Znalecký posudek:
ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku:
Zadání:
3989 / 2013
Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění
Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 87 na pozemku parc.č. 788 včetně pozemku parc.č. 788, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Lovčice u Kyjova, obec Lovčice, okres Hodonín, LV č. 1408 Objednatel:
Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ 400 01, IČ: 28741552
Vlastník:
SJM Drápal Luděk a Marcela, Lovčice 87, 696 36 Lovčice u Kyjova
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13
Způsob ocenění:
Ocenění je provedeno metodou analýzy věcné, výnosové a porovnávací hodnoty.
Znalec:
MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: 448 46 762 Sídlo: Hálova 34, 190 00 Praha 9
Datum vypracování: Počet vyhotovení:
27.03.2013 2
1
OBSAH OCENĚNÍ 1.
SITUACE ....................................................................................................................................................... 3
1.1. 1.2. 1.3. 1.4.
Prohlídka předmětu ocenění:....................................................................................................................... 3 Podklady pro vypracování posudku: .......................................................................................................... 3 Účel ocenění: ................................................................................................................................................. 3 Omezení vlastnických vztahů: ..................................................................................................................... 3
2.
NÁLEZ ........................................................................................................................................................... 4
Vlastnické a evidenční údaje: ...................................................................................................................... 4 Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností:................................................................................ 4 Dokumentace a skutečnost: .......................................................................................................................... 4 Popis předmětu ocenění: .............................................................................................................................. 5 2.4.1. Obecná situace ................................................................................................................................ 5 2.4.2. Popis nemovitosti ............................................................................................................................ 5 2.4.2.1. Rodinný dům ............................................................................................................................... 5 2.4.2.2. Ostatní stavby, venkovní úpravy .................................................................................................. 6 2.4.2.3. Trvalé porosty ............................................................................................................................. 6 2.4.2.4. Ostatní ......................................................................................................................................... 6 2.4.3. Pozemky .......................................................................................................................................... 6 2.5. Využití: .......................................................................................................................................................... 6 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.
3.
POSUDEK ..................................................................................................................................................... 7
3.1. Věcná hodnota: ............................................................................................................................................. 7 3.2. Výnosová hodnota: ....................................................................................................................................... 7 3.3. Porovnávací hodnota: .................................................................................................................................. 8 4.
ZÁVĚR ........................................................................................................................................................... 9
4.1. Analýza výsledků .......................................................................................................................................... 9 4.2. Závěr ............................................................................................................................................................ 10 5. Znalecká doložka ........................................................................................................................................ 10
6. PŘÍLOHY 6.1. Fotodokumentace ………………………………………………………………………………........ 6.2. Mapa lokality ………………………..………………………………………................................... 6.3. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1408....…………………………………………………………..... 6.4. Kopie katastrální mapy z Internetu…..………………………………………………........................
Počet listů celkem:
15
- z toho posudek: 10
-2-
- přílohy:
1 A4 1 A4 2 A4 1 A4
5
1.
SITUACE
1.1.
Prohlídka předmětu ocenění:
Vlastníci nemovitosti byl o termínu prohlídky nemovitosti písemně informován zadavatelem ocenění. V daném termínu nebyli vlastníci přítomni a prohlídka nemovitosti nebyla umožněna. Proto veškeré údaje, uvedené v tomto ocenění, vycházejí pouze z dostupných informací a nebyly ověřeny vizuálně či měřením. Prohlídka domu byla uskutečněna pouze zvenčí. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 25.03.2013.
1.2. 1. 2. 3. 4. 5.
1.3.
Podklady pro vypracování posudku: Objednávka č.j. 555/012 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 18.03.2013 Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1408 pro k.ú. Lovčice u Kyjova, obec Lovčice, okres Hodonín ze dne 26.11.2012 Fotodokumentace pořízená dne 25.03.2013 Kopie katastrální mapy pro k.ú. Vysoké Popovice získaná dálkovým přístupem z KN - z Internetu Mapa lokality, získaná z internetu.
Účel ocenění:
Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. § 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely.
1.4.
Omezení vlastnických vztahů:
1.4.1. Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s.
1.4.2. Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno.
1.4.3. Ostatní omezení Dle náhledu do operátu katastru nemovitostí je k oceňovaným nemovitostem uvedeno omezení – byl podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. 1.4.4. Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže.
-3-
2.
NÁLEZ
2.1.
Vlastnické a evidenční údaje
Pozemky dle LV č. :
1408
Vlastník:
SJM Drápal Luděk a Drápalová Marcela, Lovčice 87, 696 39 Lovčice u Kyjova
Parc.č.:
Výměra Druh pozemku [m²] 347 zast.plocha a nádvoří
788 Celkem
Způsob využití
Způsob ochrany
347
Budovy dle LV č. :
1408
Vlastník:
SJM Drápal Luděk a Drápalová Marcela, Lovčice 87, 696 39 Lovčice u Kyjova
Číslo popisné/evid. č.p. 87
na parc.č.
2.2.
způsob využití
parcela na LV č.
rodinný dům
347
Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Z dostupných podkladů nebyly zjištěny zásadní nesrovnalosti.
2.3.
Dokumentace a skutečnost: Nebyla k dispozici projektová dokumentace objektu, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Předpokládá se, že užívání objektu je správné bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti.
-4-
2.4.
Popis předmětu ocenění:
2.4.1.
Obecná situace
Lovčice (775 obyvatel) Obec Lovčice se nachází severozápadně od města Kyjova na jihovýchodních výběžcích Ždánického lesa, Brna při komunikaci III.třídy vedoucí ze Ždánic do Kyjova. Významné vzdálenosti: Ždánice cca 3 km, Kyjov cca 12 km, Bučovice cca 13 km, okraj Brna cca 40, Hodonín cca 30 km. Komunikační vztahy: Oceňovaný rodinný dům se nachází na severovýchodním okraji obce, při vedlejší komunikaci v obci . Situování Oceňovaný rodinný dům je do uliční zástavby začleněn jako řadový vnitřní. Objekt je nemovitostí: zděný, jednopodlažní se sedlovou střechou, půdorysně je ve tvaru přibližného obdélníka. Lokalita obce je zvlněná, oceňovaný rodinný dům je postaven na rovině. Občanská Obec Lovčice má vybavenost a infrastrukturu minimální, širší možnosti se nacházejí vybavenost: v blízkých městech Ždánice nebo Kyjově, kompletní možnosti ve všech směrech se nacházejí v okresním městě Hodoníně. Obec je napojena na hromadnou dopravu autobusovou. Okolní zástavba: V nejbližším okolí nemovitosti se nacházejí objekty bydlení - rodinné domy. Životní prostředí: Běžná zástavba rodinných domů bez negativního dopadu na životní prostředí. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace a chodníku se zpevněným povrchem na Přístup k nemovitosti: pozemku parc.č. 360, který je ve vlastnictví obce. Inženýrské sítě: V obci jsou rozvedeny inženýrské sítě v kompletním rozsahu, je reálný předpoklad, že oceňovaný rodinný dům je napojen na všechny tyto veřejné rozvody. Obec/město: Lokalita:
2.4.2.
Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, vedlejší stavbou kolmo navazující na rodinný dům, základními venkovními úpravami a pozemkem.
2.4.2.1. Rodinný dům Objekt je veden na LV 1408 jako rodinný dům s číslem popisným 87 na pozemku parc.č. 788, funkční celek s rodinným domem tvoří pozemek parc.č. 788 (zastavěná plocha a nádvoří). Rodinný dům je začleněn do uliční zástavby jako řadový vnitřní, je jednopodlažní se Situování: sedlovou střechou. Přístup do domu je z veřejné komunikace na veřejném pozemku. Dům je postaven na rovinném pozemku. Půdorysně je objekt ve tvaru přibližného obdélníka, případně L, pokud by částečně Dispoziční řešení: zasahoval do vedlejší stavby. Předpokládá se, že dům obsahuje jednu bytovou jednotku 23+1 s příslušenstvím, předpokládá se standardní vybavení (koupelna, WC, ÚT plynové apod.). Konstrukční řešení: Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sklonitá sedlová s krytinou taškovou, stropy polospalné s rovným podhledem, okna plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy standardního povrchu, fasáda je zateplená se stěrkovou omítkou, vnitřní omítky vápenné hladké. Přesné stáří oceňovaného objektu není známé. Dle vizuální prohlídky je zřejmé, že Stáří: v posledních letech proběhla v RD kompletní rekonstrukce – nová střecha, plastová okna, fasáda, pravděpodobně i interiér. Technický stav rodinného domu je dobrý. Technický stav: Stanoveno odborným odhadem ve výši 25% Opotřebení: Cca 100 m². Zastavěná plocha: Obytná podlahová plocha 80 m². Podlahová plocha: Obestavěný prostor: Cca 520 m³. Evidence dle KN:
-5-
2.4.2.3. Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti dále náleží vedlejší stavba kolmo navazující na rodinný dům a běžně venkovní úpravy. 2.4.2.4. Trvalé porosty Nenachází se. 2.4.2.5. Ostatní Nebylo zjištěno.
2.4.3.
Pozemky
Parc.č.: 788
Výměra [m²] Druh pozemku 347 zastavěná plocha a nádvoří
Celkem
2.5.
Způsob využití
347
Využití:
Nemovitost je určena výhradně pro potřeby bydlení.
-6-
Způsob ochrany
3.
POSUDEK
3.1.
Věcná hodnota:
3.1.1.
Stavby
Obestavěný prostor celkem Výchozí jednotková cena dle ÚRS Koeficient úpravy Jednotková cena upravená Reprodukční cena dokončené stavby Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota dokončené stavby Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota objektu ke dni ocenění
m³ Kč/ m³ x Kč/ m³ Kč % Kč Kč % Kč Kč
Rodinný dům 1. 520,00 6 050,00 0,90 5 445,00 2 830 000,00 30,00 850 000,00 1 980 000,00 100,00 0,00 1 980 000,00
Kč % Kč % Kč Kč % Kč Kč
Venkovní úpravy a vedlejší stavby 2 830 000,00 0,20 570 000,00 50,00 290 000,00 290 000,00 100 % 0,00 290 000,00
Výměry pozemků: - z toho výměra hlavních pozemků - z toho výměra ostatních pozemků Jednotková cena hlavních pozemků Jednotková cena ostatních pozemků
m² m² m² Kč Kč
347,00 347,00 0,00 400,00 0,00
Hodnota pozemků celkem
Kč
140 000,00
Kč Kč Kč Kč
3 400 000,00 2 260 000,00 140 000,00 2 400 000,00
Reprodukční cena všech staveb Podíl venkovních úprav a vedlejších staveb Reprodukční cena venkovních úprav a vedlejších staveb Opotřebení Odpočet za opotřebení Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb Rozpracovanost Odpočet za nedokončené konstrukce Věcná hodnota venkovních úprav a vedlejších staveb ke dni ocenění
3.1.2.
3.1.3.
Pozemky
Rekapitulace věcné hodnoty
Reprodukční cena staveb dokončených Věcná hodnota staveb ke dni ocenění Hodnota pozemků Věcná hodnota staveb a pozemků celkem
3.2.
Výnosová hodnota:
Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu.
-7-
Porovnávací hodnota:
3.3.
Porovnatelné rodinné domy v úměrném technickém stavu se v obdobných lokalitách nabízejí k prodeji v cenových relacích 1.400.000,- Kč až 1.700.000,- Kč. Vzhledem k lokalitě, dispozici, technickému stavu objektu a jeho vybavenosti a s ohledem na další cenotvorné vlivy preferujeme porovnávací hodnotu při dolní hranici tohoto rozpětí. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny, které je vyjádřeno rizikovým koeficientem. V nabídkách realitních kanceláří byly vyhledány porovnatelné rodinné domy, jejich cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. 1. RD 3+1 Sobůlky RD řadový vnitřní s průjezdem sloužící jako garáž, jednopodlažní se sedlovou střechou, po rekonstrukci (plastová okna, kuchyně, rozvody, nová krytina apod.), všechny IS. Podlahová plocha je cca 85 m² a celková plocha pozemku 785 m². Požadovaná cena: 1.700.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, je srovnatelného technického stavu, má větší výměru pozemku. 2. RD 3+1 Dubňany Rodinný dům řadový vnitřní, jednopodlažní se sedlovou střechou, po částečné rekonstrukci. Výměra pozemku 500 m², podlahová plocha cca 90 m². Požadovaná cena: 1.600.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v horším technickém stavu a větší výměry pozemku. 3. RD 4+kk Vracov Rodinný dům řadový, jednopodlažní se sedlovou střechou, po částečné rekonstrukci v r. 2005, půdorysně ve tvaru L. Pozemek má výměru 1.264 m², podlahová plocha cca 105 m². Požadovaná cena 1.600.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v úměrném technickém stavu, má větší výměru pozemku. 4. RD 4+1 Archlebov Rodinný dům řadový vnitřní, podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou, po částečné rekonstrukci,. Výměra pozemku činí 710 m², podlahová plocha cca 100 m². Požadovaná cena 1.450.000,Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v lepší lokalitě, je v horším technickém stavu, má větší výměru pozemku. Výpočet: č.
K0
Výměra
Koef.
bytových
požadovaná
po
red. na
ploch
resp.
redukci
Pozemek
Cena
K1
K2
pramen zaplacená
poloha
velikost
ceny Kč 80
K3
příslušenstv í a vybavenost
K4
stav
K5
pozemek
K6
KC
Cena
Odborná úvaha
Kč
347
(1)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
1
0,90
85
785
1 700 000
1,00
1,00
1,00
1,00
0,98
1,00
0,88
1 410 000
2
0,90
90
500
1 600 000
0,90
1,00
1,00
1,05
1,00
1,00
0,85
1 150 000
3
0,90
105
1.264
1.600 000
0,90
1,00
1,00
1,10
1,00
1,00
0,89
1 090 000
4
0,95
100
710
1.450 000
0,95
1,00
1,00
1,15
1,00
1,00
1,04
1 200 000
Celkem průměr
1 210 000
Minimum
1 150 000
Maximum
1 410 000
Stanovená porovnávací hodnota dokončeného objektu
1 200 000
Porovnávací hodnota celkem
Kč
-8-
1.200 000
4.
ZÁVĚR
4.1.
Analýza výsledků
Rekapitulace hodnot: Reprodukční cena - stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota RD včetně pozemku a příslušenství
3 400 000,00 Kč 140 000,00 Kč 2 400 000,00 Kč Neuvažuje se 1 200 000,00 Kč
Závěrečný komentář: Silné stránky: Bezproblémová dostupnost V obci jsou rozvedeny sítě v kompletním rozsahu Dobrý technický stav Dobrá dopravní dostupnost okresního města Slabé stránky: Nezjištěny Závady a rizika: Nezjištěny
Vyhodnocení závad a rizik: Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. V případě prodeje v tísni se nejedná o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena může i výrazně klesnout. Věcná hodnota poskytuje reálný obraz o nákladech na výstavbu včetně opotřebení. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje nejvěrohodnotnější obraz o skutečné obvyklé ceně. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Závěrem je použit rizikový koeficient, zohledňující zejména skutečnost, že nebyla umožněna prohlídka nemovitosti a že je možné, že by se mohly vyskytnout skutečnosti, ovlivňující obvyklou cenu.
Porovnávací hodnota celkem Rizikový koeficient Obvyklá cena nemovitostí pro daný účel ocenění celkem
-9-
Kč Kč
1.200 000 75,00% 900 000
4.2.
Závěr
Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je:
Rodinný dům č.p. 87 na pozemku parc.č. 788 včetně pozemku parc.č. 788, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Lovčice u Kyjova, obec Lovčice, okres Hodonín, LV č. 1408 Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot.
Obvyklá cena nemovitostí vedených na LV č. 1408:
900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc korun českých
Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle § 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle § 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 4.
5. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku, a pro účetnictví Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3989/2013 znaleckého deníku.
V Brně dne:
27.03.2013
Vypracoval:
Znalecký ústav: Se sídlem: Statutární zástupce:
MONTEKALA, spol. s r.o. – znalecký ústav IČ: 44846762 Hálova 34, 190 00 Praha 9 Ing. Jaroslav Karásek
- 10 -
6.
Přílohy
6.1.
Fotodokumentace
Celkový pohled na RD z hlavní komunikace
Příjezdová komunikace
Celkový pohled na RD – patrná nová střecha, fasáda, okno
Vedlejší stavba – vykukující střecha
Letecký snímek
- 11 -
6.2.
Mapa lokality
- 12 -
6.3.
Výpis z katastru LV č. 1408
- 13 -
- 14 -
6.4.
Snímek z katastrální mapy
- 15 -
