ZNALECKÝ POSUDEK č. 1056 - 2014 o ceně bytové jednotky č.1563/6 a spoluvlastnického podílu na společných částech budovy čp.1561,1562,1563,1564 v ulic Hábova a podílu na pozemcích v kat. území Stodůlky, obec Praha.
Objednatel znaleckého posudku:
Pan JUDr. Pavel Čížkovský advokát a insolvenční správce Václavské nám. 18 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku: Ocenění je provedeno pro účely insolvenčního řízení na majetek pana Františka Dohnala (MSPH 94 INS 31992/2012 155/6). Podle stavu ke dni 7.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecký ústav DOMUS s.r.o. Ing. Antonín Randa V Praze 27. 5. 2014 Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Znalecký úkol Znalecký posudek je proveden ve dvou cenových úrovních:
V části A je stanovena cena dle cenového předpisu, dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
V části B je stanovena tržní hodnota dle porovnání s jednotkami na současném trhu. 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č.1563/6 Hábova 1563/6 150 00 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Stodůlky 1 246 780
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27. 3. 2012 za přítomnosti pana Františka Dohnala, kontrolní orientační prohlídka na místě 7.5.2014.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku * Informace z KN, LV 8998, LV 2201 a LV 12694, Katastrální úřad pro hl.m.Prahu, katastrální pracoviště Praha, katastrální území Stodůlky. * Informace zjištěné při místním šetření. * Cenová mapa Prahy pro rok 2014.
4. Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č.1563/6 je ve výlučném vlastnictví pana Františka Dohnala.
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla k dispozici. Zaměření bytu bylo provedeno při místním šetření.
6. Celkový popis nemovitosti Bytový dům čp. 1561,1562,1563,1564 (4 sekce) má 8 nadzemních a 1 podzemní podlaží, je situován ve Stodůlkách v blízkosti stanice metra a okružní čtyř pruhové komunikace Jeremiášova. Dům v panelové technologii pochází z počátku 80. let 20. století, orientace hlavních fasád je západ východ. Je využito denivelace terénu, takže podzemní podlaží je na západní straně přístupné přímo z ulice, na východní straně je částečně zapuštěno do terénu, ale celý prostor je přirozeně větrán a osvětlen. V 1. PP jsou umístěny sklepní kóje jednotlivých bytů, kočárkárny, sušárny, prádelny a v jedné sekci výměníková stanice. Objekt je zateplen, jsou vyměněna okna za plastová, včetně -2-
vstupních portálů, výtah rekonstruovaný, vnitřní rozvody taktéž. Jinak je interiér domu původní, tzn. jednoramenné schodiště a chodby s PVC krytinou, u vstupů do objektu původní dlažba. Střecha plochá, oplechování z pozinku. Možnost parkování před domem a v okolních ulicích, celkem omezená. Kompletní městská infrastruktura - obchody, škola, školka, zdravotnické zařízení, stanice autobusů MHD a metra - je buď součástí sídlištní výstavby nebo v nedaleké původní zástavbě Stodůlek. Bytový dům je napojen na městské sítě - vodovod, kanalizace, elektro, slaboproud, horkovod, plyn. Dům stojí na pozemcích parc. č. 155/6 - zastavěná plocha a nádvoří - 286 m2 155/7 - zastavěná plocha a nádvoří - 270 m2 155/8 - zastavěná plocha a nádvoří - 268 m2 155/9 - zastavěná plocha a nádvoří - 274 m2
Část A - ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Bytová jednotka č.1563/6 Bytová jednotka č. 1563/6 o velikosti 3+1 s lodžií se nachází v 2.NP, sklepní kóje náležící k bytu je v 1.PP. Plocha bytu je 71,1 m2, zasklená lodžie 6,27 m2 a sklepní kóje 1,5 m2. Byt je skoro v původním stavu, ale dobře udržovaný. Stěny umakartového jádra jsou obloženy dřevěnými palubkami, v předsíni je vestavěná skříň. V kuchyni původní kuchyňská linka, s kombinovaným sporákem a vestavěná skříň pro uložení potravin. V koupelně plechová vana s umyvadlem a pračkou. Na podlahách je PVC, vše zakryto celoplošnými koberci. V obytných místnostech jsou upraveny stropy polystyrenovými podhledy. Elektroinstalace je vedena v lištách po povrchu. Vnitřní dveře jsou plné nebo ze 2/3 prosklené v ocelových zárubních, okna plastová, kromě oken a dveří vedoucích na lodžii, ty jsou původní dřevěná. Lodžie je zasklena systémem Optimi. Vstupní dveře jsou upraveny jako bezpečnostní. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa
Parcelní číslo 155/6
Výměra [m2] 286,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 858 000,-
155/7
270,00
3 000,00
810 000,-
155/8
268,00
3 000,00
804 000,-
-3-
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
158/9
274,00
3 000,00
822 000,3 294 000,-
Pozemky - zjištěná cena
=
3 294 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
3 294 000,- Kč 3 294 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
3 294 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 18 32 let 37 329,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: obývací pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: komora: koupelna: WC: lodžie: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = = = =
19,00 m2 12,00 m2 12,30 m2 14,80 m2 8,40 m2 1,20 m2 2,60 m2 0,80 m2 6,27 m2 77,37 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
1,50 m2 1,50 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,50 m * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
77,37 m2 0,15 m2 77,52 m2
koeficient dle typu podlahové plochy 77,52 * 1,00 = 77,52 m2 77,52 m2
Podlahové plochy bytu Byt 3+1: Započítaná podlahová plocha bytu:
-4-
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kritérium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 32 let: s = 1 - 0,005 * 32 = 0,84
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,84 = 0,798 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV výskytu záplav
Pi -0,03 -0,01 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu IT = P5 * (1 + Pi) = 0,960 Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce -5-
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
I
0,00
6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
V
-0,02
V
0,00
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 37 329,- Kč/m2 * 0,798 = 29 788,54 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 77,52 m2 * 29 788,54 Kč/m2 * 0,960 * 1,000= 2 216 839,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
2 216 839,32 Kč
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 3 294 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 711 / 60 716 Hodnota spoluvlastnického podílu: 3 294 000,- Kč * 711 / 60 716 = 38 573,59 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
Bytová jednotka č.1563/6
= 38 573,59 Kč
= 2 255 412,91 Kč
celkem
Část B – Posudek: tržní hodnota – obvyklá cena Pro srovnání jsou vzaty bytové jednotky, které jsou na trhu přímo v dané lokalitě. Ceny jsou nabídkové, představující přání prodávajícího nikoli realizovanou cenu, je proto provedena redukce ceny 0,95. Byt 3+1/L, 78 m2, OV, Janského ul., Praha - Stodůlky Panelový dům, zrekonstruovaný, nedaleko stanice metra Stodůlky, slunný byt v 4.NP se zasklenou lodžií, byt po částečné rekonstrukci 2 480 000,- Kč 31 794,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 76m2, OV, ul.Heranova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v 5.NP, původní stav 2 232 000,- Kč 29 368,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 72,5 m2, OV, ul.Přecechtělova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v 7.NP, původní stav 2 199 000,- Kč 30 331,- Kč/m2 -6-
2 255 412,91
Byt 3+1/L, 80m2 , OV, ul. Přecechtělova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v původním stavu 2 250 000,- Kč 28 125,- Kč/m2 Byt 3+1/L, 77m2 , OV, ul. Prusíkova, Praha - Stodůlky Panelový dům, byt v původním stavu, v 6.NP 2 450 000,- Kč 31 818,- Kč/m2 Při vyloučení max. a min. ceny je průměr: (31 794+29 368+30 331) / 3 = 30 497,66 Kč/m2 Redukce nabídkové ceny: Hodnocená jednotka:
30 497,66*0,95 = 28 973,- Kč/m2 28 973,- Kč/m2 * 77,52 m2 = 2 245 986,90 Kč
Tržní hodnota – obvyklá cena bytové jednotky č. 1536/6 je stanovena ve výši 2 246 000,- Kč Slovy: dvamilionydvěstěčtyřicetšesttisíc korun českých
V Praze 27.5.2014 Znalecký ústav DOMUS s.r.o. Skalka 691 383 01 PRACHATICE Pracoviště: 102 00 Praha 10 Azalková 1 Zodp. pracovník: Ing. Antonín Randa
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek byl vypracován znaleckým ústavem DOMUS ustanoveným Ministerstvem spravedlnosti ČR na základě § 21 zákona číslo 37/1967 Sb. dne 20. 7. 1998 pod číslem jednacím 120/98-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s oprávněním pro oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek je evidován pod č. 1056.
-7-
