast de energieprestatie (kengetal) als eerste deel, vindt men in het tweede deel enkele referentiewaarden, zoals de geldende wettelijke normen en benchmarks. Deze referentiewaarden moeten zorgen dat vergelijking tussen verschillende gebouwen mogelijk is voor potentiële kopers.23 Het laatste gedeelte van het certificaat bevat enkele standaard aanbevelingen en adviezen om een woning energiezuiniger te maken.24 Het EPC blijft tien jaar geldig en kan binnen die tijdsperiode meermaals gebruikt worden bij opeenvolgende verkopen van dezelfde woning. Het is evenwel aangeraden een nieuw EPC te laten opmaken indien energiebesparende werken uitgevoerd werden, om zodoende een meerwaarde in de prijs te verkrijgen.25
21
X, “Dossier energieprestatiepeil: energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, Eandismagazine 2009, afl. 9, 8. 22 Voorbeeld van een certificaat: zie bijlage. 23 B. DELVAUX, o.c., nr. 10, 57. 24 B. DELVAUX, o.c., nr. 10, 57; S. MELIS, “Het Decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energie-prestatiecertificaat”, MER 2005, afl. 2, nr. 11, 102. 25 S. MELIS, o.c., nr. 12, 102; B. DELVAUX, o.c., nr. 12, 57.
8
11. De ratio legis kan kort samengevat worden als de strijd tegen de klimaatverandering. Het EPB decreet dat boven kort behandeld werd, heeft als doel energiezuinig bouwen en verbouwen te stimuleren (een verbeterde energieprestatie), evenals de bouw van gezonde en comfortabele gebouwen te promoten (binnenklimaat).26 De totstandkoming van dit decreet was een must, aangezien Vlaanderen slecht scoort op het vlak van energiezuinig bouwen in vergelijking met andere regio’s en landen.27 De oorzaak hiervan ligt bij het groot aantal versnipperde opdrachtgevers die geen druk kunnen uitoefenen op de aannemers om aan de EPB eisen te voldoen. Om dit doel te kunnen bereiken, is het noodzakelijk om de overheid en gezinnen aan te moedigen om rationeel met energie om te springen.28 Bijna de helft van het energieverbruik bevindt zich immers in de woon- en tertiaire sector.29 Enerzijds heeft het EPC de intentie om de burger, en dan vooral de koper van een huis, bewust te maken van het energieverbruik van de woning. Hier gaat het dus om een sensibiliserende maatregel die zorgt voor een grotere transparantie. Het EPC kan immers opgevraagd worden door de kandidaat kopers om de energiezuinigheid van de woning te kunnen inschatten. Aan de hand hiervan kunnen zij zich dan een beeld vormen van de te verwachten energiefactuur en extra kosten om het gebouw energiezuiniger te maken.30 Bijkomend belang hierbij is dat de potentiële kopers verschillende huizen met elkaar kunnen vergelijken op het vlak van energieprestaties om hun beslissing mede daarvan te laten afhangen. De verkoopprijs van een gelijkaardig huis met een slechte energiescore zal dan moeten dalen. Dit geeft de mogelijkheid om investeringen te doen op dat vlak voor de koper. De slechte energiescore moet de eigenaars anderzijds ertoe aanzetten hun gebouw aan te passen, bijvoorbeeld door enkele beglazing te vervangen door dubbel en isolerend glas of door isolatie van zolder en dak. Zodoende zal het kengetal van hun gebouw stijgen zodat ze bij de verkoop een betere verkoopprijs kunnen verkrijgen. Kortom, het energieprestatiecertificaat moet leiden tot meer energie-efficiënte gebouwen.31
26
W. GELDHOF en S. TORMANS, “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van het bouw- en energierecht in Vlaanderen”, in K. DEKETAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Jaarboek bouwrecht 2006 - 2007, Brugge, die Keure, 2006, 7. 27 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf. 28 J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl. 16, 1. 29 B. DELVAUX, o.c., nr. 5, 56. 30 V. COUTEAU, o.c., 12. 31 B. DELVAUX, o.c., nr. 4, 56.
9
Daarnaast is het EPC een belangrijk instrument voor de verwezenlijking van verscheidene doelstellingen
binnen
het
Vlaams
gewest,
of
zelfs
ruimer.
Zo
is
er
het
Energierenovatieprogramma 2020 waarin gestreefd wordt naar een vermindering van het huishoudelijk verwarmingsverbruik met 30%.32 Ook dient het stimuleren van energiezuinig wonen ter realisatie van de opgelegde normen in het kader van het Kyoto Protocol.33 Op termijn bestaat er bovendien de mogelijkheid om financiële voordelen te koppelen aan het EPC, zoals bijvoorbeeld
een
vermindering
van
de
onroerende
voorheffing
of
subsidies
voor
milieuvriendelijke investeringen.34 B. Postinterventiedossier 12. Artikel 34 van het K.B. omschrijft het postinterventiedossier van een bouwwerk als “een dossier dat alle elementen bevat die nuttig kunnen zijn voor de veiligheid en de gezondheid bij het uitvoeren van eventuele latere werkzaamheden aan het gebouw”. Het PID wordt vaak vergeleken met een gebruiksaanwijzing of een onderhoudsboekje.35 Het nut van dergelijk document mag zeker niet onderschat worden. Wanneer een nieuwe eigenaar veranderingen wil aanbrengen aan het gekochte gebouw, zoals renovatiewerken, afbraak of zelfs eenvoudige onderhoudswerken, is het cruciaal om te weten waar in het gebouw zich nutsleidingen (elektriciteit, gas, water) en dragende muren bevinden.36 Indien dergelijke werken door een aannemer worden uitgevoerd, heeft deze de verplichting om naar de aanwezigheid van het PID te vragen alvorens hij aan de werken begint.37 Aangezien het dossier een beschrijving moet inhouden van de risicohoudende elementen van het gebouw, zal het een aantal technische documenten, inlichtingsbladen en schetsen moeten bevatten.38 Ook de identiteit van de aannemers die vroegere werken hebben uitgevoerd moet 32
Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en natuur, Persmededeling over de invoering energieprestatiecertificaat stimulans voor energiezuinige woningen, 20 juli 2007, http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/pers200707energieprestatiecertificaat.pdf. 33 B. DEVLAUX, o.c., nr. 6, 56; V. COUTEAU, o.c., 12. 34 S. PUT, Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen, http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_naar_duurzamer_energieverbruik.pdf; J. VANVOLSEM, “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, l.c., 2. 35 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296. 36 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD. 37 G. KERSTENS, “Medespelers in de bouw”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 128. 38 G. KERSTENS, “Verbouwingsplannen en aankoop van een woning”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 31.
10
opgenomen worden. Verder maken ook alle soorten vergunningen, het lastenboek, installatieplannen, gebruiksaanwijzingen en as-built plannen deel uit van het dossier. Wanneer een gebouw wordt opgericht en bij deze constructie meerdere aannemers betrokken zijn, moet een veiligheidscoördinator worden aangesteld. Zowel in de ontwerpfase als in de uitvoeringsfase zal deze aanbevelingen doen en adviseren. Ook deze bevindingen worden in het PID opgenomen. Het is trouwens de veiligheidscoördinator die in dit geval moet instaan voor de opmaak van het postinterventiedossier. Op het einde van zijn opdracht dient hij alle documenten over te dragen aan de bouwheer. Van deze overdracht wordt een proces verbaal opgesteld, dat ook bij het dossier wordt gevoegd.39 Naargelang de aard en omvang van de bouwwerken zijn inhoudelijk twee verschillende postinterventiedossiers te onderscheiden, namelijk een volledig PID en een vereenvoudigd PID. Enkel voor bouwwerken gelijk aan of groter dan 500 m² waar gevaarlijke werken (art. 26 § 1) of werken van grotere omvang (art. 26 § 2) worden uitgevoerd, is een volledig PID vereist. De vereiste inhoud daarvan is terug te vinden in art. 35 K.B.40 Het beperkt PID bevat minstens: “informatie in verband met de structuur en essentiële elementen van het gebouw, informatie over de aard en plaats van aantoonbare of verborgen gevaren, de effectieve uitvoerings- en afwerkingsplannen en de identificatie van de gebruikte materialen.”41 Het K.B. van 22 maart 2006 heeft voor appartementsgebouwen een aangepaste regeling ingevoerd (art. 36bis) in het K.B. betreffende de veiligheid op mobiele of tijdelijke bouwplaatsen. Het postinterventiedossier moet namelijk opgesplitst worden in een gedeelte dat betrekking heeft op de gemene delen en telkens een apart PID voor elk privatief deel. Dit K.B. voegde ook de mogelijkheid in om het dossier dat betrekking heeft op de gemene delen toe te vertrouwen aan de syndicus (art. 49bis).42 Het dossier kent logischerwijs geen beperkte geldigheidsduur, met dien verstande dat bij elke renovatie of aanpassing van het gebouw, het PID niet vergeten mag worden. Het postinterventiedossier moet immers gedetailleerd zijn en vooral zo volledig mogelijk en actueel
39
X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD. M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 377, 188. 41 Art. 36 K.B.; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 5, 150. Het betreft voornamelijk bouwwerken met een totale oppervlakte kleiner dan 500 m² met meerdere aannemers, en bouwwerken uitgevoerd door één aannemer. 42 X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, Nieuwsbrief notariaat 2006, afl. 12, 8. 40
11
gehouden worden.43 Voor de ganse levensduur van het gebouw blijft het bij dit gebouw en wordt het telkens aangevuld met nieuwe gegevens.44 13. Voorafgaand aan de inmenging van Europa en de Belgische wetgever leidde inadequate bouwkundige ontwerpen, verkeerde organisatorische keuzes en gebrekkige planning en coördinatie op de bouwplaats tot meer dan de helft van de arbeidsongevallen.45 Arbeiders op een bouwwerf zijn immers blootgesteld aan een enorm risico omwille van het hoog arbeidsritme om bepaalde deadlines te halen en vaak ontbreekt noodzakelijke informatie over de structuur van het gebouw.46 Deze cijfers en vaststellingen noodzaakten derhalve tot wetgevend optreden. Het voornaamste doel van het K.B. van 2001 is dan ook om de veiligheid op de bouwplaats te verbeteren. Zowel op het vlak van preventie, als voor het vinden van de verantwoordelijke is het postinterventiedossier een belangrijk instrument. Vooreerst helpt het dossier de aannemer om de juiste preventiemaatregelen te nemen nodig om het werk op een gezonde en veilige manier te kunnen uitvoeren.47 Aan de hand van het dossier komt de aannemer essentiële zaken, zoals de structuur van het gebouw (dragende muren) en de gebruikte materialen te weten (Cfr. asbest in eternitplaten).48 Hieruit volgt dat de bouwheer het PID moet overhandigen of ter beschikking moet stellen aan eventuele aannemers. Daarnaast heeft het dossier ook een optredende functie. Indien zich toch een ongeval of schade voordoet, kan men teruggrijpen naar het PID om zo te achterhalen wat er fout gelopen is en op die manier de verantwoordelijke te laten opdraaien.49 C. Elektriciteitsattest 14. In het eerste onderdeel betreffende de wetgeving werd reeds kort aangestipt dat verschillende controles en attesten vereist zijn naargelang de datum van inwerkingtreding van de installatie, en naarmate bepaalde verrichtingen die plaatsvinden aan de elektrische installatie. Omwille van de invoering van het AREI moeten elektrische installaties opgericht na 1 oktober 1981 sowieso aan 43
X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD. J. HULSBOSCH, o.c., nr. 3, 149. 45 R. TIMMERMANS, “Plaatsbepaling en verantwoordelijkheid van de syndicus bij werken op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen”, T. App. 2002, afl. 3, 1-2. 46 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 312, 175; R. TIMMERMANS, o.c., 1. 47 X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296. 48 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD. 49 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 20, 158; G. KERSTENS, “Medespelers in de bouw”, l.c., 128. 44
12
de voorschriften van dit reglement voldoen. Bij de installatie wordt bijgevolg een conformiteitsattest afgeleverd. Dit geldt ook bij verzwaringen of aanzienlijke uitbreidingen van bestaande installaties. Het bovenvermelde K.B. heeft dus voornamelijk betrekking op oudere systemen (of gedeelten ervan) die nog nooit professioneel aangepast werden, zodat uiteindelijk ook deze aan een keuring onderworpen worden, namelijk bij de verkoop van de woning. Het attest van keuring van de elektrische installatie is een verslag dat de huidige situatie van de constructie beoordeelt. De criteria voor deze beoordeling zijn de veiligheidsvoorschriften voorgeschreven door het AREI. Zowel de eigenschappen als de prestaties van de installatie moeten aan de eisen voldoen.50 Na de controle levert de erkende keurder een positief, dan wel een negatief verslag af. Bij tekortkomingen aan de installatie krijgt de nieuwe eigenaar 18 maanden de tijd om de gebreken te verhelpen.51 Het is dus de koper die bijkomende verplichtingen krijgt opgelegd bij een afwijzend attest. Dit is een opvallend verschilpunt met het EPC en PID.52 Ook bij een negatieve keuring kan de verkoop op zich dus doorgaan. Dit zal vaak het geval zijn, aangezien veel oude gebouwen niet aan de strenge eisen van het AREI voldoen. Bij huishoudelijke elektrische installaties staat de elektriciteitsmaatschappij in voor de aansluiting tot aan de meter. De eigenaar van het gebouw is verantwoordelijk voor alles verder dan de elektriciteitsmeter. De inspectie beperkt zich dan ook tot de leidingen en systemen waarvoor de eigenaar aansprakelijk is. De controleur zal daarbij vooral aandacht besteden aan de aanwezigheid van aarding. Verdere aandachtspunten zijn het gebruik van juiste draden, de aansluiting van de draden en of de kwaliteit van de stopcontacten.53 Het positieve attest bij de verkoop geldt dan als gelijkvormigheidsattest en zal bijgevolg voor huishoudelijke installaties 25 jaar geldig blijven. Het kan dan ook meermaals gebruikt worden voor opeenvolgende verkopen. Bij niet-huishoudelijke installaties geldt echter een kortere herkeuringstermijn: hoogspanningsinstallaties moeten jaarlijks gecontroleerd worden en andere installaties om de vijf jaar. 15. Het doel van het elektriciteitsattest is eigenlijk een combinatie van de twee voorgaande certificaten. Het is namelijk gelijkaardig met het opzet van het energieprestatiecertificaat omdat 50
V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 16, 67. R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, Vastgoed info 2006, afl. 21, 4. 52 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en EPC bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6. 53 X, Wegwijs in de huiscertificaten, http://www.vastgoedplatform.be/wegwijs-in-de-huiscertificaten/ 51
13
beide de gezondheid van het milieu nastreven. Rationeel omspringen met energie begint met aangepaste en zuinige installaties. Oude machines zijn vaak immers enorm energieverslindend. Men moet op alle vlakken meegaan met de tijd, dus ook voor huishoudelijk verwarmings- en elektriciteitsmaterieel. Slechte en verouderde elektrische installaties kunnen daarnaast ook zware gevolgen hebben voor de veiligheid van mensen en goederen.54 Zij vormen namelijk één van de belangrijkste oorzaken van woningbranden en andere ongevallen.55 Het opzet van het AREI bestaat uit enerzijds het voorkomen van risico’s en anderzijds het optimaal functioneren.56 Door deze verplichting streeft men zodoende een betere naleving en afdwinging van de regels na.57 Deze nieuwe verplichting zorgt voor meer garanties inzake de woonkwaliteit ten aanzien van de kopers.58 Bijkomend is het essentieel dat de koper een duidelijk en rechtvaardig inzicht krijgt in de staat van de elektrische leidingen. De koper zal nadien niet voor verrassingen komen te staan, indien hij op voorhand weet welke bijkomende kosten nodig zullen zijn om de installatie conform het AREI te maken.
§ 3: Toepassingsgebied 16. Het toepassingsgebied is veruit het belangrijkste aspect in dit hoofdstuk. Deze afdeling bespreekt namelijk de concrete gevallen waarin het besproken document verplicht voor handen dient te zijn. Ook op het vlak van de vergelijking moet hier grote aandacht aan besteed worden. Wat men onder een verkoop of overdracht verstaat in de ene materie, omvat niet noodzakelijk hetzelfde als in de andere problematiek. Idem voor (de staat van) het onroerend goed waarop de overdracht betrekking heeft. Het opzet is dan ook hieromtrent eindelijk duidelijkheid te scheppen. Respectievelijk komen aan bod: welke onroerende goederen en afhankelijk van het onderwerp, welke werken of installaties bedoeld worden, welke overdrachten en wanneer het document ter beschikking moet gesteld worden.
54
P. LEPERE, “De verplichte controle van elektrische installaties bij verkoop van een onroerend goed”, TVV, afl. 3, nrs. 1 en 2, 981. 55 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2. 56 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 16, 67. 57 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, l.c., 3. 58 J. VANVOLSEM, “Op 1/1/07 verplichte controle van elektrische installatie”, Vastgoed info 2006, afl. 19, 3.
14
A. Energieprestatiecertificaat 17. Zoals boven reeds verduidelijkt werd, zijn er meerdere categorieën van gebouwen waarvan de reglementering omtrent het EPC verschilt. Dit neemt niet weg dat voor elk van deze gebouwen een EPC vereist is, al zal het niet om hetzelfde certificaat gaan in alle gevallen. Momenteel onderscheidt men een EPC voor nieuwbouw, voor publieke gebouwen, voor verkoop en verhuur van residentiële gebouwen en voor verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen. Samengevat
moeten
alle
types
gebouwen
op
een
bepaald
ogenblik
over
een
energieprestatiecertificaat beschikken. Dit werk handelt over de laatste twee groepen: verkoop van residentiële en van niet-residentiële gebouwen. Vooreerst dient opgemerkt dat een EPC dat verplicht moet worden opgemaakt bij een nieuwbouw zal volstaan indien dit gebouw binnen de tien jaar doorverkocht wordt.59 Dit gebouw werd immers bij de bouw reeds aan strenge normen onderworpen. Na de geldigheidsperiode van tien jaar van dit EPC zal ook voor deze gebouwen een nieuw EPC voor verkoop van bestaande gebouwen dienen opgesteld te worden.60 Aangezien op dit moment enkel de wetgeving met betrekking tot de residentiële gebouwen van kracht is, beperkt deze bijdrage zich voornamelijk tot de bespreking van dergelijke gebouwen. Niet-residentiële gebouwen zijn eigenlijk alle gebouwen met uitzondering van de residentiële gebouwen. Eveneens uitgesloten van het toepassingsgebied zijn: alleenstaande gebouwen met een totale vloeroppervlakte van minder dan 50 m², tijdelijke gebouwen die niet langer dan twee jaar worden gebruikt, gebouwen die gebruikt worden voor erediensten en religieuze activiteiten, industriepanden, werkplaatsen, niet voor bewoning bestemde gebouwen van een landbouwbedrijf en gebouwen die geen energie verbruiken om ten behoeven van mensen een specifieke binnentemperatuur te behalen.61 Deze opgesomde gebouwen zullen dus niet over een EPC moeten beschikken in zoverre ze niet voor huisvesting bedoeld zijn of het geen publiek gebouw betreft. Indien een gebouw een dubbele bestemming heeft, volstaat onder bepaalde voorwaarden een EPC voor residentiële gebouwen zover de oppervlakte van het residentiële gedeelte groter is dan dat van het niet-residentiële.62 Residentiële gebouwen zijn gebouwen die bestemd zijn voor huisvesting. Deze categorie betreft met andere woorden de woningen en appartementen. Het besluit specificeert dat een EPC 59
Art. 6 van het besluit van 11 januari 2008. B. DELVAUX, o.c., nr. 8, 56. 61 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. 62 Art. 2, § 2 van het besluit van 11 januari 2008; B. DELVAUX, o.c., nr. 11, 57. 60
15
dient opgemaakt te worden per wooneenheid. Een wooneenheid is “elke eenheid in een gebouw die over de nodige stroomvoorzieningen beschikt om autonoom te functioneren.”63 Van zodra een leefruimte eveneens beschikt over een eigen toilet, een eigen douche of bad en een eigen keuken(tje), zal de eigenaar bij de verkoop ervan een apart EPC voorhanden moeten hebben. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een studio in een gebouw met koten. Ook bij de verkoop van een vakantiewoning, serviceflat, beschermd gebouw, woning in slechte staat of een woning zonder installaties voor productie van warm water, zonder keuken, badkamer of toilet moet een EPC aanwezig zijn.64 Zelfs indien men het gebouw aankoopt met de bedoeling om het af te breken of te verbouwen, blijft de verplichting bestaan. De wet voorziet bijgevolg in geen enkele uitzondering. Ook de overheid neemt het standpunt in dat bij afbraak toch een EPC vereist is, aangezien men bij de te koop stelling nog niet kan weten dat iemand het gebouw gaat aankopen met het oog of afbraak.65 De overheid hanteert echter wel een contra legem zienswijze waarbij ze poneert dat bij verkoop van een woning die over geen verwarming beschikt en bij een door de burgemeester onbewoonbaar of ongeschikt verklaarde woning geen EPC voorzien moet worden. Ook afspraken tussen koper en verkoper gelden niet als reden voor afwezigheid.66 Een woonboot kan men verkopen zonder deze opgelegde verplichting. 18. Met de verkoop van een onroerend goed bedoelt men de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom.67 Bijgevolg zal bij de verkoop van enkel het vruchtgebruik of de blote eigendom geen EPC vereist zijn. Dit geldt ook voor opstal, ruilakte en erfpacht.68 Ook de onteigening door het aankoopcomité of de gerechtelijke onteigening wordt niet als een eigenlijke verkoop beschouwd.69 Het overkopen van een gedeelte van de woning bij echtscheiding door een van de ex-echtgenoten valt logischerwijs niet onder het toepassingsgebied, aangezien niet de gehele woning verkocht wordt maar enkel een deel.
63
X, Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied? http://www.energiesparen.be/epcparticulier/toepassingsgebied. 64 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied. 65 Zie randnummer 19 betreffende de moment waarop het EPC voorhanden moet zijn. 66 X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. 67 X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. 68 X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied. 69 X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.
16
Van groot belang is dat bij schenking en erfenis geen EPC aanwezig dient te zijn. Het toepassingsgebied beperkt zich dus duidelijk tot de zuivere verkoop en niet tot elke vorm van overdracht. Bijgevolg dient er dan weer wel een EPC voorhanden te zijn bij de verkoop tussen familieleden.70 19. De vraag wanneer het EPC juist aanwezig moet zijn, is voor de praktijk, maar ook in het kader van dit werk, essentieel. Volgens de wet moet het er zijn op het ogenblik van de te koop stelling of ten laatste op het moment van het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst wanneer er geen aanbod tot tekoopstelling was. Het is immers de bedoeling dat de verkoper het EPC ter beschikking stelt aan de kandidaat kopers opdat ze verschillende gebouwen met elkaar zouden kunnen vergelijken. Bijgevolg kunnen potentiële kopers eisen van de verkoper dat hij het EPC voorlegt en zal hij de nodige inspanningen moeten doen. B. Postinterventiedossier 20. Waar bij het EPC het onderwerp van deze bespreking residentiële gebouwen was, moet in dit kader nader ingegaan worden op de soort werken waarvoor een PID moet opgesteld worden. Aangezien het K.B. maar op 1 mei 2001 in werking getreden is, vallen alleen werken die uitgevoerd worden na die datum onder het toepassingsgebied. Indien meerdere aannemers gelijkertijd of achtereenvolgens actief zijn op de werf, dient volgens het K.B. verplicht een veiligheidscoördinator aangesteld te worden. Zijn taak bestaat uit verschillende opdrachten, waaronder het openen en bijhouden van het postinterventiedossier. Bij bouwwerken met meerdere aannemers van minder dan 500 m² bestaat een eenvoudigere coördinatieverplichting (Cfr. gezinswoning).71 De bedoeling van deze vereenvoudiging is om architecten en aannemers ertoe aan te zetten dergelijke opleiding te volgen en alzo de opdracht van coördinator op zich te nemen.72 Dit bespaart kosten voor de bouwheer. Bij de bouw van een gezinswoning is de architect verantwoordelijk voor de aanstelling van de coördinator.73 Ook bij bouwwerken die uitgevoerd worden door één aannemer en waar dus in principe geen coördinatie nodig geldt, zal een PID opgemaakt dienen te worden, indien de werken betrekking hebben op structuur,
70
X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied. M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 355, 184. 72 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 356, 184. 73 R. TIMMERMANS, o.c., 3. 71
17
essentiële kenmerken van het bouwwerk en/of toestanden die een aantoonbaar gevaar kunnen inhouden. Dit vereenvoudigd postinterventiedossier valt onder de verantwoordelijkheid van de bouwheer of een door hem aangestelde derde.74 Indien
de
coördinatieverplichting
van
toepassing
is,
moet
zowel
een
veiligheidscoördinator-ontwerp, als een veiligheidscoördinator-verwezenlijking aangesteld worden. Deze opdracht kan echter door dezelfde persoon uitgeoefend worden. De eerste staat in voor de controle van het ontwerp op mogelijke onveilige elementen en stelt preventiemaatregelen op (bvb. valbeveiliging bij plaatsing van een dak). De coördinator-verwezenlijking controleert tijdens de bouwwerken of de opgelegde voorschriften nageleefd worden.75 Men zal snel onder de regeling van meerdere aannemers vallen, aangezien ook leveranciers (bvb. van stortbeton) en nutsmaatschappijen van zodra ze deelnemen aan het bouwproces als aannemer beschouwd worden.76 Zowel werken aan nieuwe, als aan bestaande gebouwen worden bedoeld. Bij de verkoop van een nieuw gebouw, opgericht na 1 mei 2001, zal steeds een PID aanwezig moeten zijn, aangezien de werken hier betrekking hadden op de structuur en essentiële kenmerken. Wanneer werken zijn uitgevoerd na die datum aan een oud, bestaand gebouw, hangt de vereiste van het PID af van de aard van die bouwwerken. Als na 1 mei 2001 geen grote werken werden uitgevoerd en het gebouw van voor die datum bestaat, is nog steeds geen PID verplicht. Dit kan men beschouwen als een lacune in de wetgeving. 21. Het K.B. definieert de begrippen overdracht of afstaan van het bouwwerk niet. Uit het K.B. kan echter afgeleid worden dat het de bedoeling was van de wetgever dat iedereen die een zakelijk recht op het goed kan uitoefenen in het bezit moet zijn van het PID, of het tenminste kan opvragen bij de eigenaar. De wijze waarop het zakelijk recht verkregen wordt, heeft geen belang.77 Hieruit volgt ook dat er meerdere exemplaren (kopies) van het dossier zullen moeten zijn.78 Bij de overdracht van een zakelijk recht (in de ruimste zin) zal het postinterventiedossier mee moeten overgaan indien één opgesteld moest worden. Niet enkel gewone verkoop, maar ook
74
J. HULSBOSCH, o.c., nr. 4, 150. R. TIMMERMANS, o.c., 3. 76 X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm. 77 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 7, 151. 78 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 381, 189. 75
18
schenking, afstand, verdeling, opstal, erfpacht, onroerende leasing vallen onder het begrip.79 Op dit gebied is een duidelijk verschil met het EPC merkbaar. Dit geldt ook voor het aandeel in het gebouw dat overgedragen wordt: een kopie van het PID moet ook overgedragen worden wanneer slechts een gedeelte van een gebouw van eigenaar verandert.80 De wet voorziet een specifieke regeling voor de overdracht van het PID (artt. 48 t.e.m. 49bis K.B.).81 Het toepassingsgebied omvat daarenboven ook persoonlijke rechten, namelijk bepaalde genots- en gebruiksrechten zoals time sharing. De eigenaar moet deze personen in het bezit stellen van het PID op het moment dat ze werken willen uitvoeren aan het onroerend goed.82 Deze verplichting is afdwingbaar voor de territoriale bevoegde vrederechter door de houder van het zakelijk recht.83 22. In principe gebeurt de overhandiging van het PID bij de overdacht van het gebouw. De akte die deze overdracht bevestigt, vermeldt de overhandiging. Aangezien het postinterventiedossier normalerwijze opgemaakt wordt wanneer het gebouw wordt opgericht of bij grote werken (na 1 mei 2001), is het bij een latere verkoop sowieso reeds aanwezig. Er kunnen op dit vlak echter enkele problemen voorkomen. Namelijk wanneer wel een PID opgemaakt diende te worden, maar dit niet gebeurd is. Of indien bij de verkoop het gebouw nog in aanbouw is en het dossier nog niet voltooid is. In dit laatste geval voorziet de wet in een oplossing: de persoon die het bouwwerk afstaat, zal bij de oplevering het PID moeten overhandigen aan de koper.84 Bij ontstentenis van een verplicht PID zal de verkoper alsnog moeten zorgen voor de opmaak ervan. Het nadeel aan deze werkwijze is dat dit dossier nooit hetzelfde accurate en werkelijke beeld van de werken zal kunnen vormen. Bij de overdracht van het gebouw dient het PID eerst overhandigd te worden aan de notaris die het daarna aan de nieuwe eigenaar overhandigt.85 Op die manier wordt de notaris op een verregaande manier betrokken bij de uitvoering van het K.B. Het dient niet herhaald te worden dat het van zeer groot belang is dat het PID de constructie dient te volgen.86
79
J. HULSBOSCH, o.c., nr. 14, 155. X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296. 81 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, nr. 759, 515. 82 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 15, 155. 83 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 763, 517. 84 X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, l.c., 8. 85 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD. 86 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 3, 149-150. 80
19
C. Elektriciteitsattest 23. De aanwezigheid van een attest van keuring van de elektrische installatie is vereist bij de overdracht van elke wooneenheid. Het K.B. omschrijft een wooneenheid als een huis, appartement, lokaal of geheel van lokalen dat als woning dient voor één of meerdere personen die in gezinsverband of in gemeenschap leven (= familiale huisvesting).87 Studentenkamers en tweede verblijven zijn daar uiteraard inbegrepen. Daarnaast voorziet het K.B. in enkele uitdrukkelijke uitzonderingen, zoals gevangenissen, kloosters, rusthuizen, ziekenhuizen, hotels en onderwijsinstellingen, waar bijgevolg geen attest voor huishoudelijk installaties nodig is.88 Zowel een uitsluitend gebruik tot gezinswoning, als een gemengde bestemming van huisvesting en beroep vallen onder het toepassingsgebied. Winkels en bureelruimten zijn derhalve uitgesloten. Hierbij dient opgemerkt te worden dat eerder de bestemming zoals bepaald in de bouwvergunning de maatstaf is, in plaats van het feitelijk gebruik van het gebouw. Vanzelfsprekend dienen deze woningen in België gelegen te zijn.89 Opmerkelijk is de regeling die bestaat voor mede-eigendom. Er zal bij verkoop immers enkel een keuring dienen te gebeuren van de private delen van de betrokken wooneenheid. Garages en bergruimtes die van stroom voorzien worden, moeten niet mee gecontroleerd worden. Voor de gemene delen geldt een andere keuringsverplichting en andere termijnen.90 In principe speelt de staat van het gebouw geen rol. Het zijn immers vooral de woningen in slechte staat en met gebrekkige elektriciteitsvoorzieningen die het meeste risico vormen. Ook bij de verkoop van dergelijke woningen zal dus een attest voorgelegd moeten worden. Toch zijn in het K.B. enkele specifieke uitzonderingen bepaald, aangezien in dergelijke gevallen een keuringsverslag vrij zinloos zou zijn. In tegenstelling tot het EPC zal bij de koop met het oog op afbraak of volledige renovatie geen keuringsverslag aanwezig moeten zijn. De wet voorziet wel in een verplichte procedure in dergelijke gevallen. Vooreerst moeten koper en verkoper uitdrukkelijk in een authentieke akte laten optekenen dat een controleonderzoek nutteloos en overbodig is. Bijkomend moet de Algemene Directie Energie, Afdeling Infrastructuur van deze beslissing op de hoogte worden gebracht, zodat deze het dossier kan opvolgen. Ten slotte moet de
87
P. LEPERE, o.c., nr. 12, 982. V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 13, 67. 89 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 12, 67. 90 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 14, 67. Zie voor meer details over deze materie: R. PEETERS, “Moeten gemeenschappelijke elektrische installaties ook om de vijf jaar gekeurd worden?”, Vastgoed info 2007, afl. 2, 1-4. 88
20
koper na de oprichting van het nieuwe gebouw en ingebruikname van de nieuwe elektrische installatie een proces verbaal van controle overmaken aan voormelde dienst.91 Doorheen dit werk werd reeds enkele keren aangehaald wanneer een elektrische controle verplicht is. In deze paragraaf wordt alles netjes op een rijtje gezet. De bijkomende keuring bij de verkoop van een woning is enkel nodig indien voor het gebouw nog geen inspectie werd uitgevoerd. In principe gaat het dus enkel om gebouwen opgericht vóór 1 oktober 1981.92 Wanneer bij dergelijke woningen de installatie sindsdien werd vernieuwd of verzwaard, zal geen keuring bij de verkoop vereist zijn, aangezien in die gevallen principieel een keuring werd verricht.93 Van een verzwaring zal bijgevolg pas sprake zijn als men de netbeheerder moet contacteren om de wijziging door te voeren. Bij kleinere aanpassingen (bijvoorbeeld stopcontact bijplaatsen) wordt dus geen beoordeling doorgevoerd. Nochtans moeten ook dergelijke wijzigingen aan bepaalde artikelen van het AREI voldoen, waarop geen toezicht bestaat.94 Zo slechts een gedeelte van de elektrische installatie werd vernieuwd, zal voor het overige gedeelte (dat dateert van voor 1981) wel nog een keuring dienen te gebeuren bij de verkoop van de woning.95 Ook indien verzuimd werd aan de vereiste controle, bijvoorbeeld bij de verzwaring van de installatie, of het verslag niet meer voorhanden is, zal een bijkomend controleonderzoek noodzakelijk zijn.96 Kort samengevat moet elke elektrische installatie die (nog) niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een gelijkvormigheidsonderzoek overeenkomstig art. 270 AREI of waar geen attest is, gekeurd worden bij de overdracht ervan.97 24. Dit randnummer handelt over het begrip “overdracht” van het onroerend goed. Het attest van keuring van een elektrische installatie is immers enkel vereist bij de overdracht van het goed, waardoor vele oude gebouwen aan geen keuring onderworpen worden. Het begrip werd nochtans niet gedefinieerd in het AREI. Een deel van de rechtsleer en praktisanten staan dan ook voor om, gelet op het beoogde doel, de overdracht zo ruim mogelijk te interpreteren. In tegenstelling tot het EPC zal het dus niet enkel een zuivere verkoop omvatten, maar eerder een rechtsfiguur waarbij een duurzaam gebruik van een wooneenheid van de ene persoon op de andere wordt 91
V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 18, 67. J. VANSTEENE, “Keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2008 verplicht”, Vastgoed info 2007, afl. 12, 1. 93 X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=58. 94 R. PEETERS, “Keuringsverplichting elektriciteit woningen”, l.c., 3. 95 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 7, 66. 96 X, Attest keuring elektrische installatie, http://www.axusvastgoed.be/News.aspx?ID=61&sysmenuid=3. 97 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 8, 66. 92
21
overgedragen.98 Hierdoor vallen ook figuren zoals schenking en inbrengen in een vennootschap of in het gemeenschappelijk vermogen onder het toepassingsgebied. Andere auteurs zijn dan weer van mening dat de keuring niet bij elke overdracht dient te gebeuren.99 Artikel 4 van het K.B. 2008 spreekt enkel over verkopen en niet over een overdracht in het algemeen. Zoals reeds vermeld, bevat het K.B. enkele uitzonderingen. Naast voormelde afbraak, laat de wet ook toe dat geen controleonderzoek wordt verricht, wanneer dit onmogelijk is. Deze uitsluiting beoogt de gerechtelijke bevolen verkoop. De eigenaar zal in dergelijke gevallen immers vaak tegenwerken en niemand binnenlaten in zijn eigendom. Mogelijk gevaar voor de veiligheid zal dus kunnen prevaleren op het nut van het onderzoek. Bij dergelijke beslissing moeten de verkoopsvoorwaarden duidelijke informatie bevatten over het nut van het onderzoek.100 Ook de onteigening van een wooneenheid wordt uitdrukkelijk vrijgesteld van een keuringsverslag.101 25. Omtrent het uiterste moment dat het attest ter beschikking moet zijn, bestaat geen eenduidigheid. Het K.B. bepaalt enkel dat de authentieke akte de datum van het proces verbaal van controleonderzoek en het feit van de overhandiging moet vermelden. Hieruit kan echter afgeleid worden dat de aanwezigheid van een keuringsverslag niet noodzakelijk is om een compromis af te sluiten. Zonder een gelijkvormigheidsattest mag de notaris de verkoopakte niet verlijden en gaat de verkoop niet door. Hieruit volgt dat het uiterste moment het verlijden van de authentieke akte is. Bij de tekoopstelling en het compromis is technisch gezien nog geen certificaat van de elektrische installatie vereist. Hierop bestaat echter veel kritiek. De bedoeling van het verslag is immers de koper in te lichten en volgens sommigen moet dit in een zo vroeg mogelijk stadium gebeuren (compromis).
98
P. LEPERE, o.c., nr. 14, 983. Zie V. VAN DE KEERE, o.c., nrs. 1-3, 66 volgens wie schenking en inbreng niet onder het toepassingsgebied vallen. 100 K. DE HERTOGH, “Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 7. 101 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 15, 67. 99
22
§ 4: Het opmaken 26. Indien de notaris de opdracht krijgt van de verkoper om het verplichte document te laten opmaken, of gewoonweg in het kader van zijn voorlichtingsplicht, is het van belang te weten wie hiervoor bevoegd is en hoe hij deze persoon kan contacteren. Daarnaast komen in deze paragraaf ook enkele triviale vraagstukken aan bod, zoals de kostprijs en de duurtijd die het redigeren in beslag neemt. Ook op deze kleinere vragen is het gewenst dat de notaris er een antwoord op heeft. A. Energieprestatiecertificaat 27. De verkoper zal een bevoegde persoon voor het opstellen van het EPC moeten contacteren. Het EPC voor residentiële gebouwen kan enkel worden opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A.102 Een erkende energiedeskundige type D zal moeten instaan voor de energieprestatiecertificaten bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen.103 Het Vlaams Energieagentschap (VEA) organiseert zelf geen opleidingen, maar staat wel in voor de erkenning van bepaalde opleidingen die voldoen aan de vereisten van het ministrieel besluit van 11 maart 2008 (B.S. 20 maart 2008).104 Nadat de opleiding voltooid is en het bijhorend examen succesvol afgelegd is, krijgt de betrokken persoon een erkend getuigschrift en moet hij een verklaring op erewoord afleggen om de voorschriften na te leven.105 Deze personen kunnen zich dan registreren op de energieprestatiedatabank. Ook een vastgoedmakelaar kan dergelijke opleiding volgen en zodoende voor zijn eigen panden een epc opstellen. Hij moet dan wel de vereisten naleven en een correct document afleveren.106 Dit vormt op zich geen probleem, aangezien een energiedeskundige type A immers op erewoord moet verklaren dat hij zijn opdracht
onafhankelijk
van
zijn
opdrachtgever
102
zal
uitvoeren
en
commerciële
Een overzicht van de energiedeskundigen type A vindt u op www.energiesparen.be/energieprestatie. X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. 104 Deze opleiding staat open voor iedereen die interesse heeft en kan gevolgd worden aan de Artesis Hogeschool Antwerpen (enkel voor personen met een bepaald diploma), Vlaams Agentschap voor Ondernemersvorming – Syntra Vlaanderen en Katholieke Hogeschool Sint-Lieven (associatie K.U. Leuven). 105 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, 1. 106 J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, l.c., 1. 103
23
belangenvermenging zal vermijden.107 Het VEA kan steeds de afgeleverde certificaten controleren.108 28. Nadat de verkoper de energiedeskundige contacteert, komt deze ter plaatse de woning inspecteren. Tijdens de controle bekijkt hij de algemene toestand van de woning, het elektriciteitsverbruik en het verbruik van brandstoffen voor de verwarming. Een nader onderzoek van dak, ramen, muren, vloeren, deuren en de gebruikte isolatiematerialen is hierbij noodzakelijk. De deskundige volgt hierbij steeds het inspectieprotocol. Dit protocol is een verplicht te volgen methodiek bij het opmeten en controleren van de woning. Het houdt ook in dat men geen destructief onderzoek mag doen (bijvoorbeeld gaten boren), alles moet op het zicht gebeuren. De gegevens die hij aan de hand van deze inspectie verzameld heeft, brengt de deskundige vervolgens in in de certificatiesoftware, die ter beschikking wordt gesteld door het Vlaams Energieagentschap. Deze software berekent het kengetal, zodat de deskundige daarna het EPC kan opmaken en ondertekenen en vervolgens aan de eigenaar kan overhandigen. Alle opnamegegevens komen steeds terecht in de energieprestatiedatabank, samen met nagenoeg alle berekende resultaten.109 De overheid heeft geen richtprijs opgelegd voor het redigeren van een EPC, maar deze bedraagt rond de 200 à 250 euro. De geschatte kostprijs is logischerwijs afhankelijk van de complexiteit en grootte van het gebouw en van de verplaatsing die de deskundige moet maken. Indien het EPC niet dringend nodig is, kan de verkoper de offertes van verschillende energiedeskundigen vergelijken. Ook bepaalde documenten die de eigenaar ter beschikking stelt van de deskundige hebben een invloed op de prijs, omdat deze dan sneller en exacter de gegevens kan noteren. De toegestane informatiebronnen zijn wettelijk bepaald: EPB-aangifte, originele facturen van bouwmaterialen, vroeger afgeleverd EPC, lastenboek, postinterventiedossier,…110 De geschatte duurtijd voor de gehele opmaak bedraagt ongeveer een halve dag (drie uur).111 107
J. VANSTEENE, “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor eigen panden”, l.c., 1. Zie § 5: Controle en sancties. 109 MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-eenenergieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/200726.pdf. 110 X, Wat is het energieprestatiecertificaat?, http://www.vlaanderen.be/servlet/Satelitte?pagename=Infolijn%2FView&c=Solution_C&p=1186804409590&cid=121790 2589595. 111 X., “Dossier energieprestatiepeil: energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, l.c., 9. 108
24
B. Postinterventiedossier 29. De bespreking van deze paragraaf is bij het postinterventiedossier enigszins anders, aangezien het geen apart document is dat bij de verkoop pas opgemaakt moet worden. Het PID maakt deel uit van de veiligheidscoördinatie, en moet derhalve bij de uitvoering van de werken opgemaakt worden. Enkel wanneer het wederrechtelijk niet werd opgesteld, zal men achteraf een beroep moeten doen op een bevoegd persoon. Ook hier kan niet zomaar eenieder zich kandidaat stellen als samensteller van het dossier. Naargelang het geval moeten bepaalde toegangs- en uitoefeningsvoorwaarden vervuld zijn. Zoals reeds vermeld zijn deze voorwaarden vereenvoudigd door nieuwe regelgeving voor de bouwplaatsen kleiner dan 500 m² zodat betrokkenen de functie als coördinator kunnen uitoefenen.112 Zij moeten bijvoorbeeld niet gecertificeerd zijn (art. 65ter K.B.). Een beroep op een extern deskundige wordt hierdoor niet langer noodzakelijk.113 Sinds kort is een specifieke opleiding voorzien in de basisopleiding voor architecten. Zij zijn immers de ideale persoon om bij kleine bouwplaatsen de coördinatie op zich te nemen.114 Bij de grote bouwplaatsen zal steeds een externe veiligheidscoördinator ingeschakeld moeten worden die wettelijk verplicht is om een postinterventiedossier samen te stellen. De certificatie volgens de norm NBN EN ISO 17024 is bij deze categorie wel verplicht. Als geen coördinatie vereist is, kan de bouwheer of een door hem aangestelde derde het dossier opmaken. 30. Om de taak van de veiligheidscoördinator of opsteller van het dossier wat te vergemakkelijken, zijn alle aannemers en leveranciers verplicht om op verzoek van de coördinator alle nodige documenten te verstrekken. Wanneer deze niet ingaan op deze vraag, verliest de coördinator zijn verantwoordelijkheid op dit vlak.115
112
Hierop zijn enkele uitzonderingen: bepaalde werken worden gelijkgesteld met een bouwwerk van minimum 500 m² ongeacht de werkelijke oppervlakte (bouwen en afbreken van bruggen, tunnels, torens,…). 113 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 356, 184. 114 X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm. 115 X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD.
25
C. Elektriciteitsattest 31. Het attest van keuring van een elektrische installatie kan enkel worden afgeleverd door een erkend keuringsorganisme. De erkenning gebeurt door het federaal ministerie van Energie.116 Een lijst van de erkende organismen is dan ook terug te vinden op de website van deze federale overheidsdienst. Zowel elektriciens, als onafhankelijke keuringsorganismes komen in aanmerking voor dergelijke erkenning.117 32. De verkoper staat in voor het laten uitvoeren van het controleonderzoek. Het is dan ook de verkoper die het originele proces verbaal van onderzoek aan de notaris moet overhandigen.118 De controleur controleert de volledige elektrische installatie, met inbegrip van de uitbreidingen en vernieuwingen. Als geen tekortkomingen te bespeuren zijn, levert hij een positief keuringsverslag af. Voor uitbreidingen en vernieuwingen kan hij ook eventueel een gelijkvormigheidsattest opmaken.119 De eigenaar zal hierbij het eendraadschema en het situatieschema van de elektrische installatie ter beschikking stellen en de EAN code ter identificatie van de aansluiting van de elektrische installatie meedelen aan de controleur.120 Indien er wel gebreken of onveiligheden zijn, schrijft de controleur deze in zijn verslag en levert hij een negatief attest af. Zoals reeds besproken, kan de verkoop in beide gevallen doorgaan. Het is echter aan de koper om bij de overhandiging van het verslag te beslissen of hij het huis alsnog wil kopen. Bij een negatief attest moet immers binnen de 18 maanden na de datum van de authentieke akte een bijkomende controle doorgevoerd worden.121 Daarenboven is de verkoper verplicht in de authentieke te laten opnemen dat de koper zijn identiteit en de datum van de akte moet meedelen aan de oorspronkelijke controleur.122 De verkoper zal in principe de kosten voor het controleonderzoek moeten dragen, aangezien deze controle plaatsvindt in het kader van zijn leveringsplicht. De partijen kunnen wel 116
X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18&Itemid=58. 117 X, Keuring bij verkoop en rookmelder bij nieuwbouw verplicht, http://www.habitos.be/bouwen/item.asp?Item_ID=2365. 118 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982. 119 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2. 120 X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties. Zie ook site voor de begrippen eendraadschema en situatieschema. EAN is de afkorting voor European Article Numbering, bestaande uit 18 cijfers en is vanaf 1 juli 2007 terug te vinden op de factuur. 121 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 27, 68. 122 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 25, 68.
26
andere bepalingen laten opnemen in de overeenkomst.123 Bij een negatief verslag en een verplicht bijkomend onderzoek staat in beginsel de koper in voor de kosten. Ook hier kunnen koper en verkoper echter overeenkomen wie zal opdraaien voor de kosten van de aanpassingen en de tweede keuring.124 Een attest kost ongeveer 120 euro.
§ 5: Controle en sancties 33. De controle omvat twee aspecten: de controle op de aanwezigheid van het document bij de verkoop en de controle op de persoon die een correct attest moet afleveren. Vanzelfsprekend horen bij de bespreking van de controle ook de sancties die bij niet naleving van de opgelegde vereisten en verplichtingen geriskeerd worden. A. Energieprestatiecertificaat 34. Zoals reeds aangehaald, heeft het energieprestatiecertificaat enkel een sensibiliserende functie. Een slechte energiescore heeft in principe geen wettelijke of financiële sancties tot gevolg. Enkel het niet opmaken van een EPC wordt bestraft door een administratieve geldboete van minimum 500 en maximum 5000 euro voor de eigenaar van het gebouw. Dit is echter de enige sanctie. De afwezigheid van het EPC heeft niet tot gevolg dat de eigenaar het gebouw niet kan verkopen. Sinds begin 2009 is de notaris verplicht om dit verzuim te melden aan het VEA. De boete geldt enkel voor de desbetreffende verkoop. Bij de volgende verkoop zal opnieuw een EPC moeten aanwezig zijn, zoniet wordt de eigenaar nogmaals beboet. Het VEA staat zowel in voor het toezicht op de energiedeskundige, als voor de controle van de aanwezigheid van het EPC bij verkoop. De geleverde prestaties, kwalificaties en aanvullende vereisten van de energiedeskundige zullen getoetst worden aan de hand van steekproefsgewijze controles. Bij misbruiken of kennelijke onbekwaamheid van een erkend deskundige kan zijn erkenning ingetrokken worden door het VEA. Daarenboven kan ze bij niet waarheidsgetrouwe weergave het ongeldige EPC intrekken en een administratieve geldboete opleggen van minimum 500 en maximum 5000 euro. Beroep tegen de geldboete is mogelijk. De administratie deelt het bedrag, de redenen, de berekening en de toepasselijke wettelijke bepalingen mee per aangetekende brief aan de
123 124
V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 24, 68. X, De elektriciteitskeuring is verplicht vanaf 1 juli 2008, http://www.eldos.be/page3.html.
27
betrokkene. Indien deze het oneens is, moet hij binnen de dertig dagen na de kennisgeving zijn tegenargumenten meedelen. Wanneer de administratie de argumenten gegrond acht, kan zij haar beslissing herroepen of het bedrag van de boete aanpassen (art. 27 § 1 Energieprestatiedecreet).125 B. Postinterventiedossier 35. Op het niet aanstellen van een veiligheidscoördinator en het niet aanmaken van een postinterventiedossier, staan zware straffen (art. 16 en 21 Welzijnswet). Als het gebrek zich voordoet tijdens de ontwerpfase kan de bouwheer gevangenisstraf oplopen van één jaar en/of een geldboete van 5000 euro. De boete kan zelfs oplopen tot 10000 euro wanneer de vereiste coördinator ontbreekt in de uitvoeringsfase.126 Strafrechtelijk stelt men zich derhalve bloot aan sancties bij gebrek aan een postinterventiedossier. Het doet daarvoor niets ter zake of dit dossier niet werd opgemaakt, verdwenen is of niet meer actueel is. Op burgerrechtelijk vlak werden daarentegen geen specifieke sancties in de wet ingeschreven. De afwezigheid van een PID bij de verkoop van een woning heeft geen invloed op de geldigheid van de overdracht.127 De koper zal zich nadien enkel nog kunnen beroepen op de algemene wilsgebreken (dwaling/bedrog) of de culpa in contrahendo om de koop te laten vernietigen.128 Het gebrek aan PID zal immers veel moeilijkheden voor de koper meebrengen bij latere werken aan het gebouw. Een aannemer moet namelijk principieel de uitvoering van de werken weigeren, zolang hem geen PID ter beschikking werd gesteld. Ook de aannemers en coördinatoren kunnen strafrechtelijke sancties oplopen wanneer ze het uitvoeringsverbod niet naleven. Burgerrechtelijk lopen ze kans om verantwoordelijk te worden gesteld bij schade of ongevallen aan hun personeel of aan derden.129 Op de terbeschikkingsstellingsplicht en de opvragingsplicht staan echter geen straffen. De veiligheidscoördinator staat in voor de veiligheid in en rond het gebouw. Zowel de bouwheer, als de veiligheidscoördinator kunnen op dit vlak aangesproken worden.130 De mogelijkheid om achteraf een volledig nieuw dossier op te stellen werd reeds besproken. J. HULSBOSCH staat weigerachtig tegenover deze oplossing omdat het geen 125
W. GELDHOF en S. TORMANS, o.c., 29. X, Veiligheidscoördinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm. 127 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 154. 128 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 770, 520; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 153. 129 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 19, 159. 130 R. TIMMERMANS, o.c., 7. 126
28
waarheidsgetrouwe reconstructie vormt en omdat men in dergelijk geval niet kan terugvallen op de aansprakelijkheid van de coördinator bij ongevallen of schade. Deze auteur stelt dan ook voor dat de verkoper duidelijk meldt aan de koper dat er geen PID is en dat deze partijen een overeenkomst uitwerken over de gevolgen en aansprakelijkheid van de afwezigheid. Daarbovenop moet een dossier samengesteld worden met zoveel mogelijk gegevens over de bouwwerken. De onderhandse en notariële akte vermelden ten slotte deze regeling.131 C. Elektriciteitsattest 36. Zoals reeds besproken moet een tweede controleonderzoek plaatsvinden wanneer het eerste negatief was. Het kan echter gebeuren dat ook dit tweede verslag negatief is omdat de koper niet aan de vermelde gebreken verholpen heeft. In dat geval dient de controleur het negatieve verslag over te maken aan de minister van Energie.132 Volgens art. 274 van het AREI moeten de nodige werken zonder vertraging uitgevoerd worden om aan de tijdens het controlebezoek vastgestelde gebreken tegemoet te komen.133 De administratie van het ministerie van Energie kan dan beslissen om de installatie buiten dienst en dus zonder stroom te zetten.134 Een negatief verslag aanwezig bij de authentieke akte heeft ook tot gevolg dat de koper sowieso op de hoogte was van de gebreken. Dit is van groot belang in het kader van zijn aansprakelijkheid. Wanneer een ernstig ongeval zich voordoet en het parket of de aansprakelijkheidsverzekeraar aantoont dat dit het gevolg was van een niet naleving van de voorschriften, zal de eigenaar niet kunnen voorhouden dat hij daarvan niet op de hoogte was. Daarenboven is een goed huisvader verplicht om zijn goed te onderhouden. Ook deze verplichting wordt dan met voeten getreden.135 Wanneer de notaris intentioneel de wetgeving niet naleeft, stelt hij zich bloot aan strafsancties, tuchtsancties en burgerlijke aansprakelijkheid.136 Er is immers geen specifieke sanctionering voor de notaris voorzien. Hij zal deze reglementering dus strikt moeten naleven, aangezien de verbeteringskosten bij een negatief attest hoog kunnen oplopen en de notaris
131
J. HULSBOSCH, o.c., nr. 17, 154. R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2. 133 P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982. 134 R. PEETERS, “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, l.c., 2. 135 X, Aanvraagformulier keuring en attest. Elektrische keuring bij verkoop van woningen, http://www.energieconsulent.be/keuring.php. 136 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 31, 68. 132
29
hiervoor verantwoordelijk kan gesteld worden. Een essentiële aanpassing van de elektrische installatie dient dan ook best te worden opgevangen in de verkoopovereenkomst. Ook hier wordt de afwezigheid van het attest niet bestraft met de nietigheid van de verkoop, maar enkel met boetes. Volgens art. 8 K.B. 1981 worden de overtredingen gestraft overeenkomstig art. 24 wet 10 maart 1955 op de elektriciteitsvoorziening. Dit artikel voorziet in een gevangenisstraf van één tot acht dagen en/of een geldboete van 25 tot 1000 euro. Bij verzachtende omstandigheden kan de rechter deze boete verminderen tot minimum vijf euro.137
137
V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 30, 68.
30
Hoofdstuk 2: Rol van de notaris 37. Het is van zeer groot belang dat de notaris weet wat zijn aandeel en betrokkenheid in de behandelde materies dient te zijn. Bij niet-nakoming van zijn verplichtingen zal hij immers aansprakelijk kunnen gesteld en tot schadevergoeding veroordeeld worden. De afbakening van deze verplichtingen is echter niet duidelijk. De regelgeving van de vereiste certificaten is vaak zeer recent waardoor nog geen rechtspraak voorhanden is. Het zal voornamelijk de praktijk zijn die de rol van de notaris zal moeten vastleggen.138 Ondanks dit hiaat zal in dit werk gepoogd worden om de taak van de notaris concreet te bespreken. Deze problematiek kan ruwweg opgedeeld worden in drie onderdelen. Vooreerst zal onderzocht worden in hoeverre de vereiste documenten invloed hebben op de bijstands- en hulpverplichting van de notaris. Daarnaast is het noodzakelijk om te weten welke voorschriften de notaris moet naleven bij het verlijden van de verkoopsakte en welke vermeldingen daarin opgenomen moeten worden. Een derde vraag handelt over de controle die hij moet uitoefenen op de aanwezigheid van de attesten of dossiers en eventuele sancties daarbij.
§ 1: Energieprestatiecertificaat 38. De aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat bij de verkoop van onroerende goederen is slechts verplicht sinds 1 november 2008. Ondanks meerdere initiatieven van het VEA blijkt het EPC toch geen algemene bekendheid te hebben bij de bevolking.139 En wanneer men er reeds van gehoord heeft, zal het eerder beschouwd worden als een last. Het is dan ook op dit vlak dat de notaris zijn taak naar behoren zal moeten uitvoeren in het kader van zijn voorlichtings- en adviesplicht. Indien de notaris gecontacteerd wordt door een partij die op het punt staat zijn huis te verkopen, zal de notaris deze persoon moeten inlichten over de vereiste aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat. Hierbij is het ook aangewezen dat hij de persoon verdere inlichtingen geeft over hoe dit in zijn werk moet gaan en wie de bevoegde personen zijn om dergelijk certificaat af te leveren. Vaak zal het zelfs de notaris zijn die dit document aanvraagt in opdracht van de verkoper. 138
V. COUTEAU, o.c., 14. Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen (hierna SERV), Advies betreffende de evaluatie en wijziging energieprestatieregelgeving 2008, 3 december 2008, nr. 1432, http://www.serv.be/uitgaven/1432.pdf. 139
31
Maar in de praktijk zal deze verplichting echter niet steeds even makkelijk zijn. Veel mensen stappen immers niet direct naar de notaris wanneer ze de intentie hebben om hun woning te verkopen. Het EPC moet namelijk reeds voorhanden zijn bij de tekoopstelling van het huis. Bij dergelijke tekoopstelling en zelfs bij de onderhandse verkoopovereenkomsten zal de notaris vaak nog niet betrokken zijn. Indien de partijen niet op de hoogte waren van de wetgeving, zal het EPC maar aangevraagd kunnen worden bij authentieke akte en zal het opmaken van de akte uitgesteld of eventueel onder opschortende voorwaarde afgesloten worden.140 In dergelijke situaties zal de doelstelling van het EPC dan ook deels niet bereikt worden. Ook vastgoedmakelaars, die in een vroeger stadium bij de verkoop betrokken zijn, moeten onder hun verantwoordelijkheid zorgen voor de naleving van deze wetgeving. 39. Bij de verkoop van een onroerend goed volstaat het niet dat de notaris erop let dat het EPC overgedragen wordt aan de koper, noch dat hij weet heeft van de terbeschikkingstelling ervan. De notaris is namelijk verplicht (vanaf 2009) om een clausule in de authentieke akte op te nemen met betrekking tot de aanwezigheid van het EPC voor residentiële gebouwen.141 Deze clausule bestaat uit een verklaring van de koper dat deze voor het verlijden van de authentieke akte op de hoogte is gebracht van het bestaan en van de inhoud van het EPC. De notaris vermeldt in de akte of het EPC ter beschikking werd gesteld aan de koper zodoende wordt de overdracht van het EPC geregeld door middel van de verplichte opname bij de notariële akte. Hij zal echter moeten controleren of de koper daadwerkelijk kennis heeft genomen van de inhoud.142 Daarenboven moet de authentieke akte een aantal gegevens van het EPC bevatten. De notaris moet de datum en de unieke code van het energieprestatiecertificaat opnemen.143
140
Zie verder hoofdstuk 3 over de mogelijkheid van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een EPC. Hieruit zal blijken dat de opschortende voorwaarde niet de aangewezen methode is. 141 X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het EPC bij verkoop in de notariële akte, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. 142 X, Energieprestatiecertificaat: wat is een energieprestatiecertificaat?, http://www.huurder.be/energieprestatiecertificaat.htm. 143 X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het epc bij verkoop in de notariële akte, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief; MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoering-van-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bijverkoop-en-verhuur-en-de-uitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf.
32
40. De taak van de notaris bestaat er verder uit om bij een verkoop de aan- of afwezigheid van een energieprestatiecertificaat te melden bij het VEA. Hij zal ook de geldigheid van het EPC moeten nakijken.144 Bij afwezigheid van het EPC zal de notaris dit moeten melden aan het VEA. Dit is een
uiterst belangrijke verplichting. Deze opdracht werd immers maar recentelijk ingevoerd zodat de notaris moet nazien op de aanwezigheid als op de kennisgeving van de inhoud aan de kandidaat koper.145 Of er wel degelijk een certificaat werd opgesteld voor het desbetreffende gebouw zal hij eenvoudig kunnen verifiëren aan de hand van de energieprestatiedatabank waar hij toegang tot heeft.146
§ 2: Postinterventiedossier 41. De bijstands- en voorlichtingsverplichting is bij het postinterventiedossier in principe veel eenvoudiger. Wanneer een eigenaar van een gebouw verplicht is een PID te overhandigen bij de verkoop heeft hij normaalgezien dit dossier reeds in handen, aangezien het bij de bouwwerken werd opgesteld. De notaris zal enkel moeten vragen aan de verkoper of reeds een PID werd opgesteld voor dat gebouw. Zo ja, wijst hij de verkoper erop dat hij dit mede zal moeten overhandigen bij de verkoopakte aan de koper. Wanneer het dossier wederrechtelijk niet opgemaakt werd, zal de notaris best enkele voorzorgsmaatregelen nemen om zijn aansprakelijkheid in te dekken. Wanneer het gebouw nog niet voltooid is bij de verkoop en bijgevolg het PID nog niet vervolledigd is, treden echter enkele problemen op. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn bij een verkoop op plan. In strijd met de wetgeving zal het PID dan niet overhandigd kunnen worden aan de nieuwe eigenaar bij de overdrachtsakte. Het K.B. van 2008 heeft dit probleem nochtans opgelost door aan de notariële modus vivandi een reglementair karakter te geven. De notaris neemt een beding in de akte op waarbij vastgesteld wordt dat de persoon die het bouwwerk overdraagt, zich ertoe verbindt het PID aan de nieuwe eigenaar te bezorgen, zodra de
144
X, Energieprestatiecertificaat: Belangrijke stap naar energiebezuiniging, http://www.dilbeekmalcontenten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=4713&Itemid=56. 145 B. DELVAUX, o.c., nr. 9, 56. 146 V. COUTEAU, o.c., 14.
33
(voorlopige) oplevering heeft plaatsgevonden.147 Maar wat als dit nadien niet gebeurt? Dit brengt ons tot het probleem van het ontbreken van het PID bij de akte. Bij dergelijke verkoop moet de notaris steeds voorzichtig zijn en laten vastleggen wie moet instaan voor de kosten aan de coördinatie verbonden, aangezien het gebouw van eigenaar veranderd vooraleer het PID afgewerkt is.148 Van de overhandiging door de veiligheidscoördinator van het PID aan de bouwheer dient een apart document opgemaakt te worden. In het kader van zijn voorlichtingsplicht licht de notaris best de betrokken partijen behoorlijk in over het PID. Indien de notaris reeds geraadpleegd werd voor de bemiddeling van de onderhandse verkoopovereenkomst dient hij best in deze akte reeds een regeling met betrekking tot het PID op te nemen om zo bepaalde afspraken tussen de partijen vast te leggen.149 Wanneer het postinterventiedossier dan niet aanwezig is bij de notariële akte neemt de notaris de overeenkomst in deze akte over.150 Zodoende is de koper op de hoogte van wat de gevolgen zijn van afwezigheid van een PID en kunnen verplichtingen en aansprakelijkheden met betrekking tot het alsnog opstellen opgenomen worden. Het is immers cruciaal voor de notaris dat hij de koper wijst op de ongeldige afwezigheid van het PID gelet op zijn eigen aansprakelijkheid. Het ontbreken van het PID verhindert niet, zoals eerder vermeld, dat de verkoop geldig afgesloten wordt. De koper zou zich echter wel kunnen beroepen op de algemene wilsgebreken zoals dwaling en bedrog of op de leer van de culpa in contrahendo.151 42. De notaris moet dus een clausule met betrekking tot het postinterventiedossier opnemen in de notariële akte, zowel als in de onderhandse akte wanneer hij daarbij betrokken werd. Daarenboven moet de overhandiging van het PID in de authentieke akte (of in de onderhandse wanneer geen authenticiteit vereist is) worden opgetekend om zodoende de overdracht ervan te kunnen bevestigen.152 Het postinterventiedossier zelf moet niet bij de akte worden gevoegd.153 Voor de notaris volstaat dus de vaststelling van de overdracht in de akte. Hij zal geen verdere gegevens en verplichtingen dienen op te nemen. Hierdoor wordt zijn aansprakelijkheid sterk 147
X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296; X, “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, l.c., 8. 148 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 11, 152. 149 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 768, 519; J. HULSBOSCH, o.c., nr. 10, 151. 150 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 11, 152. 151 J. HULSBOSCH, o.c., nr. 13, 154. 152 M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 385, 189. 153 G. VAN HOORICK, Notarieel bestuursrecht, l.c., nr. 767, 519.
34
beperkt. Dit is echter terecht, aangezien niet bij elke overdracht de notariële tussenkomst verplicht is.154 Hieruit volgt dat de verkoper alle verantwoordelijkheid voor de overhandiging draagt.155 De afwezigheid van een PID is geen grond tot nietigheid van de verkoop. De verkoper kan in de authentieke akte verklaren dat hij alsnog het PID zal laten opmaken en tegen een welbepaalde datum zal overhandigen aan de koper. 43. Uit het voorgaande blijkt dat de notaris geen verdere opdracht heeft dan het vaststellen van de al dan niet aanwezigheid van het postinterventiedossier. Bijgevolg volstaat deze verklaring en dient hij geen verdere controle door te voeren, noch zal hij, in tegenstelling tot de regelgeving van het EPC, de irreguliere afwezigheid van het PID aan één of ander agentschap moeten mededelen. Bij appartementsgebouwen waar de syndicus werd aangesteld om een privatieve kavel te beheren zal de notaris deze aanstelling moeten controleren. De syndicus zal hiervoor immers een authentieke volmacht van de eigenaar moeten voorleggen aan de notaris. Ook voor optreden bij notariële akten in opdracht van de algemene vergadering zal de syndicus het bewijs van zijn benoeming moeten kunnen voorleggen.156 De notaris moet bij dit alles controleren of de syndicus correct werd aangesteld en of de beslissing van de algemene vergadering die de syndicus moet uitvoering ondubbelzinnig en duidelijk is genomen.157
§ 3: Elektriciteitsattest 44. Voor de notaris een akte verlijdt, moet hij bepaalde documenten aanvragen. Het is aan te raden dat deze verrichtingen voor de ondertekening van de onderhandse akte plaatsvinden.158 Het is in dit kader dat ook het EPC en het attest van keuring van een elektrische installatie dient gesitueerd te worden. Hierbij moet men zich dus afvragen of de notaris moet instaan voor het laten opmaken van beide attesten of dat het volstaat dat hij de verkoper daarover inlicht. Mijn
154
J. HULSBOSCH, o.c., nr. 9, 151. M. VAN HOOYMISSEN, o.c., nr. 386, 189. 156 A. WITTENS, “Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van medeeigenaars in een authentieke akte”, Not. Fisc. M. 2005, afl. 8, 260. 157 A. WITTENS, o.c., 264. 158 C. DE WULF, “De notariële koopakte”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), nr. 309, 187. 155
35
inziens is het de verkoper die de controleur moet contacteren en moet zorgen voor de opmaak. Overal in de wetgeving stipuleert men het immers als een verplichting ten aanzien van de verkoper. De notaris kan dus niet verplicht worden door een partij om deze opdracht op zich te nemen, maar hij kan dit wel vrijwillig aanvaarden of voorstellen. Ook hier heeft de notaris een uitgebreide bijstands- en voorlichtingsverplichting. Hij zal onder andere de koper adviseren over het nut van het onderzoek, bijvoorbeeld bij de onmogelijke toegang tot het goed. Anderzijds zal hij de koper attent moeten maken op de aansprakelijkheden en gevaren die het gevolg kunnen zijn van een installatie die niet aan de voorschriften van het AREI voldoet, en hem eveneens wijzen op de kosten van de elektriciteitskeuring die hem ten laste zullen gelegd worden. Gelet op zijn bijstandsverplichting moet de notaris in de verkoopsvoorwaarden bij een openbare verkoop aandacht besteden aan de concrete gegevens van het goed.159 Bij de afbraak of renovatie van het goed zal de notaris de koper bijstaan bij de verplichting om de overheid een controleattest van de nieuwe installatie over te maken.160 Bij een negatief attest van controle rusten op de koper meerdere verplichtingen. Vooreerst moet hij zijn identiteit en de datum van de verkoopakte meedelen aan de controleur. Het is echter aangewezen dat de notaris deze kennisgeving in zijn plaats doet. Wanneer deze mededeling niet gebeurt, heeft de overheid daar geen weet van en zou men aan de controle kunnen ontsnappen. De notaris mag uiteraard aan dergelijke praktijken geen medewerking verlenen. Daarnaast moet de koper geïnformeerd worden over de noodzaak om de nodige maatregelen te nemen om de installatie in orde te brengen en de termijnen waarbinnen dit moet gebeuren. De notaris moet de koper er ook op wijzen dat hij volledig vrij is bij zijn keuze van erkend keuringsorganisme.161 45. De verkoper die het onderzoek moet laten uitvoeren moet het origineel van het proces verbaal van de keuring aan de notaris bezorgen die het op zijn beurt aan de koper overhandigt. Deze overhandiging van het origineel attest wordt in de overdrachtsakte vermeldt. Daarenboven moet het elektriciteitsattest aan de akte gehecht worden. In de authentieke akte zal bepaalde informatie opgenomen dienen te worden, zowel bij een negatief als bij een positief attest. Bij een positief verslag volstaat (naast de vermelding van de overdracht) de datum van het proces verbaal. Indien het verslag negatief was, zal de koper 159
K. DE HERTOGH, o.c., 7. V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 18, 67. 161 V. VAN DE KEERE, o.c., nr. 29, 68. 160
36
uitdrukkelijk ingelicht moeten worden over zijn verdere verplichtingen. Één van deze opdrachten is de mededeling van identiteit van de koper en datum van de overdrachtsakte aan de controleur. Daarnaast kan men in de akte bedingen wie de nodige werken zal uitvoeren en op wiens kosten en risico dit zal gebeuren.162 Ook wanneer de partijen in bepaalde gevallen kunnen overeenkomen dat een controleonderzoek zinloos zou zijn, moeten enkele uitdrukkelijke vermeldingen in de akte voorkomen. Bij afbraak en renovatie dient de Algemene Dienst Energie hier immers van op de hoogte worden gesteld opdat zij het dossier kan opvolgen. Deze meldingsplicht rust op de koper, maar de opname ervan in de akte gebeurt ten laste van de verkoper.163 46. De verkoop kan zowel bij een positief als bij een negatief keuringsverslag doorgaan. Wanneer echter geen attest aanwezig is, mag de notaris de akte niet verlijden op straffe van zijn aansprakelijkheid. Bij een gerechtelijk bevolen verkoop is het de notaris die de opportuniteit en het nut van het onderzoek moet beoordelen. Indien de toegang onmogelijk gemaakt wordt, kan hij toch beslissen om een controle te laten uitvoeren. De notaris heeft dan de mogelijkheid de toegang af te dwingen, eventueel met hulp van de openbare macht of een slotenmaker.164
162
P. LEPERE, o.c., nr. 10, 982. V. VAN DE KEERE, o.c., nr 18, 67. 164 K. DE HERTOGH, o.c., 7. 163
37
Hoofdstuk 3: Als opschortende voorwaarde ? 47. De notariskantoren maken tot op heden gretig gebruik van opschortende voorwaarden in hun akten. Nochtans is een tendens waarneembaar van alternatieven die bepaalde nadelen van de opschortende voorwaarde niet hebben, denk maar aan de wederzijdse koopbelofte. Maar aangezien ook deze constructies niet voor het perfecte resultaat zorgen, vormt de rechtsleer momenteel twee groepen: voorstanders en tegenstanders van de opschortende voorwaarde. Met betrekking tot de vraag of een opschortende voorwaarde kan gebruikt worden bij afwezigheid van een EPC, PID of elektriciteitsattest is dan ook geen eenduidig antwoord terug te vinden. In dit werk wordt toch gepoogd een globale conclusie te trekken in verband met deze materie. Dit hoofdstuk wordt besproken aan de hand van drie paragrafen. De eerste paragraaf geeft een definitie van een opschortende voorwaarde, alsook de kenmerken en voorwaarden waaraan dergelijke voorwaarde moet voldoen. Deze basis is essentieel om te kunnen onderzoeken of een opschortende voorwaarde bij een bovenvermeld attest mogelijk is. In de notariële praktijk maakt men gebruik van opschortende voorwaarden bij gelijkaardige attesten, denk maar aan het bodemattest. De rechtspraak en rechtsleer omtrent deze materie kan eventueel doorgetrokken worden naar de recente attesten waar nog geen rechtspraak rond bestaat. Daarom handelt de tweede paragraaf over een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig of blanco bodemattest. Ten slotte dient uiteraard onderzocht te worden of een opschortende voorwaarde geldig en nuttig zou zijn bij de behandelde documenten.
§ 1: Opschortende voorwaarde 48. Vooreerst moet uitgelegd worden wat een opschortende voorwaarde is, wat haar kenmerken zijn en welke de voorwaarden zijn om er gebruik van te kunnen maken. Na deze basisuiteenzetting wordt kort aandacht besteed aan de taak van de notaris bij het invoeren van een opschortende voorwaarde en wat de eventuele alternatieven zijn. Daarmee samenhangend worden de nadelen ervan besproken 49. Omwille van de haast waarmee partijen een koop willen afsluiten, kunnen vaak niet alle attesten op voorhand en op tijd bekomen worden.165 In de notariële praktijk wordt dit probleem 165
S. BEYAERT, “Koop onder opschortende voorwaarde”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 6, nr. 20, 164.
38
regelmatig opgevangen door een opschortende voorwaarde van het bekomen van een gunstig attest in te voegen in de akte. Een omschrijving van het begrip is terug te vinden in art. 1181 B.W. Dit artikel definieert de opschortende voorwaarde als een onzekere en toekomstige gebeurtenis waaraan de partijen niet het bestaan, maar alleen de uitvoering van een verbintenis onderwerpen.166 De voorwaarde heeft dus geen betrekking op de overeenkomst zelf. Deze overeenkomst bestaat immers zodra overeenstemming bestaat over de essentiële bestanddelen (art. 1583 B.W.).167 Daarom kan de voorwaarde nooit betrekking hebben op een wezenlijk element van de overeenkomst, maar moet deze extern, toevallig of bijkomend zijn.168 De voorwaarde zelf is echter wel essentieel, aangezien het contract staat of valt naargelang de vervulling ervan.169 Belangrijk in dit kader is dat de rechtshandeling in elk geval moet kunnen bestaan los van de voorwaarde.170 Tijdens de opschortende voorwaarde is de verbintenis echter niet uitvoerbaar of eisbaar.171 Wanneer de conditie gerealiseerd wordt, werkt ze in beginsel terug tot op de dag van het aangaan van de verbintenis (art. 1179 B.W.).172 Omwille van het beginsel van de goede trouw dient degene die belast wordt met de vervulling van de voorwaarde loyaal en correct te handelen om het nodige te doen.173 Hieruit volgt ook dat de partij die moet instaan voor de aanvraag duidelijk bepaald moet worden.174 Indien hij deze verplichting niet zou naleven, kan de wederpartij schadevergoeding vorderen.175 De notaris dient best met betrekking tot deze schadevergoeding, maar ook voor de overige inhoud van de voorwaarde een gedetailleerde clausule uit te werken.176 Een forfaitaire schadevergoeding zal echter nooit het gebruikelijke contractuele evenwicht mogen verstoren, bijvoorbeeld door een schadevergoeding te bedingen zelfs zonder fout in hoofde van de verkoper.177 De voorwaarde mag zeker niet vergeten te bepalen binnen welke termijn het attest bekomen moet worden en wat 166
B. CLAESSENS, en N. PEETERS, “Verbintenissen onder voorwaarde”, in J. ROODHOOFT, Bestendig handboek verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2007, nr. 2520, III.1 – 8; 167 Cass. 21 januari 2000, JLMB 2000, 1324; Bergen 6 mei 1997, JLMB 1998, 620; B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2503, III.1 – 2a. 168 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2521, III.1 – 9. 169 Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349. 170 S. STIJNS, “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden in de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 87. 171 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2527, III.1 – 11. 172 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2528, III.1 – 12. 173 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2524, III.1 – 10; S. BEYAERT, o.c., nr. 21, 165. 174 C. DE WULF, “De koop uit de hand van een onroerend goed – De onderhandse koopakte of het compromis”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), nr. 295, 180. 175 B. CLAESSENS en N. PEETERS, o.c., nr. 2525, III.1 – 11. 176 S. BEYAERT, o.c., nr. 21, 165; C. DE WULF, o.c., nr. 299, 182. 177 Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349.
39
het resultaat van het attest moet zijn.178 Om het beding juridisch correct te formuleren, is het noodzakelijk dat de notaris vertrouwd is met de wettelijke en reglementaire bepalingen en de juiste terminologie met betrekking tot dat bepaald attest.179 Daarenboven mogen notarissen hun medewerking niet verlenen aan overeenkomsten die door de afwezigheid van een bepaald attest onderworpen zijn aan een nietigheid.180 Zij kunnen dan een opschortende voorwaarde invoeren. Een van de alternatieven voor een verkoopovereenkomst met opschortende voorwaarde is de alombekende koopoptie waarbij de verkoper zich verbindt gedurende een bepaalde periode de woning niet aan iemand anders te verkopen. Alle modaliteiten omtrent de verkoop worden dan reeds opgenomen in deze overeenkomst. Op het lichten van deze optie volgt dan automatisch de verkoop, waarna het verlijden van de notariële akte kan plaatsvinden. Vaak zal een geldsom bedongen worden ten gunste van de verkoper wanneer de koper de termijn laat voorbijgaan. Het nadeel is dat enkel de verkoper verbonden is (eenzijdige verbintenis) en er bijgevolg geen zekerheid bestaat omtrent de verkoop. Een andere mogelijkheid is de reeds vermelde wederzijdse contractbelofte. Zoals het woord het zelf zegt, gaat het hier om een belofte door beide partijen om een koopcontract af te sluiten. Op die manier zijn beide partijen reeds verbonden, maar is er wel ruimte om nog enkele zaken op orde te stellen. Indien één van beide partijen ervan af wil, zal ze een schadevergoeding voor het geleden nadeel moeten betalen. Het grote verschil met de opschortende voorwaarde is dat de partij die met de voorwaarde gelast is, de overeenkomst kan saboteren door niets te ondernemen. Vaak zal dan ook de notaris de taak om een bepaald attest te verkrijgen op zich nemen. Daarenboven wordt ook voor deze nalatigheid een schadevergoeding bedongen. De meeste recente stroming oppert echter om dergelijke constructies slecht in noodgevallen in te roepen. Een attest zou namelijk reeds voorhanden moeten zijn bij de onderhandse verkoop, aangezien de verkoop van een gebouw niet van de ene dag op de andere plaatsvindt.181
178
S. BEAYERT, o.c., nr. 21, 165; C. DE WULF, o.c., nr. 295, 180. C. DE WULF, o.c., nr. 295, 180. 180 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X, Rechtskroniek voor het notariaat: deel 14, Brugge, die keure, 2009, nr. 37, 46. 181 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 39, 48. 179
40
§ 2: Bodemattest 50. Wanneer een verkoper nog geen bodemattest heeft op het ogenblik van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst is het gebruikelijk de koop af te sluiten onder de opschortende voorwaarde van een blanco of gunstig bodemattest van OVAM binnen een bepaalde termijn.182 Veel andere notarissen stappen tegenwoordig echter van deze mogelijkheid af, aangezien de geldigheid van dergelijke handeling betwist wordt. In dit onderdeel wordt eerst de huidige regelgeving en rechtspraak met betrekking tot het bodemattest besproken, vervolgens wordt dit alles dan vergeleken met het EPC, het PID en het elektriciteitsattest (waar vergelijking mogelijk). Het bodemdecreet bepaalt dat het meest recente bodemattest vóór de ondertekening van het compromis aan de (potentiële) verwerver moet kunnen voorgelegd worden. De niet naleving van deze specifieke precontractuele informatieverplichting wordt als een milieu inbreuk gesanctioneerd.183 Hieruit volgt theoretisch dat een opschortende voorwaarde bij een onderhandse overeenkomst voor het verkrijgen van een blanco of gunstig bodemattest niet geoorloofd is, nochtans wordt het nog steeds door bepaalde rechtspraak aanvaard.184 Het decreet stipuleert echter ook dat de (relatieve) nietigheid van de overeenkomst niet meer ingeroepen kan worden, indien de koper verzaakt heeft aan deze nietigheidsvordering en inmiddels in het bezit is gesteld van het meest recente bodemattest.185 In principe kan in dergelijke situatie nog steeds gebruik gemaakt worden van een opschortende voorwaarde. Dit wordt echter afgeraden, aangezien een bodemattest snel afgeleverd wordt na de aanvraag en de verkoper dus voldoende mogelijkheid heeft om het reeds bij de onderhandse verkoopovereenkomst ter beschikking te stellen. Ook de tijdspanne voor de opmaak van het EPC, het PID en het keuringsattest kunnen in beginsel geen argument vormen om het gebruik van een opschortende voorwaarde te verantwoorden. Vooral in het kader van het vroegere bodemsaneringsdecreet en de rechtspraak daaromtrent kan een belangrijk principe voor ons werk afgeleid worden. Niettegenstaande het voorleggen van een bodemattest bij het compromis voorgeschreven was op straffe van nietigheid, aanvaardden verschillende rechters en rechtsgeleerden dat een overeenkomst kon gesloten worden onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een gunstig of blanco 182
C. DE WULF, o.c., nr. 305, 185. G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, 47. 184 S. STIJNS, o.c., 86; G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, 47. 185 G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 38, p. 47. 183
41
bodemattest.186 Nochtans maakte het bodemattest principieel een wezenlijke voorwaarde uit van de verkoopovereenkomst. Ook bij het attest van keuring van een elektrische installatie mag de notaris de akte zonder dit attest niet verlijden, dit in tegenstelling tot het EPC en het PID. Hieruit blijkt nogmaals dat de discussie omtrent de geldigheid van een opschortende voorwaarde uiteindelijk beslist wordt door de rechter ongeacht de strikte wetgeving.
§ 3: Kan een opschortende voorwaarde ingevoegd worden omtrent het EPC, PID en keuringsattest ? 51. In de voorgaande paragrafen zijn reeds verschillende argumenten, zowel pro als contra, voorgekomen voor het gebruik van een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een gunstig attest. In dit laatste randnummer betreffende de opschortende voorwaarde zullen de argumenten met elkaar afgewogen worden en zal gekozen worden voor een bepaalde optie, namelijk anti opschortende voorwaarde voor het EPC en elektriciteitskeuring. Een apart stuk zal gewijd worden aan het PID, aangezien dergelijk document niet kan vergeleken worden met de twee anderen op dit vlak. Bij de bespreking van een opschortende voorwaarde bleek dat het doel van het betreffende attest van groot belang is.187 In tegenstelling tot het PID, is het bij het epc en de keuring van de elektrische installatie voornamelijk het doel om de koper te informeren op het moment van de koop over de staat van het onroerend goed en de kosten die nodig zullen zijn om het goed overeenkomstig de wetgeving en aanbevelingen aan te passen. Bij het PID ligt dit anders. Het moment van informatieverplichting ten aanzien van de koper bevindt zich eerder op het moment dat er latere werkzaamheden uitgevoerd moeten worden. Indien het PID dus niet onmiddellijk aanwezig is, maakt dit op zich niet zoveel problemen uit. Een postinterventiedossier is een objectief document over de structuur van een gebouw, bijgevolg kan het niet negatief of positief zijn, zodat het gebruik van een opschortende voorwaarde niet aan de orde is. Boven werd reeds duidelijk dat bij niet aanwezigheid van een PID, alsnog een PID opgesteld dient te worden op kosten van de verkoper. Dergelijke clausule wordt dan ook in de koopakte opgenomen, maar verhindert de totstandkoming en uitvoering van de verkoop niet.
186 187
S. STIJNS, o.c., 86. Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45.
42
Het energieprestatiecertificaat maakt geen wezenlijk element uit voor de totstandkoming van een koop. Integendeel, de verkoop kan doorgaan bij afwezigheid van een EPC. De notaris zal dergelijk gebrek wel moeten melden aan het VEA opdat een boete opgelegd kan worden. Bij het gebruik van een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een gunstig EPC zou de notaris meewerken aan de afwezigheid wat in strijd is met zijn meldingsplicht. Daarenboven moet een energieprestatiecertificaat principieel aanwezig zijn op het moment van de tekoopstelling van het gebouw. Dit moment is cruciaal omwille van de informatiedoelstelling ten aanzien van potentiële kopers. De koper moet dan zijn beslissing om het goed te kopen mede laten afhangen van het EPC. Indien men gebruik maakt van een opschortende voorwaarde wordt deze doelstelling compleet voorbijgegaan. De opschortende voorwaarde heeft dus exact hetzelfde effect als de afwezigheid van een EPC. Wanneer geen EPC voorhanden is op het moment van het compromis en men geen boete wil riskeren zal moet men wachten tot een opgemaakt wordt. Deze handelswijze zal de partijen echter niet gelukkig stemmen, aangezien de bescherming nog zwakker wordt indien een partij er de brui aan geeft. Een opschortende voorwaarde heeft ook enkel nut wanneer de verkoop opgeschort wordt tot aan het verkrijgen van een gunstig attest. Wanneer het resultaat van het document geen rol speelt, kan evengoed de koop gewoon afgesloten worden met daarin de verplichting voor de koper opgenomen om het attest alsnog te laten opmaken. Of de uitslag van een EPC nu gunstig of ongunstig is, is immers objectief moeilijk te bepalen. Bij een attest van keuring van elektrische installaties stelt dit probleem zich echter niet: ofwel voldoet de elektrische installatie aan de normen van het AREI, ofwel niet en dan krijgt men een negatief attest. Theoretisch zou men een verkoop kunnen afsluiten onder opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een positief keuringsattest. De wetgeving bepaalt immers dat het maar voorhanden moet zijn op het moment van de authentieke akte. Praktisch heeft dit weinig nut, aangezien momenteel 90 % van de te keuren installaties niet conform is. Daarenboven kan omwille van de opschortende voorwaarde van een gunstig attest de koper bij een negatief attest de verkoper dwingen om de nodige aanpassingen te doen om een alsnog een positief attest te verkrijgen, want hij kan de uitvoering in natura eisen.188 Dit wijkt af van de wetgeving hieromtrent. Een ander belangrijk motief tegen de opschortende voorwaarde is, zoals bij het EPC, de doelstelling, namelijk het op voorhand inlichten van de potentiële koper. In tegenstelling tot 188
G. VAN HOORICK, “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, l.c., nr. 40, 48.
43
het EPC zijn hier minder overtuigende argumenten, maar toch moet het gebruik van een opschortende voorwaarde sterk afgeraden worden. Maar zoals reeds aangestipt, zal in al deze gevallen de toekomstige rechtspraak doorslaggevend zijn.
44
BESLUIT 52. Uit het eerste hoofdstuk blijkt dat de verschillende wetgevingen met betrekking tot de vereiste attesten op heel wat punten afwijken van elkaar. Een eerste belangrijk verschilpunt betreft het toepassingsgebied. Zo zal de verplichting van een energieprestatiecertificaat enkel gelden bij een zuivere verkoop van het gehele goed. Enger kan met andere woorden het toepassingsgebied niet zijn. Dit is in groot contrast met het postinterventiedossier, dat bij elke overdracht van zelfs een gedeelte van het goed vermeld en overhandigd moet worden. Het attest elektrische keuring neemt een tussenpositie in. Of dergelijk attest enkel bij een verkoop of ook bij andere overdrachten, zoals schenking, aanwezig moet zijn, is niet duidelijk. In de praktijk volgt men de strikte interpretatie van de verkoop. Hieruit volgt dat in vele gevallen geen EPC en geen elektriciteitsattest aanwezig zal moeten zijn. Dit valt enigszins te betreuren, aangezien de doelstellingen van beide wetten daardoor maar in beperkte mate verwezenlijkt worden. Daarenboven valt geen enkele reden te bespeuren waarom men het toepassingsgebied zo gering gemaakt heeft. Dat de wetten geenszins op elkaar zijn afgestemd, blijkt ook uit het moment waarop het document voorhanden moet zijn voor de (kandidaat) koper en notaris. Het EPC moet reeds beschikbaar zijn bij de tekoopstelling van het onroerend goed. Dit is een verregaande verplichting, hetgeen ook inhoudt dat de verkoper goed geïnformeerd moet zijn over dit EPC alvorens hij zijn huis verkoopt. Hedendaags is dergelijke informatie echter snel verworven en mag dit eigenlijk geen bezwaar uitmaken. Volgens de letter van de wet moet het elektriciteitsattest pas ter beschikking gesteld worden op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte. Gelet op de doelstellingen van de wetgeving zou dit beter op een eerder moment gebeuren. Met betrekking tot het postinterventiedossier treden op dit vlak geen problemen op. Het volstaat namelijk, gelet op de doelstelling, om het PID bij de overdracht van het gebouw mee te overhandigen. Het ontbreken van enige coherentie tussen de verschillende regelgevingen maakt het voor de notaris niet makkelijk. Hij zal goed de verschillende materies van elkaar moeten kunnen onderscheiden en de juiste gegevens op de juiste momenten moeten mededelen aan de partijen.
45
53. Van zodra de notaris betrokken wordt bij de verkoop van een onroerend goed, zal hij aandacht moeten hebben voor de verschillende, bovenbesproken, documenten. De formaliteiten die hij in acht moet nemen bij het opstellen van een onderhandse en authentieke akte variëren sterk, afhankelijk van de soort akte en van het betrokken certificaat. Een goede kennis (van elk detail) van de wetgeving zal dus noodzakelijk zijn. De problematiek rond de toepassing van een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een (gunstig) attest heeft enkel betrekking op het energieprestatiecertificaat en het attest van keuring van een elektrische installatie. Het postinterventiedossier heeft in principe geen invloed op de waarde of staat van het onroerend goed, zodat het volstaat om een clausule in de akte op te nemen dat dit dossier alsnog opgemaakt zal worden. Dit is niet in strijd met de doelstelling van de regelgeving. Bij een EPC en elektriciteitsattest kan theoretisch gezien wel gebruik gemaakt worden van een opschortende voorwaarde. Hoewel er voorstanders zijn van dergelijke praktijk, valt dit evenwel af te raden. Aangezien dergelijke attesten op enkele dagen opgesteld kunnen worden, zou de opmaak comfortabel op voorhand (zelfs voor de tekoopstelling) kunnen plaatsvinden. Een doeltreffende voorlichting van verkopers via allerhande kanalen is dus essentieel. Maar zoals reeds meerdere keren aangehaald, is het de rechtspraak die hierover het laatste woord zal hebben. De vooruitzichten en doelstellingen van de invoering van de verschillende certificaten is alleszins nobel en vooruitstrevend. Anderzijds betekenen ze stuk voor stuk een verregaande verplichting voor eigenaars van onroerende goederen. Het blijft dan ook afwachten of de verwezenlijking van het doel wel succesvol en efficiënt bereikt zal worden.
46
BIJLAGE Bijlage 1: Voorblad energieprestatiecertificaat
47
Bijlage 2: Clausule energieprestatiecertificaat Onderhandse akte: Bij aanwezigheid van een EPC : → Een geldig energieprestatiecertificaat werd opgemaakt met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, door energiedeskundige …………………, gedateerd van ………………, met vermelding van unieke code……………….., en werd ter kennis gesteld van de verkoper die dit uitdrukkelijk erkent. De inhoud van dit certificaat werd door de verkoper aan de koper meegedeeld. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd Bij afwezigheid van een EPC: → De verkoper verklaart niet te beschikken over een geldig energieprestatiecertificaat met betrekking tot het goed, voorwerp van huidige verkoop, en volledig op de hoogte te zijn gesteld van de sanctie die hem kan worden opgelegd wegens miskenning van deze verplichting. Hij verbindt er zich toe eerstdaags een energiedeskundige aan te duiden die zal overgaan tot de opmaak van het energieprestatiecertificaat en van zodra dit energieprestatiecertificaat hem wordt ter kennis gesteld de inhoud ervan mee te delen aan de koper. Het origineel van dit certificaat zal door de verkoper bij het verlijden van de authentieke akte aan de koper worden overhandigd. Authentieke akte: → De notaris stelt vast dat voor het verkochte goed een geldig energieprestatiecertificaat met codenummer ................... aanwezig is en dat dit aan de koper werd overhandigd, die heeft bevestigd van de inhoud ervan kennis te hebben genomen Bijlage 3: Clausule postinterventiedossier Er is geen postinterventiedossier vereist: → Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper ontkennend en bevestigt hij dat er aan dit eigendom sinds één mei tweeduizend en één geen werken werden uitgevoerd door één of meerdere aannemers waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. Het postinterventiedossier is overhandigd of wordt overhandigd: → Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper bevestigend en verklaart hij dat dit dossier thans aan de koper wordt overhandigd (of: dat de koper dit dossier heeft ontvangen voor het verlijden van onderhavige akte). Dit wordt door de koper bevestigd. Het postinterventiedossier zal later worden overhandigd: → Op vraag van de instrumenterende notaris of er voor het hoger beschreven eigendom een postinterventiedossier voorhanden is, antwoordt de verkoper bevestigend. Hij verklaart dat dit dossier nog niet aan de koper overhandigd werd, doch hij verbindt zich ertoe dit te zullen doen uiterlijk binnen de week te rekenen vanaf heden. De koper verklaart zich hiermee akkoord. Het vereiste dossier werd niet opgemaakt: → Na door de instrumenterende notaris te zijn ingelicht over het toepassingsgebied van het Koninklijk Besluit betreffende de tijdelijke en mobiele werkplaatsen en inzonderheid over het postinterventiedossier, verklaart de verkoper dat er sinds één mei tweeduizend en één, aan 48
hogerbeschreven eigendom werken werden uitgevoerd waarvoor een postinterventiedossier diende te worden opgesteld. De verkoper verbindt zich dit dossier op zijn kosten binnen de drie maanden te rekenen van heden te doen opstellen en dit binnen dezelfde termijn aan de koper te overhandigen. De koper verklaart zich daarmee akkoord. Postinterventiedossier i.v.m. woning in aanbouw: → De verkoper verklaart dat de tijdelijke of mobiele bouwplaats van het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier op heden nog niet kan overhandigd worden aan de koper. De verkoper verbindt zich ertoe het postinterventiedossier aan de koper te overhandigen, zodra de voorlopige oplevering, of bij ontstentenis, de oplevering van het bouwwerk heeft plaatsgehad. Postinterventiedossier i.v.m. appartement in aanbouw: → De verkoper verklaart dat de tijdelijke of mobiele bouwplaats van het bouwwerk nog niet beëindigd is en dat het postinterventiedossier op heden nog niet kan overhandigd worden aan de koper. De verkoper verbindt zich ertoe het gedeelte van dit postinterventiedossier dat betrekking heeft op de bij deze verkochte privatieve gedeelten van het bouwwerk aan de koper te overhandigen uiterlijk bij de voorlopige oplevering van deze privatieve gedeelten. Het gedeelte van het postinterventiedossier dat betrekking heeft op de delen van het bouwwerk in gedwongen mede-eigendom zal, zoals bepaald in de statuten van het gebouw, toevertrouwd worden aan de syndicus Bijlage 4: Clausule elektriciteitsattest Het gaat om een oude installatie waarvoor dit onderzoek verplicht is: → De notaris heeft de partijen gewezen op de voorschriften inzake elektrische installaties en op de verplichting vóór de overdracht van het goed een gelijkvormigheidsonderzoek te laten uitvoeren door een erkend organisme. De verkoper heeft aan deze verplichting voldaan. Het origineel van het proces-verbaal van onderzoek opgesteld op ………… door ………… werd aan de notaris bezorgd. De notaris heeft het origineel van dit proces-verbaal aan de koper overgemaakt bij de ondertekening van onderhavige akte (of bij een ter post aangetekend schrijven gedagtekend op ………….). De koper bevestigd dit te hebben ontvangen. Eventueel bij negatief attest: → Voor de gebreken vermeld in genaamd proces-verbaal zullen door de verkoper (of de koper) en op zijn kosten de vereiste aanpassingen worden uitgevoerd binnen de twee maanden te rekenen van heden. Er was geen onderzoek of bijkomend onderzoek vereist: → De verkoper verklaart dat het verkochte goed niet valt onder de toepassing van art. 276 Algemeen Reglement Elektrische Installaties en er dienvolgens geen gelijkvormigheidsonderzoek diende te geschieden.
49
BIBLIOGRAFIE
Rechtspraak •Cass. 21 januari 2000, JLMB 2000, 1324. •Bergen 6 mei 1997, JLMB 1998, 620 •Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45. •Luik 19 december 2006, JLMB 2009, afl. 8, 349. •Rb. Tongeren 23 oktober 2001, T. App. 2002, afl. 3, 30.
Rechtsleer 1. Energieprestatiecertificaat •COUTEAU, V., “Energieprestatieregelgeving anno 2007, een stand van zaken in de drie gewesten”, Nieuwsbrief Notariaat 2007, afl. 17 – 18, 10–14. •DELVAUX, B., “Het energieprestatiecertificaat bij verkoop en verhuur van residentiële gebouwen - een blik op de X-factor”, NNK 2008, afl. 2, 55-58 •MELIS, S., “Het Decreet van 7 mei 2004 houdende eisen en handhavingsmaatregelen op het vlak van energieprestaties en het binnenklimaat voor gebouwen en tot invoering van een energie-prestatiecertificaat”, MER 2005, afl. 2, 98-129. •Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en natuur, Persmededeling over de invoering energieprestatiecertificaat stimulans voor energiezuinige
woningen,
20
juli
2007,
http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/pers200707energieprestatiec ertificaat.pdf. •Kabinet van minister Hilde Crevits Vlaams minister van openbare werken, energie, leefmilieu en natuur,
Persmededeling
energiezuinige
betreffende
energieprestatiecertificaat:
woningen,
17
instrument
september
voor 2008,
http://www2.vlaanderen.be/economie/energiesparen/epc/doc/lancering_EPC_residentieel _persmededeling.pdf. •RONSE, S., “Het EPB-decreet: over energieprestaties en binnenklimaat van gebouwen”, TVW 2007, afl. 2, 195-196. 50
•MiNaRaad, Advies van 30 augustus 2007, http://www.minaraad.be/adviezen/2007/invoeringvan-een-energieprestatiecertificaat-residentiele-gebouwen-bij-verkoop-en-verhuur-en-deuitvoering-van-de-energieaudit/2007-26.pdf. •SERV, Advies over het voorontwerp van besluit houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen bij verkoop of verhuur, 10 september 2008, nr. 1365, http://www.serv.be/publicaties/1365.pdf. •SERV, Advies over het besluit betreffende energieprestatiecertificaat verkoop en verhuur residentiële
gebouwen,
12
september
2007,
nr.
1199,
http://www.serv.be/publicaties/1199.pdf. •SERV, Advies betreffende de evaluatie en wijziging energieprestatieregelgeving 2008, 3 december 2008, nr. 1432, http://www.serv.be/uitgaven/1432.pdf. •TORMANS, S., “Heet en/of koud blazen: de energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, TROS 2006, afl. 42, 109-133. •TORMANS, S., “Naar een nieuwe energieprestatieregelgeving in Vlaanderen”, in K. DEKETELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds.), Jaarboek bouwrecht 20052006, Brugge, die Keure, 2006, 1–34. •VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat in het najaar bij verkoop van bestaande woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 4, 3-4. •VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat pas in 2009 voor verhuurders”, Vastgoed info 2007, afl. 18, 1-2. •VANSTEENE, J., “Energieprestatiecertificaat vanaf 1/11/2008 bij verkoop 'bestaande' woningen”, Vastgoed info 2008, afl. 14, 2-3 •VANSTEENE, J., “Vastgoedmakelaar mag epc maken voor zijn eigen panden”, Vastgoed info 2008, afl. 19, 1-2. •VANVOLSEM, J., “Nieuwe trends in vastgoedbeheer: energieprestatiecertificaten”, Vastgoed info 2005, afl. 16, 1-2. •VANVOLSEM, J., “Vlaams energieprestatiedecreet in het kader van Europese energierichtlijnen voor 2006”, Vastgoed info 2004, afl. 19, 7-8. •X, “Dossier energieprestatiepeil: Energieprestatiecertificaat, verplicht ‘paspoort’ van uw woning bij verkoop en verhuur”, Eandismagazine 2009, afl. 9, 8-9.
51
2. Postinterventiedossier •AVONDSTONDT, J., Juridisch boek vastgoed, Meerbeek – Kortenberg, Uitgeverij voor handel en nijverheid, 2006, 478 p. •BAUDONCQ, F., De burgerrechtelijke aansprakelijkheid van de syndicus, Gent, De Boeck & Larcier, 2006, 167 p. •BURSSENS, F., “De veiligheidscoördinatie in de bouw: stand van zaken”, in S. SROKA en F. JUDO (eds.), Bouwrecht in al zijn facetten. Een actuele stand van zaken, Brussel, De Boeck & Larcier, 2006, 93–128. •BURSSENS, F., “De veiligheidsscoordinator: statuut en verantwoordelijkheid”, in F. BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 69120. •DAMBRE, M., DE BRUYNE, E., HUBEAU, B. en VANDENBERGHE, J., Vastgoedboekje 2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 736 p. •DE WULF, C., “De notariële koopakte”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), 187-247. •DILLEN, J., “Mede-eigendom. KB Tijdelijke of Mobiele Bouwplaatsen wijzigt opnieuw postinterventiedossier”, Vastgoed info 2006, afl. 15, 3-5. •GELDHOF, W., en TORMANS, S., “Recente ontwikkelingen op het kruispunt van het bouw- en energierecht in Vlaanderen”, in K. DEKTELAERE, K. VANHOVE en A. VERBEKE (eds), Jaarboek bouwrecht 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 1-34. •HEYRMAN, C., “Ontstaan, doelstelling en overzicht van de wetgeving terzake”, in F. BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 1367. •HULSBOSCH, J., “Het postinterventiedossier in de notariële praktijk”, TVV 2008, afl. 2, 83-95. •HULSBOSCH, J., “[Veiligheidscoördinatie in de bouw] Het postinterventiedossier”, in F. BURSSENS (red.), De veiligheidscoordinatie in de bouw, Antwerpen, Maklu, 2003, 147158. •KERSTENS, G., “Medespelers in de bouw”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 49-135.
52
•KERSTENS, G., “Verbouwingsplannen en aankoop van een woning”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2008, afl. 188, XV.E, 15–48. •LOUVEAUX, B., “Le syndic et le dossier d'intervention ultérieure”, Immobilier 2006, afl. 12, 34. •PEETERS, R., “[Mede-eigendom] Wetsvoorstel wil dat syndicus postinterventiedossier bewaart”, Vastgoed info 2008, afl. 2, 1-4. •ROBBE, C., en EYLENBOSCH, J., Medeeigendom, algemene vergadering, Raad van beheer en syndicus voor appartementsgebouwen, Brussel, Auxis, 2000, 296 p. •TIMMERMANS, R., “[Modelreglementen voor splitsing in appartementen] Gemeenrechtelijke bestanddelen van elke splitsingsakte”, in R. DERINE, H. COUSY, J. COUTURIER, W. DELVA, J HERBOTS e.a. (reds.), Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, 2007, afl. 177, XIV.R 31-148. •TIMMERMANS, R., “Plaatsbepaling en verantwoordelijkheid van de syndicus bij werken op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen”, T. App. 2002, afl. 3, 1-7. •VAN HOORICK, G., Notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556 p. •VAN HOOYMISSEN, M., “De veiligheidscoördinator”, in D. MEULEMANS (red.), Een pand bouwen en verbouwen. Praktijkgids vastgoedrecht 3, Leuven, Acco, 2005, 175-190. •VANSTEENE, J., “Postinterventiedossier bij mede-eigendom - wetsvoorstel ingediend”, Vastgoed info 2004, afl. 6, 8-9. •WITTENS, A., “Optreden van de syndicus als vertegenwoordiger van de vereniging van medeeigenaars in een authentieke akte”, Not. Fisc. M. 2005, afl. 8, 251–265. •X., “Regels voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen gewijzigd”, Nieuwsbrief notariaat 2006, afl. 12, 7-8. 3. Elektriciteitsattest •DE HERTOGH, K., “Het K.B. van 25 juni 2008 inzake elektrische installaties bekeken vanuit het kader van de gerechtelijke verkoping”, Notariaat 2009, afl. 1, 1-7. •DE HERTOGH, K.,”Keuring elektrische installatie en epc bij gerechtelijke openbare verkoping”, Vastgoed info 2009, afl. 1, 6-7.
53
•LEPERE, P.,”De verplichte controle van elektrische installaties bij verkoop van een onroerend goed”, TVV 2007, afl. 3, 981-983. •PEETERS, R., “Keuringsverplichting elektriciteit in woningen”, Vastgoed info 2006, afl. 21, 34. •PEETERS, R., “Makelaar informeert best grondig over keuring elektrische installatie”, Vastgoed info 2006, afl. 19, 1-2. •PEETERS, R., “Verkoper moet keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2007 kunnen voorleggen”, Vastgoed info 2007, afl. 1, 3-4. •PEETERS, R., “[Mede-eigendom] Moeten gemeenschappelijke elektrische installaties ook om de vijf jaar gekeurd worden?, Vastgoed info 2007, afl. 2, 1-4. •VAN DE KEERE, V., “Algemeen Reglement Elektrische installaties. Verplichte controle elektrische installaties bij verkoop van een woning”, NNK 2008, afl. 3, 66-69. •VANSTEENE, J., “Keuringsattest elektriciteit pas op 1 juli 2008 verplicht”, Vastgoed info 2007, afl. 12, 1. •VANVOLSEM, J., “Op 1/1/07 verplichte controle van elektrische installatie”, Vastgoed info 2006, afl. 19, 2-3. 4. Opschortende voorwaarde •BEYAERT, S., “Koop onder opschortende voorwaarde”, Not. Fisc. M. 2004, afl. 6, 154–168. •BYTTEBIER, J., “De opschortende voorwaarde in de notariële praktijk”, T. Not. 1997, 149–162. •CLAESSENS, B. en PEETERS, N., “Verbintenissen onder voorwaarde”, in J. ROODHOOFT (ed.), Bestendig handboek verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2007, afl. 11, III.1, 1– 20. •DE CALUWE, E., “Het inroepen van het niet vervuld zijn van een opschortende voorwaarde en rechtsmisbruik: een (on)mogelijke combinatie?”, RW 2005 – 2006, afl. 37, 1463–1468. •DE WULF, C., “De koop uit de hand van een onroerend goed – De onderhandse koopakte of het compromis”, in C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2007, (deel IIb), 139–187. •DEMUYNCK, I., “De opschortende voorwaarde”, DCCR 1992 – 1993, 62–72. •RASSON, G., “De opschortende voorwaarde van toekenning van een hypothecaire lening of krediet in de voorlopige verkoopovereenkomst”, Notarius 1991, 125-129. 54
•SLABBINCK, R., “Gevolgen van de laattijdige mededeling van bodemattest bij de overdracht van grond. De laattijdige mededeling van een blanco bodemattest toch ‘sanctioneerbaar’”, RABG 2006, afl. 1, 51–55. •STEENNOT, R., “De weigering van het krediet als opschortende voorwaarde”, DCCR 2005, afl. 68, 70-73. •STIJNS, S., “De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer”, Not. Fisc. M. 2008, afl. 3, 77– 102. •VAN DEN EYNDE, P., “La Vente sous condition suspensive”, Rec. gén. enr. not. 2007, afl. 6, 205–213. •VAN HOORICK, G., “Notarieel administratief recht: bodemsanering”, in X, Rechtskroniek voor het notariaat: deel 14, Brugge, die Keure, 2009, 29-53. •VOLCKAERT, E., “Bodem. Verkoop- en aankoopbelofte kan opschortende voorwaarde uit compromis houden”, Vastgoed info 2008, afl. 13, 1. 5. Hyperlinks •PUT, S., Het energieprestatiecertificaat, een kleine stap naar een duurzamer energieverbruik in gebouwen,http://www.acw.be/downloads/dossiers/energieprestatiecertificaat_kleine_stap_ naar_duurzamer_energieverbruik.pdf. •X, Aanvraagformulier keuring en attest. Elektrische keuring bij verkoop van woningen, http://www.energie-consulent.be/keuring.php. •X, Attest keuring elektrische installatie, http://www.axusvastgoed.be/News.aspx?ID=61&sysmenuid=3. •X, Controle van de elektrische installaties, http://mineco.fgov.be/energy/eletricity/electricity_nl_001.htm#Huishoudelijke_installaties •X, Coordinatie voor tijdelijke of mobiele bouwplaatsen – toelichtingen over het K.B. van 22 maart 2006, http://www.werk.belgie.be/defaultTab.aspx?id=3296. •X, Energieprestatiecertificaat: Belangrijke stap naar energiebezuiniging, http://www.dilbeekmalcontenten.be/index.php?option=com_content&task=view&id=4713&Itemid=56. •X, Energieprestatiecertificaat: wat is een energieprestatiecertificaat?, http://www.huurder.be/energieprestatiecertificaat.htm. 55
•X, Keuring elektrische installatie, http://www.vandervoortvastgoed.be/index.php?option=com_content&task=view&id=18& Itemid=58. •
X, Nieuwsbrief EPC: Aandachtspunten bij het toepassingsgebied voor het epc bij verkoop en verhuur, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief.
•X, Nieuwsbrief EPC: Epc wordt ook verplicht bij verkoop en verhuur van niet-residentiële gebouwen, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. •X, Nieuwsbrief EPC: Melding van het epc bij verkoop in de notariële akte, http://www.energiesparen.be/epc/nieuwsbrief/archief. •X, Overzicht toepassingsgebied, http://www.energiesparen.be/epcparticulier/lijsttoepassingsgebied. •X, Veiligheidscoordinator, http://www.batibouw.com/nl/Veiligheidscoordinator.htm. •X, Wat is een postinterventiedossier?, http://www.arve.be/r/default.asp?iId=JGJHGD. •X, Wat is het energieprestatiecertificaat?, http://www.vlaanderen.be/servlet/Satelitte?pagename=Infolijn%2FView&c=Solution_C& p=1186804409590&cid=1217902589595. •X, Wegwijs in de huiscertificaten, http://www.vastgoedplatform.be/wegwijs-in-dehuiscertificaten/ •X, Welke woningen vallen onder het toepassingsgebied? http://www.energiesparen.be/epcparticulier/toepassingsgebied.
56
