EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 27/2012
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům. Jevišovice 237 Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Jevišovice, k.ú. Jevišovice, kód ČSÚ: 659 355, LV: 48
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:147/2012-N, 24.5.2012 U Pískovny 890, 18200 Praha 8 - Kobylisy
st. 431, st. 783, 1080/1, 1080/2, 1080/3 Stanislav Kratochvíl, Jevišovice 237, 67153 Jevišovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Stanislav Kratochvíl, Jevišovice 237, 67153 Jevišovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800 900 490 fax: +420 234 769 009
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu).
Současný stav 1 200 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
8.6.2012
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 11.6.2012
Datum zpracování :
11.6.2012
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
rekonstrukce v r. zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
4+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 178 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 2 459
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 771
m2 128
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení
evidence v KN
ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 240 000 Kč 2 574 516 Kč 1 200 000 Kč 614 750 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy -2-
Klady nemovitosti: - klidná lokalita v městečku Jevišovice, které má veškeré občanské vybavení a je vzdáleno od okresního města Znojma 17km - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) s garáží v suterénu a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s hospodářským stavením a rozlehlou zahradou Zápory nemovitosti: - rodinný dům je v původním stavu z r.1970 se započatou rekonstrukcí soc. zařízení, které tak v současné době nelze používat - rodinný dům je před modernizací Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 200 000,-Kč. Poznámka: Znalec prohlídku nemovitosti a její zaměření provedl pouze z ulice. Vstup do domu nebyl znalci umožněn, přestože se obrátil i na příbuzné vlastníka bydlící v jiné ulici v obci Jevišovice. Informace o nemovitosti znalec získal od sousedů z vedlejšího rod. domu a od přestárlé paní (pravděpodobně babičky současného vlastníka) bydlící v suterénní místnosti odhadovaného domu.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.48 ze dne 14.4.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 13.6.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka posudku ze dne 24.5.2012.
Charakteristika obce
Jevišovice jsou městem ležícím asi 16 km severozápadně od Znojma na řece Jevišovce. Nachází se v nadmořské výšce 250-420 m. Rozloha katastrálního území je 785 ha, žije zde 1200 obyvatel. Od roku 1990 je centrum vyhlášeno památkovou zónou. Jevišovice byly do r. 1945 městem, tento statut znovuzískaly v roce 2007. V obci sídli AGRO Jevišovice a. s., která obhospodařuje rozsáhlé pozemky v České republice a na Ukrajině. Je jedním z největších českých chovatelů kuřat, jediným českým a evropským chovatelem jatečních krokodýlů (na farmě ve Velkém Karlově) a prostřednictvím dceřiné společnosti ZEVO provozovatel největší bioplynové stanice ve střední a východní Evropě (rovněž ve Velkém Karlově). Od roku 2011 je součástí Agrofert Holding Andreje Babiše. Obec má veškerou potřebnou infrastrukturu, tj. kanalizaci s ČOV, veřejný vodovod, rozvod elektřiny a veřejný rozvod zemního plynu. V místě je základní škola, mateřská škola, zdravotnické zařízení, sportoviště, městský úřad se stavebním úřadem, oddělení Policie ČR, dům pro seniory, obchody a restaurace, zámek a přehradní nádrž. Městem prochází Integrovaný Dopravní Systém Jihomoravského Kraje-autobusové linky. Pracovní příležitosti jsou z části v obci a za prací se dojíždí do Znojma. Rodinný dům se nachází v centru obce v zástavbě rodinných domů a je k němu přístup z místní zpevněné komunikace. K rodinnému domu je provedena přípojka vody, elektřiny a zemního plynu. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy.
Poloha nemovitosti
-3-
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní ze dne 18.12.2008 ve prospěch Credit Funding a.s., Sokolovská 394/17, Praha 8, IČO: 27606716
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s obytným přízemím a podkrovím. Střecha je šikmá s taškou pálenou a obvodové konstrukce jsou zděné. Postaven byl v r.1970. Dům je napojen na elektřinu, zemní plyn a veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Jedná se o jednobytovou budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Byt 4+1 s garáží v suterénu. Rodinný dům byl postaven v r.1970 klasickou stavební technologií. Dům je podsklepený s obytným přízemím a podkrovím. V suterénu je garáž s plechovými vraty a s vybetonovaným sjezdem. V přízemí je vstupní veranda, kuchyň, sociální zařízení a 3pokoje, v podkroví je jeden pokoj. Zděný dům je v původním stavu se šikmou střechou s pálenou krytinou a s fasádou z břizolitu. V současné době je sociální zařízení v přestavbě. Rodinný dům je před celkovou modernizací. Rozsáhlá oplocená zahrada s kůlnou.
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky sokl z kabřince chybí železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová PVC PVC plynový kotel světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa elektrický sporák s plotýnkami chybí splachovací chybí -4-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z místní komunikace. Pozemky jsou mírně svažité se sklonem na severovýchod a jsou oploceny. Na pozemcích se nachází rodinný dům čp.237 a vedlejší stavby, které tvoří příslušenství k rod. domu. Na pozemky jsou přivedeny přípojky od inž. sítí v rozsahu: elektřina, vodovod a zemní plyn.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada zahrada Celková výměra pozemků
-2
Na trhu s nemovitostmi osciluje nabídková cena kolem 300Kčm . V uvedeném případě vzhledem k celkové konstelaci pozemků stanovuji jednotkovou nabídkovou -2 cenu ve výši 250Kčm .
Parcela č. st. 431 st. 783 1080/1 1080/2 1080/3
Výměra m2 185 20 1 239 615 400 2 459
Jednotková cena Kč/m2 250 250 250 250 250 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 46 250 5 000 309 750 153 750 100 000 614 750
Výpočet věcné hodnoty staveb Samostatně stojící podsklepený rodinný dům, s obytným přízemím a podkrovím. Dům byl postaven v r.1970 a je před modernizací ( v současné době je nefunkční koupelna, která se přestavuje). V domě je byt 4+1 a v suterénu garáž. V domě je ústřední vytápění s plynovým kotlem. Technický stav: rodinný dům postaven klasickou stavební technologiií a je v původním stavu z r.1970 a v současné době byla zahájena rekonstrukce soc. zařízení, které je tak nefunkční.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Suterén Přízemí Podkroví
Zastavěná plocha 118,80 m2 127,60 m2 126,80 m2
Užitná plocha 50,00 m2 108,00 m2 20,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Suterén Přízemí Podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(10,8*11)*(2,10) (10,8*11+2,2*4)*(2,60) (10,8*11+4*2)*(1,50)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 373 771,44 4 380 100,00 3 379 000 42 58 42,00 1 960 000 -5-
= = = =
Obestavěný prostor 249,48 m3 331,76 m3 190,20 m3 771,44 m3
Výpočet porovnávací hodnoty Samostatně stojící podsklepený rodinný dům, s obytným přízemím a podkrovím. Dům byl postaven v r.1970 a je před modernizací ( v současné době je nefunkční koupelna, která se přestavuje). V domě je byt 4+1 a v suterénu garáž. V domě je ústřední vytápění s plynovým kotlem. Technický stav: rodinný dům postaven klasickou stavební technologiií a je v původním stavu z r.1970 a v současné době byla zahájena rekonstrukce soc. zařízení, které je tak nefunkční. Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Jevišovice
148,00
714
Požadovaná cena Kč 1 990 000
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 13 446
KC 0,40
Upravená cena Foto Kč/m2 5 378
1. Prodej RD 5+kk Jevišovice S pověřením majitele výhradně nabízíme prodej samostatně stojícího rodinného domu 5+kk s garáží a zahradou v Jevišovicích o celkové ploše pozemku 714m2. Užitná plocha domu je 148 m2 a byl kolaudován v roce 2003. Dispoziční řešení: při vstupu do domu v přízemí se vchází do zádveří (3,2m2) a dále do chodby (4m2), ze které jsou samostatné vstupy na WC (1,6m2) a do obývacího pokoje společného s kuchyňským a jídelním koutem (48 m2). Z obývacího pokoje je vstup na terasu a zahradu (613m2). Vnitřním schodištěm z chodby se vchází do 1.patra na chodbu (6,6m2), odkud jsou samostatné vstupy do všech místností v tomto patře, tzn. koupelny s WC (6,6m2) a čtyř pokojů (pokoje nad garáží 17,3m2, pokoje 15,4m2 se zastřešeným balkonem 5,5m2, pokoje do zahrady 10,4m2 a pokoje 12,6m2). V přízemí s vjezdem z ulice je umístěna garáž (17,3m2). Dům je vytápěn plynovým kombi kotlem Dakon a v obývacím pokoji a kuchyni je také podlahové topení. Dům je zateplen (polystyren 8 cm). V obývacím pokoji je příprava na krb s možnosti připojení do radiátorů. Kuchyňská linka na míru (fi. Petr Karbaš) s přípravou na myčku se nabízí včetně spotřebičů-elektrického sporáku a digestoří s vývodem. Připojení k internetu-SkyNet, možnost okamžitého nastěhování. Pro finální dokončení je třeba dodělat: vnitřní schodiště (nášlapy, zábradlí), ve dvou pokojích v 1. patře strop a podlaha (izolace je hotová) a vnitřní omítka v garáži. Jevišovice jsou městečko s veškerou občanskou vybaveností (devítiletá škola, školka, zdravotní středisko, obchody, restaurace, sportovně-kulturní centrum, pošta, policie, benzina, sportovní areál atd.), nacházející se v klidové rekreační oblasti na jižním okraji moravské části Českomoravské vrchoviny (16 km ze Znojma a 75 km z Brna). Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Novodobá stavba.; Celkový stav - Lepší; Jevišovice
100,00
450
1 349 000
13 490
0,61
8 229
Na prodej rodinný dům 3+1 s možností přístavby v řadové zástavbě v obci Jevišovice (okres Znojmo). Nemovitost je situována v klidné části obce. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, jež přechází ve vchody do jednotlivých místností přízemní obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, tři obytné místnosti, koupelna a toaleta. Dispoziční řešení rodinného domu lze rozšířit o další obytnou plochu - lze dobudovat obytné místnosti nad průjezdem. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka. Nemovitost byla v roce 2005 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci: střechy, zdiva, zateplení fasády, osazení nových plastových oken, odpadů, rozvodů vody a elektřiny, rekonstrukci koupelny a podlah v kuchyni. O vytápění domu se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Dům je napojen na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží pěkná udržovaná zahrada. Další: garáž, hospodářská budova. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Celkový stav - Lepší.; Jevišovice
120,00
188
1 000 000
8 333
0,89
Bydlení pod zámkem. Na základě exkluzivní smlouvy vám nabízíme na prodej velmi pěkný rodinný dům 3+1 v obci Jevišovice, je zde veškerá občanská vybavenost - lékaři, spořitelna, obchody, pošta. Dům 3+1 v Jevišovicích je po zdařilé rekonstrukci v roce 2011 - nová střecha, zateplení, fasáda, rýnování, izolace včetně střechy, nové dveře a plastová okna. Do domu se vchází přes dvorek, kde je dřevník a garáž. Ve spodní části je ložnice a obývací pokoj spojený s kuchyní. V podkroví jsou vytvořeny dvě samostatné jednotky pro dětské pokoje. Vytápění je plynovým kotlem nebo krbovými kamny, elektřina 220/380m voda z veřejné sítě. Velmi nízké náklady na provoz domácnosti. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Provedení a vybavení - Po rekonstrukci.; Vliv pozemku - Menší plocha.;
-6-
7 416
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
7 000 Kč/m 2 178,00 m 1 240 000 Kč
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.48 ze dne 14.4.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 13.6.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka posudku ze dne 24.5.2012. Koncesní listina:
Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 845-27/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.845-27/2012. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-7-
Fotodokumentace ze dne 8.6.2012.
Uliční pohled na RD čp.237.
Vjezd do garáže.
Pohled na štít od souseda.
Pohled na štít ze dvora.
-8-
