EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 21/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
10.3 Byt (spoluvlastnický podíl na budově)
V celkové rekonstrukci
Číslo jednotky: 1290/5 V budově č. p.: 1290 Na pozemku parc. č.: st.337 Pozemky parc. č.: st.337 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 1 / 1 na pozemku: 1 / 1 Vlastník jednotky: Michal Wagner, Palackého 1290, 66602 Předklášteří, 1 / 1 Vlastník pozemku: Michal Wagner, Palackého 1290, 66602 Předklášteří, 1 / 1 Katastrální území: Předklášteří LV č.: 809 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Předklášteří Část obce: Předklášteří Ulice: Palackého Číslo orientační: Objednatel:
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 2.4.2013 / 2.4.2013
500 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Objednávka č.136/2013-N ze dne 13.3.2013 od firmy Eurodražby.CZ a.s. Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.:
[email protected] Datum: 7.4.2013 ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 4 stran příloh. Poznámka: Vypracoval:
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.3 Byt (spoluvlastnický podíl na budově) Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Předklášteří
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy: stáří původní / další životnost: opotřebení / závady:
stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
Obec, část obce: Předklášteří Palackého Ulice:
stávající stav
budoucí stav
4+1 3. NP JZ 2 120 m
4+1 3. NP JZ 2 120 m
10 % 48 % Ústřední / etážové - plyn Novostavba (do 5 let stáří) Bydlení /
10 %
ano
Ústřední / etážové - plyn Novostavba (do 5 let stáří) Bydlení /
ne
Jedná se o pozemek st. parc.č.1290/5 „zastavěná plocha a nádvoří” o výměře 2 154m . Pozemek je zapsaný na LV č.754 s bytovým domem čp.1290 a je zcela tímto domem zastaven. K oceňované jednotce č.5 patří spoluvlastnický podíl 2/6. Na pozemek jsou přivedeny přípojky od IS v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Přístup k domu je ulice Palackého a s pozemku parc.č.81/2 (vlastník-Obec Předklášteří, způsob využití-jiná plocha, druh pozemku-ostatní plocha), který zároveň tvoří dvůr u bytového domu. 2 2 154 m 154 m řadová krajní
1
řadová krajní
1
4 1 4 1 ano ne ano ne Zděná, podsklepená, 2NP a podkroví. Zděná, podsklepená, 2NP a podkroví. 5 53 0 50 50 % V roce 2005 50 % V roce 2005 provedena střešní provedena střešní nástavba s novou nástavba s novou střechou za účelem střechou za účelem postavení nového postavení nového podkrovního bytu. podkrovního bytu. Investiční záměr Investiční záměr nebyl dotažen ke nebyl dotažen ke kolaudaci bytu a kolaudaci bytu a vzniklý podkrovní vzniklý podkrovní prostor má v prostor má v současné době současné době charakter půdy. charakter půdy. Dobře udržovaná Dobře udržovaná Zděná (cihlová, skelet s masivní Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) cihlovou vyzdívkou) / 2 005 / 2 005 střecha, okna, dveře, rekonstrukce v střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu interiéru domu
-2-
omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
bez vlivu na OC Záplavová oblast Ostatní finanční / právní omezení ano ne doporučuji není nutné
bez vlivu na OC zahrnuto v obvyklé ceně zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
Obec 1 447 Počet obyvatel: Budova:řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Předklášteří je obec v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, 23 km severozápadně od Brna (25 minut jízdy), v podhůří Českomoravské vrchoviny. Předklášteří sousedí s Tišnovem, Dolními Loučkami a Štěpánovicemi. K obci náleží i osada Závist. Dle platného MLO zde žije 1 447 obyvatel. V obci je vybavenost: základní škola (I. stupeň), mateřská škola, tenisové kurty, víceúčelové hřiště, squashová hala, lyžařský svah Klínek, rybník, restaurace, cukrárna, nákupní příležitosti, ranně gotický klášter Porta Coeli s Podhoráckým muzeem, poštovní úřad, ordinace praktického lékaře. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Tišnov. V místě je k dispozici pravidelná autobusová linka. Rizika: Záplavová oblast Bytový dům je podsklepený a nachází se do 200m od toku řeky Svratky. Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.809 ze dne 12.3.2013 pro kat. území Předklášteří je zapsáno omezení vlastnického práva zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. Popis / dispozice:
Oceňovaná nemovitost - jednotka č.5 se nachází v půdním prostoru bytového domu čp1290. Bytový dům je podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostor. 2 V r. 2005 byla zahájena půdní vestavba velkoplošného bytu 4+12 o podlahové ploše ca 120m . Na přestavbu si stavebník vyřídil úvěr 1 500 000,-Kč. Dosavadní přestavba spočívala v nástavbě půdního zdiva o ca 1m, pořízení nové střešní vazby, položení nové taškové krytiny, nástavbu komínů nad úroveň nové střechy, instalace střešních oken, prodloužení vnitřní instalace vodovodu a kanalizace v domě. Proinvestováno v souvislosti s touto přestavbou ca 1 200 000,-Kč. Stavebník doposud přestavbu řešil dodavatelským způsobem. V současné době se v půdní vestavbě nepokračuje několik let. Současná rozestavěnost bytu je ca 48%. Dispozice bytu po dokončení: schodiště, chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice, 2 dětské pokoje, balkon.
Popis / dispozice budoucí stav:
2
Podkrovní byt 4+1 (3.NP) bez výtahu, o podl. ploše 120m a dispozici - schodiště, chodba, kuchyně, koupelna, WC, obývací pokoj, ložnice, 2 dětské pokoje, balkon.
-3-
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Svislé konstrukce
Popis zděné tl. 45 cm a více
keramické pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů
9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady
10. Schody
11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
hladké plné dveře plastová, dřevěná zdvojená ústřední-plynový kotel bleskosvod plastové potrubí bojler WC, umyvadla, vana
12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
dřevěný vázaný pozinkovaný plech nástřiky na bázi umělých hmot železobetonové monolitické s běžným povrchem chybí plovoucí, textilie světelná plastové trubky rozvod zemního plynu běžný plynový sporák chybí
běžné digestoře a odvětrání
26. Instalační pref. jádra
chybí
Závady:
V roce 2005 provedena střešní nástavba s novou střechou za účelem postavení nového podkrovního bytu. Investiční záměr nebyl dotažen ke kolaudaci bytu a vzniklý podkrovní prostor má v současné době charakter půdy.
Závady jednotky:
Jednotka je neobyvatelná a v současné době má charakter půdy. Podkrovní byt je rozestavěn ze 48%.
Stávající stav Seznam ploch jednotky obytné místnosti Celkem
Užitná plocha 2 120,00 m 2 120,00 m
Koeficient 1,00
Započitatelná plocha 2 120,00 m 2 120,00 m
Užitná plocha 2 120,00 m 2 120,00 m
Koeficient 1,00
Započitatelná plocha 2 120,00 m 2 120,00 m
Budoucí stav Seznam ploch jednotky - budoucí stav obytné místnosti Celkem
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka 120,00
X
X
X
X
19 118
0,77
14 625
Srovnávané jednotky Zděná stavba. Dolní Loučky
102,00
3.NP
3+1
1 950 000
K prodeji obecní byt 3+1, v klidné části obce Dolní Loučky. Byt je po celkové rekonstrukci. Jedná se o mezonetový byt o celkové ploše 102m2. Byt se nachází ve 3.NP/3. Nová kuchyňská linka včetně spotřebičů, plastová okna, plovoucí podlahy atd. Obec nabízí veškerou občanskou vybavenost. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikost K3 Lokalita K4 Typ stavby -
1,00 1,00 1,00
-4-
K5 Stáří -
1,00
K6 Garáž K7 Vybavení - Lepší-celý dům po rekonstrukci.
1,00 0,90
Zděná. Kuřim
90,00
4.NP
4+kk
2 100 000
23 333
0,69
16 065
0,77
19 246
Prodej mezonetového bytu v osobním vlastnictví v cihlové novostavbě v Kuřimi u Brna. Celková výměra 90m2 ( předsíň 4,5m2, koupelna s vanou 4,5m2, samost. WC 1,30m2, obyvací pokoj s kuch. koutem 40m2, pokoj 14m2, balkon 4,80 m2. Podkroví - 2 pokoje 14m2, 10m2,) K bytu náleží sklepní koje 0,96m2. Balkon je přístupný z obýv. pokoje s KK i z ložnice. Byt je ve 3. a 4. podlaží. Byt je pěkně a moderně zařízen - vybavení po dohodě možno ponechat. Náklady na bydlení 3400,- Kč. V bytě je samostatné plynové topení - kotel. Atraktivní a pohodlné bydlení s výbornou dostupností do Brna . V blízkosti mateřské školy,školy,supermarket Lídl,Penny,dětské hřiště,tenisové kurty,les. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. K2 Velikost K3 Lokalita - Lepší.
0,85 1,00 0,90
K4 Typ stavby K5 Stáří -
1,00 1,00
K6 Garáž K7 Vybavení - Lepší-obytný dům je jako novostavba
1,00 0,90
95,00 ul.Dlouhá, Veverská Bitýška
2 390 000
25 158
Nabízíme k prodeji byt v rekonstruované budově bývalého mlýna na okraji Veverské Bítýšky. Jedná se o prostorný, mezonetový byt o dispozici 3+kk se dvěma dalšími místnostmi (pracovnou a šatnou) ve 2. patře, jehož celková plocha činí 95 m2. Vytápění bytu je zajištěno vlastním plynovým kotlem, jsou zde dřevěná vakuová a plastová okna a plovoucí podlahy. Netradičně řešený byt má okna orientovaná zejména na jih a východ a je díky tomu velmi dobře prosvětlený. V mezonetové části jsou štítová zaoblená okna s výhledem na Podkomorské lesy, velký pokoj, dvě menší místnosti (pracovna a ložnice) a samostatné WC s umyvadlem. V základní části bytu je velká kuchyně s nábytkem v jednotném stylu, obývací pokoj a koupelna. K bytu patří i sklep. Výhodou jsou silné zdi, a tedy velmi dobré zvukově-izolační vlastnosti. Platby za energie jsou minimální. Objekt prošel kompletní rekonstrukcí v roce 2007, jeho součástí je společný uzavřený dvůr se zahradou a dětským hřištěm. Dům je vybaven kamerovým bezpečnostním systémem. Ve vedlejším vchodě vzniklo nové fitcentrum s posilovnou, saunou a squashovým kurtem. Velmi blízko je také konečná zastávka lodní dopravy na brněnské přehradě a kvalitní a pravidelné spojení s Brnem zajišťuje blízká zastávka autobusů integrovaného dopravního systému. Veverská Bítýška je městysem s velmi dobrou občanskou vybaveností a přitom výchozí branou do zajímavých přírodních lokalit. K1 Zdroj nabídky - Nabídka RK. K2 Velikost -
0,85 1,00
K3 Lokalita K4 Typ stavby -
1,00 1,00
K5 Stáří K6 Garáž K7 Vybavení - Celý dům po rekonstrukci.
1,00 1,00 0,90
Variační koeficient před úpravami: 11,22 % Variační koeficient po úpravách: Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota (budoucí stav bytu po kolaudaci)
16 645 15 000 120 1 800 000
11,60 % 2 Kč/m 2 Kč/m 2 m Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V současné době proinvestováno do půdní nástavby ca 1 200 000,-Kč. Byt je pouze ve stavu hrubé stavby rozestavěnost ca 48% a na jeho dokončení dodavatelským způsobem bude třeba ca 1 270 000,-Kč. Porovnávací hodnota vystihuje stav po zkolaudování nového podkrovního bytu. Negativní vliv z jeho rozestavěnosti je značný a snižuje současnou porovnávací hodnotu na 500 000,-Kč.
-5-
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.809 ze dne 12.3.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 7.4.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.136/2013-N ze dne 13.3.2013 od firmy Eurodražby.CZ a.s.
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Předklášteří, která má úplné občanské vybavení, je prakticky stavebně srostlá s vedlejším městem Tišnov a je vzdálena od krajského města Brno ca 23 km - bytový dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizace s ČOV a zemní plyn - po dokončení půdní vestavby se získá byt o velikosti 4+1 s vlastním sociálním zařízením a o 2 celkové podlahové ploše ca 120m Zápory nemovitosti: - rozestavěnost půdního bytu činí 48% (hrubá stavba) a na jeho dokončení dodavatelským způsobem bude potřeba ca 1 270 000,-Kč - půdní byt je na úrovni 3.NP a v domě není výtah - nemovitost se nachází v záplavové zóně s klasifikací rizika „3 - střední” a bytový dům je celý podsklepen - v současné době je v KN (LV č.809) veden rozestavěný byt jako „jiný nebytový prostor” - na LV č.809 pro kat. území Předklášteří je zapsáno omezení vlastnického práva, což vytváří komplikované právní vztahy Stanovení stávající obvyklé ceny: Stávající obvyklou cenu stanovuji s ohledem na budoucí porovnávací hodnotu, výhody a nevýhody nemovitosti a na značný stupeň rozestavěnosti ve výši 500 000,-Kč. Poznámka: Místního šetření se stavebník nezúčastnil a znalec tak získal pouze základní údaje od jeho otce. Při místním šetření nebyla doložena schválená projektová dokumentace na půdní vestavbu bytu ani stavební povolení od místně příslušného stavebního úřadu. Některé údaje jako stáří původního objektu a podobně znalec odvodil z povahy stavby a nemusí byt tak přesné. Po dokončení stavby podkrovního bytu s kolaudací lze předpokládat na trhu jeho budoucí cenu okolo 1 800 000,-Kč.
Znalecká doložka:
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 21/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.21/2013. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-6-
Fotodokumentace ze dne 2.4.2013.
Rozestavěný podkrovní byt.
Schodiště do podkrovního bytu.
Detail střešniího okna.
Zkosení z východní strany.
Pohled na střešní nástavbu z dvorní strany.
Pohled na střešní nástavbu z ulice Palackého.
-7-
