ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1059/2013 Ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 64 v obci Heřmanova Huť, část Horní Sekyřany, na pozemku parc.č. 193/7 a pozemků parc.č. 193/7 o výměře 85m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 193/8 o výměře 2341m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 680 pro obec Heřmanova Huť, katastrální území Horní Sekyřany u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň sever.
Objednatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 28.03.2013 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 26 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 29.03.2013
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5.
Znalecký úkol Podklady dodané objednatelem Podklady zajištěné znalcem Základ hodnoty Stanovení tržní hodnoty
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. 2.2. 2.3.
Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnávací Strategie postupu ocenění
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2. 5.3.
Osvědčení Fotodokumentace Doklady
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku – kterým jsou nemovitosti: rodinný dům čp. 64 v obci Heřmanova Huť, část Horní Sekyřany, na pozemku parc.č. 193/7 a pozemků parc.č. 193/7 o výměře 85m2 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc.č. 193/8 o výměře 2341m2 (orná půda), vč. součástí a příslušenství, zapsáno na listu vlastnictví LV č. 680 pro obec Heřmanova Huť, katastrální území Horní Sekyřany u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň sever.
1.2. Podklady dodané objednatelem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 680 pro k.ú. Horní Sekyřany ze dne 13.03.2013 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby
1.3. Podklady zajištěné znalcem
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 680 pro k.ú. Horní Sekyřany ze dne 25.03.2013 Kopie katastrální mapy ze dne 25.03.2013 Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Popisy a informace o nemovitosti vyplývají z údajů a sdělení při prohlídce a dle posouzení znalce.
1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.
1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. „o oceňování majetku“. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu)
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: 3
délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost.
2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K 3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7.
2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod..
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 680 ze dne 25.03.2013 pro k.ú. Horní Sekyřany Janoušek Jiří, Revoluční 64, Horní Sekyřany, 33024 Heřmanova Huť 1/2 Janoušková Lenka Revoluční 64, Horní Sekyřany, 33024 Heřmanova Huť 1/2 Adresa nemovitosti: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
Horní Sekyřany čp. 64 Horní Sekyřany Heřmanova Huť Plzeň sever LV č. 680
4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 680 pro k.ú. Horní Sekyřany v příloze) -
-
Zástavní právo smluvní – k zajištění všech peněžních pohledávek ve výši 1.879.000,- Kč s příslušenství Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 23.09.2003. Nařízení exekuce Listina Usnesení o nařízení exekuce OS Plzeň sever 8 Nc1688/2009-4 ze dne 19.02.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na spoluvlastnický podíl ½. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 2, 132 EX-12421/2009-19 ze dne 27.02.2013.
Zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají.
3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o rodinný dům při místní nezpevněné komunikaci, ul. Revoluční. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy a rekreační objekty. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, se vstupem na pozemek vrátky a vjezdem vraty z místní nezpevněné komunikace z jižní strany, vstup do domu z jižní strany. Odkanalizování splaškových vod do jímky na vyvážení, pitná voda ze studny, elektroinstalace světelná i motorová, plyn zaveden. Heřmanova Huť je začleněna územně pod okres Plzeň sever a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nýřany. Obec Heřmanova Huť se rozkládá asi dvacettři kilometrů západně od centra Plzně a devět kilometrů západně od města Nýřany. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 1810 obyvatel. Heřmanova Huť se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dolní Sekyřany, Horní Sekyřany a Vlkýš. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a stadion. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Heřmanova Huť má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice.
Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s podkrovím, zastřešený sedlovou střechou. Dispozičně v suterénu schody, dva sklepy, dveře na zahradu, v přízemí vstupní hala, chodba, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj, koupelna, WC, schody do suterénu, schody do podkroví, v podkroví chodba, tři pokoje a WC. Celkem 4+1. Nosná konstrukce je provedena na betonových základech, svislé konstrukce zděné se zateplením tl. 7 cm, stropní konstrukce s rovným podhledem, konstrukce krovu dřevěná, schodiště do suterénu ocelové, do podkroví betonové s keramickým obkladem, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, obložení soklu chybí, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení a v kuchyni, okna dřevěná, dveře náplňové do obložkových zárubní, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, na sociálním zařízení v přízemí vana, umyvadlo, sprchový kout, WC samostatné, v podkroví WC, rozvod teplé a studené vody proveden, vytápění ústřední plynovým kondenzačním kotlem s ohřevem teplé vody v suterénu domu, el. instalace světelná a motorová, na podlahách keramická dlažba, koberce. Byla doložena částečná dokumentace, dle které byla výstavba 5
rodinného domu povolena příslušným stavebním úřadem 12.10.1999, v roce 2003 byl objekt v rozestavěnosti tzv. „hrubé stavby“, po té byl dokončen a v roce 06.11.2006 dán do užívání kolaudačním rozhodnutím. Rodinný dům je v dobrém stavebně technickém stavu, současného dispozičního uspoření, vybavení a zařízení, není dokončena povrchová úprava soklu domu a terénní úpravy okolo. Chov psů v suterénu domu, úklid zde mírně zanedbán.
Vedlejší stavby Jedná se o menší zděný sklad v severní části zahrady, který není dokončený a dále pak o dřevěné přístřešky vedle něj – kotce pro psy.
Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, oplocení uliční dřevěné na sraz s vrátky a vraty s el. pohonem, ostatní oplocení dřevěné plaňkové dožilé a částečně pletivo, zpevněné plochy okolo domu.
Pozemky
K dané nemovitosti náleží parcela parc.č. 193/7 o výměře 85m2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná rodinným domem a parc.č. 193/8 o výměře 2341m2 (orná půda), sloužící jako prostorná zahrada, mírně severně svažitá, s menší vodní plochou (jezírkem) ve spodní části, zatravněná, udržovaná.
Pozemky Jedná se o trvalé porosty v běžném druhu, převážně thuje tvořící živé ploty a listnaté stromy u vodní plocha. Podlahová plocha 135 m2
Zastavěná plocha RD 85 m2
Plocha pozemku celkem 2341 m2
Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu z roku 2006, v dobrém stavebně technickém stavu, pro bydlení zcela vyhovující. Chov psů v suterénu domu, úklid zde mírně zanedbán.
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty
Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet věcné hodnoty je podpůrně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu.
Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
6
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda do 2 000 obyvatel 7 let 3 516,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP (suterén): 1.NP (přízemí): podkroví: Název podlaží 1.PP (suterén): 1.NP (přízemí): podkroví:
= = = Zastavěná plocha 33,81 m2 85,00 m2 85,00 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,60 m 2,50 m
Obestavěný prostor: 1.PP (suterén): 33,81*2,70 1.NP (přízemí): 85,00*3,30 zastřešení: 85,00*2,90/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,40
33,81 m2 85,00 m2 85,00 m2
91,29 m3 280,50 m3 123,25 m3 495,04 m3 85,00 m2 203,81 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 7
č. III III III I I V
Vi typ C 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III
0,01
12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: 1,00
II II
-0,05 1,05
č. I III II III
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03
III III
0,03 0,03
II II I III II
0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 1,00 = 1,071 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,040 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,071 * 1,040 * 0,900 = 1,002 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 516,- Kč/m3 * 1,002 = 3 523,03 Kč/m3 CP = CU * OP = 3 523,03 Kč/m3 * 495,04 m3 = 1 744 040,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
8
1 744 040,77 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 1 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3720 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9604 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha přízemí 4,00*2,70
[m2] 10,80
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 10,80 m2 2,00 m
Název přízemí Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor celkem 10,80*2,20*10,80*0,50/2
=
[m3] 64,15 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech chybí 9
Obestavěný prostor 64,15 m3 64,15 m3
Hodnocení standardu S S S P S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100
7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
chybí
C X S S S C
náplňové jednoduchá betonová
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov P 5. Krytina S 6. Klempířské práce C 7. Úprava povrchů C 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
100 100 100 100 100 100 Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 3,36 8,10 0,00 0,00 0,00 3,00 1,10 8,20 0,00 82,46 0,8246
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,8246 0,8500 2,0930 0,9604
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 64,15 m3 * 1 761,14 Kč/m3
= =
1 761,14 112 977,13 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 73 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 80 = 8,750 %
-
9 885,50 Kč
Sklad 1 - zjištěná cena
=
103 091,63 Kč
1.2.2. Sklad 2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: 10
Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3720 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,9604 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha přízemí 10,00*2,70
[m2] 27,00
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 27,00 m2 2,00 m
Název přízemí Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor celkem 27,00*2,20*27,00*0,50/2
=
[m3] 400,95 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
celkem Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce
chybí jednostranně obíjené dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pozinkovaný plech chybí chybí náplňové jednoduchá betonová
Hodnocení standardu P S X P S C 11
Obj. podíl [%] 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 400,95 m3 400,95 m3
Hodnocení standardu P S X P S C S X X X X X
Koeficient 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 5,61 31,00 0,00 15,41 12,80 0,00
7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S X X X X X
6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 71,12 0,7112
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 400,95 m3 * 911,37 Kč/m3
= =
911,37 365 413,80 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 15 = 46,667 %
-
170 527,66 Kč
Sklad 2 - zjištěná cena
=
194 886,14 Kč
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 7,00 m * 5 200,- Kč/m elektrické čerpadlo: 1 ks * 11 990,- Kč/ks Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ + + + = * * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 36 400,- Kč 11 990,- Kč 77 190,- Kč 0,8500 2,3130 1,3720 208 213,90 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 7 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 93 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 7 / 100 = 7,000 %
-
14 574,97 Kč
750,0,7112 0,8500 2,0930 0,9604
1.2.3. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
kopaná 17,00 m 1 ks 2222
12
Studna - zjištěná cena
=
193 638,93 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci.Plyn 10%. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3720 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 40,98 1,00 2,1460 1,3720 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 40,98 0,40 2,1460 1,3720 10,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 parc.č. § 28 odstavec 5 parc.č. Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 193/7 193/8
Výměra [m2] 85,00 2 341,00
Pozemky - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 132,72 53,09
Jedn. cena [Kč/m2] 132,72 53,09
Cena [Kč] 11 281,20 124 283,69 135 564,89
=
135 564,89 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
135 564,89 2 426 100 5 588,00 0,065 363,22 363,22 Kč
13
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 1 1.2.2. Sklad 2 1.2.3. Studna
1 744 040,80 Kč 103 091,60 Kč 194 886,10 Kč 193 638,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 235 657,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
135 564,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
135 564,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
363,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
363,20 Kč 2 371 585,50 Kč
Celkem
Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 2 3700 000 Kč Slovy: dvamilionytřistasedmdesát tisíc korun českých
3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků
Kč
Úherce, okr. Plzeň sever
Nabídková cena
2 299 000
Nabízíme RD v Úhercích, okr. Plzeň-sever. Domek je po zdařilé rekonstrukci a je v dobrém technickém stavu. V 1 NP se nachází prostorné zádveří, vhodné k vybudování šatny, dále obytná místnost a velká kuchyně s jídelním koutem, kuchyňská linka včetně spotřebičů je součástí prodeje. Podkroví připraveno k půdní vestavbě. Vytápění je řešeno plynovým kotlem Vaillant, jehož rozvody jsou v mědi. V domě jsou všechny sítě, voda, kanalizace, plyn, elektrika. Na pozemku je kopaná studna. Plocha pozemku: 843 m2, Užitná plocha: 110 m2 . Mírně horší poloha, menší pozemek.
Kč/m2 20.900
K1 0,80
Košetice, okr. Plzeň sever
K2 1,00
K3 1,05
K4 1,00
K5 1,00 1 790 000
K6 1,05
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 18.843,- Kč/m2 Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu o podlahové ploše 140 m² v obci Líšťany - Košetice. Dům je patrový, v přízemí se nachází hlavní místnost - obývací pokoj, dále kuchyň, koupelna s WC a komora. V patře jsou 3 místnosti, které slouží jako dětské pokoje a ložnice, dále pak menší koupelna se sprchovým koutem a prostorná lodžie. Podlahovou krytinu tvoří prkna a dlažba. Vytápění je řešeno krbovými kamny umístěnými v obývacím pokoji, ohřev teplé vody bojlerem. Voda je čerpána ze studny, odpad je sveden do septiku. Je zde zaveden internet. Domek stojí na pozemku velkém 406 m² a je orientován na jih. Nemovitost byla zkolaudována v roce 1994, má novou fasádu a je zateplen.. Plocha pozemku: 300 m2, Užitná plocha: 130 m2. Horší poloha, horší stav, menší pozemek.
14
Kč/m2 13.769,-
K1 0,80
K2 1,00
Záchlumí okr. Tachov
K3 1,05
K4 1,00
K5 1,05
K6 1,05
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 12.752,- Kč/m2 Nabídková cena
1 880 000
Prodej rodinného domu 3+kk s garáží v obci Záchlumí, 5 km od města Stříbra. Dům je po částečné rekonstrukci ( nová koupelna, kuchyňská linka a nové topení). Plyn je na hranici pozemku. Plocha pozemku: 659 m2, Užitná plocha: 150 m2. Horší poloha, horší stav, menší pozemek.
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 12.533 0,80 1,00 1,05 1,00 1,05 Maximum Minimum Průměrná cena Užitná plocha Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek
K6 1,05
K7 1,00
Uprav.jedn.cena 11.607,- Kč/m2 7.541,-Kč/m2 5.040,-Kč/m2 14.401,-Kč/m2 135m2 1.944.135,- Kč
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 1 950 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondevětsetpadesát tisíc korun českých
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota:
2 370 000,00 Kč slovy: dvamilionytřistasedmdesát tisíc korun českých
Porovnávací hodnota:
1 950 000,00 Kč slovy: jedenmiliondevětsetpadesát tisíc korun českých
Jedná se o objekt rodinného domu, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná převážně pro bydlení nebo k rekreaci. Oceňovaný rodinný dům vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky – pěkný současný rodinný dům v dobrém stavebně technickém stavu Slabé stránky – nedokončený sokl, nabídka nemovitostí převyšuje poptávku. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. 15
Při stanovení tržní hodnoty – ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 28.03.2013
ve výši: 1 950 000,00 Kč Slovy: jedenmiliondevětsetpadesát tisíc korun českých V Plzni, 29.03.2013 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň
4.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1059/2013 znaleckého deníku.
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
16
přízemí - vstup, hala, chodba
kuchyně s jídelnou
koupelna
17
WC
obývací pokoj
schody do podkroví
podkroví WC
podkroví pokoje
schody do suterénu
suterén
18
zahrada, vodní plocha pohled jižní
sklady a kotce pro psy
pohled ze zahrady, severní
pohled severovýchodní
pohled severozápadní
pohled jihozápadní
vjezd
pohled jihovýchodní
příjezd
19
5.3. Doklady
20
21
22
23
24
25
26
