ZNALECKÝ POSUDEK č. 19-4203 O ceně pozemku číslo parcely st. 27 s rodinným domem č.p. 3 v katastrálním území Dražetice II, obec - Borotice, okr. Příbram. Vlastník nemovitosti : Trhlík Martin, Štěpánkova 611/3, 266 01 Beroun .... ½ Trhlíková Pavlína, Borovanského 2386/13, 155 00 Praha ... ½
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088 EX 5272/11-37 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 14.7.2015
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Nově je také často vypovídající, zjištěná cena administrativní (současné cenové předpisy), zejména pokud lze použít tzv. porovnávací metodu ocenění.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o standardní venkovskou nemovitost – rodinný dům (obytná část původní usedlosti) s příslušenstvím, v okrajové části připojené osady Dražetice II. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, výnosová a zejména porovnávací. Také je zjištěna cena administrativní, zejména pro podrobný popis hlavní stavby a zjištění nákladových cen. Pozn. Stavby jsou převážně ve velmi zhoršeném stavu, nelze standardně užívat, ( ani v omezeném rozsahu ).
1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím a pozemkem, v katastrálním území Dražetice II, obec Borotice, okr. Příbram, vedené na listu vlastnictví číslo 61. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinné.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce na základě usnesení o nařízení exekuce OS pro Prahu 5 ze dne 23.3.2012, č.j. 39 EXE 3596/2011-15 a další. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekutorským úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 OSŘ a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 29.6.2015.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku – - Zákon číslo 89/2012 Sb. – NOZ – - Zákon číslo 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí – - Vyhl. číslo 358/2013 Sb. – - OSŘ číslo 99/1963 Sb. v aktuálním znění – - Vyhl. číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Cenové zprávy vydávané ÚRS Praha (indexy cen stavebních prací, specifikace materiálu, aktuální cenové údaje a informace) – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2015 -
-3-
- Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 29.6.2015 – jen venkovní obhlídka a fotodokumentace. Povinná se i přes písemné doporučené obeslání místního šetření nezúčastnila, ani jinak se znalcem nespolupracovala. (stejně tak obeslaný spoluvlastník). 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 61 pro katastrální území Dražetice II, obec Borotice, okr. Příbram. V části A je zapsán vlastník – Trhlík Martin ................. ½ Trhlíková Pavlína ................ ½ V části B – vlastnictví stavby č.p. 3 – bydlení a pozemky, stavba je součástí pozemku V části C - nařízení exekucí, zástavní práva .... V části E – nabývací listiny (smlouvy) Bližší – viz přílohy posudku
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
-4-
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinné ( spoluvlastnický podíl ve výši ½ ) : paní Pavlíny Trhlíkové, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je obytná část – rodinný dům, ( původní usedlosti ) s pozemkem. Stavby jsou součástí pozemku. Nemovitost je situována v zastavěném území osady Dražetice II, která není s kmenovou částí obce v souvislé zástavbě. Stavby jsou převážně ve velmi zhoršeném stavu, zdevastované.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace) a informací získaných v místě. Podpůrně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Hlavní stavba – rodinný dům č.p. 3 s příslušenstvím je oceněna za použití koeficientů, které jsou určeny pro každou lokalitu samostatně. Tento způsob ocenění využívá zejména aktuální statistické údaje a je tak často skutečným obrazem obvyklých cen v daném místě a regionu. Tam, kde je nedostatek aktuálních porovnávacích údajů přímo z trhu, je takto zjištěná cena jednou z víceméně objektivních metod určení tržní ceny.
3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - původní zemědělské usedlosti č.p. 3 v katastrálním území Dražetice II, obec - Borotice, okr. Příbram, vše evidované na listu vlastnictví číslo 61. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení OS pro Prahu 5 č.j. 39 EXE 3596/2011-15 ze dne 23.3.2012, pravomocného dnem 25.5.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozhodčího nálezu Mgr. M. Dvořáka, rozhodce, sp.zn. 44116/11 ze dne 3.5.2011 vymožení pohledávky oprávněného : CETELEM ČR, a.s. proti povinnému : Pavlína Trhlíková, bytem Borovanského 2386/13, 155 00 Praha 5. Jedná se o výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ( forma dražby, přímý prodej .. ), ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. -5-
řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje zákon č. 26/2000 Sb. Tento zákon stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé ( § 13 zákona ). Toto zjištění administrativní ceny je tedy jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Pozn. Závady spojené s nemovitostí nejsou zjištěny ( věcná břemena apd. nejsou na LV zapsána ).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Nemovitost č.p. 3, Dražetice II, okr. Příbram Dražetice 3 262 15 Borotice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Borotice Katastrální území: Dražetice II Počet obyvatel: 363 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,80
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 131,16 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.6.2015 ( jen venkovní obhlídka ) za přítomnosti osobně znalec.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, číslo listu vlastnictví 61, katastrální území Dražetice II, okr. Příbram, ze dne 13.5.2015 - Snímek katastrální mapy vyhotovený ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088 EX 5272/11-37 ( ustanovení znalce ) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 5272/1124 ( mimo jiné zpřesnění rozsahu nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Informace získané při místním šetření - Obvyklé ceny stavebních pozemků v místě, zasíťování předmětných pozemků - ( vlastník -6-
sousedící nemovitosti ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( zejména Internet, www.reality.cz ) viz přílohy posudku - Vlastní databáze cen nemovitostí -
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 61 pro katastrální území Dražetice II, okr. Příbram. Bližší viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování posudku vychází zejména z uvedených podkladů, informací získaných v místě a z vlastní prohlídky nemovitosti. Konstatuje se, že nemovitost není dlouhou dobu užívána ( nebo jen sporadicky )a je v dezolátním stavu. Ocenění je provedeno ( také určení charakteru staveb ) dle venkovní prohlídky. Stavby nebyly zcela přístupné ( nebo jen zčásti ). Případné nepřesnosti v technických parametrech a předpokládaném vybavení neovlivní závěry posudku ( odhadu obvyklé ceny ). Na snímku katastrální mapy je zakreslena další větší stavba ( která již neexistuje ), zůstala jen obytná část. Z tohoto důvodu je nemovitost oceněna porovnávacím způsobem. Dle porovnání nákresu v KM se skutečností, je konstatováno, že část místní komunikace je ve vlastnictví povinné osoby ( číslo parcely 1043/19, případně nutné přesné geometrické zaměření ).
7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území osady Dražetice II, která není s kmenovou částí Borotice v souvislé zástavbě. Dražetice jsou situovány severovýchodně od obce, cca 2 km. Nemovitost je starou zemědělskou usedlostí umístěná asi 50 m od „centra”, kde je zastávka BUS na okresní silnici. Jedná se o větší pozemek s obytnou částí ( v části je předpokládán původní menší chlév ) Původní obytná část je umístěna ve středu pozemku, odstup od místní asfaltové komunikace.Dle stavebně - dispozičního řešení je stáří nemovitosti odhadováno na minimálně 100 let. Celá nemovitá věc je převážně v dezolátním stavu, obytná část je „otevřená” na západní stranu, ztrouchnivělé dřevěné prvky krovu a stropu. Nově přípojka elektro NN, voda se donáší, předpoklad staré původní odpadní jímky. Okolní zástavba usedlosti, rodinné domy a chalupy se zahradami. Velmi klidné a čisté prostředí, na okraji rekreační oblasti nádrže Slapy. Borotice jsou ostatní obcí okresu Příbram, prakticky bez občanské vybavenosti Třeba dojíždět do Nového Knína, nebo Dobříš. Pozn. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro který jsou rozhodující hlavní stavby a pozemky. Příslušenství hlavní stavby a vedlejší stavby závěry ocenění výrazně neovlivní a proto není příslušenství dále v posudku podrobně posuzováno. Obdobně - případné trvalé porosty.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Obytná část č.p. 3 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -7-
ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
III
-0,01
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
-8-
Pi 0,85 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,858 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,815
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Obytná část č.p. 3
Obytná část – rodinný dům je situován v zadní části dvora, na st. 27, jejíž je součástí. Obdélníkový půdorys s ubouranou severní částí, z které zůstal jen provizorně zakrytý štít.. Stavba je z menší části zaklenuta do terénu, jsou řešena 2. nadzemní podlaží a půdní prostor. Masivní kamenné provedení, část dozdívka z plynosilikátových tvárnic, stropy předpoklad trámové a klenby, sedlová střecha, jednodrážkové pálené tašky. Hladké a hrubě zatřené omítky. Zdvojená a jednoduchá okna, náplňové dveře. Uvažováno jen nejzákladnější vnitřní vybavení a provedení. Vnitřní dispozice, technický odhad, 2 x pokoj, chodba, schodiště, komora, sklad. Stavebně - technický stav je určena jako velmi zhoršený ( lze uvažovat spíše demolici ), viz fotodokumentace. Jako příslušenství k obytné části je zjištěna stavba kůlny ( zast. plocha cca 12 m2 ), polorozpadlá opěrná zeď, staré drátěné oplocení, jednoduchá dřevěná pergola, přípojka elektro NN, event. další venkovní úpravy. Toto příslušenství je součástí ceny rodinného domu Dle venkovní prohlídky je nemovitost užívána velmi sporadicky a to jako rekreační chalupa ( ale rekolaudace není zjištěna ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,70*12,0 2. NP: 6,70*12,0 Název podlaží 1. NP: 2. NP:
= =
Zastavěná plocha 80,40 m2 80,40 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,80 m
Obestavěný prostor stavba: 80,40*(5,0+4,50/2,0) Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
ZP1 = ZP = -9-
80,40 m2 80,40 m2
582,90 m3 582,90 m3 80,40 m2 160,80 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Bez vybavenosti, reálně lze užívat jen sezónně ( ale po vynaložení investic ) 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ B
I I
-0,02 -0,08
III II I
0,03 0,01 -0,10
I II
-0,08 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
III I
0,01 -0,10
V
0,40
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,154
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,154 = 377,76 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 582,90 m3 * 377,76 Kč/m3 * 0,950 * 0,858= 179 482,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
179 482,01 Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Pozemek sestává ze tří parcel, které na sebe navazují a tvoří jednotný funkční celek se stavbami, které jsou jeho součástí. Nepravidelný tvar, mírně přikloněné k jihozápadu, horní zahrada je hodně sklonitá. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Část komunikace č. - 10 -
parcely 1043/19 je pravděpodobně částí místní asfaltové komunikace. Z inž. sítí je pouze rozvod elektro NN. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,858 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 0,858 = 0,815 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 131,16 Typ
Název
§ 4 odst. 1 zast. plocha § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 27 39
Výměra [m2] 864,00 393,00 1 257,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,815 Jedn. cena [Kč/m2] 106,90 106,90 2 m
106,90 Cena [Kč] 92 361,60 42 011,70 134 373,30
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah - 11 -
Pi
II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
-0,40 0,00 0,00 0,00 0,60
4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,360
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 131,16 0,360 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ost. plocha komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1043/19
Výměra [m2] 121,00
Jedn. cena [Kč/m2] 47,22
121,00 m2
Pozemek - - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 47,22 Cena [Kč] 5 713,62 5 713,62
=
140 086,92 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Obytná část č.p. 3
179 482,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
179 482,- Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
140 086,90 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
140 086,90 Kč
Celkem
319 568,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
319 568,90 Kč - 12 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
319 570,- Kč
slovy: Třistadevatenácttisícpětsetsedmdesát Kč Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí zaokr.
................
160.000,- Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity výsledky zjištěné ceny dle platného cenového předpisu, resp. dle vlastní databáze. Takto zjištěné ceny jsou ještě porovnány s cenovými ukazateli ÚRS a.s.
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. 3.4.2.
Rodinný dům č.p. 3 Příslušenství (Pozn. Jednoduché, základní příslušenství je ve špatném technickém stavu, dále oceněno jednou paušální částkou) -----------------------------------------3.4.3. Pozemky
3.4.1. Rodinný dům č.p. 3 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz administrativní cena. OP celkem - 583,0 m3 Jednotková cena (vlastní databáze, ÚRS, a.s. ) - 4.000,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 583,0 m3 OP * 4.000,- Kč 2,332.000,- Kč Znehodnocení opotřebením – 80 % - 1,865.600,- Kč Věcná hodnota rodinného domu č.p. 3 ke dni ocenění
3.4.2. Příslušenství – paušál
....................
- 13 -
466.400,- Kč
50.000,- Kč
3.4.3. Pozemky Základní popis – viz administrativní cena. Zastavěná plocha a zahrada, nepravidelný, mírně sklonitý charakter k jihozápadu (zahrada hodně). Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pro ocenění pozemku lze obvykle použít několik víceméně objektivních metod – metoda W.Naegeliho třídy polohy, porovnávací, indexová a další. V tomto případě je použita porovnávací hodnota – zejména informace v místě a reality.cz. Pozn. S ohledem na malou výměru ost.komunikace je tato také zahrnuta do celkové výměry. Ocenění – 1.378,0 m2 * 200,- Kč 275.600,- Kč Jednotková cena je určena u spodní úrovně cenového rozpětí porovnávacích hodnot, princip opatrnosti.
Věcná hodnota pozemků celkem
275.600,- Kč
Rekapitulace věcné hodnoty – 3.4.1. Rodinný dům č.p. 3 3.4.2. Příslušenství – paušál
466.400,- Kč 50.000,- Kč
3.4.3. Pozemek
275.600,- Kč
3.4. Věcná hodnota nemovitosti celkem
792.000,- Kč
Z toho spoluvlastnický podíl ½ zaokr.
...................
400.000,- Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny vůbec žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti). Takto zdevastovaná nemovitost ani teoreticky nelze pronajmout !
Výnosová hodnota se nestanovuje !
- 14 -
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky, výlučně informativní ) nemovitostí jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Borotice a bližší okolí (viz přílohy posudku). Přímo v místě nejsou aktuálně porovnávací nemovitosti, ale podobné nemovitosti, ale ve výrazně lepším stavu v okolí obce do 10 km existují a nabídky informativních nemovitostí lze podpůrně vyhodnotit. Trh s nemovitostmi je ale v místě a okolí obecně dosti omezený. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 30%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnavatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, velikost pozemku apd. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. Je ale zřejmé, že trh s nemovitostmi v místě a bližším okolí stagnuje a nejsou zjištěny podmínky pro jeho oživení. Pozn. U této nemovitosti je obvyklá cena značně ponížena zejména tím, že stavby jsou ve velmi špatném stavu a nemovitost nelze reálně užívat. S určitou mírou zjednodušení lze uvažovat, že se bude obchodovat pozemek se stavbami na demolici, čímž vznikají další náklady na demolici a odklizení (nebo větší investiční náklady na celkovou rekonstrukci). S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (informativně přiložených) nemovitostí je odhadnuta obvyklá cena předmětných nemovitostí evidovaných na LV číslo 61 pro k.ú. Dražetice II v rozpětí - 300.tis. Kč – 500.tis.Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – nemovitosti č.p. 3 včetně pozemků, vše evidované na LV číslo 61, v katastrálním území Dražetice II, obec Borotice, okr. Příbram, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí 300.000,- Kč (princip opatrnosti) Pozn. Obvyklá cena je navržena značně pod věcnou hodnotou, zejména z důvodů, že nemovitost nebyla zpřístupněna, delší dobu není užívána, bude nutné vynaložení nákladů na demolici a odklizení nebo vyšší náklady na investice. To znamená, že obvyklá cena nemovité věci bude v podstatě cena pozemků, případně ještě mírně snížená o náklady na nutné demolice. Obdobné nemovitosti se obecně velmi obtížně obchodují.
3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – - Administrativní cena (podíl ½ )
160.000,- Kč - 15 -
- Věcná hodnota nemovitosti (podíl ½ ) - Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje - Porovnávací hodnota (celá nemovitost)
400.000,- Kč 300.tis.Kč – 500.tis.Kč
3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení – prodej nemovité věci, v malé osadě Dražetice II, okr. Příbram. Předmětem ocenění je obytná část - rodinný dům s příslušenstvím a velkým pozemkem. Nemovitost je v dezolátním technickém stavu. Obecně je v místě zájem o trvalé bydlení malý. V místě a okolí nejsou skoro žádné pracovní příležitosti, prakticky za vším nutné dojíždět. Vlastní obec Borotice má také omezené pracovní příležitosti, okresní město již více vzdálené. Pozemky jsou v místě obecně také hůře obchodovatelné. Znalec je názoru, že v tomto konkrétním případě, pokud se nenajde spekulant, nebo movitý zájemce, který bude chtít nemovitost rekonstruovat na rekreační účely, je nemovitost prakticky velmi obtížně prodejná. Hlavně z těchto důvodů je hodnota nemovitosti určena na spodní úrovni porovnávacího cenového rozpětí. Výhody – Stabilizované území obce, venkovské prostředí, přímý kontakt s přírodou. - Rodinný dům vhodný jako chalupa (po kompletní rekonstrukci !) - Klidné a čisté prostředí Nevýhody - V místě a okolí bez pracovních a jiných příležitostí, bez občanské vybavenosti - Za vším nutné dojíždět, na trvalé bydlení bez vynaložení investic nevhodné - Velmi zhoršený stavebně-technický stav staveb nemovitosti – případné náklady na demolici a odklizení - Prodává se jen spoluvlastnický podíl ½ ! Na základě výše uvedené analýzy je zřejmé, že nemovitost bude obtížně obchodovatelná. Při odhadu obvyklé ceny je dodržen princip opatrnosti.
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím, včetně pozemků čísla parcel st. 27 a p.p. 39 a 1043/19, vše evidované na LV číslo 61, v katastrálním území Dražetice II, obec Borotice, okr. Příbram, ve výši zaokrouhleně :
300.000,- Kč - 16 -
Tj. slovy : Třistatisíc,- Kč
Z toho spoluvlastnický podíl ve výši ½ činí : 150
000,- Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 14.7.2015
Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 19-4203 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 19-4203.
- 17 -
- 18 -
- 19 -
RD č.p. 3, Dražetice II, Borotice
Kůlna
Příjezdová komunikace
Průčelí
RD č.p. 3
Pohled od severu
- 20 -
Pohled od východu
Místní komunikace ( část 1043/19 )
- 21 -
