ZNALECKÝ POSUDEK 5448 – 128 – 15
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI (ODHAD OBVYKLÉ CENY)
Předmět ocenění: spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 na pozemku parc. č. st. 179 jehož součástí je stavba – rodinný dům č.p. 15 s příslušenstvím a s pozemky parc. č. 520/5, 520/6 a 520/10 v katastrálním území Branky, obec Branky, okres Vsetín Vlastník nemovitosti:
Objednavatel:
Lušovjan Zdeněk Branky č.p. 15, 756 45 Lušovjanová Marta Branky č.p. 15, 756 45
1/2 1/2
Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Aleš Bayer Kateřinská 13, 120 00, Praha 2
Prohlídka nemovitosti byla provedena: 12.8.2015 Vypracováno ku dni: 12.8.2015 Vypracoval:
Ing. Milan Kroupa Stupno 227, 338 24 Břasy, tel. 603 963 092
Tento posudek obsahuje 17 stran textu a 16 stran příloh. Předává se v 1 vyhotovení. V Praze 16.8.2015
Výtisk
č.
1
Obsah posudku: 1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.1. 1.5.2. 1.6.1. 1.6.2. 1.7. 1.8.
NÁLEZ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka nemovitosti Dokumentace a skutečnost Vlastnické a evidenční údaje Omezení vlastnického práva Celkový popis obce Celkový popis nemovitosti Podklady pro zpracování posudku Metody zjištění hodnoty nemovitosti
…………………..2 …………………..2 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..3 …………………..4 …………………..4-5 …………………..5
2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7.
POSUDEK …………………..5 Oceňované nemovitosti – přehled …………………..5-6 Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné vyhlášky ………6-11 Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou …………………..11 Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou …………………..12-13 Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé …………………..14 Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených ………….14 Ocenění závad nemovitosti …………………..14
3. 4.
ZÁVĚR ZNALECKÁ DOLOŽKA
…………………..14-16 …………………..17
Přílohy: -
Výpis z KN ze dne 9.7.2015, LV 110 Kopie katastrální mapy Umístění obce na mapě Fotodokumentace
1.
NÁLEZ
1.1.
Znalecký úkol
Na základě Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2 Sp. zn. 002 Ex 2566/12-17 ze dne 18.6.2015 s nabytím právní moci dne 22.6.2015 je znaleckým úkolem a předmětem tohoto posudku: stanovit cenu nemovitých věcí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím zapsaných na LV 110 ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou - stanovit obvyklou cenu - pořídit fotografie z místa ocenění
2
1.2. -
-
-
1.3.
Informace o nemovitosti Stavba (budova) č.p. 15 stojící na pozemku parc. č. st. 179, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí (Katastrální úřad pro Zlínský kraj) pro obec Branky, katastrální území Branky, na listu vlastnictví č. 110, způsob využití: rodinný dům Pozemek parc. č. st. 179 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 259m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí (Katastrální úřad pro Zlínský kraj) pro obec Branky, katastrální území Branky, na listu vlastnictví č. 110, způsob využití: zastavěná plocha Pozemky parc. č. 520/5 o výměře 778m2 vedený jako trvalý travní porost, parc. č. 520/6 o výměře 1252m2 vedený jako zahrada a parc. č. 520/10 o výměře 761m2 vedený jako orná půda, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí (Katastrální úřad pro Zlínský kraj) pro obec Branky, katastrální území Branky, na listu vlastnictví č. 110
Prohlídka nemovitosti
Prohlídka výše uvedené nemovitosti se uskutečnila dne 12.8.2015 v 10.00 hodin. Objekt byl znalci zpřístupněn v plném rozsahu. 1.4.
Dokumentace a skutečnost
Projektová dokumentace nebyla k dispozici, všechny údaje byly ověřeny při místním šetření.
1.5.1. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 9.7.2015, LV 110 pro katastrální území Branky je majitelem oceňované nemovitosti – rodinného domu č.p. 15 s příslušenstvím a s pozemky parc. č. st. 179, parc. č. 520/5, 520/6 a 520/10: Lušovjan Zdeněk, č.p. 15, 756 45, Branky Lušovjanová Marta, č.p. 15, 756 45, Branky
1/2 1/2
1.5.2. Omezení vlastnického práva Podle výpisu z katastru nemovitostí je omezeno vlastnické právo k nemovitostem nařízením exekuce. Podrobný přehled omezení vlastnického práva – viz Výpis z KN, který je součástí tohoto posudku (příloha)
1.6.1. Celkový popis obce Branky jsou obec v okrese Vsetín ve Zlínském kraji, nachází se 5 km západně od Valašského Meziříčí. V obci žije cca 950 obyvatel. První zmínka o obci je z roku 1270. Z původně zemědělské obce je dnes hlavním zaměstnavatelem továrna na zpracování kartonáže. 3
1.6.2. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům se nachází na východním okraji obce Branky u hlavní komunikace. Je postaven na pozemku parc. č. st. 179. Dům má malý sklípek, obytné přízemí a 1.patro. V přízemí je vstupní chodba, schodiště, předsíň, koupelna s WC, kuchyň, 2 pokoje a spíž, ve 2.NP je chodba, spíž, koupelna s WC, kuchyň a 3 pokoje. Obvodová konstrukce v přízemí je zděná z cihelného zdiva 45 – 60cm, od 2.NP je z tvárnic 40cm. Základy jsou betonové bez izolací proti zemní vlhkosti. Strop nad 1.NP je standardní betonový. Střecha je pultová s mírným sklonem a krytinou z lepenky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěné špaletová, vnitřní dveře dřevěné v přízemí a náplňové z 1.patře. Fasáda je břízolitová, vnitřní omítky vápenné štukové. Podlahy v pokojích jsou částečně betonové, částečně prkenné s PVC. V rodinném domě je proveden rozvod vody (přívod ze studny), kanalizace (svedena do místního řadu) a elektřiny. Plyn je přiveden na hranici pozemku. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. (kotel je však nefunkční a tak jediné funkční topení je v pokoji ve 2.NP a to kamny na tuhá paliva). V domě je odpojena elektřina, takže není zajištěn ani přívod vody ze studny. Původní rodinný dům byl postaven před cca 100 lety, před 40 lety byla provedena nástavba 2.NP spojená s rekonstrukcí domu. Stávající technický stav domu je špatný, dům není udržovaný, sociální zařízení v 1.NP je nepoužitelné, je odpojena elektřina, topení je nefunkční, přívod vody do domu nefunguje. Zastavěná plocha RD: Užitná plocha:
108 m2 cca 150 m2
Příslušenství: Vedlejší stavba jedná se o rozpadlou cihelnou kolnu za domem, vzhledem k stavu objektu není oceněna Studna – jedná se o kopanou studnu na pozemku, je hluboká cca 15m a má ruční a elektrické čerpadlo. Venkovní úpravy Venkovní úpravy podstandardního rozsahu (přípojka vody ze studny, kanalizace do žumpy, žumpa, přípojka elektřiny, vrátka, vrata, oplocení pozemku, zpevněné plochy) Trvalé porosty Standardní neudržované porosty na pozemku (ve velké míře i náletové) Pozemky Parc. č. st. 179 Parc. č. 520/5 Parc. č. 520/6 Parc. č. 520/10
259 m2 778 m2 1252 m2 761 m2
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada orná půda
1.7. Podklady pro zpracování posudku -
výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.7.2015, LV 110 4
-
kopie katastrální mapy informace realitních kanceláří, realitní servery a časopisy archiv znalce fotodokumentace
1.8. Metody zjištění hodnoty nemovitosti - administrativní metoda Při stanovení ceny nemovitosti administrativní metodou je postupováno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.ve znění vyhlášky 199/2014 Sb. - metoda zjištění věcné hodnoty při stanovení věcné ceny nemovitosti je postupováno podle výše uvedené oceňovací vyhlášky jako v případě administrativní metody, ale není zde uplatněn koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu pp. - výnosová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem) - srovnávací metoda Jedná se o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo v současné době nabízených porovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách - Obvyklá (tržní) cena nemovitosti Jedná se o cenu, za kterou je možné stejnou nebo srovnatelnou nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit. Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku § 2, odstavec 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ku dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
POSUDEK
2. 2.1.
Oceňované nemovitosti – přehled
a) Hlavní stavby - Rodinný dům č.p. 15 na pozemku parc. č. st. 179 včetně venkovních úprav b) Studna c) Trvalé porosty
5
d) Pozemky Parc. č. st. 179 Parc. č. 520/5 Parc. č. 520/6 Parc. č. 520/10 2.2.
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada orná půda
259 m2 778 m2 1252 m2 761 m2
Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné oceňovací vyhlášky
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost je I zatížena nařízeními exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stávající situace na I realitním trhu, velké množství podobných nemovitostí v nabídce 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi -0,06 0,00
0,00 -0,04 -0,15
1,00
5
Index trhu IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,750 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I 0,00 věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VII 0,01 komunikaci, s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 6
možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,788
Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 975 1 490,- Kč/m3
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP - sklep: 1.NP - přízemí: 2.NP: zastřešení:
Název podlaží 1.PP - sklep: 1.NP - přízemí: 2.NP: zastřešení:
4,00 * 3,00 = (11,10 * 8,25) + (3,70 * 4,10) + (3,60 *= 0,20) (11,10 * 8,25) + (3,70 * 4,10) + (3,60 *= 0,20) (11,10 * 8,25) + (3,70 * 4,10) + (3,60 *= 0,20) Zastavěná plocha 12,00 m2 107,47 m2 107,47 m2 107,47 m2
12,00 m2 107,47 m2 107,47 m2 107,47 m2
Konstrukční výška 2,30 m 3,25 m 2,90 m 0,40 m
Obestavěný prostor 1.PP - sklep: 1.NP - přízemí:
(4,00 * 3,00)*(2,30) = ((11,10 * 8,25) + (3,70 * 4,10) + (3,60 *= 0,20))*(3,25) 2.NP: ((11,10 * 8,25) + (3,70 * 4,10) + (3,60 *= 0,20))*(2,90) zastřešení: ((11,10 * 8,25) + (3,70 * 4,10) + (3,60 *= 0,20))*(0,40) Obestavěný prostor - celkem: =
27,60 m3 349,26 m3 311,65 m3 42,99 m3 731,50 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,11
ZP1 = ZP =
7
107,47 m2 334,41 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD
č.
Vi
II
typ B
III III II III IV
0,00 0,00 0,00 0,02 0,04
I II
-0,08 -0,05
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu I -0,01 RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 III 0,01 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 Stavba nesplňuje současné požadavky na tepelně-technické vlastnosti budov, je neudržovaná a ve špatném technickém stavu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,02 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 40 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (40 + 15)= 0,725 12 Index vybavení IV = (1 + S Vi) * V13 * 0,745 = 0,387 i= 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,750 Index polohy pozemku IP = 1,050
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 490,- Kč/m3 * 0,387 = 576,63 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 731,50 m3 * 576,63 Kč/m3 * 0,750 * 1,050= 332 171,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Pozemky 1 Výpočet indexu cenového porovnání
8
332 171,- Kč
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,750 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,750 * 1,000 * 1,050 = 0,788 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 227,81 0,788 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 179,51
Parcelní číslo st. 179
Výměra [m2] 259,00
Jedn. cena [Kč/m2] 179,51
Cena [Kč] 46 493,09
520/6
1 252,00 1 511,00
179,51 m2
224 746,52 271 239,61
Pozemky 1 - zjištěná cena
=
271 239,61 Kč
Pozemky 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do
9
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přez pozemky I vedou dráty vysokého napětí
0,00 0,00 0,00 -0,30
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 0,670 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,750 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,750 * 0,670 * 1,050 = 0,528 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 227,81 0,528 0,300 Typ
Název
§ 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) § 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 520/5 520/10
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 778,00 36,09 761,00 1 539,00
Pozemky 2 - zjištěná cena
36,09 m2
Upr. cena [Kč/m2] 36,09 Cena [Kč] 28 078,02 27 464,49 55 542,51
=
55 542,51 Kč
Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy
10
Kč m2 m2 Kč *
271 239,61 1 511,00 1 000,00 179 510,00 0,065
porostů: Cena smíšeného porostu:
=
Trvalé porosty - zjištěná cena
11 668,00 =
11 668,- Kč
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
332 170,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
332 170,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 1 2.2. Pozemky 2
271 240,- Kč 55 540,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
326 780,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
11 670,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
11 670,- Kč 670 620,- Kč
Celkem
************************************************************************************************
Výsledná administrativní cena nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2:
2.3.
670.620,- Kč 335.310,- Kč
Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou
Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejména komerčně využitelných nemovitostí, případně rezidenčních nemovitostí. Tato metoda může být aplikována tam, kde je poptávka po pronájmu nemovitostí a trh s pronájmy alespoň částečně funguje. (tato situace je většinou pouze ve velkých či větších městech) V případě ocenění výše uvedené nemovitosti ve špatném technickém dstavu a v malé obci Branky nelze předpokládat výhodný pronájem a proto výnosovou metodu nestanovuji.
11
2.4. Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a z informací na internetových stránkách. Podle výše uvedených podkladů byly vytipovány nemovitosti pro ocenění rodinného domu srovnávací metodou: --------------------------------------------------------------------------------------------------------------Příklad 1 Prodej, rodinný dům 2+1, garáž, dílna Nabídková cena: 890.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 801.000,- Kč Cena za 1m2 užitné plochy: 13.810,- Kč Užitná plocha: 58 m2 Zastavěná plocha: 116 m2 Plocha pozemku: 344 m2 Adresa: Branky, okr. Vsetín Budova: Cihlová, část PP(30m2),1.NP, půda k vestavbě Stav objektu: velmi dobrý po rekonstrukci Příklad 2 Prodej, rodinný dům, 3+1, garáž Nabídková cena: 850.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 765.000,- Kč Cena za 1m2 užitné plochy: 7.650,- Kč Užitná plocha: 100 m2 Zastavěná plocha: 51 m2 Plocha pozemku: 332 m2 Adresa: Oznice, okres Vsetín Budova: Cihlová, 2NP, podkroví Stav objektu: průměrný Příklad 3 Prodej, rodinný dům, 3+1 Nabídková cena: 999.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 899.100,- Kč Cena za 1m2 užitné plochy: 6.916,- Kč Užitná plocha: 130 m2 Zastavěná plocha: neuvedeno Plocha pozemku: 6981 m2 Adresa: Kelč – Babice, okres Vsetín Budova: Cihlová, 2NP, půda k vestavbě Stav objektu: dobrý
12
Příklad 4 Prodej, rodinný dům 2+kk Nabídková cena: 987.000,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): 888.300,- Kč Cena za 1m2 užitné plochy: 6.126,- Kč Užitná plocha: 145 m2 Zastavěná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 713 m2 Adresa: Hošťálková, okr. Vsetín Budova: Cihlová, 1NP, půda k vestavbě Stav objektu: dobrý po část. rekonstrukci
Vyhodnocení srovnávací metody Nemovitosti, které jsou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí se na realitním trhu běžně nabízejí a obchodují. Jednotlivé případy se liší zejména technickým stavem, polohou, vybavením, velikostí pozemků atd. Nabídkové ceny výše uvedených příkladů byly vždy upraveny koeficientem pro dosažení reálnější představy o tržní ceně nemovitosti (-7 až -10%). Z výše uvedených příkladů vyplývá, že hodnota srovnatelných rodinných domů se pohybuje v rozmezí 6.000,- až 14.000,- Kč za 1m2 užitné plochy. Hodnota stavebních pozemků v obci Branky se pohybuje v rozpětí od 115,- Kč/m2 do 600,- Kč/m2. Námi oceňovaný rodinný dům je ve špatném technickém stavu, na původní cca 100 let starý dům bylo před cca 40 lety přistavěno 2.NP. Dům není udržovaný, je odpojen přívod elektřiny a vody, ústřední vytápění a sociální zařízení v 1.NP je nepoužitelné. Výhodou jsou dostatečně velké pozemky. Pozemky parc. č. 520/5 a 520/10, které mohou být odděleny od nemovitosti a využity jako stavební pozemky ocením samostatně. Velkým omezením je zde vysoké napětí, vedoucí přez pozemky. V Územním plánu obce jsou pozemky zařazeny do území SO3 – plochy smíšené obytné vesnické. Základní cenu za 1m2 užitné plochy určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem cca 20% pod spodní hranici uvedeného rozpětí tj. ve výši 4.000,- Kč/m2. Základní cenu pozemků parc. č. 520/5 a 520/10 určím ve výši 100,- Kč/m2. Užitná plocha rodinného domu : cca150 m2 Hodnota rodinného domu: 150 m2 * 4.000,- Kč/m2 = 600.000,- Kč Pozemky parc. č. 520/5 a 520/10: 1539 m2 * 100,- Kč/m2 = 153.900,- Kč Hodnota rodinného domu srovnávací metodou - celkem 753.900,- Kč Hodnota rodinného domu srovnávací metodou (po zaokrouhlení) 750.000,- Kč
********************************************************************************** Hodnota nemovitosti srovnávací metodou 750.000,- Kč ************************************************************************************************
13
2.5.
Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé
Při ocenění budovy (rodinného domu) č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 179, parc. č. 520/5, 520/6 a 520/10 byly použity tyto metody: Administrativní cena nemovitosti Spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2: Věcná hodnota nemovitosti
670.620,- Kč 335.310,- Kč Neurčena
Výnosová hodnota nemovitosti Srovnávací hodnota nemovitosti
Neurčena 750.000,- Kč
2.6.
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Na výpise z KN v odstavci „C – Omezení vlastnického práva“ jsou vyjmenovány právní závady oceňované nemovitosti: Přesní znění výše uvedených omezení vlastnického práva je uvedeno ve Výpise z KN – viz příloha V případě prodeje nemovitosti a pokrytí dlužné finanční částky výše uvedená omezení vlastnického vztahu zaniknou. ************************************************************************************************
Výsledná cena jiných práva a závad s nemovitostí spojených je 0,- Kč. ************************************************************************************************
2.7. Ocenění závad, které prodejem nemovitosti nezaniknou Na výše uvedených nemovitostech nebyly zjištěny žádné jiné závady než které byly popsány v bodě 2.6.
********************************************************************************** Výsledná cena závad, které prodejem nezaniknou je 0,- Kč. ************************************************************************************************ 3.
ZÁVĚR
Předmětem tohoto znaleckého posudku bylo: Na základě Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, JUDr. Aleš Bayer, se sídlem Kateřinská 13, 120 00, Praha 2 čj. 002 Ex 2566/12-17 s nabytím právní moci dne 22.6.2015:
14
- stanovit cenu následujících nemovitých věcí ve spoluvlastnictví paní Marty Lušovjanové, Branky 15, 756 45 Branky -
-
-
-
Stavba (budova) č.p. 15 stojící na pozemku parc. č. st. 179, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí (Katastrální úřad pro Zlínský kraj) pro obec Branky, katastrální území Branky, na listu vlastnictví č. 110, způsob využití: rodinný dům Pozemek parc. č. st. 179 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 259m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí (Katastrální úřad pro Zlínský kraj) pro obec Branky, katastrální území Branky, na listu vlastnictví č. 110, způsob využití: zastavěná plocha Pozemky parc. č. 520/5 o výměře 778m2 vedený jako trvalý travní porost, parc. č. 520/6 o výměře 1252m2 vedený jako zahrada a parc. č. 520/10 o výměře 761m2 vedený jako orná půda, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm Valašské Meziříčí (Katastrální úřad pro Zlínský kraj) pro obec Branky, katastrální území Branky, na listu vlastnictví č. 110 ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou stanovit obvyklou cenu pořídit fotografie z místa ocenění
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Kladné a záporné vlivy na obvyklou cenu nemovitosti: Kladné vlivy: - rodinný dům má dvě využitelná podlaží - poloha nemovitosti v blízkosti Valaškého Meziříčí - vybudovaná infrastuktura obce Branky - dostatečně velký pozemek Záporné vlivy - velké množství podobných nemovitostí na trhu - nemovitost je zatížena nařízeními exekucí - rodinný dům je ve špatném technickém stavu a vyžaduje zásadní rekonstrukci - vedlejší stavba je v havarijním stavu a musí být odstaněna Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami s přihlédnutím k výše uvedeným kladným a záporným vlivům na obvyklou cenu bude stanovena obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na výše uvedených nemovitostech.
Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí:
730.000,- Kč
Při určení ceny spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 snížíme její cenu o cca 10%. (kupující je omezen v rozhodování a nakládání s nemovitostí atd)
15
Obvyklá cena nemovitosti (spoluvlastnického podílu): Redukce základní ceny 730.000,- Kč – 10% = Hodnota spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2:
657.000,- Kč 328.500,- Kč
Hodnota spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:
330.000,- Kč
************************************************************************************************ ************************************************************************************************ Vzhledem ke stávajícímu technickému stavu nemovitosti, poloze nemovitosti, vybavení, velikosti pozemků a s ohledem na stávající situaci na realitním trhu určuji obvyklou cenu nemovitosti: spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě č.p. 15 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 179, parc. č. 520/5, 520/6 a 520/10 v kú Branky, obec Branky, okres Vsetín na:
330.000,- Kč Slovy:třistatřicettisíckorunčeských ************************************************************************************************
************************************************************************************************
Výsledná cena jiných práva a závad s nemovitostí spojených je 0,- Kč. Výsledná cena závad, které prodejem nezaniknou je 0,- Kč.
Ve Stupně, 16.8.2015 Ing. Milan Kroupa Stupno 227, 338 24 Břasy tel.: 603 963 092 e-mail:
[email protected]
16
4.
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995 pod č.j.682/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5448 - 128 - 15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116-15.
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
Rodinný dům č.p. 15
30
Rodinný dům 1.NP pokoj
kuchyň
koupelna
31
Rodinný dům 2.NP kuchyň
pokoj
pokoj
koupelna
WC
32
Vedlejší stavba
Studna a pozemek parc. č. 520/6
Pozemky parc. č. 520/5 a 520/10
33
