Faculteit Rechtsgeleerdheid
MASTERPROEF NOTARIAAT
VOORKOOPRECHTEN Notarieel Bestuursrecht
Promotor: Prof. dr. Geert Van Hoorick Commissarissen: Prof. dr. Jan Bael en Dhr. Stan Devos
Academiejaar 2008-2009
Femke Verfaillie Stamnummer: 20031306
INHOUDSOPGAVE INLEIDING
1
HOOFDSTUK I : HET RECHT VAN VOORKOOP
3
§ 1. ALGEMEEN
3
A. Begrip
3
B. Juridische kwalificatie
4
C. Nut
6
D. Notariële praktijk
6
§ 2. OVERZICHT
8
A. Wettelijk en decretaal recht van voorkoop
8
1. Wettelijk recht van voorkoop
8
2. Decretaal recht van voorkoop
8
B. Conventioneel recht van voorkoop
10
C. Miskenning van het recht van voorkoop
12
D. Samenloop
14
HOOFDSTUK II: DE VLAAMSE GRONDENBANK
16
§1. DE ONTSTAANSGESCHIEDENIS
16
§2. DE INRICHTING
17
§3. DOEL EN TAKEN
18
A. Algemeen
18
B. Voorkooprecht
19
1. Algemeen
19
2. Delegatie
20
§4. NUT
21
HOOFDSTUK III: HARMONISATIE VAN PROCEDURES §1. KRACHTLIJNEN
23 23
A. Ontstaansgeschiedenis en huidige situatie
23
B. Doelstellingen en uitwerking
23
1. Finaliteit
23
2. Geografisch themabestand ‘Vlaamse voorkooprechten’
24
3. E-voorkooploket
25
C. Opvolging
26
D. Resultaat
26
§2. PROCEDURIELE ASPECTEN
27
A. Verkoop uit de hand
27
B. Openbare verkoop
31
C. Afzonderlijk aanbod
33
§3. PACHT
HOOFDSTUK IV : PIJNPUNTEN §1. VERZOENING
34
37 37
§2. TOETS AAN HET PRAKTIJKVELD
37
A. Decreet Ruimtelijke Ordening
37
B. Impact voor de notaris
40
C. Randbemerking
41
BESLUIT
43
BIBLIOGRAFIE
46
BIJLAGE
52
INLEIDING 1.
De vraag naar grond is steeds groter dan het aanbod. Die grondschaarste in
Vlaanderen
zorgt
ervoor
dat
het
grondgebruik
wordt
onderworpen
aan
overheidsreglementering. De overheid beschikt over verschillende middelen en procedures om onroerende goederen naar zich toe te trekken. Naast de ingrijpende onteigeningsprocedure beschikt de overheid in verschillende gevallen over een voorkooprecht op de daarmee belaste percelen. Deze voorkooprechten leveren een bijdrage in de verwezenlijking van het algemeen belang. Bij de verkoop van de belaste percelen creëren ze een voorrangsrecht voor de begunstigden. Naar aanleiding van de verkoop van onroerend goed weegt op de notaris de plicht om na te gaan of er een voorkooprecht op het goed rust. Dit betekent dat voor bepaalde eigendommen de verkoop aan derden pas mogelijk is, nadat de overheid haar voorkooprecht niet heeft uitgeoefend.
2.
Vooraleer tot de kern van deze masterproef wordt gekomen zal in een eerste
hoofdstuk worden ingegaan op de juridische kwalificatie en het nut van een recht van voorkoop. Er wordt nagegaan hoe het in de notariële praktijk aan toe gaat. Hierna zullen de verschillende soorten voorkooprechten de revue passeren. Door het scheppen van een beeld van de verschillende categorieën wordt een basis gecreëerd waarop zal worden verder gebouwd. Naast de conventionele voorkooprechten zijn er de wettelijke en decretale voorkooprechten. Voor het bestek van deze masterproef zullen enkel de decretale Vlaamse voorkooprechten van belang zijn. Tot slot wordt het sanctiemechanisme bij de miskenning van een voorkooprecht kort belicht en wordt de situatie van samenloop summier toegelicht.
3.
Na deze achtergrondinformatie wordt de kern van deze masterproef bereikt met
de toelichting bij het eerste decreet. Het Decreet Vlaamse Grondenbank1 regelt de centrale ontvangst en het doorsturen van de aanbiedingen van de decretale voorkooprechten. 1
Deze
procedure
zorgt
voor
een
danige
administratieve
Decreet 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijzigingen van diverse bepalingen, B.S. 9 februari 2007 (hierna verkort: Decreet Vlaamse Grondenbank).
1
vereenvoudiging maar is tot op heden nog schriftelijk. In de toekomst moet dit uitgroeien tot een gedigitaliseerde procedure door de oprichting van het evoorkooploket. De ontstaansgeschiedenis de inrichting en het takenpakket zullen van naderbij worden bekeken.
4.
Het tweede relevante decreet is het Harmonisatiedecreet2 dat voorziet in de
wijze waarop die aanbieding bij de Vlaamse Grondenbank dient te gebeuren. Dit decreet regelt de oprichting van een geografisch themabestand ‘Vlaamse voorkooprechten’ en een centraal ondersteund digitaal informatiesysteem met het evoorkooploket als aanbiedingspunt. De bevoegde instantie die dit alles dient te verwezenlijken is het Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen (AGIV). Verder wordt de procedure bij de verkoop uit de hand en bij de openbare verkoop uitgebreid geregeld. Deze proceduriële aspecten zullen worden uiteengezet.
5.
In een laatste hoofdstuk zullen enkele pijnpunten op een rij worden gezet. Het
zal nog heel wat voeten in de aarde moeten hebben om de doelstelling van de administratieve vereenvoudiging ten volle te kunnen verwezenlijken.
6.
Het grote knelpunt is dat het Harmonisatiedecreet nog niet in werking is
getreden, op twee artikels na. De uitzonderingsbepalingen zijn recentelijk in werking getreden. De uitzondering bij de verkoop aan de zittende pachter zal verder belicht worden. Het bestek van deze masterproef betreft dan ook deels het belichten van een toekomstige situatie en procedure, met oog voor de huidige stand van zaken. Er zal bovendien de nodige aandacht worden besteed aan hoe de notaris de situatie in tussentijd aanpakt.
2
Decreet 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, B.S. 24 juli 2007 (hierna verkort: Harmonisatiedecreet).
2
HOOFDSTUK I : HET RECHT VAN VOORKOOP § 1. ALGEMEEN A. BEGRIP 7.
Wanneer een bepaald goed belast is met een recht van voorkoop, moet de
eigenaar aan de begunstigde van het recht gedurende de voorziene termijn de mogelijkheid bieden dat goed bij voorrang in eigendom te verwerven tegen de prijs en de voorwaarden door de verkoper en de oorspronkelijke koper bedongen. Bij verkoop uit de hand zal dat de overeengekomen prijs zijn en bij openbare verkoop is de laatst geboden prijs bepalend. De begunstigde beslist vrij over het al dan niet gebruik maken van zijn verkooprecht. Het is te nemen of te laten, de verkoopsvoorwaarden liggen onherroepelijk vast.3
8.
Het voorkooprecht kan maar uitwerking krijgen naar aanleiding van een
verkoop, namelijk een overeenkomst waarbij een verkoper zijn eigendomsrecht op een goed overdraagt aan een koper die zich verbindt hiervoor een prijs te betalen.4 Het is een samengaan van twee onontbeerlijke elementen: de overdracht van het eigendomsrecht en het betalen van een prijs als tegenprestatie hiervoor.5 Het is niet vereist dat het om de verkoop van het volledige goed zou gaan want elke medeeigenaar kan immers zijn onverdeeld aandeel in de mede-eigendom zelfstandig vervreemden.6 Er weze nog opgemerkt dat er geen onderscheid wordt gemaakt naargelang het gaat om de overdracht van de volle eigendom dan wel van de blote eigendom. Op die manier wordt vermeden dat partijen het voorkooprecht zouden 3
F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 136-137; J. BYTTEBIER, “Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht: een mijnenveld voor de notariële praktijk”, (noot onder Gent 18 mei 2001), T. Not. 2001, p. 692; R. TIMMERMANS, “Voorkooprecht voor de huurder van een sociale woning. Een eerste kennismaking met het Vlaamse Overdrachtenbesluit van 9 januari 2004”, NjW 2004, afl. 58, p. 112; L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 589; X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p. 34. 4 Art. 1582 B.W.; Cass. 14 november 1975, A.C. 1976, 335. 5 A. VANDEWIELE, “Aanbod van voorkooprecht door de notaris: voldoende te preciseren”, (noot onder Gent 27 oktober 2005), T. Not. 2007, p. 683, nr. 2; F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 142. 6 Art. 577-2, §4 B.W.; J. BYTTEBIER, “ Het recht van voorkoop van de Vlaamse Wooncode”, T. Not. 1999, p. 660-661.
3
trachten te omzeilen door twee afzonderlijke verkopen op poten te zetten, die van de blote eigendom en die van het vruchtgebruik.7 Wel zal de blote eigenaar pas na het uitdoven van het vruchtgebruik zijn plannen met het goed kunnen verwezenlijken.
9.
Dit betekent dat een voorkooprecht geen uitwerking krijgt bij een schenking,
een ruil, een inbreng in een vennootschap of de vestiging van een zakelijk recht zoals bijvoorbeeld een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik. Voorbehoud moeten worden gemaakt voor het geval het om een vermomde koop zou gaan.8 Ook moet bij de ruil met opleg, de schenking onder last en de gemengde inbreng worden nagegaan of de omvang van respectievelijk de opleg, de last of de geldelijke vergoeding niet in die mate is dat de verrichting als een koop moet worden geherkwalificeerd. Hiermee onderscheidt Vlaanderen zich van Wallonië waar de voorkooprechten op alle vervreemdingen van zakelijke rechten ten bezwarende titel betrekking hebben.9 Het lichten van een optie op het einde van een leasingcontract wordt om billijkheidsredenen evenmin geviseerd. Het gaat hierbij immers om een prijs die niet correspondeert met de marktwaarde omdat rekening gehouden wordt met de reeds betaalde leasevergoedingen.10
B. JURIDISCHE KWALIFICATIE 10.
Het aanbod uitgaande van de eigenaar is geen vrijblijvend voorstel, maar een
onherroepelijke en eenzijdige verkoopbelofte die niet kan worden ingetrokken noch gewijzigd tijdens de geldingstermijn, behoudens toestemming daartoe door de begunstigde.11 Alle voorwaarden waartegen de verkoper wil verkopen worden omstandig vermeld. Bijgevolg komt de verkoop tot stand door de loutere aanvaarding 7
V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 11; Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 5. 8 E. DESAIR, “Ruimtelijke ordening en het privaat eigendomsrecht in Vlaanderen, T.B.O. 2003, p. 26; B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, p. 385-386, nr. 4. 9 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 161. 10 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 9. 11 Art. 1181 B.W.; A. VANDEWIELE, “Aanbod van voorkooprecht door de notaris: voldoende te preciseren”, (noot onder Gent 27 oktober 2005), T. Not. 2007, p. 686-687, nr. 12.
4
van alle modaliteiten door de begunstigde. De verkoper kan zich niet meer verzetten tegen de verkoop want die heeft reeds eerder plaatsgevonden, zij het onder een opschortende voorwaarde.
11.
Het voorkooprecht kan aldus worden beschouwd als een accessorium van het
eigendomsrecht. Aan de begunstigde wordt een voorrang van eigendomsverwerving aangeboden. Het zorgt voor een substantiële beschikkingsbeperking in hoofde van de eigenaar die niet vrij kan kiezen aan wie hij zijn goed overdraagt. Het gaat dus niet zozeer om een eigendomsbeperking aangezien de eigenaar weldegelijk zijn goed kan overdragen.12
12.
Er bestaan voorkooprechten die private belangen behartigen en er zijn er die het
algemeen belang dienen. De eerste categorie is van dwingend recht, hierbij kan gedacht worden aan het voorkooprecht van de pachter.13 De tweede categorie is van openbare orde, zoals het voorkooprecht inzake de ruilverkavelingen.14
13.
Tot slot zijn er nog een aantal vermeldenswaardige rechtsfiguren die aanleunen
bij het recht van voorkoop, maar toch verschilpunten vertonen. Vooreerst is er het wettelijk of conventioneel voorkeursrecht waarbij de begunstigde bij de verkoop van het goed in kwestie het recht heeft van de eigenaar te eisen dat het bij voorkeur aan hem wordt aangeboden. Daarnaast kan het bestaan worden vermeld van het koopoptierecht waarbij aan de gerechtigde contractueel het recht wordt verleend om gedurende een bepaalde of onbepaalde termijn het goed aan te kopen tegen een veelal vooraf bepaalde prijs.15
12
E. DESAIR, “Ruimtelijke ordening en het privaat eigendomsrecht in Vlaanderen, T.B.O. 2003, p. 25; B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, p. 382, nr. 1. 13 Art. 47-55 Pachtwet. 14 Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen, B.S. 4 september 1970, zoals gewijzigd voor het Vlaams Gewest bij Wet van 11 augustus 1978, B.S. 22 september 1978. 15 R. TIMMERMANS, “Voorkooprecht voor de huurder van een sociale woning. Een eerste kennismaking met het Vlaamse Overdrachtenbesluit van 9 januari 2004”, NjW 2004, afl. 58, p. 112, nr. 16.
5
C. NUT 14.
Als een bijkomend bestuursinstrument vormen de wettelijke en decretale
rechten van voorkoop een leefbaar en minder agressief alternatief voor de onteigeningsprocedure. Het laat de overheid toe om doelgericht strategische aankopen te doen met het oog op de verwezenlijking van haar vooropgestelde doelstellingen. Hierbij wordt de overheid meteen eigenaar bij het sluiten van de overeenkomst
zonder
dat
er
een
voorafgaand
wettigheidstoezicht
op
de
bestuursbeslissing wordt uitgeoefend. Zij is meteen op de hoogte van de vraagprijs en een eventuele gerechtelijke procedure kan worden vermeden.16 Toch dringt zich een kantmelding op. Onteigeningsprocedures zullen ook in de toekomst onvermijdelijk zijn in de realisatie van grote projecten, te denken valt aan infrastructuurwerken.
15.
Het voorkooprecht roept bovendien prijsbewimpeling een halt toe. In de
volksmond wordt vaak gesproken over het ‘onder tafel betalen’ van een deel van de verkoopprijs.17 Een deel van de prijs wordt vermeld in de verkoopakte als zijnde de totale verkoopprijs. Naast deze officiële openlijke prijs is er nog het saldo dat officieus wordt betaald. Dat het voorkooprecht dergelijke ‘zwarte’ praktijken belemmert is eenvoudig te verklaren door het feit dat de verkoper een zo hoog mogelijke prijs voor zijn goed wil krijgen. Als slechts een deel van de totale verkoopprijs in de akte wordt opgenomen is het alsof dit de werkelijke prijs is en mag de begunstigde van het voorkooprecht het goed aan die vermelde prijs aankopen, wat de verkoper zuur kan opbreken. Het spreekt voor zich dat in gebieden die worden belast met een voorkooprecht dan ook vaak prijsstijgingen te bemerken zijn.18
D. NOTARIELE PRAKTIJK 16.
Het is gangbaar dat in de verkoopovereenkomst tussen de eigenaar en de derde-
koper een opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht
16
L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 590, nr. 6; X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p. 34. 17 X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p. 35. 18 J. VANSTEENE, “Nieuw decreet baart e-loket Vlaamse voorkooprechten”, Vastgoed info 2007, afl. 14, p. 5.
6
wordt opgenomen. Dit houdt een toekomstige en onzekere gebeurtenis in die ervoor zorgt dat de verkoop tussen hen retroactief uitwerking zal verkrijgen wanneer de begunstigde geen gebruik maakt van zijn recht van voorkoop, door de vervulling van de voorwaarde.19
17.
De Organieke Wet op het Notariaat bevat de algemene advies- en
informatieverplichting van de notaris. In concreto houdt deze plicht in dat de notaris zich als instrumenterend ambtenaar voldoende dient te vergewissen van het feit of er een voorkooprecht rust op het betrokken goed. Bij positief antwoord is het de taak van de notaris de verkoper en koper te waarschuwen van dat recht dat als een ‘zwaard van Damocles’ boven het goed hangt.20
18.
Uit de praktijk is gebleken dat op de notaris de zorgvuldige taak weegt om het
voorwerp van het aanbod van voorkooprecht voldoende duidelijk te preciseren. Dit houdt in dat de notaris diligent moet nagaan op welke kadastrale perceelnummers het betrokken verkooprecht betrekking heeft. Wanneer een bepaald onroerend goed meerdere kadastrale percelen beslaat en slechts een deel belast is met een recht van voorkoop is het de taak van de notaris ervoor te zorgen dat niet het gehele goed door dat recht wordt behelsd. Dit kan door de prijs in twee te splitsen in de verkoopsovereenkomst of door twee afzonderlijke verkoopsovereenkomsten op te stellen.21 Het spreekt voor zich dat dit maar opportuun zal zijn wanneer het voor de koper niet essentieel is om de beide samen te verwerven. De mogelijkheid van een afzonderlijk aanbod wordt nu expliciet voorzien in het Harmonisatiedecreet.22 Verderop zal uitgebreid aandacht worden besteed aan dit innovatief decreet.23
19
A. VANDEWIELE, “Aanbod van voorkooprecht door de notaris: voldoende te preciseren”, (noot onder Gent 27 oktober 2005), T. Not. 2007, p. 684, nr. 9. 20 Art. 9 Organieke Wet op het Notariaat. 21 Cass. 16 december 2004, www.cass.be; A. VANDEWIELE, “Aanbod van voorkooprecht door de notaris: voldoende te preciseren”, (noot onder Gent 27 oktober 2005), T. Not. 2007, p. 687, nrs. 13-14. 22 Art. 9 Harmonisatiedecreet. 23 Infra, randnr. 48 e.v.
7
§ 2. OVERZICHT A. WETTELIJK EN DECRETAAL RECHT VAN VOORKOOP 1. WETTELIJK RECHT VAN VOORKOOP 19.
Wettelijke voorkooprechten vinden hun oorsprong in de wet. Enerzijds zijn er
de voorkooprechten van dwingend recht met als meest voor de hand liggend voorbeeld het wettelijk voorkooprecht van de pachter.24 Ze worden ingevoerd ter bescherming van private belangen.25 Anderzijds zijn er de voorkooprechten van openbare orde die het algemeen belang moeten dienen. Als voornaamste voorbeeld kan hier het voorkooprecht op grond van de Ruilverkavelingwet aangehaald worden.26 Dit wordt kort omschreven als een instrument tot verbetering en ontwikkeling van het platteland door ondermeer het verplaatsen en verbouwen van landbouwgebouwen.27
2. DECRETAAL RECHT VAN VOORKOOP 20.
In het federale België hebben de gemeenschappen en gewesten decretale
bevoegdheid op het gebied van de invoering en de uitoefening van de rechten van voorkoop. De gemeenschappen en de gewesten kunnen een recht van voorkoop in het leven roepen voor zover dit geen afbreuk doet aan de reeds bestaande rechten van voorkoop.28 Er zijn drie groeifases in de totstandkoming te ontwarren. Het desbetreffende decreet wordt vooreerst gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en treedt daarna in werking. Tot slot is er nog een administratief ingrijpen vereist zoals bijvoorbeeld de inventarisatie als leegstaand bij de Vlaamse Wooncode of de markering van zones in 24
Art. 47-55 Pachtwet. F; LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 138-139. 26 Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen, B.S. 4 september 1970, zoals gewijzigd voor het Vlaams Gewest bij Wet van 11 augustus 1978, B.S. 22 september 1978 (hierna verkort: Ruilverkavelingwet). 27 B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, p. 383, nr. 2. 28 Art. 14 Bijzondere Wet op de Hervorming van de Instellingen van 8 augustus 1980, B.S. 15 augustus 1980; L. VENY, “Het recht van voorkoop in en ten voordele van het Vlaamse Gewest en andere overheden”, Huur 1999, afl. 3, nrs. 2-5. 25
8
een definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan bij het Decreet Ruimtelijke Ordening.29
21.
De gewestelijke voorkooprechten worden ingeschakeld ter verwezenlijking van
het uitgestippelde en doelgebonden overheidsbeleid.30 De doelstellingen van de verschillende rechten van voorkoop verschillen van decreet tot decreet, maar kaderen allen in het algemeen belang.31 Dit moet in verband worden gebracht met het specialiteitsbeginsel op basis waarvan het bestuur bij de uitvoering van een bepaalde wettelijke regeling slechts die belangen mag behartigen waarvoor de betrokken regeling in het leven is geroepen.32
22.
Begunstigden van deze voorkooprechten worden in de desbetreffende decreten
aangewezen en benoemd. Dit kunnen zowel de gewesten als andere openbare instellingen en lokale besturen zijn. Concreet kan worden gedacht aan de gemeenten, O.C.M.W.’s,
havenbedrijven
intercommunales
en
sociale
huisvestingsmaatschappijen. Bovendien kunnen gemeenten bijkomende gebieden afgrenzen binnen dewelke het voorkooprecht van toepassing is. Deze bijzondere gebieden worden aangeduid in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP). Voorbeelden hiervan zijn te vinden in Mechelen en Wetteren.33
23.
Eenieder die informatie wenst betreffende de voorkooprechten kan zich wenden
tot de geoloketten van GIS-Vlaanderen.34 Het specifieke geoloket voor de rechten van voorkoop geeft op heden via de GEO-kaart de percelen weer die belast zijn met het
29 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 138. 30 Voor een overzicht van de verschillende decretale rechten van voorkoop: E. ROLLIER, “De verschillende rechten van voorkoop in de Vlaamse Decreten”, T.Agr.R. 2003, afl. 2, 81-84; P. VAN HOESTENBERGHE, “Diverse voorkooprechten in de notariële praktijk: een kluwen”, in L. WEYTS en E. GOOVAERTS (eds.), Topics Notarieel Recht, Leuven, Universitaire Pers, 2002, 27-34; http://www.landelijkvlaanderen.be/voorkoop.htm. 31 Als voorbeelden kunnen worden aangehaald: natuurontwikkeling, huisvestingsbeleid, ruimtelijke ordening, water- en havenbeleid. 32 L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 590, nr. 6. 33 X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p.34. 34 http://www.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen.
9
voorkooprecht betreffende natuur, ruilverkavelingen en/of Vlaamse Wooncode in Vlaanderen.35
B. CONVENTIONEEL RECHT VAN VOORKOOP 24.
Volledigheidshalve wordt nog summier ingegaan op de tweede categorie
voorkooprechten. Het begrip ‘voorkooprecht’ wordt in het Burgerlijk Wetboek echter niet gedefinieerd of beschreven. Conventionele rechten van voorkoop vinden hun grondslag in de contractuele vrijheid van de contractanten. Een voorkoopclausule kan worden bedongen in allerlei soorten overeenkomsten, waaronder huur, verkoop, leasing, aandeelhoudersovereenkomsten. Daarnaast is het ook mogelijk om een afzonderlijke overeenkomst te wijden aan het voorkooprecht.36 De begunstigde verwerft geen concurrerend zakelijk recht, maar een louter persoonlijk recht.37 Het zal voor de notaris dan ook moeilijk te achterhalen zijn of er een conventioneel recht van voorkoop is toegestaan, behalve wanneer dit is opgenomen in de vorige eigendomstitel of in een geregistreerde overeenkomst. Hij zal bijgevolg de nodige opzoekingen moeten doen en de verkoper moeten ondervragen over het al dan niet bestaan ervan.38 Bij deze op contractuele basis gecreëerde voorkooprechten doet men er goed aan de geldingstermijn waarbinnen het recht kan worden uitgeoefend te vermelden, alsook of het intuïtu personae is, wat van belang is om het overdraagbaar karakter ervan na te gaan.39 Ter vermijding van toekomstige interpretatieperikelen kan het bovendien aangewezen zijn de soorten rechtshandelingen, uitzonderingen, procedureregels bij openbare verkoop en verkoop uit de hand, sanctieregeling bij
35
http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen/rvv/. F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 137. 37 B. VAN OPSTAL, “Knelpunten Vlaamse voorkooprechten”, in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 108-109. 38 H. CASMAN, I. GERLO en B. VERMEERSCH, De verkoopakte, Mechelen, Kluwer, 2005, p. 50. 39 B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. 10: Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 1: Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, p. 294, nr. 771; J. BYTTEBIER, “Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht: een mijnenveld voor de notariële praktijk”, (noot onder Gent 18 mei 2001), T. Not. 2001, p. 694. 36
10
miskenning, overdraagbaarheid, verzaking en rangorde duidelijk in de akte te regelen.40
25.
Omwille van het conventionele karakter en het gebrek aan wettelijke grondslag
is het algemeen verbintenissenrecht de te bewandelen weg om de conventionele voorkooprechten aan te pakken.41 Zo zijn de civielrechtelijke interpretatieregels van toepassing, dit betekent dat bij twijfel wordt geïnterpreteerd in het voordeel van diegene die het voorkooprecht heeft verleend, want hij is diegene die zich heeft verbonden.42 Wanneer de verkoper het recht van voorkoop miskent is nietigverklaring enkel mogelijk mits bewijs van derde medeplichtigheid door de derde-koper aan contractbreuk en indien het betrokken goed niet verder is doorverkocht door de koper. Verder kan een schadebeding worden bedongen in de oorspronkelijke overeenkomst waarin wordt voorzien in een forfaitaire schadevergoeding bij miskenning van het recht van voorkoop.43 Hierbij moet worden opgemerkt dat er geen kennelijk onredelijke verhouding mag zijn tussen de bedongen schadevergoeding en de potentieel voorzienbare schade, omwille van het essentieel indemnitair karakter van een schadebeding. De rechter beschikt over een herzienings- en matigingsrecht in deze context.44
40
P. VAN HOESTENBERGHE en F. LOGGHE, “Het recht van voorkoop in de Pachtwet, de ruilverkaveling, de Vlaamse Wooncode, het decreet op het natuurbehoud of conventionele context of... verscheidenheid in eenheid?”, Not. Fisc. M. 1999, p. 36-37; F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 160. 41 P. VAN HOESTENBERGHE en F. LOGGHE, “Het recht van voorkoop in de Pachtwet, de ruilverkaveling, de Vlaamse Wooncode, het decreet op het natuurbehoud of conventionele context of... verscheidenheid in eenheid?”, Not. Fisc. M. 1999, p. 35-36; F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 136. 42 Art. 1162 B.W. 43 Art. 1226 B.W.; B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. 10: Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 1: Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, p. 277, nr. 719. 44 Art. 1231, §1 B.W.
11
C. MISKENNING VAN HET VOORKOOPRECHT 26.
De regels inzake miskenning van het voorkooprecht vertonen bij de diverse
rechten van voorkoop hier en daar verschilpunten. Door het Harmonisatiedecreet worden deze verschilpunten weggewerkt. Aangezien het vooralsnog wachten is op de inwerkingtreding blijven de oude procedures hun gelding voorlopig behouden. Een overzicht van de verschillen valt evenwel buiten het bestek van deze bespreking. Er wordt daarom enkel ingegaan op de huidige gelijkenissen met een verwijzing naar het Harmonisatiedecreet. Daar waar nodig zal aandacht worden besteed aan de toekomstige wijzigingen.
27.
Indien het recht van voorkoop wordt miskend kan de begunstigde opteren voor
de indeplaatsstelling of voor een forfaitaire schadeloosstelling.45 Om ontvankelijk te zijn moet de vordering worden ingesteld binnen de verjaringstermijn, die een vervaltermijn is waardoor schorsing of stuiting bijgevolg niet mogelijk zijn. Het komt de rechtszekerheid ten goede dat de begunstigde niet onbeperkt in tijd de verkoop kan betwisten. De
oude
termijnen
zullen
wijzigen
na
de
inwerkingtreding
van
het
Harmonisatiedecreet door de gelijkschakeling. Onder de nu nog geldende procedureregels moet de vordering worden ingesteld binnen de drie maanden na de kennisgeving van de verkoop uit de hand of binnen de twee jaar na de overschrijving van de verkoopakte wanneer geen kennisgeving is geschied. Voor de openbare verkoop dient de eis te worden ingesteld binnen de drie maanden na de definitieve toewijzing.46 In de toekomst zullen gewijzigde termijnen gelden. De vordering wordt onontvankelijk na verloop van zes maanden na de definitieve toewijzing in geval van openbare verkoop en bij de verkoop uit de hand na de kennisgeving van de definitieve verkoop door het e-loket.47 Wanneer de verkoop niet ter kennis werd gebracht zal de termijn worden verlengd tot één jaar na de overschrijving van de verkoopakte op het hypotheekkantoor.48
45
Art. 16, § 1 Harmonisatiedecreet. E. DESAIR, “Ruimtelijke ordening en het privaat eigendomsrecht in Vlaanderen, T.B.O. 2003, p. 27. 47 Art. 4 Harmonisatiedecreet. 48 Art. 16, § 2 Harmonisatiedecreet; V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 14. 46
12
28.
De indeplaatsstelling geschiedt niet van rechtswege, maar moet in rechte
worden gevorderd voor de rechtbank van eerste aanleg van het arrondissement waar het onroerend goed is gelegen. Ingeval er meerdere miskende begunstigden zijn, zal het aan de Vlaamse Regering zijn om te beslissen welke begunstigde de vordering mag instellen. De Vlaamse Regering moet zich bij zijn belangenafweging laten leiden door het utiliteitsprincipe. Hiermee werd komaf gemaakt met de initieel voorziene regel dat de snelste eiser het haalt. Deze regel werd strijdig met het gelijkheidsbeginsel bevonden door de Raad van State.49 De procedure tot indeplaatsstelling is dus gerechtelijk van aard en betrekt zowel de verkoper als de koper in het geding waarbij de bewijslast op de schouders van de begunstigde rust.50 Naar analogie van de vordering strekkende tot vernietiging of herroeping van rechten die voortvloeien uit akten die aan overschrijving zijn onderworpen, wordt ook de eis tot indeplaatsstelling gekantmeld op de kant van de overgeschreven verkoopakte.51
29.
Wanneer de vordering wordt ingewilligd zal het vonnis als titel gelden en is het
aan de eiser om de prijs, en in de meeste gevallen ook de kosten van verkoopakte, aan de koper terug te betalen.52 Ingevolge het Harmonisatiedecreet zal de verkoper steeds de aktekosten aan de koper moeten vergoeden. Door de indeplaatsstelling komt de begunstigde in de plaats van de initiële koper waardoor de verplichtingen en de lasten uit de authentieke verkoopakte ook hem zullen binden voor zover die zijn in- of overgeschreven vóór de inschrijving van de eis tot indeplaatsstelling.53 Dit valt te verzoenen met de draagwijdte van het voorkooprecht.
49 Art. 16, § 1, lid 2 Harmonisatiedecreet; Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 13. 50 B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, p. 421, nr. 55. 51 Art. 3 Hyp. W.; art. 16, § 3 Harmonisatiedecreet. 52 L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 604-606, nrs. 36-41. 53 Art. 16, § 3 in fine Harmonisatiedecreet.
13
De fiscale implicaties zijn nihil. De akte waarin de indeplaatsstelling wordt geïncorporeerd is geen verkoop en geen overdracht ten bezwarende titel waardoor er geen evenredige registratierechten zijn verschuldigd.54
30.
Voor de miskenning van de meeste voorkooprechten is op heden voorzien in een
forfaitaire schadevergoedingsregeling. Wanneer de begunstigde opteert voor een schadevergoeding zal die worden begroot op 20% van de verkoopprijs. Deze forfaitaire vergoeding staat los van de daadwerkelijk geleden schade.55 Het Harmonisatiedecreet roept de gelijkvormigheid van de voorkoopprocedures in het leven waardoor deze optie wordt veralgemeend tot alle decretale voorkooprechten.56 De vordering moet worden ingesteld tegen de verkoper en de instrumenterende ambtenaar en kan leiden tot een hoofdelijke veroordeling.57
D. SAMENLOOP 31.
De problematiek van de samenloop is verre van eenduidig en vrij complex. Voor
een uitgebreide uiteenzetting kan worden verwezen naar de rechtsleer ter zake.58 Hierna worden kort de grote lijnen weergegeven. Het vertoont twee luiken, met name de interne en de externe samenloop.
32.
Bij interne samenloop zijn er kortweg twee of meer begunstigden die eenzelfde
recht van voorkoop willen uitoefenen. Veelal wordt in het desbetreffende decreet een voorrangsregeling opgenomen.59
54 Art. 16 Harmonisatiedecreet; B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, p. 422, nr. 55. 55 L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 606, nr. 40. 56 Art. 16, § 1 Harmonisatiedecreet. 57 Art. 16, § 4 Harmonisatiedecreet; V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 14. 58 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 145-154. 59 L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 609, nr. 46.
14
33.
Er is sprake van externe samenloop wanneer twee of meer begunstigen een
recht van voorkoop van verschillende oorsprong wensen uit te oefenen. Om dit conflict op te lossen moet allereerst worden gekeken naar de continuïteitstheorie van de Belgische wetgever op basis waarvan de decretale voorkooprechten geen afbreuk mogen doen aan de reeds bestaande rechten van voorkoop. De datum van inwerkingtreding is hierbij van cruciaal belang. Verder bepalen ook de individuele decreten deze voorrangsregel.60
34.
Het voorkooprecht van de Ruilverkavelingswet zal primeren op een decretaal
voorkooprecht.61 Inzake samenloop tussen het wettelijke voorkooprecht van de pachter en een decretaal recht van voorkoop heersen twee opvattingen. Volgens een eerste strekking geldt de continuïteitstheorie onverkort en primeert het voorkooprecht van de pachter. In een tweede strekking, die door de meerderheidsopvatting wordt geacht, primeren de decretale rechten van voorkoop aangezien zij strekken tot het verwezenlijken van het algemeen belang.62 Bij samenloop met een conventioneel recht van voorkoop primeert steeds een wettelijk of decretaal voorkooprecht, ongeacht het tijdstip waarop het conventioneel recht is tot stand gekomen.63
60
Art. 14 Bijzondere Wet op de Hervorming van de Instellingen van 8 augustus 1980, B.S. 15 augustus 1980; B. VAN OPSTAL, “Knelpunten Vlaamse voorkooprechten”, in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 113-115. 61 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 147; L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 609, nr. 45. 62 P. VAN HOESTENBERGHE en F. LOGGHE, “Het recht van voorkoop in de Pachtwet, de ruilverkaveling, de Vlaamse Wooncode, het decreet op het natuurbehoud of conventionele context of... verscheidenheid in eenheid?”, Not. Fisc. M. 1999, p. 35; F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, 135-175; L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 607-608, nr. 43. 63 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 154; B. VAN OPSTAL, “Knelpunten Vlaamse voorkooprechten”, in B. TILLEMAN en A. VERBEKE (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 109.
15
HOOFDSTUK II: DE VLAAMSE GRONDENBANK 35.
Na eerst de materiële kant van de zaak te hebben toegelicht, zal nu dieper
worden ingegaan op de proceduriële aspecten van de decretale voorkooprechten.
§1. DE ONTSTAANSGESCHIEDENIS 36.
Aan de geboorte van de Vlaamse Grondenbank en de ontwikkeling van de
daarbij horende geo-databank gaat een noodkreet vanuit het notariaat vooraf. Notarissen kaarten het probleem aan dat de informatie betreffende de bestaande voorkooprechten in de vastgoedwereld te gebrekkig is. Zo dook het bestaan van een verkooprecht in veel gevallen pas op het laatste nippertje op, met name vlak voor het verlijden van de akte. Sociale huisvestingsmaatschappijen beriepen zich maar al te vaak in extremis op hun voorkooprecht waardoor projectontwikkelaars meerdere malen in de kou kwamen te staan. Een centraal databank werd dan ook als een must aanzien. Hierdoor kunnen notaris, burger en overheid veel sneller te weten komen waar het op staat, wat de rechtszekerheid ten goede zal komen.64
37.
De verschillende decretale voorkooprechten dienden te worden aangeboden bij
verschillenden instanties, dit zorgde meer dan eens voor proceduriële verwarring. Bovendien was de informatie betreffende de onroerende goederen gelegen in het Vlaamse Gewest verspreid consulteerbaar. Deze twee punten geven meteen kleur aan de doelstelling van de Vlaamse Grondenbank. Zo is er vooreerst het streven naar een grondige vereenvoudiging van de procedures van de voorkooprechten. Daarnaast is er aandacht voor de optimalisering van informatieverstrekking betreffende de onroerende goederen in het Vlaamse Gewest gelegen.65
64http://www.livios.be/nl/_immo/_guid/_part/1571.asp?content=Notarissen%20willen%20databa
nk%20met%20voorkooprechten. Art. 5 Decreet Vlaamse Grondenbank; J. ROSKAMS, “De Vlaamse Grondenbank, een nieuwe stap in het Vlaamse grondbeleid”, Rondom februari 2006, p. 5. 65
16
§2. DE INRICHTING 38.
De Vlaamse Grondenbank zal in de nabije toekomst als een e-voorkooploket
fungeren dat wordt beheerd en ontwikkeld door de Vlaamse Landmaatschappij (VLM).66 Het is de bedoeling om de voorkoopprocedure te uniformiseren en te digitaliseren via de invoering van een internetloket. Op dit moment gebeurt de kennisgeving door middel van een aanvraag per post aan de dienst de Vlaamse Grondenbank van de VLM die als brievenbus dienst doet. Concreet moet de instrumenterende ambtenaar gebruik maken van de voorkoopfiche67 die hij volledig en correct dient in te vullen en vervolgens aangetekend te verzenden naar de Vlaamse Grondenbank, bij de Vlaamse Landmaatschappij. Voorlopig is het centraal informatieloket dus nog niet digitaal. In de toekomst moet deze procedure worden gedigitaliseerd zodat online verwerking van de aanbiedingen en uitoefeningen de norm wordt. De oplevering van het e-voorkooploket is maar voorzien voor de eerste helft van 2010.
39.
De gegevens zullen door het Agentschap voor Geografische Informatie
Vlaanderen (AGIV) worden bezorgd en betreffen enkel de decretale voorkooprechten. De wettelijke voorkooprechten worden dus uitgesloten. Als afdeling van de VLM heeft zij rechtspersoonlijkheid waardoor optreden op de vastgoedmarkt mogelijk is. Dit neemt niet weg dat het vermogen van de Vlaamse Grondenbak strikt gescheiden is van dat van de VLM en dit zowel op financieel als op boekhoudkundig vlak. 68 Financieel wordt zij gevoed door een dotatie en door middelen die door de verzoekende administratieve overheden verschuldigd zijn wanneer de grondenbank in hun naam en voor hun rekening optreedt.69
40.
Voor wat betreft de gegevensuitwisseling tussen de VLM en de gemeenten is de
mogelijkheid ontstaan tot het sluiten van een protocol met de VLM. Dit komt tegemoet aan de leemte in het Decreet Vlaamse Grondenbank betreffende de communicatie tussen de gemeenten en de VLM. Veel gemeenten hebben dergelijk 66
Art. 3 Decreet Vlaamse Grondenbank. Zie bijlage. 68 Art. 7 Decreet Vlaamse Grondenbank. 69 Art. 6, §1 Decreet Vlaamse Grondenbank; infra, randnr. 46. 67
17
samenwerkingsakkoord reeds ondertekend. Het bevat afspraken en termijnen inzake de communicatie. Enerzijds biedt de VLM een synthese aan van de elementen van een aangeboden goed waardoor de begunstigde sneller en met kennis van zaken een standpunt kan innemen. Anderzijds kan de gemeente een lijst doorgeven met daarin de gevallen waarin zij wel of niet het voorkooprecht zal willen uitoefenen.70 Dit bevordert het verloop van de procedures en zorgt voor een werklastvermindering. Bovendien bespaart het nutteloze aanbiedingen.
§3. DOEL EN TAKEN A. ALGEMEEN 41.
Een vijftal taken zijn te onderscheiden in de taakomschrijving van de Vlaamse
Grondenbank.71 De grondenbank is belast met het ontvangen, bundelen en ter beschikking stellen van informatie betreffende de decretale voorkooprechten alsmede met het ontvangen en doorsturen van de aanbiedingen en kennisgevingen ervan. Ook het ontvangen en doorsturen van aanvragen voor de decretale koopplichten behoort tot het takenpakket. In het beleidsdomein Leefmilieu, Natuur en Energie is zij bevoegd voor de verwerving, de ruil, het beheer en/of de overdracht van onroerende goederen. Deze domeinen kaderen immers in de verantwoordelijkheden van de VLM. Daarnaast is de aanleg van grondreserves een belangrijk aspect. Deze grondreserves worden ingezet in de ruil met andere gronden waardoor projecten inzake bosuitbreiding of natuurbehoud kunnen worden verwezenlijkt. Tot slot staat de grondenbank in voor het op touw zetten van de ruil van onroerende goederen en de herlokalisatie naar agrarisch gebied van landbouwbedrijven die niet gelegen zijn in agrarisch gebied. Het kan hierbij zowel om gronden in eigendom als om gronden in pacht gaan. Net als de voorkooprechten vormen de ruilmechanismen een efficiënt alternatief voor onteigening bij de realisatie van overheidsprojecten. Deze taken dienen allemaal hetzelfde doel, met name een bijdrage leveren aan de uitvoering van het grondenbeleid en de overheidsprojecten van het Vlaamse Gewest.
70 71
X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p.35. Art. 5 Decreet Vlaamse Grondenbank.
18
Zij leidt alles in goede banen om tot een correct ruimtegebruik in de open ruimte te komen.72
42.
Er is verder geen actieve rol weggelegd voor de Vlaamse Grondenbank inzake
het voeren van een grondbeleid. Ze beschikt niet over een autonome beslissingsmacht aangezien ze in opdracht van de overheidsinstanties taken van louter uitvoerende aard vervult. Het kader waarbinnen de grondenbank moet en kan opereren wordt afgelijnd door de betrokken administratieve overheden. Door het vastleggen van de diverse criteria en richtlijnen waaraan de grondenbank zich dient te houden, behouden de diverse overheden hun controlebevoegdheid.73 Dit hangt samen met de informatieverplichting in hoofde van de administratieve overheden van het Vlaamse Gewest. Zij moeten immers in staat zijn op vraag van de Vlaamse Grondenbank alle relevante en beschikbare informatie ter beschikking te stellen.74
B. VOORKOOPRECHT 1. ALGEMEEN 43.
Voor het bestek van deze masterproef zijn enkel de taken betreffende het
voorkooprecht relevant en zal op de andere taken niet verder worden ingegaan. Zowel bij de verkoop uit de hand als bij de openbare verkoop speelt de Vlaamse Grondenbank een rol in het doorcommuniceren van de aanbiedingen. De kennisgevingen geschieden aan de grondenbank die het zal doorgeven aan de begunstigden.75 Voor de proceduriële aspecten worden verwezen naar de uiteenzetting bij de bespreking van het Harmonisatiedecreet.76
72
http://www.vlm.be/landtuinbouwers/vlaamsegrondenbank/Pages/default.aspx. Art. 12 Decreet Vlaamse Grondenbank; Ontwerp van decreet betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 743 – nr. 3, p. 4. 74 Art. 9 Decreet Vlaamse Grondenbank. 75 Art. 17 Decreet Vlaamse Grondenbank. 76 Infra, randnrs. 58-69. 73
19
2. DELEGATIE 44.
Voor wat betreft de voorkooprechten in de domeinen Leefmilieu, Landinrichting
en Natuurbehoud is de VLM zelf de begunstigde.77 Daarnaast voorziet het decreet in de mogelijkheid tot delegatie van bevoegdheden aan de Vlaamse Grondenbank. Deze techniek past in de geest van de doelstelling administratieve vereenvoudiging omdat het mogelijk wordt om via één enkel kanaal de decretale voorkooprechten administratief af te handelen. Meer bepaald is voorzien in de mogelijkheid voor de bevoegde instanties of de Vlaamse Overheid om aan de grondenbank de voorwaarden en de richtlijnen te communiceren waaronder het voorkooprecht mag worden uitgeoefend. Die criteria houden ondermeer verband met de perimeters waarbinnen de goederen bij voorkeur moeten gelegen zijn, de prioriteiten, prijscriteria en de gebruikstoestand. Hierdoor kan de Vlaamse Grondenbank ook voorkooprechten uitoefenen in naam en voor rekening van de begunstigden in domeinen waar zij anders geen bevoegdheden heeft, zoals de voorkooprechten inzake de ruimtelijke ordening, de Vlaamse Wooncode, de zeehaven en het integraal waterbeleid.78
45.
De grondenbank zal dan vervolgens inlichtingen inwinnen bij de betrokken
begunstigde en na positief advies de procedure in naam en voor rekening van die begunstigde voeren. Wanneer de vooropgestelde richtlijnen en voorwaarden voldoende duidelijk en volledig geformuleerd zijn, biedt deze bevoegdheidsdelegatie het voordeel dat zeer snel kan worden gehandeld omdat geen bijkomend advies nodig zal zijn. In de overeenkomst tussen de Vlaamse Grondenbank en de begunstigde wordt bepaald op welke manier en wanneer een rapportering zal gebeuren met het oog op een evaluatie en een blik naar de toekomst.79
46.
De
werkingsmiddelen
dienen
te
worden
bezorgd
door
de
diverse
begunstigden.80 Hiertoe wordt door de Vlaamse Grondenbank per begunstigde een
77
Art. 19, § 1 Decreet Vlaamse Grondenbank. Art. 19, § 2 Decreet Vlaamse Grondenbank. 79 Ontwerp van decreet betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 743 – nr. 1, p. 11. 80 Art. 6, §1, 2° Decreet Vlaamse Grondenbank. 78
20
afzonderlijke financiële rekening geopend waarop de financiële middelen bestemd voor de werking, de verwerving en het beheer worden gedeponeerd. Op die manier treedt er geen vermenging op tussen de diverse budgetten die door de administratieve begunstigden worden verstrekt.81 De opbrengsten komen toe aan de begunstigde.82
§4. NUT 47.
In de periode voorafgaand aan het Decreet Vlaamse Grondenbank en het
Harmonisatiedecreet vond een administratieve lastenmeting plaats waarmee een inschatting van de administratieve lastenverlaging ingevolge de nieuwe decreten werd beoogd. Dergelijke meting is ingevolge de compensatieregel83 verplicht voor elk dossier dat op de Vlaamse Regering wordt geagendeerd voor de eerste principiële goedkeuring waarbij een wijziging van de administratieve lasten vooropstaat. Via de RIA84 werden de administratieve lasten gemeten en gerapporteerd. De prognose kondigde een lastenverlaging van ruim 2 miljoen euro aan voor de instrumenterende ambtenaren. Er werd gewezen op het feit dat aangetekende en gewone zendingen tot het verleden zouden gaan behoren door de geboorte van een e-voorkooploket.85 Twee grote voordelen hierbij zijn dat de aanbiedingen en procedures inzake decretale voorkooprechten in de toekomst op een rechtsgeldige én snelle wijze zullen kunnen 81
Ontwerp van decreet betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 743 – nr. 1, p. 8. 82 Art. 6, § 3 Decreet Vlaamse Grondenbank. 83 “Het wegwerken van de administratieve rompslomp is een prioriteit voor de Vlaamse Regering. Sinds 1 januari 2005 is de compensatieregel voor administratieve lasten verplicht. Dat betekent dat elke stijging van administratieve lasten door een regeringsbeslissing (decreet, besluit, .), gecompenseerd moet worden met een even grote daling van bestaande administratieve lasten. Op die manier wordt een netto-daling van de administratieve lasten gegarandeerd en verhelpt de compensatieregel het 'dweilen met de kraan open'.”, http://www.wetsmatiging.be/nl/getpage.asp?i=68. 84 “RIA helpt om regelgeving op te stellen die beantwoordt aan de 8 kenmerken van goede regelgeving. Inhoudelijke tekortkomingen worden vermeden door zorgvuldige voorbereiding van de regelgeving. Deze kwaliteitscriteria voor regelgeving worden zijn de leidraad voor de opmaak en beoordeling van regelgeving. RIA moet opgemaakt worden door de persoon of het team dat de regelgeving voorbereidt. Finaal is de minister die de ontwerpregelgeving voorlegt aan de Vlaamse Regering, verantwoordelijk voor de inhoud van de RIA.”, http://www.wetsmatiging.be/nl/getpage.asp?i=47. 85 http://www.wetsmatiging.be/downloads/2005.04_Recht%20van%20voorkoop.pdf.
21
verlopen.
Omwille
van
die
administratieve
vereenvoudiging
krimpen
de
administratieve lasten danig in. Tijdswinst en kostenbesparing staan centraal. Zoals verder zal blijken wordt de notaris veel sneller op de hoogte gebracht van het feit of er een recht van voorkoop rust op het betrokken goed door de vereenvoudigde aanbiedings- en kennisgevingsprocedure.
22
HOOFDSTUK III: HARMONISATIE VAN PROCEDURES §1. KRACHTLIJNEN A. ONTSTAANSGESCHIEDENIS EN HUIDIGE SITUATIE 48.
Net zoals bij de Vlaamse Grondenbank waren de notarissen vragende partij voor
de totstandkoming van het Harmonisatiedecreet. Anno september 2003 maakte de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat een brief over aan de Vlaamse Regering. Hieraan uitten zij hun nood aan een databank of digitaal kadaster van de voorkooprechten om te verhelpen aan de ontoereikende informatiemogelijkheden.86 Op heden kon de website www.rechtvanvoorkoop.be enige soelaas brengen, doch bij gebreke aan afbakening op kadastraal perceelsniveau en door het niet-bindend karakter van de informatie voor de Vlaamse Overheid, drong een wetgevend ingrijpen zich op.87 Het is de bedoeling om de voorkoopprocedure te uniformiseren en te digitaliseren via de invoering van een internetloket. Dit decreet bouwt verder op het Decreet Vlaamse Grondenbank omdat het zorgt voor de concrete invulling van het e-voorkooploket.
B. DOELSTELLINGEN EN UITWERKING 1. FINALITEIT 49.
De doelstellingen van het Harmonisatiedecreet zijn voornamelijk het
optimaliseren
van
de
gebruiksvriendelijkheid
van
de
toepassing
van
de
voorkoopprocedures en het verzekeren van de rechtszekerheid omtrent het bestaan van een voorkooprecht voor de diverse partijen door de uniformisering. Het moet garant staan voor een doeltreffend stelsel dat praktisch en algemeen toegankelijk is en kostenbesparend voor de notaris. De huidige diverse procedures zijn niet uniform,
86
V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 10. 87 J. VANSTEENE, “Nieuw decreet baart e-loket Vlaamse voorkooprechten”, Vastgoed info 2007, afl. 14, p. 5.
23
niet transparant, log, tijdrovend en arbeidsintensief. Bovendien moet nog steeds gebruik worden gemaakt van aangetekende brieven.88 In tijden van doorgedreven digitalisering lijkt dit voorbijgestreefd.
2. GEOGRAFISCH THEMABESTAND ‘VLAAMSE VOORKOOPRECHTEN’ 50.
Het zal nog heel wat voeten in de aarde hebben om de digitalisering van de
huidige schriftelijk procedure op poten te zetten. Er wordt voorzien in de oprichting van een vrij consulteerbaar juridisch kadaster van de Vlaamse voorkooprechten. De ontwikkeling ervan is een taak die is opgedragen aan het Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen (AGIV). Op basis van het Harmonisatiedecreet is het AGIV belast met de creatie en de opbouw van een uniek themabestand betreffende de rechten van voorkoop. Dit centraal en uniek informatiesysteem zal naast
de
administratieve
informatie,
zoals
het
adres
en
het
kadastraal
perceelsnummer, ook de relevante thematische informatie aangaande ondermeer de bestemming, het soort recht van voorkoop, de begunstigden ervan, wettelijke beschermingen, beheersovereenkomsten, en bodemgebruik bevatten.89 Het is de bedoeling dat het een onderdeel wordt van de Gronddatabank.90 Na de inwerkingtreding van het decreet zal het geografisch themabestand bij besluit van de Vlaamse Regering worden bekendgemaakt.91
51.
De begunstigden van de voorkooprechten zullen hun informatie moeten
doorspelen aan het AGIV met het oog op de verwerking en opname ervan in de database. Elke begunstigde staat dus zelf in voor het bezorgen van de relevante gewenste gegevens. Van zodra het decreet in werking treedt zal moeten worden gezorgd voor een operationele methode voor de ontvangst van de meldingen, want elke begunstigde heeft er alle belang bij zijn informatie zo spoedig mogelijk te 88
V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 10. 89 Art. 6, lid 4 Harmonisatiedecreet; Ontwerp van decreet betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 743 – nr. 3, p. 11. 90 Art. 8, § 1 Decreet Vlaamse Grondenbank juncto art 2, 5° Decreet van 17 juli 2000 houdende het Geografisch Informatie Systeem Vlaanderen, B.S. 2 september 2000. 91 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 8.
24
verstrekken omdat slechts vanaf dat ogenblik de uitoefening van een voorkooprecht mogelijk wordt.92 Het voorkooprecht kan pas uitwerking krijgen vanaf de eerste kalenderdag die volgt op de opname van de gegevens in het bestand.93
52.
Een perceel moet maar worden opgenomen in het bestand wanneer het voor
meer dan de helft in een voorkoopzone is gelegen.94 Deze 50%-regel is er als tussenoplossing gekomen omwille van billijkheids- en proportionaliteitsredenen.95 Hierdoor kan de instrumenterende ambtenaar een databank consulteren waarin hij alle bestaande voorkooprechten kan terugvinden. Op basis van zijn opzoeking zal hij te weten kunnen komen of hij een voorkooprecht via het e-voorkooploket moet aanbieden.
3. E-VOORKOOPLOKET 53.
Het decreet regelt daarnaast de wijze waarop de instrumenterende ambtenaar
de opvraging bij de Vlaamse Grondenbank moet doen. Er zal een eind worden gesteld aan de versnippering doordat slechts één aanspreekpunt zijn intrede zal doen, met name het e-voorkooploket. Dit uniek loket staat ten dienste van instrumenterende ambtenaar en begunstigde van een voorkooprecht doordat het zal zorgen voor de behandeling van de aanbiedingen en uitoefeningen van het voorkooprecht. Maar dat niet alleen, er komt één elektronische procedure die tabula rasa maakt met de klassieke bestaande procedures. Procedures zullen op elkaar worden afgestemd.96 In die zin is het Harmonisatiedecreet een verlengstuk van het Decreet Vlaamse Grondenbank. Het is een ‘horizontaal’ decreet dat zorgt voor egalisering van de geïndividualiseerde procedures van de diverse ‘verticale’ decreten. Voor het overige
92 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 7. 93 Art. 10 Harmonisatiedecreet. 94 Art. 6, lid 3 Harmonisatiedecreet. 95 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 8. 96 J. VANSTEENE, “Nieuw decreet baart e-loket Vlaamse voorkooprechten”, Vastgoed info 2007, afl. 14, p. 4.
25
worden de decreten onaangeroerd gelaten omwille van het behoud van de sectorale aanpak.97
C. OPVOLGING 54.
Er zal een bekendmakingssysteem operationeel moeten worden gemaakt via het
e-voorkooploket van de VLM.98 Hierbij houdt de opdracht niet op. Nadien zal het AGIV moeten zorgen voor een beheerssysteem om deze kruispuntdatabank te onderhouden en te actualiseren zodat nieuwe informatie niet door de mazen van het net zal kunnen glippen. Het is van groot belang dat alle informatie, zowel de bestaande als de toekomstige gegevens zullen vervat zitten in het bestand. Zoniet ondergraaft dit de doelstelling van het decreet, namelijk de eenvormigheid en de rechtszekerheid betreffende het bestaan van rechten van voorkoop bevorderen. Dit resulteert meteen ook in een meldingsplicht voor de begunstigden van de Vlaamse decretale voorkooprechten. Zij zullen de relevante informatie, zijnde de belaste percelen en de rechtsgrond, jaarlijks moeten communiceren aan het AGIV op straffe van verval van het recht.99
D. RESULTAAT 55.
Wanneer alles op punt zal staan, wordt het voor de notaris mogelijk om via de
computer het vrij consulteerbaar juridisch kadaster van de Vlaamse voorkooprechten te consulteren om na te gaan of er een recht van voorkoop van toepassing is. Dit veronderstelt een identificeerbaar onroerend goed. Dit kan in veel gevallen op basis van de kadastrale perceelsidentificatie en de geografische ligging, zijnde vermelding van de gemeente, de straat en het nummer van het bebouwd of onbebouwd onroerend goed. Bij gebreke aan verwijzing naar kadastrale gegevens zal gebruik worden gemaakt van de unieke identificatiecode en ook hier de geografische ligging.
97
V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 11; Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 3, p. 4. 98 Art. 8 Decreet Vlaamse Grondenbank. 99 X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p.35.
26
Bovendien moet consultatie van het bestand mogelijk zijn door loutere vermelding van de geografische informatie.100
56.
Na deze raadpleging kan het voorkooprecht via het e-voorkooploket aan de
begunstigde(n) worden aangeboden. Bovendien zal er dan slechts één aanspreekpunt meer zijn. Omwille van vertragingen in de planning en de complexe concrete uitwerking die tijd vergt, is de oplevering van het e-voorkooploket met de daarachter liggende database maar voorzien voor de eerste helft van 2010.101
57.
Tot slot moet rekening worden gehouden met een vrijwel onontbeerlijke
testperiode van om en bij de 6 maand gedurende dewelke het elektronisch aanbieden en uitoefenen van de voorkooprechten uitgebreid zal worden uitgetest. Dit zou kunnen gebeuren in overleg met een aantal bereidwillige notarissen die tijdens de proefperiode naast de actuele procedure, dus door verzending van aangetekend schrijven
of
gerechtsdeurwaardersexploot,
ook
de
elektronisch
weg
zullen
bewandelen door aanbiedingen bij het e-voorkooploket. Op die manier kan worden nagegaan of het systeem nog kinderziektes en lacunes bevat waaraan nog dient te worden verholpen alvorens het decreet daadwerkelijk algemeen in voege kan treden.102
§2. PROCEDURIELE ASPECTEN A. VERKOOP UIT DE HAND 58.
Bij de verkoop uit de hand zal de notaris de verkoopakte opstellen en de
opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het recht van voorkoop erin opnemen. De identiteit van de koper zal worden opengelaten.103 De akte is dan quasi
100
Art. 2, 5° juncto art. 6 Harmonisatiedecreet; Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 6-8. 101 Vr. en Antw. Vl. R. 2007-08, 1 juli 2008, Vr. nr. 1616 ROMBOUTS, http://www.vlaamsparlement.be/Proteus5/showVI.action?id=524848. 102 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 13-14; Vr. en Antw. Vl. R. 2007-08, 1 juli 2008, Vr. nr. 1616 ROMBOUTS, http://www.vlaamsparlement.be/Proteus5/showVI.action?id=524848. 103 L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 597, nr. 22.
27
volledig omdat het alle elementen bevat die voor de begunstigde van belang zijn om te beslissen tot het al dan niet uitoefenen van het voorkooprecht.
59.
Met de oprichting van de Vlaamse Grondenbank kwam een einde aan de oude
situatie waarbij de instrumenterende ambtenaar zich diende te richten tot de begunstigde
van
het
voorkooprecht.
De
inwerkingtreding
van
het
Harmonisatiedecreet zal de uniformisering inluiden van de kennisgevingsprocedures die tot op heden behoorlijk kunnen verschillen onderling aangezien ze in de diverse sectoriële decreten worden geregeld. Sinds 1 augustus 2007104 dient de voorlopig schriftelijke kennisgeving van het aanbod te gebeuren aan de Vlaamse Grondenbank die het op haar beurt aan de begunstigde overheid of overheden zal doorgeven.105 Deze aanbieding bij het (nog op te richten) evoorkooploket geldt meteen als aanbod van verkoop.106
60.
Een aantal gegevens dienen te worden meegegeven zoals de identificatie van het
perceel, de prijs die de koper moet betalen, of er andere verbintenissen zijn waartoe de koper en de verkoper zich hebben verbonden en de naam en het adres van de instrumenterende ambtenaar. Indien het gaat om een verpacht perceel dient ook te worden vermeld of de kandidaat-koper de pachter in kwestie is of een derde aan wie de pachter zijn voorkooprecht heeft overgedragen.107
61.
Bij deze notificatie zou gebruik kunnen worden gemaakt van een kopie van de
verkoopakte omdat dit meteen alle noodzakelijke gegevens bevat, uiteraard met weglating van de identiteit van de kandidaat-koper. De Memorie van Toelichting wijst echter op het feit dat het niet de bedoeling kan zijn de volledige tekst van de akte te communiceren gelet op de omvang ervan. De elektronische verwerking ervan zou te omslachtig zijn en weinig praktisch nut bieden. Het volstaat bijgevolg te vermelden of er lasten zijn, zonder nadere specificatie.108 104
Art. 19 Decreet Vlaamse Grondenbank. Art. 17, §1 Decreet Vlaamse Grondenbank. 106 Art. 12, § 3 Harmonisatiedecreet. 107 Art. 12, § 2 Harmonisatiedecreet. 108 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 11. 105
28
62.
De instrumenterende ambtenaar zal een schriftelijke melding van zijn
notificatie krijgen en kan zich desgevallend nadien nog richten tot de begunstigde voor meer informatie ter zake.109 Ook de begunstigde kan zich, binnen de voorziene termijnen voor uitoefening van het voorkooprecht, voor meer informatie omtrent de verkoopsvoorwaarden wenden tot de notaris, zoals bijvoorbeeld de correcte aard, omvang en modaliteiten van de aangehaalde lasten. Deze gegevens dienen door de notaris binnen de vijf werkdagen volgend op het verzoek aan de verzoeker digitaal of op papier te worden bezorgd.110 De notaris zal dan de volledige onderhandse verkoopsovereenkomst of het ontwerp van de authentieke verkoopsakte bezorgen. In de toekomst zal dit via het e-loket elektronisch verlopen.111
63.
De begunstigde beslist over het al dan niet uitoefenen van het recht van
voorkoop en laat dit weten aan de Vlaamse Grondenbank, die dit vervolgens doorcommuniceert aan de betrokken notaris.112 De begunstigde overheid beschikt over een antwoordtermijn van 60 dagen na het aanbod of 30 dagen na het verstrijken van de uitoefeningstermijn van de pachter wanneer het gaat om een perceel waarover de pachter een recht van voorkoop werd aangeboden.113 De Vlaamse Grondenbank verzorgt op die manier een brugfunctie tussen de instrumenterende ambtenaar en de instanties die een recht van voorkoop kunnen uitoefenen.
64.
Bij uitoefening van het voorkooprecht brengt de begunstigde de Vlaamse
Grondenbank hiervan formeel op de hoogte. Het nog op te richten e-voorkooploket zal de identiteit registreren en een bericht van aanvaarding opstellen dat naar de instrumenterende ambtenaar zal worden verzonden. Het moment van verzending is cruciaal aangezien dat het ogenblik is waarop de verkoop tot stand komt.114
109
Art. 12, § 4 Harmonisatiedecreet. Art. 13, lid 2 Harmonisatiedecreet. 111 Supra, randnr. 53. 112 http://www.rechtvanvoorkoop.be/DesktopDefault.aspx?TabID=1. 113 Art. 13, lid 1 Harmonisatiedecreet. 114 Art. 13, lid 3 en lid 4 Harmonisatiedecreet. 110
29
65.
De kans is reëel dat er meerdere begunstigden een voorkooprecht hebben op het
betrokken perceel. In dat geval kunnen er meerdere begunstigden het aanbod aanvaarden. In de huidige decreten is voorzien in complexe en uiteenlopende voorrangsregels bij samenloop.115 Het Harmonisatiedecreet zal een en ander vereenvoudigen doordat het geen rangorde bevat, maar voorziet in een beoordeling geval per geval. Na de inwerkingtreding ervan zal het aan de Vlaamse Regering zijn om op verzoek van de meest gerede partij te beslissen aan welke geïnteresseerde begunstigde het goed zal worden verkocht. Op grond van het utiliteitsbeginsel zijn de beoordelingscriteria hierbij de respectievelijke belangen die de begunstigden bij de uitoefening van hun voorkooprecht hebben.116 De expliciete toevoeging van dit criterium kwam er ingevolge het advies van de Raad van State.117 De Regering moet per perceel een afweging kunnen maken in functie van het algemeen belang. Deze werkwijze werd verkozen boven het vastleggen van een in het decreet verankerde rangorde omdat op die manier niet per concreet individueel geval zou kunnen worden beoordeeld welk belang primeert.118
66.
De begunstigde kan het e-voorkooploket ook zijn verzaking aan de uitoefening
van het voorkooprecht melden. Eenmaal is verzaakt, kan hier niet meer teruggekomen worden.119 Wanneer het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend, rust op de notaris nog de taak om binnen één maand na de registratie van de verkoopakte de uiteindelijke prijs en voorwaarden van de verkoop te berichten. De ratio is duidelijk, op die manier wil men een bijkomende controle inlassen om te vermijden dat de verkoper aan de begunstigde overheid een hogere prijs en minder interessante voorwaarden aanbiedt om nadien aan de particuliere koper gunstvoorwaarden toe te
115
V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 10. 116 Art. 13, lid 5 Harmonisatiedecreet; V. COUTEAU, “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, p. 13. 117 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 12. 118 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 3, p. 6. 119 Art. 13, in fine Harmonisatiedecreet.
30
kennen.120 Deze verplichting blijft ook in de toekomst behouden en de begunstigde heeft na aanvraag recht op een afschrift van de verleden akte.121
B. OPENBARE VERKOOP 67.
Ook bij de openbare verkoop dient een kennisgeving te gebeuren. De
begunstigde van het voorkooprecht moet vooraf op de hoogte worden gebracht van de exacte plaats, de dag en het uur van de openbare verkoop, alsook van de identificatiegegevens van het perceel en de naam en het adres van de instrumenterende ambtenaar.122 Hierbij wordt dus geen melding gemaakt van de andere verkoopsvoorwaarden. De begunstigde kan immers, net zoals de andere potentiële kopers het lastenkohier inkijken of de instrumenterende ambtenaar om bijkomende informatie verzoeken. Ingevolge het Harmonisatiedecreet heeft de begunstigde recht op mededeling of inzage binnen vijf dagen na ontvangst van het verzoek daartoe.123 Het lastenkohier zal daarenboven ook worden voorgelezen op de dag van de verkoop. De desbetreffende decreten bepalen de kennisgevingstermijn, in de regel zal dit minimum 30 dagen voor de zitdag zijn.124 Het Harmonisatiedecreet zal deze termijnen uniformiseren en vastleggen op minimum 30 dagen.125 De kennisgeving gebeurt analoog als bij de verkoop uit de hand, namelijk aan de Vlaamse Grondenbank die als doorgeefluik van de informatie betreffende de voorgenomen verkoop fungeert, behoudens voor de aangelegenheden op het gebied van Leefmilieu, Landinrichting en Natuurbehoud waar zij zelf de begunstigde is.126 Het
Harmonisatiedecreet
zal
de
verschillende
procedures
gelijkvormig
en
elektronisch maken via het e-loket.127
120
E. DESAIR, “Ruimtelijke ordening en het privaat eigendomsrecht in Vlaanderen, T.B.O. 2003, p. 27. 121 Art. 15 Harmonisatiedecreet. 122 Art. 14, § 2 Harmonisatiedecreet. 123 Art. 14, § 4 Harmonisatiedecreet. 124 L. VENY, “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, p. 601, nr. 31. 125 Art. 14, § 1 Harmonisatiedecreet. 126 Art. 17, §2 juncto art. 19, §1 Decreet Vlaamse Grondenbank; art. 14, § 3 Harmonisatiedecreet. 127 Supra, randnr. 53.
31
68.
Voor het verdere verloop van de procedure dient een noodzakelijk onderscheid
te worden gemaakt tussen het al dan niet aanwezig zijn van een voorbehoud van uitoefening van een recht van hoger bod. Wanneer er geen recht van hoger bod is voorzien moet de notaris na het laatste bod en voor de toewijzing zich eerst tot de pachter richten met de vraag of hij zijn voorkooprecht wenst uit te oefenen en bij weigering, afwezigheid of stilzwijgen van de pachter tot de aanwezige begunstigde overheid. Door de loutere instemming van die begunstigde zal de verkoop een definitief karakter verkrijgen. Bij weigering, afwezigheid of stilzwijgen van die begunstigde zal het goed worden toegewezen aan de hoogst biedende. Verder wordt gewag gemaakt van het recht op beraad in hoofde van de pachter. Wanneer hij daarvan gebruik maakt moet de notaris zich wenden tot de begunstigde overheid en vragen of die het voorkooprecht zal uitoefenen in geval de pachter dit uiteindelijk niet wenst te doen. Bij positief antwoord gebeurt de toewijzing onder de opschortende voorwaarde van niet uitoefening van het voorkooprecht door de pachter.128
69.
Is er een recht van hoger bod voorzien, dan ziet de situatie er enigszins anders
uit. Op het einde van de initiële zitdag zal de notaris zich niet richten tot de begunstigden van een verkooprecht en wordt de termijn voor hoger bod opengesteld. In geval er hoger bod komt zal de notaris dit via het e-loket melden aan de begunstigde. Op de zitdag na hoger bod zal gehandeld worden zoals op een zitting van een openbare verkoop zonder recht van hoger bod.129 Komt er geen hoger bod komt of wordt het geweigerd, dan volgt hiervan een kennisgeving via het e-loket na verloop van 15 dagen na het verstrijken van de termijn voor hoger bod. Deze kennisgeving geldt als een aanbod dat binnen de 15 dagen door een aanvaarding vanwege de begunstigde kan worden gevolgd. Deze aanvaarding wordt via datzelfde e-loket aan de notaris medegedeeld. Het tijdstip van de verzending is meteen ook het moment van totstandkoming van de verkoop.
128 129
Art. 14, § 5 Harmonisatiedecreet. Supra, randnr. 68.
32
Bij gebreke aan aanvaarding binnen de wettelijke termijn van 15 dagen zal de toewijzing definitief worden.130 In dit geval rust op de notaris, naar analogie van de verkoop uit de hand, nog de taak om binnen één maand na de registratie van de verkoopakte de uiteindelijke prijs en voorwaarden van de verkoop te berichten. De begunstigde heeft na aanvraag recht op een afschrift van de verleden akte.131
C. AFZONDERLIJK AANBOD 70.
Een situatie van discordantie kan zich in twee vormen voordoen. De eerste
hypothese viseert het geval waarin het belaste perceel slechts gedeeltelijk wordt verkocht. In dit geval moet het voorkooprecht worden aangeboden aangezien dat deel volledig gelegen is in een voorkoopzone.132
71.
In een tweede hypothese is het te koop gestelde perceel slechts gedeeltelijk in
een voorkoopzone gelegen. Het voorkooprecht zal hoe dan ook uitwerking kunnen krijgen, zij het slechts op het belaste deel. Dit wordt bewerkstelligd door een afzonderlijk aanbod voor dat belaste deel te doen.133 Het decreet formuleert een belangrijke uitzondering op het voorgaande, meer bepaald wanneer het belaste deel een onderdeel uitmaakt van een ‘ruimtelijk geheel’. Hierbij kan gedacht worden aan de verkoop van een huis met aanpalende tuin waarbij enkel de tuin met een voorkooprecht belast is en de kandidaat-koper enkel bereid is het huis samen met de tuin als geheel aan te kopen. Dit is ook het geval bij de verkoop van twee aanpalende percelen aan een projectontwikkelaar die het voornemen koestert een project te verwezenlijken.134 In die gevallen wordt het geheel aan de begunstigde van het voorkooprecht voorgelegd zonder dat die een onredelijke of onbillijke splitsing kan opdringen.135
130
Art. 14, § 6 Harmonisatiedecreet. Art. 15 Harmonisatiedecreet. 132 Art. 9, lid 1 Harmonisatiedecreet. 133 Art. 9, lid 2 Harmonisatiedecreet. 134 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 10. 135 Art. 9, lid 3 Harmonisatiedecreet. 131
33
§3. PACHT 72.
Poneren dat het Harmonisatiedecreet nog niet in werking is getreden is niet
helemaal correct. Vrij recent zijn twee artikelen reeds in werking getreden, meer bepaald de artikelen 2 en 8. Dit is het gevolg van een decreet dat artikel 45 van het Harmonisatiedecreet, dat de inwerkingtreding regelt, aanvult met volgende bewoordingen: “met uitzondering van de artikelen 2 en 8, die in werking treden op 1 januari 2009, en artikel 43”.136 Deze afzonderlijke vervroegde inwerkingtreding kwam er naar aanleiding van een parlementaire vraag van mevrouw Tinne Rombouts aan minister Geert Bourgeois. In zijn antwoord licht de minister de vertraging in de inwerkingtreding
toe
en
suggereert
hij
de
mogelijkheid
tot
afzonderlijke
inwerkingtreding bij wijze van voorstel van decreet.137
73.
Het Harmonisatiedecreet bevat een wettelijk verankerde oplossing voor een
probleem dat zich in de praktijk zo nu en dan eens voordeed. De diverse decretale rechten van voorkoop zijn ondergeschikt aan het voorkooprecht van de zittende pachter. Dit betekent dat de overheid maar gebruik kan maken van het voorkooprecht wanneer de pachter zijn voorkooprecht niet wenst uit te oefenen. Deze regel wekte geen probleem op bij de verkoop van het belaste perceel aan een derdekoper. De situatie was evenwel anders bij een verkoop aan de zittende pachter zelf. In dat geval speelde het voorkooprecht van de pachter niet, de overheid deed ‘haasje over’. Immers, hij is zelf de initiële potentiële koper waardoor het voorkooprecht van de overheid meteen uitwerking kon krijgen en dit ten nadele van de pachter.138 De praktijk toont aan dat er creatief werd omgesprongen met deze toestand door het op touw zetten van een schijnverkoop. De frequente omzeiling bestond erin om doelbewust te verkopen aan een derde-koper waardoor de pachter in de mogelijkheid kwam zijn voorkooprecht uit te oefenen.139
136
Decreet van 5 november 2008 houdende wijziging van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, B.S. 10 december 2008. 137 Vr. en Antw. Vl. R. 2007-08, 1 juli 2008, vr. nr. 1616 ROMBOUTS, http://www.vlaamsparlement.be/Proteus5/showVI.action?id=524848. 138 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 147. 139 Vr. en Antw. Vl. R. 2007-08, 1 juli 2008, vr. nr. 1616 ROMBOUTS, http://www.vlaamsparlement.be/Proteus5/showVI.action?id=524848; Voorstel van decreet
34
74.
Deze omleiding wordt overbodig gemaakt dankzij artikel 8 van het
Harmonisatiedecreet. Dat bewuste artikel bevat de uitzonderingsgevallen waarin de decretale voorkooprechten geen toepassing zullen kunnen vinden. Bij die uitzonderingsbepalingen is naast de voorrang van het voorkooprecht van de pachter ook de regel terug te vinden op grond waarvan de overheid het voorkooprecht niet kan uitoefenen bij een rechtstreekse verkoop aan de huidige pachter. Deze laatste uitzondering is evenwel voorwaardelijk. Om misbruiken een halt toe te roepen moet de huidige pachter het perceel gedurende minstens één kalenderjaar pachten, te rekenen tot de datum waarop de definitieve verkoopsakte vaste datum heeft verworven. Dit kan worden aangetoond met alle middelen van recht, overeenkomstig de pachtwet.140
75.
Naast bepalingen over het voorkooprecht van de pachter bevat artikel 8 andere
uitzonderingsbepalingen die betrekking hebben op verkopen aan bepaalde categorieën ‘bevoorrechte’ personen die door huwelijk, samenwoning of door afstamming verbonden zijn met de verkoper. Deze uitzonderingsregelen vinden hun oorsprong in de diverse ‘verticale decreten’. Voor wat betreft de gelijkschakeling tussen huwelijk en samenwoning worden dezelfde criteria gehanteerd als bij de registratie-
en
successierechten,
dus
wettelijke
samenwoners
en
feitelijke
samenwoners die gedurende ten minste één jaar onderbroken samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren worden gelijkgesteld met gehuwden.141
76.
Wanneer de instrumenterende ambtenaar oordeelt dat de verkoop onder de
uitzonderingsbepalingen valt zal hij geen notificatie moeten doen via het evoorkooploket van de Vlaamse Grondenbank. Hij blijft evenwel verantwoordelijk, en dus aansprakelijk, voor de correcte inschatting van de situatie en de controle van de juistheid van de uitzonderingsgrond. Ingeval van twijfel wordt dan ook best gebruik
houdende wijziging van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2007-08, stuk 1795 – nrs. 1-2. 140 Art. 8, 3° Harmonisatiedecreet; Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 9. 141 Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 10.
35
gemaakt van de mogelijkheid tot het stellen van een vraag daartoe via het evoorkooploket.142
142
Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nr. 1, p. 11.
36
HOOFDSTUK IV : PIJNPUNTEN §1. VERZOENING 77.
Het staat boven kijf dat de synergie tussen de twee decreten een niet te
miskennen administratieve vereenvoudiging zal meebrengen op het gebied van de Vlaamse decretale voorkooprechten. Evenwel rijzen onvermijdelijke problemen omwille van het feit dat het Decreet Vlaamse Grondenbank reeds in werking trad in tegenstelling tot het Harmonisatiedecreet. Beide decreten zijn immers afhankelijk van elkaar. Het voorkooploket is er, maar de hele structuur die erachter moet komen is nog niet ontwikkeld. Bovendien laat de digitalisering van de schriftelijke procedure nog op zich wachten. De nood aan een ondersteunend informaticasysteem laat zich dan ook sterk gevoelen.
78.
Tijdens de parlementaire voorbereidingswerkzaamheden van het Decreet
Vlaamse
Grondenbank
werd
door
meerdere
actoren143
geopperd
dat
dit
ontwerpdecreet samen met het ontwerpdecreet inzake harmonisatie van de procedures van voorkooprechten zou moeten worden besproken, dit met het oog op transparantie en duidelijkheid. Beide decreten zijn immers complementair, wat betekent dat ze elkaar aanvullen en samen moeten worden behandeld en gelezen. Dit verzoek werd niet ingewilligd om geen nodeloze vertraging te veroorzaken bij de totstandkoming van het centrale aanbiedingspunt en de andere taken van de Vlaamse Grondenbank.144
§2. TOETS AAN HET PRAKTIJKVELD A. DECREET RUIMTELIJKE ORDENING 79.
In het praktijkveld is alvast het probleem gerezen van het vacuüm dat is
ontstaan voor wat betreft de voorkooprechten ingevolge het Decreet Ruimtelijke
143
Het gaat ondermeer om de Boerenbond, MiNa-raad en de Bond Beter Leefmilieu. Ontwerp van decreet betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 743 – nr. 3, p. 8-10.
144
37
Ordening145. Deze zijn opgenomen in de gemeentelijke en provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s). Omwille van het feit dat deze voorkooprechten geen deel uitmaken van de consulteerbare gegevens van de Vlaamse Grondenbank is een leemte aanwezig.146 Voor de instrumenterende ambtenaar is het dan ook bijzonder diffuus geworden aangezien hij niet volledig kan vertrouwen op de informatie die hij via de voornoemde geëigende procedure van de Grondenbank verkrijgt. Het risico is reëel dat die kennisgeving onjuist en onvolledig is. Concreet is in Mechelen hierdoor onterecht
het
voorkooprecht
niet
aangeboden
aan
de
streekontwikkelingsintercommunale IGEMO.147
80.
In zijn vraag aan Minister Dirk Van Mechelen wijst Vlaams parlementslid Jan
Verfaillie op het feit dat het eenvoudig moet zijn om tot een communicatie te kunnen komen tussen de verschillende overheidsdiensten met betrekking tot de gegevens in de gemeentelijke en provinciale RUP’s betreffende het bestaan van een recht van voorkoop.148 Hiervoor wijst hij op het MAGDA-principe.149
81.
In werkelijkheid zijn de papieren versies van de provinciale en gemeentelijke
RUP’s nog niet gedigitaliseerd. Dit maakt de doorstroom van informatie bijzonder complex. In afwachting van de inwerkingtreding van het Harmonisatiedecreet dient tot een doorstroom van informatie te worden gekomen van de bron tot het AGIV die het dan zal integreren in het geoloket. Dit zou in de toekomst mogelijk kunnen
145
Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999 (hierna verkort: Decreet Ruimtelijke Ordening). 146 Hand. Vlaams Parlement 2008-09, 8 januari 2009, C92 – LEE13, p. 4, http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/2008-2009/c0m092lee1308012009.pdf, (vr. nr. 358 VERFAILLIE). 147 'IGEMO' staat voor 'Intergemeentelijke vereniging voor de ontwikkeling van het gewest Mechelen en omgeving'. IGEMO is een intercommunale die tot doel heeft de duurzame ontwikkeling van de streek op zowel ecologisch, economisch als sociaal vlak te bevorderen. Er wordt ondermeer gezorgd voor betaalbare woningen en bouwpercelen in een aangename woonomgeving, met aandacht voor architectuur, kwaliteit en duurzaamheid en er wordt ruimte gecreëerd om te ondernemen door de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen, met zorg voor water- en energiebeheer, streekeigen groenvoorzieningen, fietsinfrastructuur en andere milieuvriendelijke maatregelen. www.igemo.be. 148 Hand. Vlaams Parlement 2008-09, 8 januari 2009, C92 – LEE13, p. 4, http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/2008-2009/c0m092lee1308012009.pdf, (vr. nr. 358 VERFAILLIE). 149 Maximale gegevensdeling tussen administraties en agentschappen.
38
worden gemaakt na uitbreiding van een bestaande technische richtlijn over de digitale uitwisseling van RUP’s.150 Deze richtlijn heeft tot doel het verhogen van de toegankelijkheid tot en het vergemakkelijken van de raadpleging van de goedgekeurde RUP’s en hun bijhorende voorschriften met behulp van GISinstrumenten.
82.
Voor wat betreft de voorkooprechten ruimtelijke ordening die zijn opgenomen
in gewestelijke RUP’s zag recent een dataset genaamd “Gebieden met recht van voorkoop, ruimtelijke ordening” het daglicht.151 Hierdoor krimpt de nood aan meer toegankelijke en transparante informatie betreffende voorkooprechten ruimtelijke ordening in de sperperiode tot aan de inwerkingtreding van het Harmonisatiedecreet danig in. Gebieden met een recht van voorkoop in het kader van de ruimtelijke ordening die dateren van voor 26 december 2008 zijn beschikbaar in die database. Het Departement Ruimtelijke ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO)152 is de eigenaar van deze dataset die vectoriële gegevens bevat. Eenieder kan deze gegevens gratis verkrijgen via GIRAF.153
83.
Evenwel vertoont het Decreet Ruimtelijke Ordening een bijzondere en unieke
formalistische inslag. Elke eigenaar wiens goed in een zone ligt waarin een voorkooprecht geldt, dient te worden verwittigd bij aangetekend schrijven en dit ten laatste op de dag van de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan.154 Bovendien zijn de verkooprechten die in het leven worden geroepen op basis van dit decreet voor een beperkte periode van vijf jaar geldig.155 Minister Van Mechelen steunt zich op deze twee argumenten om te besluiten dat het in de praktijk geen problemen zou mogen opleveren omdat de verkoper nog wel op de hoogte zal zijn van het bestaande voorkooprecht en hij dit zal melden aan de instrumenterende 150 De “richtlijn voor de digitale uitwisseling van ruimtelijke uitvoeringsplannen in vectorformaat” van 1 oktober 2001 is sinds 1 mei 2008 vervangen door een nieuwe richtlijn. Meer informatie over deze nieuwe richtlijn en de overgangsregeling voor lopende planprocedures is terug te vinden op: http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/registers/digirups/digirups.html. 151 http://www.agiv.be/gis/nieuws/?artid=815. 152 http://rwo.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=31. 153 http://giraf.agiv.be/, doorklikken naar “planning, kadaster”. 154 Art. 63, lid 3 Decreet Ruimtelijke Ordening. 155 Art. 63 in fine Decreet Ruimtelijke Ordening; X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p.35.
39
ambtenaar. Daarnaast wijst hij op het feit dat de instrumenterende ambtenaar naar aanleiding van de verkoop in de regel stedenbouwkundige inlichtingen opvraagt bij de gemeente waardoor het bestaan van een dergelijk recht van voorkoop boven water zal komen. Het aantal provinciale en gemeentelijke RUP’s die een recht van voorkoop in het leven roepen is tot op heden evenwel relatief gering.156
84.
Naast
de
lacune
van
de
gemeentelijke
en
provinciale
ruimtelijke
uitvoeringsplannen ontbreken ook de gegevens betreffende het voorkooprecht van Waterwegen en Zeekanaal, het voorkooprecht in het kader van het integraal waterbeleid en het voorkooprecht van het Havendecreet. Volgens Minister Van Mechelen zullen de eerste twee in de nabije toekomst toch worden verbonden aan de Vlaamse Grondenbank.157
B. IMPACT VOOR DE NOTARIS 85.
De voorkooprechten zijn onvoldoende op elkaar afgestemd. De informatie over
waar de voorkooprechten gelden, hoe de procedure verloopt en wie de begunstigden zijn, is uiterst verspreid raadpleegbaar. Ook de procedures en het uitoefenen verschillen aangezien er verschillende termijnen, specifieke regels en uitzonderingen zijn. Wie dacht dat deze moeilijkheden tot het verleden behoorden door het decreet Vlaamse Grondenbank en het Harmonisatiedecreet slaat de bal mis.
86.
Uit mijn beperkte rondvraag is gebleken dat is het voor de instrumenterende
ambtenaar niet voldoende om enkel de Vlaamse Grondenbank te raadplegen omwille van het hiaat in het systeem. Zoveel staat ook te lezen op de site van het AGIV.158
156
Hand. Vlaams Parlement 2008-09, 8 januari 2009, C92 – LEE13, http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/2008-2009/c0m092lee1308012009.pdf, (vr. nr. 358 VERFAILLIE). 157 Hand. Vlaams Parlement 2008-09, 8 januari 2009, C92 – LEE13, http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/2008-2009/c0m092lee1308012009.pdf, (vr. nr. 358 VERFAILLIE). 158 http://www.agiv.be/gis/diensten/geo-vlaanderen/?artid=577.
40
p.
5,
p.
5,
Er is nergens een decretale bepaling die stelt dat de instrumenterende ambtenaar hierdoor aan zijn verplichtingen voldoet. Op de notaris weegt de taak na te gaan of een voorkooprecht van toepassing is en aan welke begunstigde hij dit dan moet aanbieden. Bijgevolg zal hij zich voldoende dienen te informeren en voldoende initiatieven te nemen om na te gaan of er (nog) een recht van voorkoop op het betrokken goed rust ingevolge perimeters die niet zijn opgenomen in de gegevens van de Vlaamse Grondenbank.159 Hij moet nog steeds te rade gaan bij verschillende instanties en formele kanalen. Hij bevraagt best de eigenaar, de gemeente, het hypotheekkantoor, de AROHM160, de VLM en eventueel andere informele kanalen.161 In de toekomst zal deze verantwoordelijkheid bij het e-notariaat worden gelegd.162
87.
Het spreekt voor zich dat een up-to-date, accuraat, toegankelijk en
verantwoordelijk informatiesysteem de kans op aansprakelijkheid behoorlijk indijkt. Hierdoor vangt hij leemtes tussen de administratieve handelingen en de publiciteit ervan op en smoort hij onduidelijkheden en vergissingen de kiem in.163
C. RANDBEMERKING 88.
Tot slot moet nog worden opgemerkt dat van het voorkooprecht ondanks de vele
aanbiedingen uiterst beperkt gebruik wordt gemaakt. Dit is te wijten aan verschillende factoren. Vooreerst is het voor de overheid vaak niet mogelijk om een totaalproject te realiseren omdat het aangeboden gebouw of grond niet voldoet aan de vereisten daartoe. Daarnaast kan het particulier initiatief de doelstelling van het voorkooprecht zelf vervullen, waardoor overheidsoptreden zijn nuttig effect verliest.
159
Hand. Vlaams Parlement 2008-09, 8 januari 2009, C92 – LEE13, p. 5, http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/2008-2009/c0m092lee1308012009.pdf, (vr. nr. 358 VERFAILLIE). 160 Afkorting van de administratie Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten. 161 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 161. 162 X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p.35. 163 F. LOGGHE, “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, p. 161.
41
89.
Volgens schattingen zijn de voorkooprechten ‘Vlaamse wooncode’ en ‘Natuur’
goed voor zowat 90% van alle aanbiedingen.164 Uit mijn rondvraag bij enkele notarissen bleek ook die beperkte concrete uitoefening van voorkooprechten. De vele aanbiedingen en de beperkte uitoefening kan concreet worden geïllustreerd met een voorbeeld. Het voorkooprecht in het licht van de Vlaamse Wooncode165 werd in 2006 amper 38 keer benut en dit niettegenstaande het feit dat het meer dan 13000 keer werd aangeboden.166 Dit onevenwicht doet toch wel enkele vragen rijzen.
164
http://www.wetsmatiging.be/downloads/2005.04_Recht%20van%20voorkoop.pdf. Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. 166 X. BUIJS, “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, p.34. 165
42
BESLUIT 90.
Het recht van voorkoop kan maar worden uitgeoefend voor zover de eigenaar
zijn goed wil overdragen. De begunstigde kan de eigenaar niet dwingen tot verkoop van het goed omdat het een aleatoir recht is dat afhangt van de wil van de eigenaar. Hiertegenover staat de aanbiedingsplicht van de eigenaar naar aanleiding van de voorgenomen overdracht. Hij zal het goed maar aan een derde kunnen overdragen voor zover hij de titularis van het voorkooprecht in de mogelijkheid heeft gesteld het goed tegen dezelfde prijs en voorwaarden te verwerven. Als accessorium van het eigendomsrecht betekent dit voorkooprecht een beperking van de eigendom.
91.
De uitoefening van een recht van voorkoop door de overheid is functioneel
gebonden omdat het steeds kadert in een doelstelling van algemeen belang. Dit openbare orde karakter moet de vrij ingrijpende inmenging in het vrij beschikkingsrecht verantwoorden. Keerzijde van de medaille is wel dat de overheid de informatie op een doeltreffende en rechtszekere manier ter beschikking dient te stellen van de eigenaar en de instrumenterende ambtenaar.167 Met de komst van het e-loket en het geo-databestand inzake voorkooprechten in het vooruitzicht zal aan deze verzuchting worden tegemoet gekomen.
92.
Een eerste stap in de goede richting kwam er door de geboorte van de Vlaamse
Grondenbank in de schoot van de Vlaamse Landmaatschappij. De weg naar administratieve vereenvoudiging en uniformisering van de procedures werd alzo vrijgemaakt. De taak van de Vlaamse Grondenbank inzake voorkooprechten kan kort samengevat worden als het ontvangen van de aanbiedingen en de uitoefeningen van voorkooprechten.
167
B. VAN OPSTAL en S. SNAET, “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, p. 431, nr. 66.
43
93.
Ondanks de domeinoverschrijdende taken van de databank wordt niet
afgeweken van het behoud van de sectorale autonomie. Hierdoor blijft elke begunstigde binnen zijn domein bevoegd voor het betrokken voorkooprecht. Dit dient enigszins genuanceerd te worden op één punt, met name de mogelijkheid tot delegatie van bevoegdheden aan de Vlaamse Grondenbank. Wel is de grondenbank hierbij niet vrij in zijn handelwijze gezien de na te leven bindende richtlijnen en voorwaarden van de begunstigden.
94.
Voortbouwend
op
het
Decreet
Vlaamse
Grondenbank
kwam
het
Harmonisatiedecreet tot stand dat voor uniformisering, meer rechtszekerheid en verdere administratieve vereenvoudiging moet zorgen door het stroomlijnen en digitaliseren van de voorkoopprocedures. Op basis van dit decreet zal het AGIV instaan voor het digitaliseren van de voorkoopprocedure en voor de opname van de voorkooprechten in een juridisch kadaster, het geografisch themabestand ‘Vlaamse voorkooprechten’ genaamd.
95.
Grote minpunt is en blijft dus het feit dat het Harmonisatiedecreet vooralsnog
slechts beperkt in werking is getreden. Enkel artikel 2 en 8 zijn operationeel. Hiermee werd voornamelijk tegemoet gekomen aan de verzuchting van de pachter die een perceel rechtstreeks aankoopt en zo het perceel aan zich voorbij zag gaan doordat de overheid ‘haasje over’ kon doen en haar voorkooprecht rechtstreeks uitoefenen. Voorts bevat artikel 8 een reeks uitzonderingsgevallen waarin het decretaal voorkooprecht niet kan worden uitgeoefend.
96.
Voorlopig blijft het dus wachten op het juridisch consulteerbaar kadaster van
Vlaamse
voorkooprechten.
Het
e-loket
voorkooprechten
met
zijn
centraal
informatiesysteem zal dan ook een hele stap voorwaarts betekenen doordat de informatie betreffende de Vlaamse decretale voorkooprechten gebundeld en gecentraliseerd zal zijn in één enkel centraal informatiepunt. Dit zal voor een grote administratieve
vereenvoudiging
zorgen
en
niet
in
het
minst
voor
de
instrumenterende ambtenaren. Deze grote innovatie kan alleen maar worden toegejuicht. Bovendien zal het een online consulteerbaar kanaal worden. In tijden van 44
grootschalige digitalisering kan dergelijke werkwijze als onontbeerlijk aanzien worden. Op die manier wordt het mogelijk af te stappen van de papieren schriftelijke procedure en kan alles veel sneller worden afgehandeld via elektronische weg, via een officieel geïnformatiseerd bestand.
97.
De voorkooprechten zijn onvoldoende op elkaar afgestemd. De informatie over
waar de voorkooprechten gelden, hoe de procedure verloopt en wie de begunstigden zijn, is uiterst verspreid raadpleegbaar. Men moet nog steeds te rade gaan bij verschillende instanties en kanalen. Ook de procedures en het uitoefenen verschilt aangezien er verschillende termijnen, specifieke regels en uitzonderingen zijn. Wie dacht dat deze moeilijkheden tot het verleden behoren door het decreet Vlaamse Grondenbank en het Harmonisatiedecreet slaat de bal mis. Deze decreten vormen een theoretisch oplossing, maar op de uitwerking en het op elkaar afstemmen is het vooralsnog wachten.
98.
Doordat beide decreten ten zeerste verknocht zijn aan elkaar is het allesbehalve
opportuun om de inwerkingtreding van het Harmonisatiedecreet op de lange baan te schuiven. Het feit dat de initiatieven tot het oprichten van het e-loket voorkooprechten
met
het
daarachter
functionerende
databestand
in
volle
ontwikkeling zijn, kan alleen maar toegejuicht worden, niet louter omwille van de bijdrage tot de rechtszekerheid maar ook door de taakverlichting ten voordele van de instrumenterende ambtenaren.
45
BIBLIOGRAFIE I. WETGEVING A. WETTEN Wet van 22 juli 1970 op de ruilverkaveling van landeigendommen, B.S. 4 september 1970, zoals gewijzigd voor het Vlaams Gewest bij Wet van 11 augustus 1978, B.S. 22 september 1978. Bijzondere wet op de hervorming van de instellingen 8 augustus 1980, B.S. 15 augustus 1980.
B. DECRETEN Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus 1997. Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, B.S. 8 juni 1999. Decreet van 17 juli 2000 houdende het Geografisch Informatie Systeem Vlaanderen, B.S. 2 september 2000. Decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijzigingen van diverse bepalingen, B.S. 9 februari 2007. Decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, B.S. 24 juli 2007 (nog niet volledig in werking getreden). Decreet van 20 februari 2008 houdende de wijziging van artikel 85 van het Decreet 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode wat het voorkooprecht betreft (nog niet gepubliceerd). Decreet van 5 november 2008 houdende wijziging van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, B.S. 10 december 2008.
C. RICHTLIJNEN Richtlijn van 1 mei 2008 betreffende de Digitale uitwisseling van ruimtelijke uitvoeringsplannen, http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/registers/digirups/digirups.html.
46
II. RECHTSPRAAK A. HOF VAN CASSATIE
Cass. 14 november 1975, A.C. 1976, 335. Cass. 6 april 2001, T. Not. 2002, 101-107. Cass. 16 december 2004, www.cass.be. Cass. 10 juni 2005, www.cass.be.
B. HOVEN VAN BEROEP
Gent 18 mei 2001, T. Not. 2001, 684-690. Gent 18 december 2003, R.W. 2005-06, 948-950. Gent 27 oktober 2005, T. Not. 2007, 676-681. Gent 20 april 2006, T.G.R.-T.W.V.R. 2006, afl. 3, 163-164.
C. LAGERE RECHTSPRAAK Rb. Dendermonde 19 december 2002, R.W. 2005-06, 313. Vred. Beringen 21 mei 1999, T. Not. 2000, 208-211.
III. RECHTSLITERATUUR A. ANNOTATIES BIJ RECHTSPRAAK BYTTEBIER, J., “Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht: een mijnenveld voor de notariële praktijk”, (noot onder Gent 18 mei 2001), T. Not. 2001, 691-695. LELIAERT, S., “noot onder Gent 20 april 2006”, T.G.R.-T.W.V.R. 2006, afl. 3, 163-164. LOGGHE, F., “De scherpe hoeken afvijlen bij het aanbieden van het voorkooprecht aan de pachter”, (noot onder Cass. 6 april 2001), T. Not. 2002, 107111. LOGGHE, F., “Het voorkooprecht bij bouwgronden”, (noot onder Vred. Beringen 21 mei 1999), T. Not. 2000, 212-215. VANDEWIELE, A., “Aanbod van voorkooprecht door de notaris: voldoende te preciseren”, (noot onder Gent 27 oktober 2005), T. Not. 2007, 681-687.
47
B. BOEKWERKEN, TIJDSCHRIFTARTIKELEN EN BIJDRAGEN IN VERZAMELWERKEN
I. BOEKWERKEN CASMAN, H., GERLO, I. en VERMEERSCH, B., De verkoopakte, Mechelen, Kluwer, 2005, 248 p. TILLEMAN, B., Beginselen van Belgisch privaatrecht. 10: Overeenkomsten. 2: Bijzondere overeenkomsten. A: Verkoop. 1: Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Kluwer, 2001, 680 p. VANDE LANOTTE en GOEDERTIER, G., Overzicht van het Belgisch Publiekrecht, Brugge, Die Keure, 2003, 1402 p. VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 556 p.
II. TIJDSCHRIFTARTIKELEN BUIJS, X., “Veranderingen in het voorkooprecht”, Lokaal 2008, afl. 6, 34-35. BYTTEBIER, J., “ Het recht van voorkoop van de Vlaamse Wooncode”, T. Not. 1999, 646-695. COUTEAU, V., “Harmonisering van de Vlaamse voorkooprechten, een welgekomen decreet!”, Notariaat 2007, afl. 12-13, 10-15. DESAIR, E., “Ruimtelijke ordening en het privaat eigendomsrecht in Vlaanderen, T.B.O. 2003, 12-33. LOGGHE, F., “Juridische contouren van de voorkooprechten bij onroerende goederen”, Not. Fisc. M. 2000, 135-175. ROLLIER, E., “De verschillende rechten van voorkoop in de Vlaamse Decreten”, T.Agr.R. 2003, afl. 2, 81-84. ROSKAMS, J., “De Vlaamse Grondenbank, een nieuwe stap in het Vlaamse grondbeleid”, Rondom februari 2006, 5-6. SLABBAERT, W., “Recht van voorkoop geeft meer kans aan natuur”, De Gemeente 1999, afl. 10, 10-16. TIMMERMANS, R., “Voorkooprecht voor de huurder van een sociale woning. Een eerste kennismaking met het Vlaamse Overdrachtenbesluit van 9 januari 2004”, NjW 2004, afl. 58, 110-116. VANDEVELDE, M., “Huurder sociale woning krijgt voorkooprecht”, JK 2004, afl. 85, 9. VANDEVELDE, M., “Arbitragehof vernietigt voorkooprecht sociale huurder”, JK 2004, afl. 95, 10. VAN HOESTENBERGHE, P. en LOGGHE, F., “Het recht van voorkoop in de Pachtwet, de ruilverkaveling, de Vlaamse Wooncode, het decreet op het
48
natuurbehoud of conventionele context of... verscheidenheid in eenheid?”, Not. Fisc. M. 1999, 29-37. VAN OPSTAL, B. en SNAET, S., “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2003”, T. Not. 2003, afl. 7-8, 382-431. VANSTEENE, J., “Nieuw decreet baart e-loket Vlaamse voorkooprechten”, Vastgoed info 2007, afl. 14, 4-5. VENY, L., “Het recht van voorkoop in en ten voordele van het Vlaamse Gewest en andere overheden”, Huur 1999, afl. 3, 89-109. VENY, L., “Bestuurlijke voorkooprechten in Vlaanderen”, T.V.V. 2006, afl. 2, 588628.
III. BIJDRAGEN IN VERZAMELWERKEN BYTTEBIER, J., “Het conventioneel voorkeur- en voorkooprecht in de notariële praktijk”, in VERBEKE, A., VERSTRAETE, J. en WEYTS, L. (eds.)., Facetten van ondernemingsrecht. Liber Amicorum Professor Frans Bouckaert, Leuven, Universitaire pers, 2000. 119-135. DAMBRE, M., “Actuele ontwikkelingen inzake koop-verkoop van onroerende goederen. Overzicht van de belangrijkste recente rechtspraak (2000-2005)”, in DE WULF, CH. (ed.)., Rechtskroniek voor het Notariaat. Deel 7, Brugge, Die Keure, 2005, 75-130. DE SMEDT, P., “De woonkwaliteitsregeling in de Vlaamse Wooncode”, in HUBEAU, B. (ed.), De Vlaamse Wooncode, lokaal woonbeleid en wwonkwaliteit, Brugge, Die Keure, 1999, 57-141. DEVOS, S., “Voorkooprechten in het voordeel van de overheid”, in DE WULF, C., Het opstellen van notariële akten,deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 843-932. SNAET, S., “Voorkooprechten”, in DERINE, R. (ed.), Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 155, 1-32. TIMMERMANS, R., “Het voorkooprecht van de huurder op een sociale huurwoning”, in DERINE, R. (ed.), Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, losbladig, afl. 150, 13-167. VAN HOESTENBERGHE, P., “Diverse voorkooprechten in de notariële praktijk: een kluwen”, in WEYTS, L. en GOOVAERTS, E. (eds.), Topics Notarieel Recht, Leuven, Universitaire Pers, 2002, 27-34. VAN HOORICK, G., “Gevolgen van het Decreet Natuurbehoud op de gebruiksrechten en de (ver)huur”, in MEULEMANS, D. (ed.), Recente ontwikkelingen betreffende vastgoed en landeigendom, Antwerpen, Intersentia, 2003, 99-120. VAN OPSTAL, B. en SNAET, S., “Kanttekeningen bij Vlaamse voorkooprechten anno 2001”, in DE KETELAERE (ed.), Goed onroerend informeren, Brugge, Die Keure, 2001, 27-65. VAN OPSTAL, B., “Informatieverplichting: voorkooprechten in het Vlaamse Gewest”, in HUBEAU, B. (ed.), De recente evoluties en knelpunten in de ruimtelijke ordening en stedenbouw (1998-2002), Brugge, Die Keure, 2002, 283306. 49
VAN OPSTAL, B. en DE ROY, K., “10 jaar voorkooprechten in Vlaamse Wooncode”, in DE SMEDT, P. (ed.), Omzien in verwondering. Terugblik op 10 jaar Vlaamse Wooncode, Brugge, Die Keure, 2007, 203-249. VAN OPSTAL, B., “Knelpunten Vlaamse voorkooprechten”, in TILLEMAN, B. en VERBEKE, A. (eds.), Knelpunten verkoop onroerend goed, Antwerpen, Intersentia, 2007, 87-117. VERKEST, J., Ruimtelijke ordening: Recht van voorkoop en onteigening, in VANSANT, P., TOLLENAERE, V., LEENDERS, I., VERKEST, J., VAN ACKER, F., DESMET, A. en VAN DEN BERGHE, J., Zakboekje Ruimtelijke Ordening 2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 567-581.
IV.
PARLEMENTAIRE STUKKEN
A. VOORSTELLEN VAN DECREET Ontwerp van decreet betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 743 – nrs. 1-3. Ontwerp van decreet houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2005-06, stuk 929 – nrs. 1-4. Voorstel van decreet houdende wijziging van het decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten, Parl. St. Vl. R 2007-08, stuk 1795 – nrs. 1-2.
B. HANDELINGEN Hand. Vlaams Parlement 2008-09, 8 januari 2009, C92 – LEE13, http://jsp.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_commissies/20082009/c0m092lee13-08012009.pdf. (vr. nr. 358 VERFAILLIE)
C. PARLEMENTAIRE VRAGEN EN ANTWOORDEN Vr. en Antw. Vl. R. 2007-08, 1 juli 2008, vr. nr. 1616 ROMBOUTS, http://www.vlaamsparlement.be/Proteus5/showVI.action?id=524848.
50
V.
INTERNETSITES
http://geo-vlaanderen.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen/rvv/ http://giraf.agiv.be/ http://www.gisvlaanderen.be/geo-vlaanderen http://www.landelijkvlaanderen.be/voorkoop.htm http://www.livios.be/nl/_immo/_guid/_part/1571.asp?content=Notarissen%20 willen%20databank%20met%20voorkooprechten http://www.rechtvanvoorkoop.be http://rwo.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=31 http://www.wetsmatiging.be/downloads/2005.04_Recht%20van%20voorkoop.p df http://www.wetsmatiging.be/nl/getpage.asp?i=68 http://www.wetsmatiging.be/nl/getpage.asp?i=47
51
BIJLAGE AANGETEKEND Vlaamse Landmaatschappij Vlaamse Grondenbank - Meldpunt Gulden-Vlieslaan 72 1060 Brussel
Geachte heer, Geachte mevrouw, Betreft: Aanbod/kennisgeving recht van voorkoop Onze ref.: Hierbij deel ik u overeenkomstig het decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen de volgende gegevens mee:
1. Gegevens instrumenterende ambtenaar Naam(*): Straat en nummer en bus: Postcode en gemeente: Tel.1:
Tel.2:
Fax 1:
Fax 2:
E-mail(*):
2. Gegevens verkoop Gelieve afhankelijk van het soort verkoop onderstaande tabel in te vullen. Verkoop uit de hand Naam verkoper(*):
Openbare verkoop Naam verkoper(*):
Naam koper:
1ste zitdag/inmijning (schrappen wat niet past)
(*) Verplicht in te vullen veld - gelieve de andere velden zo volledig mogelijk in te vullen.
52
Datum(*): Tijd(*): Plaats(*): Recht van hoger bod: ja / nee / nog niet bekend (schrappen wat niet past)
2de zitdag/eventueel 2de zitdag/toewijzing (schrappen wat niet past)
Datum(*): Tijd(*): Plaats(*): Recht van hoger bod: ja / nee / nog niet bekend (schrappen wat niet past)
Gelieve per lot volgende tabellen in te vullen (een lot bevat één of meerdere goederen). Verkoop uit de hand LOT 1
Openbare verkoop LOT 1
Prijs(*): Gebruik(*)
Gebruik(*)
Naam gebruiker:
Naam gebruiker:
Verkoop uit de hand LOT 2
Openbare verkoop LOT 2
Prijs(*): Gebruik(*)
Gebruik(*)
Naam gebruiker:
Naam gebruiker:
LOT 3 …
3. Kadastrale gegevens Gelieve de nodige kadastrale gegevens in te vullen per lot. LOT 1 – goed 1 (gelieve te kopiëren voor alle nodige loten en goederen) Straatnaam en nummer en bus (*): Verdieping(*) (voor appartement): Postcode en Gemeente (*): Deelgemeente: Datum toestand kadastrale legger: (*) Verplicht in te vullen veld - gelieve de andere velden zo volledig mogelijk in te vullen.
53
Afdeling(*):
Sectie(*):
Grondnr(*).:
Exp.(*):
Macht(*):
Bisnr.(*):
Aard perceel(*): Totale kadastrale oppervlakte of
Perceelsdeel (*): ja / nee
totaal gemeten oppervlakte (*) (schrappen wat niet past)
(schrappen wat niet past):
Klassering: Code K.I.: K.I.:
LOT 1 – goed 2 Straatnaam en nummer en bus (*): Verdieping(*) (voor appartement): Postcode en Gemeente (*): Deelgemeente: Datum toestand kadastrale legger: Afdeling(*):
Sectie(*):
Grondnr(*).:
Exp.(*):
Macht(*):
Bisnr.(*):
Aard perceel(*): Perceelsdeel (*): ja / nee
Totale kadastrale oppervlakte of totaal gemeten oppervlakte (*)
(schrappen wat niet past)
(schrappen wat niet past):
Klassering: Code K.I.: K.I.: LOT 2 – goed 1 Straatnaam en nummer en bus (*): Verdieping(*) (voor appartement): Postcode en Gemeente (*): Deelgemeente: Datum toestand kadastrale legger: Afdeling(*):
Sectie(*):
Grondnr(*).:
Exp.(*):
Macht(*):
Bisnr.(*):
Aard perceel(*): Totale kadastrale oppervlakte of
Perceelsdeel (*): ja / nee
totaal gemeten oppervlakte (*) (*) Verplicht in te vullen veld - gelieve de andere velden zo volledig mogelijk in te vullen.
54
(schrappen wat niet past)
(schrappen wat niet past):
Klassering: Code K.I.: K.I.:
LOT 2 – goed 2 ... LOT 3 – goed 1 ...
4. Aanbod/kennisgeving recht van voorkoop Gelieve hieronder het/(de) type(s) recht van voorkoop per lot in te vullen. Indien het een type Vlaamse wooncode betreft, gelieve dan eveneens het wooncode-gebied aan te duiden.
LOT 1
Type recht van voorkoop(*):
Vlaamse wooncode
ja / nee (schrappen wat niet past)
wooncode-gebied(*): lijst leegstand1/ verbeteringswerken2/ bijzonder gebied3 (schrappen wat niet past)
LOT 2
Type recht van voorkoop(*):
Ander type invullen
Type recht van voorkoop(*):
Ander type invullen
Type recht van voorkoop(*):
Vlaamse wooncode
ja / nee (schrappen wat niet past)
wooncode-gebied(*): lijst leegstand/ verbeteringswerken/ bijzonder gebied (schrappen wat niet past) Type recht van
Ander type invullen
1
Lijst leegstand: dit goed is opgenomen op de lijst van leegstand en verkrotting zoals gedefinieerd in artikel 28, § 1, van afdeling 2 van hoofdstuk VIII van het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996.
2
Verbeteringswerken: aan dit goed zijn renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden uitgevoerd door de VMSW, de sociale huisvestingsmaatschappijen, de gemeenten of de openbare centra voor maatschappelijk welzijn overeenkomstig met toepassing van artikel 18, § 2, en 90 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
3
Bijzonder gebied: een gebied zoals bepaald in artikel 28 van het besluit van de Vlaamse regering van 6 oktober 1998 betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen.
(*) Verplicht in te vullen veld - gelieve de andere velden zo volledig mogelijk in te vullen.
55
voorkoop(*): Type recht van voorkoop(*):
Ander type invullen
5. Bijzondere voorwaarden of opmerkingen Eventueel hypotheek, erfdienstbaarheden, ... of andere opmerkingen die u wenst te maken.
6. Bijlagen Gelieve aan te kruisen welke bijlagen bij uw aanbod/kennisgeving worden toegevoegd.
□ kopie onderhandse koop-verkoopovereenkomst □ kopie lastenkohier □… 7. Handtekening instrumenterende ambtenaar Datum(*):
Handtekening(*):
Gelieve uw aanbod/kennisgeving aangetekend te sturen naar: Vlaamse Landmaatschappij - Vlaamse Grondenbank Gulden-Vlieslaan 72 te 1060 Brussel Voor meer informatie kunt u steeds terecht op www.rechtvanvoorkoop.be
(*) Verplicht in te vullen veld - gelieve de andere velden zo volledig mogelijk in te vullen.
56
