Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10

DE KOOPPRIJS Commentaar bij Gent 4 juni 2008 Masterproef van de opleiding ‘Master in de rechten’

Ingediend door VERMEULEN Nicolaas (studentennr. 20052387) (major: Burgerlijk- en Strafrecht)

Promotor: Prof. Dr. C. ENGELS Commissaris: Hr. M. DAMBRE

De koopprijs

2

Nicolaas Vermeulen

Bij deze gaat mijn dank uit naar mijn promotor, Professor Dr. Christian Engels en mijn begeleider, de Heer Maarten Dambre om mij dit interessante onderwerp aan te bieden. Het heeft ertoe bijgedragen mijn blik over het onderwerp te kunnen verruimen. Verder wens ik iedereen te bedanken die altijd voor mij klaar stond met raad en daad, niet in het minst mijn ouders die mij gedurende de vijf voorbije universitaire jaren altijd gesteund hebben. Rest mij nog een speciaal dankwoord te richten aan mijn vader, voor het zorgvuldig nalezen van deze masterproef.

De koopprijs

3

Nicolaas Vermeulen

INHOUDSTAFEL I.

Inleiding………………………………………………………………...……………...6

II.

De koopprijs van goederen……...……………………………………………………...8 1° Het gemeen recht….……………………………………………..……….....8 a. algemeen…...……………………………………………………….8 b. de bepaalde prijs…...……………………………………………….9 c. de bepaalbare prijs en de bindende derdenbeslissing..……………..9 d. prijsaanpassingsclausules…...……………………………………..12 2° Specifieke wetgeving aangaande de prijs. ………………………………...12 3° Het Weens Koopverdrag…………………………………………………...13

III.

De ongeoorloofde prijs: vereiste van een werkelijke prijs……………………………18 1° Algemeen…………………………………………………………………..18 2° Verkopen met verlies………………………………………………………19 3° Niet-naleving van de prijsreglementering bij verkopingen……………..…21 4° Symbolische prijs…………………………………………………………..22 5° Fictieve koopprijs: de vermomde schenking………………………………24 6° Belachelijke / Te lage prijs………………………………………………...27 a. onrechtstreekse schenking………………………………………...28 b. bewijs……………………………………………………………...30 7° Prijsbewimpeling…………………………………………………………..30 8° Negatieve prijs……………………………………………………………..33

IV.

Enkele speciale gevallen met betrekking tot de koopprijs……………………………35 1° Koop op lijfrente…………………………………………………………...35

De koopprijs

4

Nicolaas Vermeulen

2° De anti-witwaswetgeving…………………………………………………..37 3° De Wet Breyne……………………………………………………………..41 4° Voorschot of Waarborg…………………………………………………….43 5° Gekwalificeerde benadeling………………………………………………..46 6° Benadeling bij koop onroerend goed………………………………………47

V.

De partijen bij het betalen van de koopprijs…………………….…...………………..50 1° Partijen…………………………………………………………………......50 a. Koper………………………………………………………………..50 b. Verkoper……………………………………………………………51 2° Tijdstip van betaling……………………………………………………….52 3° Plaats van betaling…………………………………………………………55 4° Bewijs van betaling………………………………………………………...56

VI.

Schattingen, waardebepalingen……………………………………………………….57 a. Schatten……………………………………………………………………..57 b. Waarde……………………………………………………………………...57

VII.

Besluit………………….……………………………………….……………………..59

VIII. Bibliografie……………………………………………………………………………62

De koopprijs

5

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk I. INLEIDING. Dit schrijven behandelt de problematiek van de koopprijs van roerende en onroerende goederen. De inspiratie werd gehaald uit het arrest van 4 januari 2008 van het Hof van Beroep van Gent. In casu behandelde het arrest twee zaken, namelijk de alleenverkoopwet en de koopprijs. Het is over dit laatste dat deze masterproef zal gaan. Hierna wordt een kleine samenvatting van het arrest gegeven, met dus voornamelijk aandacht voor die koopprijs. Tussen twee firma’s werd een overeenkomst gesloten. Firma B zou een alleenverkooprecht krijgen over een product van firma A. De verkoopprijs van dit product werd bepaald in functie van de evolutie van de transportkosten en van de marktwaarde. Deze prijs kon na voorafgaande kennisgeving aangepast worden. Onder andere slib, dat als meststof werd gebruikt, was één van de producten. Ingevolge het mestdecreet wijzigde de situatie dusdanig dat firma B niet meer moest betalen voor de afname van het slib. Integendeel zelfs, ze kreeg er geld voor van firma A, indien ze het als meststof zou gebruiken. Jarenlang ging alles goed tussen de partijen. Op een bepaald moment zegde firma A de alleenverkoopovereenkomst op, met inachtneming van de opzeggingstermijn van één jaar. Het is heel duidelijk dat de rechtsverhoudingen tussen de partijen volledig omgedraaid werd in de loop van de jaren. In eerste instantie moest firma B betalen voor de afname van het slib, terwijl ze vervolgens betaald werd om het slib af te nemen. De vraag stelde zich dus of er überhaupt nog wel sprake was van een koop. De tegenprestatie voor het leveren van de zaak ontbreekt namelijk, er is geen sprake meer van een prijs. Zoals we hieronder uitgebreid zullen kunnen vaststellen is een prijs een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. In plaats van in casu te betalen voor iets, werd er nu in tegendeel zelfs geld voor gegeven. De redenering dat er aldus sprake is van een negatieve prijs, gaat niet op, aangezien dit geen echte prijs is, zoals we later nog zullen zien. Hieronder worden eerst de basisprincipes van de koop, en meer bepaald de koopprijs besproken. Het gemeen recht wordt geanalyseerd, met daarnaast ook oog voor de specifieke prijswetgeving. Ook de Europese invloed wordt niet uit het oog verloren. Daarna wordt er aan de hand van de vigerende wetgeving en de heersende doctrine nagegaan wat wel en niet kan met de prijs. De ongeoorloofdheid van de prijs krijgt ruime aandacht. Verschillende specifieke thema’s die belangrijk zijn voor de koopprijs, van zowel roerende als onroerende goederen, komen aan bod. De koopprijs

6

Nicolaas Vermeulen

Er wordt tevens een hoofdstuk gewijd aan de partijen die betrokken zijn bij het betalen van een prijs. Wie zijn ze, wat zijn hun rechten en verplichtingen, waar en wanneer moeten ze betalen en hoe dient men dit allemaal te bewijzen. Als laatste wordt er nog een summier hoofdstuk gewijd aan de waarbepaling en schatting van goederen. Een prijs komt namelijk niet zomaar uit de lucht gevallen, maar moet aan de hand van duidelijke regels bepaald worden. Het is geenszins de bedoeling om hier een alomvattend werk over de koopprijs neer te schrijven. Eerder wordt er gemikt op een summier overzicht van de pijnpunten met betrekking tot de koopprijs, waarbij op sommige items iets dieper wordt ingegaan.

De koopprijs

7

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk II. DE KOOPPRIJS. 1° Het gemeen recht. a. Algemeen Volgens het Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. 1 Het is dus onmiddellijk duidelijk dat de prijs een essentieel bestanddeel van de koop is, en dat er zonder prijs geen koop kan zijn.2 Normalerwijze is de koopprijs een geldsom. Maar de aard van de prijs wordt niet door de wet bepaald, waardoor ze dus niet noodzakelijk in speciën dient te worden vastgesteld, maar ook in andere prestaties kan bestaan.3 Voorbeelden zijn de betaling van verzekeringspremies of het onderhouden van aangekochte vrachtwagens. De koopprijs is een essentieel bestanddeel van de overeenkomst4. Het is een algemene regel in het gemeen recht dat de verkoop tot stand komt zodra de partijen het eens zijn over de zaak en over de prijs.5 De ene partij levert een zaak, en de andere partij betaalt hiervoor dan een prijs.6 Het is dus een tegenprestatie. Het is het bedrag waaraan een goed zal mogen worden verkocht na een redelijke termijn van aanbod in een concurrerende markt onder de normale voorwaarden van verkoop, bekend en aanvaard door verkoper en koper die elk handelen met inzicht en alleen rekening houden met hun eigen belangen zonder dat enige externe dwang hun beslissing kan beïnvloeden.7 Zonder prijs, geen koop. Een beding inlassen waarin de partijen overeenkomen dat de prijs later zal worden overeengekomen zal leiden tot een ongeldige koop.8 Artikel 1591 Burgerlijk Wetboek vereist dat er een koopprijs moet bepaald zijn en dat die door de partijen wordt vastgesteld.

                                                                                                                          1

Art. 1582 BW.   MEINERTZHAGEN-LIMPENS in H. DE PAGE en R. DEKKERS, Traité elementaire de droit civil belge., Vol. I, 4e ed., Brussel, Bruylant, 1997, nr. 38, 85.   3 Cass. 27 maart 1952, Arr. Verbr. 1952, 412.   4 Rb. Bergen 10 oktober 2000, Act.fisc. 2001, afl. 16, 1; FJF 2001, 418.   5 Brussel 19 september 2002, Rev.prat.soc. 2003, afl. 3, 310.   6 Art. 1582 BW.   7 A. ANNAERT en J. SMETS, “Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten” in X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, II, Diegem, Kluwer Editorial, losbl., Waardebepaling-Inleiding/6.   8 R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 95.   2

De koopprijs

8

Nicolaas Vermeulen

b. De ‘bepaalde’ prijs. Voormeld artikel 1591 Burgerlijk Wetboek zegt dat de prijs moet bepaald zijn. Maar wat verstaat de doctrine concreet onder de notie ‘bepaald’. De prijs is bepaald vanaf het moment waarop de partijen, én enkel henzelf, die ontegensprekelijk hebben vastgesteld. “(…)on en conclut que la fixation du prix ne peut être faite que par les parties et non par un juge”.9 Het is evenwel niet noodzakelijk dat prijs in cijfers wordt uitgedrukt, maar voldoende dat de prijs kan berekend worden.10 Indien de overeenkomst bepaalt dat de prijs door een deskundige moet worden vastgesteld, maar ze geen elementen bevat ter berekening van die prijs en ook geen andere informatie die de deskundigen zou kunnen helpen met de prijsbepaling, dan is de koop evenwel niet voltrokken, omdat de prijs in casu dan niet in overeenstemming is met artikel 1591 Burgerlijk Wetboek.11 Evenmin is het nodig om de prijs in de koopakte vast te leggen, omdat de prijs via andere akten kan worden bepaald.12 c. De ‘bepaalbare’ prijs en de bindende derdenbeslissing. Om bepaalbaar te zijn in overeenstemming met artikel 1591 Burgerlijk Wetboek, volstaat het dat de prijs kan worden vastgesteld “op grond van objectieve gegevens die aan de wil van de partijen zijn onttrokken”.13 De feitenrechter mag hierover oordelen, op voorwaarde dat hij het begrip bepaalde of bepaalbare prijs niet miskent. Het is wel zo dat de partijen kunnen overeenkomen dat een derde de prijs zal bepalen, en dit overeenkomstig artikel 1592 Burgerlijk Wetboek. Dit lijkt voorgaand artikel 1591 Burgerlijk Wetboek nogal tegen te spreken, maar CHRISTIAENS stelt dat deze bepaling niet als een afwijking moet worden beschouwd, maar eerder als een bevestiging van het principe van de contractuele vrijheid.14 Het aanduiden van een derde die de prijs zal bepalen is een toepassing van de figuur van de bindende derdenbeslissing. 15 Met dergelijke bindende derdenbeslissing bedoelt men een                                                                                                                           9

D. MAINGUY, Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, 2004, nr. 117, 104.   B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1191, 470; Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, afl. 19, 801 en TBBR 2007, afl. 9, 587.   11 Cass. 5 juni 1953, Arr. Cass. 1953, 671; RW 1953-54, 701; J.T. 1953, 444.   12 Brussel 26 oktober 1831, Pas. 1831, II, 276 en B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1192, 471.   13 Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, afl. 19, 801; TBBR 2007, afl. 9, 587.   14 A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIANS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1.   15 I. CLAEYS, C. COUDRON, K. LOONTJENS en B. TILLEMAN, “Dading”, in APR, Antwerpen, Kluwer, 2000, nr. 13, 11.   10

De koopprijs

9

Nicolaas Vermeulen

beding in een overeenkomst waarbij de partijen aan een derde de opdracht geven om een beslissing te nemen omtrent een feitelijk element of een rechtspunt in hun rechtsverhouding waarover een objectieve onzekerheid bestaat en dat te hunner vrije beschikking staat, en waarbij de partijen zich ertoe verbinden zich in principe onherroepelijk gebonden te achten door de beslissing van deze derde, behalve als deze derde bij de vervulling van zijn opdracht bedrog heeft gepleegd, de grenzen van zijn bevoegdheid is te buiten gegaan of een kennelijk onredelijke beslissing heeft genomen.16 De voorwaarde dat een derde onafhankelijk moet zijn van de wil van één der contracterende partijen wordt algemeen gesteld bij bindende derdenbeslissingen.17 De onafhankelijkheid wordt heden ten dage trouwens moeilijker en moeilijker te waarborgen, gelet op tendens van de vennootschapsgroepen. In het geval van artikel 1592 Burgerlijk Wetboek moet er wel een consensus zijn over de basiselementen voor het bereken van de prijs, zijnde de wijze waarop de derde de waardebepaling moet uitvoeren. Indien hieraan is voldaan, dan is de prijs voldoende bepaalbaar. 18 Het spreekt dus voor zich dat de prijs bepaalbaar moet zijn, zonder dat daaromtrent nog een nieuw akkoord zou moet worden gesloten tussen de contracterende partijen.19 Als de partijen een derde dus de opdracht geven om de prijs te bepalen, en ze leggen hiervoor de criteria vast waarop die waardebepaling moet gebeuren, dan moet de derde zich hier ook aan houden. Het Hof van Cassatie besliste recent nog dat indien de rechter evenwel vaststelt dat de derdebeslisser zich op andere criteria heeft gebaseerd, dan nog heeft de rechter de bevoegdheid niet om in de plaats van de derde zelf de criteria te gaan bepalen.20 Het Hof volgt hiermee de heersende doctrine in ons land, en zorgt ervoor dat de wil van de partijen behouden blijft, aangezien het in de bedoeling van de partijen lag om net een derde met die beslissing te belasten, en niet de rechter. De vraag stelt zich nu natuurlijk naar wat een rechter dan wél mag doen, indien hij vaststelt dat een derde zich niet aan de overeenkomst houdt. Volgens VAN OEVELEN moeten hier twee situaties onderscheiden worden. 21 Ten eerste kan het zijn dat de derdebeslisser in de overeenkomst niet nominatim werd aangesteld. In dergelijk geval wordt het de rechter aangeraden om een andere derdebeslisser aan te duiden. Eventueel kunnen de partijen ook                                                                                                                           16

Cass. 31 oktober 2008, RW 2010, afl. 30, 1259, noot A. VAN OEVELEN.   M. STORME en M.E. STORME, “De bindende derdenbeslissing naar Belgisch recht”, TPR 1985, 728.   18 Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot D. VAN GERVEN.   19 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1195, 472.   20 Cass. 31 oktober 2008, R.W. 2010, afl. 30, 1258, noot A. VAN OEVELEN; TBO 2008, afl. 6, 221.   21 Cass. 31 oktober 2008, R.W. 2010, afl. 30, (1258), 1260, noot A. VAN OEVELEN.   17

De koopprijs

10

Nicolaas Vermeulen

zelf iemand anders aanduiden, indien dit in de overeenkomst werd voorzien. Ten tweede kan het zijn dat de partijen de derdebeslisser wel nominatim hebben aangesteld in de overeenkomst. Dan zou de derdebeslisser opgedragen worden om zijn werk over te doen, en aldus een nieuwe prijs weer te geven die dan wel de rechterlijke toetsing doorstaat. Er dient omtrent deze tweede mogelijkheid wel opgemerkt te worden dat het vertrouwen tussen de partijen en de derdebeslisser waarschijnlijk niet meer optimaal zal zijn, hetgeen de nieuwe beslissing niet zal vergemakkelijken. Rekening houdende met het beginsel van de contractuele vrijheid wordt er trouwens voor artikel 1592 Burgerlijk Wetboek aanvaard dat de partijen kunnen overeenkomen om de rechter de bevoegdheid te geven een derdebeslisser aan te duiden, indien zijzelf daaromtrent niet tot een akkoord komen.22 Men moet wel rekening houden met een drietal voorwaarden om een derde de prijs te laten bepalen. Eerst en vooral moet de persoon die de prijs zal bepalen, effectief een derde zijn.23 Waarmee dus wordt bedoeld dat geen enkele contracterende partij enige vorm van controle over deze derde mag uitoefenen. Vervolgens houdt het bepalen van de prijs door een derde in, dat zijn uitspraak daarover onaantastbaar is. Partijen kunnen de dan bepaalde prijs niet meer betwisten, en dienen zich er bij neer te leggen.24 Zelfs als zou blijken dat de prijs veel minder dan verwacht is, dan nog kunnen ze hier niet op terug komen. 25 Ze zijn dus duidelijk gebonden door de derde.26 Als derde en laatste voorwaarde moeten de contracterende partijen zélf de derde aanwijzen die de prijs zal bepalen, zonder ook maar enige tussenkomst van een rechter.27 Artikel 1592 Burgerlijk Wetboek spreekt van een derde, maar er wordt toch algemeen aangenomen dat er ook meerdere personen belast mogen worden met de prijsbepaling.28                                                                                                                           22

Cass. 31 oktober 2008, RW 2010, afl. 30, (1258), 1261, noot A. VAN OEVELEN.   A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIANS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1.   24 Zie recent: Cass. 31 oktober 2008, TBO 2008, afl. 6, 221; A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIAENS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1.   25 Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot D. VAN GERVEN.   26 Cass. 30 juni 1966, Pas. 1966, I, 1400 en Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot D. VAN GERVEN.   27 A. CHRISTIAENS, “Art. 1592 BW”, in A. CHRISTIANS, C. DE BUSSCHERE, E. DIRIX (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, losbl., 1.; vgl. Art. 1591 BW.   28 B. TILLEMAN, “Totstandkoming en kwalificatie van de koop” in X., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1217, 484.   23

De koopprijs

11

Nicolaas Vermeulen

TILLEMAN raadt aan om de derde zo snel mogelijk te benoemen, omdat de koopovereenkomst anders zou kunnen vernietigd worden, omdat het voorwerp niet kan worden bepaald.29 d. Prijsaanpassingsclausules. Ook voor wat betreft prijsaanpassingsclausules, geldt het vereiste van de bepaalde of bepaalbare prijs.30 Deze clausules moeten dan ook bepalen op welke wijze en rekening houdende met welke elementen, de prijs dient aangepast te worden. Het Hof van Cassatie oordeelde dat de prijs, ingeval er een clausule werd voorzien dat er een herziening mogelijk was bij een devaluatie van 10 %, niet bepaalbaar was omdat er niet werd bepaald hoe die herziening zou gebeuren31. Ook was er geen sprake van een bepaalbare prijs bij de verkoop van een onroerend goed omdat er een bijkomende clausule was opgenomen waarin gesteld werd dat de prijs zou worden herzien na wilsovereenstemming tussen de partijen32.

2° Specifieke wetgeving aangaande de prijs. De wetgeving op het gebied van de prijszetting is uitgebreid en van aanzienlijk belang, gezien de grote impact die een prijs op een openbare (economische) orde kan hebben. Hieronder geef ik het wetgevende kader weer waarmee vandaag de dag rekening moet worden gehouden inzake de koopprijs. Ongetwijfeld is de wet van 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de prijzen33, één van de belangrijkste wetten, daar ze, zoals de naam het zelf zegt, de bepalingen inzake het vastleggen van de prijs bevat. Daarnaast moet er nog rekening worden gehouden met het Ministerieel besluit34 dat in uitvoering van deze wet werd gesloten en ook nog de Besluitwet houdende verscherping van de controle der prijzen35.

                                                                                                                          29

B. TILLEMAN, “Totstandkoming en kwalificatie van de koop” in X., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1218, 484.   30 Luik 6 maart 1969, Rev. prat. not. b. 1969, 190.   31 Cass. 6 oktober 1965, JT 1966, 206.   32 Luik 6 maart 1969, Rec.gén.enr.not. 1970, 34.   33 Wet 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de prijzen, BS 24 januari 1945, erratum BS 11 februari 1945, 696 (hierna verkort Prijsreglementeringswet).   34 MB 20 april 1993 houdende bijzondere bepalingen inzake prijzen, BS 28 april 1993, 9500.   35 Besluitwet 14 mei 1946 houdende verscherping van de controle der prijzen, BS 16 mei 1946, 4279.   De koopprijs

12

Nicolaas Vermeulen

De wet betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument36 bevat tevens enkele bepalingen die verband houden met de prijs. Hierin staat onder andere de verplichting in verband met de prijsaanduidingen bij verkopen. En ook het verbod op verkopen met verlies, zie supra, vindt men hierin terug. Deze wet wordt heden wel vervangen door de wet betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming37, die in werking treedt op 12 mei 2010. Verder in deze masterproef wordt dieper ingegaan op de wijzigingen die deze nieuwe wet ten opzichte van de oude inhouden. De Wet betreffende de bescherming van de consumenten bij verkoop van consumptiegoederen38 zorgt er op zijn beurt voor dat de prijs verminderd moet worden, indien er een gebrek aan conformiteit van de koopwaar is. 3° Het Weens Koopverdrag Op internationaal vlak kan er inzake de prijs niet naast het Weens Koopverdrag39 gekeken worden. Het is zo dat het Belgisch recht met betrekking tot de prijsbepaling, nogal streng kan genoemd worden. In andere landen ziet men dat de bepaling van de prijs veel soepeler geregeld is

40

. Volgens artikel 1 CISG is het verdrag van toepassing op

koopovereenkomsten betreffende roerende zaken tussen partijen die in verschillende staten gevestigd zijn wanneer beide verdragsluitende partijen zijn, of wanneer volgens toepasselijke internationaal privaatrechtelijke regel het recht van een verdragsluitende staat aangewezen wordt. Artikel 14 en artikel 55 CISG zijn de belangrijkste bepalingen als het over de prijs gaat. In de doctrine werd al reeds heel wat geschreven over hoe beide voormelde artikelen zich verhouden tot elkaar41. Artikel 14 CISG stelt dat “Een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen vormt een aanbod, indien het voldoende bepaald is en daaruit blijkt van de wil van de aanbieder om in geval van                                                                                                                           36

Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS 29 augustus 1991, 18712 (hierna verkort WHPC).   37 Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803.   38 Wet 1 september 2004 betreffende de bescherming van de consumenten bij verkoop van consumptiegoederen, BS 21 september 2004, 68384.   39 Verdrag der Verenigde Naties 11 april 1980 inzake Internationale Koopovereenkomsten betreffende Roerende Zaken, BS 1 juli 1997 (hierna verkort CISG).   40 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1248, 497.   41 J. ERAUW, H. VAN HOUTTE en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, 75.   De koopprijs

13

Nicolaas Vermeulen

aanvaarding gebonden te zijn. Een voorstel is voldoende bepaald, indien daarin de zaken worden aangeduid en de hoeveelheid en de prijs uitdrukkelijk of stilzwijgend worden vastgesteld of bepaalbaar zijn.” Met andere woorden, volgens artikel 14 CISG is er een aanbod, wanneer de prijs uitdrukkelijk is vastgesteld of toch ten minste bepaalbaar is. Er weze wel opgemerkt dat de partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst kunnen beslissen om deze bepaling uit te sluiten. Dit is mogelijk krachtens artikel 6 van het Verdrag. “Article 6 provides direct authority for contracting out of the CISG42”. De toepassing van dit artikel werd ook in de rechtspraak bevestigd: “Under Art. 6 CISG the parties are in fact free to derogate from Art. 14(1) CISG”. 43 Meestal zal in een internationale overeenkomst de prijs duidelijk vermeld worden, of ten minste toch de manier waarop de prijs dient kan worden bepaald. Hiermee bedoelt men bijvoorbeeld een minimum- of maximumbedrag, of men verwijst naar vergelijkbare prijzen. Wanneer dit echter allemaal ontbreekt, en tot gevolg heeft dat de overeenkomst niet tot stand zal kunnen komen, dan biedt artikel 55 CISG de redding. Artikel 55 CISG stelt namelijk dat “Wanneer de koop rechtsgeldig is gesloten zonder dat de overeenkomst uitdrukkelijk of stilzwijgend de prijs bepaalt of in de wijze van bepaling daarvan voorziet, worden de partijen geacht, tenzij het tegendeel blijkt, zich stilzwijgend te hebben gehouden aan de prijs die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor zodanige onder vergelijkbare omstandigheden verkochte zaken gewoonlijk wordt bedongen in de betrokken handelsbranche.” Artikel 55 CISG bevat dus een soort opvangnet voor artikel 14 CISG, indien er geen prijs zou bepaald zijn, of er geen manier is om ze te bepalen. De woorden “gewoonlijk bedongen in de betrokken handelsbranche” zorgt ervoor dat zowel de verkoper als de koper beschermd zijn. De koper zal zo niet te maken krijgen met absoluut overdreven verkoopprijzen, maar dan evenmin zal hij kunnen profiteren van te lage prijzen. Een mooi voorbeeld van artikel 55 uit de rechtspraak vindt men in Duitsland terug44. Er was een dispuut gerezen tussen een Duitse en een Belgische firma, die beiden in fruit en groenten handelden. De beide firma’s kwamen mondeling overeen om producten van elkaar af te nemen tegen een prijs “overeen te komen tijdens het seizoen”. Na enige tijd ontstond er                                                                                                                           42

H. BERNSTEIN en J. LOOKOFSKY, Understanding the CISG in Europe, Den Haag, Kluwer Law International, 2003, 28.   43 Landgericht Neubrandeburg (Duitsland) 3 augustus 2005, Internationales Handelsrecht, 26-31.   44 Landgericht Neubrandeburg (Duitsland) 3 augustus 2005, Internationales Handelsrecht, 26-31.   De koopprijs

14

Nicolaas Vermeulen

onenigheid over de prijs, en de koper startte een procedure in Duitsland met als doel aan te tonen, dat er uiteindelijk geen geldig contract was gesloten tussen beide partijen. Wat betreft de prijs oordeelde de rechter dat er aan de overeenkomst niet kon worden geraakt, enkel en alleen omdat ze overeengekomen waren om de prijs vast te stellen tijdens het seizoen. Hij oordeelde dat de prijs, hoewel ze niet bepaald was, toch nog bepaalbaar was (art. 14 CISG). De rechter stelde dat de uitdrukking “overeen te komen tijdens het seizoen” geïnterpreteerd moest worden, op een dermate wijze dat de partijen waren overeengekomen de prijs te bepalen in overeenstemming met de criteria van artikel 55 CISG. Wanneer geen prijs of geen aanwijzingen in verband met de prijs terug kunnen gevonden worden in de ‘internationale’ overeenkomst, dan vindt artikel 55 CISG toepassing. Zoals hoger reeds vermeld, moet volgens dit artikel de koper dan de prijs betalen die “onder vergelijkbare omstandigheden wordt bedongen in die specifieke sector”. Maar wat dan gezegd van de situatie waarin de gangbare prijzen niet beschikbaar zijn? De rechter is in dit geval absoluut onbevoegd om zelf een prijs te bepalen, aangezien geen enkele bepaling uit het Verdrag hem hiertoe bevoegd maakt45. Volgens de geest van artikel 7, 1° CISG moet men dan naar de toepassing van de lex contractus kijken. Hoe deze twee artikelen, 14 en 55, zich nu verhouden tot elkaar is, zoals hierboven reeds vermeld, al voer geweest voor vele discussies in de literatuur. Hoewel we niet iedere overeenkomst, zonder uitdrukkelijke prijsbepaling, onder de toepassing van artikel 55 CISG kunnen plaatsen, kunnen we evenmin alle dergelijke overeenkomsten laten nietig verklaren op basis van artikel 14 CISG. Het is mijns inziens van groot belang om te weten wat de werkelijke bedoeling van de partijen is. Indien de partijen samen beslissen een overeenkomst te sluiten zonder enige prijsbepaling, dan moeten hun wil gerespecteerd worden, in overeenstemming met artikel 6 CISG. Als er aan de andere kant geen overeenkomst wordt bereikt over de prijs, dan wordt dit opgevangen door artikel 55, zijnde de gangbare marktprijs.

                                                                                                                          45

B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1263, 502.   De koopprijs

15

Nicolaas Vermeulen

Drie

voorwaarden zijn van belang om de prijs van goederen, in een internationale

context, te kunnen bepalen46. Ten eerste moet er voor het goed een ‘gewoonlijk toegepaste prijs’ bestaan. Voor grondstoffen en half afgewerkte producten zou dit geen groot probleem mogen zijn, maar voor bijvoorbeeld specieszaken is dit geen evidentie. Ten tweede dient de handelssector van het goed in beschouwing te worden genomen. Het betreft hier de sector waarin de contracterende partijen actief zijn. Hiermee wordt dan ook de geografische markt bedoeld, omdat sommige prijzen eigen zijn aan bepaalde streken. En tenslotte zijn ook modaliteiten van de overeenkomst van belang. Modaliteiten van uitvoering zijn bijvoorbeeld de voorwaarden ter betaling, transportkosten, bestelde hoeveelheden, garantiebedingen, … Ook hiermee moet rekening worden gehouden voor de prijsbepaling. Nergens in het Weens Koopverdrag staat uitdrukkelijk vermeld welke elementen in de koopprijs begrepen moeten zijn. Er kan wel onrechtstreeks worden afgeleid dat bijvoorbeeld de verpakking en de transportkosten daaronder vallen.47 Hoe er moet betaald worden door de koper wordt niet verduidelijkt in het verdrag. Het is zo dat internationale overeenkomsten meestal zelf de modaliteiten van betaling bepalen. Indien de overeenkomst echter niets hieromtrent bepaalt, dan moet er worden teruggegrepen naar het nationaal recht. Indien de toepasselijke wetgeving via een conflictenrechtelijke methode wordt bepaald, dan is volgens het Belgisch internationaal privaatrecht de plaats van uitvoering van het contract van belang. Het is wel zo dat de gewoonten vaak een oplossing zullen bieden.48 Ook voor wat betreft de plaats en het tijdstip van de betaling zal het meestal zo zijn dat de internationale overeenkomst hieromtrent bepalingen bevat. Staat er niets vermeld, dan moet er wederom naar de suppletiefrechtelijke regels van het verdrag gekeken worden. Deze voorzien dat de koper op de vestiging van de verkoper dient te betalen.49 Zijn er meerdere vestigingen, dan moet de koper betalen op de vestiging waarmee de verkoper de                                                                                                                           46

B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1258-1260, 501.   47 P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.5, 156.   48 P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.7, 157.   49 Art. 57, 1° (a) CISG.   De koopprijs

16

Nicolaas Vermeulen

nauwste band heeft50, hetgeen bepaald wordt in het licht van de ganse overeenkomst, en niet enkel vanuit de betalingsverplichting. Wanneer de verkoper zijn plaats van vestiging nog zou verplaatsen na het afsluiten van de internationale overeenkomst, dan moet de koper op de nieuwe vestiging betalen, op voorwaarde uiteraard dat de verkoper hem hiervan zo spoedig mogelijk op de hoogte brengt.51 Het belang van deze plaatsbepaling is ter bepaling van welke rechter bevoegd zal zijn. Gezien het hier om internationale overeenkomsten gaat, kan het aanduiden van een rechter nog van groter belang zijn dan in een nationale context. Voor wat het tijdstip van betaling betreft, geldt zoals reeds gemeld, de wilsvrijheid van de partijen. In artikel 58 CISG staan evenwel de subsidiaire regels, voor de situatie waar er niets omtrent het tijdstip bedongen is. Het is de regel dat de koper moet betalen op het ogenblik dat hij het goed in zijn bezit krijgt; gelijktijdige overgang van prijs en goed dus. De verkoper kan zelfs de levering weigeren indien hij met een onwillige koper, die weigert te betalen, te maken zou hebben. Omgekeerd is het dan wel aan de koper toegestaan om te wachten met zijn betaling tot op het ogenblik van de overhandiging van het goed. Het uitgangspunt van deze regeling in het Weens Koopverdrag is aldus de risico’s voor beide partijen tot een minimum beperken.52 De verkoper heeft ook nog het recht om een gedeeltelijke betaling vanwege de koper, te weigeren. Inderdaad, indien een dergelijke partiële betaling niet in de internationale overeenkomst werd voorzien, dan maakt dit dus een contractuele tekortkoming uit. Als de verkoper dergelijke betaling toch aanvaardt, verplicht dit hem geenszins tot levering van de aangekochte goederen. Evenmin moet hij een te vroege betaling aanvaarden, gezien hij zich hierdoor aan wisselkoersschommeling blootstelt, met het risico op een minwaarde.53 Er kan dus besloten worden dat de internationale regels in verband met de prijs en de prijsbepaling een stuk eenvoudiger en duidelijker zijn dan degene die in het Belgisch gemeen recht gelden, zoals doorheen dit schrijven nog zal blijken.

                                                                                                                          50

Art. 10 CISG.   P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.13, 159.   52 P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.17, 161.   53 P. WAUTELET, “Verplichtingen van de koper” in H. VAN HOUTTE, J. ERAUW en P. WAUTELET (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, nr. 5.20, 162.   51

De koopprijs

17

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk

III.

DE

ONGEOORLOOFDE

PRIJS:

VEREISTE

VAN

EEN

WERKELIJKE PRIJS. 1° algemeen Zoals hoger reeds gezegd, is de prijs een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst. Indien dergelijk essentieel bestanddeel ongeoorloofd is, tast ze onvermijdelijk de ganse overeenkomst aan. Hierna worden verschillende topics in verband met ongeoorloofde prijzen besproken. Het Hof van Cassatie ontwikkelde in zijn arrest van 8 april 1999 de leer dat het voorwerp van een overeenkomst enkel ongeoorloofd is “indien het een onwettige toestand instandhoudt of mogelijk maakt”.54 Deze redenering kan worden doorgetrokken naar de koopprijs. Aldus wordt aangenomen dat een koopprijs ongeoorloofd is als hij een ongeoorloofde toestand doet ontstaan of bestendigt. 55 VAN OEVELEN merkt op dat er tussen de ongeoorloofde toestand en het voorwerp van de koopovereenkomst meestal wel een nauwe band bestaat, indien de zaak buiten de handel is.56 Hiermee bedoelt hij dat dergelijke zaak niet het voorwerp kan uitmaken van een koopovereenkomst. Dit is een simpele toepassing van artikel 1598 Burgerlijk Wetboek dat stelt dat alles wat in de handel is, kan verkocht worden wanneer geen bijzondere wetsbepalingen de vervreemding ervan verbieden. Het verhandelen van dieren die met hormonen behandeld zijn én die dienen tot menselijke consumptie, is hiervan een mooi voorbeeld. Dergelijke handel is namelijk wettelijk verboden 57 , en de rechtspraak heeft hierover dan ook geoordeeld dat de, met hormonen behandelde, dieren buiten de handel zijn: een wegens inspuiting met hormonen afgekeurde stier is niet in de handel.58 Het is die nauwe band tussen de ongeoorloofde toestand en de koopprijs die aanleiding geeft tot verschillende discussies in de rechtspraak en rechtsleer. Verschillende toepassingsgevallen zorgen voor betwistingen, en worden verder besproken.                                                                                                                           54

Cass. 8 april 1999, Arr. Cass. 1999, 475; TBH 1999, 855 en RW 2001-02, 596.   A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs” in B. TILLEMAN (ed.), De koop, Brugge, Die Keure, 2002, nr. 6-7, 5-6.   56 A. VAN OEVELEN, “Een verkoopovereenkomst met een ongeoorloofd voorwerp en een ongeoorloofde prijs” in B. TILLEMAN (ed.), De koop, Brugge, Die Keure, 2002, nr. 7, 7.   57 Art. 5 wet 15 juli 1985 betreffende het gebruik bij dieren van stoffen met hormonale, anti-hormonale, betaadrenergische of produktiestimulerende werking, BS 4 september 1985, nr. 1985013241: “Onverminderd het bepaalde in artikel 9, is het verboden landbouwdieren te verhandelen waaraan stoffen bedoeld in de artikelen 3 en 4 werden toegediend met overtreding van de bepalingen van deze wet of van de uitvoeringsbesluiten ervan.”   58 Cass. 10 december 1998 AJT 1999-00, 447; Arr.Cass.1998, 1113; Bull. 1998, 1204.   55

De koopprijs

18

Nicolaas Vermeulen

Ook in de economische prijswetgeving is een ongeoorloofde prijs verboden. Cassatie bevestigde dat de economische tussenpersoon die waren verkoopt of prestaties levert aan een ongeoorloofde prijs, strafbaar is. Het is verboden te verkopen aan prijzen die hoger liggen dan de normaal gangbare prijzen. De prijs is ongeoorloofd indien hij een abnormale winst zou opleveren.59 Voor wat de toepassing van het vereiste van een normale prijszetting betreft, beschikken de rechtbanken terzake over een ruime appreciatiebevoegdheid. Sommigen uitten hierop kritiek door te stellen dat er hierdoor te veel macht in handen van de rechter komt.60 De rechters dienen wel overeenkomstig de prijsreglementeringswet rekening te houden met de staat van de markt, de opgebrachte winst en de uitbatingskosten.61 Indien de rechter een ongeoorloofde, veel te hoge prijs vaststelt, dan verklaart hij de koopovereenkomst nietig. Het verbod te verkopen tegen een te hoge prijs is een verbod dat de openbare orde raakt, waardoor de rechter dus ambtshalve de nietigheid zal kunnen opwerpen.62

2° Verkopen met verlies. Zoals hoger reeds vermeld, loopt de WHPC op 12 mei 2010 op zijn einde en wordt hij vervangen door de Wet betreffende de marktpraktijken en de consumentenbescherming.63 We zullen de opgeheven WHPC bespreken en vergelijken met de nieuwe bepalingen en veranderingen van de nieuwe wet. Het verbod op verkopen met verlies was een controversiële bepaling uit de WHPC. Tegenstanders meenden immers dat het niet de taak van de wetgever was om zich in te laten met het vaststellen van prijzen. Artikel 40 WHPC stelde dat het elke handelaar verboden is een product met verlies te koop aan te bieden of te verkopen.64 Voor deze bepaling bestonden er wel uitzonderingen.65 In de nieuwe wet is het elke onderneming nog steeds verboden goederen met verlies te koop aan te                                                                                                                           59

Cass. 25 november 1997, Arr.Cass. 1997, 1212; Bull. 1997, 1270.   M. FLAMEE, “Prijsreglementering”, TBH 1990, (407), 410.   61 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1297, 521.   62 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1303, 524.   63 Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803 (hierna verkort WMC)   64 Art. 40 WHPC.   65 Art. 41 WHPC.   60

De koopprijs

19

Nicolaas Vermeulen

bieden of te verkopen. De nieuwe wet omschrijft een verkoop met verlies als, elke verkoop tegen een prijs die niet ten minste gelijk is aan de prijs waartegen de onderneming het goed heeft gekocht of die de onderneming zou moeten betalen bij herbevoorrading, na aftrek van eventueel toegekende en definitief verworven kortingen. Om uit te maken of er verkoop met verlies is, wordt geen rekening gehouden met kortingen die, al dan niet uitsluitend, toegekend worden in ruil voor verbintenissen van de onderneming andere dan de aankoop van goederen.66 De nieuwe wet breidt dus de toepassing van deze bepaling uit van de handelaars tot alle ondernemingen. Het verbod om te verkopen tegen een uiterst beperkte winstmarge wordt in de nieuwe wet wel afgeschaft. Het Hof van Cassatie deed bij arrest van 17 maart 1988 uitspraak over de civielrechtelijke gevolgen van een verkoop waarbij het principiële verbod van een verkoop met verlies werd miskend. Het Hof stelde dat indien de staking van een verkoop met verlies wordt bevolen, dit niet uitsluit dat deze verkoop op grond van artikelen 6 en 1133 Burgerlijk Wetboek nietig kan worden verklaard.67 De vermelding van deze artikelen als grondslag, zorgt ervoor dat er kan afgeleid worden dat het verbod van verkoop met verlies een regel van openbare orde is.68 Hetgeen meteen weer tot gevolg heeft, dat inbreuken hierop bestraft werden met een absolute nietigheid. Het verbod op verkopen met verlies treft immers vele belangen, gezien er veel economische actoren betrokken zijn. Niet alleen de misleide contracterende partij, maar ook de concurrerende handelaars en de merkhouders van de tegen verlies verkochte producten kunnen door de verboden verkoopspraktijk benadeeld worden. De eerste verliest namelijk zijn klanten en van de tweede wordt het prijsimago van hun merken aangetast.69 De toepassing van de nietigheid is dus niet zeker niet onbelangrijk, integendeel, hij zorgt voor een gepaste aanvullende bescherming voor de verschillende economische actoren.70

                                                                                                                          66

Art. 101 WMC.   Cass. 17 maart 1988, Arr.Cass. 1987-88, 939; Bull. 1988, 864 , DCCR 1988-89, 181, noot J. FAGNART , JT 1989, 216 , Jb. Hand 1988, 99, noot R. VAN DEN BERGH, Pas. 1988, I, 864; , RW 1988-89, 465; TBH 1988, 914, noot P. DE VROEDE.   68 R. VANDENBERGH, “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”, Handelspr. 1988, (100), 104-105, nr. 5 en Cass. 17 maart 1988, DCCR 1989, (183), 184-185, nr. 4-5, noot J.-L. FAGNART.   69 R. VAN DEN BERGH, “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”, in Jb. Hand. 1998, 105.   70 R. VAN DEN BERGH, “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”, in Jb. Hand 1998, 112.   67

De koopprijs

20

Nicolaas Vermeulen

Een recent voorbeeld van verkoop met verlies onder de nog oude wet vindt men terug in het zogenaamde Pearl-arrest.71 De rechter oordeelde dat een korting in functie van de leeftijd van de klant en die dus tot 99 en 100 procent kan gaan, een verkoop met verlies is. Afwachten valt hoe de rechtspraak in de toekomst hierop zal reageren, gezien, zoals hoger gemeld, het verbod om te verkopen tegen een uiterst beperkte winstmarge wordt afgeschaft. Dit opent dan de deur naar de toelaatbaarheid van gigantisch hoge kortingen, zolang er maar winst blijft gemaakt worden, hoe beperkt ook.

3° Niet-naleving van de prijsreglementering bij verkopingen. De Prijsreglementeringswet bevat, zoals hoger reeds vermeld, de bepalingen inzake het vastleggen van de prijs. Indien er geen maximumprijs of programmaovereenkomst voorhanden is, dan is het volgens artikel 1, §2 van de Prijsreglementeringswet verboden om boven de normale prijs te verkopen. Wat een normale prijs is, daarover beslist de rechter, rekening houdende met meerdere factoren zoals de winst, de marktsituatie, de onkosten, en dergelijke meer. Vrij recent bevestigde de rechter van Veurne nog deze stelling72: “de normale prijs, die in de zin van art. 1, par. 2 van de Prijzenwet dient te worden aangemerkt, is de marktprijs, d.i. de verkoopprijs die voor een bepaalde categorie van producten normaal wordt toegestaan door de meerderheid van de handelaars die in gelijke omstandigheden handel drijven.” Volgens het Hof van Cassatie is een prijs ongeoorloofd wanneer hij een abnormale winst oplevert, zie supra.73 Het is de minister van Economische Zaken die de maximumprijzen moet vaststellen. Hij kan dit doen voor een deel of het gehele grondgebied.74 Hij kan ook programmaovereenkomsten sluiten met een onderneming of groepen van ondernemingen.75 Deze bepalingen in verband met de prijs zijn eveneens van openbare orde76, hetgeen wederom van belang is voor de civielrechtelijke gevolgen.

                                                                                                                          71

Antwerpen 26 april 2007, RABG 2007-08, 1351.   Kh. Veurne 18 september 2002, RW 2003-04, afl. 13, 512.   73 Cass. 25 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1212.   74 Art. 2, §1 Prijsreglementeringswet.   75 Art. 1, §3 Prijsreglementeringswet.   76 Cass. 20 december 1974, Arr. Cass. 1974, 476 en Pas. 1975, I, 437.   72

De koopprijs

21

Nicolaas Vermeulen

4° Symbolische prijs. Het gebeurt dat bepaalde goederen verkocht worden voor de symbolische prijs van één euro. De vraag die zich hierbij dan logischerwijs stelt, is of we dan nog van een koop-verkoop kunnen spreken. Men kan hieraan beginnen twijfelen, gezien de verbintenis dan niet uit een werkelijk geldelijke tegenprestatie bestaat. In dat geval zou de overeenkomst nietig zijn. Bij een symbolische koopprijs zijn er twee oplossingen om de nietigheid van de overeenkomst te vermijden. “La vente à un prix symbolique peut elle aussi être sauvée de la nullité dans deux séries d’hypothèses”77 Vooreerst ontsnapt het contract aan de nietigheid omdat de oorzaak van de verplichting van de koper uit een andere prestatie bestaat dan een som geld. Het contract wordt dus geherkwalificeerd. Er zijn terzake drie pistes mogelijk.

78

Primo kan het contract

geherkwalificeerd worden in een vermomde schenking. Deze kwalificatie word echter verworpen in de mate dat een verkoop toch minstens schijnbaar op een koop moet lijken om als dergelijke schenking gezien te kunnen worden. Secundo stuit de herkwalificatie van het contract als een echte schenking bijna zeker op het probleem dat de vormvereisten niet zullen kunnen worden nageleefd. Tertio wordt nog de kwalificatie als onbenoemde overeenkomst vooropgesteld. Ten tweede kan men niet ontkennen dat de symbolische prijs soms kan overeenkomen met de werkelijke economische waarde van het verkochte goed. Deze hypothese kan bijvoorbeeld voorvallen bij ondernemingen in moeilijkheden. Twee voorbeelden uit de Europese rechtspraak illusteren dit: NEUE MAXHÜTTE STAHLWERKE79 - De regering van Beieren wilde de onderneming ‘Neue Maxhütte Stahlwerke’ tegen een symbolische prijs verkopen en tegelijkertijd een laatste kapitaalinjectie geven, omdat ook een particuliere investeerder naar haar mening zo zou handelen en een negatieve prijs zou accepteren ter wille van de reputatie, de maatschappelijke verantwoordelijkheid en de marktpositie van het concern. De commissie besliste hieromtrent dat het geleden verlies als staatssteun moest worden beschouwd, omdat                                                                                                                           77

F. COLLART-DUTILLEUL, Contrats civils et commerciaux, Paris, Dalloz, 2002, nr. 157, p. 155.   B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 507.   79 Beschikking 97/81/EG van de Commissie van 30 juli 1996 betreffende steun van de Oostenrijkse Regering aan Head Tyrolia Mares in de vorm van kapitaalinjecties, Pb.L. 28 januari 1997, afl. 25, 26-43.   78

De koopprijs

22

Nicolaas Vermeulen

de Regering van Beieren ook op lange termijn geen enkel financieel voordeel kon verwachten en bovendien niets gedaan had om de te verwachten verliezen te beperken. SCHÖRGHUBER80 - Naar aanleiding van de beschikking inzake Neue Maxhütte Stahlwerke wezen de Oostenrijkse autoriteiten nog op een ander geval van een particuliere onderneming, te weten Schörghuber. Gruppe Heilit & Wörner Bau AG. Schörghuber (werkzaam in de sectoren onroerend goed en brouwerijen) besloot zich terug te trekken uit Heilit & Wörner en de bouwsector geheel te verlaten. Heilit & Wörner werd tegen een symbolische prijs aan een bouwonderneming verkocht, waarbij Schörghuber nog een laatste kapitaalbijdrage van 50 miljoen DM (26 miljoen euro) gaf. (Schörghuber bleef in de onroerend-goedsector werkzaam en was derhalve in goede betrekkingen met de andere ondernemingen in deze branche geïnteresseerd). Het is duidelijk dat de verkrijger wel degelijk een tegenprestatie moet leveren. Een uitzondering hierop vinden we bij verenigingen of stichtingen. In het geval van een ontbinding van een vereniging zonder winstoogmerk moeten alle goederen overgedragen worden, zonder een werkelijke tegenprestatie. Volgende de VZW-wetgeving zijn de vereffenaars bij de ontbinding verplicht het actief, na aanzuivering van de schulden, over te dragen aan een vereniging of stichting die hetzelfde of een gelijkaardig doel heeft. Deze bestemming kan geen andere zijn dan die bepaald in de statuten of, bij ontstentenis van enige statutaire bepaling daaromtrent, besloten door de algemene vergadering die de vereffenaars bijeenroepen. Bij ontstentenis van een bepaling in de statuten of van een besluit van de algemene vergadering geven de vereffenaars aan het actief een bestemming die zoveel mogelijk overeenkomt met het doel waarvoor de vereniging is opgericht. Dit vermogen dient steeds naar een belangeloze vereniging te gaan. Het netto-actief mag in geen geval onder de leden worden verdeeld. De bepaling van de bestemming door de algemene vergadering moet openbaar worden gemaakt door neerlegging van de beslissing in het dossier van de vereniging en bekendmaking bij uittreksel in de bijlage tot het Belgisch Staatsblad.81

                                                                                                                          80

Beschikking 97/81/EG van de Commissie van 30 juli 1996 betreffende steun van de Oostenrijkse Regering aan Head Tyrolia Mares in de vorm van kapitaalinjecties, Pb.L. 28 januari 1997, afl. 25, 26-43.   81 Art. 19 Wet 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, BS 1 juli 1921, nr. 1921062701.   De koopprijs

23

Nicolaas Vermeulen

5° Fictieve koopprijs: de vermomde schenking Soms worden er overeenkomsten gesloten waarin er sprake kan zijn van het begrip ‘fictieve prijs’. Men verkoopt iets, er is dus sprake van een eigendomsoverdracht, zonder dat er een prijs dient te worden betaald of die men onmiddellijk na de koop teruggeeft.82 In principe bestaat de prijs dan dus niet echt, ze is fictief. Indien er wordt verkocht tegen een fictieve koopprijs, dan hebben we te maken met een vermomde schenking.83 Het is de feitenrechter die soeverein zal oordelen of er sprake is van een koop, dan wel van een schenking.84 Een vermomde schenking wordt omschreven als “een schenking gedaan onder het mom van een overeenkomst onder bezwarende titel die een simulatie bevat die bestaat uit het schijnbaar bestaan van een tegenprestatie waarvan wordt overeengekomen, bij tegenbrief, dat ze niet zal worden geleverd.”85 Dergelijke schenking is geldig, ondanks het feit dat er duidelijk van veinzing sprake is én dat er niet aan alle voorwaarden van een schenking is voldaan.86 Deze principiële geldigheid wordt in de rechtspraak al bijna twee eeuwen verdedigd.87 Deze oude rechtspraak stelde wel als voorwaarde voor de geldigheid, dat de ‘vermomming’ niet mocht gebeuren indien ze inging tegen de openbare orde en de goede zeden. Later verdwenen deze voorwaarden. Het Burgerlijk Wetboek van zijn kant verwijst twee maal, in artikel 911 en 1099, lid 2, naar de vermomde schenking. Hieruit leidt de doctrine, a contrario dan ook af dat de vermomde schenking in alle andere gevallen wél geldig is.88 Zoals hoger reeds gezegd is de vermomde schenking eigenlijk een toepassing van de figuur van veinzing. Er is sprake van wanneer partijen naar derden toe een schijn doen ontstaan door een overeenkomst te sluiten, terwijl ze in werkelijkheid een andere overeenkomst sluiten, zonder dat iemand anders daarvan op de hoogte is.89 Hier kan een andere reden gevonden                                                                                                                           82

Brussel 5 oktober 1966, RW 1966-67, 516; Bergen 28 april 1975, Pas. 1976, II, 36; Rec. gén. enr. not. 1977, 338 en Rev. not. b. 1977, 551; H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge: principes, doctrine, jurisprudence, VII, les donations, Brussel, Bruylant, 1962, nr. 510, 604; A. DE BOUGNE, “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, 7 en 8.   83 M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, nr. 212, 1726.   84 Cass. 9 november 1855, Pas. 1865, I, 65; Rb. Turnhout 28 maart 1991, TBBR 1991, 400.   85 Bergen 15 februari 2005, JLMB 2005, afl. 40, 1788; Rev.not.b. 2005, afl. 2988, 449, noot J.S.   86 M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, nr. 212, 1726.   87 Zie reeds midden 19e eeuw: Cass. 19 november 1838, Pas. 1838, 390.   88 R. BARBAIX, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nr. 325, 276.   89 P. VAN OMMESLAGHE, “La simulation en droit des obligations”, in X (ed.), Les obligations contractuelles, Brussel, Edition du Jeune Barreau de Bruxelles, 2000, 148 en 152.   De koopprijs

24

Nicolaas Vermeulen

worden, waarom de vermomde schenking aanvaard wordt. Veinzing is in ons rechtstelsel, op basis van de wilsautonomie, namelijk geen grond tot nietigheid.90 De voorbeelden van vermomde schenkingen zijn talrijk. Het kan bijvoorbeeld voorvallen dat de ene partij, onmiddellijk na het betalen van de prijs, deze teruggeeft. Men zou kunnen beginnen twijfelen of men hier nog wel met een schenking te maken heeft, maar DE BOUGNE91 stelt dat er hier duidelijk sprake is van een vermomde schenking. Analoog hieraan is de situatie waarin de prijs nooit opgeëist wordt92. Als laatste voorbeeld kan nog de situatie vermeld worden, waarbij de schenker op voorhand een som geld schenkt, waarmee de begiftigde op zijn beurt een goed aankoopt van de schenker, met het geschonken geld. Het doel hiervan is om ervoor te zorgen dat het voorwerp van de schenking het geschonken geld zou zijn, en niet het onroerend goed. Het gevaar voor de partijen in deze hypothese, schuilt erin dat de rechter met een redelijke waarschijnlijkheid deze overeenkomst tot een vermomde schenking zal herkwalificeren.93 GEVOLGEN - Het is zo dat een vermomde schenking wordt onderworpen aan de vormvoorwaarden, van de vermomde overeenkomst.94 In casu moet de schenking dus aan de vormvoorwaarden van de koop voldoen. “Een arrest van het Hof van Cassatie uit de jaren ’50 stelt letterlijk dat een vermomde schenking niet onderworpen is aan de vormvereisten van art. 931-933 Burgerlijk Wetboek.”95 Wél moet de vermomde schenking nog voldoen aan de grondvoorwaarden van schenkingen.96 Passen we dit in casu toe dan moet voor de geveinsde koopovereenkomst dus een prijs worden bedongen en moet de overeenkomst, als wederkerig contract, opgemaakt zijn in dubbel exemplaar, waarvan melding op elk origineel.97 Vanaf het moment dat men een verkoop herkwalificeert tot een vermomde schenking, kan zij onderworpen worden aan de regels van inbreng en inkorting, maar hier dieper op in gaan zou ons te ver leiden in deze uiteenzetting.                                                                                                                           90

I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A. VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 297, 162.   91 A. DE BOUGNE, “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, 7 en 8.   92 Zie bijvoorbeeld recent: Rb. Mechelen 5 maart 2008, T.Not. 2009, afl. 2, 8; Gent 24 november 2005, RW 2007-08, afl. 6, 241.   93 E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 9, 332.   94 Rb. Gent 4 september 1997, TGR 1998, 10.   95 Cass. 5 januari 1950, Arr. Cass. 1950, 267; RW 1949-50, 1013; Pas. 1950, I, 287; Rev. prat. not. b. 1951, 342; JT 1950, 219.   96 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1280, 512.   97 M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, nr. 213, 1726.   De koopprijs

25

Nicolaas Vermeulen

Naast de civiele gevolgen, is er op fiscaal vlak ook wat op te merken, en meer bepaald op het vlak van registratierechten. In België bestaat er enkel een registratieverplichting voor de schenking van onroerende goederen. 98 Indien er dus geen onroerende goederen bij een vermomde schenking betrokken zijn, ontsnapt deze schenking aan het registratierecht. De fiscus laat het daar uiteraard niet bij. Het is een algemeen beginsel inzake registratierechten dat een handeling volgens haar juridische inhoud kan worden gekwalificeerd, en niet volgens de kwalificatie van de partijen.99 De administratie kan dan na het vaststellen van het bestaan van de vermomde schenking, toch het schenkingsrecht heffen én daarbovenop nog eens een geldboete uitvaardigen.100 101 BEWIJS – De persoon die beweert dat een overeenkomst eigenlijk een vermomde schenking is, moet hiervan het bewijs leveren.102 Dit bewijs mag geleverd worden met alle middelen van recht, zelfs vermoedens. Er zij opgemerkt dat de erfgenamen, zowel van de schenker als van de begiftigde, als derden worden aanzien indien in ze in eigen hoofde opkomen.103 Er moeten twee zaken bewezen worden, om aan te kunnen tonen dat de overeenkomst eigenlijk een vermomde schenking is. Vooreest moet er een bewijs zijn omtrent de tegenprestatie, dat deze niet bestaat of slechts heel klein is. Daarnaast moet de vrijgevigheid ook bewezen worden.104 Het komt er dus in feite op neer dat er tegen de inhoud van de akte ingegaan wordt.105

BAEL

wees recent op de gevaarlijke situatie waarin de notaris verzeild geraakt indien hij te

maken krijgt met een vermomde schenking. De doctrine gaat er namelijk van uit dat de verkoop van een (onroerend) goed, waarbij zoals hoger gemeld, het geld onmiddellijk weer wordt teruggeven of waarbij de prijs helemaal niet betaald hoeft te worden, op civielrechtelijk vlak geldig is. Het schoentje knelt echter op het fiscaalrechtelijke vlak (zie supra) gezien de                                                                                                                           98

X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002, Fiscaliteit schenking/2.   99 WERDEFROY, F., Registratierechten, I, Antwerpen, Kluwer, 2004-05, nr. 529, 535.   100 Art. 204 W. Reg.   101 I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A. VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 305, 167.   102 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2002, nr. 1083.   103 I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A. VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 300, 163.   104 Bergen 15 september 1992, Rev.not.b. 1995, 22.   105 E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 27, 337.   De koopprijs

26

Nicolaas Vermeulen

doctrine dit als fraude kwalificeert. De notaris moet dan bijgevolg zijn ambt weigeren.106 Doet hij dit niet, dan maakt hij zich (mede)schuldig aan valsheid in openbare geschriften en eventueel ook aan fiscale fraude.107 Partijen die een overeenkomst sluiten waarmee een fictieve prijs mee gemoeid is, moeten zich goed bewust zijn van de gevolgen. Indien de rechter dergelijke overeenkomst herkwalificeert tot een vermomde schenking, worden ze onderworpen aan andere regels en komen ze bijvoorbeeld in de gevarenzone met de fiscus. De rechter zal met andere woorden een belangrijke rol gaan spelen indien hij zich geconfronteerd ziet met verkoopsovereenkomsten die er niet koosjer uitzien. “Bezint eer ge begint” kan in dergelijke gevallen wel eens een gouden raad zijn.

6° Belachelijke / Te lage prijs Wat is een belachelijke prijs? TILLEMAN geeft hieraan een duidelijke definitie. “Een belachelijke of onbeduidende prijs is een prijs die objectief niet ernstig kan worden genomen.”108 Hij merkt daarbij nog op dat een “spotprijs” in het gewone taalgebruik, juridisch geen “belachelijke prijs” betekent, maar een “kennelijk onvoldoende prijs”. Over wat een te lage prijs nu is, bestaat er heel wat meer discussie. Sommige auteurs maken een onderscheid met de belachelijke prijs.109 Het gebeurt dat door het belachelijke karakter van de prijs, deze gewoon wordt gelijkgesteld met het ontbreken van de prijs. 110 Het ontbreken van de prijs heeft dan de nietigheid van de overeenkomst tot gevolg.111 DEKKERS is het hier helemaal niet mee eens. 112 Zijn stelling is dat ons liberale Burgerlijk Wetboek bedingen van spotprijzen hoegenaamd niet verbiedt. Integendeel, volgens hem moet hier teruggegrepen worden naar artikel 1134 Burgerlijk Wetboek die de regeling hieromtrent                                                                                                                           106

J. BAEL, “Schenkingen en testamenten”, in X., Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, nr. 96, 185.   107 J. VERSTRAETE, “Inbrengverplichting bij vermomde schenkingen”, T. Not. 2009, afl. 2, 71.   108 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1267, 504.   109 F. BUYSSENS, N. GEELHAND en M. PEULINCKX-COENE, “Overzicht van rechtspraak. Giften (1993-1998)”, TPR 1999, nr. 244, 933.   110 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1268, 504.   111 A. DE BOUGNE, “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, nr. 3.1, 6.   112 R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek burgerlijk recht, Deel III, Intersentia, 2007, nr. 810, 463.   De koopprijs

27

Nicolaas Vermeulen

volledig aan de partijen overlaat. Aan welke prijs partijen dan willen contracteren is hun eigen zaak. Het belachelijke karakter van de prijs kan wel een indicatie zijn voor het fictieve karakter van de koopprijs, waardoor de kans bestaat dat we eigenlijk met een vermomde schenking hebben te maken (zie supra). Het grootste deel van de rechtspraak en rechtsleer113 echter, neemt tegenwoordig aan dat de verkoop tegen een te lage prijs, een onrechtstreekse schenking uitmaakt (zie infra). Er dient wel te worden opgemerkt dat het nog altijd de rechter zelf is die soeverein beslist of we met een vermomde, dan wel met een onrechtstreekse schenking hebben te maken. a. onrechtstreekse schenking Wanneer een verkoopsovereenkomst wordt gesloten, waarbij de prijs ook daadwerkelijk wordt betaald, maar die prijs veel te laag is in verhouding tot de werkelijke waarde van het verkochte goed, dan hebben we niet te maken met de situatie zoals hierboven beschreven in verband met de vermomde schenking. De partijen zijn hier immers eerlijk en open over de prijs, en veinzen dus niets. In de doctrine zijn er hieromtrent twee strekkingen te onderscheiden.

LAUWERS

stelt dat de

kwalificatie van dergelijke overeenkomst als vermomde schenking in elk geval dient uitgesloten te worden. 114 De prijs is dan misschien wel laag, stelt ze, maar er is geen vermomming geweest omdat de prijs effectief betaald is geweest. Anderen115 daarentegen stellen dat er wel degelijk van simulatie sprake is, omdat de prijs geen oprechte prijs is.116 Mijns inziens dient de eerste strekking, van

LAUWERS,

gevolgd te worden. Het is een

wezenskenmerk van de vermomde schenking dat er een geheime afspraak bestaat tussen de

                                                                                                                          113

I. LIPS, “Vermomde schenking/veinzing/gedeeltelijke schenking”, in F. BUYSSENS, H. DERYCKE en A. VERBEKE (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 304, 165.   114 E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 10, 332.   115 J. DU MONGH, W. PINTENS en K. VANWINCKELEN, Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 234; L. RAUCENT, Les libéralités, Brussel, Bruylant, 1991, 158-159; Bergen 27 mei 1998, Rev.trim.dr.fam. 1999, 155.   116 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2002, 513.   De koopprijs

28

Nicolaas Vermeulen

contractspartijen, zoals hoger reeds gemeld. Bij een lage prijs is er helemaal geen sprake van ‘geheimdoenerij’, waardoor de kwalificatie als vermomde schenking niet op gaat.117 Rechtspraak van het Hof van Cassatie stelt dat een verkoop tegen een lage prijs niet altijd een vermomde schenking hoeft te zijn. “(…)elle constitue une vente valable encore que la valeur réelle des biens vendus soit supérieure au prix de vente stipulé.”118 In een wederkerige overeenkomst, zoals een koopovereenkomst, hoeven de prestaties van beide partijen niet economisch evenwaardig te zijn. Het is de verkoper die de prijs van zijn te koop aangeboden goed bepaalt, en dus bereid is om tegen die prijs te verkopen. Met uitzondering van de uitdrukkelijke bepalingen in de wet, kent ons recht geen principe waarin een correcte prijs vereist is, het zogenaamde justum pretium-principe. 119 Er zijn verschillende situaties te bedenken waarom de verkoper zijn goed tegen een veel te lage prijs zou willen verkopen. Denken we bijvoorbeeld aan iemand die liquiditeitsproblemen heeft en dringend geld moet hebben,120 of een verkoper die volledig onwetend is over de waarde van zijn goed(eren) en dus gewoonweg te goeder trouw een veel te lage prijs bepaalt. Uiteraard is het ook mogelijk dat de verkoper bewust een goed aan een veel te lage prijs verkoopt. Het verschil tussen de werkelijke waarde van het goed en de gevraagde prijs wordt dan als een schenking beschouwd, voor zover er een animus donandi aanwezig is in hoofde van de verkoper. De animus donandi is de wil om te schenken. Deze wordt niet vermoed, maar moet worden bewezen.121 Indien de animus donandi wordt bewezen, dan spreekt men van een onrechtstreekse schenking. Een onrechtstreekse schenking is er “wanneer een autonome en geldige overeenkomst een eigendomsoverdracht ten kosteloze titel teweegbrengt, hoewel dit niet haar specifieke of exclusieve functie is.”122 Of nog anders gezegd: “een rechtshandeling kan drager

                                                                                                                          117

I. SAMOY en V. ALLAERTS, “Dit is geen vermomde schenking”, in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS (eds.), Notariële clausules – Liber amoricum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307.   118 Cass. 19 juni 1952, Rev. prat. not. b. 1953, 379.   119 I. SAMOY en V. ALLAERTS, “Dit is geen vermomde schenking”, in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS (eds.), Notariële clausules – Liber amoricum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 307.   120 G. MAHIEU, “La vente à prix réduit”, in X, Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 38.   121 S. NELIS, “Cass. 15 januari 2009: een volmacht is (evident) geen schenking!”, Successierechten, 2010, afl. 1, 7; Zie recent: Gent 17 april 2007, FJF 2008, afl. 7, 770; Rec.gén.enr.not. 2008, afl. 7, 261, noot A. CULOT.   122 I. SAMOY en V. ALLAERTS, “Dit is geen vermomde schenking”, in C. CASTELEIN, A. VERBEKE en L. WEYTS (eds.), Notariële clausules – Liber amoricum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 301.   De koopprijs

29

Nicolaas Vermeulen

zijn van een onrechtstreekse schenking wanneer ze geschiedt door een rechtshandeling met een autonoom statuut, die een voordeel kan, maar niet moet, toekennen.”123 In tegenstelling tot de vermomde schenking, is er in het Burgerlijk Wetboek niets uitdrukkelijks terug te vinden over de onrechtstreekse schenking. De geldigheid van deze schenkingsvorm staat vandaag de dag, naar analogie met de vermomde schenking, niet meer ter discussie. Nochtans is er in de rechtsleer nooit een deftige verklaring hiervoor gegeven geweest.124 b. bewijs Om aan te tonen dat een verkoop tegen een te lage of belachelijke prijs eigenlijk een onrechtstreekse schenking is, dient er een dubbel bewijs geleverd te worden.125 Enerzijds is het materieel element, namelijk het verschil tussen de werkelijke waarde en de overeengekomen waarde van het verkochte goed. Anderzijds is er het intentioneel element, de animus donandi, namelijk dat de verkoper die lage prijs ook écht wou. In tegenstelling tot het bewijs bij de vermomde schenking (zie supra), moet degene die bewijst helemaal niet tegen de inhoud van de akte ingaan, aangezien de akte de realiteit weergeeft. Logischerwijs ligt de bewijslast bij het aantonen van een onrechtstreekse schenking dan ook veel lager dan bij een vermomde schenking.126

7° Prijsbewimpeling Prijsbewimpeling is “een afspraak tussen partijen in een koopovereenkomst betreffende een onroerend goed om in de akte een lagere prijs te vermelden dan in werkelijkheid is overeengekomen.”127 Kort gezegd komt het er op neer dat de partijen een deel van de prijs veinzen doordat de akte iets anders vermeldt dan hetgeen werd overeengekomen.

                                                                                                                          123

R. BARBAIX, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nr. 323, 273.   R. BARBAIX, Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, nr. 329, 278.   125 Brussel 27 januari 1971, Pas. 1971, II, 128; Rec. gén. enr. not. 1974, 387; Rev. not. b. 1974, 229.   126 E. LAUWERS, “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, nr. 36, 339.   127 E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is nietig, enkel de 'zwart geld'-afspraak”, Notariaat 2007, afl. 10, 5.   124

De koopprijs

30

Nicolaas Vermeulen

Concreet gaat het als volgt in zijn werk:128 Partijen komen een bepaalde prijs overeen in een instrumentum en bieden dit aan ter registratie, dit is de uitgedrukte prijs; daarnaast komen de partijen overeen dat de koper in werkelijkheid bijkomend nog een prijs zal moeten betalen aan de verkoper, dit is dan de zogenaamde ‘zwarte prijs’; deze afspraak wordt vastgelegd in een tegenbrief, waarin de werkelijke prijs wordt vermeld, die de fiscus dus in principe niet kan weten omdat partijen enkel de uitgedrukte prijs hebben laten registreren; door deze gang van zaken wordt het ‘zwarte gedeelte’ van de prijs dus niet belast, en loopt de fiscus hierop inkomsten mis. Het doel van een dergelijke afspraak is dus duidelijk. Door het vermelden van een lagere prijs, proberen partijen om een deel registratierechten te ontlopen. Er is dus sprake van fiscale fraude.129 Indien partijen goed blijven overeenkomen en alles loopt zoals gepland, dan blijft de fiscus meestal onwetend. Maar het komt wel voor dat partijen in een dispuut terechtkomen waardoor de fiscus wel lucht krijgt van de ganse operatie. Indien de fiscus dergelijke prijsbewimpeling ontdekt, dan kan hij dit bewijzen met alle middelen van recht.130 Door het fraude karakter van dergelijk beding wordt soms ook wel eens over een “zwart-geld-beding” gesproken. GEVOLGEN - Het fenomeen van prijsbewimpeling is niet nieuw te noemen, en ook de fiscus is hiervoor niet blind. Op fiscaal vlak zijn de (negatieve) gevolgen van dergelijke bedingen dan ook duidelijk. Artikel 203 W. Reg. legt een boete op aan elk van de partijen die gelijk is aan het ontdoken recht, waarbij uiteraard ook nog het ontdoken registratierecht zelf moet betaald worden. Artikel 206 W. Reg. gaat nog een stapje verder, en voorziet zelfs strafsancties. De civielrechtelijke gevolgen zijn echter onduidelijker. Voor de inwerkingtreding van artikel 1321 Burgerlijk Wetboek waren er effectief civielrechtelijke sancties voorzien. Maar sinds de inwerkingtreding van voormeld artikel 1321 Burgerlijk Wetboek, dat veinzing principieel geldig stelt, zijn de gevolgen tussen de contracterende partijen op civielrechtelijk vlak veel minder duidelijk. Het gaat zelfs zo ver dat de verkoper het ‘zwarte gedeelte’ van de prijs kan opeisen.131                                                                                                                           128

F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NJW 2007, 386.   E. SPRUYT, “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is nietig, enkel de 'zwart geld'-afspraak”, Notariaat 2007, afl. 10, 5.   130 Cass. 8 mei 1956, Arr. Cass. 1956, 755.   131 Gent 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 108.   129

De koopprijs

31

Nicolaas Vermeulen

Door het feit dat het Wetboek Registratierechten van openbare orde is132, kan met afleiden dat het beding van prijsbewimpeling is ingegeven door een beweegreden die tegen de openbare orde ingaat. Het hoeft dan ook geen verbazing op te wekken dat de afspraak omtrent de prijs absoluut nietig zal zijn, omdat haar beweegreden ongeoorloofd is, en dit op grond van de artikelen 6, 1131 en 1133 Burgerlijk Wetboek. Het Hof van Cassatie heeft dit uitdrukkelijk bevestigd.133 Het Hof oordeelde dat “wanneer bij een koopovereenkomst partijen afspreken, dat wanneer zij in de akte de juiste prijs zullen verzwijgen om registratierechten te ontduiken, deze afspraak in strijd met de openbare orde nietig is, maar de koop om die reden niet nietig kan worden verklaard”. Wat gebeurt er nu met de overeenkomst wanneer het beding van prijsbewimpeling nietig wordt verklaard? De rechtspraak en de doctrine zijn zeer duidelijk aangaande de gesimuleerde overeenkomst, deze zal absoluut nietig zijn vanwege de inbreuk tegen de openbare orde.134 Er dient overigens ook opgemerkt te worden dat deze gesimuleerde overeenkomst, die geregistreerd werd, uiteindelijk een intellectuele valsheid is, aangezien de inhoud van de geregistreerde akte niet overeenkomt met de werkelijkheid. Het Hof van Cassatie omschrijft intellectuele valsheid in een overeenkomst als “een waarheidsvermomming, een bedrieglijk opzet of oogmerk om te schaden en een mogelijk nadeel ten gevolge van de valsheid, doch niet dat de waarheidsvermomming bedoeld is om de ondertekenaars zelf te misleiden.” Op dergelijke valsheid staan strafrechtelijke sancties voor de beide partijen.135 Maar wat dan met de werkelijke overeenkomst? Wordt deze ook geraakt door de absolute nietigheid die aan de gesimuleerde overeenkomst hangt? Er moet hier ook gekeken worden naar de bedoeling van de partijen. Indien het ontduiken van de belasting niet de determinerende beweegreden van de partijen is, dan kan die ongeoorloofde beweegreden niet tot de nietigheid van de overeenkomst leiden. Partijen zouden immers ook zonder de prijsbewimpeling een overeenkomst hebben gesloten. 136 Het is enkel het beding van prijsbewimpeling dat dus absoluut nietig is. Helaas ligt het antwoord niet zo simpel. De                                                                                                                           132

Zie ook recent: Cass. 15 mei 2003, JLMB 2003, 1853; Pas. 2003, I, 1006.   Cass. 18 maart 1988, Ann. Dr. Liège 1989, 387, noot I. MOREAU.   134 F. BRULOOT, “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NJW 2007, 390; W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, 86.   135 Cass. 9 november 1999, Arr. Cass. 1999, 1404.   136 Cass. 10 november 1949, Pas. 1950, I, 141; Cass. 18 maart 1988, Ann. Dr. Liège 1989, 387, noot I. MOREAU; E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 188-89, (712) 712, nr. 1 en 3.   133

De koopprijs

32

Nicolaas Vermeulen

werkelijke overeenkomst kan in principe wel blijven bestaan, het is enkel de het beding van prijsbewimpeling dat absoluut nietig zal zijn. Volgens DIRIX137 leidt deze partiële nietigheid in de praktijk wél tot de totale vernietiging van de koopovereenkomst, en wel omdat het beding van prijsbewimpeling en de koopovereenkomst op zich, onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Het overgrote deel van de doctrine heeft zich, terecht, tegen de zienswijze van DIRIX in, verzet. Het is namelijk zo dat DIRIX in het arrest van het Hof van Cassatie blijkbaar dingen ziet die er simpelweg niet zijn. In het arrest werd enkel de vraag beantwoord of er een geldige overeenkomst was ontstaan, en of die kon worden afgedwongen. In feite kon DIRIX dus geen besluiten trekken in verband met de gevolgen van de veinzing, aangezien een schending van artikel 1321 Burgerlijk Wetboek niet eens aan het Hof werd voorgelegd. Samengevat komt het er dus op neer dat werken met een beding van prijsbewimpeling wederom risico’s inhoudt voor de contracterende partijen. Naast de onzekerheid over het blijven bestaan van de overeenkomst, stellen ze zich ook bloot aan zowel fiscale als strafsancties, hetgeen serieuze (financiële) gevolgen kan hebben.

8° Negatieve prijs. Zoals hoger reeds gemeld kan een koop nooit gesloten worden met een negatieve prijs. Een koop zonder prijs is geen koop. Een negatieve prijs kan niet gelijkgesteld worden met een gewone koopprijs. Dergelijke prijs bestaat niet, en bijgevolg ontbreekt het voorwerp van de koop. Het arrest waarop deze masterproef gebaseerd is, bevat nog eens de bevestiging hiervan. Bij het ontbreken van een prijs wordt de koopovereenkomst nietig verklaard. Het is vanwege het soepele karakter van deze nietigheidsregeling bij het ontbreken van de prijs, dat de rechtspraak verkiest om de nietigheid te vorderen op grond van het ontbreken van een prijs138 Volgens TILLEMAN gaat men er dan ook van uit dat een koop nooit gesloten kan worden tegen

                                                                                                                          137

E. DIRIX, “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, (712) 713, nr 6.   138 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1268, 504-505.   De koopprijs

33

Nicolaas Vermeulen

een negatieve prijs.139 Als voorbeeld geeft hij de situatie weer, waar door toedoen van garantieclausules bij een verkoop van aandelen, de overdrager meer zou moeten betalen dan dat hij bekomen heeft. Wij kennen ondertussen al het aangehaalde voorbeeld uit de inleiding, waar er voor de afname van slib betaald moest worden ingevolge het mestdecreet.

                                                                                                                          139

B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1268, 504-505.   De koopprijs

34

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk IV. ENKELE SPECIALE GEVALLEN MET BETREKKING TOT DE KOOPPRIJS. 1° Koop op lijfrente. Indien men een goed verkoopt, dan is het meest gebruikelijk dat daarvoor in de plaats een bepaald kapitaal als prijs wordt bedongen. Wat ook mogelijk is, is dat de betaling van de prijs zal geschieden onder de vorm van een lijfrente. In dergelijk geval hebben we te maken met een koop op lijfrente. De rechtsleer beschrijft de lijfrente als “een rechtsverhouding, op grond van een overeenkomst, testament, wet of rechterlijke beslissing, waarbij de ene partij (renteplichtige) aan de andere (rentegenieter) periodiek een bepaalde geldsom (rentetermijn) moet betalen gedurende het leven van het lijf (rentegenieter of derde).”140 Er kan enkel sprake zijn van een kanscontract, wanneer de lijfrente wordt gevestigd onder bezwarende titel. De lijfrente wordt dan niet als een op zichzelf bestaand contract gezien, maar eerder als een modaliteit van bijvoorbeeld een koopovereenkomst. Het is van belang dat deze modaliteiten accuraat vastgelegd worden in de overeenkomst. Men bedoelt hiermee onder andere het tijdstip en de wijze van betaling, het bedrag en de eventuele indexatie. Volgens de letterlijke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek kan een lijfrente om niet of onder bezwarende titel gevestigd worden.141 Zoals hoger reeds gemeld, is er enkel sprake van een kanscontract, indien de lijfrente onder bezwarende titel wordt gevestigd. Dergelijke lijfrente veronderstelt dan uiteraard wel wederzijdse verbintenissen. Het is het onzekere element dat zal bepalen wat en hoeveel er verschuldigd zal zijn. Het is van belang dat de kans op winst of verlies reeël is. Het Hof van Cassatie142 is hier heel duidelijk in: “(…) zoals een verkoop tegen lijfrente, kan slechts als een waarachtig kanscontract aangezien worden wanneer de kans op winst of verlies die van de overeenkomst een kanscontract maakt, werkelijk aanwezig is.” Er is een onzekerheid over de overlijdensdatum van het lijf, waardoor beiden contractspartijen evenveel kans op ‘succes’ hebben.143 Indien het lijf het geluk heeft nog een lang leven te mogen hebben na het sluiten van de overeenkomst, dat is dat een goede                                                                                                                           140

B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, nr. 430, 113; A. DE BOECK, “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, (606) 608.   141 Art. 1968 en 1969 BW.   142 Cass. 6 september 2002, Arr.Cass. 2002, afl. 9, 1731; Pas. 2002, afl. 7-8, 1543; RW 2004-05, afl. 7, 257.   143 Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 608, noot A. DE BOECK.   De koopprijs

35

Nicolaas Vermeulen

zaak voor de rentegenieter, en vica versa. Anders gezegd, indien de verkoper de beste zaak heeft gedaan, dan zal hij voor het onroerend goed een hogere vergoeding hebben bekomen dan de werkelijke waarde ervan. Wanneer de koper daarentegen de beste zaak doet, zal hij het goed voor een lagere vergoeding verworven hebben dan de werkelijke waarde ervan144. Valt het onzekere element weg, dan wordt de koopovereenkomst nietig verklaard, vanwege gebrek aan voorwerp.145 De prijs wordt trouwens belachelijk geacht wanneer het aleatoir karakter ontbreekt.146 In een recent arrest van het Hof van Cassatie147 werd nog eens herhaald dat het bestaan van een kans op winst of verlies essentieel is voor de rechtsgeldigheid van een kanscontract. In casu ging het om een koopovereenkomst waarin uit tal van omstandigheden, zoals terminale kanker, geweigerd verzoek om euthanasie, depressieve toestand, en dergelijke meer, kon worden afgeleid dat er een gebrek aan kansen was, het element alea ontbrak. De overeenkomst werd dan ook terecht nietig verklaard. Er zijn verschillende voordelen verbonden aan een verkoop op lijfrente.148 Langs de kant van de verkoper kan het onzekere karakter van de overeenkomst, zoals hoger reeds gemeld, ervoor zorgen dat hij een hogere prijs bekomt, dan dat zijn onroerend goed feitelijk waard is. Daarnaast wordt de verkoper verzekerd van een vast en zeker inkomen waarop geen belastingen te betalen zijn.149 Dat inkomen geniet hij dan bovendien ook nog voor de rest van zijn leven.150 Op erfrechtelijk vlak is er ook nog een groot voordeel voor de verkoper. Hij kan namelijk een niet-erfgenaam eigenaar laten worden van een onroerend goed, zonder aan te kijken tegen hoge rechten, uiteraard rekening houdende met de regels van benadeling en inkorting.151 Ook voor de koper zijn er voordelen verbonden aan het kopen op lijfrente. Naar analogie met wat gezegd werd bij de verkoper, heeft hij de kans om het onroerend goed te verwerven tegen                                                                                                                           144

S. D’HOLLANDER, “ De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, (109) 109-110.   Cass. 6 september 2002, Arr.Cass. 2002, afl. 9, 1731; Pas. 2002, afl. 7-8, 1543; RW 2004-05, afl. 7, 257.   146 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Deel 2, Bijzondere Overeenkomsten, A, Verkoop, Deel 1, Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1268, 504.   147 Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 608, noot A. DE BOECK; Rb. Neufchâteau 21 oktober 1988, Rec. gén. enr. not. 1992, 358.   148 S. D’HOLLANDER, “ De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, (109) 109-110.   149 Tenzij de woning voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt, in dat geval wordt een deeltje belast als roerend inkomen.   150 Art. 1979 BW.   151 Art. 918 en 1676 BW.   145

De koopprijs

36

Nicolaas Vermeulen

een lagere prijs dan het goed eigenlijk waard is. De koper zou eventueel na het verwerven van het onroerend goed, dit kunnen verhuren en met die huuropbrengsten dan de lijfrente betalen. Een ander groot voordeel voor de koper is dat hij een onroerend goed kan verwerven, zonder grote kapitalen te moeten aanspreken. Enkel een voorschot en de maandelijkse rente dienen betaald te worden. Als laatste kan er worden gewezen op het feit dat de lijfrente maar bestaat zolang het lijf in leven is. Het lijf is namelijk de persoon op wiens hoofd men de rente heeft gevestigd. Het is algemeen aanvaardt dat de lijfrente zowel gevestigd kan worden op het hoofd van de rentegenieter (in casu de verkoper), de renteplichtige (in casu de koper) als op dat van een derde persoon die helemaal niets met de verkoopovereenkomst te maken heeft152. 2° De Anti-witwaswetgeving. In een verhandeling over de verschillende aspecten van de koopprijs kan er mijns inziens niet om het fraude-aspect heen worden gekeken. Het ligt in de natuur van de hedendaagse mens om zo weinig mogelijk belastingen te moeten betalen. In dit verband is even stilstaan bij de anti-witwaswetgeving dan ook een logische stap. De Anti-witwaswetgeving 153 bepaalt, via een opsomming 154 , wat witwassen nu concreet inhoudt: - de omzetting of overdracht van geld of activa met de bedoeling die illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen of een persoon die betrokken is bij een misdrijf waaruit die geld of deze activa voortkomen, te helpen ontkomen aan de rechtsgevolgen van zijn daden; - het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong, vindplaats, vervreemding, verplaatsing of eigendom van geld of activa waarvan men de illegale herkomst kent; - de verwerving, het bezit of het gebruik van geld of activa waarvan men de illegale herkomst kent; - de deelneming aan, de medeplichtigheid tot, de poging tot, de hulp aan, het aanzetten tot, het vergemakkelijken van of het geven van raad betreffende een van de in de drie voorgaande punten bedoelde daden.                                                                                                                           152

N. CARETTE, “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-07, afl. 17, (702) 702; P. VERKINDEREN, “Vervreemding tegen lijfrente”, in A. ANNAERT, J. SMETS (eds.), Onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2000, losbl., 7.   153 Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 2003, nr 1993903046 (hierna Anti-witwaswet genoemd).   154 Art. 5 Anti-witwaswet.   De koopprijs

37

Nicolaas Vermeulen

DE ROL VAN DE NOTARIS - Het is bij de verkoop van goederen veelal de notaris die in aanraking met de Anti-witwaswet zal komen. Hij heeft verschillende verplichtingen hieromtrent. Vooreerst heeft de notaris een identificatieplicht.155 Dit houdt in dat hij de identiteit van zijn cliënten, of de lasthebber van zijn cliënten, moet controleren en verifiëren aan de hand van een bewijsstuk waarvan een afschrift wordt gemaakt op papier of op een elektronische informatiedrager. Er weze hier opgemerkt dat iemand die aan de notaris enkel een eenmalig afzonderlijk advies vraagt, niet als cliënt wordt beschouwd, en dus niet aan een identiteitscontrole onderworpen wordt. De personen die betrokken zijn bij een notariële akte moeten wel automatisch aan die controle onderworpen worden.

156

Naast deze

identificatieplicht heeft de notaris ook nog een meldingsplicht, waarover verder meer. Met andere woorden, de simpele rechtshandeling van de identificatie bevrijdt de notaris zeker niet van zijn plicht om de cliënt te doorlichten aan de hand van de Anti-witwaswet. Als laatste moet hij ook nog alle stukken die iets met de cliënt te maken hebben gedurende ten minste vijf jaar bewaren, hetgeen een soort van bewaarplicht is.157 Verschillende beroepen, zoals vastgoedmakelaars, advocaten en notarissen ontvangen in het kader van hun beroep dagdagelijks geld van derden. Gelden die later weer verder doorgestort worden, en dus niet voor de verrijking van het eigen vermogen worden gebruikt. Typevoorbeeld hier is uiteraard voor het betalen van voorschotten. Dergelijke rekeningen worden derdenrekeningen genoemd, en zijn afgescheiden van het eigen vermogen van de professioneel. Het komt in de praktijk wel voor dat dergelijke rekeningen gebruikt worden in het kader van een witwasoperatie. Het is nogal logisch dat professionelen een derdenrekening hiervoor niet mogen aanwenden. De beroepsbeoefenaar die zijn rekening gebruikt voor het doorsluizen van gelden met als doel deze wit te wassen stelt zich bloot aan tuchtsancties, of erger nog, aan strafrechtelijke vervolging.158 GEEN BETALING CONTANTEN - Eén van de belangrijkste bepalingen uit de Antiwitwaswet is de beperking van het betalen in contanten. Het principe volgens deze wet is dat                                                                                                                           155

Art. 7 Anti-witwaswet.   M. DUYTSCHAEVER, De verplichtingen van de notaris in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme, Verslag voor de Kamer van Notarissen te Gent, 2009, 2.   157 Art. 8 Anti-witwaswet.   158 R. TIMMERMANS, “Derdenrekeningen van advocaten, notarissen en vastgoedmakelaars: de ene rekening maakt de andere niet”, in Notariaat, 2009, nr. 15, (7), 8.   156

De koopprijs

38

Nicolaas Vermeulen

de verkoopprijs enkel nog via een cheque of een overschrijving betaald mag worden.159 Deze bepaling geldt wel enkel voor wat betreft de verkoop van onroerende goederen. Verkoop moet hierin letterlijk begrepen worden. Andere overdrachten van een onroerend goed, zoals een kapitaalverhoging van een vennootschap, een ruilovereenkomst, of een toebedeling in het kader van een echtscheiding of verdeling, komen niet in aanmerking.160 Op de principiële regel van de betaling via cheque of overschrijving bestaat er wel een uitzondering. Er mag toch betaald worden in contanten indien het bedrag niet hoger is dan tien procent van de koopprijs, en met een maximum van 15.000 euro. In de oorspronkelijk versie van de Anti-witwaswet van 1993 lag die grens nog vast op 25.000 euro. Het is duidelijk dat de strijd tegen het witwassen serieus genomen wordt. Indien er na het verlijden van de akte nog een deel moet betaald worden, denk maar aan de verkoop op afbetaling of de verkoop met betaling in schijven afhankelijk van het vorderen van de bouwwerken, dan nog moeten deze betalingen via cheque of overschrijving gebeuren. Het is trouwens niet enkel de zuivere aankoopprijs die geviseerd wordt door de voorgaande bepaling. Ook de andere kosten zoals het ereloon van de notaris, de aktekosten en de registratierechten maken ontegensprekelijk deel uit van de koopprijs, waardoor ook deze kosten onderworpen zijn aan de regeling van artikel 20 Anti-witwaswet.161 De notaris moet ervoor zorgen dat het rekeningnummer waarlangs het bedrag werd of zal worden overgeschreven, wordt opgenomen in de compromis en in de akte. Met dit rekeningnummer wordt de rekening van de betalende cliënt bedoeld en niet de notarisrekening, zelfs indien de gelden langs deze notarisrekening passeren.162 MELDINGSPLICHT - Hiervoor werd reeds vermeld dat de notaris een meldingsplicht heeft. Sinds de wetswijziging van 2004163 werd deze meldingsplicht aanzienlijk verstrengd. De notaris moet vanaf dan bij het minste vermoeden van een witwasoperatie of bij het vaststellen van een overtreding, onmiddellijk hiervan melding maken aan de Cel voor Financiële                                                                                                                           159

Art. 20, lid 1 Anti-witwaswet.   M. DUYTSCHAEVER, De verplichtingen van de notaris in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme, Verslag voor de Kamer van Notarissen te Gent, 2009, 4 en I. VOETEN, “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, nr. 15, (5) 7-8.   161 I. VOETEN, “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, nr. 14-16, (5) 7-8.   162 Art. 20, eerste lid Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme.   163 Wet 12 januari 2004 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, BS 12 januari 2004, nr. 2004003033.   160

De koopprijs

39

Nicolaas Vermeulen

Informatieverwerking (hierna verkort C.F.I.).164 Voor de wetswijziging moest de notaris enkel melding maken aan deze cel bij een versterkt vermoeden of wanneer hij wist dat er iets aan de hand was dat met witwassen te maken had. In het kader van zijn meldingsplicht kan de notaris zich in dit verband op geen enkele wijze wegsteken achter zijn beroepsgeheim. MICHIELSENS en BUISSERET stellen het mooi als volgt: “De notaris wordt als het ware een medewerker in de opsporing van witwasoperaties.”165 Concreet houdt deze meldingsplicht in dat de notaris verplicht melding maakt bij de C.F.I. indien er een voorschot van meer dan tien procent cash werd betaald, een voorschot van meer dan 15.000 euro cash werd betaald ofwel de girale oorsprong van de gelden niet werd vermeld. De meldingsplicht van de notaris werd recent nog gewijzigd.166 De notaris wordt vrijgesteld van zijn melding aan de C.F.I. wanneer hij, binnen zijn beroepsuitoefening, juridisch advies verstrekt aan zijn cliënt of van hem ontvangt, bij het bepalen van de rechtspositie van de cliënt.167

Wat betreft de roerende goederen zijn partijen ook niet zomaar vrij om te doen wat ze willen. Sedert de reeds vermelde wetswijziging van 2004 werd het huidige artikel 21168 ingevoerd dat stelt dat de prijs bij de verkoop door een handelaar van één of meerdere goederen voor een bedrag van 15.000 euro of meer, niet in contanten vereffend mag worden. Ook hier blijft de regeling gelden indien de betaling in meerdere delen gebeurt, analoog aan de regeling voor de verkoop van onroerende goederen. De notaris heeft hier evenwel geen aangifteverplichting, maar hij moet er toch op toezien dat de verplichtingen in de overeenkomsten waarmee hij wordt geconfronteerd, toch worden nageleefd, zelfs al betreft het overeenkomsten in zijn eigen privé-sfeer.169

                                                                                                                          164

Art. 28 Anti-witwaswet.   A. MICHIELSENS en P. BUISSERET, “Witwaswetgeving: de nachtmerrie van de notarissen”, Notarius 2004/2, 35, nr. 7 en E-Notariaat ref. 1764.   166 Wet 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van vennootschappen, BS 26 januari 2010, nr. 2010003034.   167 Art. 26 § 1, 2e lid Anti-witwaswet.   168 Art. 21 Anti-witwaswet.   169 I. VOETEN, “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, nr. 18, (5) 8.   165

De koopprijs

40

Nicolaas Vermeulen

3° De Wet Breyne. In een masterproef voor het vak bijzondere overeenkomsten, dat handelt over de koopprijs, lijkt het mij niet meer dan logisch om een stuk te wijten aan de woningbouwwet170, beter gekend als de Wet Breyne, genoemd naar zijn initiatiefnemer. Bij de aankoop van onroerende goederen is deze wet van groot belang, ook voor wat betreft verschillende aspecten omtrent de prijs. Uiteraard moet er eerst gekeken worden of de koopovereenkomst onder het – ruime – toepassingsgebied van de wet valt. De wet is van toepassing op elke overeenkomst die aan een aantal cumulatieve voorwaarden voldoet. 171 Aangezien er cumulatief aan deze voorwaarden moet voldaan zijn, is de wet niet van toepassing indien één van deze voorwaarden niet vervuld is. Ten eerste moet het gaan over een overeenkomst; vervolgens moet het gaan over een eigendomsoverdracht van een gebouw of een verbintenis tot bouwen, doen bouwen of verschaffen, ook moet het goed tot huisvesting bestemd worden en moet het een overeenkomst betreffen tot bouwen van een woning of een in aanbouw zijnde woning; ten slotte moet de koper betalen vóór de voltooiing.   Er zijn verschillende artikelen in de Wet Breyne die betrekking hebben op de prijs. Vooreerst is er artikel 7 van de Wet Breyne, waarin de partijen verplicht worden om in de overeenkomst de totale prijs te bepalen. Aldus moet het gaan om een prijs die vastligt en die niet wordt vastgelegd in functie van de werkelijk geleverde prestaties of op basis van vermoedelijk gebruikte hoeveelheden.172 Ook de wijze van betaling mag niet ontbreken en moet strikt zijn geregeld.173 In de prijs moeten alle werken worden begrepen die noodzakelijk zijn om een normale bewoonbaarheid te bekomen.174 Er dient eveneens in de overeenkomst bepaald te zijn of de prijs herzienbaar is of niet. In verband met de prijs kunnen verschillende bepalingen worden opgenomen. De keuze hangt af van wat de partijen willen. Men kan in de twee uitersten ervoor kiezen dat ofwel de bedongen prijs totaal onveranderbaar is, of dat de totale prijs niet wordt berekend, maar wel berekenbaar is aan de hand van eenheidsprijzen.

                                                                                                                          170

Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, nr. 1971070904 (hierna Wet Breyne genoemd).   171 A. DELLA FAILLE, ‘A quelles situations la loi Breyne trouve-t-elle à s’appliquer en matière de construction d’immeubles neufs’, Cah.dr.immo 1998, afl. 9, 5.   172 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 109, 73.   173 Art. 7 en art. 10 Wet Breyne.   174 Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13.   De koopprijs

41

Nicolaas Vermeulen

Daarnaast handelen de artikelen 8 en 10 Wet Breyne eveneens over de prijs. Over de prijs zal in de praktijk natuurlijk vaak discussie bestaan. Daarom is het van belang de bepalingen hierover strikt op te volgen. Er wordt bijvoorbeeld in artikel 7 de verplichting opgelegd om als prijs te nemen, deze die geldt op de dag van de ondertekening. BETALING VAN EEN VOORSCHOT - De verkoper mag, ingevolge artikel 10 Wet Breyne, geen betaling eisen noch aanvaarden van de bouwheer vooraleer er een schriftelijke overeenkomst175 werd gesloten.176 Onder de term ‘betaling’ vallen ook het schrijven van een cheque, trekken van een wissel177 of orderbriefje.178 Indien de verkoper overgaat tot het doen betalen op een onwettige wijze van een voorschot door de bouwheer, voorafgaandelijk aan het sluiten van de overeenkomst, begaat hij een contractuele fout,179 hetgeen zelfs met een gevangenisstraf kan gesanctioneerd worden.180 Op het moment dat er een overeenkomst wordt gesloten met de bouwheer, mag er ingevolge artikel 10, tweede zin Wet Breyne, een maximaal voorschot van 5% van de totale prijs worden betaald door de bouwheer.181 Er kan betaling worden gevraagd van de reeds uitgevoerde werken, op het moment van het verlijden van de notariële akte.182 Om betaling te kunnen vragen van de reeds uitgevoerde werken, zal de architect een goedgekeurd attest moeten verstrekken183, dat bij de akte wordt gevoegd184. De architect zal de reeds uitgevoerde werken moeten controleren. Hij moet hierbij zeker nagaan of de werken ten eerste werden uitgevoerd; of deze werken overeenkomstig het lastenboek werden uitgevoerd en ten laatste of de prijs overeenkomt met die uitgevoerde werken. Het spreekt voor zich dat het reeds betaalde voorschot in mindering moet worden gebracht van het te betalen bedrag.

                                                                                                                          175

Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716.   Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot S. ORBIE.   177 Luik 12 januari 2001, R.R.D. 2001, 168; Kh. Antwerpen 31 mei 1974, T. Aann. 1976, 279, noot A. DE CALUWE en BRH 1975, 229.   178 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 122, 80.   179 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139.   180 Art. 14 Wet Breyne.   181 Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 141.   182 K. VANHOVE en A. VERBEKE, De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, nr. 54, 53.   183 Art. 10, 3de lid Wet Breyne.   184 Art. 10, 4de zin Wet Breyne.   176

De koopprijs

42

Nicolaas Vermeulen

Na het verlijden van die notariële akte, kan de betaling gevraagd worden, in verhouding tot het voltooid zijn van de werken.185 Enkel in de mate dat de werken effectief voltooid zijn, mag er betaling worden gevraagd. Wat betreft de betaling van de prijs bepaalt de Wet Breyne dat enkel op bepaalde tijdstippen, bepaalde bedragen kunnen worden gevorderd van de bouwheer. Zoals hiervoor reeds gemeld, mag er vóór de ondertekening van de overeenkomst dus niets gevorderd worden. Op het moment dat de overeenkomst schriftelijk wordt gesloten, gaan, op basis van de Wet Breyne, de eigendom van de grond en de bestaande opstallen over op de koper. 186 Deze eigendomsoverdracht gebeurt overeenkomstig het gemeen recht solo consensu.187 De Wet Breyne stelt wel een geschrift verplicht.188 Artikel 4 van de Wet Breyne komt als dwingende verplichting in de plaats van de aanvullende regel uit de artikelen 1138 en 1583 Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot bij het gemeen recht, kan contractueel niet worden afgeweken van het tijdstip van de eigendomsoverdracht, zie infra.189 4. Voorschot of waarborg. Het lijkt mij gepast, om in het rijtje van ‘speciale gevallen’, ook eens stil te staan bij de betaling van een voorschot bij het ondertekenen van een koopovereenkomst. Hoeveel een voorschot moet bedragen en wanneer dit dient betaald te worden valt onder de contractuele vrijheid van de partijen. In de praktijk wordt veelal een voorschot van 10 % van de totale koopprijs bedongen.190 Het doel van dergelijk voorschot is om de verkoper een vorm van zekerheid te geven. Mocht de situatie van een onwillige koper later voorvallen, dan kan de verkoper met dit voorschot de registratierechten eventueel voorschieten en de koper dagvaarden.191 De praktijk leert dat de verkoper soms echter een loopje neemt met de goede trouw en nogal eigenzinnig omgaat met het betalen van een voorschot. Vandaar dat het beter is om het bedongen bedrag te herkwalificeren als het ter beschikking te stellen aan de                                                                                                                           185

Art. 10, laatste zin Wet Breyne.   Art. 4 Wet Breyne   187 Art. 1138 en art. 1583 BW.   188 Art. 7 Wet Breyne.   189 Art. 13 Wet Breyne.   190 R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 98.   191 L. WEYTS, Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand – vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 32; R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 98.   186

De koopprijs

43

Nicolaas Vermeulen

verkoper van een waarborg op een geblokkeerde rekening, dan het betalen van een voorschot192. Met deze kwalificatie wordt ervoor gezorgd dat het bedrag aanwezig blijft in de koper zijn vermogen. Hetgeen tot gevolg heeft dat het niet in beslag kan worden genomen door de schuldeisers van de verkoper, en dat het ook geen voorwerp kan uitmaken van een beslag onder derden, voor zover het aan een notaris zou zijn toevertrouwd.193 Bij het verlijden van de notariële akte wordt de geblokkeerde som vrijgemaakt in handen van de verkoper en dan ook in mindering gebracht van de totale koopprijs. Hierboven werd reeds de Wet Breyne besproken. Deze wet bevat ook bepalingen aangaande de waarborg. Er worden twee soorten waarborgen vermeld, namelijk één voor erkende aannemers en de andere, logischer wijze, voor de niet-erkende.194 Indien de bepaling in verband met de waarborg niet wordt nageleefd, leidt dit tot de nietigheid van de overeenkomst.195 Aldus zal de koper/bouwheer de nietigheid ab initio van de overeenkomst kunnen inroepen, aangezien die overeenkomst niet conform de Wet Breyne is.196 ERKENDE AANNEMER - Indien de aannemer voldoet aan de eisen gesteld door de Wet van 20 maart 1991197, moet hij een waarborg stellen, waarvan het bedrag bij KB wordt bepaald. De erkenning wordt verleend per categorie198 van werken. Het spreekt voor zich dat een aannemer pas als een ‘erkende aannemer’ voor een bepaald werk kan worden beschouwd, indien hij erkend is voor het specifieke werk. De erkenning houdt enkele grote voordelen in, namelijk de zekerheid die de aannemer moet stellen, bedraagt maar 5 % van de waarde van het gebouw.199 De waarborg moet worden gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas. De

                                                                                                                          192

R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 99; P. VAN DEN EYNDE, “De verkoopsovereenkomst: voorschot of waarborg?”, Not. Fisc. M. 2001, (190) 190.   193 D. PATART, “Acompte et garantie: quelques réflexions sur le transfert d’une somme d’argent dans la phase préliminaire de la vente d’immeuble”, TBBR 2003, (193) 193.   194 Art. 12 Wet Breyne.   195 Art. 13 Wet Breyne.   196 Antwerpen 20 september 2000, AJT 2001-02, 64. E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, ‘De garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, nr. 1, 181.   197 Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, B.S. 6 april 1991, nr. 1991014096.   198 Art. 7 Wet 20 maart 1991; L. BARNICH, ‘Comment se détermine la garantie d’achèvement que doit fournir l’entrepreneur agrée en vertu de la loi Breyne’, Cah.dr.immo 1998, afl. 2, 10; M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 163, 108.   199 D. BLOMMAERT, F. NICHELS en E. WYMEERSCH, ‘De garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, 184.   De koopprijs

44

Nicolaas Vermeulen

aannemer kan kiezen of hij dit in speciën wil doen, dan wel in publieke fondsen of door middel van een solidaire borgtocht200. Indien de aannemer de overeenkomst niet tijdig of totaal niet uitvoert, zal deze waarborg worden aangewend. Dit gebeurt door voorafneming van sommen in verhouding tot de geleden schade door de bouwheer, indien de tekortkoming te wijten is aan de aannemer.201 De waarborg wordt in twee delen vrijgegeven. NIET-ERKENDE AANNEMER - Een andere regeling geldt voor aannemers die niet erkend zijn, of voor aannemers die voor dat bepaalde werk niet erkend zijn. Een niet-erkende aannemer dient, hetzij een voltooiingswaarborg, hetzij een terugbetalingswaarborg opzij te houden. Hij dient dus niet beide te waarborgen.202 Deze waarborg is de volle prijs van het hele gebouw. De financiële instelling moet zich hoofdelijk borg stellen t.o.v. de bouwheer, door de nodige sommen ter afwerking van het gebouw voor te schieten ofwel om die terug te betalen indien de aannemer onvermogend wordt. Er moet door de aannemer een afschrift bij de authentieke akte worden gevoegd waaruit blijkt dat deze aan zijn waarborgverplichting voldaan heeft. De verbintenis die de financiële instelling aangaat, neemt een einde op het moment van de voorlopige oplevering. De borg wordt vrijgegeven bij deze oplevering. Indien de overeenkomst ontbonden wordt, moet er een onderscheid worden gemaakt tussen de situatie waarin er door de financiële instelling een voltooiings- dan wel een terugbetalingswaarborg werd gesteld. In het eerste geval heeft de bouwheer geen waarborg indien hij de ontbinding vraagt.203 In het tweede geval kan de bouwheer zich beroepen op de waarborg om de reeds gestorte bedragen terug te krijgen. Daarbij moet wel opgemerkt worden dat deze waarborg enkel kan worden ingeroepen indien de ontbinding wordt gevraagd, omdat de werken niet kunnen worden voltooid. Indien de ontbinding om andere redenen wordt ingeroepen, kan de bouwheer zich niet op deze waarborg beroepen.204

                                                                                                                          200

Deze vorm is buiten gebruik geraakt. L. DEHOUCK, ‘De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe Woningbouwwet’, Not. Fisc. M. 1994, afl. 9, 5.   201 Art. 3, 5de lid KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971, nr. 1971102106.   202 M. DEVROEY, De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, nr. 190, 125.   203 Antwerpen 22 mei 1985, T.Aan. 1986, 139.   204 D. PATART, ‘Questions d’actualité en matière de loi Breyne’, Rec. gén. enr. not. 2001, nr. 3, p. 296.   De koopprijs

45

Nicolaas Vermeulen

Het mag duidelijk zijn dat de Wet Breyne, en de waarborgregeling niet onbelangrijk zijn voor wat betreft de koopprijs van sommige onroerende goederen.

5° Gekwalificeerde benadeling Het staat de partijen vrij, behoudens alle wettelijke uitzonderingen, om zelf een prijs te bepalen waaraan verkocht en gekocht wordt. Het is niet de taak van de rechter om zich met dergelijke economische handelingen te moeien, zelfs al zou er een onevenwicht tussen partijen bestaan. Een prijs wordt namelijk rechtmatig geacht, wanneer hij contractueel bedongen werd tussen de partijen.205 Het algemeen rechtsbeginsel van de gekwalificeerde benadeling heeft dit principe van de absolute vrijheid van de partijen echter gemilderd, mede omwille van de billijkheid. De gekwalificeerde benadeling is een rechtsfiguur die het ingrijpen van de rechter toelaat, indien het misbruik van de ondergeschikte positie van een partij heeft geleid tot een manifeste benadeling van die partij bij een bepaalde rechtshandeling.206 Vaak zal deze benadeling betrekking hebben op de koopprijs, vandaar dat we hieraan een stuk wijden in deze masterproef. Er zijn drie toepassingsvoorwaarden207 voor de gekwalificeerde benadeling, zoals blijkt uit de definitie. Eerst en vooral moet er een ondergeschikte positie zijn tussen de contracterende partijen. Hiermee wordt bedoelt dat de ene partij boven de andere staat of zou kunnen staan, al dan niet door toedoen van externe omstandigheden. Een tweede voorwaarde is dat er misbruik wordt gemaakt van deze superieure positie. Recentelijk besliste de rechtbank van Gent nog: “Een vordering tot vernietiging wegens gekwalificeerde benadeling veronderstelt dat een partij misbruik heeft gemaakt van de concrete contractuele omstandigheden om zodoende de andere contractspartij ernstig te benadelen en zichzelf een kennelijk onevenwichtig voordeel toe te kennen.”208 De laatste toepassingsvoorwaarde is dat er effectief sprake moet zijn van een benadeling. Benadeling moet dan gezien worden in de zin van een economisch verlies. En dat economisch verlies op zijn beurt is te wijten aan het onevenwicht                                                                                                                           205

B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1369, 544.   206 C. CAUFFMAN, “De gekwalificeerde benadeling” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, nr. IV. Commentaar Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 53.   207 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1372-1382, 545-548.   208 Rb. Gent 16 december 2008, TBO 2009, afl. 4, 190; T.Not. 2009, afl. 5, 298.   De koopprijs

46

Nicolaas Vermeulen

tussen de partijen. In deze drie toepassingsvoorwaarden worden de voorwaarden van artikel 1382 Burgerlijk Wetboek teruggevonden, namelijk fout, schade en causaal verband. Het is de persoon die zich op de gekwalificeerde benadeling beroept, met andere woorden de benadeelde, die hiervan het bewijs zal moeten leveren. Dit bewijs kan met alle middelen van recht worden geleverd.209 Voor wat betreft de sanctie bij de gekwalificeerde benadeling is de rechtsleer verdeeld. Verschillende mogelijkheden ter zake zijn mogelijk.210 Kwalificeert men deze benadeling als een toepassing van een overeenkomst met een ongeoorloofde oorzaak, dan zou dergelijke overeenkomst gesanctioneerd worden met de absolute nietigheid.211 Probleem hierbij is wel dat de benadeelde partij hier ook onder kan lijden als men de volledige overeenkomst zou laten vernietigen. TILLEMAN212 stelt voor om dit euvel op te lossen door enkel dat deel dat de openbare orde schendt te vernietigen. Op die manier zorgt de rechter ervoor dat de verhoudingen tussen beide partijen weer in evenwicht komen. Naast kwalificatie als ongeoorloofde oorzaak kan er ook toepassing worden gemaakt van de buitencontractuele aansprakelijkheid. In dit geval worden gewoon de gemeenrechtelijke regels gevolgd, met als gevolg dat de benadeelde aanspraak zal kunnen maken op een schadevergoeding van de door hem geleden schade. Er weze wel opgemerkt dat hiermee de mogelijkheid van het vernietigen van de volledige overeenkomst niet volledig wordt weggenomen. Het Hof van Cassatie besliste namelijk dat bij een onrechtmatige daad, de schade in natura moet worden vergoed.213 Hetgeen dus tot gevolg kan hebben dat een totale nietigverklaring in sommige gevallen wel de beste oplossing zal zijn.

6° Benadeling bij koop onroerend goed Naast het algemeen rechtsbeginsel van gekwalificeerde benadeling bevat het Burgerlijk Wetboek nog een specifieke regeling voor wat betreft de benadeling bij de verkoop van een                                                                                                                           209

B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1383, 548.   210 C. CAUFFMAN, “De gekwalificeerde benadeling” in X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, nr. IV. Commentaar Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, .   211 Kh. Antwerpen 27 oktober 1959, RW 1960-61, 398.   212 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 1384, 549.   213 Cass. 26 juni 1980, RW 1980-8, 1661.   De koopprijs

47

Nicolaas Vermeulen

onroerend goed. Artikel 1674 Burgerlijk Wetboek stelt dat “indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen, en al had hij verklaard de meerdere waarde te schenken.” Uit de definitie kan worden afgeleid dat het om een koop van een onroerend goed moet gaan en dat deze vordering slechts kan bestaan ten voordele van de verkoper. Dit houdt dus in dat een koper die veel te veel heeft betaald voor een goed zich niet op deze regeling kan beroepen. Eventueel kan de koper dan een oplossing zoeken via de gekwalificeerde benadeling, zie supra. De belangrijkste toepassingsvoorwaarde is echter dat de benadeling meer dan zeven twaalfden moet bedragen van de werkelijke waarde van het onroerend goed. Indien de koopovereenkomst eerst wordt gesloten bij onderhandse overeenkomst, om nadien via een authentieke akte bevestigd te worden, dient de waarde op het ogenblik van het sluiten van de onderhandse overeenkomst in aanmerking genomen worden.214 De vordering is gebonden aan een termijn. Meer bepaald moet hij worden ingesteld binnen de twee jaar te rekenen vanaf de dag van de koop.215 Deze termijn is een vervaltermijn. Het is dus onmogelijk voor de verkoper, zelfs bij wijze van exceptie, om de koop te vernietigen na het verstrijken van deze twee jaar.216 Het is de verkoper die het bewijs dient te leveren dat hij voor meer dan zeven twaalfden werd benadeeld. Dit bewijs kan enkel bij vonnis worden toegelaten en slechts indien het conform de gestelde feiten waarschijnlijk genoeg en gewichtig zal zijn om het bestaan van de benadeling te laten vermoeden.217 Het zijn drie deskundigen die een verslag zullen moeten opstellen en moeten vaststellen dat er van de benadeling sprake is.218 Wordt er effectief vastgesteld dat de verkoper voor meer dan zeven twaalfden benadeeld wordt, dan heeft de koper twee mogelijkheden. Hij moet kiezen tussen ofwel de zaak teruggeven en aldus zijn betaalde prijs te recupereren, ofwel de zaak houden en de ontbrekende prijs betalen mits aftrek van een tiende van de gehele prijs.219 Indien de koper                                                                                                                           214

B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1419, 563.   215 Art. 1676 BW.   216 Cass. 7 juni 1951, RW 1951-52, 73; Pas. 1951, I, 683.   217 Art. 1677 BW.   218 Art. 1678 BW.   219 Art. 1681 BW.   De koopprijs

48

Nicolaas Vermeulen

verkiest de zaak te behouden, met aanvulling van de prijs, is hij verplicht interesten op het aanvullend bedrag te betalen, te rekenen van de dag waarop de eis tot vernietiging werd gesteld.220 De koper heeft aldus de keuze tussen de nietigverklaring van de koop en het behoud van de koop met prijsaanpassing. Het is enkel de koper die deze keuze heeft. De verkoper kan dit geenszins, hij heeft enkel de mogelijkheid om een vordering tot nietigverklaring overeenkomstig artikel 1674 Burgerlijk Wetboek in te stellen.221

                                                                                                                          220

Art. 1682 BW.   B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, nr. 1501, 588.   221

De koopprijs

49

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk V. DE PARTIJEN BIJ HET BETALEN VAN DE KOOPPRIJS. De betaling van de koopprijs is de tegenprestatie voor het verkrijgen van een goed of een dienst. De koper-schuldenaar dient de prijs van de verkoper-schuldeiser te voldoen. Het is een eenzijdige rechtshandeling, die zelfs het akkoord van de verkoper niet nodig heeft. CORNELIS verwoordt het als volgt: de betaling is de gewone uitdovingsgrond van verbintenissen en impliceert dat de schuldenaar de door hem beloofde prestatie levert of nakomt.222 Er zijn dus in beginsel twee partijen betrokken bij een koopovereenkomst, namelijk de schuldenaar of koper enerzijds en de schuldeiser of verkoper anderzijds. 1° Partijen a. Koper. De koper, die vanaf het moment van het sluiten van de overeenkomst schuldenaar wordt, kan de prijs zelf betalen, maar hij kan dit eveneens door een uitvoeringsagent of een vertegenwoordiger laten doen.223 In ieder geval bevrijdt de betaling de koper. Ook een derde kan, overeenkomstig lid 2 van artikel 1236 Burgerlijk Wetboek, bevrijdend betalen, zelfs indien hij daarbij geen enkel belang heeft.224 Voorwaarde is wel dat “die derde in naam en tot kwijting van de schuldenaar handelt of mits hij, handelende in zijn eigen naam, niet in de rechten van de schuldeiser gesteld wordt.” Cassatie heeft voormeld artikel sedert lang geïnterpreteerd op een zodanige wijze dat de geldigheid van een betaling niet afhankelijk zou zijn van de voorwaarde dat zij in het uitsluitend belang van de schuldenaar zou gebeuren.225 Er weze opgemerkt dat partijen kunnen overeenkomen om van artikel 1236, lid 2 Burgerlijk Wetboek af te wijken, en zodoende dus uitsluiten dat een derde zonder belang zou betalen.226 Artikel 1237 Burgerlijk Wetboek beperkt wel enigszins de betaling door een belangloze derde. Het is namelijk een recht van de schuldeiser om een betaling door een derde te mogen weigeren, indien hij hiertoe wettige redenen heeft. Volgens Cassatie kan de reden tot weigering er zowel uit bestaan dat de schuldeiser er baat bij heeft dat de schuldenaar de verbintenis zelf uitvoert, als ook dat een bepaalde derde de betaling niet zou uitvoeren.227

                                                                                                                          222

L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 382, 481.   L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 382, 481.   224 Art. 1236 BW.   225 Cass. 12 januari 1872, Pas., 1872, I, 34.   226 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 385, 485.   227 Cass. 28 september 1973, Arr. Cass., 1974, 101; Pas., 1974, I, 91; RW 1973-74, 1158; RCJB, 1974, 238, noot J. VAN DAMME “Aspects juridiques d'un paiement par un tiers''.   223

De koopprijs

50

Nicolaas Vermeulen

Anderzijds kan het natuurlijk ook zijn dat de betalende derde wel degelijk een belang heeft.228 Meestal is dit een borg of een medeschuldenaar. Deze belanghebbende derde wordt dan door subrogatie in de rechten van de verkoper gesteld.229 De koper moet op het ogenblik van de betaling beschikken over de juiste rechts- en handelingsbekwaamheid. Indien dit niet zo is kan er nietigheid van de overeenkomst plaatsvinden met alle gevolgen van dien. b. Verkoper Zoals hoger reeds gezegd, moet de koper de koopprijs betalen. Deze rechtshandeling volstaat echter niet opdat de betaling rechtsgeldig zou zijn. De prijs moet namelijk ook nog bij de correcte persoon terecht komen, zijnde in beginsel de verkoper. De betaling van de koopprijs wordt dus gedaan aan de verkoper, maar dit kan ook aan zijn vertegenwoordiger.230 De betaling aan een dergelijke niet-schuldeiser is slechts geldig tegenover de schuldeiser wanneer hij er belang bij heeft of wanneer de schuldenaar bij de betaling heeft gehandeld als een goed zaakwaarnemer. 231 Het is de koper die dient na te gaan of de verkoper de vereiste hoedanigheid heeft om de prijs in ontvangst te nemen en dit op straffe van het dubbel moeten betalen: “Qui paie mal, paie deux fois”.232 Het is wel zo dat “de betaling gedaan aan iemand die geen macht heeft om voor de schuldeiser te ontvangen, geldig is, indien de schuldeiser de betaling bekrachtigt of indien hij er voordeel uit getrokken heeft.”233 Cassatie bevestigde dit in een arrest omtrent een huurgeschil.234 Het betrof het geval waarbij de betaling van de huur niet in handen van de verhuurder geschiedde, maar aan iemand die geen bevoegdheid had om het huurgeld te ontvangen. De verhuurder bekrachtigde de betaling achteraf niet, en haalde er ook geen voordeel uit. De rechter in Cassatie besloot dan ook dat de huur niet rechtsgeldig aan de verhuurder betaald werd, overeenkomstig artikel 1239, lid 2 Burgerlijk Wetboek. De bekrachtiging achteraf door de schuldeiser kan trouwens stilzwijgend gebeuren.235 Een voorbeeld van betaling aan een niet-schuldeiser met een voordeel voor de schuldeiser tot                                                                                                                           228

Art. 1236, lid 1 BW.   Art. 1251 BW.   230 Art. 1239, lid 1 BW; Er wordt opgemerkt dat de schuldeiser niet noodzakelijk de oorspronkelijke schuldeiser moet zijn.   231 Cass. 13 maart 1947, Pas. 1947, I, 108; Arr. Cass. 1947, 80.   232 P. VAN OMMESLAGHE, Droit des obligations, IV, Brussel, Presses universitaires de Bruxelles, 3e editie 199495, 918-919.   233 Art. 1239, lid 2 BW.   234 Cass. 6 december 1979, Arr. Cass. 1979-80, 429; Pas. 1980, I, 427.   235 Cass. 1 februari 1957, Pas. 1957, I, 645.   229

De koopprijs

51

Nicolaas Vermeulen

gevolg vindt men in de situatie waarin de koper zijn betaling heeft gedaan in handen van de notaris van de verkoper, die geen mandaat had gekregen om deze bevrijdende betaling te ontvangen, die op zijn beurt de koopprijs crediteert ten voordele van de schuldeiser.236 De verkoper moet uiteraard bekwaam zijn om de prijs te mogen ontvangen, hij moet handelingsbekwaam zijn. Artikel 1241 Burgerlijk Wetboek stelt dat “de betaling die aan de schuldeiser is gedaan, niet geldig is, indien hij onbekwaam was om de betaling te ontvangen, tenzij de schuldenaar bewijst dat de schuldeiser uit die betaling voordeel getrokken heeft.” Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden. Indien er een betaling wordt gedaan aan een onbekwame verkoper, dan wordt dit gesanctioneerd met een relatieve nietigheid.237

2° Tijdstip van betaling Het is zo dat de partijen in beginsel vrij zijn om zelf het tijdstip van betaling te regelen. Het is een gangbare praktijk dat in de overeenkomst het tijdstip wordt geregeld. Indien er bij het aangaan van de koop niets daaromtrent bedongen is, dan wordt er betaald op het moment van de levering, en dit overeenkomstig artikel 1651 Burgerlijk Wetboek. Logisch gevolg hiervan is dan ook dat wanneer de verkoper de koopprijs opvraagt aan de koper, hij dan ook het verkochte goed ter beschikking moet stellen van de koper indien deze de levering vraagt.238 Dit is overeenstemming met de wet, gezien deze suppletieve regel van artikel 1651 Burgerlijk Wetboek, uiteindelijk de gelijkstelling inhoudt van het tijdstip van levering en betaling. Het is dan ook de koper zijn recht om de betaling van de koopprijs te weigeren, als het goed hem nog niet werd geleverd. Op deze principiële vrijheid tot het bepalen van het tijdstip zijn er enkele uitzonderingen. De woningbouwwet 239 bevat verschillende bepalingen die afwijken van het gemeen recht, waaraan de contracterende partijen zich verplicht moeten houden, zie supra. Een andere uitzondering op het gemeen recht vinden we terug in de wet op het consumentenkrediet.240 De                                                                                                                           236

B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in X., Handels- en verzekeringsrecht, Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 9, 30.   237 B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in X., Handels- en verzekeringsrecht, Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 20, 33.   238 B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in X., Handels- en verzekeringsrecht, Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 12, 31.   239 Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, 10442.   240 Wet 12 juni 1991 op het consumentenkrediet, BS 9 juli 1991, 15203.   De koopprijs

52

Nicolaas Vermeulen

verkoper moet bij een verkoop op afbetaling een voorschot ontvangen dat niet minder mag bedragen dan 15% van de aankoopprijs bij contante betaling.241 De wet consumentenkrediet vermeldt zelfs letterlijk dat ze afwijkt van het gemeen recht.242 Bij gebreke aan voorschot gaat de verkoop simpelweg niet door. Als laatste uitzondering kunnen verschillende bepalingen uit de WHPC243 aangehaald worden. Bij een verkoop op afstand mag er voor de bedenktermijn geen voorschot of betaling worden geëist.244 Bij een consumentenverkoop, gesloten buiten de onderneming van de verkoper geldt dezelfde regeling. 245 Zoals reeds meermaals werd aangehaald wordt deze wet vanaf 12 mei 2010 vervangen door de nieuwe Wet Marktpraktijken en Consumentenbescherming. De bedenkingstermijn wordt niet enkel verlengd van 7 naar 14 dagen, het zal ook niet langer verboden zijn om een voorschot of de betaling van de prijs te vragen aan de consument!246 Het is ook mogelijk dat de partijen de overeenkomst aan een termijn onderwerpen. In dergelijk geval is het de verkoper wel toegelaten om vóór het verlopen van de termijn te betalen, maar dan mag deze vervroegde betaling zich niet ten voordele van de schuldeiser strekken. Dit is een toepassing van artikel 1187 Burgerlijk Wetboek die stelt dat “een tijdsbepaling altijd wordt vermoed te zijn bedongen ten voordele van de schuldenaar, tenzij uit het beding of uit de omstandigheden blijkt dat zij ook ten voordele van de schuldeiser bedongen is.” Daarnaast kunnen de partijen overeenkomen dat de betaling wordt uitgesteld tot aan een bepaalde voorwaarde is voldaan. De vervaldag tot betalen wordt dus uitgesteld onder invloed van een schorsende voorwaarde. De oorsprong van zo’n voorwaarde kan enkel voortkomen uit een rechtshandeling, wet of rechtsregel.247 Er wordt nog opgemerkt dat de kosten verbonden aan de betaling, overeenkomstig artikel 1248 Burgerlijk Wetboek, ten laste vallen van de koper.                                                                                                                           241

Art. 45, § 1 Wet op het consumentenkrediet.   Art. 45, § 2 Wet op het consumentenkrediet.   243 Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS 29 augustus 1991, 18712, hierna verkort WHPC. Deze wet wordt vervangen door de Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803. Deze wet treedt in werking op 12 mei 2010.   244 Art. 78, § 2 WHPC.   245 Art. 89, lid 1 WHPC.   246 Art. 46, § 1 WMC.   247 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 397, 501.   242

De koopprijs

53

Nicolaas Vermeulen

WAT INDIEN DE SCHULDEISER DE BETALING WEIGERT - Door het feit dat de betaling een eenzijdige rechtshandeling is, kan de schuldeiser, indien hij onwillig is, de betaling van de koopprijs door de koper weigeren. In dat geval zet hij de koper eigenlijk met zijn rug tegen de muur. Zolang de verkoper de betaling niet wil aanvaarden, kan onze koper zich immers niet bevrijden. Hij zal dan aan de nadelige gevolgen van de intresten en het risico worden blootgesteld. De oplossing is te vinden in artikel 1257 Burgerlijk Wetboek. Indien de schuldeiser een aanbod van gerede betaling door de schuldenaar weigert, dan hij deze laatste de koopprijs, zijnde een geldsom, in consignatie geven. Dat aanbod van gerede betaling, gevolgd door de consignatie bevrijdt dan onze schuldenaar-koper. Het doet er zelfs niet toe of de schuldeiser dit aanbod al dan niet aanvaard heeft.248 Deze rechtshandelingen worden, indien ze op wettige wijze zijn gebeurd, aanzien als betaling, waardoor het risico en de intresten bij de schuldeiser komen te liggen. De voorwaarden tot geldigheid van de gerede betaling en de consignatie zijn te vinden in de artikelen 1258 en 1259 Burgerlijk Wetboek. Het is wel van belang dat bij niet-aanvaarding van de gerede betaling, er sowieso tot consignatie wordt overgegaan. Anders is de schuldenaar niet bevrijd en blijft de intrest wel nog verschuldigd.249 Het is zo dat als de partijen, ingeval van betwisting, samen beslissen om het geld op een gemeenschappelijke rekening te plaatsen dat dergelijke handeling dan niet kan worden beschouwd als een aanbod van betaling en consignatie.250 De praktijk leert dat deze methode van gerede betaling en consignatie zelden worden toegepast, mede door de ingewikkelde procedure, hoewel ze aan de schuldenaar nochtans de meeste rechtszekerheid biedt.251 In dergelijk geval vallen, overeenkomstig artikel 1260 Burgerlijk Wetboek, de kosten van het aanbod van gerede betaling en van de consignatie, indien beide op wettige wijze gedaan zijn, ten laste van de schuldeiser, en dit in tegenstelling tot het geval van een gewone koop, waar de kosten ten laste vallen van de schuldenaar, zoals supra reeds opgemerkt. Er dient als laatste nog te worden vermeld dat volgens artikel 1261 Burgerlijk Wetboek, de schuldenaar de consignatie kan intrekken, zolang de schuldeiser deze niet heeft aangenomen.                                                                                                                           248

Cass. 2 juli 1896, Pas. 1896, I, 231.   Cass. 13 mei 1994, Arr.Cass. 1994, 481; Bull. 1994, 468; Pas. 1994, I, 468; R. Cass. 1994, 284, noot M.E. STORME; RW 1994-95, 708.   250 Cass. 17 februari 1978, Arr. Cass, 1978, 725; Pas, 1978, I, 705.   251 L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 398, 501.   249

De koopprijs

54

Nicolaas Vermeulen

Indien de schuldenaar deze intrekt, zijn de medeschuldenaars of borgen evenwel niet bevrijd. 3° Plaats van betaling Overeenkomstig artikel 1247 Burgerlijk Wetboek moet de betaling gedaan worden op de plaats die door de overeenkomst is aangewezen. Hieruit volgt dat schulden principieel haalbaar, en niet draagbaar zijn.252 Indien geen plaats is aangewezen, moet, wanneer het een zekere en bepaalde zaak betreft, de betaling gedaan worden op de plaats waar de zaak die het voorwerp ervan is, zich bevond ten tijde van het aangaan der verbintenis. Buiten deze twee gevallen moet de betaling gedaan worden ter woonplaats van de schuldenaar. Uiteraard kunnen wettelijke bepalingen hiervan afwijken, en dit geldt ondermeer voor de koop-verkoop. Volgens artikel 1650 Burgerlijk Wetboek beschikken de partijen in principe over de volledige vrijheid om de plaats, waar er betaald dient te worden, te bepalen. Bij de verkoop van een onroerend goed is het een gangbare praktijk om de betaling te laten plaatsvinden op het kantoor van de instrumenterende notaris. Indien de overeenkomst niets zou voorzien zijn omtrent de plaatsbepaling, dan bepaalt artikel 1651 Burgerlijk Wetboek dat de plaats waar er moet betaald worden, deze is waar de levering plaatsvond. Deze regeling is logisch, gezien de nauwe band die er bestaat tussen de levering en de betaling. Men wordt principieel geacht om deze handelingen gelijktijdig uit te voeren. Vandaar ook dat er werd afgeweken van de gemeenrechtelijke regel van artikel 1247 Burgerlijk Wetboek. Men leidt hier dan ook van af dat artikel 1651 enkel van toepassing zou zijn op de verkoop met contante betaling.253 Gebeurt de koop op een andere wijze dan tegen contante betaling, dan zou het gemeen recht overeenkomstig artikel 1247 Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn (zie supra). Het bepalen van een plaats van betaling is van belang voor verschillende zaken. Ten eerste wordt, bij ontstentenis van enige overeenkomst hieromtrent, de munt gebruikt van het land waar de betaling plaatsvindt. Ten tweede moet ook de territoriale bevoegdheid van de rechter bepaald kunnen worden (art. 623 Ger. W.), zeker in internationale contexten kan dit de zaken

                                                                                                                          252

L. CORNELIS, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, nr. 396, 495.   B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in Handels- en verzekeringsrecht, Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 15, 32.   253

De koopprijs

55

Nicolaas Vermeulen

vergemakkelijken. Als laatste bepaalt de plaats ook welke partij het risico zal dragen indien een betaling zijn bestemming niet zou bereiken.254 4° Bewijs van betaling Het is de koper die moet bewijzen dat hij betaald heeft. Dit is een toepassing van artikel 1315, lid 2 Burgerlijk Wetboek dat iedere persoon die beweert bevrijd te zijn, het bewijs van de betaling moet leveren. De gewone gemeenrechtelijke bewijsregels zijn van toepassing. Indien de betalen prijs de 375 euro te boven gaat, mag de vereiste van een geschrift wel niet vergeten worden.

                                                                                                                          254

B. TILLEMAN, “Enkele aspecten van de betaling van de koopprijs”, in Handels- en verzekeringsrecht, Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, nr. 17-19, 32-33.   De koopprijs

56

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk VI. SCHATTINGEN, WAARDEBEPALINGEN VAN GOEDEREN. In dit schrijven over de koopprijs van goederen, lijkt het mij nogal logisch om een summier hoofdstuk te wijden aan schattingen en waardebepalingen van deze goederen. De wet voorziet wel mechanismen om maximumprijzen te voorzien, maar daarmee krijgt een goed nog geen specifieke waarde opgeplakt. Hierna wordt besproken hoe goederen geschat worden en de waarde ervan bepaald wordt. a. Schatten. Schatten is “een handeling en een momentopname waarbij men een opinie geeft over onder meer de aard, het karakter, de kwaliteit, het nut van een onroerend goed, eventueel van nog andere specifieke belangen en eigenschappen, en daaraan koppelt men dan de waarde van dit onroerend goed.”255 b. Waarde. De waarde van een goed is het gevolg van een onderzoek, gebaseerd op objectieve maatstaven, volgens de gangbare markt naar collectieve bewegingen, hetgeen uitgedrukt wordt in geld.256 Het bepalen van de waarde van een goed, en dan voornamelijk een onroerend goed, is geen exacte wetenschap, maar wel integendeel. Aan de hand van een heleboel parameters kan de verkoper nagaan, rekening houdende met de huidige economische toestand op het moment van het verkopen, welke prijs hij op zijn te koop gestelde goed plakt.257 Enkele voorbeelden van die parameters zijn de aard van het onroerend goed, de grootte, de oriëntatie, de ouderdomsgraad, het kadastraal inkomen, en zoveel meer. Van belang is ook de vraag en het aanbod op de markt. In tijden van economische hoogconjunctuur zullen goederen normalitair vlotter verkopen dan in economisch zwakkere tijden. Het schatten van een goed is niet enkel van belang bij een koop-verkoopovereenkomst, ook vele andere rechtshandelingen moeten de waarde van een goed kunnen weten. Denken we bijvoorbeeld maar aan de aangifte van een nalatenschap, waar de goederen geschat dienen te worden, zodat de administratie hier successierechten kan op heffen. Daarnaast kunnen we                                                                                                                           255

A. ANNAERT en J. SMETS, Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten in X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, II, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002, Waardebepaling-Inleiding/1.   256 A. ANNAERT en J. SMETS, Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten in X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, II, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002, Waardebepaling-Inleiding/5   257 R. TIMMERMANS, “De onderhandse koop en verkoop van een onroerend goed door particulieren”, in X. Recht en Praktijk, nr. 58, Kluwer, Mechelen, 2009, 33-35.   De koopprijs

57

Nicolaas Vermeulen

bijvoorbeeld de situatie van een echtscheiding nemen. Indien één van de echtgenoten het goed wenst over te nemen van de andere, dan moet hier ook een waarde op gekleefd worden, teneinde het te betalen bedrag te kunnen bepalen. Ook nog onder andere bij een onteigening, controleschatting, schatting voor vennootschappen bij inbreng van goederen in natura enzovoort, is het belang van een waardebepaling heel groot. Zoals hoger besproken bij de benadeling bij de koop, moet men ook hier de waarde van het goed weten vooraleer men kan spreken van benadeling. Artikel 1675 Burgerlijk Wetboek vermeldt letterlijk dat “om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, dient men het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop.” Het weze dus duidelijk dat de waardebepaling in de regelgeving omtrent de koopprijs van groot belang is.

De koopprijs

58

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk VII. BESLUIT. Dit schrijven ontstond uit een arrest van het Hof van Beroep van Gent van 4 juni 2008, waarbij één van de centrale vragen was of een koopovereenkomst nog geldig is indien er een negatieve prijs aanwezig is, of ruimer indien een prijs ontbreekt. Doorheen dit schrijven werd duidelijk dat deze vraag ontkennend dient beantwoord te worden. Leidraad doorheen dit werk is dat de prijs een essentieel bestanddeel van de koop is. Kort gezegd: zonder prijs, geen koop. Vooreerst werd begonnen met het algemeen wettelijke kader te bespreken, met voornamelijk aandacht voor de bepalingen uit ons gemeen recht. Er werd meteen benadrukt dat het Burgerlijk Wetboek letterlijk bepaalt dat een prijs van absoluut belang is. De prijs wordt in beginsel door partijen onderling beslist, maar ook een derde kan de prijs, bindend, bepalen. De specifieke prijswetgeving die doorheen gans dit werk aan bod komt werd kort overlopen, waarna er een bespreking volgde van het Weens Koopverdrag. In deze tijden van globalisering komt de nadruk meer en meer op internationale overeenkomsten te liggen. Het Weens koopverdrag bevat duidelijke regels aangaande de koopprijs. Zo werd dit in dit verdrag zelfs een opvangnet voorzien voor de partijen die niets omtrent de prijs hadden overeengekomen. Er werd besloten dat het verdrag heldere regels heeft, die een stuk minder ingewikkeld zijn dan de Belgische wetgeving inzake de koopprijs. Het volgende hoofdstuk ging dieper in op de kern van deze masterproef, namelijk de ongeoorloofde prijs. Het is duidelijk geworden dat een werkelijke prijs een absolute noodzaak is om van een koopovereenkomst te spreken. Verschillende items werden besproken. Er werd duidelijk gemaakt dat verkopen met verlies, ook met de inwerkingtreding van de nieuwe consumentenwet, verboden is. De prijsreglementeringswet kwam summier aan bod, waarin de maximumprijzen besproken werden. De symbolische prijs kwam uitgebreid aan bod. De vraag of een symbolische prijs eigenlijk wel een werkelijke prijs is, werd besproken. Het komt voor dat dergelijke prijs ook effectief als reële prijs wordt aanvaard, maar sowieso is de basisvereiste dat er een werkelijke tegenprestatie moet komen van de kant van de koper. Van de fictieve koopprijs werd bekeken hoe dergelijke prijs eigenlijk een vermomde schenking kan inhouden. De belachelijke of te lage prijs kwam ook aan bod. De gerenommeerde professor DEKKERS zag geen problemen in een heel lage prijs, onder het mom van de contractuele vrijheid. Tegenwoordig is het grootste deel van de doctrine het echter eens dat dergelijke prijs een onrechtstreekse schenking inhoudt, met alle gevolgen van dien voor de koopovereenkomst en de prijs. Prijsbewimpeling kwam ook aan bod, waarbij werd De koopprijs

59

Nicolaas Vermeulen

aangetoond dat er gevaar voor de ganse koopovereenkomst bestaat, indien met dergelijke bedingen opneemt. Tenslotte werd de negatieve prijs nog eens kort aangehaald. Er werd nog eens benadrukt dat een negatieve prijs, helemaal geen prijs is, en dat dienvolgens ook de koopovereenkomst met een dergelijke prijs nietig moet worden verklaard. In het volgende hoofdstuk werden enkele topics besproken die onrechtstreeks betrekking hebben op de koopprijs, en interessant waren om te bespreken binnen het vakgebied van de bijzondere overeenkomsten. De koop op lijfrente werd besproken als alternatief middel om een goed te verwerven, waardoor de koper geen grote kapitalen op tafel moet leggen. De anti-witwaswetgeving is in een verhandeling rond de koopprijs ook niet weg te denken. Het werd vooral duidelijk dat de notaris hierin een belangrijke rol heeft te spelen, door zijn identificatie- en meldingsplicht. De Wet Breyne met aansluitend een deel over voorschot is ook niet onbelangrijk voor wat betreft de prijs. Bij de aankoop van onder andere een onroerend goed in aanbouw moet er rekening gehouden worden met de specifieke wettelijke bepalingen in verband met de prijs. Het belang van een voorschot voor de verkoper werd duidelijk. Zo kan hij zich enigszins beschermen tegen een onwillige koper. De gekwalificeerde benadeling en de benadeling zijn ook van groot belang bij een koop-verkoopovereenkomst. De partijen worden beschermd indien er één van de partijen zijn macht misbruikt en de prijs in zijn voordeel verdraait. Wederom voor de koop van een onroerend goed bestaan er specifieke bepalingen. De verkoper ziet zich beschermd bij benadeling voor meer dan zeven twaalfden. De koop wordt, afhankelijk van de oplossing die koper kiest, al dan niet nietig verklaard, bij vaststelling van dergelijke benadeling. In het voorlaatste hoofdstuk worden de partijen en de modaliteiten bij het betalen van de koopprijs van naderbij bekeken. De koper en verkoper hebben beiden hun rechten en plichten indien er iets gekocht of verkocht wordt. Voor wat betreft de plaats en het tijdstip van de betaling geldt wederom in beginsel het principe van de contractuele vrijheid, en bij gebreke hiervan passen de partijen de suppletiefrechtelijke regels van het Burgerlijk Wetboek toe. Indien de situatie zich voordoet dat de verkoper de betaling weigert, dan wordt de oplossing voor de koper aangeboden via een geldsom die in consignatie wordt gegeven. Het bewijs van de betaling valt in beginsel ten laste van de koper, die moet bewijzen dat hij wel degelijk betaald heeft.

De koopprijs

60

Nicolaas Vermeulen

Als laatste hoofdstuk worden heel summier schattingen en waardebepalingen besproken. Het wordt in dit korte hoofdstuk duidelijk dat opkleven van een waarde aan een goed in veel gevallen van groot belang is. Schattingen mogen in ons recht geenszins onderschat worden.

ALGEMEEN BESLUIT - Het is duidelijk dat ons recht voor wat betreft de koopprijs nogal uitgebreid en verspreid is, door allerlei verschillende wetten heen. De rechtsonderhorige zal nog moeilijk de bomen door het bos kunnen zien en dient zich dus telkens goed te informeren omtrent de wettelijke bepalingen indien hij met een prijs in aanraking komt. Komt daarbij dat ons recht voortdurend in beweging is. Getuige daarvan de nagelnieuwe Wet Marktpraktijken, die in werking trad enkele dagen vóór de deadline van de masterproef. Beter voorkomen, dan genezen!

De koopprijs

61

Nicolaas Vermeulen

Hoofdstuk VIII. BIBLIOGRAFIE.

Wetgeving -

-

-

-

Verdrag der Verenigde Naties 11 april 1980 inzake Internationale Koopovereenkomsten betreffende Roerende Zaken, BS 1 juli 1997 (hierna verkort CISG). Beschikking 97/81/EG van de Commissie van 30 juli 1996 betreffende steun van de Oostenrijkse Regering aan Head Tyrolia Mares in de vorm van kapitaalinjecties, Pb.L. 28 januari 1997, afl. 25, 26-43. Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804, BS 3 september 1807. Wet 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, BS 1 juli 1921, nr. 1921062701. Wet 22 januari 1945 betreffende de economische reglementering en de prijzen, BS 24 januari 1945, err., BS 11 februari 1945, 696. Besluitwet 14 mei 1946 houdende verscherping van de controle der prijzen, BS 16 mei 1946, 4279. Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, nr. 1971070904. Wet 15 juli 1985 betreffende het gebruik bij dieren van stoffen met hormonale, antihormonale, beta-adrenergische of produktiestimulerende werking, BS 4 september 1985, nr 1985013241. Wet 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, B.S. 6 april 1991, nr. 1991014096. Wet 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS 29 augustus 1991, 18712. Wet 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, BS 9 februari 2003, nr 1993903046. Wet 12 januari 2004 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld, BS 12 januari 2004, nr. 2004003033. Wet 1 september 2004 betreffende de bescherming van de consumenten bij verkoop van consumptiegoederen, BS 21 september 2004, 68384. Wet 18 januari 2010 tot wijziging van de wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme, en het Wetboek van vennootschappen, BS 26 januari 2010, nr. 2010003034. Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010, 20803. KB 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971, nr. 1971102106. Koninklijk Besluit van 30 juni 1996 betreffende de prijsaanduiding van producten en diensten en de bestelbon, BS 30 juli 2007, 20156. Ministerieel Besluit 20 april 1993 houdende bijzondere bepalingen inzake prijzen, BS 28 april 1993, 9500.

De koopprijs

62

Nicolaas Vermeulen

Rechtsleer -

ANNAERT, A. en SMETS, J., Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten in X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, II delen, losbl., Diegem, Kluwer Editorial, 2002. ANNAERT, A. en SMETS, J. (eds.), Onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2000, losbl. BARBAIX R., Het contractuele statuut van de schenking, Antwerpen, Intersentia, 2008, 1130 p. BARNICH, L., ‘Comment se détermine la garantie d’achèvement que doit fournir l’entrepreneur agrée en vertu de la loi Breyne’, Cah.dr.immo 1998, afl. 2, 10-12. BERNSTEIN, H. en LOOKOFSKY, J., Understanding the CISG in Europe, Den Haag, Kluwer Law International, 2003, 266 p. BLOMMAERT, D., NICHELS F., en WYMEERSCH, E., ‘De garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, 181-185. BRULOOT, F., “Prijsbewimpeling bij verkoop onroerend goed”, NJW 2007, afl. 162, 386-402. BUYSSENS, F., GEELHAND N. en PEULINCKX-COENE, M., “Overzicht van rechtspraak. Giften (1993-1998)”, TPR 1999, 779-1117. BUYSSENS, F., DERYCKE, H. en VERBEKE, A. (eds.), Vermogensplanning met effect bij leven: schenking, Brussel, Larcier, 2005, nr. 496 p. CARETTE, N., “Koop met lijfrente. Vernietigbaarheid herbekeken.”, RW 2006-07, afl. 17, 702-720. CASTELEIN, C., VERBEKE, A. en WEYTS, L. (eds.), Notariële clausules – Liber amicorum Professor Johan Verstraete, Antwerpen, Intersentia, 2007, 804 p. CLAEYS, I., COUDRON, C., LOONTJENS, K. en TILLEMAN, B., “Dading”, in APR, Antwerpen, Kluwer, 2000, 563 p. CHRISTIANS, A., DE BUSSCHERE, C. en DIRIX, E. (eds.), Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, 1986, losbl. COLLART-DUTILLEUL, F., Contrats civils et commerciaux, Paris, Dalloz, 2002, 954 p. CORNELIS, L., Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, 997 p. DAMBRE, M., “Toepassing Alleenverkoopwet vergt een koopovereenkomst en een koopprijs”, NJW 2009, afl. 195, 85-86. DE BAUW, H. en TIELEMANS H. (eds.), Jaarboek Handelspraktijken 1989, Brussel, Story-Scientia. DE BOECK, A., “Het Hof van Cassatie en de koop op lijfrente: zekerheid omtrent de onzekerheid”, TBBR 2006, afl. 10, 606-609. DE BOUGNE, A., “Verkoop van een onroerend goed tegen een twijfelachtige prijs”, T. Not. 1986, 1-24. L. DEHOUCK, ‘De notariële praktijk in afwachting van een nieuwe Woningbouwwet’, Not. Fisc. M. 1994, afl. 9, 1-7. DEKKERS, R., Handboek Burgerlijk Recht, III dln., 3e uitg., Antwerpen, Intersentia, 2005. A. DELLA FAILLE, ‘A quelles situations la loi Breyne trouve-t-elle à s’appliquer en matière de construction d’immeubles neufs’, Cah.dr.immo 1998, afl. 9, 5-9. DE PAGE, H. en DEKKERS. R., Traité elementaire de droit civil belge., Vol. I, 4e ed., Brussel, Bruylant, 1997, 479 p. DEVROEY, M., De wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publicaties, 2000, 242 p. D’HOLLANDER, S., “ De verkoop op lijfrente”, Waarvan Akte 1998, 109-142.

De koopprijs

63

Nicolaas Vermeulen

-

DIRIX, E., “Prijsbewimpeling bij verkoop van onroerend goed” (noot onder Cass. 18 maart 1988), RW 1988-89, 712-713. DUYTSCHAEVER, M., De verplichtingen van de notaris in de strijd tegen het witwassen van geld en de financiering van het terrorisme, Verslag voor de Kamer van Notarissen te Gent, 2009, 1-7. ERAUW J., VAN HOUTTE, H. en WAUTELET, P. (eds.), Het Weens Koopverdrag, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1997, 377 p. FLAMEE, M., “Prijsreglementering”, TBH 1990, 407-412. LAUWERS, E., “De verkoop met gesloten beurs en verkoop tegen een te lage prijs”, T. Not. 2009, afl. 6, 330-354. MAINGUY, D., Contrats spéciaux, Paris, Dalloz, 2004, 531. MICHIELSENS, A. en BUISSERET, P., “Witwaswetgeving: de nachtmerrie van de notarissen”, Notarius 2004/2, 35-36 en E-Notariaat ref. 1764. NELIS, S., “Cass. 15 januari 2009: een volmacht is (evident) geen schenking!”, Successierechten, 2010, afl. 1, 4-7. PATART, D., “Acompte et garantie: quelques réflexions sur le transfert d’une somme d’argent dans la phase préliminaire de la vente d’immeuble”, TBBR 2003, 195-201. PEULINCKX-COENE, M., “Overzicht van rechtspraak – Giften (1985-1992)”, TPR 1994, 1615-1856. PATART, D., ‘Questions d’actualité en matière de loi Breyne’, Rec. gén. enr. not. 2001, 294-337. PINTENS, W., VAN DER MEERSCH, B. en VANWINCKELEN, K., Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2002, 997 p. PINTENS, W., DU MONGH, J. en VANWINCKELEN, K., Schets van het familiaal vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 389 p. RAUCENT, L., Les libéralités, Brussel, Bruylant, 1991, 319 p. SPRUYT, E., “Beding van prijsbewimpeling civielrechtelijk bekeken - Niet de koop is nietig, enkel de 'zwart geld'-afspraak”, Notariaat 2007, afl. 10, 5-7. STORME, M. en STORME, M.E., “De bindende derdenbeslissing naar Belgisch recht”, TPR 1985, 713-749. TIBERGHIEN, A., Handboek voor fiscaal recht, Brussel, Larcier, 2000, 1088 p. TILLEMAN, B., Beginselen van Belgisch Privaatrecht, nr. X, Overeenkomsten, Antwerpen, Kluwer, 2001, 657 p. TILLEMAN, B. en VERBEKE, A., Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 312 p. TILLEMAN, B. (ed.), De koop, Brugge, Die Keure, 2002, 305 p. TIMMERMANS, R., “Derdenrekeningen van advocaten, notarissen en vastgoedmakelaars: de ene rekening maakt de andere niet”, in Notariaat, 2009, 1-8. VAN DEN EYNDE, P., “De verkoopsovereenkomst: voorschot of waarborg?”, Not. Fisc. M. 2001, 190. VAN GERVEN, W. en COVEMAEKER, S., Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2001, 459 p. VAN OMMESLAGHE, P., Droit des obligations, IV delen, Brussel, Presses universitaires de Bruxelles, 1980-81. VANDENBERGH, R., “Civielrechtelijke gevolgen van een inbreuk op het verbod van verkoop met verlies”, Handelspr. 1988, 100-112. VANHOVE, K. en VERBEKE, A., De Wet Breyne sans gêne, Gent, Larcier, 2003, 130 p. VERSTRAETE, J., “Inbrengverplichting bij vermomde schenkingen”, T. Not. 2009, afl. 2, 63-71.

De koopprijs

64

Nicolaas Vermeulen

-

VOETEN, I., “De antiwitwaswetgeving en het notariaat: een stand van zaken”, Waarvan Akte 2004, afl. 4, 5-9. WERDEFROY, F., Registratierechten, I, Antwerpen, Kluwer, 2004-05, 682 p. WEYTS, L., Notarieel Contractenrecht. Verkoop uit de hand – vrijwillige openbare verkoop., Antwerpen, Kluwer, 1999, 382 p. X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, nr. IV. Commentaar Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer. X., Handels- en verzekeringsrecht, Leuven, Themis, school voor postacademische juridische vorming, afl. 12, Brugge, Die Keure, 2001, 110 p. X., Koop & Verkoop van onroerende goederen, losbladig, Diegem, Kluwer Editorial, 2002. X, Les arrangements de famille, Brussel, Story-Scientia, 1990, 353 p. X., Les obligations contractuelles, Brussel, Edition du Jeune Barreau de Bruxelles, 2000, 636. X., Rechtskroniek voor het Notariaat 2006-2007, Brugge, die Keure, 2007, 237 p.

Rechtspraak -

Landgericht Neubrandeburg Handelsrecht, 26-31.

-

Cass. 19 november 1838, Pas. 1838, 390. Cass. 9 november 1855, Pas. 1865, I, 65 Cass. 12 januari 1872, Pas., 1872, I, 34. Cass. 2 juli 1896, Pas. 1896, I, 231. Cass. 13 maart 1947, Pas. 1947, I, 108; Arr. Cass. 1947, 80. Cass. 5 januari 1950, Arr. Cass. 1950, 267; RW 1949-50, 1013; Pas. 1950, I, 287; Rev. prat. not. b. 1951, 342; JT 1950, 219. Cass. 7 juni 1951, RW 1951-52, 73; Pas. 1951, I, 683. Cass. 27 maart 1952, Arr. Verbr. 1952, 412 Cass. 19 juni 1952, Rev. prat. not. b. 1953, 379. Cass. 5 juni 1953, Arr. Cass. 1953, 671; RW 1953-54, 701; J.T. 1953, 444. Cass. 8 mei 1956, Arr. Cass. 1956, 755. Cass. 1 februari 1957, Pas. 1957, I, 645. Cass. 6 oktober 1965, JT 1966, 206. Cass. 30 juni 1966, Pas. 1966, I, 1400. Cass. 28 september 1973, Arr. Cass., 1974, 101; Pas., 1974, I, 91; RW 1973-74, 1158; RCJB, 1974, 238, noot VAN DAMME, J., “Aspects juridiques d'un paiement par un tiers''. Cass. 20 december 1974, Arr. Cass. 1974, 476 en Pas. 1975, I, 437. Cass. 17 februari 1978, Arr. Cass, 1978, 725; Pas, 1978, I, 705. Cass. 6 december 1979, Arr. Cass. 1979-80, 429; Pas. 1980, I, 427. Cass. 26 juni 1980, RW 1980-8, 1661. Cass. 17 maart 1988, Arr.Cass. 1987-88, 939. Cass. 18 maart 1988, Arr. Cass. 1987-88, Pas. 1988, I, 868, noot DIRIX, E., Ann. dr. Liège 1989, 387, noot MOREAU, I. Cass. 13 mei 1994, Arr.Cass. 1994, 481; Bull. 1994, 468; Pas. 1994, I, 468; R. Cass. 1994, 284, noot STORME, M.E.; RW 1994-95, 708. Cass. 25 november 1997, Arr.Cass. 1997, 1212; Bull. 1997, 1270. Cass. 10 december 1998 AJT 1999-00, 447; Arr.Cass.1998, 1113; Bull. 1998, 1204

-

-

De koopprijs

(Duitsland)

65

3

augustus

2005,

Internationales

Nicolaas Vermeulen

-

-

Cass. 8 april 1999, Arr. Cass. 1999, 475, T.B.H. 1999, 855 en R.W. 2001-02, 596. Cass. 6 september 2002, Arr.Cass. 2002, afl. 9, 1731; Pas. 2002, afl. 7-8, 1543; RW 2004-05, afl. 7, 257. Cass. 15 mei 2003, JLMB 2003, 1853; Pas. 2003, I, 1006. Cass. 20 juni 2005, TBBR 2006, afl. 10, (602) 608, noot DE BOECK, A. Cass. 31 oktober 2008, RW 2010, afl. 30, 1259, noot VAN OEVELEN, A.

-

Brussel 26 oktober 1831, Pas. 1831, II, 276 Brussel 5 oktober 1966, RW 1966-67, 516 Luik 6 maart 1969, Rev. prat. not. b. 1969, 190 Brussel 27 januari 1971, Pas. 1971, II, 128; Rec. gén. enr. not. 1974, 387; Rev. not. b. 1974, 229. Kh. Antwerpen 31 mei 1974, T. Aann. 1976, 279, noot DE CALUWE, A. en BRH 1975, 229. Bergen 28 april 1975, Pas. 1976, II, 36; Rec. gén. enr. not. 1977, 338 en Rev. not. b. 1977, 551. Brussel 8 januari 1976, RW 1975-76, 2217, noot ORBIE, S. Antwerpen 22 maart 1978, RW 1983-84, 2716. Antwerpen 22 mei 1985, T.Aan. 1986, 139 Bergen 15 september 1992, Rev.not.b. 1995, 22. Brussel 17 november 1997, A.J.T. 1998-99, 33, noot WYLLEMAN, B. Bergen 27 mei 1998, Rev.trim.dr.fam. 1999, 155. Antwerpen 18 september 2000, RW 2002-03, 139. Antwerpen 20 september 2000, AJT 2001-02, 64. E. WYMEERSCH, F. NICHELS en D. BLOMMAERT, ‘De garantieregeling in de wet Breyne’, in RW 1994-95, nr. 1, 181. Luik 12 januari 2001, R.R.D. 2001, 168 Brussel 19 september 2002, Rev.prat.soc. 2003, afl. 3, 310. Antwerpen 26 april 2004, Limb. Rechtsl. 2004, afl.4, 249, noot STEVENS, A. Bergen (7e k.) 15 februari 2005, JLMB 2005, afl. 40, 1788; Rev.not.b. 2005, afl. 2988, 449, noot J.S. Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, afl. 19, 801; TBBR 2007, afl. 9, 587. Gent 24 november 2005, RW 2007-08, afl. 6, 241 Antwerpen 26 april 2007, RABG 2007-08, 1351. Gent 17 april 2007, FJF 2008, afl. 7, 770; Rec.gén.enr.not. 2008, afl. 7, 261, noot A. CULOT. Gent 14 juni 2007, TGR-TWVR 2008, afl. 2, 108. Brussel 18 juni 2007, TRV 2009, afl. 3, 291, noot VAN GERVEN, D. Gent 4 juni 2008, NJW 2009, afl. 195, 83, noot DAMBRE, M.

-

Kh. Antwerpen 27 oktober 1959, RW 1960-61, 398. Rb. Hasselt 11 oktober 1988, d.c.c.r. 1989, afl. 5, 40, noot VERSCHELDEN, P. Rb. Turnhout 28 maart 1991, TBBR 1991, 400. Rb. Gent 4 september 1997, TGR 1998, 10. Rb. Nijvel 22 augustus 2000, Cah.dr.immo 2001, afl. 6, 13. Rb. Bergen 10 oktober 2000, Act.fisc. 2001, afl. 16, 1; FJF 2001, 418. Kh. Dendermonde (3e k.) 25 oktober 2001, T.G.R. 2002, afl. 3, 144. Kh. Veurne 18 september 2002, RW 2003-04, afl. 13, 512.

-

De koopprijs

66

Nicolaas Vermeulen

-

Rb. Mechelen 5 maart 2008, T.Not. 2009, afl. 2, 8. Rb. Gent 16 december 2008, TBO 2009, afl. 4, 190; T.Not. 2009, afl. 5, 298.

De koopprijs

67

Nicolaas Vermeulen

De koopprijs

68

Nicolaas Vermeulen