ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 777/2011 Ocenění nemovitostí: rodinného domu čp. 384 v obci Ţelezná Ruda na pozemku st. parc.č. 603 a pozemků st.parc.č. 603 o výměře 207m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 492/19 o výměře 612m2 (zahrada) vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 448 pro obec Ţelezná Ruda, katastrální území Ţelezná Ruda u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy.
Objednatel posudku:
EURODRAŢBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro draţbu
Dle stavu ke dni 12.12.2011 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 20 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 14.12.2011
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
1.
ÚVOD
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení trţní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 384 v obci Ţelezná Ruda na pozemku st. parc.č. 603 a pozemků st.parc.č. 603 o výměře 207m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 492/19 o výměře 612m2 (zahrada) vč. součástí a příslušenství. Uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví LV č. 448 pro obec Ţelezná Ruda, katastrální území Ţelezná Ruda u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Klatovy.
1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 448 pro k.ú. Ţelezná Ruda ze dne 25.11.2011 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu draţby
1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 448 pro k.ú. Ţelená Ruda ze dne 14.12.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 14.12.2011 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v drţení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umoţněna.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání trţní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená trţní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať uţ ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Trţní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně pouţitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíţeno v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení trţní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichţ pouţití je součástí metodiky pouţívané v ČKOM. Pouţité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání trţních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti sníţená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaloţit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běţné údrţby, 3
technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou ţivotnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je moţno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou pouţity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatíţení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. č. 1 2 3 4 5 6 7
koeficient Redukce pramene ceny Velikost objektu Poloha Provedení a vybavení Celkový stav Vliv pozemku Úvaha zpracovatele
ozn. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného rodinného domu budou pouţity dvě hlavní metody pouţívané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude pouţito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude pouţita metoda porovnávací, jenţ dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je zaloţena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichţ prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je moţné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude pouţito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
NÁLEZ A OCENĚNÍ 1.1. Identifikační údaje 3.1.1.Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 448 ze dne 14.12.2011pro k.ú. Ţelezná Ruda Houška Josef, Nad Rybníkem 384, 340 04 Ţelezná Ruda Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Nad Rybníkem čp. 384 Ţelezná Ruda Ţelezná Ruda Klatovy LV č. 448
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní – k zajištění pohledávky ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru, uzavřené pod reg.č.8900/221456-01/08/01-001/00/R, dne 09.10.2008 na výši 5.558.500,-Kč, a to k zajištění splacení jistiny úvěru a příslušenství. Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, 150 57 Praha 5, Radlice 150 57. Zástavní právo smluvní, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu draţby neovlivňuje hodnotu předmětu draţby, protoţe v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní částečně zpevněné komunikaci, v centrální části obce, pod ţelezniční tratí (Plzeň - Ţelezná Ruda - Bay. Eisenstein), nedaleko lyţařské sjezdovky Samoty. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné v místě jsou převáţně rodinné domy, rodinné domy s ubytováním, penziony apod. Příjezd k rodinnému domu kratší cestou od ţel. přejezdu po částečně zpevněné cestě, které je v soukromém vlastnictví (nevyřešený stav, kdy cestu běţně uţívají majitelé všech okolních nemovitostí) nebo po částečně zpevněné cestě ulicí Sklářská a do Kopce, které jsou obecní). Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu se vstupem na pozemek bez oplocení v přední části a to ze severozápadní strany. Odkanalizování rodinného domu do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného vodovodu, elektroinstalace světelná i motorová, plyn zaveden. Městečko Železná Ruda je součástí okresu Klatovy a náleţí pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněţ okresní město Klatovy. Obec Ţelezná Ruda se rozkládá asi třicetdva kilometrů jiţně od Klatov. Stálý počet občanů tohoto malého města je asi 2320 obyvatel. Ţelezná Ruda se dále dělí na šest části, konkrétně to jsou: Alţbětín, Debrník, Hojsova Stráţ, Pancíř, Špičák a Ţelezná Ruda. Obec je vzdálená přibliţně 3 km od německých hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a pro předškoláky je zde mateřská škola. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Ţelezná Ruda má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněţ policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice a je zde i ţelezniční zastávka.
Popis a stav objektů Rodinný dům Objekt je situován štítem k místní komunikaci, se vstupem na pozemek z přední strany bez oplocení, do domu dva vchody, oba ze severozápadní strany. Rodinný dům je ve svahu podsklepený (kdy větší – přední část suterénu na úrovni okolního terénu, zadní část pak částečně pod úrovní terénu), s přízemím s podkrovím, zastřešený sedlovou střechou. V objektu se nachází v suterénu (se vstupem z terénu) zádveří, chodba, kotelna, společná kuchyně, sklad uhlí - garáţ, tři pokoje pro ubytování, kaţdý se sociálním zařízením (WC, umyvadlo a sprchový kout), z chodby schody do přízemí, v přízemí chodba, obývací pokoj, jídelna, z jídelny východ na zahradu), kuchyně, loţnice, WC a koupelna, lodţie, jeden stavebně nedokončený pokoj nad skladem-garáţí, z chodby schody do podkroví, v podkroví čtyři pokoje, koupelna, WC, sklad a lodţie. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce v suterénu kamenné, v přízemí zděné cihelné a v podkroví zděné z tvárnic, stropní konstrukce nad suterénem ţelezobetonová, nad přízemím dřevěná trámová s viditelnými trámy, konstrukce 5
krovu dřevěná vaznicová, schodiště na ocelové nosné konstrukci dřevěné nášlapy bez podstupnic, střešní krytina osinkocementová, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy jsou keramické dlaţby, koberce, omítky vnitřní vápenné, vnější povrchy (fasáda) neprovedené, obklady keramické na sociálních zařízeních a za kuchyňskými linkami, okna převáţně plastová, v suterénu částečně dřevěná, dveře náplňové do kovových zárubní, v kuchyních kuchyňské linky, sporáky, na sociálním zařízení v suterénu sprchové kouty, umyvadla a WC společně 3x, v přízemí v koupelně vana a umyvadlo, samostatné WC, v podkroví společně vana, umyvadlo a WC, rozvod teplé a studené vody, ohřev vody kombinovaným kotlem, el. instalace světelná a motorová, vytápění ústřední plynovým kotlem alt. kotlem na tuhá paliva. Rodinný dům byl kolaudován v roce 1995, dosud zcela nedoknčen (chybí fasáda, jeden pokoj nad garáţí, venkovní úpravy apod.). Stavební práce byly prováděny zřejmě svépomocně, vzhledem k vyuţití pokojů vč. sociální zařízení v suterénu tyto prostory více opotřebované. Opravy a údrţba prováděny průměrně, mírně morálně zastaralé.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy V severní části pozemku se nachází dřevěná otevřená kolna, uţívaná pro skladování ve špatném stavebně technickém stavu, není zahrnuta do ocenění. Venkovní úpravy zejména přípojky inţ. sítí, oplocení v zadní části pozemku dřevěné jiţ doţilé.
Pozemky
K dané nemovitosti náleţí parcela st.parc.č. 603 o výměře 207m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem a přivý pozemek parc.č. 492/19 o výměře 612m2 (zahrada). Pozemky jsou svaţité severozápadně, zahrada zatravněná s několika okrasnými dřevinami v běţném druhu. Za zahradou jihovýchodně se nachází pozemek parc.č. 80/3 ostatní plocha, dráha, ve vlastnictví Česká republika, Právo hospodařit s majetkem státu Správa ţelezniční dopravní cesty, státní organizace, který je vlastníkem oceňovaných nemovitostí částečně pronajat za 4500,-Kč/ročně a uţíván jako zahrada. Podlahová plocha bytová 280 m2
Podlahová plocha nebytová 150 m2
Zastavěná plocha 207 m2
Plocha pozemku celkem 819 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který byl dán do uţívání v roce 1995, stavebně nebyl zcela dokončen. Byl uţíván pro ubytování ve třech pokojích se sociálním zařízením v suterénu a pro bydlení v přízemí a v podkroví. Ke dni prohlídky je rodinný dům uţíván pro bydlení (bez ubytování). Opravy a údrţba nejsou prováděny, stavební práce nejsou dokončeny (fasáda, pokoj v přízemí), provoz rodinného domu je plně funkční, pro jeho zachování provozuschopnosti není potřeba investic. Pouze by bylo vhodné dokončení stavebních prací, provedení oprav a modernizace. Velikostně a dispozičně je rodinný dům pro bydlení spíše větší, pro bydlení spojené s podnikáním (ubytování např). vhodný.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je pouţita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně pouţito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
6
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Pouţití sníţení koeficientu prodejnosti se zohledněním morálního zastarání stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaţí Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaţí: s jedním nadzemním podlaţím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP - suterén: 1.NP - přízemí: podkroví:
15,00*13,80+5,25*0,5 15,00*13,80+5,25*0,5 15,00*4,20+15,50*5,25
Název podlaţí 1.PP - suterén: 1.NP - přízemí: podkroví:
Zastavěná plocha 209,63 m2 209,63 m2 144,38 m2
Obestavěný prostor: 1.PP - suterén: 209,62*2,70 1.NP - přízemí: 209,62*3,00 podkroví, 209,62*1,20+209*3,75/2 zastřešení: Obestavěný prostor – celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky:
= = =
betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný vázaný osinkocementová pozinkovaný plech omítky 7
209,63 m2 209,63 m2 144,38 m2 Konstrukční výška 2,50 m 2,60 m 2,50 m
= = =
565,97 m3 628,86 m3 643,42 m3
=
1 838,25 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
chybí kamenný sokl běţné obklady kovové náplňové plastová textilní krytiny běţná keramická dlaţba ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky kotel kombi rozvod zemního plynu plastové potrubí běţný sporák umyvadla, vany, sprchové kouty standardní splachovací běţné digestoře a odvětrání
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy: S 5,40 2. Zdivo: S 23,40 3. Stropy: S 9,10 4. Střecha: S 5,40 5. Krytina: S 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 8. Fasádní omítky: C 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,20 11. Schody: S 2,30 12. Dveře: S 3,20 13. Okna: N 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 16. Vytápění: S 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 21. Instalace plynu: S 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: S 4,00 Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
C S S S S N S S S S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 23,40 1,00 9,10 1,00 5,40 1,00 3,30 1,00 0,80 1,00 6,10 0,00 0,00 1,00 0,50 1,00 2,20 1,00 2,30 1,00 3,20 1,54 7,85 1,00 2,10 1,00 1,30 1,00 5,30 1,00 4,20 1,00 0,60 1,00 2,90 1,00 1,70 1,00 0,50 1,00 2,70 1,00 0,50 1,00 4,30 1,00 0,30 1,00 4,00 99,95 0,9995
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. 8
Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,4780 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0346 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vyuţití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití):
= * * * * *
2 130,- Kč/m3 1,1200 0,9995 1,0000 2,1690 1,0346
Základní cena upravená
=
5 350,72 Kč/m3
1 838,25 m3 * 5 350,72 Kč/m3
=
9 835 961,04 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ): 84 roků Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŢ = 100 % * 16 / 100 = 16,000 %
-
1 573 753,77 Kč
Rodinný dům - zjištěná cena
=
8 262 207,27 Kč
Plná cena:
b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 8 262 207,27 Kč Celkem: 8 262 207,27 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
8 262 207,27 0,0350
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
289 177,25 Kč
c) Porosty c1) Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]:
168 145,59 819 50 10 265,30 9
Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
* =
0,065 667,24 =
667,24 Kč
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 207,00 44,48
Cena [Kč] 9 207,36 9 207,36
d) Pozemky d1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
st.parc.č. 603 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.4.2 pozemek v turist. významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.6. negativní účinky okolí 2.9.2 omezení uţívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
200 % 200 % + -5 % -10 % -3 % 5% -13 % * *
18 414,72 27 622,08
3 590,87 24 031,21 1,4780 2,1690 77 038,82
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 44,48 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 612,00 44,48
parc.č. 492/19 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.4.2 pozemek v turist. významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci 2.6. negativní účinky okolí 2.9.2 omezení uţívání pozemku - chráněná krajinná oblast 2.11. pozemek s moţností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu uţití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 27 221,76 27 221,76
200 % 200 % + -5 % -10 % -3 % 5% -13 % * * *
54 443,52 81 665,28
10 616,49 71 048,79 0,4000 1,4780 2,1690 91 106,77
= 168 145,59 Kč 10
Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Venkovní úpravy c) Porosty d) Pozemky
= = = =
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
8 262 207,27 Kč 289 177,25 Kč 667,24 Kč 168 145,59 Kč 8 720 197,35 Kč
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 8.700 000,00 Kč Slovy: osmmilionůsedmset tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Železná Ruda, ul. Nad Rybníkem
Foto
3 990 000
Jedná se o podsklepený, jednopodlažní, rodinný dům s podkrovím, vytápění ústřední na tuhá paliva, ohřev vody elektrický bojler. Rodinný dům byl kolaudován v roce 1988 a od té doby je užíván. Stavebně technický stav objektu je dobrý a odpovídá stáří objektu a prováděné údržbě. K rodinnému domu náleží vrata vjezdová ocelová s dřevěnou výplní, oplocení plaňkové včetně betonové a kamenné podezdívky, opěrné zídky z betonových pražců za domem, zámková dlažba mezi domem a opěrnými zídkami, venkovní betonové a teracové schody, betonový monolitický okapový chodníček kolem domu, přípojka vody, kanalizace, elektřiny a plynu, venkovní krb.
Kupní cena
Plocha pozemku: 980 m2 Užitná plocha: 220 m2
Kč/m2 18.136,-
K1 1,00
K2 0,80
K3 1,00
K4 0,85
Železná Ruda, ul. Nad Rybníkem
K5 0,85
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 10.483,- Kč/m2 Kupní cena
3 550 000
Jedná se o podsklepený, jednopodlažní, rodinný dům s podkrovím, vytápění ústřední na tuhá paliva a plyn, ohřev vody elektrický bojler, kuchyňská linka s plynovým sporákem, sociální zařízení vana, sprchový kout, splachovací wc. Rodinný dům byl postaven v roce 1988 a od té doby je užíván. Stavebně technický stav objektu je dobrý a odpovídá stáří objektu a prováděné údržbě.V 1.PP se nachází garáž, sklep, kotelna, sušárna, pracovní wc a sprcha, v 1.NP jsou dva pokoje, jídelna, kuchyně, wc, koupelna, spíž, chodba, v podkroví pak jsou dva pokoje, ložnice, kuchyňka, koupelna s wc. K rodinnému domu přísluší vedlejší stavba kolny, oplocení plaňkové včetně betonové a kamenné podezdívky, opěrné zídky kamenné za domem, zámková dlažba před domem, betonová dlažba, venkovní betonové a teracové schody, betonový monolitický okapový chodníček. Plocha pozemku: 679m2 Užitná plocha: 220 m2 Kč/m2 16.136,Nýrsko, Zelená Lhota
K1 1,00
K2 0,80
K3 1,00
K4 0,85
K5 0,85
K6 1,00
K7 1,00
2 600 000
Budova zděná s jedním nadzemním podlažím, podsklepená se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Objekt byl kolaudovaný v roce 1998 jako rodinný dům. V roce 1999 byla provedena změna účelu užívání na pension. Okna jsou dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Vrata jsou dřevěná. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva v kombinaci s plynovým kotlem. Zdroj teplé vody je kotel ÚT. Vnitřní vybavení jsou umyvadla, sprchové kouty, vana a záchody kombi. Vybavení kuchyní - sporáky elektrické s plotýnkami a sporák plynový. V roce 2010 byly provedeny stavební úpravy v přízemí, kdy byly na
11
Uprav.jedn.cena 9.327,- Kč/m2 Kupní cena
pokojích zřízeny koupelny s WC a podkrovích upravena společná koupelna, dále bylo v části vyměněno schodiště. Dům je napojený na veřejný elektrorozvod, vodovod je z vlastní studny, odkanalizování je do vlastní žumpy. Je provedena plynovodní přípojka k zásobníku zkapalněného plynu. Celkově je stavebně technický stav objektu je na dobré úrovni. Dispozičně budova zahrnuje: 1. PP - suterén obsahuje: kotelnu s kotlem na tuhá paliva, chodbu, kuchyň, jídelnu, ložnici, pokoj, 2* sklad , kotelnu s plynovým kotlem, WC, prádelnu se sušárnou a koupelnu, předsíň 1. NP - přízemí obsahuje: 3* pokoj s příslušenstvím tj. koupelnu a WC, společenskou místnost s kuchyňkou, koupelnu se sprchovými kouty, 2* WC, schodiště, halu a zádveří 2. NP - podkroví obsahuje: 5* pokoj, koupelnu se sprchovými kouty (společná pro všechny pokoje), 2* WC (rovněž společné pro všechny pokoje, chodbu se schodištěm v podstřeší - podkroví obsahuje: půdní prostor. Plocha pozemku: 2155 m2 Užitná plocha: 400 m2 Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 6.500,1,00 1,10 1,25 0,85 0,85 1,00 1,00 Železná Ruda
Uprav.jedn.cena 6.457,- Kč/m2 Nabídková cena
3 250 000
Nabízím Vám prodej rodinného domu postaveného na okraji Železné Rudy vhodného k celoročnímu bydlení, podnikání, popř. i k rekreaci.Jedná se o 3 podlažní dům postavený na svažitém pozemku s vlastní příjezdovou cestou. V přízemí se nachází z původní garáže vybudovaný obchod, 3 obytné místnosti, koupelna s WC, kotelna a sklep. V prvním patře je velký obývací pokoj (32 m2) + další 3 samostatné neprůchozí pokoje, kuchyň, koupelna společně s WC a šatna. V druhém patře je půda vhodná k vestavbě - provedená příprava na byt 2+1. K domu náleží upravená 3 stupňová zahrada. Plocha pozemku: 540 m2 Užitná plocha: 280 m2 Kč/m2 11.607,-
K1 0,80
K2 1,00
K3 1,00
K4 0,85
K5 0,85
K6 1,00
Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 6.709,- Kč/m2 10.483,-Kč/m2 6.709,-Kč/m2 8.244,-Kč/m2 280m2 2.308.320,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 2.300.000,00 Kč Slovy: dvamilionytřista tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
8 700 000,00 Kč slovy: osmmilionůsedmset tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
2 300 000,00 Kč slovy: dvamilionytřista tisíc korun českých
Jedná se o objekt rodinného domu s moţností ubytování, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je vyuţívaná pro bydlení ev. k rekreaci. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání a poloze je vhodné vyuţívat nadále k bydlení, k bydlení s podnikáním nebo k podnikání. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlíţet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – rodinný dům je uţíván k bydlení, je moţné bez dalších finančních nákladů uţívat k trvalému bydlení spojenému s podnikáním. Lokalita, vzhledem k rozsáhlému chráněnému území turisticky významná a oblíbená. Slabé stránky – opravy a údrţba objektu nejsou prováděny, v mírně morálně zastaralém stavu, nedokončeny některé stavební práce. 12
Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, ţe věcná hodnota má pouze orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zváţení všech okolností byla současná cena obvyklá – trţní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a moţnosti negativního dopadu skutečnosti ţe v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni nejniţší z pomocných hodnot tj. porovnávací hodnoty. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 12.12.2011.
ve výši: 2.300.000,00 Kč Slovy: dvamilionytřista tisíc korun českých V Plzni, 14.12.2011 Renáta Havířová Pod Stráţí 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 777/2011 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, ţe: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného trţního ocenění, výše odměny nezávisí na dosaţených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
13
Vstup do domu
Kotelna suterén
zádveří
kuchyně suterén
Sklad – garáţ suterén
14
Pokoj 3x suterén
soc.zař. 3x suterén
Chodba suterén
schody do přízemí
Obýv.pokoj přízemí
Kuchyně přízemí
jídelna přízemí
pokoj přízemí
15
Koupelna přízemí
WC přízemí
Lodţie přízemí
nedokončený pokoj přízemí
Schody do podkroví
soc.zař. podkroví
Pokoje podkroví
16
Pohled čelní
pohled zadní
Pohled ulice
17
5.3. Doklady
18
19
20
