e ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 752/2011 Ocenění bytové jednotky č. 84/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 10035, v budově č.p. 83, 84, 85 a 86, zapsané na LV č. 9600, stojící na st.parcele č. 936, 937, 938 a 939, zapsané na LV č. 9600. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 770/39716 na společných částech bytového domu č.p. 83, 84, 85 a 86, zapsané na listu vlastnictví č. 9600 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 770/39716 na st. parc. č. 936 o výměře 314 m2, st.parc.č. 937 o výměře 346, st.parc.č. 938 o výměře 344 a st.parc.č. 939 o výměře 322 vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9600. To vše v k.ú. Březové Hory obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 25.10.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 18 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 27.10.2011
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav bytové jednotky
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku – kterým je nemovitost – bytová jednotka č. 84/7 zapsaná na listu vlastnictví č. 10035, v budově č.p. 83, 84, 85 a 86, zapsané na LV č. 9600, stojící na st.parcele č. 936, 937, 938 a 939, zapsané na LV č. 9600. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 770/39716 na společných částech bytového domu č.p. 83, 84, 85 a 86, zapsané na listu vlastnictví č. 9600 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 770/39716 na st. parcele č. 936 o výměře 314 m2, st.parc.č. 937 o výměře 346, st.parc.č. 938 o výměře 344 a st.parc.č. 939 o výměře 322 vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 9600. To vše v k.ú. Březové Hory obec Příbram, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10035 pro k.ú. Březové Hory ze dne 30.09.2011 Objednávka na provedení odhadu
1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 10035 (bytová jednotka) pro k.ú.Březové Hory ze dne 26.10.2011 Informace z katastru nemovitostí LV č. 9600 (bytový dům a pozemky) pro k.ú. Březové Hory ze dne 26.10..2011 Kopie katastrální mapy ze dne 26.10.2011. Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení majitele, místních obyvatel nebo dle posouzení znalce.
1.4. Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu )
3
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. 1 2 3 4 5 6 7
koeficient Lokalita Typ stavby Stáří Garáž Velikost Vybavení Zdroj nabídky
ozn. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů.
4
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 10035 ze dne 26.10.2011 pro k.ú. Březové Hory Číž Tomáš, Kutnohorská 84, Příbram VII, 261 01 Příbram 1 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Kutnohorská 84 Březové Hory Příbram Příbram LV č. 10035
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Věcné břemeno (podle listiny) – spočívající v ponechání stálého tlakově odolného krytu v domě čp. 83, neprovádění stavebních úprav a umožnění přístupu oprávněným osobám smlouva ze dne 26.11.1997, právní účinky vkladu dne 27.03.1998. Hasičský záchranný sbor Středočeského kraje, Jana Palacha 1970, Kladno, 272 01 Kladno 1. Listina smlouva o věcném břemeni V3 843/1998, Listina Souhlasné prohlášení o vzniku práva ze zákona ze dne 17.12.2002 – toto věcné břemeno neovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti, není zahrnuto do ocenění. - Zástavní právo smluvní – k zajištění – pohledávek ze smlouvy o úvěru č. 4035 v celkové výši 310 00,- Kč s příslušenstvím, - veškerých budoucích pohledávek do celkové výše 310 000,- Kč, které jí mohou vzniknout od uzavření této zástavní smlouvy do 01.05.2016. ACM Money Česká republika a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 01.02.2011. - Nařízení exekuce – pověřený soudní exekutor: Mgr. Jaroslav Kocinec LL.M., Farní 19, Frýdek – Místek. Listina Usnesení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský úřad Frýdek – Místek 142Ex.-00435/2001, uloženo prac. Příbram. Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský úřad Frýdek – Místek 142Ex-00435/2011 Právní moc ke dni 06.09.2011, uloženo na prac. Příbram. - Nařízení exekuce – pověřený soudní exekutor JUDr. Doležal Jiří, Jablonského 7, Plzeň 326 00 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 22EXE-1856/201114 ze dne 02.08.2011, uloženo na prac. Příbram. Listina Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí Exekutorský úřad Plzeň – jih 16Ex-934/2011 Právní moc ke dni 06.09.2011, uloženo na prac. Příbram. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Frýdek . Místek 142Ex-00435/2011-007 ze dne 05.08.2011. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti – Listina Exekuční příkaz k prode nemovitých věcí Exekutorský úřad Plzeň – jih 16Ex-934/2011 ze dne 08.08.2011. - Zástavní právo exekutorské – ve výši 42.976,- Kč s přísl., Společenství vlastníků jednotek Příbram VII, čp. 83, 84, 85 a 86, Kutnohorská 83, 261 01 Příbram Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Frýdek – Místek 142Ex-00435/2011-006 ze dne 05.08.2011. právní moc ke dni 06.09.2011. - Zástavní právo exekutorské – ve výši 24.830,- Kč s přísl. APOLLO LEASING spol. s r.o., Otýlie Beníškové 1556/12, 301 00 Plzeň 1 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského 5
zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Plzeň – jih 16Ex-934/2011 ze dne 08.08.2011. Právní moc ke dni 26.09.2011 Zástavní práva smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní práva exekutorská zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v centrální části obce Příbram, část Příbram VI, při místní jednosměrné komunikaci. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, s možností parkování, zatravněné a se vzrostlými stromy, naproti mateřské školce. Hlavní vstup je orientován západně, zadní pak východně, v zadním traktu zatravněná plocha, dětské prolézačky. Bytový dům je podsklepený, má čtyři nadzemní podlaží a půdu, v každém podlaží čtyři bytové jednotky, bez výtahu. Vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání v roce 1975, v posledních letech byla provedena výměna střešní krytiny, výměna stoupaček a osazeny nové vchodové dveře. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě vč. dálkového tepla. Základy domu jsou bet. vč. izolací proti zemní vlhkosti, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou želbetonové prefa, střecha je sedlová, střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou kompletně provedeny. Schodiště je želbetonové prefa a stupně jsou teracové (lokálně již mírně poškozené). Vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou vápenné, na společných chodbách s olejovým nátěrem. Vytápění je ústřední teplovodní z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení. El. instalace je provedena v rozvodu 220 V, teplá voda je z centrálního zdroje. Okresní město Příbram se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příbram je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 34590 obyvatel. Město je s dobrou občanskou i technickou yybaveností, s pracovní příležitostí. Celkově je daná lokalita hodnocena kladně.
3.1.4. Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 3+1 se sociálním příslušenstvím se nachází v 2. NP bytového domu při výstupu ze schodiště mírně vpravo. Bytová jednotka je přístupná ze společné chodby vstupními dveřmi do předsíně obdélníkového půdorysu (podlahové teraco), z předsíně pak do pokoje (plovoucí laminátová podlaha), do kuchyně (PVC, kuchyňská linka původní, plynový sporák), do pokoje obývacího (původní dřevěné parkety, balkon) a do pokoje ložnice (plovoucí laminátová podlaha), dále pak do koupelny (podlahové teraco, vana, umyvadlo) a na WC (podlahové teraco). Okna na západ. V bytě byla započata rekonstrukce rozvodů el. instalací, která je však neodborně prováděna a převážně nedokončena (rozvody jsou vedeny jak původní tak nové v drážkách ve zdivu bez dokončení, převážně jsou vedeny i vzduchem a po podlaze), byly položeny plovoucí laminátové podlahové krytiny ve dvou pokojích, okna původní dřevěná, ve stropu obývacího pokoje místy mokré mapy po zatékání, původní papírové tapety, jinak je byt v původním, mírně zhoršeném a morálně zastaralém stavu, úklid zanedbán. K bytové jednotce náleží sklep v suterénu domu. Plynoměr odpojen, chybí.
Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 770/39716 na pozemcích st. parc. č. 936 o výměře 314 m2, st.parc.č. 937 o výměře 346, st.parc.č. 938 o výměře 344 a st.parc.č. 939 o výměře 322m2. Jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem čp. 83, 84, 85 a 86..
6
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, která již není průběžně udržována, opravy a údržba nejsou prováděny, rozvody el. instalací jsou neodborně rozpracovány a nedokončeny, vyžaduje investic k dokončení elektroinstalace a je vhodné investovat do modernizace. Byt je trvale užíván pro bydlení. Veškeré popisy a informace nemovitostí vyplývají z údajů a sdělení místních obyvatel.
3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu.
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 314,00 400,00 346,00 400,00 344,00 400,00 322,00 400,00
st.parc.č. 936 st.parc.č. 937 st.parc.č. 938 st.parc.č. 939 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky - zjištěná cena Kč
Cena [Kč] 125 600,138 400,137 600,128 800,530 400,-
42 % 42 % + 5% 5% + * *
222 768,753 168,37 658,40 790 826,40 0,8670 2,1540 1 476 882,54
=1 476 882,54
7
Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku b) Pozemky
1 476 882,54 Kč
=
Cena příslušenství stavby a pozemku činí celkem
1 476 882,54 Kč
Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 84/7 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 36 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 22 152,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: celkem: Podlahová plocha bytu:
= =
77,00 m2 77,00 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
= =
2,00 m2 2,00 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
6,00 m2 6,00 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 2,00 m2 * 0,17 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 6,00 m2 * 0,10 Podlahové plochy - celkem:
= = = =
77,00 m2 0,34 m2 0,60 m2 77,94 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: 0,80 8
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,65
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V10 * 0,80 = 0,567 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. III II III II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
8
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,567 * 1,000 * 0,900 = 0,510 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 22 152,- Kč/m2 * 0,510 = 11 297,52 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 11 297,52 Kč/m2 * 77,94 m2 = 880 528,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
880 528,71 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 476 882,54 Kč Spoluvlastnický podíl: 2 770 / 39 716 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 476 882,54 Kč * 2 770 / 39 716 =
+
103 005,45 Kč
Byt, jednotka č. 84/7 - zjištěná cena
=
983 534,16 Kč
Byt, jednotka č. 84/7 - cena po zaokrouhlení
=
983 530,- Kč
9
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: Byty oceněné porovnávacím způsobem 1) Byt, jednotka č. 84/7
=
983 530,- Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 980 000,00 Kč Slovy: devětsetosmdesát tisíc korun českých
3.2.2. Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Příbram VII, K.H.Máchy
1 150 000
Foto 73,00 m2, 1.NP
Nabídková cena
Prodej cihlového bytu 3+1 v Příbrami, 73 m² Přízemní cihlový byt v Příbrami VII, čp. 271, o velikosti 73 m², v původním stavu. Vyklizený.
Kč/m2 15.575-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Příbram VII, Pol.vězňů
K5 1,00 1 300 000
K6 0,90
K7 0,80
78,00 m2, 1.NP
Uprav.jedn.cena 11.214,-Kč/m2 Nabídková cena
Prodej bytu 3+1 o celkové výměře 78m2 se nachází v 1 np. čtyřpodlažního cihlového domu. Byt je převážně v původním, udržovaném stavu.
Kč/m2 16.667,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Příbram VII, 28.října
K5 1,00 1 700 000
K6 1,90
K7 0,80
69,00m2, 1.NP
Uprav.jedn.cena 12.000,-Kč/m2 Nabídková cena
Byt 3+1, byt je po celkové rekonstrukci (2009) - vstupní dveře, elektrika, leštěné parkety, koupelna, WC, na domě je nová střecha. Byt je ve vynikajícím stavu, kompletně renovovaný a vybavený. Kč/m2 24.638,-
K1 1,00
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,00
Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 0,65
K7 0,80
Uprav.jedn.cena 11.826,- Kč/m2 12.000,-Kč/m2 11.214,-Kč/m2 11.680,-Kč/m2 77,00 m2 899.360,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 900 000,00 Kč Slovy: devětset tisíc korun českých
10
3.2.3. Rekapitulace Věcná hodnota:
980 000,00 Kč, slovy: devětsetosmdesát tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
900 000,00 Kč slovy: devětset tisíc korun českých
Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – bytová jednotka je v dobré lokalitě, sídlištní cihlová zástavba v blízkosti centra, v jednosměrné ulici. Okolí je dostatečně prostorné, se zelení a s možností parkování. Slabé stránky – opravy a údržba nejsou prováděny, el. instalace je nevyhovující, rozpracovaná a nedokončená, byt v morálně zastaralém stavu, vyžaduje investic do elektroinstalace, vhodná modernizace. Současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech (zejména v původním, zhoršeném stavu) je spíše menší než jejich nabídka. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem pro stanovení odhadu tržní hodnoty nemovitosti v příslušné lokalitě je doporučeno navrhnout tržní hodnotu ve výši porovnávací hodnoty. Na základě zjištěných skutečností stanovuji návrh tržní hodnoty dané nemovitosti a příslušenství vč. pozemků jako celku ke dni 25.10.2011
ve výši: 900 000,00 Kč Slovy:devětset tisíc korun českých V Plzni, 27.10.2011 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 752/2011 znaleckého deníku.
11
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace mapy
12
Pohled západní, hlavní vstup
pohled východní, zadní vstup
Vstup do domu
společné prostory
Společné prostory
schéma bytu bez rozměrů, bez měřítka
předsíň
13
Pokoj
kuchyně
Pokoj obývací
Pokoj ložnice
koupelna
WC
sklepy
14
5.4. Doklady
15
16
17
18
