ZNALECKÝ POSUDEK č. 4016-113-2014 o obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k celku, pozemkù zastavì né plochy a nádvoøí parcel.è. 107 a zahrady parc.è. 284/8, se stavbou rod.domu na pozemku parc.è. 107, obec Dvory, katastrální území Dvory u Nymburka, okres Nymburk, kraj Støedoèeský
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10 (č.j. 167 EX 8636/14-39), JUDr. Igor Ivanko Na Zátorce 590/12 Praha 6
Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti, (č.j. 167 EX 8636/14-39), ocenění podílu ve výši 1/2 k celku. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 30.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Znalecký a expertní institut Praha, s.r.o. Na vlastním 2316/7 Praha 3 Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. V Praze 3.11.2014
11
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištì ní obvyklé ceny ceny nemovitosti, spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k celku, pozemkù parc.è.
107 a parc.è. 284/8, se stavbou rod.domu è.p. 76 na pozemku parc.è. 107, obec Dvory, k.ú. Dvory u Nymburka, kraj Støedoèeský. Obvyklá cena (§2, odst. 1 zák.č.151/97 Sb.) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího, ani vlivy osobní obliby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
pozemky parcel.č. 107 a parcel.č. 284/8, se stavbou rod.domu na pozemku parcel.č. 107 Adresa předmětu ocenění: Dvory u Nymburka 76 288 02 Dvory Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Dvory Katastrální území: Dvory u Nymburka Počet obyvatel: 550 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 470,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod V 0,85 nebo služby – základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 245,60 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.10.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, č.j. 167 EX 8636/14-39 Výpis z KN LV č. 214, obec Dvory, k.ú. Dvory u Nymburka, citováno: parc.č. 107, 277 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 284/8, 560 m2, zahrada
-2-
Místní šetření - prohlídka vně nemovitosti. Objekt nebyl zpøístupnì n, posudek je zpracován s výhradou že znalec nemohl prohlédnout a posoudit vnitøní stav rod.domu.
5. Vlastnické a evidenční údaje Jandlová Hana, Náměstí Přemyslovců 163/20, Nymburk, podíl 1/2 Janoušková Michaela, Na Bělidlech 1709/21, Nymburk, podíl 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla k dispozici. Vì cná bøemena, výmì nky, nájemní, pachtovní a pøedkupní práva, než ta která jsou uvedena, nebyla zajištì na. Vlastníci byli vyzváni ke zpøístupnì ní nemovitosti avšak doporuèenou poštu nepøebrali, vrátila se zpì t.
7. Celkový popis nemovité věci Pøedmì tem ocenì ní jsou pozemky parc.è. 107 a parc.è. 284/8, se stavbou rod.domu na parc.è. 107 v obci Dvory, k.ú. Dvory u Nymburka. Prohlídkou bylo zjištì nou že na rod. dùm navazuje hospodáøská èást a dále že na pozemku je garáž-sklad a kolny-døevník. Nemovitost nebyla znalci zpøístupnì na.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům na pozemku parc.č. 107 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno užívání
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu -3-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - podílové spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,930 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – I 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,958
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům na pozemku parc.č. 107 Pøedmì tem ocenì ní je samostatnì stojící rod.dùm na pozemku parc.è. 107,
obec Dvory, okres
Nymburk, k.ú. Dvory u Nymburka. Prohlídkou vnì objektu bylo zjištì no že se jedná o pøízemní, pøípadnì èásteènì podsklepený RD s prázdným pùdním prostorem. Nosná konstr.je zdì ná, fasáda je bøizolitová, ze severní strany -4-
zateplená. Støecha je sedlová, krytina je pálená tašková, klempíøské prvky jsou z pozink.plechu. Vnì jší vizuální prohlídkou byly zjištì ny rozmì ry pùdorysu nemovitosti a odvozeno pravdì podobné vnitøní vybavení. Objekt má pøípojku plynu a el.energie, vodovod a kanalizace v obci nejsou, pouze v ulici deš•ová kanalizace. Zásobování vodou bude ze studnì , odkanalizování by mì lo být do jímky. Pøíslušenství hlavní stavby je hospodáøská èást navazující na rod.dùm a dále pùvod.garáž-sklad, kolny a pøilehlé venkovní úpravy, stduna, oplocení s podezdívkou a pletivem v rámech a bet. chodníèek od plot.branky ke vstupu do domu. Odhadované stáøí domu je cca 75 rokù, se stavebními úpravami v 70-tých letech min.století, cca pøed 35 roky. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 75 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží zastavěná plocha: 5,4*11,75 Název podlaží zastavěná plocha:
63,45 m2
=
Zastavěná plocha 63,45 m2
Konstrukční výška 3,30 m
Obestavěný prostor obestavěný prostor: (63,45*3,3)+(63,45*0,5*2,95) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
302,97 m3 302,97 m3
= =
63,45 m2 63,45 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu - oplocení, vrata a vrátka, chodníček
-5-
č. I
Vi typ A
III III II I III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I II
0,00 0,00 0,00 -0,03
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu - přiléhající hospodářská část 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - není zcela známý ale předpokládá se provedení menších staveb.úprav Koeficient pro stáří 75 let: s = 1 - 0,005 * 75 = 0,625
III
0,05
III IV
0,01 0,01
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,625 = 0,553
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,553 = 1 356,51 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 302,97 m3 * 1 356,51 Kč/m3 * 0,930 * 1,030= 393 679,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
Rod.dům na pozemku parc.č. 107 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Rod.dům na pozemku parc.č. 107 - zjištěná cena
393 679,50 Kč
= * =
393 679,50 Kč 1/2 196 839,75 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Parc.č. 107 a 284/8, obec a k.ú. Dvory u Nymburka Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo -6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,030 = 0,958 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 245,60
0,958
Upr. cena [Kč/m2] 235,28 Cena [Kč] 65 172,56
235,28
131 756,80 196 929,36
Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= *
196 929,36 Kč 1/2
Pozemky - zjištěná cena
=
98 464,68 Kč
Název
§ 4 odst. 1
Výměra [m2] 277,00
Koef.
Jedn. cena [Kč/m2] 235,28
Typ
Parcelní číslo 107
Index
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 284/8 560,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno užívání Výpis z KN LV č. 214, obec Dvory, k.ú. Dvory u Nymburka obsahuje v části C - omezeení vlastnického práva zápis - Věcné břemeno užívání, pro Jandl Rudolf, Slepá 1964, Nymburk, práv.účinky z 25.11.1997. Smlouva o věcném břemenu, nebo bližší údaje nebyly k dispozici. Při ocenění se vyjde z předpokladu, že pravděpodobně půjde formu užívání na dobu života konkrétní osoby, pro pana Rudolfa Jandla a dále z předpokladu že tento žije. Pro potřeby výpočtu se vychází z předpokl.odhadovaného nájmu ve výši 1.000,- Kč/měsíc k oceňované polovině nemovitosti. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného -7-
Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. odhad nájemného: Výměra: 12,00 m2 Jednotková cena: 1 000,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 12,00 m2 * 1 000,- Kč/m2/rok = 12 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12 000,- Kč/rok * 100 % = 12 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 12 000,- Kč * 10 let = 120 000,- Kč Věcné břemeno užívání - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Ocenění věcného břemene činí
=
=
120 000,- Kč 1/2 60 000,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rod.dům na pozemku parc.č. 107
196 839,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
196 839,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
98 464,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
98 464,70 Kč
Celkem
295 304,50 Kč
Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno užívání Hodnota věcného břemene činí:
60 000,- Kč 60 000,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
-8-
235 304,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
235 304,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
235 310,- Kč
slovy: Dvěstětřicetpěttisíctřistadeset Kč
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti -----------------------------------------------Metodika, Rekapitulace zjištěných cen -----------------------------------------------Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanovena na základě hodnot zjištěných Nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí. Reálná OBVYKLÁ CENA, (tržní), nemovitosti bývá zjištěna jako průměr, případně vážený průměr, takto zjištěných cen, nebo je za obvyklou cenu zvolena jen jedna z těchto cen, v závislosti na typu, nebo druhu, oceňované nemovitosti, s patřičným zdůvodněním. --------------------------------------------------------------------------------------------Nález ------Pozemky celk.výmì ry 837 m2 se stavbou rod.domu è.p. 76 na pozemku parc.è. 107, s dalším pøíslušenstvím-venkovními úpravami. Údržba není provádì na pravidelnì , pøedpoklad menších
staveb.úprav. Pøedpokládané stáøí je cca 75 rokù. Vnitøní prohlídka nebyla umožnì na.
-9-
Hodnocení --------------Běžná venkovská nemovitost. V nabídce srovnatelných nemovitostí byla nalezena 1 porovnatelná nemovitost, rod.dům obdobné velikosti, za cenu (celek, bez věcného břemene) ve výši 850.000,- Kč. http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/dvory-dvory-/842739804#img=0&fullscreen=false . Pokud bychom od této porovnatelné nemovitosti odečetly věcné břemeno a ceny vydělili 2 (cena podílu ve výši 1/2) vyjde porovnávací cena : (850.000,- Kč : 2) - 60.000,- = 365.000,- Kč Porovnávací cena nemovitosti činí 365.000,- Kč Klady – klidná lokalita Zápory – nezpevnì ný pøíjezd, neudržovaný stav, absence vodovodu a kanalizace, ocenì ní ideálního podílu ve výši 1/2 k celku
Zjištì ní obvyklé ceny nemovitosti --------------------------------------------Pro zjištì ní obvyklé ceny nemovitosti byla zvolena jako výchozí porovnávací cena nemovitosti, dále snížená v rozpì tí o 5-25% (zvoleno 20%). Sleva v procentech vyjadøuje skuteènost že se jedná o ocenì ní ideální 1/2 k celku nemovitosti, což v praxi znamená možné praktické komplikace pøi výkonu a užívání spoluvlastnického práva nemovitosti. 365.000,-
* 0,80
=
292.000,- Kè
Zjištì ná obvyklá cena nemovitosti, s pøihlédnutím ke všem zjištì ným okolnostem, èiní 292.000,- Kè
Obvyklá cena nemovitosti byla zjištì na ve výši
292.000,- Kè
slovy: Dvě stě devadesát dva tisíce Kč
V Praze 3.11.2014
Jan Čech Českobrodská 46 190 12 Praha 9
- 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 8.1.1993 pod č.j. Spr. 1151/92 pro základní obor ekonomika, odvětcí ceny a odhady se zvl. specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4016-113-2014 znaleckého deníku.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1
Foto
- 11 -
