ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 959/2012 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 17 v obci Bohutín, část Havírna, na pozemku st. parc.č. 106 a pozemků st.parc.č. 106 o výměře 152m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 703/6 o výměře 941m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 8 pro obec Bohutín, katastrální území Bohutín u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 13.11.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 15.11.2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 17 v obci Bohutín, část Havírna, na pozemku st. parc.č. 106 a pozemků st.parc.č. 106 o výměře 152m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 703/6 o výměře 941m2 (zahrada), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 8 pro obec Bohutín, katastrální území Bohutín u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8 pro k.ú. Bohutín ze dne 08.10. 2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 8 pro k.ú. Bohutín ze dne 14.11.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 14.11.2012 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení při prohlídce a dle posouzení znalce.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: 3
délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 8 ze dne 14.11.2012 pro k.ú. Bohutín Alliger Karel, Havírna 17, 262 41 Bohutín Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Havírna čp. 17 Bohutín Bohutín Příbram LV č. 8
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 8 pro k.ú. Bohutín v příloze) Věcné břemeno (podle listiny) uložení kanalizačního řádu, s právem přístupu za účelem oprav a údržby, v rozsahu dle geometrického plánu č. 765-179/2006. Listina Smlouva o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 15.02.2007. Povinnost k parc.č. 703/6, oprávnění pro parc.č. 703/44 a 703/53 – vedení kanalizačního řadu pro rodinný dům čp. 4
58. Věcné břemeno neovlivňuje obvyklou cenu oceňované nemovitosti, s přechodem vlastnictví k předmětu ocenění nezaniká. Zástavní právo smluvní 1) k zajištění pohledávek s přísl. na splacení jistiny dle smlouvy o úvěru č. 3457, ve výši 420.000,- Kč, 2) budoucí pohledávky ´, které vzniknou od uzavření této zástavní smlouvy do 11.06.2018, až do celkové výše 420.000,- Kč, UNIDEBET Czech, SE, Dopraváků 749/3, Dolní Chabry, 184 00 Praha 84. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 11.03.2010.Listina Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 25.09.2012. Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Listina Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne 06.11.2012. Zástavní právo smluvní a uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní zpevněné komunikaci, v obci Bohutín, část Havírna. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v okolí jsou převážně obdobné rodinné domy a rekreační chalupy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu, se vstupem na pozemek z místní komunikace z východní strany, vstup do domu pak z jižní strany. Odkanalizování splaškových vod do veřejné kanalizace, pitná voda z veřejného vodovodu, elektroinstalace světelná i motorová, bez rozvodu plynu, propanbutan. Jihozápadně na rodinný dům navazuje sklad 1, jižně pod rodinným diomem stojí sklad 2, jihozápadně od rodinného domu prostorná zahrada. Bohutín patří administrativně pod okres Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Příbram. Obec Bohutín se rozkládá asi sedm kilometrů jihozápadně od Příbramy. Trvalý pobyt na území této středně velké obce má nahlášeno asi 1590 obyvatel. Bohutín se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Bohutín, Havírna, Tisová a Vysoká Pec. Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a předškoláci mohou navštěvovat i školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Bohutín má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Samotná část Havírna na obec Bohutín přímo navazuje.
Popis a stav objektů Rodinný dům Rodinný je postaven při severní hranici stavebního pozemku, štítem do ulice, se vstupem do domu z jižní strany s orientací hřebene V-Z. Rodinný dům je částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a pokojem v podkroví, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou. Dispozičně v suterénu jeden sklep (nebyl přístupný), v přízemí zádveří, chodba, kuchyně (keramická dlažba), za kuchyní spíž (koberec), kotelna (keramická dlažba), sociální zařízení (vana, umyvadlo, WC společně), pokoj obývací (koberec) a za ním pokoj dětský (koberec), z předsíně schody na půdu, kde se nachází chodba, z ní vlevo na půdu a vpravo do pokoje (koberec). Celkem 3+1. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce v suterénu pravděpodobně klenbové, ostatní dřevěné trámové, konstrukce krovu dřevěná hambalková 5
soustava, schodiště do podkroví dřevěné bez podstupnic, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky vápenné, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, obklady dřevěné palubkové v zádveří a chodbě, okna plastová, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem na PB, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, WC společně, rozvod teplé a studené vody proveden, ohřev vody el. bojlerem, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva v kotelně, el. instalace světelná a motorová. Původní dokumentace a doklady nebyly předloženy, na základě prohlídky bylo zjištěno, že stavba svým provedením odpovídá stáří cca 100 let, kdy v průběhu let byly prováděny opravy a údržba, poslední modernizace byla provedena před cca 6 lety a to plastová okna, ústřední vytápění, podlahové krytiny, sociální zařízení, rozvody elektroinstalace, vestavba pokoje v podkroví a schodiště do podkroví. Rodinný dům je trvale užíván pro bydlení, v dobrém, stavebně technickém stavu.
Sklad 1 Západně na rodinný dům navazuje bývalý chlév, dnes sklad, pod jedním zastřešením s rodinným domem. Sklad je přízemní, se sedlovou střechou, nosná konstrukce je provedena na mělkém založení smíšená, strop dřevěný trámový, krov dřevěný hambalková soustava, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlaha kamenná dlažba, omítky vápenné, dveře dřevěné, okno jednoduché, el. instalace světelná. Sklad je stejného stáří jako rodinný dům, v odpovídajícím stavebně technickém stavu.
Sklad 2 Jižně pod rodinným domem stojí sklad 2, který je přízemní, se sedlovou a pultovou střechou, nosná konstrukce je provedena na mělkém založení ze smíšeného zdiva, strop dřevěný trámový, krov dřevěný sedlový a pultový, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlaha betonová a hliněná, omítky vnější vápenné, vnitřní povrchy režné zdivo, vrata a dveře dřevěné, okno jednoduché, ostatní není. Sklad je stejného stáří jako rodinný dům, před 6 lety byla opravena fasáda, v odpovídajícím stavebně technickém stavu.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, oplocení uliční na betonové podezdívce s betonovými sloupky z pletivových rámů, vrata ocelová s plaňkovou výplní, zahradní z pletiva bez podezdívky, zpevněné plochy okolo domu betonové, fóliovník na zahradě.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela st.parc.č. 106 o výměře 152m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná převážně rodinným domem skladem 1, částečně se zpevněnou plochou okolo domu a předzahrádkou a parc.č. 703/6 o výměře 941m2 (zahrada), na které stojí sklad 2, jinak volný pozemek jižně a západně od rodinného domu, mírně svažitý, zatravněný, oplocený, udržovaný. Podlahová plocha 100 m2
Zastavěná plocha RD 95 m2
Plocha pozemků celkem 1093 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, po částečné modernizaci před 6 lety, v dobrém stavebně technickém stavu.
6
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 100 let 4 819 Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP (suterén): 4,00*2,60 1.NP (přízemí): 12,50*7,60 podkroví: 6,00*7,60 Název podlaží 1.PP (suterén): 1.NP (přízemí): podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 10,40 m2 95,00 m2 45,60 m2
Konstrukční výška 1,80 m 2,50 m 2,15 m
Obestavěný prostor: 1.PP (suterén): 10,40*2,00 1.NP (přízemí): 95,00*3,30 zastřešení: 95,00*3,00/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,59
7
10,40 m2 95,00 m2 45,60 m2
ZP1 = ZP =
20,80 m3 313,50 m3 142,50 m3 476,80 m3 95,00 m2 151,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 100 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II II V
0,00 0,01 0,08
III III I I II
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,00
III III II
0,01 0,00 1,05
č. I III II III
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03
III II II II I III II
0,03 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,611 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,010 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 8
3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,611 * 1,010 * 0,900 = 0,555 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819 Kč/m3 * 0,555 = 2 674,55 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 674,55 Kč/m3 * 476,80 m3 = 1 275 225,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
1 275 225,44 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 7,60*3,00 1.NP (přízemí)
[m2] 22,80
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 22,80 m2 2,50 m
Název 1.NP (přízemí) Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (přízemí) 22,80*3,30 zastřešení 22,80*3,00/2
= =
[m3] 75,24 m3 34,20 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP (přízemí) zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 9
Obestavěný prostor 75,24 m3 34,20 m3 109,44 m3
Hodnocení standardu
Část [%]
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
mělké založení bez izolace smíšené dřevěné krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí dřevěné jednoduchá kamenná světelná
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy P 12. Elektroinstalace P Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
P S S S S S S X S S P P Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 3,77 2,67 88,61
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250 0,8861 0,8500 2,1030 1,6070
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 109,44 m3 * 3 181,76 Kč/m3
= =
3 181,76 348 211,81 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 %
-
290 175,35 Kč
Sklad 1 - zjištěná cena
=
58 036,46 Kč
1.2.2. Sklad 2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce:
typ A zděná tl. nad 15 cm 10
Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP (přízemí) 6,00*4,00+3,00*4,00
[m2] 36,00
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 36,00 m2 2,40 m
Název 1.NP (přízemí) Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (přízemí) 24,00*2,50+12,00*2,00 zastřešení 24,00*1,20/2+12,00*0,70/2
= =
[m3] 84,00 m3 18,60 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP (přízemí) zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny
mělké založení bez izolace smíšené dřevěné krov dřevěný, vázaný tašková pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí dřevěné svlakové chybí hliněná chybí Hodnocení standardu P S 11
Obj. podíl [%] 6,20 30,40
Část [%] 100 100
Obestavěný prostor 84,00 m3 18,60 m3 102,60 m3
Hodnocení standardu P S S S S S S C P C P C
Koeficient 0,46 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 2,85 30,40
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů
S S S S S C P C P C
19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,46 0,00
19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 1,43 0,00 3,13 0,00 81,61
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250 0,8161 0,8500 2,1030 1,6070
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 102,60 m3 * 2 930,40 Kč/m3
= =
2 930,40 300 659,04 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 110 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 110 / 130 = 84,615 %
-
254 402,65 Kč
Sklad 2 - zjištěná cena
=
46 256,39 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):
1,6070 2,1550
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 79,85 1,00 2,1550 1,6070 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 79,85 0,40 2,1550 1,6070 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č.
Parcelní číslo 106 703/6 12
Výměra [m2] 152,00 941,00
Jedn. cena [Kč/m2] 276,53 110,61
Upr. cena [Kč/m2] 276,53 110,61
Cena [Kč] 42 032,56 104 084,01
Stavební pozemky - celkem
146 116,57
Pozemky - zjištěná cena
=
146 116,57 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 1 1.2.2. Sklad 2
1 275 225,40 Kč 58 036,50 Kč 46 256,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 379 518,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
146 116,60 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
146 116,60 Kč 1 525 634,90 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 1 530 000,00 Kč Slovy: jedenmilionpětsettřicet tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Ostrov, okr. Příbram
Nabídková cena
1 500 000
Nabízím prodej rodinného domu 5+kk o zastavěné ploše 93 m2,užitné ploše 140 m2 v obci Ostrov,okr.Příbram. Dům není podsklepen,malý sklípek je poblíž venkovního posezení.Vstupní chodba rozděluje obývací pokoj s kuchyňským koutem a dva pokoje s koupelnou.V podkroví je velká chodba,dětský pokoj a ložnice.Podlahy nové,v přízemí keramická dlažba,v podkroví laminátová plovoucí.Objekt je po rekonstrukci. V přízemí jsou krbová kamna,v podkroví elektrické panely. Plastový rozvod vody,vlastní studna,kanalizace svedena do vlastní plastové jímky. Podél domu je provedena drenáž proti vlhkosti. Ostrov je vzdálem 3 km od Tochovic,12 km od Příbrami. Plocha pozemku: 427 m2, Užitná plocha: 140 m2
Kč/m2 10.714 Hluboš, okr. Příbram
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
K5 1,10 1 298 000
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 10.018,- Kč/m2 Nabídková cena
Samostatný RD 4+1, 110 m2 se zasíťovaným pozemkem o výměře 683 m2. V roce 2001 došlo k rekonstrukci vnitřních prostor, zejména rozvod vody, odpad, elektrika, podlahy, topení, vybudování koupelny v přístavbě a částečná výměna oken za plastová. Vytápění řešeno plynem (na zahradě nádrž) a kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody zajišťuje bojler. Domek je částečně podsklepený. Možnost předělání podkroví na obytné (119 m2). Součástí zastavěného pozemku je hosp. stavení - využitelné jako garáž, kolna.Plocha pozemku: 683m2, Užitná plocha: 125 m2
13
Kč/m2 10.384,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Podlesí, okr. Příbram
K5 1,10
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 9.709,- Kč/m2 Nabídková cena
1 670 000
Prodej rodinného domu na okraji Příbrami / 1 km / Podlesí nad Litavkou. Byt je užíván k trvalému bydlení. Celkový počet místností je 5 + 1. Dům má 135 m 2 obytné plochy. U domu je i částečně využita půda. Možnost další obytné místnosti v podkroví. Dům je připojen na kanalizaci, dále má vlastní studnu - možnost obecního vodovodu, el. 380V, ústřední topení - kotel na tuhá paliva a krbová kamna. Plocha pozemku: 1480 m2, Užitná plocha: 110 m2
Kč/m2 15.182,-
K1 0,85
K2 1,00
K3 1,00
K4 1,00
Hluboš okr. Tachov
K5 1,0
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 12.905,- Kč/m2 Nabídková cena
1 550 000
Prodej rodinného domu 4+1, se zahradou a garáží v obci s veškerou vybaveností a s dobrou dopravní dostupností(ČSAD, ČSD) . V domě - ústřední vytápění na tuhá paliva, přívod studené vody, kanalizace svedena do místní kanalizace. V přízemí chodba procházející celým objektem se vchodem do domu i na zahradu umožňující vstup do všech místností-2 pokoje, obytná kuchyně, koupelna a vstup do sklepa i do podkrovních místností. Dům je z cihel, podlahy betonové + dlažba a prkenná podlaha, dveře i okna dřevěné, studna, na dvorku garáž se samostatným vjezdem, dílna, hospodářské stavení a prostorná zahrada. Plocha pozemku: 869 m2, Užitná plocha: 120 m2
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 12.917 0,85 1,00 1,00 1,00 1,10 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 1,00
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 10.094,- Kč/m2 12.905,-Kč/m2 9.709-Kč/m2 10.068,-Kč/m2 110m2 1.107.480,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 100 000,00 Kč Slovy: jedenmilionsto tisíc korun českých
14
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
1 530 000,00 Kč slovy: jedenmilionpětsettřicet tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 100 000,00 Kč
slovy: jedenmilionsto tisíc korun českých Jedná se o objekt rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení, ev. i k rekreaci. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – pěkná poloha, pěkný pozemek, dům je po modernizaci, trvale užíván k bydlení. Slabé stránky – drobné nedodělky, průchozí pokoj, nabídka výrazně převyšuje poptávku. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 13.11.2012.
ve výši: 1 100 000,00 Kč Slovy: jedenmilionsto tisíc korun českých V Plzni, 15.11.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 959/2012 znaleckého deníku.
15
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
16
Vstup
chodba, zádveří
kuchyně
kotel, bojler
17
sociální zařízení
pokoj
pokoj
chodba podkroví
schody
pokoj podkroví
půda
sklad 1
18
sklad 2
pohled jihovýchodní
severovýchodní
pohled východní
pohled jižní
pohled jižní
pohled západní
pohled východní, zahrada
19
5.3. Doklady
20
21
22
