Znalecký posudek þ. ZP-1099 o cenČ obvyklé na - stavbČ (budova) bez þp/þe, zpĤsob využití: garáž s pĜíslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. þ. 490 ( zastavČná plocha a nádvoĜí ) v kat. území VČtĜní, obec VČtĜní, okres ýeský Krumlov, zapsáno na LV 442.
Objednatel posudku:
JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úĜad Praha 9 Pod pekárnami 245/10 19000 Praha 9
Úþel posudku:
exekuþní Ĝízení þ.j. 085 EX 10747/10
Podle stavu ke dni 18.10.2011 posudek vypracoval:
Posudek obsahuje 11 stran textu vþetnČ titulního listu a 7 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 19.10.2011
ϭ
A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenČní cenou obvyklou na - stavbČ (budova) bez þp/þe, zpĤsob využití: garáž s pĜíslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. þ. 490 ( zastavČná plocha a nádvoĜí ) v kat. území VČtĜní, obec VČtĜní, okres ýeský Krumlov, zapsáno na LV 442. OcenČní je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 1) Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trh, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zpĤsobem oceĖování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základČ je a) nákladový zpĤsob, který vychází z nákladĤ, které by bylo nutno vynaložit na poĜízení pĜedmČtu ocenČní v místČ ocenČní a podle jeho stavu ke dni ocenČní, b) výnosový zpĤsob, který vychází z výnosu z pĜedmČtu ocenČní skuteþnČ dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pĜedmČtu ocenČní za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpĤsob, který vychází z porovnání pĜedmČtu ocenČní se stejným nebo obdobným pĜedmČtem a cenou sjednanou pĜi jeho prodeji; je jím též ocenČní vČci odvozením z ceny jiné funkþnČ související vČci, d) oceĖování podle jmenovité hodnoty, které vychází z þástky, na kterou pĜedmČt ocenČní zní nebo která je jinak zĜejmá, e) oceĖování podle úþetní hodnoty, které vychází ze zpĤsobĤ oceĖování stanovených na základČ pĜedpisĤ o úþetnictví, f) oceĖování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pĜedmČtu ocenČní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceĖování sjednanou cenou, kterou je cena pĜedmČtu ocenČní sjednaná pĜi jeho prodeji, popĜípadČ cena odvozená ze sjednaných cen. Ϯ
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: garáž bez þp/þe na pozemku st parc.þ. 490 382 11 VČtĜní Region: Jihoþeský Okres: ýeský Krumlov Katastrální území: VČtĜní 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 18.10.2011 bez pĜítomnosti vlastníka oceĖované nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Podklady pĜedané žadatelem: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuþní pĜíkaz, který vydal dne 4.2.2011 Exekutorský úĜad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Robert Hampl, Na Vyhlídce 275, 38211, VČtĜní. Podklady dodané znalcem: Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace poĜízena pĜi prohlídce, zjištČní skuteþnosti a zamČĜení posudkem dotþené nemovitosti dne 18.10.2011. 5. Použitá literatura: Bradáþ, A.: Teorie oceĖování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáþ, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceĖování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily HoĜínkové a Jana Tuláþka, Praha 2004 Bradáþ, A., KrejþíĜ, P.: ÚĜední oceĖování majetku podle zákona þ. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáþ, A., Kledus, M., Weigel, L.: PĜedpisy pro oceĖování nemovitostí s komentáĜem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceĖování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceĖování majetku, Praha 2008
ϯ
Ort, P.: OceĖování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemkĤ, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceĖování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenþní údaje: Hampl Robert, Na Vyhlídce 275, 382 11 VČtĜní. 7. Celkový popis nemovitosti: PĜedmČtem zjištČní ceny obvyklé je Ĝadová budova bez þp/þe, zpĤsob využití: garáž s pĜíslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. þ. 490 ( zastavČná plocha a nádvoĜí ) v kat. území VČtĜní, obec VČtĜní, okres ýeský Krumlov, zapsáno na LV 442. Nemovitost se nachází v okrajové þásti obce v zástavbČ dalších garáží. PĜedmČtná garáž je Ĝadová vnitĜní. Vzhledem a stavem je garáž užívána k parkování motorových vozidel, stejnČ jako vČtšina ostatních garáží v této lokalitČ. PĜístup je z místní nezpevnČné komunikace. Pozemek na kterém je pĜedmČtná garáž postavena je svažitého charakteru, pĜipojena na elektro. Souhrnný technický stav nemovitosti je prĤmČrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Garáž bez þp/þe b) Pozemky b1) Pozemek
ϰ
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
VČcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Garáž bez þp/þe ZastavČné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží 1 NP:
ZastavČná plocha 18,00 m2
Konstrukþní výška 2,20 m
Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (18)*(2,20)
=
39,60
Jednotkové množství – celkem:
=
39,60
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelĤ THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektĤ: PoĜadovéþ íslo 1. 2. 3.
Název objektu
Katalogová Upravená cena [Kþ] cena [Kþ] 4 306,90 4 306,90 5 750,46 5 750,46 4 609,05 4 609,05
32 garáží Garáže Garáže Valašské MeziĜíþí
Minimální jednotková cena: PrĤmČrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Váha 1,000 1,000 1,000
4 306,90 Kþ/ 4 888,81 Kþ/ 5 750,46 Kþ/
OcenČní: Základní cena: 4 888,81 Kþ/ 39,60 * 4 888,81 Kþ/
=
193 596,75 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 30 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 10 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 40 = 75,000 %
-
145 197,56 Kþ
ϱ
Garáž bez þp/þe - výsledná cena
=
48 399,19 Kþ
=
48 400,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Garáž bez þp/þe Cena objektĤ þiní celkem
48 400,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena 2 [m ] [Kþ/m2] 18,00 146,44
zastavČná plocha a nádvoĜí 490 Souþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
Pozemek - zjištČná cena
=
Cena [Kþ] 2 635,92 2 635,92 1,1980 2,1690 6 849,34 6 849,34 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek
=
6 850,- Kþ
Cena pozemkĤ þiní celkem
6 850,- Kþ
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek Seznam porovnávaných pozemkĤ: Název
Realiz. cena [Kþ]
VýmČra [m2]
Jedn.cena [Kþ/m2] ϲ
Kp
Váha
Upravená jedn. cena [Kþ/m2]
st pozemek VČtĜní st pozemek VČtĜní
726 800,1 120 000,-
1715 7000
423,79 160,00
1,00 1,00
1,00 1,00
423,79 160,00 583,79 / 2,000 291,90 Kþ/m2 160,00 Kþ/m2 423,79 Kþ/m2
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: OceĖovaný pozemek: zastavČná plocha a nádvoĜí
p.þ.
490
18 m2
VýmČra oceĖovaných pozemkĤ: 18 m2 18,00 m2 á 291,90 Kþ/m2 = 5 254,20 Kþ Pozemek ocenČný porovnávací metodou - celkem
=
Pozemek - výsledná cena
5 254,20 Kþ
=
5 254,20 Kþ
=
5 250,- Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek Cena pozemkĤ þiní celkem
5 250,- Kþ
Porovnávací metoda Popis oceĖované stavby Název: garáž bez þp/þe Adresa 38211 VČtĜní Popis: Druh nemovitosti Garáže Ĝadové StáĜí objektu 30 rokĤ Poþet nadz. podlaží 1 VýmČra pozemku 18 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zdČné PĜípojky elektro PĜíslušenství
Poloha Stav objektu dobrý Poþet podzemních podlaží ZastavČná plocha Výtah ne
Ĝadový vnitĜní 0 18 m2 Podkroví
ne
Jednotkové množství oceĖované nemovitosti Jednotka ObestavČný prostor ZastavČná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha ýistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUý
VýmČra
Seznam koeficientĤ pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místČ a þase Index odlišnosti objektu oproti standardu IO: ϳ
m3 m2 m2 m2 m2 *
1,00 1,00
PĜehled porovnatelných nemovitostí Objekt þ.: 1 Název: garáž VČtĜní Adresa 382 11 VČtĜní Popis: garáž ve VČtĜní o výmČĜe 20 m2, suchá, bez elektĜiny. V garáži je zĜízena montážní jáma
se sklepem o výmČĜe cca 3 m2. Dobrý stav. Druh nemovitosti Garáže Ĝadové Poloha StáĜí objektu rok Stav objektu Poþet nadz. podlaží 1 Poþet podzemních podlaží VýmČra pozemku 0 m2 ZastavČná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zdČné PĜípojky PĜíslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientĤ pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: PĜepoþtená standardní cena:
Ĝadový vnitĜní dobrý 0
20 m2
Podkroví
ne
95 000,- Kþ
realizovatelná cena v místČ a þase
* /
1,20 1,20 79 166,67 Kþ
VýmČry a jednotkové ceny VýmČry objektu m3 m2 m2 m2 m2
ObestavČný prostor: ZastavČná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: ýistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kþ/m3 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2
PĜepoþtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kþ/m3 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2
Objekt þ.: 2 Název: garáž ýeský Krumlov Adresa 381 01 ýeský Krumlov Popis: Garáž v ýeském KrumlovČ v lokalitČ Vyšný. Garáž je souþástí zástavby garáží. Garáž je
ve velmi dobrém stavu - pĜívod elektĜiny 230 V, stropní svČtla i pĜírodní svČtlo z okna na zadní stranČ garáže. Druh nemovitosti Garáže Ĝadové Poloha StáĜí objektu rok Stav objektu Poþet nadz. podlaží 1 Poþet podzemních podlaží VýmČra pozemku 16 m2 ZastavČná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zdČné PĜípojky elektro PĜíslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientĤ pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Celkový koeficient: PĜepoþtená standardní cena:
16 m2
Podkroví
realizovatelná cena v místČ a þase
ϴ
Ĝadový vnitĜní dobrý 0 ne
150 000,- Kþ * /
1,30 1,30 115 384,62 Kþ
VýmČry a jednotkové ceny VýmČry objektu m3 m2 m2 m2 m2
ObestavČný prostor: ZastavČná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: ýistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kþ/m3 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2
PĜepoþtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kþ/m3 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2 0,- Kþ/m2
ZjištČní jednotkových cen porovnatelných objektĤ Objekt þíslo
PĜepoþtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektĤ OP ZP PP PUH PUý 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1. garáž VČtĜní 2. garáž ýeský Krumlov SJC – prĤmČr JCO = SJC * IO VýmČry oceĖované stavby CO: Cena objektu zjištČná porovnávací metodou: Cp = COprĤmČrná
97 275,64 Kþ
Garáž bez þp/þe - výsledná cena
=
ϵ
97 275,64 Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
6 850,- Kþ 6 850,- Kþ
VČcná hodnota: VČcná hodnota objektĤ:
48 400,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
48 400,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemkĤ: Porovnávací cena celkem:
5 250,- Kþ 97 280,- Kþ
Obvyklá cena: 96 000,- Kþ
slovy: devadesátšesttisíc Kþ PĜi zjištČní ceny obvyklé klademe dĤraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místČ a místním šetĜením. PĜi stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajĤ uvedených v informaþních zdrojích realitních kanceláĜí, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitČ. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovnČž obtížná prodejnost nemovitostí na souþasném realitním trhu. Na základČ výše zjištČných skuteþností stanovujeme pro úþely pĜedmČtného exekuþního Ĝízení cenu obvyklou na - stavbČ (budova) bez þp/þe, zpĤsob využití: garáž s pĜíslušenstvím ( IS ) na pozemku st. parc. þ. 490 ( zastavČná plocha a nádvoĜí ) v kat. území VČtĜní, obec VČtĜní, okres ýeský Krumlov, zapsáno na LV 442 v objektivní zaokrouhlené výši 96.000,- Kþ. V Praze, 19.10.2011
E. Seznam pĜíloh: Kopie výpisu z KN ϭϬ
Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí
ϭϭ
