Bundel van de Commissie Bestuur en Omgeving van 16 september 2014

Bundel van de Commissie Bestuur en Omgeving van 16 september 2014

4

Voorstel inzake Startnotitie 'Gebiedsvisie Domein Stevensweert' 05 Startnotitie domein Stevensweert.pdf 05 BIJLAGE 1 concept startnotitie.pdf 05 BIJLAGE 2 globale toets.pdf 05 BIJLAGE 3 studie domein Stevensweert.pdf

4 Voorstel inzake Startnotitie 'Gebiedsvisie Domein Stevensweert' 1 05 Startnotitie domein Stevensweert.pdf

Raadsvergadering 2 oktober 2014 Agendapunt: 5 ja

Voorstel inzake Stevensweert"

Startnotitie

en

"Gebiedsvisie

Domein

Van:

College (portefeuillehouder Lalieu)

Samenvatting:

Met dit voorstel wordt in de bijgevoegde startnotitie aangegeven op welke wijze een aanvang kan worden gemaakt met een verdere integrale ontwikkeling van het gebied Porta Isola en omgeving (e.o.), zoals weergegeven in de eveneens bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2”. De gemeenteraad wordt gevraagd om middels deze notitie een start te geven voor het proces om te komen tot verdere ontwikkeling van dit gebied, te beginnen met een 2e camping Sangershoeve op de locatie van de vrijkomende voetbalvelden. 1. De gemeenteraad draagt het college op om (bestuursopdracht) de verdere integrale ontwikkeling van het gebied Porta Isola e.o. op te pakken, te beginnen met een 2e camping voor de Sangershoeve op de locatie van de vrijkomende voetbalvelden te Stevensweert. De raad zal verder worden geïnformeerd conform het Kwaliteitshandboek Majeure Projecten en deze ontwikkeling wordt hierdoor aangeduid als majeur project. 2. Ten aanzien van deze ontwikkeling stemt de gemeenteraad in met een wijze van aanpak conform de bijgevoegde startnotitie binnen de uitgangspunten van de eveneens bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2”.

Voorstel:

Bijlagen:

Bijgevoegd: 1. Startnotitie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”; 1a. Bijlage globale toets “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”; 1b. “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” versie 30.01.2014. Ter inzage: -

Namens de voorzitter van de raad, De griffier, Rvst05-1

Toelichting Voorstel inzake Startnotitie en "Gebiedsvisie Domein Stevensweert"

Inleiding: Een eerder verzoek van de familie Sangers van de camping Sangershoeve te Ohé en Laak om te komen tot de ontwikkeling van een 2e camping, op een locatie in de nabijheid van de Stevolplas te Ohé en Laak, werd door het gemeentebestuur van Maasgouw afgewezen. Door de gemeenteraad is daarna, in de vergadering van 5 juli 2012, gelezen het voorstel tot vaststelling van de Structuurvisie Maasgouw 2030, een motie ingediend. De motie draagt het college op om samen met de ondernemer een oplossing te vinden voor een geschikte locatie ten behoeve van een 2e camping voor “De Sangershoeve” binnen het gebied dat bekend staat als “het Eiland in de Maas”. Inmiddels is ons gebleken dat de locatie van de vrijkomende voetbalvelden te Stevensweert daarvoor de meest geschikte locatie is. Vervolgens werd de bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” vervaardigd (bijlage 1b), waarbij wij adviseren om te kiezen voor het daarin opgenomen model 2. De visie geeft aan op welke wijze tot een integrale ontwikkeling kan worden gekomen van de camping binnen het gebied Porta Isola e.o. en model 2 bevat daartoe de meeste potenties. De bijgevoegde startnotitie (bijlage 1) geeft vervolgens aan welke vervolgstappen er moeten worden genomen om het proces in gang te zetten. Hiermede is de motie van uw gemeenteraad tot afhandeling gekomen. Middels een Raadsinformatiebrief, verzonden op 11 april 2014, hebben wij u hiervan in kennis gesteld. Daarin hebben wij tevens aangekondigd dat u ter vaststelling zal worden aangeboden de nu voorliggende startnotitie en ontwikkelingsvisie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”. Echter alvorens hiertoe over te gaan zouden de participanten binnen het gebied gevraagd worden om indien gewenst te reageren op het concept van de startnotitie. Centrale vraag: Kan uw raad instemmen met: - de ontwikkelingsvisie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2”, om daarmede te komen tot een verdere integrale ontwikkeling van het gebied Porta Isola e.o., te beginnen met een 2e camping voor de Sangershoeve op de locatie van de vrijkomende voetbalvelden te Stevensweert; - de wijze van aanpak conform de bijgevoegde startnotitie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”. Oplossingsrichting(en): Voor de verdere inhoud wordt verwezen naar de bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” en startnotitie. De conceptvisie en conceptstartnotitie werden inmiddels voorgelegd aan de belangrijkste partijen in dit gebied. De verkregen reacties zijn in samenvattende zin opgenomen in de startnotitie inclusief de onzerzijds daaraan verbonden conclusies (cursief aangegeven). Startnotitie De volledige gebiedsvisie in ogenschouw nemende is er sprake van een majeur project. Immers: - het project kent een aanzienlijke omvang als het gaat om de benodigde ambtelijke tijdsbesteding en ook in financiële zin; - het project zal bij complete uitvoering resulteren in een ruimtelijke-fysieke impact welke omvangrijk is te noemen; - het project kent wellicht maatschappelijke en politieke impact. Rvst05-2

De gemeenteraad wenst de majeure projecten intensief te volgen en deze moeten beschikken over een voor het college en de raad opgestelde projectopdracht. Op welke wijze een aanvang kan worden gemaakt met de gebiedsontwikkeling is aangegeven in de bijgevoegde startnotitie “Gebiedsvisie Domein Stevenweert”. Voor de kaders en voorwaarden, zoals aangegeven in de “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”, is eveneens instemming van de gemeenteraad vereist. Communicatie Ten aanzien van de communicatie verwijzen wij u naar hetgeen daarover in de startnotitie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” vermeld onder “Afstemming met participanten binnen gebied” en “vervolgtraject”. Dit betreft in hoofdzaak de communicatie met direct betrokken partijen. Echter zal er ook zo spoedig mogelijk een moment van communicatie gaan plaatsvinden met de directe omgeving van Porta Isola. Financiële consequenties: De totale kosten voor het vervaardigen van de gebiedsvisie door Heusschen Copier bedragen € 12.000,- exclusief BTW. De kosten worden als cofinanciering gedragen door Provincie en gemeente. Het aandeel voor de gemeente Maasgouw bedraagt dus € 6.000,-. Verder zullen er nog bijkomende kosten zijn voor taxaties, presentaties e.d. Wij ramen daartoe vooralsnog een budget groot ca. € 15.000,-. In de 2e Prorap van 2104 zal uw raad ter zake een voorstel worden gedaan. De kosten kunnen te zijner tijd verrekend worden met de inkomsten samenhangende met de verkoop van de vrijkomende locatie van de voetbalvelden. Voor het overige zijn er vooralsnog geen financiële consequenties. Voorstel: 1. Het college op te dragen om (bestuursopdracht) de verdere integrale ontwikkeling van het gebied Porta Isola e.o. op te pakken, te beginnen met een 2e camping voor de Sangershoeve op de locatie van de vrijkomende voetbalvelden te Stevensweert. De raad zal verder worden geïnformeerd conform het Kwaliteitshandboek Majeure Projecten en deze ontwikkeling wordt hierdoor aangeduid als majeur project. 2. Hierbij in te stemmen met een wijze van aanpak conform de bijgevoegde startnotitie binnen de uitgangspunten van de eveneens bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2”.

Afdeling: Ontwikkeling

Rvst05-3

Raadsvergadering 2 oktober 2014 BESLUIT Startnotitie "Gebiedsvisie Domein Stevensweert"

De raad van de gemeente Maasgouw, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders BESLUIT: 1. Het college op te dragen om (bestuursopdracht) de verdere integrale ontwikkeling van het gebied Porta Isola e.o. op te pakken, te beginnen met een 2e camping voor de Sangershoeve op de locatie van de vrijkomende voetbalvelden te Stevensweert. De raad zal verder worden geïnformeerd conform het Kwaliteitshandboek Majeure Projecten en deze ontwikkeling wordt hierdoor aangeduid als majeur project. 2. Hierbij in te stemmen met een wijze van aanpak conform de bijgevoegde startnotitie binnen de uitgangspunten van de eveneens bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2”.

Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Maasgouw, d.d. 2 oktober 2014.

De raad voornoemd; De griffier,

De voorzitter,

H.M.L. van Soest

S.H.M. Strous

*Z0040A16B6B* R14.0858

2 05 BIJLAGE 1 concept startnotitie.pdf

Concept-Startnotitie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”

Aanleiding Een eerder verzoek van de familie Sangers van de camping Sangershoeve te Ohé en Laak om te komen tot de ontwikkeling van een 2e camping, op een locatie in de nabijheid van de Stevolplas te Ohé en Laak (zie afbeelding hieronder), werd door het gemeentebestuur afgewezen. Door de gemeenteraad is daarna, in de vergadering van 5 juli 2012, gelezen het voorstel tot vaststelling van de Structuurvisie Maasgouw 2030, een motie ingediend. De motie heeft betrekking op het vinden van een oplossing voor een geschikte locatie ten behoeve van een 2e camping voor “De Sangershoeve” binnen het gebied dat bekend staat als “het Eiland in de Maas”. De motie draagt het college van Burgemeester en Wethouders op om: in overleg met de ondernemer te zoeken naar ruimte voor een seizoensgebonden camping; dit zoekproces af te ronden binnen een termijn van 6 maanden; wanneer een locatie gevonden is medewerking toe te zeggen betreffende een planologische regulering en andere van toepassing zijnde regelingen; de raad te informeren over de voortgang van het proces.

Afgewezen locatie 2e Sangershoeve

In de bijgevoegde bijlage 1a is de historie weergegeven hoe de motie van de gemeenteraad in stappen tot uitvoering werd gebracht en dat, via onder andere een quickscan, werd gekozen voor de vrijkomende voetbalvelden te Stevensweert als meest geschikte locatie voor de camping. Uiteindelijk is een werkgroep, bestaande uit Heusschen-Copier (adviesbureau), gemeente (ambtelijk), provincie (ambtelijk) en enkele participanten binnen het gebied Porta Isola e.o. aan de slag gegaan met het vervaardigen van het bijgevoegde concept “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” (bijlage 1b). Een gebiedsvisie welke antwoord geeft op de wijze waarop kan worden gekomen tot een integrale ontwikkeling van het gebied Porta Isola e.o. Vanuit deze totale visie kunnen ontwikkelingen worden gestuurd en beoordeeld en individuele initiatieven in eigen tempo tot ontwikkeling worden gebracht. Zo ook de camping Sangershoeve, waarvoor een verkavelingstructuur werd vervaardigd als afgeleidde van de gebiedsvisie. In deze startnotitie wordt beschreven op welke wijze de verdere gebiedsontwikkeling van Porta Isola

1

e.o. kan worden opgepakt en in eerste instantie met name de camping Sangershoeve. Een en ander op basis van de definitieve “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”.

Probleemstelling Gebiedsvisie Domein Stevensweert Een integrale benadering aan de hand van meerdere korte werksessies en een eindpresentatie aan de werkgroep heeft uiteindelijk geleid tot de bijgevoegde “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” versie 30.01.2014 (bijlage 1b). Het resultaat van de werkgroep werd eveneens toegelicht aan en besproken met de heren Fleuren en Gal (zakenpartners), welke beiden voor 50% het hypotheekrecht bezitten van het perceel waarop nog een bouwvergunning rust van 50 nog niet gebouwde recreatiewoningen op het recreatiepark Porta Isola. De gebiedsvisie kent de volgende inhoud: Inleiding Analyse en visie Landschappelijk raamwerk Modellen Fasering Inleiding, analyse en visie: De gebiedsvisie bevat naast een inleiding, een analyse en visie over de beleving van de ruimtes in en rondom Stevensweert en dan vooral Porta Isola e.o.. Landschappelijk raamwerk: Vervolgens wordt een landschappelijk raamwerk geformuleerd met als belangrijk uitgangspunt om een verbinding te maken tussen de dorpskern van Stevensweert, via Porta Isola richting Eiland. Ook worden de aanwezige tussenruimtes geïnventariseerd, aaneengeregen en opgewaardeerd. De bestaande dorpsrand van Stevensweert wordt kwalitatief afgerond door een groene zoom en nog diverse andere ingrepen. Hierdoor komt Porta Isola uit haar isolement en verweeft zich met Stevensweert, de nieuwe camping en het omliggende landschap. Op deze wijze wordt een invulling gegeven aan art. 5.4.2. deel 2 van de Structuurvisie Maasgouw 2030 met betrekking tot de daarin gewenste versterking van de landschappelijke basisstructuur van De Kis/Porta Isola e.o. (zie afbeelding hieronder).

Ontwikkelmodellen: Uiteindelijk zijn 2 ontwikkelmodellen voorgesteld. De modellen geven duidelijkheid aan de afzonderlijke initiatieven en zijn zodanig opgezet dat deze in hun eigen tempo tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Daarbij is het streven er op gericht om een voor alle participanten interessante visie te

2

ontwikkelen, welke uitdaagt tot een afbouw van Porta Isola e.o. en daarmede bijdraagt aan de uiteindelijke doelstelling. 1. Model 1 (Gescheiden accommodaties) geeft invulling aan de voormalige voetbalvelden door de aanleg van camping-staanplaatsen en camperplaatsen binnen een groen kader waarbij Porta Isola zich voegt naar het omringend stedelijk weefsel. Het recreatiepark en de camping functioneren daarbij gescheiden van elkaar met een minimale verbinding middels een looppad van de camping naar het strand v.v. De verbindingsmogelijkheden met Stevensweert worden verbeterd. Als er vanuit recreatiepark Porta Isola geen enkele drijfveer is om de structuur van het bestaande park te verbeteren is dit het meest haalbare model. 2. Model 2 (Brink als ontmoeting) verweeft zich meer met Porta Isola door de aanleg van een “brink”, met rondom hoogwaardige vakantieappartementen of vakantiewoningen (b.v. in de vorm van hoeves) die verhuurd kunnen worden dan wel ingezet kunnen worden voor de realisering van centrale voorzieningen. De camping en het recreatiepark worden op die wijze ruimtelijk verbonden en in de gelegenheid gesteld om gezamenlijke voorzieningen te realiseren. Het totale complex verkrijgt hierdoor een bijzondere uitstraling. Ook hier wordt een looppad gerealiseerd van camping naar het strand v.v. en worden de verbindingsmogelijkheden met Stevensweert verbeterd. Dit model is weliswaar een ingrijpend model maar ook het model met de meeste potenties als het om integrale ontwikkeling gaat. Fasering: Tenslotte is gevisualiseerd op welke wijze fasering in de ontwikkeling kan worden aangebracht. Hierbij is duidelijk aangegeven welk deel van de groenstructuur de hoofdgroenstructuur vormt die bijdraagt tot een verweving van Porta Isola met Stevensweert. Dit is feitelijk een groenstructuur welke ook zonder de realisering van een camping aangebracht zal moeten worden. Daarnaast de landschappelijke inpassing als gevolg van de te realiseren camping. Tenslotte is inzichtelijk gemaakt op welke wijze een fasering kan worden aangebracht in de ontwikkeling van de “brink”, als een gezamenlijke ontmoeting voor zowel de camping alsook het recreatiepark Porta Isola. Keuze model Het college adviseert om te kiezen voor model 2 (Brink als ontmoeting). Dit doet het meest recht aan het gemeentelijk standpunt van integrale ontwikkeling. Weliswaar wordt er in eerste instantie van partijen daartoe een offer gevraagd in de vorm van inbreng en gezamenlijk gebruik van gronden. Wij zijn er echter van overtuigd dat vervolgens, middels een invulling vanuit de integraliteitsgedachte, voor elke participant met een creatieve inbreng winst te boeken is. Het model Brink heeft daartoe de meeste potenties voor zowel de camping alsook het recreatiepark Porta Isola. Door het creëren van een gezamenlijke ontmoeting ontstaat de kans voor het integraal ontwikkelen en exploiteren van braakliggende gronden. Mocht blijken dat partijen, bijvoorbeeld de Vereniging Van Eigenaren (VVE) van Porta Isola, daar echter geen oog voor hebben, dan stellen wij voor om te gaan voor de gefaseerde ontwikkeling zoals aangegeven onder 2.2 op blz. 17 van de gebiedsvisie. Dit sluit een latere doorontwikkeling conform

model 2 niet uit. Afstemming met participanten binnen gebied Op 5 nov. 2013 werd de gebiedsvisie, Domein Stevensweert versie 24.10.2013, verspreid onder de deelnemers van de werksessies, inclusief de heer Fleuren. Omdat de heer Gal op 5 nov. ontbrak werd hem de visie toegelicht op 18 nov. 2013. De betrokkenen werden daarbij verzocht om eventuele bemerkingen kenbaar te maken. Reacties: 7 nov. 2013 e.mailreactie P. Dormans namens fam. Sangers, initiatiefnemer camping (bijlage 3). De reactie is van dien aard dat deze geen redenen geeft tot wezenlijke aanpassing van de gebiedsvisie.

3

-

-

11 nov. 2013 e. mailreactie J. Fleuren als mede-eigenaar van het onbebouwde perceel op recreatiepark Porta Isola (bijlage 4). Uit de reactie blijkt dat de heer Fleuren individuele aanvullende wensen naar voren brengt en geen bijdrage wenst te doen in de integraliteitsgedachte. Nader overleg is noodzakelijk. eerdere e.mailreactie P. Dormans d.d. 18 okt. 2013 naar aanleiding van presentatie (bijlage 5). In de reactie wordt in grote lijnen aangegeven onder voorwaarden te kunnen instemmen, mits omwille van een rendabele exploitatie van de camping, een deel van de gemeenschappelijke ruimte in de exploitatie van de camping kan worden betrokken. Dit is in feite niet van invloed op de thans vast te stellen gebiedsvisie maar zal onderwerp gesprek zijn bij de onderhandeling tussen gemeente en Sangers over de eventuele overname van de locatie van de sportvelden en mogelijke invulling daarvan.

Geen reacties werden ontvangen van: R. Vrancken (directeur Maasplassen Stevensweert BV) G. Habets (directeur Arcus Zuid) Provincie Limburg (de heren P. Vossen en H. Lahaye) Dhr. F. Gal (mede-eigenaar onbebouwd perceel op recreatiepark Porta Isola) Bij brief d.d. 11 april 2014 (verzonden 15 april 2014) werd de thans voorliggende Concept-Startnotitie “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” eveneens toegezonden aan de voornoemde participanten, met het verzoek om daarvan kennis te nemen en indien gewenst daarop te reageren. Reacties: 24 apr. 2014 e.mailreactie P. Sangers namens de Sangershoeve VOF. In de reactie wordt het consumentendraagvlak voor commerciële voorzieningen in de bebouwing rondom de Brink in twijfel getrokken. Daarom ware het beter te spreken over de verkenning van deze mogelijkheid. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van de notitie, immers de notitie gaat eveneens uit van verkenning van de mogelijkheden zoals weergegeven in de ontwikkelingsvisie. Daarnaast geeft belanghebbende aan het oogmerk te hebben om naast staanplaatsen voor caravans en campers, ook niet seizoensgebonden voorzieningen te willen gaan exploiteren in de vorm van chalets, recreatieappartementen en groepsaccommodaties. Ook deze reactie leidt niet tot aanpassing van de startnotitie. Immers de startnotitie verwijst naar de gebiedsvisie welke hierin voorziet. 2 mei 2014 schriftelijke reactie Provincie Limburg (binnengekomen 5 mei 2014). De provincie ondersteunt de visie geheel en beschouwt deze als een goed en inspirerend kader voor de ontwikkeling van de camping. Dit al dan niet nu of in de toekomst in combinatie met een kwaliteitsverbetering en afronding van het recreatiepark Porta Isola. Deze reactie is instemmend en leidt dus niet tot aanpassingen. 6 mei 2014 schriftelijke reactie Arcus Zuid Projectontwikkeling BV (binnengekomen 8 mei 2014) mede namens Maasplassen Stevensweert BV. In de reactie wordt de gebiedsvisie beschouwd als een document met zeer ambitieuze doelstellingen, welke worden onderschreven en omarmt. Wanneer het daarin geschetste beeld daadwerkelijk ontwikkeld zou kunnen worden, staat Stevensweert in toeristisch-recreatief opzicht sterk op de kaart. Echter rijst evenwel de vraag naar de economische haalbaarheid. Wat is het kostenplaatje en welke partijen dragen deze kosten? Wat zijn de gevolgen van het gemeentelijk kwaliteitsmenu (GKM) op deze ontwikkeling(en). Wat zal de opstelling zijn van Rijkswaterstaat gezien de invloed van de beleidslijn voor de rivier. De financiële haalbaarheid voor alle betrokkenen dient snel helder te worden. Hoe staat de VVE Porta Isola hierin? Een integraal afwegingskader inclusief financieel raamwerk ontbreekt nog. Dit alles is een tijdrovend proces hetwelk een versnelde uitwerking van model 1 (enkel camping) niet in de weg mag staan. Deze reactie leidt niet tot aanpassing van startnotitie en gebiedsvisie, immers de gemeente is in deze faciliterend en kader stellend. De economische en financiële haalbaarheid zal moeten worden bepaald door de mogelijke initiatiefnemers van ontwikkelingen. Met deze visie tracht de gemeente deze initiatiefnemers daartoe uit te dagen.

4

-

8 mei 2014 e.mailreactie F. Gal. In de reactie wordt aangegeven niet te kunnen instemmen gezien de financiële gevolgen. Dit als gevolg van het feit dat er in de beleving van dhr. Gal 2 woningen dienen ter vervallen ten opzichte van de vergunde 50 nog niet gebouwde woningen. Daarnaast voorziet dhr. Gal in voorkomende gevallen mogelijk waardevermindering en dientengevolge planschade. Ook constateert hij tekortkomingen in de bebouwingsmogelijkheden.

Tenslotte werd het concept van de “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” en de concept-startnotitie nog toegelicht en besproken met dhr. Rutten en mevr. Op het Veld van Restaurant-Kegelcentrum Int Brookx en gedurende meerdere sessies ook met de Vereniging van Eigenaars Porta Isola. Reacties: Overleg met dhr. Rutten en mevr. Op het Veld op 1 mei 2014. Er wordt positief gereageerd. De meerwaarde van de gebiedsvisie wordt onderschreven en men ziet ook kansen daarin voor het eigen bedrijf. De beoogde kwaliteitsimpuls is zeer welkom zeker gezien de thans waarneembare neerwaartse spiraal in het gebied. Een hotel met 100 kamers lijkt, zeker in relatie tot de andere uitbreiding van verblijfsmogelijkheden, lastig te exploiteren. Meer kleinschalige voorzieningen in de vorm van bijvoorbeeld Bed & Breakfast en pension, in de omgeving van de Brink, lijkt kansrijker. Zeker gezien de behoefte in Stevensweert. Ook dicht men de omgeving van de Kis meer potenties toe, welke nu niet worden benut. Deze reacties leiden niet tot aanpassingen. Nader overleg en onderhandelingen dienen hierin juist duidelijkheid te brengen. Overleg met het bestuur van de Vereniging van Eigenaars (VVE) Porta Isola vond plaats op 29 april 2014, 2 juni 2014 (inclusief de heren Gal en Fleuren) en op 4 augustus 2014. De plannen worden tijdens de eerste bijeenkomsten op 29 april en 2 juni door de vertegenwoordigers in beginsel positief ontvangen: een kwaliteitsimpuls wordt toegejuicht. De plannen moeten een kans hebben, maar men blijft kritisch. Tegelijkertijd voorziet men veel weerstand binnen de gehele VVE. Er is namelijk veel onenigheid binnen deze VVE. Het vertrouwen in nieuwe ontwikkelingen is erg laag. Een doorgang vanaf de nieuwe camping over het terrein van Porta Isola naar het dagstrand is vooralsnog onbespreekbaar. Er is vrees voor waardedaling, terwijl de gemeente juist waardestijging verwacht bij uitvoering van de ontwikkelingsvisie. Er bestaat wel behoefte aan voorzieningen en een duidelijke entree met receptie. Er moet gewaakt worden voor ongewenste concurrentie. Bovendien is er draagvlak nodig en iedereen moet de informatie uit eerste hand krijgen. Dit laatste is de reden tot het organiseren van een voorlichtingsbijeenkomst in Int Brookx op 13 juli 2014, waarvoor de voltallige VVE werd uitgenodigd. De portefeuillehouder, wethouder Lalieu, nam daaraan deel. Er was een goede opkomst. Men vraagt zich af in hoeverre de getoonde plannen overeenstemmen met de marktvraag en welke voorzieningen komen er? Het is aan de initiatiefnemers om dit te onderzoeken en aan te tonen. De gebiedsvisie geeft de kaders aan voor ontwikkelingen. Er ontstaat discussie over en weer waarbij van de zijde van de gemeente desgevraagd nadere toelichting plaatsvindt over de inhoud van de ontwikkelingsvisie. Duidelijk is dat er behoefte is aan voorzieningen en slechtweervoorzieningen. Men vraagt zich af waarom de gemeente de afbouw van het park niet kan afdwingen. Er is weerstand tegen gemeenschappelijke pad over het terrein van Porta Isola en vrees voor waardedalingen van de eigendommen. De gemeente voorziet, gezien de kwaliteitsimpuls, eerder waardestijging. Vaste standplaatsen op de camping zouden concurrerend kunnen zijn met de te verhuren recreatiewoningen op Porta Isola. Er is nog geen duidelijkheid op welke wijze de initiatiefnemer hieraan invulling wenst te geven, echter een dergelijke voorziening zal nimmer vergelijkbaar zijn met de kwaliteit van een recreatiewoning. Goed idee om een werkgroep te vormen vanuit de VVE mits de gemeente daaraan deelneemt. Dit is een positieve reactie en kan nader worden bezien. Uiteindelijk positief verhaal. Gevraagd wordt om in ieder geval de belangen van de VVE serieus te nemen. Volledig mee eens. Niet iedereen zal zijn medewerking verlenen. Er zijn tegenstanders en voorstanders, al of niet onder voorwaarden. Laten we het als een kans zien en trachten positief op te pakken en daarbinnen onze voorwaarden aangeven. Tijdens een vervolgoverleg met het bestuur van de VVE op 4 augustus, is door het bestuur aangegeven dat men wenst te komen tot

5

een werkgroep als afvaardiging vanuit de VVE, welke als gesprekspartner voor de gemeente en de andere participanten binnen het gebied kan fungeren. Zolang deze werkgroep nog niet is geformeerd, kan er geen formeel standpunt vanuit de VVE worden ingenomen. Er kan dus ook nog geen formele reactie worden gegeven op de concept-startnotitie en conceptgebiedsvisie. Dit hoeft echter geen belemmering te zijn om de startnotitie voor te leggen aan de gemeenteraad. Immers in de conceptstartnotitie is onder “vervolgtraject” duidelijk aangeven dat er verdergaand overleg met de VVE zal gaan plaatsvinden. Al deze reacties leiden vooralsnog niet tot aanpassingen. Nader overleg en onderhandelingen dienen hierin juist duidelijkheid te brengen. Nog te benaderen voor overleg/reactie: Rijkswaterstaat te zijner tijd in het kader van de toepassing van de “beleidslijn voor de rivier”. Omgeving. Er zal ook zo spoedig mogelijk een moment van communicatie gaan plaatsvinden met de directe woonomgeving van Porta Isola.

Relatie beleid gemeente Maasgouw, missie/visie, coalitieprogramma, kadernota, programmabegroting Ruimtelijke Ordening Bezien dient te worden of het ter plaatse vigerende bestemmingsplan het verzoek toelaat. Zo niet, dan behoort bekeken te worden of het wenselijk en, zo ja, globaal mogelijk is medewerking te verlenen aan het project. Voor een eerste globale toets wordt verwezen naar de bijgevoegde bijlage 1a. Wenselijkheid: Zoals uit voornoemde bijlage 1a blijkt, is de ontwikkeling weliswaar in strijd met het vigerende bestemmingsplan maar voldoet deze wel aan de kaders en randvoorwaarden van de aangehaalde visies en beleidslijnen. Om die reden is de ontwikkeling stedenbouwkundig in principe wenselijk. In hoeverre definitieve medewerking kan worden verleend zal moeten blijken uit nader onderzoek. Situatie m.b.t. Visiedocument Clustering Buitensportaccommodaties De uiteindelijke planning voor de mogelijke realisatie van een camping, is mede afhankelijk van de voortgang van het clusteren van de voetbalactiviteiten in Stevensweert en Ohé en Laak. De raad heeft inmiddels expliciet gekozen voor deze clustering in Ohé en Laak. Met beide voetbalverenigingen vindt momenteel overleg plaats over de uitwerking van dit besluit. Alvorens de benodigde procedures kunnen worden ingezet, dient er daarnaast uiteraard privaatrechtelijke overeenstemming te zijn met de fam. Sangers. Motie raad Instemming met het concept van de “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” betekent gelijktijdig dat daarmede de motie van de gemeenteraad tot afhandeling is gekomen. Immers: in overleg met de ondernemer is gezocht naar ruimte voor een seizoensgebonden camping; dit zoekproces is afgerond. Weliswaar niet binnen de 6 maanden zoals opgedragen, echter dit werd nader toegelicht in de eerdere RIB ter zake aan de gemeenteraad eind januari 2013; instemming betekent medewerking aan een planologische regulering en andere van toepassing zijnde regelingen. In hoeverre dit definitief tot uitvoering kan worden gebracht moet blijken uit nader onderzoek en de resultaten van de privaatrechtelijke onderhandelingen; De gemeenteraad werd middels een RIB d.d. 7 april 2014 (verzonden 11 april 2014) nader geïnformeerd over afhandeling van de motie inclusief een procesmatige schets van de verdere voortgang van het proces.

6

Risico’s (op voorhand in te schatten risico’s, gebaseerd op gezond verstand) -

-

In het geval er geen overeenstemming wordt bereikt met de voetbalvereniging Stevensweert, kan er vertraging ontstaan bij de ontwikkeling van de gebiedsvisie. In het geval geen medewerking wordt verkregen van de VVE Porta Isola aan de ontwikkeling van de “Gebiedsvisie Domein Stevensweert – model 2”, zal de onderhandeling met de fam. Sangers, voor ontwikkeling van de camping, plaatsvinden conform fase 2.2 zoals aangegeven in de gebiedsvisie. Dit sluit een latere ontwikkeling conform model 2 overigens niet uit. Zoals bij alle ontwikkelingen is het daarnaast niet uitgesloten dat er verzet kan komen vanuit de directe omgeving tegen deze ruimtelijke ontwikkeling.

Geld en uren die nodig zijn voor het opstellen van de projectopdracht Vervolgtraject Bij instemming met het concept "Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2”, is er de beschikking over kaders en randvoorwaarden waaraan getoetst en waarop gestuurd kan worden bij de verdere discussie met partijen over ontwikkelingsinitiatieven. Vervolgens kunnen de volgende stappen worden doorlopen: overleg gemeente met de Vereniging Van Eigenaren (VVE) Porta Isola inclusief de heren Gal en Fleuren (zakelijke partners en eigenaren van het perceel waarop nog een bouwvergunning rust van 50 nog niet gebouwde recreatiewoningen) ter bespreking van de concept-gebiedsvisie en verkenning van de bereidheid tot medewerking hieraan. Het gaat dan vooral om de verweving van de accommodatie van het recreatiepark met die van de camping. Het betreft dan o.a.: verlegging van de entree tot het recreatiepark vanuit een gezamenlijk plein voor zowel het recreatiepark alsook de camping (één adres) met een herkenbare identiteit; mogelijkheid tot gezamenlijke voorzieningen in de aan dit plein grenzende bebouwing; een routenetwerk van wandelpaden door de twee accommodaties; verbindingsmogelijkheden vanuit beide accommodaties richting kern Stevensweert; afbouw van Porta Isola inclusief (deel) bebouwing rondom “brink”. overleg en onderhandeling opstarten met de familie Sangers, gebaseerd op de uitgangspunten van de gebiedsvisie, voor de realisatie van een camping op een deel van de locatie van de vrijkomende voetbalvelden Stevensweert. Het betreft dan o.a.: onderzoek naar planologisch juridische mogelijkheden tot medewerking; bepaling van het gemeentelijk aandeel voor de hoofdgroenstructuur; bepaling van het deel van het gebied welk door Sangers tot ontwikkeling kan worden gebracht; bepaling van de landschappelijke inpassing van de camping met toebehoren; eventueel aandeel in mogelijkheid tot gezamenlijke voorzieningen in de aan dit plein grenzende bebouwing nader verkennen; bepaling van de waarde van de aan Sangers over te dragen grond en opstallen; bepaling van de compensatiegelden voor de ontwikkeling in het kader van het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu; het vorengenoemde in afstemming met het proces rondom de clustering buitensport Ohé en Laak-Stevensweert. er zal ook zo spoedig mogelijk een moment van communicatie gaan plaatsvinden met de directe woonomgeving van Porta Isola.

De totale kosten voor het vervaardigen van de gebiedsvisie door Heusschen Copier bedragen € 12.000,- exclusief BTW. De kosten worden als cofinanciering gedragen door Provincie en gemeente. Het aandeel voor de gemeente Maasgouw bedraagt dus € 6.000,-. Verder zullen er nog bijkomende kosten zijn voor taxaties, presentaties e.d. Wij ramen daartoe vooralsnog een budget groot ca. €

7

15.000,-. In de 2e Prorap van 2104 zal uw raad ter zake een voorstel worden gedaan. De kosten kunnen te zijner tijd verrekend worden met de inkomsten samenhangende met de verkoop van de vrijkomende locatie van de voetbalvelden. Voor het overige zijn er vooralsnog geen financiële consequenties. Voor het overige zijn er vooralsnog geen financiële consequenties. Concreet gaat het in eerste instantie om te komen tot vaststelling van de “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2” en vervolgens de daarop gebaseerde ontwikkeling van de camping Sangershoeve. Een camping bestaande uit staanplaatsen, camperplaatsen, recreatieverblijven, ondersteunende gebouwen en bedrijfswoning. Bij overeenstemming met de VVE zou ook de afbouw van het verblijfsrecreatiepark Porta Isola daarbij betrokken kunnen worden. Om tot dit projectresultaat te komen dienen op hoofdlijnen de volgende activiteiten te worden uitgevoerd en producten te worden vastgesteld. In deze notitie beperken we ons tot de volgende drie fases (uiteindelijk kunnen ook samenwerking- en realiseringsovereenkomsten aan de orde zijn met de bijbehorende fases): Initiatieffase • • • •

Startnotitie (bestuursopdracht gemeenteraad); Verkenningen aan de hand van concept-gebiedsvisie; Ontwikkelstrategie. Definitieve gebiedsvisie;

• • • • •

Intentieovereenkomst met exploitanten; Programma van eisen voor alle initiatieven; Ontwerp-inrichtingsschets; Exploitatie-overzicht; Besluitvorming haalbaarheidsstudie.

• • • • • •

Stedenbouwkundig plan; Beeldkwaliteitplan; Bouwplannen; Definitief inrichtingsplan; Uitvoeren onderzoeken; Planologische procedure.

Definitiefase

Ontwerpfase

Het eerste projectresultaat zal moeten zijn om met geïnteresseerde partijen de mogelijke ontwikkelingen nader te verkennen en tot een ontwikkelstrategie te komen die moet uitmonden in een intentie-overeenkomst. In dit proces zijn de volgende partijen van belang: Fam. Sangers (adviseur Dormans), de heren Fleuren en Gal, VVE Porta Isola, Rutten Int Brookx en Maasplassen Stevensweert BV (adviseur ArcusZuid). Vanuit deze overeenkomst moet de definitieve haalbaarheid worden aangetoond, die de basis vormt voor een realisatieovereenkomst. Planning en capaciteit Thans beperkt het onderzoek zich tot een verkenning van de mogelijkheden tot “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” (initiatieffase). Fase Disciplines 1e kw.’14 2e kw.’14 3e kw.’14 Initiatieffase Projecten 30 30 Team Ruimte 40 50 Team Civiel 4 4 Team Financiën 4 4

8

ontwikkeling van de 4e kw.’14 28 50

Totaal 88 140 8 8

Team E&M OD-MER Communicatie

24 24 12 12 4 10 14 Uren 40 42 134 78 294 De in bovengenoemde tabel aangegeven uren betreft een globale raming van interne uren tot de definitiefase. In hoeverre deze uren daadwerkelijk in 2014 besteed worden is afhankelijk van meerdere invloedsfactoren zoals o.a. tijdstip vrijkomen voetbalvelden, al of niet medewerking VVE en de heren Fleuren en Gal. Projectstructuur Er zal een ambtelijke projectgroep geformeerd worden, die naast een nog aan te wijzen projectleider, in ieder geval zal bestaan uit de volgende disciplines: o stedenbouwkundig; o ruimtelijke ordening; o verkeersadvisering; o civieltechnische aspecten; o toeristisch recreatieve aspecten; o financiële aspecten; o communicatie; o milieuaspecten.

Voorstel / Advies + beoogd projectleider + beoogd ambtelijk opdrachtgever 1. in te stemmen met het bijgevoegde concept “Gebiedsvisie Domein Stevensweert model 2” als kader en randvoorwaarde voor de verdere ontwikkeling van het gebied Porta Isola e.o.; 2. de locatie van de vrijkomende voetbalvelden Stevensweert daartoe strategisch in te zetten; 3. verkenning van de medewerking van de VVE Porta Isola (inclusief de heren Gal en Fleuren) aan de verdere ontwikkeling van de concept-gebiedsvisie; 4. overleg en onderhandeling opstarten met de familie Sangers, gebaseerd op de uitgangspunten van de gebiedsvisie, voor de realisatie van een camping op een deel van de locatie van de vrijkomende voetbalvelden Stevensweert. Voorgesteld wordt om wethouder J. Lalieu als bestuurlijk en H. Hannen als ambtelijk opdrachtgever te laten fungeren. Het project is tot nu toe intern begeleid door C. Hendrix, maar zal, gezien de aard van het project (majeur project), worden overgedragen naar “Projecten”.

Bijlagen: 1a. Bijlage behorende bij globale toets concept “Gebiedsvisie Domein Stevensweert”. 1b. Gebiedsvisie Domein Stevensweert versie 30.01.2014.

9

3 05 BIJLAGE 2 globale toets.pdf

Bijlage behorende bij globale toets concept “Gebiedsvisie Domein Stevensweert” Historie Vanaf augustus 2012 zijn wij in overleg met de initiatiefnemer om invulling te geven aan de opdracht van de gemeenteraad. In oktober 2012 werd er door de gemeente een quickscan vervaardigd van een tiental potentiële locaties binnen Eiland in de Maas. Aan de hand van een multicriteria-analyse resteert vervolgens de voorkeur voor een drietal locaties binnen het toeristisch recreatief concentratiegebied Porta Isola te Stevensweert. Eveneens in oktober, vervaardigt initiatiefnemer de pro- en contra’s van de 3 denkbare locaties. Voornoemde onderzoeken zijn in november 2012 onderwerp van gesprek tijdens een bestuurlijk en ambtelijk overleg met de initiatiefnemer en diens adviseur. Daarbij wordt het gemeentelijk standpunt benadrukt dat alle initiatieven binnen dit gebied in eerste aanzet in samenhang moeten worden bezien, met het streven dat deze zich onderling moeten versterken en leiden tot een kwalitatieve afronding maar vooral ook kwaliteitsimpuls voor dit gehele toeristisch-recreatief concentratiegebied. Indien deze integrale benadering duidelijkheid geeft over de afzonderlijke initiatieven, kunnen deze in hun eigen tempo tot ontwikkeling worden gebracht. Besloten wordt om voor de verdere gedachtewisseling inzake de integrale gebiedsontwikkeling rondom Porta Isola, enkele andere participanten binnen dit gebied en ook de provincie uit te nodigen (werkgroep). Daarbij kan in principe de locatie van de wellicht vrijkomende voetbalvelden Stevensweert strategisch worden ingezet. Vervolgens werd de gemeenteraad, middels een raadsinformatiebrief (RIB/0338), eind januari 2013 tussentijds op de hoogte gebracht van de acties welke tot dan werden ondernomen en de verdere voortgang van het proces. In eerste instantie beperkt de bijdrage van participanten zich tot De Sangershoeve en Maasplassen Stevensweert BV, met hun adviseurs. Maasplassen Stevensweert BV als exploitant van een groot deel binnen het gebied maar ook als partij welke middels een herontwikkelingsvisie heeft aangegeven tot verdere ontwikkeling en herstructurering te willen komen van hun eigendom. Een ontwikkelingsvisie welke mede als basis heeft gefungeerd bij de totstandkoming van de structuurvisie Maasgouw 2030. Een eerste overleg van de werkgroep vindt plaats op 7 februari 2013. Na een afweging van pro en contra’s, spreekt de werkgroep zich uit voor de huidige voetbalvelden als meest optimale locatie voor een 2e camping. Met de portefeuillehouder wordt vervolgens afgesproken om het verdere onderzoek daarop te richten, maar wel in afstemming met het proces rondom de clustering buitensport Ohé en Laak-Stevensweert. Integrale gebiedsvisie Tijdens voornoemd overleg werd geconcludeerd dat er een gebiedsvisie moet worden vervaardigd met als randvoorwaarde de vastgestelde Structuurvisie Maasgouw 2030. Dit in afstemming met de eerder door de combinatie Maasplassen B.V. en Arcus Zuid vervaardigde herontwikkelingsvisie en uiteraard het programma van eisen van de familie Sangers voor de camping. Deze gebiedsvisie beoogt om alle ontwikkelingen binnen Porta Isola e.o. in een kader te plaatsen. Met behulp van dit kader kunnen de bestaande, maar ook toekomstige initiatieven worden beoordeeld. Ook dus in hoeverre en zo ja op welke wijze, ruimtelijk gezien, medewerking kan worden verleend aan de ontwikkeling van een camping binnen dit gebied. Op dat moment had de Provincie Limburg net opdracht verleend aan ontwerp bureau Heusschen-Copier om een inspiratieboek ‘Kamperen en Landschap’ op te stellen. In de klankbordgroep voor de totstandkoming van dit inspiratieboek zat tevens dhr. P.H.M. Sangers, als vertegenwoordiger vanuit campingeigenaars. Het idee van ondernemer Sangers was om de gevraagde gebiedsvisie voor Porta Isola e.o. mee te laten liften als uit te werken voorbeeld in het inspiratieboek “Kamperen en Landschap”. Opzet van dit inspiratieboek is echter het bieden van ontwerpprincipes en wezenlijke inrichtingsmaatregelen per landschapstype in Limburg. Dit met het doel om inspiratie te bieden voor de verbetering van de ruimtelijke inpassing van kampeerterreinen. Een uitwerking van een nieuw aan te leggen kampeervoorziening in de vorm van een gebiedsvisie paste daarmee niet in de opzet van het Inspiratieboek. De Provincie Limburg bleek echter flexibel voor wat betreft de inzet van het beschikbare budget. In eerste instantie werd in april 2013 door de Provincie Limburg, in het verlengde van voornoemd project, dan ook opdracht verleend aan Heusschen-Copier tot een inpassingvoorstel met inrichtingsplan voor een nieuwe camping binnen Porta Isola. Gezien het gemeentelijk standpunt werd in juni 2013 deze opdracht uitgebreid tot een integrale gebiedsvisie voor geheel Porta-Isola e.o., inclusief een voorstel van een verkavelingstructuur voor de camping als afgeleidde hiervan. In onderling overleg tussen provincie en gemeente werd uiteindelijk besloten om deze opdracht aan ontwerpbureau Heusschen-Coupier gezamenlijk en in de vorm van cofinanciering te verlenen.

Provinciaal belang De ontwikkeling is, door de overdracht van het Limburgs kwaliteitsmenu (LKM) aan de gemeente, primair een verantwoordelijkheid van de gemeente Maasgouw. Het provinciaal belang is vooral gelegen in bewaking van de ruimtelijke kwaliteit. Ook ligt er een relatie met het Masterplan Maasplassen en de intergemeentelijke structuurvisie. Een belangrijk doel van deze visies is het stimuleren van recreatie- en toerisme in het Maasplassengebied en het zoeken naar ruimte in wet- en regelgeving wat betreft het mogelijk maken van ontwikkelingen in het waterbergend/stroomvoerend rivierbed van de Maas. De Provincie Limburg steunt de uitwerking van deze gebiedsvisie dan ook vanwege het belang dat zij hecht aan een ruimtelijk kwalitatieve goede ontwikkeling van de recreatieve potentie van het gebied “Eiland in de Maas” als onderdeel van de genoemde beleidsvisies en is daarom bereid haar financiële bijdrage te leveren. Doel en randvoorwaarden gebiedsvisie Doel van deze gebiedsvisie is om de ontwikkeling van een 2e camping Sangershoeve op de locatie van de voetbalvelden, conform het gemeentelijk standpunt, integraal te bezien voor het hele gebied van Porta Isola en omgeving. Als randvoorwaarde hebben gediend de uitgangspunten zoals reeds aangegeven onder “Integrale gebiedsvisie”. Van belang is dat het vormgeven van deze gebiedsvisie om medewerking vraagt van alle binnen deze gebiedsontwikkeling betrokken partijen. Ruimtelijke Ordening Bezien dient te worden of het ter plaatse vigerende bestemmingsplan het verzoek toelaat. Zo niet, dan behoort bekeken te worden of het wenselijk en, zo ja, globaal mogelijk is medewerking te verlenen aan het project. Bestemmingsplan: De gronden begrepen in het project zijn gelegen in het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Stevensweert” (vastgesteld d.d. 19 april 2012) en dan met name in de bestemmingen “Sport” en “Tevens waterbergend rivierbed”. Het bouwen/aanleggen op, dan wel het gebruik van deze gronden ten behoeve van het project, past niet binnen de voormelde bestemmingen. Het project is derhalve strijdig met het ter plekke geldende bestemmingsplan. Structuurvisie: In de Structuurvisie Maasgouw 2030, deel 2, pagina 105, paragraaf 5.4.2. De Kis/Porta Isola, is de volgende hoofdlijn van beleid opgenomen: “Dit gebied wordt ontwikkeld tot hoogwaardig knooppunt van dag- en verblijfsrecreatie. Het doel is om bestaande knelpunten duurzaam op te heffen. Nieuwe voorzieningen dienen maximaal op het bestaande te worden afgestemd. Het kader voor deze ontwikkeling wordt gevormd door huidige begrenzing van de jachthaven, het dagstrand, de verblijfsaccommodatie en de sportvelden. Een kwaliteitsimpuls van het gebied is noodzakelijk. Verdere ontwikkeling dient plaats te vinden vanuit een integraal concept. Daarnaast dient de structuur van het landschap te worden versterkt”. Het project komt tegemoet aan deze uitgangspunten. Intergemeentelijke structuurvisie: De Intergemeentelijke Structuurvisie Maasplassen 2030 wordt aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden in de vergadering van februari 2014. De Intergemeentelijke Structuurvisie verwoord voor dit gebied eenzelfde uitgangspunt als vorenstaand aangegeven in de Structuurvisie Maasgouw 2030. Er is sprake van een belangrijk maar sterk verouderd dag- en verblijfsaccommodatiecomplex. Het recreatiepark is niet afgebouwd en bezit ook geen centrumvoorzieningen. De kwaliteit van dit gebied dreigt daardoor te verminderen, terwijl het juist een unieke locatie in het Maasplassengebied betreft. Om die reden is een kwaliteitsimpuls noodzakelijk. Verwezen wordt daarbij naar het stappenplan zoals opgenomen in de Structuurvisie Maasgouw 2030. Het project komt tegemoet aan deze uitgangspunten. Provinciaal Omgevingsplan Limburg: In het Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL 2006) ligt de onderhavige locatie binnen “Veerkrachtige watersystemen” (Perspectief 3). Het perspectief Veerkrachtige watersystemen heeft betrekking op de meer open delen van beekdalen en winterbed van de Maas. De betreffende gebieden hebben een meer open karakter en zijn ingericht voor het gebruik door vooral grondgebonden landbouw. Met name langs de waterplassen zijn veel toeristische voorzieningen aanwezig. De ontwikkeling van deze functies in deze gebieden is mogelijk mits dit aansluit op het bieden van ruimte aan een voldoende veerkrachtig watersysteem voor de opvang van hoge waterafvoeren, het bestrijden van watertekort en verdroging en het voorkomen van erosie, en gepaard gaat met een goede landschappelijke inpassing en “compensatie” van verloren gaande omgevingskwaliteiten. Het project staat niet op gespannen voet met deze uitgangspunten. Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg 2007: In de Handreiking Ruimtelijke Ontwikkeling Limburg 2007 zijn geen aanvullende regels gesteld.

POL-aanvulling Nieuwe Wet ruimtelijke ordening: In de POL-aanvulling Nieuwe Wet ruimtelijke ordening zijn de belangen, gemoeid met onderhavig plan, aangemerkt als provinciale belangen. In het vooroverleg inzake een voorontwerpbestemmingsplan zal de Provincie onderhavig initiatief daarom toetsen aan provinciaal beleid. POL-aanvulling EHS: Op de plankaart van de POL-herziening op onderdelen EHS is het plangebied niet aangewezen als onderdeel van de EHS of POG. POL-aanvulling Contourenbeleid (LKM) en GKM: De voornoemde locatie is gelegen buiten de contour als bedoeld in de POL-herziening op onderdelen Contourenbeleid Limburg. De systematiek van het Limburgs Kwaliteitsmenu (zoals bedoeld in de POL-aanvulling Verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering) en uitgewerkt in het Gemeentelijke Kwaliteitsmenu (GKM) is i.c. derhalve van toepassing. Het project valt in het GKM onder de module 3.1.3 (recreatie en toerisme). Onder recreatie en toerisme wordt verstaan voorzieningen die gebruik maken van het buitengebied en die bij voorkeur niet in een kern ontwikkeld kunnen worden. Het buitengebied is een onderdeel van de toeristische en/of recreatieve waarde van de voorziening. Naast een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing van de voorgenomen ontwikkeling dienen de waarden die door de nieuwe ontwikkeling in het buitengebied verloren gaan, te worden gecompenseerd door de verbetering van de kwaliteit van het buitengebied. De hoogte/ grootte van de gevraagde kwaliteitsverbetering en/of kwaliteitsbijdrage is afhankelijk van de ingreep. In het kwaliteitsmenu wordt, afhankelijk van de soort ontwikkeling, gewerkt met maatwerk, richtlijnen en drempelwaarden. Onderstaand is weergegeven welke kwaliteitsbijdrage en/of kwaliteitsverbeterende maatregel bij de ruimtelijke ontwikkeling wordt gevraagd. Hierbij is rekening gehouden met de mate waarop de rode ontwikkeling past in het buitengebied en de inbreuk op het landschap. Bij Module 3 Recreatie en toerisme behoort € 15,-- per m² verharding en € 30,-- per m² gebouwen bijgedragen te worden (dan wel een oppervlakte factor 5 inrichten met groen). Het GKM is niet van toepassing voor gebiedsontwikkelingen. Bij gebiedsontwikkelingen vormt het kwaliteitsmenu weliswaar een inspiratiebron echter moet de kwaliteitsverbetering een integraal onderdeel vormen van het totaalplan. Bij een gebiedsontwikkeling gaat het om de totale ontwikkeling van een gebied waarbij alle functies integraal in beschouwing worden genomen en waarbij het planproces interactief tussen alle actoren plaatsvindt. Hiervan is sprake indien alle initiatieven tot uitvoering worden gebracht. Daar waar het gaat om de realisering van een individueel initiatief, zoals de camping, is het GKM van toepassing. Ons uitgangspunt is dat nu enkel de camping tot ontwikkeling wordt gebracht. In dat geval is het GKM dus van toepassing. De landschappelijke inpassing van de camping vindt plaats conform hetgeen onder fasering aangegeven. Beleidslijn Grote Rivieren: Binnen de nieuwe beleidslijn Grote Rivieren zijn de betreffende gronden aangemerkt als bergend regime. Op 17 december 2009 is de wijziging van de Beleidsregels grote rivieren in werking getreden. Dit gedeelte van het rivierbed heeft een waterbergende functie en kent een “Ja, mits” regime. Dit betekent dat alleen die activiteiten kunnen worden toegestaan die voldoen aan de in de Beleidslijn gestelde rivierkundige voorwaarden (afwegingskader). Toestemming is enkel mogelijk middels een Waterwetvergunning en een instemming met het ruimtelijk plan. Op 15 juli 2011 is het besluit van de Staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu, tot wijziging van voornoemde beleidsregel in verband met het uitzonderen van bepaalde bestemmingen en enkele verbeteringen, in werking getreden. Hierbij werd besloten dat de Beleidsregels Grote Rivieren niet van toepassing zijn op onder andere de afronding van Porta Isola. Dit beperkt zich echter tot de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. In hoofdzaak betreft dit de afbouw van recreatiepark Porta Isola tot de 200 toegestane recreatiewoningen. Nader overleg met Rijkswaterstaat zal hierin duidelijkheid moeten scheppen. Wenselijkheid: De ontwikkeling is weliswaar in strijd met het vigerende bestemmingsplan maar voldoet aan de kaders en randvoorwaarden zoals aangegeven in bovenstaande visies en beleidslijnen. Om die reden is de ontwikkeling wenselijk.

4 05 BIJLAGE 3 studie domein Stevensweert.pdf

domein stevensweer t

30.01.2 014

c o lo f on

Gebiedsvisie: Domein Stevensweert Opdrachtgever: Gemeente Maasgouw Provincie Limburg Opdrachtnemer: Heusschen*Copier Rijksweg 12 6271 AE Gulpen Contactpersoon: Marc Heusschen Projectcode: 13514 Versiedatum: 30.01.14

2

in houds o pg av e

Inleiding

4

Analyse en visie

6

Landschappelijk raamwerk

7

Model 1: gescheiden accomodaties

8

Model 2: brink als ontmoeting

12

Fasering

16

3

i nl e i d i n g 1.1.

Aanleiding

De familie Sangers van de camping Sangershoeve te Ohé en Laak heeft de wens om te komen tot een tweede camping binnen het gebied dat bekend staat als “het Eiland in de Maas”. Een eerder verzoek daartoe op een locatie in de nabijheid van de Stevolplas te Ohé en Laak werd door het gemeentebestuur van Maasgouw afgewezen. Bij de vaststelling van de structuurvisie Maasgouw 2030 op 5 juli 2012 werd het college van burgemeester en wethouders van Maasgouw door de gemeenteraad opgedragen om in overleg met de ondernemer te zoeken naar een geschikte locatie voor een seizoensgebonden camping.

Als randvoorwaarde hebben gediend de uitgangspunten in de door de gemeenteraad vastgestelde structuurvisie Maasgouw 2030 in afstemming met, de eerder door de combinatie Maasplassen B.V. en ArcusZuid vervaardigde herontwikkelingsvisie en het programma van eisen van de familie Sangers voor de camping. Van belang is dat het vormgeven van deze gebiedsvisie om medewerking vraagt van alle binnen deze gebiedsontwikkeling betrokken partijen. 1.3

In oktober 2012 werd er door de gemeente een quickscan vervaardigd van een tiental potentiële locaties binnen Eiland in de Maas. Aan de hand van een multicriteria-analyse resteert vervolgens de voorkeur voor een drietal locaties binnen het toeristisch recreatief concentratiegebied Porta Isola te Stevensweert. Eveneens in oktober, vervaardigt initiatiefnemer met zijn adviseur een vergelijking van de 3 denkbare locaties met de pro- en contra’s. Uiteindelijk wordt in gezamenlijkheid geconcludeerd dat de locatie van de huidige voetbalvelden unaniem de voorkeur heeft. Bij de verdere ontwikkeling vormt deze locatie dan ook het uitgangspunt. De gemeenteraad van Maasgouw heeft een beleidskader vastgesteld over de clustering van buitensportaccommodaties. Onderdeel hiervan is onder andere een samenwerking dan wel fusie tussen de voetbalverenigingen RKVV Stevensweert en RKVV Walburgia. De activiteiten van de voetbalvereniging RKVV Stevensweert worden daarbij verplaatst naar de accommodatie te Ohé en Laak. De huidige voetbalvelden in Stevensweert komen dan vrij. De gemeente Maasgouw is momenteel in overleg met de betreffende verenigingen om een en ander te concretiseren. De vrijkomende sportvelden kunnen daarbij strategisch worden ingezet voor de verwezenlijking van het wensbeeld zoals weergegeven in de “Structuurvisie gemeente Maasgouw 2030”. De gemeente Maasgouw neemt het standpunt in dat de eventuele ontwikkeling van een camping binnen dit gebied, integraal moet worden bezien vanuit een totale gebiedsvisie voor Porta Isola en omgeving (e.o.). Dit met het uiteindelijke doel dat de diverse initiatieven elkaar versterken en zullen leiden tot een kwalitatieve afronding maar vooral ook een kwaliteitsimpuls voor het volledige gebied Porta Isola e.o. Vanwege de gewenste integraliteit hebben bij de verdere uitwerking de gemeentelijke structuurvisie Maasgouw 2030 maar ook de door de combinatie Maasplassen BV en ArcusZuid vervaardigde ontwikkelingsvisie “Havens Stevensweert/Porta Isola” als basis gefungeerd. In februari 2013 werd besloten tot de vervaardiging van een gebiedsvisie. Op dat moment had de Provincie Limburg net opdracht aan ontwerp bureau Heusschen*Copier verleend om een inspiratieboek ‘Kamperen en Landschap’ op te stellen. In de klankbordgroep voor de totstandkoming van dit inspiratieboek zat tevens dhr. P.H.M. Sangers, als vertegenwoordiger vanuit campingeigenaars. Het idee van ondernemer Sangers was om de gevraagde gebiedsvisie mee te laten liften als uit te werken voorbeeld in het inspiratieboek ‘Kamperen en Landschap.’ Opzet van dit inspiratieboek is echter het bieden van ontwerpprincipes en wezenlijke inrichtingsmaatregelen per landschapstype in Limburg. Dit met doel inspiratie te bieden voor de verbetering van de ruimtelijke inpassing van kampeerterreinen. Een uitwerking van een nieuw aan te leggen kampeervoorziening in de vorm van een gebiedsvisie paste daarmee minder in de opzet van het Inspiratieboek. In onderling overleg tussen provincie, gemeente en ondernemer is daarom besloten voorliggende gebiedsvisie via een aparte opdracht door ontwerpbureau Heusschen*Copier te laten uitwerken. 1.2

Doel en randvoorwaarden

Doel van deze gebiedsvisie is de ontwikkeling van een 2e camping Sangershoeve op de locatie van de voetbalvelden integraal te bezien vanuit een totale gebiedsvisie voor Porta Isola en omgeving. De binnen dit gebied acterende partijen zullen uitgedaagd moeten worden tot initiatieven, welke leiden tot een kwaliteitsimpuls voor en afbouw van Porta Isola e.o. Via een integrale benadering aan de hand van een aantal werksessies en een eindpresentatie met alle betrokken partijen geeft de visie duidelijkheid aan de afzonderlijke initiatieven. Met de in deze visie opgenomen fasering wordt het mogelijk gemaakt dat deze initiatieven in hun eigen tempo tot ontwikkeling kunnen worden gebracht.

4

Status en vervolgtraject

De status van deze gebiedsvisie is het dienen als raamwerk waarbinnen geopereerd kan worden en waarbij, voor wat betreft de camping, zo goed als mogelijk voortgeborduurd wordt op de voorgestelde verkavelingstructuur. De uiteindelijke planning voor de mogelijke realisatie van een camping, staat of valt met een definitieve overeenstemming over de samenwerking dan wel fusie tussen de voetbalverenigingen van Stevensweert en Ohé en Laak en het gebruik van de sportvelden te Ohé en Laak. Als die is genomen kunnen de benodigde procedures worden ingezet. De gemeente hoopt dat deze aansprekende gebiedsvisie, waarbij de herinrichting van de sportvelden is ingepast in de omgeving, de daadwerkelijke verplaatsing van de sportvelden in gunstige zin zal beïnvloeden. Provincie Limburg heeft de uitwerking van de gebiedsvisie gesteund vanwege het belang dat zij hecht aan een ruimtelijke kwalitatieve goede ontwikkeling van de recreatieve potentie van het gebied “Eiland in de Maas” als onderdeel van de structuurvisie Maasgouw 2030, de intergemeentelijke structuurvisie Maasplassen en het Masterplan Maasplassen. Zij hecht daarbij waarde aan een goede toekomstige ruimtelijke kwaliteit van het gebied tussen het beschermd stads- en dorpsgezicht van Stevensweert enerzijds en Porta Isola e.o. anderzijds. Hierbij ziet zij ruimtelijke kwaliteit als de goede functie op de goede plek op de goede manier ingepast in de omgeving. De voorliggende visie geeft daarvoor het inspirerende raamwerk. Indien alle partijen met deze visie als inspiratiebron positief gestemd zijn, hoopt zij dan ook dat voorliggende visie tot een daadwerkelijke realisatie van een nieuwe seizoensgebonden camping leidt met een positief effect naar de omgeving en aangrenzende initiatieven.

1.4

Werkwijze

Buro Heusschen*Copier heeft onderzoek gedaan naar de landschappelijke zone tussen Stevensweert en Porta Isola, inspelend op toekomstige kleinschalige verblijfsrecreatieve ontwikkelingen. Dankzij een gedegen analyse van de omgeving heeft Buro Heusschen*Copier een gebiedsvisie opgesteld voor Stevensweert. De gebiedsvisie heeft geresulteerd in een tweetal modellen met instrumenten voor de vormgeving van het landschappelijk raamwerk in en rondom Stevenweert. De instrumenten variëren van landschappelijke interventies op verschillende schaalniveaus tot reparatie- en transformatiestrategieën. In het boekwerk wordt aangetoond hoe het landschappelijk raamwerk er uit zou kunnen zien als de verschillende ingrepen worden toegepast. Beide modellen tonen aan op welke wijze een camping inclusief vakantieaccommodaties haar plek vindt in het landschap en hoe zij goed geïntegreerd kan worden zonder het waardevolle groene karakter te verliezen. Daarnaast wordt aangetoond op welke manier deze ontwikkeling kan worden gefaseerd waarbij kwaliteit wordt gewaarborgd in iedere fase.

in le i di ng

5

analys e

vis ie

In de analyse en visie gaan we in op de beleving van ruimtes in en rondom Stevensweert. Wat betekenen zij in hun huidige vorm? Hoe kunnen kansen en kwaliteiten worden benut? Op welke wijze kunnen knelpunten worden omgevormd tot nieuwe mogelijkheden?

- zichtrelaties naar het Meerse kamp ontbreken, de bezoeker beleefd minder de gelaagdheid van het landschap - Porta Isola ligt volledig geïsoleerd zonder een duidelijke representatieve (recreatieve) ontsluiting, hierdoor heeft Stevensweert geen relatie met de plas De Kis

Analyse Visie + open ruimte vormt een buffer tussen de dorpsrand van Stevensweert en Porta Isola + herstel vestigingswerken rond de rand van Stevensweert af + reeds aanwezige open ruimtes bij Stevensweert geven maat en schaal van het landschap weer + landschappelijk gebied rond Meerse Kamp als recreatief uitloopgebied + dijk rond Eiland zorgt voor een duidelijke grens tussen fijnmazige structuur van het bebouwingslint met huisweiden en de grootschaligheid van het agrarisch gebied + brink (Eiland) als centraal punt (oriëntatie) - ‘storende’ ontwikkelingen aan de randen van Stevensweert zoals, tennis, parkeren, en brandweer, hierdoor is er geen samenhang in de dorpsrand en ook de landschappelijke inpassing ontbreekt - bestaand clubgebouw voetbalvereniging heeft een minder fraaie uitstraling en is gedateerd

6

De visie voor het gebied is om de open ruimtes te benadrukken, te behouden en functioneel te gebruiken. Daarnaast is het zaak de open ruimtes onderling te verbinden door een uniforme uitstraling en functionele samenhang. Het gebied wordt door een aantrekkelijke hoofdontsluiting ontsloten in de vorm van een groen lint. Deze hoofdontsluiting vormt tevens de kapstok waaraan het landschappelijk raamwerk wordt opgehangen. De zichtrelaties maken een belangrijk onderdeel uit van de beleefbaarheid van de (open) ruimtes. Deze ingrepen worden vertaald naar een landschappelijk raamwerk.

lan ds chapp elijk raamwe rk Belangrijk uitgangspunt van het landschappelijk raamwerk is om een verbinding te maken tussen de dorpskern van Stevensweert via Porta Isola richting Eiland. De Sportlaan die langs de oostkant van Stevensweert ligt vormt een belangrijke route tussen Eiland en de dorpskern van Stevensweert en verbindt tevens het nieuw te ontwikkelen hotel en waterwoningen. De Sportlaan wordt aangezet met laanbomen zodat het een duidelijke drager vormt in het landschap. Daarnaast wordt de ruimtelijke kwaliteit van de tussenruimtes verbeterd. Deze zullen zich kenmerken door hun openheid en groene karakter. Deze ruimtes worden aan elkaar geregen door het bestaande netwerk op te waarderen en daar waar nodig aan te vullen. Op deze manier is het mogelijk een rondje te maken langs alle landschappelijke parels van de omgeving waaronder De Kis, de Meerse Kamp en de vestingwerken.

an

tla

or

sp

De bestaande dorpsrand van Stevensweert wordt kwalitatief afgerond door een groene zoom. Hierbij wordt de bestaande dorpsmantel en het evenementenveld opgewaardeerd waardoor achterkanten vervallen en het gebied zich met elkaar verweeft. Het huidige tenniscomplex wordt landschappelijk ingepast door hagen en boomgaarden. De plek van de huidige voetbalvelden biedt kansen voor het ontwikkelen van een camping, mits deze zijn open en groene karakter behoudt. Vanuit deze camping komt een duidelijke groene verbinding met De Kis. De verbindingen optimaliseren tevens de connectie van Stevensweert met De Kis en het achterliggend gebied. Door deze landschappelijke ingrepen zal Porta Isola uit haar isolement komen en zich verweven met Stevensweert, de nieuwe camping en het omliggende landschap.

7

M od el 1 g e s cheiden ac c o mo daties In deze gebiedsvisie zijn twee ontwikkelmodellen mogelijk. Model 1 geeft invulling aan de voormalige voetbalvelden door de aanleg van staanplaatsen en camperplaatsen binnen een groen kader waarbij Porta Isola zich voegt naar het omringend stedelijk weefsel. Model 2 verweeft zich meer met Porta Isola door de aanleg van een brink, met rondom hoeves die verhuurd kunnen worden als vakantieappartement, dan wel ingezet kunnen worden voor de vestiging van centrale voorzieningen. Kenmerkend voor model 1 gescheiden accommodaties is het functioneren van twee gescheiden verblijfrecreatieve accommodaties naast elkaar. Porta Isola kan haar bestaande plannen op de braakliggende gronden realiseren. De toekomstige camping met om en nabij 100 staanplaatsen en 20 camperplaatsen wordt gerealiseerd op de huidige voetbalvelden. Binnen het groene kader is flexibiliteit mogelijk in het type kampeervoorzieningen waarbij aangetekend moet worden dat eventueel meer permanente verblijf recreatieve kampeervoorzieningen (bv chalets) tegen Porta Isola voorzien zijn. De ontsluiting van Porta Isola blijft gehandhaafd. De camping wordt vanuit de huidige ontsluiting bij de voetbalvelden gerealiseerd.

1:2000

zone voor standplaatsen chalets

bestaande leiding

•Verbinding van de twee accommodaties De twee accommodaties worden minimaal verbonden door middel van een smal looppad tussen de camping en het strand van Porta Isola. •Sfeer De sfeer van de gebouwen en openbare ruimte van Porta Isola wordt niet verbeterd. •Verbinding met Stevensweert Door een nieuwe ontsluiting langs de tennisvelden en het opwaarderen van de bestaande route langs het parkeerterrein ontstaat een betere verbinding naar de kern van Stevensweert. Bezoekers vanuit Stevensweert worden minimaal gestimuleerd om via de camping en Porta Isola naar het strand en water te lopen. Conclusie Als er vanuit Porta Isola geen drijfveer is om de structuur van het bestaande park te verbeteren is dit het meest haalbare model. Zowel camping als Porta Isola kunnen afzonderlijk van elkaar hun eigen plan realiseren. Voor de camping geldt dat dit gebeurt binnen de kaders van het opgestelde structuurplan.

8

geluidscontour

bebouwingsvrije zone

Model 1 ges cheiden accomo dat i e s

9

M od el 1 g e s cheiden ac c o mo daties

10

Model 1 ges cheiden accomo dat i e s

11

m od el 2 br i n k a l s o ntmo eting Het model brink heeft zoals de naam al doet vermoeden een centrale ruimte als belangrijk uitgangspunt. Dit plein fungeert als entree voor de twee accommodaties. De pleinranden worden door hoogwaardige vakantiewoningen (in de vorm van hoeves) gevormd, dan wel ingezet kunnen worden voor de vestiging van centrale voorzieningen. Hierdoor ontstaat er voor beide accommodaties een gemeenschappelijk gebied met verschillende mogelijkheden. Op welke wijze deze vorm krijgt is nader te bepalen. De bestaande ontsluiting van zowel sportvelden als Porta Isola vervallen. De bestaande ingang van de sportvelden wordt enkel gehandhaafd voor de campers.

1:2000

• Verweving van de twee accommodaties De verweving is in dit model optimaal, één adres met een hoogwaardig uiterlijk en het van hieruit beginnend routenetwerk door de twee accommodaties. De accommodaties worden ruimtelijk verbonden met het park waarbij in de daaraan grenzende bebouwing gezamenlijke voorzieningen ondergebracht kunnen worden. Overwogen en onderzocht zou kunnen worden om ook de bestaande voorzieningen zoals parkeerplaats en tennisbanen in dit geheel op te nemen.

bestaande leiding

• Sfeer De sfeer wordt door de nieuwe pleinbebouwing duidelijk verbeterd. De gebouwen met een bijzonder uitstraling zorgen voor een herkenbare identiteit die past bij de context van Stevensweert. Deze verbijzondering zet zich tevens door in het nog niet gerealiseerde gedeelte van Porta Isola. • Verbinding met Stevensweert Ook bij dit model wordt de verbinding van en naar Stevensweert duidelijk opgewaardeerd met functies vanaf de rand van Stevensweert tot aan de plas. (mogelijkheid om dit te versterken tot rondje De Kis) Conclusie Het model brink is weliswaar een ingrijpend model maar ook het model met de meeste potenties voor zowel Porta Isola als de camping. Door het creëren van een gezamenlijk ontmoeting ontstaat de kans voor het integraal ontwikkelen en exploiteren van ‘braakliggende gronden’.

12

geluidscontour

bebouwingsvrije zone

Model 2 brin k als on t m o e t i ng

13

m od el 2 br i n k a l s o ntmo eting

14

Model 2 brin k als on t m o e t i ng

15

fase r i n g

an tla or sp

an tla or sp 1 Realisatie groenstructuur

2.1 Realisatie camping

- ontwikkeling van hoofdgroenstructuur langs Sportlaan - groene zoom langs dorpsrand Stevensweert, groene strips met verstrooid groen waarbinnen huidige en nieuwe functies hun plek vinden en die tevens de bestaande dorpsrand kwalitatief afrond - landschappelijke inpassingen van tennisvelden en parkeervoorzieningen d.m.v. hagen en boomgaarden - betere verbinding Stevensweert met plas De Kis en Eiland langs zuidkant Porta Isola

- realisatie camping plus beheerderswoning

16

- hoofdontsluiting vanuit noordkant vanaf Sportlaan

fa se r i ng

an tla or sp

an tla or sp

2.2 Toevoeging hoeves

3 Uitbreiding Porta Isola en brink

- toevoeging hoeves, landschappelijk ingepast door boomgaard

- ontwikkeling volwaardige entree Porta Isola en camping - ontwikkeling van meerdere hoeves (onderscheidende vakantiewoningen)

17