Znalecký posudek č. 1805-90-10 o obvyklé ceně nemovitostí: - budova bez čp. - občanská vybavenost na pozemku p.č. 525/2 a pozemky p.č. 525/1, p.č. 525/2, a p.č. 526, evidovaných na LV č. 925 pro katastrální území a obec Jaroslavice, okr. Znojmo.
Objednatel
odhadu - znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo
Účel odhadu - znaleckého posudku:
Podle stavu ke dni 22. 11. 2010
- exekuční řízení č.j. 133 EX 643/10-28
posudek vypracoval: Ing. Oto Domaniža Palackého 50 669 02 Znojmo Tel : 515 225566, 603847116
Odhad - Posudek obsahuje 22 stran textu vyhotoveních. Ve Znojmě, dne 9. 12. 2010
a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2
2
A. Nález 1. Celkový popis nemovitosti Předmětem posudku jsou nemovitosti: - budova bez čp. - občanská vybavenost na pozemku p.č. 525/2 a pozemky p.č. 525/1, p.č. 525/2, a p.č. 526, vše zapsáno na LV č. 925 pro katastrální území Jaroslavice, okr. Znojmo. Dispozičně se stavba nachází v jižní části obce vedle zpevněné místní komunikace, jako samostatná budova. Přední část budovy slouží jako prodejna potravin a drogerie, v zadní části je umístěna hospoda. Na zadní štít budovy navazuje otevřený přístřešek sloužící, jako letní posezení pro hosty. Přístřešek není zakreslen do katastrální mapy a půdorysem zasahuje do pozemků p.č. 525/1 - orná půda a 526 - ostatní plocha (viz satelitní snímek katastrální mapy). Zbytek těchto pozemků slouží jako zatravněné nádvoří. Na zadní hranici pozemků je oplocení z drátěného pletiva. Budova má montovanou konstrukci a je postavena na pozemcích p.č. 525/2 a p.č. 525/3. Pozemek p.č. 525/3 je majetkem jiného vlastníka. Vstupní část stavby ležící na tomto pozemku není legalizována. Hlavní vstup do prodejny vede přes cizí pozemek p.č. 518/4. Vlastníkem pozemku je Irena Dědičová - uživatelky prodejny. Vstup do hospody je ze zadní strany, umístěný pod přístřeškem. Před prodejnou a na pravé straně je plocha, zpevněná zámkovou dlažbou. V ulici vedou veškeré inženýrské sítě, budova napojena pravděpodobně pouze na veřejnou síť elektrické energie a vody. Elektroměr byl v době prohlídky demontován.
2. Znalecký úkol - Úkol odhadce - stanovit obvyklou cenu nemovitostí, - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené, - ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření exteriéru budovy bylo provedeno dne 22.11.2010. Povinnému bylo poštou zasláno oznámení s uvedením termínu prohlídky dne (22.11.2010 v 15,00 hod.). V uvedenou dobu byla prodejna uzamčena a prohlídka interiéru nebyla umožněna.
4. Podklady pro vypracování odhadu - výpis z katastru nemovitostí - informační katastrální mapa - Usnesení č.j. 133 EX 643/10-28
3
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník dle LV : Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo
6. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé hodnoty je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti.
7. Obsah posudku 1) Objekty a) Prodejna potravin 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou
4
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů 1) Objekty a) Prodejna potravin s hospodou Volně stojící přízemní, nepodsklepená budova bez základů postavena na parc.č. 525/2 a 525/3 slouží jako prodejna potravin a drogerie + hospoda. Konstrukce montovaná z ezalitových panelů, střecha sedlová, krytina tašková. Z důvodu neumožněné prohlídky jsou vnitřní konstrukční prvky uvedeny ve standardním provedení: strop rovný s podhledem spalným, podlaha z betonu opatřené PVC krytem, elektroinstalace světelná, dveře laťované, prosklené. Budova je pravděpodobně vybavena základním hygienickým zařízením, vytápěna el. přímotopem. Vnitřní obklady keramické, elektroinstalace světelná, ohřev vody malým elektrickým ohřívačem. Stáří 20 roků zjištěno odhadem.
2) Pozemky a) Pozemky Pozemky p.č. 525/1, p.č. 525/2, a p.č. 526 slouží jako zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemku p.č. 525/1, označeného jako orná půda. Pozemek p.č. 525/3 pod přední částí budovy je ve vlastnictví jiné osoby, proto není předmětem ocenění.
Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 1.a.1) Prodejna potravin s hospodou – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.2..1 budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Podlaží: 1. NP
5 Výška: Zastavěná plocha:
=
3,65 m 109,66 m2
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):
= =
3,65 m 109,66 m2
Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,65 * 14,66*7,48 Zastřešení 3,05/2 * 14,66*7,48 Obestavěný prostor – celkem:
= = =
400,25 m3 167,23 m3 567,48 m3
Obj. podíl 6,10 % 15,30 % 8,10 % 6,20 % 2,90 % 0,60 % 7,30 % 3,30 % 3,20 % 2,70 % 3,70 % 0,00 % 5,80 % 3,30 % 4,80 % 5,90 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,00 % 1,90 % 4,20 % 1,30 % 4,40 % 0,00 %
Hodnocení Podstandardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
14,66*7,48
Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační prefabrikovaná jádra Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 * 6,10 % 2. Svislé konstrukce –0,54 * 15,30 % 3. Stropy –0,54 * 8,10 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 * 7,30 %
1,0000 – – – –
0,0329 0,0826 0,0437 0,0394
6 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 * 3,30 % 9. Vnitřní obklady keramické –0,54 * 3,20 % 10. Schody –0,54 * 1,852 * 2,70 % 17. Bleskosvod –0,54 * 1,852 * 0,30 % 18. Vnitřní vodovod –0,54 * 3,20 % 19. Vnitřní kanalizace –0,54 * 3,10 % 20. Vnitřní plynovod –0,54 * 1,852 * 0,40 % 21. Ohřev vody –0,54 * 2,00 % 22. Vybavení kuchyní –0,54 * 1,852 * 1,90 % 24. Výtahy –0,54 * 1,852 * 1,30 % 25. Ostatní –0,54 * 1,852 * 4,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– – – – – – – – – – – =
0,0178 0,0173 0,0270 0,0030 0,0173 0,0167 0,0040 0,0108 0,0190 0,0130 0,0440 0,6115 0,8000
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: * 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : * 0,9802 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : * 0,8753 Koeficient vybavení stavby K4: * 0,8000 Polohový koeficient K5: * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: * 2,1630 Základní jednotková cena upravená: = 3 465,78 Kč/m3 Základní cena upravená: 567,48 m3 * 3 465,78 Kč/m3
=
1 966 760,83 Kč
– =
786 704,33 Kč 1 180 056,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 * 20 / (20 + 30) = 40,000 % Odpočet opotřebení: 1 966 760,83 Kč * 40,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Prodejna potravin s hospodou – zjištěná cena:
1 180 056,50 Kč
1.a) Výnosová hodnota 1.a.1) Prodejna potravin s hospodou Výnosová hodnota vychází z obvyklého nájemného. V místě obvyklé nájemné se pohybuje u prodejen v rozmezí 800-1000 Kč/m2/rok. Pro daný případ je použito nájemné ve výši 900 Kč/m2/rok. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):
100,82
7 Ostatní plochy Pronájem 900,00 Kč * 100,82 m2 Kč/rok 90 738,– c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč 1 966 760,83 Časová cena C Kč 1 180 056,50 Náklady na údržbu RC * 0,20 % Kč/rok 3 933,52 Pojištění RC * 0,05 % Kč/rok 983,38 Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA 0,0300 amortizaci Další předpokládaná T roků 30 životnost Amortizace C * iA ––––––––––– kapitalizovaná na Kč/rok 24 803,91 (1+ iA)T – 1 zbytkovou životnost Daň z nemovitosti Kč/rok 1 000,– Roční náklady celkem NR Kč/rok 30 720,81 Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok 60 017,19 d) Výpočet výnosové hodnoty. Předpokládá se konstantní zisk po určitou dobu bez prodeje na konci: Doba pronájmu n roků 0 Úroková míra i 0,1200 Úročitel q=1+i 1,1200 n q –1 Výnosová hodnota V * ––––––– Kč 483 450,– n q *i
2) Pozemky 2.a) Porovnávací hodnota 2.a.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Obvyklá hodnota byla stanovena na základě porovnání s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí. Je to cena zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Dle sdělení zástupce stavebního úřadu v Jaroslavicích , obec nabízí pozemky následovně: -stavební pozemky za 100-120 Kč, - ostatní plochy za 35-50 Kč, - zahrady za 20-30 Kč. Tyto údaje mají vysokou vypovídací schopnost a pro stanovení obvyklé hodnoty pozemků jsou srovnatelné. Předmětné pozemky leží vzdáleně od centra, proto mají cenu v nižší kategorii.
8
Porovnávací pozemky: zastavěná plocha Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: ostatní plocha Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: orná půda - zahrada Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
6 300,– 63,00 100,– 1,100 110,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
7 910,– 226,00 35,– 1,100 38,50 1,00
Kč m2 Kč/m2
3 440,– 172,00 20,– 1,100 22,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
22,– 56,83 110,– 57,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: Název zastavěná plocha a nádvoří orná půda ostatní plocha Výměra – celkem (V):
p.č. 525/2 525/1 526
Cena pozemků (V * SJC):
461,00 m2 * 57,– Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Výměra 63,00 m2 172,00 m2 226,00 m2 461,00 m2 =
26 277,– Kč
Pozemky – zjištěná cena: 26 277,– Kč Hodnota pozemků nemá zásadní vliv na celkovou obvyklou hodnotu nemovitostí.
9
3) Ocenění nemovitostí porovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, informací získaných od realitních kanceláří a sledováním aukcí a dražeb. K porovnání byly použity 4 nabídky realitních kanceláří (viz příloha), které se zdají být vhodným reprezentantem ke stanovení obvyklé ceny. Z těchto 2 budovy mají, na rozdíl od oceňované nemovitosti zděnou konstrukci. Nemovitosti leží v okrese Znojmo, vybavením a velikostí jsou mírně odlišné s oceňovanou nemovitostí. Srovnávání je provedeno na základě 4 ukazatelů: poloha, velikost, provedení a kvalita resp. velikost funkčně spojených pozemků. Rozdíly jsou kompenzovány korekčními koeficienty. Další korekce snížením ceny o 20% je provedena z titulu nejistoty realitního trhu. Seznam porovnávaných objektů: Název
Výchozí cena (VC) Kpoloha Kvelikost Kprovedení Kpozemky Kreal. trh Jednotková cena (JC) Našiměřice 1 260 000,– Kč 1,00 0,90 0,90 0,90 0,80 734 832,– Kč Znojmo 225 000,– Kč 0,80 1,40 1,20 1,40 0,80 338 688,– Kč Hrabětice 1 160 000,– Kč 1,00 1,00 0,80 0,90 0,80 668 160,– Kč Blížkovice 740 000,– Kč 1,00 1,00 0,80 1,20 0,80 568 320,– Kč kde JC = (VC / M) * (Kpoloha * Kvelikost * Kprovedení * Kpozemky * Kreal. trh) Minimální jednotková cena za Kč: Průměrná jednotková cena za Kč ( (JC * V) Maximální jednotková cena za Kč: Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota
/
V):
Množství (M) Váha (V) 1,00 Kč 1,0 1,00 Kč 1,0 1,00 Kč 1,0 1,00 Kč 1,0
338 688,– Kč 577 500,– Kč 734 832,– Kč
580 000,– Kč
C. Rekapitulace Oceňovaný objekt se nachází v obci s počtem obyvatel 1260. V obci je obecní úřad, základní škola, policie, zdravotní zařízení a několik prodejen, inženýrské sítě jsou kompletní.
10 Původní objekt prodejny byl v minulosti rozšířen o přední část (prodejna), ležící na pozemku p.č. 525/3 - pozemek jiného vlastníka a zadní část (přístřešek), zasahující do pozemků p.č. 526 a 525/2. Legalizace těchto přístaveb vyžaduje rekolaudaci celé stavby. Hlavní vstup do prodejny vede přes pozemek p.č. 518/4 - pozemek jiného vlastníka. Majitelkou pozemků p.č. 525/3 a 518/4 je dle LV č. 707 Irena Dědičová. Další vstup do prodejny a hospody je umožněn bočním a zadním vchodem. Uvedené skutečnosti značně omezují prodejnost nemovitostí, nebrání však v jeho užívání. Vzhledem k uvedeným závadám doporučuji obvyklou hodnotu nemovitostí pro prodej v dražbě snížit o 1/3. Kladné aspekty: • • • • •
možnost dalšího rozšíření budovy dobrý přístup, možnost parkování vlastní pozemek objekt slouží komerčním účelům zavedená prodejna s hospodou
Záporné aspekty: • • •
přední část budovy postavena na pozemku jiného vlastníka přední a zadní přístavba zatím nebyla legalizována na pozemku p.č. 525/1 váznou 4 věcná břemena, které dražbou nezaniknou
Při stanovení návrhu výsledné tržní hodnoty jsem přihlížel k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. Obvyklá hodnota nemovitostí je vzhledem k závadám snížena o 1/3. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Výnosová hodnota Cena prodejny zjištěná porovnávacím způsobem Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem
1 180 060,– 483 450,– 580 000,– 26 280,–
Základní obvyklá hodnota činí podle odborného odhadu znalce
580 000,– Kč
Výsledná obvyklá hodnota snížena vlivem závad o 1/3:
387 000,-
Kč
Kč Kč Kč Kč
11
D. Práva, závazky a závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění je výhradně stavba a pozemky s ní funkčně spojeny. Předmětný pozemek pod stavbou je na kopii katastrální mapy barevně označen. V oddílu B1 je uvedeno jiné právo: - věcné břemeno a chůze ze dne 25.1.1995 pro pozemek p.č. 525/1 s povinností k p.č. 525/3 a p.č. 526 V oddílu C je uvedeno omezení vlastnického práva: - věcné břemeno doživotního bezúplatného práva užívání jímky na pozemku p.č. 525/1, ze dne 25.1.1995 pro Miroslava Juhaňáka, - věcné břemeno doživotního bezúplatného práva užívání jímky na pozemku p.č. 525/1, ze dne 25.1.1995 pro Evu Juhaňákovou - věcné břemeno doživotního bezúplatného práva užívání jímky na pozemku p.č. 525/1, ze dne 25.1.1995 pro Irenu Dědičovou Práva uvedená výše, dražbou nezaniknou. Oddíl C listu vlastnictví obsahuje další zápisy o nařízené exekuci, zástavní právo smluvní a exekutorské, které dražbou zaniknou.
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne 8.4.1984, č.j. ZT 1349/84 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a obor STAVEBNICTVÍ - odvětví stavby obytné, vodní a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1805-90-10 znaleckého deníku. Ve Znojmě, 13. 12. 2010
F. Seznam příloh - 2x list vlastnictví č. 925 - 2x list vlastnictví č. 707 - mapy - katastrální mapy - 2x nabídka realit - 2x fotodokumentace
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
