Znalecký posudek -Odhad obvyklé ceny číslo 3317/76/2014 6
Bytová jednotka č. 325/6, v obytném domě čp. 325, na st.p.č. 412/1, Podíl na společných částech domu čp. 325 a pozemku označeném jako p.č. st. 412/1 ve výši 124/1000 Lukesova 325, 562 01 Ústí nad Orlicí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, k.ú. Ústí nad Orlicí, LV: 5728
NEMOVITOST:
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Vlastník bytové jednotky a Kříž Ludvík, Václavské Náměstí 10, 561 51 Letohrad spoluvlastník podílu ve výši 124/1000, na spol. částech domu a pozemku p.č. st. 412/1 : OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražební kancelář Dražbyprost, s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 telefon: DIČ:
Ing. Petr Schwarzbach Tyršovo nám. 92, 560 02 Česká Třebová
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBVYKLÁ CENA
IČ:
Telefon: 777 123 753
DIČ:
fax:
20 1
e-mail:
[email protected]
Provedení odhadu předmětu dobrovolné dražby
Současný stav 50 000 Kč
Datum místního šetření = 29.10. 2014 Datum k němuž se ocenění provádí: Počet stran: Počet vyhotovení
e-mail:
fax:
Budoucí stav
Datum zpracování :
02.11. 2014
Z toho počet příloh:
13
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1894 vnitřní rekonstrukce 1960, výměna uličních oken v I. a II. NP a nalepení polystyrénu na štítové zdi r. 2009 SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce:
zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení v současné době volný, vybydlený bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmysloá zóna ostatní nákupní zóna Přípojky nefunkční: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem:
4
Konstrukce: Využití: Okolí : Přípojky:
z toho podzemní:
m2
3
2 + kk
47,62
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
MHD železnice autobus dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Vnitřní zastavěná část navazující na centrum velmi špatný, na celkovou rekonstrukci není velmi problematická, koupě v podstatě na spekulativním základu 1
z toho nadzemní:
Bytová jednotka dle prohlášení vlastníka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP Balkon Terasa Zděný vlastního sklep bytu 325/6
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
m2
Garáž. Zahrada stání
m2
m2
ks
m
0,00
0,00
0
0,00
3
Počet bytů/nebytů
6/1
Podíl na Obvyklá cena společných částech domu a pozemku Kč/m2
124/1000
Kč/m2
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
50 000 Kč Nehodnotí se 157 146,00 Kč 50 000 Kč
Obvyklá cena
-2-
evidence v KN
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Poloha nemovitosti
- Informace z: MÚ, stavební odbor, Ústí nad Orlicí, pan V. Beneš – stížnosti sousedů na havarijní stav objektu čp. 325, nepořádek kolem. Katastrálního úřadu – Prohlášení vlastníka z 23.02.2009. - Výpis z katastru nemovitostí LV 5728, ze dne 28.05.2014 k.ú. Ústí nad Orlicí. - Informace o zbývajících jednotkách v domě, získané z internetových stránek cuzk.cz - Snímek z katastrální mapy - internetové stránky cuzk.cz - Záplavové území obce – databáze Pojišťovny Kooperativa, a.s. , GIS mapy Pardubického kraje. Prohlídka stavby ze dne 29.10.2014. Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Bývalé okresní město je stále významným městem regionu, leží při silnici č.I/14, která spojuje Českou Třebovou s městy Ústí nad Orlicí, Vamberk, Náchod a dále na hlavní železniční trati Praha – Brno (Olomouc) Celková občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti. Obchodní řetězce PENNY, TESCO, LIDL, nové obchodní centrum, krytý plavecký bazén, polokryté zimní kluziště, tenisové a volejbalové kurty, fotbalový stadión, koupaliště. V posledních letech probíhá příkladná investiční výstavba, modernizace a přístavba nemocnice, hudební škola, výstavba rodinných domů. Samostatně stojící obytný dům se nachází ve vnitřní zastavěné části města, v ulici Lukesova, v podstatě sousedí s budovou okresního soudu, na kterou navazuje z její západní strany. (Místo velmi atraktivní. Na stavební parcele umístěna hlavní stavba, zděná kolna a zbývající nezastavěnou část pozemku lze užívat jako zahradu).
Popis omezení rizik nemovitostí Prohlídka a zaměření
Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN
Prohlídka a zaměření jednotky ze dne 29.10.2014, za přítomnosti majitele (Kříž Ludvík – nevěděl ani v jakém domě se oceňované jednotky nacházejí a o který dům se jedná. Potkal jsem jej před domem, když hledal ulici a dům). Dále se v bytě v I. NP nacházel jeden bezdomovec a v bytě ve II. NP byli bezdomovci dva. V oceňovaných bytech ve III. NP. se dle informací od výše uvedených obyvatelů domu, v současné době nikdo nezdržuje. Riziko nezjištěno Dle databáze Pojišťovny KOOPERATIVA, a.s. se obytný dům nachází ve II. RZP. Dle zákresu záplavového území města Ústí nad Orlicí, se objekt nachází v záplavovém území, mimo aktivní zónu řeky. Přístup bezproblémový z ulice Zahradní na p.č. 2361/1 – ost. komunikace a následně z ulice Lukesova na p.č. 2360/1 – ost. komunikace, pozemky ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Na LV v oddíle „C“ jsou vyznačena následující omezení: 3 x nařízení exekuce, 3 x zástavní právo exekutorské, 2 x zástavní právo soudcovské, 1 x zástavní právo smluvní, 1 x prohlášení konkursu, 2 x nařízení exekuce, 1 x rozhodnutí o úpadku, 1 x dražební vyhláška a 2 x exekutorský příkaz k prodeji. Tato omezení nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněny. Jednotka je zapsána na LV.
Popis jednotlivých staveb Obytný dům z roku 1894, byl prohlášením vlastníka v roce 2009, rozdělen na 6 Popis stavby bytových jednotek a 1 nebytovou jednotku. (Dle prohlášení vlastníka se jedná o kancelář umístěnou v I. PP). Na všech bytových jednotkách vázne zástavní právo, na čtyřech bytových jednotkách pak dále, mimo jiné, exekuční příkaz k prodeji. U nebytové jednotky nejsou na LV zapsána žádná omezení vlastnického práva. Jedná se o samostatně stojící třípodlažní, částečně podsklepený obytný dům zastřešený sedlovou střechou. Svislé nosné konstrukce zděné, stropy dřevěné s rákosovým podhledem. RD byl v minulosti napojen na přípojky elektriky, vody, kanalizace a plynu. V současné době objekt užívají neprávně „bezdomovci“ (během prohlídky jsem ze setkal se třemi) objekt je odpojen od sítí. V roce 2009 započata rekonstrukce, spočívající v nalepení polystyrénu na štítové zdi domu a natažení perlinky do lepidla, dále byla vyměněna z uliční strany okna v I. a II. NP. Současný stav objektu velmi špatný (vybydlený) bez jakékoli údržby. -3-
Popis jednotky
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy
Bytová jednotka 325/6 se nachází ve III. NP, vpravo od schodiště a je tvořena dle prohlášení vlastníka pokojem s kuch. koutem – 21,43 m2, pokojem – 18,36 m2 a koupelnou + WC - 7,80 m2. V jednotce nefunkční splachovací WC a koupelna. Okna původní dřevěná typuji z roku 1960. Jednotka je vybydlená určená stejně tak jako celý objekt k celkové rekonstrukci. Dle prohlášení vlastníka: Bytová jednotka 2 + kk s příslušenstvím ve III. NP. Dispozice: Pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC Dle prohlídky: Dispozice: chodba, 2 x pokoj, koupelna společná s WC. Obytný dům z roku 1894. Vnitřní rekonstrukce kolem roku 1960. V roce 2009 pokus o rekonstrukci, výměna uličních oken za plastová v I. a II. NP, nalepení polystyrénu na štítové zdi. Stavebně technický stav domu velmi špatný, v I. NP propadlý dřevěný strop. Dům i všechny jednotky jsou vybydleny, předurčeny k celkové rekonstrukci. Stavebnětechnický stav velmi špatný.
Popis Betonové Zděné ve skladebné tl. 450 mm Dřevěné s rákosovým podhledem Sedlová s velkým vikýřem Tašková Torzo pozinkovaný plech Vápenná omítka Uliční strana cementovápenná omítka, zahradní v podstatě bez omítky, štíty polystyrén s perlinkou v lepidle Keramické Betonové Sololitové Nejsou osazena Uliční strana I. – II. NP plastová, ostatní dřevěná špaletová Dřevěné V oceňovaném bytě bez topení Nefunkční Je osazený Rozvod vody na výměnu, Napojeno na městskou kanalizaci - nefunkční Není není Bez vybavení obložená vana, umývadlo a společné WC není osazen
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky dle prohlášení vlastníka Název Typ výměry obytná/hlavní místnost - pokoj Byt obytná/hlavní místnost - pokoj Byt obytná/hl. místnost – koupelna + WC Byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha 21,43 m2 21,43 m2 21,43 m2 18,36 m2 18,36 m2 18,36 m2 2 2 7,83 m 7,83 m 7,83 m2 2 2 47,62 m 47,62 m 47,62 m2
Výpočet podlahových ploch jednotky dle zaměření při prohlídce Název Typ výměry obytná/hlavní místnost – chodba Byt obytná/hlavní místnost – pokoj 1 Byt obytná/hlavní místnost - pokoj Byt obytná/hl. místnost – koupelna + WC Byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha Mimo sklepů a balkonu Přepočtená plocha 5,34 m2 5,34 m2 5,34 m2 18,33 m2 18,33 m2 18,33 m2 12,92 m2 12,92 m2 12,92 m2 5,10 m2 5,10 m2 5,10 m2 2 2 41,69 m 41,69 m 41,69 m2 -4-
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha – prohl. vlastníka Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 47,62 22 000 1 047 640,00 100,00 120 20 85,00 157 146,00
Porovnávací hodnota Nepodařilo se mně, jak v databázi prodaných, případně nabízených bytových jednotek, najít srovnatelné BJ, vzhledem k velmi špatnému stavu jak jednotek, ta celého objektu. Proto jsem použil charakterově nejvíce podobné prodané bytové jednotky a následně zohlednil nevyhovující stav oceňovaného bytu, potažmo celého domu. 1 + kk, Česká Třebová - Skalka Byt 1 + 1 s lodžií v mezipatře o celkové podlahové ploše 28 m2 /včetně lodžie a sklep/, který se nachází v 4. patře panelového zatepleného domu v České Třebové /centrum/ - ulice Skalka. V bytě je původní zdvojené okno, součástí vybavení bytu je původní kuchyňská linka + sporák, podlahová krytina linoleum. Kupní cena 260 000,00 Kč, realizace léto 2014. - Bytová jednotka 1+1, 37m2, nová okna, Česká Třebová – ul. Semanínská - nabídka RK Byt v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, o podlahové ploše 37m2, který se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu v České Třebové – ulice Semanínská. Byt je v původním stavu. Topení a ohřev teplé vody je společnou plynovou kotelnou v suterénu domu, měsíční předpis plateb je 1962,- Kč/měsíc + elektrika. Okna jsou nová plastová, včetně žaluzií. Kabelová televize, internet: ano. Nabídková cena 149 000,00 Kč. - Bytová jednotka 2 + 1, Česká Třebová. Jedná se o byt ve zděném bytovém domě o čtyřech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží, se sedlovou střechou. Fasáda je stěrková, krytina střechy z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody betonové. Výtah není. Oceňovaný byt 2+1 (69,65 m2) se nachází v 1.PP, napravo od schodiště. Okna plastová, dveře plné, podlahy betonové - plovoucí z lamina a z keramické dlažby, topení etážové na zemní plyn, ohřev teplé vody el. bojlerem. V kuchyni je plynový sporák s digestoří, je zaveden světelný proud. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC ve zděném jádře. Prodáváno dražbou v létě 2014, vydraženo za 250 000,00 Kč. Uvedené jednotky byly všechny obývané, v nesrovnatelně udržovanějších objektech. V prvním případě je jedná o původní byt 1+kk v zatepleném panelovém domě z roku 1976. Ve druhém případě nezateplený panelový dům umístěný v problematické okrajové části města. Ve třetím případě se jedná o dům z roku 1920, s celkovou (ponikatelskou) rekonstrukcí v roce 2007, byt po rekonstrukci umístěný v suterénu obytného domu. - Bytová jednotka
Porovnávací hodnotu odhaduji na ……………………………………. 50 000,00 Kč
-5-
Stanovení obecné ceny Obvyklá cena ve smyslu zákona 151/197 Sb. je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného případně obdobného majetku nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku. Vychází se z uskutečněných prodejů případně z nabídek podobných srovnatelných bytových jednotek. V našem případě se jedná o vybydlený byt nacházející se ve vybydleném domě, odpojeném od přípojek, obývaný bezdomovci. Dům rozdělen prohlášením vlastníka na 6 bytových jednotek a jednu nebytovou jednotku. Byty 325/1 a 325/2 v I. NP vlastní Toman Jaroslav, byty jsou zatíženy vedle zástavního práva mnoha dalšími omezeními zejména exekučním příkazem k prodeji. Dle vyjádření z Městského úřadu Ústí nad Orlicí, odbor výstavby (na popud spoluobčanů měl úřad zajistit havarijní stav domu, nepořádek kolem objektu) majitel na své adrese nebydlí a korespondenci nepřebírá. Majitel bytů 325/3 a 325/4, sice korespondenci přebírá, ale dále nereaguje. Oceňovaná bytová jednotka z výše uvedených důvodu (stav jednotky, stav domu, problematičtí vlastníci dalších jednotek v domě) je v běžném obchodním styku neprodejná. Pokud by došlo k prodeji jednotky bylo by to na základě spekulativní koupě, s tím, že kupující odkoupí další zbývající jednotky v domě a tento následně celý zrekonstruuje a prodá. Výhody : Bytový dům umístění v zastavěné části města, nedaleko centra, vedle okresního soudu. Stavební parcela ve větší než vlastní zastavěná plocha obytným domem, možno užívat jako zahradu, teoreticky rezervní pozemek pro výstavbu. Nevýhody : Neudržovaný (vybydlený) byt v neudržovaném domě v současné době užívaný bezdomovci.
Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši 50 000,00 Kč. slovy : Padesáttisíckorunčeských
V České Třebové dne 02.11. 2014
Vypracoval:
-6-
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 09.11.1990, č.j. Spr.1616/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3317/76/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu stejného čísla.
V České Třebové dne 02.11. 2014
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí č. 5728, ze dne 28.05.2014 – oceňované byty Informace o jednotkách 325/1 a 325/2 – exekucí zatížené jednotky v I. NP Snímek katastrální mapy Příslušná textová část prohlášení vlastníka + schémata Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Záplavové území města
-7-
počet stran A4 v příloze: 1 2 1 2 1 1 1
-8-
