Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva. Pacht. Bakalářská práce. Petra Zíková. Autor: Právní administrativa v podnikatelské sféře

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva

Pacht Bakalářská práce

Autor:

Petra Zíková Právní administrativa v podnikatelské sféře

Vedoucí práce:

Praha

Mgr. René Šifta

Duben, 2015

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Vodňanech dne 30.4.2015

Petra Zíková

Poděkování Velice děkuji za cenné rady, náměty a inspiraci mému vedoucímu bakalářské práce Mgr. Renému Šiftovi, jehož spolupráce mi velmi pomohla při vypracování této práce.

Anotace Tématem bakalářské práce je právní institut pachtu. V první kapitole se práce soustředí na historický vývoj právní úpravy pachtu v období římské říše a ve středověku. Obsahem kapitoly druhé je historický vývoj právní úpravy pachtu na území dnešní České republiky. Třetí kapitola se zabývá pachtem z pohledu současného práva v podobě zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Cílem čtvrté kapitoly a hlavním výstupem práce bude komparace právního institutu pachtu v recentní legislativě s předchozí právní úpravou, která institut pachtu naposledy na území dnešní ČR upravovala, tj. se zákonem č. 946/1811 ve znění z 1. 1. 1925.

Klíčová slova Inventář, pachtovní smlouva, pachtýř, propachtovatel

Annotation

The theme of the thesis is legal institut of a tenancy. The frist chapter focuses on historical development of the legal adaptation of a tenancy in the era of the Roman Empire and Middle ages. Content of the second chapter is historical development of the legal adaptation of a tenancy of the area of the nowadays Czech republic. The third chapter is dealing with a tenancy from the current legal’s point of view in the shape of law number 89/2012 of the Civil code. The aim of forth chapter and the main topic of this thesis is comparation of legal institut of a tenancy of current legislation with previous legal adaptation which has adaptated the institut of a tenancy for the last time on the area of the czech republic – as amanded by act 946/1811 form 1.1.1925.

Key Words Inventory, lease contract, tenant, lessor

OBSAH Úvod ......................................................................................................................................8 1 Nástin historického vývoje právní úpravy pachtu ............................................................... 11 1. 1 Úprava nájmu v římském právu .............................................................................. 11 1. 1. 1 Locatio condutio ............................................................................................. 11 1. 2 Úprava pachtu v období středověku ........................................................................ 13 1. 2. 1 Právo dědičného pachtu .................................................................................. 15 2 Úprava pachtu v občanskoprávních kodexech, platících na území ČR ............................... 17 2. 1 Úprava pachtu ve Všeobecném občanském zákoníku z roku 1811 ......................... 17 2. 1. 1 Právní úprava dědičného pachtu ......................................................................17 2. 1. 2 Pachtovní smlouva .......................................................................................... 18 2. 2 Právní úprava pachtu v období ČSR ........................................................................ 20 2. 3 Úprava pachtu v občanských

zákonících z

let

1950 a 1964 .................... 21

3 Právní úprava pachtu v platné legislativě ...........................................................................23 3. 1 Pacht v zákoně č. 89/2012 Sb. občanském zákoníku ............................................... 24 3. 1. 1 Znaky odlišující pacht o nájmu........................................................................ 25 3. 2 Pachtovní smlouva .................................................................................................. 26 3. 2. 1 Forma uzavření pachtovní smlouvy ................................................................. 27 3. 2. 2 Zajištění závazků z pachtovní smlouvy ........................................................... 28 3. 2. 3 Spoluvlastnictví .............................................................................................. 28 3. 2. 4 Předmět pachtu ............................................................................................... 29 3. 2. 5 Obsah pachtovní smlouvy ............................................................................... 29 3. 3 Pachtovné ............................................................................................................... 30 3. 3. 1 Splatnost pachtovného .................................................................................... 31 3. 3. 2 Sleva na pachtovném ...................................................................................... 31 3. 4 Zápis pachtu do veřejného seznamu ........................................................................ 32 3. 5 Změna propachtované věci ..................................................................................... 32 6

3. 6 Povinnosti pachtýře ................................................................................................ 33 3. 7 Prodloužení a skončení pachtu ................................................................................ 34 3. 7. 1 Výpovědní doba .............................................................................................. 35 3. 8 Inventář .................................................................................................................. 35 3. 8. 1 Vrácení inventáře ............................................................................................ 36 3. 9 Zemědělský pacht a pacht podniku ......................................................................... 37 3. 9. 1 Zemědělský pacht ........................................................................................... 37 3. 9. 2 Pacht závodu ................................................................................................... 39 4 Komparace historického vývoje pachtu s platnou legislativou ............................................ 42 4. 1 Vymezení pachtu .................................................................................................... 43 4. 2 Náležitosti pachtovní smlouvy ................................................................................ 44 4. 3 Předmět pachtu ....................................................................................................... 44 4. 4 Podpacht ................................................................................................................. 44 4. 5 Spoluvlastnictví propachtované věci ....................................................................... 45 4. 6 Nabytí účinku pachtovní smlouvy ...........................................................................46 4. 7 Doba trvání pachtu při změně vlastníka .................................................................. 46 4. 8 Odevzdání propachtované věci ............................................................................... 46 4. 9 Vady propachtované věci ........................................................................................ 47 4. 10 Povinnosti pachtýře .............................................................................................. 47 4. 11 Nahlášení a řešení oprav propachtované věci ........................................................ 48 4. 12 Nerušené užívání propachtované věci ................................................................... 49 4. 13 Vrácení věci..........................................................................................................50 4. 14 Péče o inventář a vrácení inventáře ....................................................................... 51 4. 15 Ukončení pachtu a obnovení pachtovní smlouvy ................................................... 52 Závěr .................................................................................................................................... 55 Seznam citované literatury.................................................................................................... 59 Seznam citací elektronických zdrojů ..................................................................................... 60 7

Úvod Předkládaná bakalářská práce se zabývá tématem pachtu v českém právním řádu. Pachtem (z lat. pactum, smlouva) se označuje časově vymezený pronájem zemědělské půdy a zemědělských v

objektů.

Pachtýři (označovaní jako kolónové) se objevovali již

antickém Římě. Pojem pacht začal užívat až koncem středověku v souvislosti

s pronájmem celého hospodářství.

Rozdíl mezi pachtem a klasickou nájemní smlouvou

spočívá ve skutečnosti, že pachtýř se zavazoval propachtovanou půdu obdělávat, zatímco nájemce tuto povinnost nemá. Jako pachtýř se označoval zemědělec, který měl pronajatou půdu nebo hospodářství. Pojmem pachtovné se rozuměl odvod finančních prostředků za pronajatou půdu nebo hospodářství. Podílný pacht označoval odvod úrody z pronajatého hospodářství. Laické veřejnosti zní pojem pacht jistě archaicky. Pojem může evokovat časy 19. století zpodobněné např. ve hře L. Stroupežnického Naši furianti. Pro právnickou odbornou veřejnost pojem pacht není zřejmě úplně cizí, i když v souvislosti s procesem přijímání nového občanského zákoníku se objevily informace, že i z důvodu výskytu archaických pojmů (včetně pojmu pacht) se ministerstvo spravedlnosti v roce 2008 rozhodlo přijetí zákoníku odložit. Příprava kodexu svým jazykem vycházela z rakouského Všeobecného zákoníku občanského z roku 1811, který v Československu platil až do roku 1950. Hlavní autor nového zákoníku Karel Eliáš se v případě implementace „archaicky“ znějících termínů hájit tím, že do českého právního povědomí by se měly vrátit v Evropě běžné používané právní pojmy, které z něj vymazali komunisté. Důsledkem této „čistky“ bylo využívání umělých termínů a dále fakt, že čeští právníci často nerozumějí svým západoevropským kolegům. V souvislosti s termínem pacht K. Eliáš uvedl, že se „jedná o naprosto normální právní instituci, která je používána ve všech evropských zemích na západ od České republiky. Problémem je, že komunističtí právníci v roce 1950 a zejména pak v roce 1964 vypustili celou řadu dlouho používaných termínů s odůvodněním, že jde o buržoazní instituce. Podle Eliáše pojem pacht nelze nahradit, ačkoli se o to komunistický zákoník pokoušel, když v občanském zákoníku z roku 1964 hovořil o právu o právu trvalého užívání nebo o právu dlouhodobého užívání. Eliáš argumentoval, že povaha právního jazyka je taková, že se hledají výrazy,

které

jsou

pokud

možno

krátké a výmluvné. „Pacht pochází z latinského

pactum - smlouva. K pozemku můžete mít užívací právo. To znamená, že se na něm můžete opalovat nebo pořádat pikniky. Pak ale můžete mít k pozemku právo požívací. To 8

znamená, že tam můžete pěstovat obilí, sklízet ho a mít z toho profit. Když někomu přenecháte užívací právo, je to nájem, a když přenecháte právo požívací, je to pacht. To se v evropských kodifikacích rozlišuje.“ 1 Podle vyjádření tehdejší mluvčí Zuzany Kuncové ministerstvo spravedlnosti souhlasilo tím, že některé archaismy by měly být nahrazeny. „Na druhou stranu jeho jazyk je věc nadčasová, takže jeho jazyk by neměl být příliš moderní, ale takový, aby mu rozuměly i další generace.“ 2 Pojem pacht se v konečné verzi zákona č. 89/2012 nakonec objevil. Nový občanský zákoník přinesl podrobnou právní úpravu institutu pachtu zejména tím, že ho vydělil z nájmu a osamostatnil v § 2332 až 23573. Institut pachtu byl zařazen do části čtvrté ošetřující relativní majetková práva, oddílu 4 Pacht. Pacht a jeho odlišení od nájmu je ostatně upraveno v mnoha evropských kodexech, např. Itálie, Portugalska nebo Nizozemí. Nejde ostatně jen o právní úpravy etablovaných demokracií. Pachtovní smlouvu např. upravují jak dosud platné občanské zákoníky Maďarska z r. 1959 nebo Polska z r. 1964, tak i nově přijaté občanské zákoníky Ruska z r. 1996, Běloruska z r. 1998 či Rumunska z r. 2009.4 Jak bylo již nastíněno, s přijetím nového občanského zákoníku došlo k znovuzavedení institutu pachtu do české právní úpravy, a to po více než 60 letech. Do konce roku 1950 upravoval pacht zákon č. 946/1811 Sb.z.s., obecný zákoník občanský (o.z.o) ve znění pozdějších předpisů. Tento zákon byl do československého práva implementován zákonem č. 11/1918 Sb. S účinnosti od 1. 1. 1951 pacht z českého právního řádu vymizel. Obecný občanský zákoník byl nahrazen zákonem č. 141/1950 Sb., který institut pachtu zrušil. Bakalářská práce bude členěna do čtyř kapitol. V prvních dvou kapitolách se zaměřím na historické souvislosti právní úpravy pachtu. V první kapitole nastíním úpravu v římském právu a v období středověku. Ve druhé kapitole se budu zabývat právní úpravou pachtu 1

DRCHAL,V. Pachtýř platí pachtovné. [online]. cs-magazin.com [cit 2014-10-17] Dostupné z WWW:

http://www.cs-magazin.com/index.php?a=a2008021023 2

Tamtéž

3

§ 2332 až 2357 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. [online].zakonycentrum.cz [cit 2014-10-17]

Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2?strana=9 4

ELIÁŠ, K. Pacht (2013) [online] Obchodněprávní revue [cit 2014-10-24] Dostupné z WWW:

http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/art_8627/pacht.aspx

9

v právních kodexech platících na území dnešní v ČR od 19. století až do přijetí nového občanského zákoníku. Obsahem třetí kapitoly bude prezentace úpravy institutu pachtu v novém občanském zákoníku. V závěrečné kapitole provedu komparaci právní úpravy institutu pachtu, tj. srovnání jeho právní úpravy v zákoně č. 89/2012 Sb. s poslední právní úpravou, kterou byl institut pachtu na území současné České republiky ošetřen, tedy výše uvedeným obecným zákoníkem občanským (zákon č.946/1811 Sb.z.s. ve znění předpisů jej měnících a doplňujících ke dni 1. 1. 1925). V závěru se pokusím o kritické zhodnocení zjištěných poznatků. V práci budou využity metody sběru dat, a dále metody deskripce, komparace a analýzy zjištěných poznatků z odborných zdrojů právnické a další relevantní literatury. Kompletní přehled použité literatury je uveden v závěru práce v rámci seznamu použité literatury. V praktické části bude využita metoda kvalitativní analýzy získaných údajů.

10

1 Nástin historického vývoje právní úpravy pachtu V úvodu jsme naznačili, že pacht je speciálním druhem nájmu. Jeho právní úprava je tedy historicky úzce navázána na právní úpravu institutu nájmu.

1. 1 Úprava nájmu v římském právu Historie institutu pachtu začíná podobně jako mnoho jiných ve starověkém Římě, jehož právo je dodnes považováno za podklad evropského právního systému. Je nutno předeslat, že římští právníci nevypracovali ucelený systém norem právního vztahu nájmu a pojem pachtu ani nájmu není v jejich dílech teoreticky zpracován. Podle Eliáše terminologické odlišení nájmu a pachtu nebylo v římském právu známé.5 Bartošek však ve

své práci v souvislosti se smlouvou locatio condutio rei (viz níže) uvádí, že při požívání

pozemku byl běžným názvem pacht.6 Římské právo znalo pojem precaria. Precarium neboli výprosa plnilo obdobný účel jako výpůjčka (commodatum). U výprosy přenechává vlastník věc (movitou nebo nemovitou, individuálně určenou či nespotřebitelnou) k bezplatnému užívání jiné osobě, která má pouhou detenci7 a je povinna využívat věc řádně a vrátit je zpět vlastníkovi 8. Bezplatné užívání odlišuje prekarium od nájmu či pachtu.

1. 1. 1 Locatio condutio V souvislosti s právním institutem nájmu jsou v římském právu významné především smlouvy, které do určité míry svým obsahem právní vztah nájmu připomínají. Tyto smlouvy 5


http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/art_8627/pacht.aspx 6

BARTOŠEK, M. Dějiny římského práva. Praha: Academia, 1995. ISBN 80-200-0545-3. s. 211.

7

Detence je stav faktického ovládání nějaké věci, ale bez vůle ji mít pro sebe. Tím se odlišuje od držby, protože

držitel s věcí nakládá, jakoby mu patřila. Detentor, osoba, která věc fakticky ovládá, se k ní chová jako k cizí. Je tomu tak např. u nájmu, pachtu, výprosy či výpujčky. 8

Precarium.

[online]

rimskepravo.cz

[cit

http://www.rimskepravo.cz/clanky/slovnicek-pojmu/precarium-.html

11

2014-10-24]

Dostupné

z WWW:

patřily v římském právu mezi tzv. smlouvy (kontrakty) konsensuální. Ke vzniku konsensuálních smluv stačila shodná vůle stran. K uzavření (perfektaci) smlouvy nebylo třeba např. provedení zápisu o této smlouvě do tzv. "účetních knih". Mezi smlouvy, které lze podřadit pod smlouvy nájemní patřila i locatio-conductio rei (smlouva o nájmu).9 Locatio-condutio rei (nájem věcný) byla smlouva, při které jedna strana (locator) postupovala straně druhé (condutor) do pronájmu určenou věc, aby ji strana druhá užívala (nájem) anebo požívala (pacht) po určitou dobu za sjednanou úplatu. V tomto případě mohla být úplata (merces, pretium) určena místo peněz pevným nebo poměrným množstvím plodin 10. Pronajímatel (locator) byl povinen uti frui licere, tj. převést věc do detence nájemce a zaručit mu, že věci nebude zbaven, ani v jejím užívání nikterak rušen. V opačném případě měl pronajímatel povinnost vůči třetí osobě zakročit a zjednat pořádek. K dalším povinnostem pronajímatele patřila povinnost udržovat věc v dobrém stavu a platit veřejné dávky (daně) Učinil-li nájemce na věci nějaké užitečné náklady, musel je pronajímatel nahradit (srov. Bartošek, 2001, s. 211). Nájemce (conductor) nepožíval žádné přímé ochrany, jeho oprávnění bylo relativní, tj. účinné pouze vůči pronajímateli. Nájemce měl za povinnost platit pevně stanovené nájemné, a to i tehdy, když věc nemohl užívat pro překážky, které nastaly z jeho strany. Slevu z nájemného mohl žádat jen ve zvlášť vyjímečných případech (např. pokud zasáhla vis maior) z důvodu velké neúrody v

důsledku přírodních

podmínek. Nájemce mohl věc užívat pouze za podmínek určených smlouvou. Pokud nebylo stanoveno jinak, mohl ji předat do užívání další osobě, tzv. podnájemníkovi. 11 Smlouva o pachtu a nájmu skončila uplynutím sjednané doby. Pronajímatel měl právo od smlouvy odstoupit z důvodu neplacení nájemného nájemcem. Nájemník mohl od smlouvy odstoupit v případě, pokud měla pronajímaná věc vady, které bránily běžnému užívání. Nájemcovou

povinností po skončení nájemní doby bylo vrátit věc pronajímateli

ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.12

9

KOČÍ, R. Nástin vývoje právní úpravy nájmu (2002). [online] juristic.cz [cit 2014-10-24] Dostupné z WWW:

http://obcanske.juristic.cz/93304/clanek/obcan7.html 10

BARTOŠEK, M. Dějiny římského práva. Praha: Academia, 1995. ISBN 80-200-0545-3. s. 211.

11



srov. BARTOŠEK, M. Dějiny římského práva. Praha: Academia, 1995. ISBN 80-200-0545-3. s. 212

12

Locatio-conductio rei měla dvě zvláštní modality: 1) locatio-conductio irregularis a 2)

relocatio tacita. V prvním případě se jednalo o smlouvu, při které bylo dohodnuto,

že nájemce po skončení užívání buď věc vrátí, anebo zaplatí sjednanou cenu. V případě relocatio tacita se jednalo mlčky provedené obnovení nájmu (redoncutio). V případě, že

strany pokračovaly ve smlouvě i po uplynutí termínu nájmu, mělo se za to, že spolu

uzavřely smlouvu novou. 13 Jak uvádí Kočí, římské právo i přes výše uvedenou skutečnost explicitní absence pojmů, zřetelně obsahovala obecné znaky nájmu: tj. přenechání určité věci k užívání či braní užitků, dočasnost a úplatnost.14 Podle Bartoška na venkově měl podle uvedených smluv největší význam pacht pozemků, ve městech nájem bytů v činžovních domech (insula).15

1. 2 Úprava pachtu v období středověku V období, historiky označované jako středověk, se pojmem „pacht“ označoval časově ohraničený pronájem zemědělské půdy a zemědělských objektů. Vztah mezi zemědělcem, pronajímajícím si půdu, tedy pachtýřem a vlastníkem půdy, byl, rozdílně od nájemního vztahu s právem věc užívat, spojen i s právem věc požívat. 16 Eliáš uvádí, že ve středověku nabyly nájem a pacht, mezi nimiž tehdy ještě nebylo důsledně rozlišováno různých forem. Tyto útvary měly povahu obligační nebo věcněprávní. Rozlišení nájmu (locatio conductio rei) a pachtu (arendatio) se ustálilo pod vlivem obecného práva až mnohem

později a pacht

dostal

svůj

legislativní

výraz

po

době

ještě

delší.

Odlišnosti nájmu a pachtu podmiňují podle autora rozdílné hospodářské funkce obou institutů.17

13




http://obcanske.juristic.cz/93304/clanek/obcan7.html 15 16

BARTOŠEK, M. Dějiny římského práva. Praha: Academia, 1995. ISBN 80-200-0545-3. s. 211. CALLAGHANOVÁ, I. Pacht (2013) [online] juristic.cz [cit 2014-10-24] Dostupné z WWW:

http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html 17


http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/art_8627/pacht.aspx

13

Ve středověku byla půda ve vlastnictví feudálů. Hospodaření na velkostatku však bylo realizováno systémem individuální závislé malovýroby. Z tohoto důvodu se půdní komplexy rozdělovaly na dvě základní formy, 1) dominikál a 2) rustikál. Dominikál tvořila půda, která byla

obhospodařována

ve

vlastní

režii

majitele,

pomocí

práce

dvorské

čeledi

a prostřednictvím robotní práce poddaných. Ve starší literatuře se dominikál označoval jako „terra indominatia.“ Druhou formu tvořily pozemky, které byly rozdělené na lány mezi poddané osoby. Tato forma se později nazývala rustikál.

Z „právního“ hlediska dělení

pozemků na dominikál a rustikál nic neměnilo na podstatě vlastnického práva půdy. Statkář (feudální pán) zůstával vlastníkem nejen dominikálu, ale i rustikálu. V některých případech však byla aplikována teorie o děleném vlastnictví, což značilo, že vlastník má k dominikálu právo přímé a užitkové (dominum directum a dominum utile), k rustikálu však disponoval pouze právem přímým. Dominum utile k závislému lénu (mansu, hobu) příslušelo poddanému sedlákovi. Postavení poddaného bylo vymezeno několika základními charakteristickými rysy: pracoval na půdě samostatně, z výtěžku své práce živil sebe a svou rodinu, stavěl si vlastní obytná i hospodářská obydlí a volně disponoval vším nářadím a živým i neživým inventářem, jenž k obdělávání půdy potřeboval, Z titulu přímého vlastnictví však byl povinen odevzdávat z výtěžku dávky a poskytovat dominikálu nejrůznější služby. V době předhusitské jsou známy dvě základní formy nesvobodné selské držby půdy. První vykazuje znaky výše uvedeného římského pojmu prekaria. Jedná se o známé ius Bohemicim (Slavicum), později označované jako selská držba nezakoupená. Vlastník mohl sedláka na základě tohoto práva z půdy kdykoli vyhnat a vzít si ji pro sebe zpět. Dokud však byl sedlák na dané půdě usazen, byl povinen pánovi platit dávky a současně byl povinován robotou Druhá forma selské držby byla charakterizována tím, že sedlák měl k pozemku určité dědičné právo. Vlastník půdy tedy nemohl poddanému vzít tuto půdu kdykoli svévolně zpět, nýbrž musel čekat, až mu připadne jako odúmrť (vymřením všech dědičně oprávněných) anebo musel mít důvody k jejímu odnětí na základě institut tzv. odsazení sedláka. Těmito důvody mohly být šatné hospodaření, spáchaný zločin a další. V tomto případě se jedná o druh dědičného pachtu18

18

zpracováno podle KADLECOVÁ, M. et al. Dějiny českého soukromého práva. Plzeň: Vydavatelství a

nakladatelství Aleš Čeněk, 2007. ISBN 978-80-7380-041-3. s. 66-68

14

1. 2. 1 Právo dědičného pachtu Pro právo dědičného pachtu se v období středověku a rodícího se novověku používalo více označení. Označení německé právo vystihovalo skutečnost, že první zemědělci, s nimiž byl tento právní vztah realizován, byli němečtí kolonisté. Označení emfyteusis pocházelo z řečtiny z posledních let otrokářského řádu na území římské říše. Termín naznačoval, že při středověkém dědičném pachtu se jednalo o vztah blízký římskému kolonátu. Pojem purkrecht (z německého Burgrecht) vystihovalo skutečnost, že při dědičném pachtu na venkově šlo o vztah k půdě podobný typickému vztahu, jaký měli k půdě obyvatelé středověkých měst. Zákup (zákupní právo) bylo užíváno patrně z toho důvodu, že rolník si právo dědičného pachtu „kupoval“ od pána složením určité částky peněz.

Označení podací právo vystihovalo skutečnost, že roční platy sedláků sedících na dědičném pachtu byly v češtině označovány jako „podatky“, nebo s podacím penízem – zákupem. Roční platy sedláků na dědičném pachtovním právu se platily ve dvou termínech, a to na jaře na sv. Jiří a na podzim na sv. Havla.19

Ve frankofonní oblasti se propůjčení půdy majitelem zemědělci označovalo jako beneficium. Vedle toho se v raném středověku v merovejské říši vyskytovala tzv.

prekaria

(srov.

podkap. 2. 1). Jednalo se o zvláštní právní poměr, kdy svobodný člověk dostával na svou žádost (ad preces) od vlastníka půdu, kterou užíval tak dlouho, doku mu ji vlastník neodejmul. Ve srovnání s beneficiářem bylo postavení prekaristy nejisté (prekérní), zvyklosti

19

KADLECOVÁ, M. et al. Dějiny českého soukromého práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš

Čeněk, 2007. ISBN 978-80-7380-041-3. s. 66-68

15

však v průběhu doby daly prekariu formu užívání trvalého, doživotního nebo dokonce dědičného.20

20

KADLECOVÁ, M. et al. Dějiny českého soukromého práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš

Čeněk, 2007. ISBN 978-80-7380-041-3. s. 66-68

16

2 Úprava pachtu v občanskoprávních kodexech, platících na území ČR V následující části se budeme věnovat právní úpravě pachtu v občanskoprávních kodexech, které platily na území dnešní ČR od 19. století.

2. 1 Úprava pachtu ve Všeobecném občanském zákoníku z roku 1811 Prvním občanským zákoníkem platícím na území našeho státu byl rakouský Všeobecný občanský zákoník (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch AGBG) z roku 1811 (zákon 946/1811 ř. z, ze dne 1. června 1811). AGBG upravovala institut nájmu a pachtu ve druhém oddílu druhého dílu, hlava dvacátá pátá21 . Hlava 25 je uvozena záhlavím "O smlouvách nájemních (pachtovních) a o smlouvách o dědičný pacht a o dědičný úrok." Kodex tedy rozlišoval 1) pachtovní smlouvy v „moderním“ pojetí podle této nové normy a 2) „dědičný pacht“ podle výše popsaného středověkého práva. V zákoníku byly tyto „archaické“ instituty upraveny, i když s nástupem kapitalismu se tato ustanovení stala normami formálními. Ke změnám došlo po roce 1848 v souvislosti s definitivním koncem feudalismu - tato ustanovení v zákoníku zůstala už jen jako mrtvá, institut lén zrušen zákonem č. 103/1862 o zrušení lenních vztahů.22

2. 1. 1 Právní úprava dědičného pachtu Jak jsme uvedli v předcházející kapitole, tzv. dědičný pacht a dědičný úrok byly instituty "starého" práva. Kodex je zanechával v podobě úpravy smluv o dědičný pacht a o dědičný úrok (§ 1123 - 1150). Dědičný pacht v intencích tohoto kodexu byla smlouva, kterou se pachtýři přenechávalo dědičně užitkové vlastnictví statku s podmínkou povinnosti zaplatit roční dávku. Platba se mohla uskutečnit v penězích, plodech nebo přiměřených službách. Dědičný pacht byl 21

KABELKOVÁ, E. DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013.

ISBN 978-80-7400-524-4. s. 455 22

Všeobecný občanský zákoník rakouský, jeho systematika a nejdůležitější instituty. [online] ius.wiki.eu[cit

2014-10-24] Dostupné z WWW: http://www.ius-wiki.eu/historie/pfuk/cech/zkouska/skupina-a/otazka-27

17

v § 1122 vymezen dnes již archaicky znějící češtinou: „Smlouva, kterou se někomu dědičně přenechává užívací vlastnictví statku s podmínkou, že za roční užitky má platiti roční v poměru k výnosu určenou dávku v penězích, plodech nebo také v přiměřených službách, sluje smlouva o dědičný pacht.“23 Ve smlouvě o dědičném úroku šlo o hrazení malé roční dávky, jejímž účelem byl potvrzující uznání pozemkového vlastnictví. Dědičný úrok byl zakotven v § 1123 zákona 946/1811 ř.z. „Plnil-li držitel nepatrnou dávku jen jako uznání pozemkového vlastnictví, nazývá se pozemek úročním statkem a smlouva o tom učiněná smlouvou o dědičný úrok“. 24 Kodex v § 1124 pamatoval na vymezení znaků, rozlišujících výše uvedené smlouvy. Pokud došlo k pochybnostem, zda užitkové vlastnictví je statkem dědičného pachtu nebo statkem dědičného úroku, přihlíželo se k částce ročního platu a k jiným závazkům.

2. 1. 2 Pachtovní smlouva Smlouvě nájemní a pachtovní se věnoval kodex velkou pozornost a to v § § 1090 - 1121. Smlouvou nájemní a pachtovní zákoník rozuměl takovou smlouvu, při níž někdo nabývá k užívání movité či nemovité věci na vymezenou dobu a za stanovenou úplatu. Zákoník rozlišoval smlouvu nájemní a pachtovní. O nájemní smlouvě se hovořilo v případě, pokud pronajaté věci byly určeny pouze k užívání, aniž by bylo nutné je nějakým způsobem obhospodařovat. Pachtovní smlouva byla vymezena tím, že se při užívání pronajatých věcí musela vynaložit "píle a námaha", což je typický tribut pachtu zemědělského pozemku. V případech, kdy byly pronajaty věci k nájmu i věci k pachtu, posuzoval zákon smlouvu podle povahy věci hlavní.



25

Náležitosti vzniku pachtovní smlouvy

Účinek pachtovní smlouvy nastal v případě, že strany dohodly o podstatných náležitostech pachtu, za což AGBG považoval dohodu o věci a ceně. K dohodě stačilo, pokud strany 23

ROUČEK, F., KARMÁN, J. Československý obecný zákoník občanský a občanské právo platné na Slovensku.

2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1103 (§ 1122) 24

Tamtéž

25


http://obcanske.juristic.cz/93304/clanek/obcan7.html

18

smluvily nájemné v místě obvyklé. Pokud byla pachtovní smlouva zapsána do veřejných knih, posuzovalo se pachtýřovo právo jako právo věcné. 

Práva a povinnosti propachtovatele a pachtýře

Propachtovatel

(pronajímatel)

měl

povinnost

pronajatou

věc

na vlastní

náklady

a v upotřebitelném stavu odevzdat pachtýřovi (nájemci). Zároveň ho nesměl rušit ve smluveném užívání věci. Pachtýř byl oprávněn věc po dohodnutý čas užívat. Pokud se propachtovaný předmět stal bez zavinění pachtýře neupotřebitelný, byl pachtýř po tuto dobu zproštěn povinnosti platit nájemné. 

Doba pachtu a platba pachtovného

Pokud byla předmětná věc propachtována na rok či více, platilo se nájemné půlročně (pokud ve smlouvě nebyla domluvena jiná frekvence plateb či se nevycházelo z místní zvyklosti). Propachtovatel si podle zákoníku mohl dohodnout placení pachtu předem. Pachtovné se mohlo hradit i v plodech v případě, že byl propachtován statek. Potom však nevznikala smlouva pachtovní, ale společenská. Po uplynutí pachtovní doby byl pachtýř povinen vrátit propachtované pozemky obdělané tak, jak bývají obvykle obdělané v té roční době, kdy pacht skončil. Pachtýř odpovídal propachtovateli, že věc nebude vrácena poškozená, zničená či jinak změněná tak, že by ji nebylo možné dále užívat. Pachtýř se od povinnosti věc vrátit nemohl zprostit námitkou kompenzace. Propachtovateli byla stanovena lhůta jednoho roku, v níž se mohl domáhat náhrady škody. 

Zánik pachtovní smlouvy

Pachtovní smlouva mohla zaniknout: 1) uplynutím doby, na kterou byla sjednána; 2) výpovědí, ovšem pouze v případě, pachtovní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, výpovědní lhůta činila šest měsíců; 3) zcizením věci v případě, kdy vlastník propachtovanou věc zcizil někomu jinému. Povinnosti pachtýře bylo po obdržené výpovědi předat předmět pachtu novému vlastníkovi. Zároveň měl však právo domáhat se na propachtovateli náhrady škody. Pachtýři měl právo na odškodnění i za budoucí léta, pro která byla pachtovní doba smluvena. Pachtýř byl oprávněn odstoupit od smlouvy bez výpovědi i před uplynutím smluvené doby a to v případech, kdy mu byla věc odevzdána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému užívání nebo se předmět pachtu stal bez jeho zavinění na delší dobu nepoužitelný. 19

Smrtí jedné ze smluvních stran nájemní (pachtovní) smlouva nezanikala. 26

2. 2 Právní úprava pachtu v období ČSR Po vzniku ČSR v roce 1918 byl zaveden tzv. princip kontinuity, což znamenalo, že nový stát akceptuje a přebírá právní normy zaniklé rakousko-uherské monarchie. V zákoně č. 11/1918 Sb. se ve článku 2 výslovně stanovuje, že "veškeré dosavadní zemské a říšské zákony a nařízení zůstávají prozatím v platnosti."27 To mj. znamenalo, že pro občanské právo, tedy i pro institut pachtu nadále platil rakouský občanský zákoník z roku 1811 (samozřejmě ve znění pozdějších zákonů). Problémem bylo, že byl přijat pouze pro české země (Čechy, Moravu a rakouské Slezsko). Na území Slovenska a podkarpatské Rusi platilo uherské zvykové právo.28 V českých zemích platil ABGB do r. 1950 - v části věnované pracovnímu právu dokonce až 1. 1. 1966. V Rakousku a Lichtenštejnsku platí ABGB dodnes.29 O období Československé republiky byl pacht hojně využívaným institutem. Odlišoval se však podle jednotlivých zemí, mezi jednotlivými výrobními oblastmi (řepařské, obilnářské, bramborářské, pícninářské ad.) a rovněž podle velikosti zemědělského závodu. Největší počet pachtýřů se vyskytoval ve skupině zemědělců hospodařících o nejmenší výměře. Domkařských závodů využívajících pachtu bylo z celkového 42, 78 %, malorolnické závody hospodařily na propachtované půdě v počtu 36, 93 % z celkového počtu. V ostatních skupinách klesal počet závodů hospodařících na propachtované půdě úměrně s velikostí podniků, přičemž minima dosáhl ve skupině velkostatkářů hospodařících na více než 100 ha.30

26



čl. 2 zákona č. 11/1918 Sb. ze dne 28. 10. 1918 o zřízení samostatného státu Československého. [online]

Právnická fakulta UK [cit 2014-10-25] Dostupné z WWW: http://spcp.prf.cuni.cz/lex/11-18.htm 28

VOJÁČEK, L., KOLARÍK, J, GÁBRIŠ, T. Československé právné dejiny. 2. Vyd. Bratislava: Eurokodex,

2013. ISBN 978-80-89447-99-2. s. 122. 29

Všeobecný zákoník občanský. [online] Juridictum. Encyklopedie o právu [cit 2014-10-25] Dostupné z WWW:

http://iuridictum.pecina.cz/w/Všeobecný_zákoník_občanský 30

ZOLMAN, V. Pacht v hospodářské a sociální skladbě československého zemědělství. Praha: Švehlův

malozemědělský ústav při ČAZ, 1938. s. 4-5

20

2. 3 Úprava pachtu v

občanských

zákonících z

let

1950

a 1964 V kodexech občanského práva přijatých v době totality se pojem pachtu nevyskytoval. S účinností od 1. 1 1950 pacht z českého právního řádu vymizel. 31 Zákoník z roku 1950 mezi smlouvou nájemní a pachtovní nerozlišoval. V § 378 se hovoří pouze o smlouvě nájemní, kterou se rozuměla taková smlouva, v níž pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně užíval anebo z ní bral užitky. Předmětem nájmu mohla být věc movitá i nemovitá, pronajatá k takovému způsobu užívání, jež nebránilo jejímu vrácení po skončení smlouvy. 32 V zákoně č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku nebyl pojem nájem ani nájemní smlouva, natož pak pojem pacht vůbec uvedeny. Pojem nájem se v zákoníku z roku 1964 objevil pouze v souvislosti s ustanovením § 494 o nájmu zemědělského pozemku. Zákoník zavedl nový institut tzv. "osobního užívání", který byl upraven v § 152 až 221. V § 198 a 199 bylo upraveno osobní užívání pozemků. Právo osobního užívání pozemků sloužilo k tomu, aby si občané na pozemcích, ke kterým se právo zřídí, mohli vystavět např. rodinný domek, garáž anebo zřídit zahrádku. Právo osobního užívání nebylo časově omezeno a přecházelo na dědice a zřizovalo se za úhradu. Právo osobního užívání mohlo být zřízeno jen k pozemkům, které byly v socialistickém společenském vlastnictví a zároveň byly určeny k výše uvedeným účelům. 33 Eliáš poznamenává, že o propachtování podniku mezi soukromými osobami nemohlo být v letech 1950 až 1989 ani řeči. Co se týkalo pachtu pozemků pro zemědělskou a lesní výrobu,

31


ISBN 978-80-7400-524-4

32

§ 378 zákona č. 141/1950 Sb. občanského zákoníku. [online] Ministerstvo vnitra ČR [cit 2014-10-25]

Dostupné z WWW: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ViewFile.aspx?type=c&id=541 33

§ 198 a 1999 a následující zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku. [online] podnikatel.cz [cit 2014-10-

25]

Dostupné

z WWW:

http://www.podnikatel.cz/zakony/zakon-c-40-1964-sb-obcansky-zakonik/zneni-

0/f2698105/

21

vytvořil u nás komunistický systém v právu zvláštní strukturu setřením rozdílu mezi užíváním a požíváním,34 což samo o sobě diskvalifikovalo možnost užití institut pachtu. Po změně společenských poměrů na sklonku roku 1989 došlo k novelizaci občanského zákoníku. Novelou č. 509/1991 Sb. se do kodexu vrátily termíny nájem a nájemní smlouva, nikoli však pojem pacht. Osobní užívání pozemků se změnilo na vlastnictví fyzické osoby. 35 Samostatná právní úprava pachtu se do českého práva vtělila až v novém občanském zákoníku č. 80/2012 Sb. Recentní právní úprava pachtu je předmětem následující kapitoly.

34



zákon č. 509/1990 Sb. kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. [online] beckonline.cz [cit

2014-10-25]

Dostupné

z WWW:

document.seam?documentId=onrf6mjzheyv6njqhewta

22

https://www.beck-online.cz/bo/chapterview-

3 Právní úprava pachtu v platné legislativě Výše jsme uvedli, že s účinností od 1.1.1951 z českého právního řádu institut pachtu vymizel. Zákon č. 89/2012 Sb. přinesl po dlouhé „legislativní přestávce“ do českého občanského práva právní institut pachtu. V úvodu jsme dále uvedli, že tento archaický termín byl proti srsti mnohým z právnické i laické veřejnosti. Jedním z důvodů pro jeho Výše jsme uvedli, že s účinností od 1. 1. 1951 z českého právního řádu institut pachtu znovuzavedení byla skutečnost, že ač právně neupravený, byl a je využíván v každodenním životě. Bezouška uvádí, že pojem „pacht“ patřil zřejmě k nejvíce frekventovaným slovům v souvislosti s přijímáním nového občanského zákoníku. 36 Autoři občanského zákoníku se netajili tím, že při formulaci ustanovení upravujících práva k cizí jim za inspiraci sloužila především odpovídající právní úprava obsažená v kodifikacích jiných evropských států, např. Německa, Itálie či Švýcarska.37 Občanský zákoník se tedy po letech vrací zpět k „starorakouskému“ pojetí institutu pachtu a pojme „nájem“ užívaný v předchozí právní úpravě opětovně rozděluje na „nájem“ a pacht“.

Jako pacht v intencích současné právní úpravy se označuje smluvní vztah, jehož základem je vzájemná dohoda mezi pachtýřem a propachtovatelem. Občanský zákoník pachtovní smlouvou rozumí závazek propachtovatele přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a závazek pachtýře platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci. 38 Pachtovné nemusí mít nutně formu peněžní platby. Zákon umožňuje vedle peněžní formy poskytnutí poměrné části z výnosu věci. Jak upozorňuje Podnikasová, pacht jako smluvní institut není, pokud jde o formu a náležitosti, striktně upraven, naopak

36

BEZOUŠKA, P. (2013). Pacht, pachtýř, propachtovatel a pachtovné. [online] prkpartners.cz [cit 2014-11-09]

Dostupné

z WWW:

http://www.prkpartners.cz/rekodifikace/legislativni-novinky/307-pacht-pachtyr-

propachtovatel-a-pachtovne/ 37



§ 2332 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-09-11] Dostupné

z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2?strana=9

23

ponechává obecně smluvním stranám relativně velký prostor k volnosti. 39 Finální podobu pachtovního vztahu si mohou smluvní strany v rámci zákona sjednat podle svého uvážení. Pachtovní smlouva nemusí mít nutně písemnou formu. Je však zřejmé, že v případě sporu je písemná smlouva silnější důkazní prostředek. Institut pachtu má určitou paralelu v úpravě služebnosti požívacího práva, zakotvené v § 1285 občanského zákoníku, který stanovuje, že „služebností požívacího práva se poživateli poskytuje právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky; poživatel má právo i na mimořádný výnos z věci. Při výkonu těchto práv je poživatel povinen šetřit podstatu věci.“40 Oproti požívacímu právu založenému na základě pachtovní smlouvy jakožto právu závazkovému, poskytuje služebnost požívacího práva (právo věcné) oprávněné osobě výhodu větší jistoty a to zejména v případech změny vlastnictví věci. Kabelková s Dejlovou jsou toho názoru, že i přes výše uvedené výhody služebnosti bude poskytování požívacích práv touto formou oproti úpravě pachtovní smlouvu v praxi spíše vyjímečné. 41

3. 1 Pacht v zákoně č. 89/2012 Sb. občanském zákoníku Právní úprava pachtu je zakotvena v ustanoveních § 2332 až § 2357 zákona č. 89/ 2012 Sb. Je součástí části čtvrté (relativní majetková práva), hlavy II (závazky z právních jednání), dílu druhého (přenechání věci k užití jinému). Pacht je členěn v občanském zákoníku do tří základních pododdílů: 1. obecná ustanovení (§ 2332 – 2344) 2. zemědělský pacht (§ 2345 – 2348) 3. pacht závodu (2349 – 2357)

39

PONDIKASOVÁ, S. (2013). Nový občanský zákoník: pacht. Tak trochu jiným nájem. [online] peníze.cz [cit

2014-11-09] Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/podnikani/275262-novy-obcansky-zakonik-pacht-taktrochu-jiny-najem 40


z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-3-hlava-2-dil-5?strana=3 41


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 455

24

3. 1. 1 Znaky odlišující pacht o nájmu Důvodová zpráva k novému občanskému zákoníku uvádí, že na rozdíl od nájmu, kdy má nájemce právo věc užívat, se pachtovní smlouvou zakládá právo věc užívat i požívat. Základní ustanovení o pachtovní smlouvě se spokojuje s poukazem na pachtýřovo požívací právo, protože obsah tohoto práva dostatečně vyjasňuje ustanovení o požívacím právu v úpravě osobních společností.42 Pro odlišení nájmu od pachtu tedy svědčí především odlišná hospodářská funkce obou institutů. Nájem je vymezen užíváním věci s omezenou možností brát z ní užitky pro vlastní potřebu. Hlavním účelem nájmu je tedy prosté užívání věci, v rámci kterého se na straně uživatele nepředpokládá jakékoli její „obdělávání.“ Pacht je směřován právě k tomuto „obdělávání,“43 tedy k aktivní činnosti pachtýře k tomu, aby dosáhl určitého výnosu (naturálního, peněžního) který mu následně celý připadá. Jak v této souvislosti konstatuje Bezouška, předmětem pachtu může být pouze věc, která je schopná takový užitek přinášet. 44 Propachtována věc může být nejen věc hmotná, ale i nehmotná. Jako hlavní rozlišovací znak mezi pachtem a nájmem můžeme tedy označit skutečnost, že u pachtýře se na rozdíl od nájemce předpokládá, že bude s předmětem smlouvy zacházet tak, aby mu přinášela zisk. Odlišnost spočívá ve výše uvedené pojmové i skutkové diferenciaci mezi právem užívání a právem věc požívat, tudíž brát z ní užitky. Příkladem může být rozdíl mezi nájmem bytu a nájmem restaurace. Nájemce pronajatý byt pouze užívá. V případě nájmu restaurace však nájemce pronajatou restauraci navíc i požívá, neboť z jejího provozu má zisk.45 Callaghanová uvádí jiný příklad. Pokud si třetí osoba pronajme prázdné nebytové prostory, jedná se o klasickou nájemní smlouvu. Pokud se však jedná o pronájem kompletně 42

Důvodová zpráva k občanskému zákoníku. [online] justice.cz [cit 2014-09-04].

Dostupné z WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf 43


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 455 44

BEZOUŠKA, P. (2013). Pacht, pachtýř,, propachtovatel a pachtovné. [online] prkpartners.cz [cit 2014-11-

09]

Dostupné

z WWW:




2014-11-09] Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/podnikani/275262-novy-obcansky-zakonik-pacht-taktrochu-jiny-najem

25

vybaveného fitness centra, a zároveň je z úmyslu pronajimatel patrné, že bude tyto prostory a jejich zařízení využívat k výdělečné činnosti - bude tedy věc užívat a brát z ní užitky - jde o pacht.46 Jak jsme výše naznačili, to, zda se jedná o nájem nebo pacht, se určuje podle hospodářského účelu závazku. Je tím myšleno určení podstaty skutečnosti, k níž směřuje vůle smluvních stran. V případě, kdy se k užívání přenechá pro podnikatelskou činnost pouze určitý nevybavený prostor, jedná se zpravidla o nájem. Pokud je však předmětem nájmu zařízený prostor včetně inventáře, (viz např. výše uvedená restaurace), jedná se o pacht. „Klasickým“ pachtem je přenechání k požívání zemědělského nebo lesního pozemku, či obchodního závodu. Pokud jde o však o smlouvu, v níž se pronajímá pozemek k umístění billboardu, jedná se o nájem. 47 Posouzení povahy konkrétního smluvního ujednání bude záviset zejména na sjednaném způsobu užívání přenechané věci a výše uvedeném hospodářském účelu. Kabelková s Dejlovou uvádí následující příklad. Zatímco přenechání pozemku za účelem rekreace či přístupu k jiné nemovitosti bude nájmem, přenechání pozemku za účelem pěstování plodin bude pachtem. 48 Zvláštní povaha pachtu a jeho rozdíl od nájmu odráží ustanovení § 2340 občanského zákoníku: „Nevrátí-li pachtýř propachtovanou věc při skončení pachtu propachtovateli, náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval; plody a užitky vytěžené pachtýřem v té době se počítají jako užitky za celý rok.“49 Podle § 2341 se u pachtu se přiměřeně použijí ustanovení o nájmu. .

3. 2 Pachtovní smlouva Pachtovní smlouva vymezuje jednotlivá práva a povinnosti pachtýře. „Pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se

46

CALLAGHANOVÁ, I. Pacht (2013) [online] juristic.cz [cit 2014-09-11] Dostupné z WWW:

http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html 47

BEZOUŠKA, P. (2013). Pacht, pachtýř,, propachtovatel a pachtovné. [online] prkpartners.cz [cit 2014-11-

09]

Dostupné

z WWW:




ISBN 978-80-7400-524-4. s. 455 49



26

zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.“ V případě pachtovní smlouvy se jedná se o nájem hmotné či nehmotné věci, které je spojeno právě s právem předmět pronájmu požívat. Účastníky pachtu jsou tedy propachtovatel na straně jedné a pachtýř na straně druhé. Jak na straně propachtovatele, tak na straně pachtýře může vystupovat jak osoba právnická, tak i osoba fyzická. Propachtovatelem bude zpravidla vlastník věci.

3. 2. 1 Forma uzavření pachtovní smlouvy Výše jsme uvedli, že pro pachtovní smlouvu není zákonem stanovena písemná forma, lze ji proto uzavřít v jakékoli formě s výjimkou situace, kdy se strany na formě dohodnou. V takových případech se má za to, že strany nechtějí být vázány ujednáním učiněným v odlišné formě a jakékoli ujednání v odlišné formě učiněné bude považování za nicotné. Kabelková s Dejlovou nicméně upozorňují, že se v tomto případě jedná o vyvratitelnou právní domněnku, aplikovatelnou výlučně na uzavření smlouvy, nikoli na jiná právní ujednání.

50

Pokud se strany dohodnou, že pachtovní smlouva bude uzavřena v písemné podobě, musí následně v písemné formě některá další jednání. Písemná forma je takto vyžadována pro výpověď smlouvy nebo pro souhlas propachtovatele se změnou věci. Samotnou smlouvu sjednanou v písemné podobě lze podle občanského zákoníku měnit i jednáním učiněným v jiné formě, např. ústně s výjimkou případu, že by tomu explicitně bránilo ujednání smluvních stran podle § 564 občanského zákoníku, který stanovuje, že obsah právního jednání je možné změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě.51

50


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 456 51



27

3. 2. 2 Zajištění závazků z pachtovní smlouvy K zajištění závazků z pachtovní smlouvy si mohou pachtýř i propachtovatel sjednat některý z typů zajištění či utvrzování upravených obecnými ustanoveními občanského zákoníku. Patří mezi ně a) zástavní právo (pokud dlužník neplatí řádně dluh, vznikne věřiteli oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše) “52 b) zajištění dluhu se smluvní pokutou (v případě, že se třetí osoba zaváže věřiteli za dlužníkovo plnění). Ve smyslu § 2341 bude na pacht přiměřeně aplikovatelné rovněž ustanovení o nájmu poskytující pronajimateli právo zadržet na úhradu pohledávek, které má vůči nájemci, movité věci. I propachtovateli tedy svědčí právo zadržet za úhradu pohledávek, které má vůči pastýři, movité věci. 53

3. 2. 3 Spoluvlastnictví Pokud je na straně propachtovatele více osob (tj. např. bratři vlastnící pole na polovinu, které pronajali k pachtu), jedná podle zásad spoluvlastnictví stanovených v § 1126: „každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.“54 Stojí-li více osob na straně pachtýře, mohou tyto osoby vystupovat buď jako spoludlužníci dělitelného plnění, z nichž každý je dlužen jen za svou část dluhu podle § 1871 OZ nebo jako dlužníci zavázaní společně a nerozdílně, kteří jsou povinni plnit podle hesla tří mušketýrů „jeden za všechny a všichni za jednoho“ v intencích § 1872, který stanoví, že v případě, kdy je více dlužníků zavázáno plnit společně a nerozdílně, jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho.“55

52




ISBN 978-80-7400-524-4. s. 459 54


z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-3-hlava-2-dil-4 55


z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-1-dil-5

28

3. 2. 4 Předmět pachtu Předmětem pachtu může být, jak jsme uvedli výše, pouze věc, která je schopna přinášet výnos a to buď v podobě plodů, nebo užitků. Plodem se rozumí to, co věc poskytuje pravidelně ze své přirozené povahy, jak je dáno jejím obvyklým určením, ať s přičiněním člověka nebo bez takového přičinění. 56 Může se jednat např. o plody z ovocných stromů, zemědělské plodiny, mláďata zvířat, vodu ze studny ad. Užitky jsou to, co věc pravidelně poskytuje ze své právní povahy. 57 Mohou jimi být úroky z propachtované pohledávky, finanční výnosy z provozu podniku. Propachtovány mohou být jak věci hmotné, tak věci nehmotné. Některé věci, například závod nebo jeho část, budou vždy již ze své povahy pachtem, neboť jejich pouhé užívání bez současného těžení plodů nebo užitků je dost těžko představitelné. Kabelková s Dejlovou upozorňují, že předmětem pachtu nemohou být koncese či jiná oprávnění k podnikání. 58

3. 2. 5 Obsah pachtovní smlouvy Vzor pachtovní smlouvy obsahuje: 1) úvodní ustanovení; 2) předmět smlouvy (např. pronájem zemědělské půdy); 3) práva a povinnosti pachtýře (např. ustanovení o povinnosti pachtýře umožnit propachtovateli průběžnou kontrolu stavu propachtovaných pozemků); 4) pachtovné (sjednání výše pachtovného, např. v procentuálním vyjádření výše průměrné ceny pozemků tvořících předmět zemědělského pachtu); 5) dobu zemědělského pachtu a ukončení smlouvy (např. formulace „Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou s účinností od..); 6) ustanovení o smluvní pokutě (např. formulace „V případě závažného porušení povinností smluvní stranou je druhá smluvní strana oprávněna vypovědět tuto smlouvu bez výpovědní doby);

56

§ 491 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-11-14]

Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-1-hlava-4-dil-1 57

Tamtéž, odst. 2

58


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 463

29

7) závěrečná ujednání (např. ujednání, že smlouvu lze změnit jen dodatkem k ní uzavřeným v písemné formě)59

3. 3 Pachtovné Pachtovní smlouva je úplatná, pachtovným však nemusí být vždy jen peníze, nýbrž i poměrná část výnosu z plodonosné věci, popřípadě v kombinaci s peněžitým plněním. Pojmem pachtovné se označuje úplata za přenechání věci do užívání a požívání. Pachtovným může být i jen část výnosu z věci. Může být sjednáno v penězích i v nepeněžité formě prostřednictvím pevné částky (fixním množstvím naturálního plnění) i formou ujednání o mechanismu jeho výpočtu. Lze si tedy představit, že výše pachtovného bude v závislosti na objemu výnosu pohyblivá. Výše pachtovného musí být ujednána v souladu s cenovými předpisy. 60 Pokud tomu tak není, platí za ujednané pachtovné v takové výši, která je přípustná v dikci občanského zákoníku. „Byla-li úplata ujednána v rozporu s právními předpisy o cenách, platí za ujednanou ta, která je podle těchto předpisů přípustná.“61 Obvyklou cenou výše pachtovného se smyslu cenových předpisů rozumí cena shodného, porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží, která byla svobodně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími. „V případě, že není možné zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.“62 Podle rozsudku Nejvyššího soudu z 15. 2. 2013 lze dovodit několik pravidel pro stanovení výše obvyklé ceny. Musí se jednat o cenu mezi nabídkou a poprávkou, která odpovídá výši úhrady za obdobné plnění za běžných okolností. „Aby mohlo jít o částku skutečně obvyklou 59

Vzor

pachtovní

smlouvy.

[online]

farmy.cz

[cit

2014-11-14]

Dostupné

z WWW:

http://www.farmy.cz/dokumenty/Pachtovni_smlouva_dle_NOZ_vzor_2014_1.pdf 60


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 463 61

§ 1792 odst. zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-11-14]

Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-1-dil-3 62

§ 2 odst. 6 zákona č.526/1990 Sb., o cenách ve znění pozdějších předpisů. [online] zakony-centrum.cz [cit

2014-11-14] Dostupné z WWW: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1990-526

30

vzhledem ke srovnávanému stavu, je nepochybné, že při srovnání musí být respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní věc. Judikatura Nejvyššího soudu i zákony při stanovení obvyklé ceny kladou důraz na její určení s ohledem na běžné okolnosti; v judikatuře běžné okolnosti, zákon o oceňování uvádí, že se do výše obvyklé ceny nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, zákon o cenách pak, mimo jiné, hovoří o ekonomické nezávislosti stran.“63

3. 3. 1 Splatnost pachtovného Splatnost pachtovného stanoví zákonná ustanovení o pachtu výslovně pouze pro zemědělský pacht. Pachtovné se podle § 2346 v tomto případě platí ročně pozadu vždy k 1. říjnu. Jedná se však o ustanovení dispozitivní, od kterého se mohou strany odchýlit a splatnost pachtovného si u zemědělského pachtu sjednat jinak. V ostatních případech se splatnost pachtovného řídí přiměřeně obecnými ustanoveními o splatnosti nájemného. Pokud si strany nedomluví jinak, je v případě jiného než zemědělského pachtu povinen pachtýř platit pachtovné měsíčně pozadu, tj. v opakovaných měsíčních splátkách. „Nájemné se platí měsíčně pozadu.“64 Vyjímkou je pacht dopravního prostředku sjednaný na dobu kratší než tři měsíce, v jehož případě je pachtýř povinen zaplatit pachtovné jednorázově po skončení pachtu. 65

3. 3. 2 Sleva na pachtovném V určitých případech může podle občanského zákoníku uplatňovat pachtýř slevu na pachtovném. K tomuto účelu lze přiměřeně využít ustanovení § 2210 a 2219. Jedná se o opravy či prohlídky předmětné věci. V případech, kdy tvá oprava předmětné věci nepřiměřeně dlouhou dobu vhledem k době nájmu, má nájemce nárok na slevu z nájemného. Pokud pronajímatel nájemci v přiměřené době sdělí, že má zájem prohlédnout si propachtovanou věc, je pachtýř povinen toto mu umožnit. Pokud by však pachtýři z činnosti 63

Cdo 2359/2012: [online] kraken.cz [cit 2014-11-14] Dostupné z WWW: http://kraken.slv.cz/28Cdo2359/2012

64

§ 2218 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-11-14]



ISBN 978-80-7400-524-4. s. 463

31

propachotavatele vznikly obtíže, které podle zákona nejsou nepodstatné, má pachtýř právo nárokovat slevu z pachtovného.“66

3. 4 Zápis pachtu do veřejného seznamu Tvůrci občanského zákoníku v důvodové zprávě uvádějí, že založit možnost zápisu pachtovního práva do katastru nemovitostí nebo do jiného veřejného seznamu byla motivována stejnými důvody jako v případě nájmu. Autoři požadovali umožnit zápis i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá složka hromadné věci (např. pozemek jako složka propachtovaného podniku.67 Ve finální a schválené verzi zákona se v § 2333 objevilo následující znění: „Je-li propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i pachtovní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo s jeho souhlasem pachtýř. To platí i v případě, že je do veřejného seznamu zapsána jednotlivá věc náležející k propachtované hromadné věci.“68 Možnost zápisu pachtovního práva je koncipována jako dobrovolná. Znamená to, že pokud není ve vztahu k nějaké věci ve veřejném seznamu pachtovní právo zapsáno, nelze to interpretovat tak, že na věci žádné pachtovní právo nevázne 69. Pachtovní právo vzniká zásadně na základě pachtovní smlouvy, nikoli na základě zápisu do veřejného seznamu. Veřejným seznamem se rozumí seznam uznaný zákonem, v případě pachtu zpravidla katastr nemovitostí.

3. 5 Změna propachtované věci Vybrané dispozice s propachtovanou věcí je pachtýř oprávněn činit pouze s předchozím souhlasem propachtovatele. Postiženy jsou tedy všechny situace, v nichž by chtěl pachtýř 66

§ 2210 a 2219 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-11-14]



Dostupné z WWW:





ISBN 978-80-7400-524-4. s. 473

32

přenechat předmět pachtu třetí osobě. Bez souhlasu propachtovatele není pachtýř oprávněn ani měnit hospodářské určení věci. Této termín není zákonem definován. Podle Kabelkové s Dejlovou lze však dovodit, že se jedná o charakteristiku plynoucí z objektivního hlediska. Jak jsme ukázali na vzoru zemědělské pachtovní smlouvy. Může se jednat např. o zákaz činit kroky směřující ke změně druhu zemědělské kultury propachtovaných pozemků bez písemného svolení majitele. V § 2335 zákon upravuje situace, kdy propachtovatel bude činit na věci opatření a zásahy, které budou mít vliv na výkon sjednaných užívacích a požívacích práv pachtýře. V tomto případě je povinen nahradit pachtýři v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku takového opatření vznikly. Pokud o to pachtýř požádá, poskytne mu propachtovatel přiměřenou zálohu. Některá opatření má propachtovatel z dikce zákona povinnost učinit. Takovým opatřením může být například povinnost k sekání vzrostlé trávy k zabránění šíření plevele. Občanský zákoník v těchto záležitostech práva stran nijak zásadně neomezuje. Kvůli eventuálním ztrátám během provádění tohoto opatření přiznává pachtýři, jak jsme výše uvedli, právo si požádat si o přiměřenou zálohu, slevu pachtovného či jeho prominutí. 70 Občanský zákoník upravuje i situace, kdy dojde ke vzniku vad tím, že vymezuje práva a povinnosti oběma stranám. Pokud propachtovatel vadu věci, kterou má povinnost odstranit, neodstraní a tímto jednáním klesne výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu, má pachtýř právo na slevu z pachtovného. Pokud pachtýř odstraní vadu sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů.71

3. 6 Povinnosti pachtýře Podle tvůrců občanského zákoníku účelem pachtu není drancování propachtované věci, proto se navrhuje spojit pachtýřovo právo na výnos s obhospodařováním věci podle zásad řádného

70





33

hospodaření. 72 Zákon tedy určuje, že o pronajatou věc se musí pastýř starat s péčí řádného hospodáře.73 K pastýřovým dalším povinnostem patří povinnost zapsat vznik pachtu do veřejného seznamu (obchodní rejstřík), a to v těch případech, kdy je pachtýř v tomto seznamu zapsán. Zápisem do rejstříku dojde k nabytí práv ze smlouvy. V případě, kdy pachtýř není v seznamu zapsán, dojde, jak jsme výše uvedli, k nabytí práva samotnou účinností smlouvy. Autorky komentáře k pachtovnímu právu v občanském zákoníku upozorňují na eventualitu, která se může v praxi vyskytnout. Jedná se o případy, kdy užívání i požívání věci s péčí řádného hospodáře povede k postupnému vyčerpání její podstaty, aniž by byla možná obnova do původního stavu. Jako příklad uvádějí pacht pozemku určeného k těžbě jakékoli nerostné suroviny. Dojde tedy ke „znehodnocení“ věci i v případě, že pachtýř s ní nakládal s péčí řádného hospodáře.74

3. 7 Prodloužení a skončení pachtu Občanský zákoník dává stranám možnost rozhodnut se, zda pacht uzavřou na dobu určitou či neurčitou. Je-li pacht sjednán na dobu určitou, končí uplynutím sjednané doby. Vzhledem ke specifické povaze pachtu však zákon poskytuje smluvním stranám mechanismus, jak se domluvit na dalším pokračování pachtu, pokud byl pacht původně sjednán alespoň na tři roky. 75 V případě pachtu sjednaného na časové období delší než tři roky, má propachtovatel právo v zákonné lhůtě šesti měsíců před koncem smlouvy vyzvat pachtýře k tomu, aby se vyjádřil k možnému prodloužení práva. V případě souhlasu pachtýře se pacht prodlouží o stejnou dobu, na jakou byl původně sjednán. 76 Jinými slovy, pokud je pacht sjednán na dobu určitou 72


Dostupné z WWW:





ISBN 978-80-7400-524-4. s. 481 75


Dostupné z WWW:




34

v délce trvání minimálně tři roky, a jedna strana vyzve minimálně šest měsíců před uplynutím této lhůty druhou stranu, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat, a druhá strana do tří měsíců od doručení výzvy s návrhem souhlasí, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně sjednán.

3. 7. 1 Výpovědní doba Výpovědní doba u pachtu uzavřeného na dobu neurčitou je upravena v § 2339 občanského zákoníku. Pacht sjednaný na dobu neurčitou je možné vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku. U zemědělského pachtu je pachtovní rok vymezen obdobím od 1. října do 30. září následujícího roku, u ostatních pachtů jde o kalendářní rok.“77 Podle Callaghanové bylo záměrem tvůrců občanského zákonů zákonodárce klást důraz na dlouhodobost pachtovního vztahu. Z tohoto důvodu se dispozitivně vyžaduje, aby šestiměsíční výpovědní doba končila spolu s pachtovním rokem. Callaghanová upozorňuje na určitá rizika předmětného ustanovení. Při uzavírání nové pachtovní smlouvy autorka doporučuje nespoléhat se na úpravu tohoto institutu v zákoně. Pachtovní smlouvu je nutno upravit podle konkrétních potřeb smluvních stran, zejména pokud se jedná o nový vztah mezi pachtýřem a jeho potencionálním propachtovatelem, kdy je vhodné upřednostnit smlouvu na dobu určitou. Jako příklad uvádí situaci, kdy podnikatel uzavře pachtovní smlouvu na dobu neurčitou, jejímž předmětem bude pacht restaurace. Po několika měsících však pachtýř zjistí, že se jedná o nevýhodnou investici, např. z důvodu nové konkurence. Pachtýř se tedy rozhodne pachtovní smlouvu vypovědět. Pokud ve smlouvě nebylo stanoveno jinak, pachtovní smlouva bude trvat až do 31. prosince, ačkoli pachtýř již v červenci naznal nerentabilitu propachtovaného předmětu. 78

3. 8 Inventář Inventář je upraven v ustanoveních § 2342 až 2344 občanského zákoníku. Propachtovatel může pachtýři přenechat propachtovanou věc i s inventářem. Inventářem se rozumí soubor 77



CALLAGHANOVÁ, I. Pacht (2013) [online] juristic.cz [cit 2014-09-11] Dostupné z WWW:

http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html

35

věcí, určených k užívání hlavní věci a jejímu řádnému obhospodařování. Nemusí tomu být jen při pachtu zemědělských farem nebo jiných obchodních závodů, který je upraven speciálně, ale i v jiných případech. Pak se i na inventář vztahují ustanovení o pachtu.79 Pacht věci hlavní ovšem nezakládá nutnost jejího propachtování společně s inventářem. Občanský zákoník umožňuje, nikoli nařizuje, stranám vytvořit inventární seznam, tedy například seznam vnitřního vybavení či zvířat v rámci hospodářského pozemku. Pokud strany inventární seznam vytvoří, stanovuje zákon pachtýři povinnosti týkající se ochrany tohoto inventáře. Pokud je věc zapsána do inventáře, nabývá k ní propachtovatel vlastnické právo. Pro propachtovatele je propachtování inventáře spolu s předmětnou věcí a sepsání výhodné a důležité zejména v případech, kdy dojde k poškození či zničení kusu inventáře. A rovněž při skončení pachtovního smluvního vztahu. Jak vyplývá z výše uvedeného ustanovení § 2342, pachtýř je povinen při nakládání s věcmi, které jsou v inventáři zahrnuty, jednat s péčí řádného hospodáře. Zároveň však na sebe bere riziko nebezpečí vzniku škody. Hlavním účelem inventáře je určit, jaké věci či zvířata jsou předmětem pachtu spolu s hlavním předmětem pachtovní smlouvy.

3. 8. 1 Vrácení inventáře Po ukončení pachtu vrací pachtýř věci z inventáře, o které se musel starat s péči řádného hospodáře, propachtovateli. V případě, že po ukončení pachtýř vrátí druhé straně víc, než je zahrnuto v inventáři, může je tato strana přijmout či odmítnout. V případě odmítnutí se tento předmět stává vlastnictvím pachtýře. Naopak v situaci, která bude podle Podnikasové pravděpodobně v praxi častější, kdy bude propachtovateli vráceno méně, než bylo předáno, je pachtýř povinen vyrovnat tento schodek peněžními prostředky. 80 Je-li mezi cenou převzatého a vraceného inventáře rozdíl, vyrovná se v penězích. 81 79


Dostupné z WWW:




§ 2344, odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-11-14]

Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-2?strana=9

36

3. 9 Zemědělský pacht a pacht podniku Jako zvláštní typy pachtu je upraven pacht obchodního závodu a pacht zemědělský. Pacht obchodního závodu nahrazuje předchozí právní úpravu nájmu podniku.

3. 9. 1 Zemědělský pacht Podnikasová vymezuje zemědělský pacht originálním způsobem: „Stejně jako je pacht „speciální odrůdou nájmu“, je zemědělský pacht „speciální odrůdou pachtu obecného.“ 82 Zemědělský pacht je upraven v ustanoveních § 2345 až § 2348 občanského zákoníku. Předmětem zemědělského pachtu je zemědělský nebo lesní pozemek. Autoři komentáře k občanskému zákoníku odůvodňují zvláštní ustanovení o zemědělském pachtu specifikou podnikání v zemědělství. Tato ustanovení jsou dispozitivní povahy, záleží tudíž na vůli stran. Ustanovení o zemědělském pachtu se použijí v případě, že se smlouva vztahuje k pozemku. Propachtován může být ovšem i celý zemědělský závod (farma) nebo lesní závod. V takovém případě se použijí ustanovení o pachtu závodu společně s ustanoveními o zemědělském pachtu.83 Kabelková s Dejlovou upozorňují na určitý rozpor ve vymezení či definování zemědělského pachtu podle autorů komentáře k občanskému zákoníku. Autorky odkazují na článek K. Eliáše v časopise Obchodněprávní revue (2/2012, s. 33), v němž se uvádí, že pro vymezení určitého pozemku coby zemědělského nebo lesního rozhoduje účelové využití pozemku, tedy zda fakticky slouží nebo zda je při propachtování způsobilý sloužit jako pole, zahrada, les, sad či pastvina k využití při podnikání v zemědělství nebo lesnictví. Podle Kabelkové s Dejlovou výše uvedený výklad implikuje, že pro aplikaci zvláštních předpisů pro zemědělský pacht rozhoduje skutečný účel, za nímž je pozemek propachtován, bez ohledu na vlastní účelové určení podle relevantních veřejnoprávních předpisů. Podle autorek však tento výklad ne zcela přesně odpovídá samotnému textu podle odstavce 1 § 2645, podle kterého není zemědělský 82




Dostupné z WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf

37

pacht vymezen jako pacht sjednaný za účelem užívání a používání předmětu pachtu k zemědělským nebo lesním činnostem, ale jako pacht, jehož předmětem je zemědělský nebo lesní pozemek. Gramatický výklad by vedl spíše k závěru, že důraz je kladen nikoli na to, k čemu má předmět pachtu sloužit, ale na to, co je předmětem pachtu.84 Z judikatury můžeme uvést příklad rozhodnutí nejvyššího soudu z 15. 12. 2004 (Cdo2309/2004). V rozhodnutí se uvádí, že chov ryb je bezpochyby odvětvím spadajícím pod pojem zemědělské výroby, kterou je v zásadě pěstování rostlin a chov zvířat, přesahující hranice drobné osobní péče (např. v domácnosti). Pojem zemědělská výroba se nekryje s pojmem podnikatelské činnosti v zemědělství, jak je definován např. v § 12a zákona č. 105/1990 Sb., o soukromém podnikání občanů a jejím znakem není proto hledisko trvalého zdroje příjmů. Zákon č. 102/1962 Sb., o rybářství, stanovil v § 1 zcela jednoznačně, že rybářství je odvětvím zemědělské výroby, zajišťující řádný chov, zušlechťování, ochranu a lov ryb. 85 Co se týče délky trvání pachtovní smlouvy zemědělského pachtu, zákon v tomto případě stanoví vyvratitelnou domněnku. Je-li pacht ujednán na dobu delší než 2 roky a není-li smlouva uzavřena v písemné formě, má se za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Speciálně je také upravena splatnost pachtovného, která je stanovena k prvnímu říjnu, a to rok zpětně. Odlišně je v ustanoveních o zemědělském pachtu upravena délka výpovědní lhůty, která je 12 měsíců. Z pravidla jsou zavedeny vyjímky. První se týká případu zdravotních potíží pachtýře, které ho činí nezpůsobilým k hospodaření na pozemku. Druhá upravuje skončení pachtu v případě smrti pachtýře. V uvedených případech je výpovědní lhůta 3 měsíce. Pachtovné se u zemědělského pachtu platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu.

84


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 490 85

28

Cdo2309/2004.

[online]Nejvyšší

soud

ČR

http://kraken.slv.cz/28Cdo2309/2004

38

[cit

2014-12-29].

Dostupné

z WWW:

3. 9. 2 Pacht závodu V systematice zákona je pacht závodu na úrovni zemědělského pachtu a je tedy druhým speciálním typem pachtu. Před vstoupením v platnost nového občanského zákolníku se tento institutu nazýval nájem podniku - podle autorů občanského zákoníku zařazením obecných ustanovení o pachtovní smlouvě odpadla nezbytnost konstruovat zvláštní smluvní typ, který dnes již neplatný obchodní zákoník znal v § 488b právě pod označením jako smlouvu o nájmu podniku.86 Vzhledem k tomu, že závod (dříve podnik) může být z povahy věci pouze předmětem pachtu, nikoli nájmu, budou se smlouvy o nájmu podniku uzavřené za účinnosti předchozí právní úpravy řídit ve smyslu přechodného ustanovení § 3074 odst. 1.87 Rozdíl mezi zemědělským pachtem a pachtem závodu je dán rozdílem mezi farmou, která není závodem, protože nenaplňuje znaky závodu, a závodem. 88 Obchodní závod je definován v § 502 Občanského zákoníku jako „organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.“89 Níže uvedeme některá ustanovení, specifická pro pacht závodu, která nejsou upravena v obecných ustanoveních o pachtu. Pachtu závodu jsou věnovány paragrafy 2349 až 2357.



Převod průmyslových práv a duševního vlastnictví

Pokud společně se závodem chce propachtovatel převést také průmyslová práva nebo práva z duševního vlastnictví, zákon v § 2351 výslovně zakazuje převést ta, u kterých nemožnost převodu uvádí sama smlouva či to vyplývá přímo z povahy práva. Pro úplnost dodejme, že průmyslovým právem se rozumí ochrana výsledků technické tvůrčí činnosti (vynálezy a užitné vzory), předměty průmyslového výtvarnictví (průmyslové vzory), jakož i práva na označení (ochranné známky a označení původu) a další. Průmyslové vlastnictví je upraveno 86

§ 488b zákona č. 513/1991 Sb. obchodního zákoníku. [online]zakonycentrum.cz [cit 2014-12-29]. Dostupné

z WWW: http://zakony.centrum.cz/obchodni-zakonik/cast-3-hlava-2-dil-4 87


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 490 88


Dostupné z WWW:


§ 502 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-12-29]. Dostupné

z WWW: http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-1-hlava-4-dil-2

39

zákonem č. 14/1993 o patřeních na ochranu průmyslového vlastnictví. Duševní vlastnictví představuje soubor nehmotných statků a práv k nim. Nehmotné statky jsou objekty právních vztahů, které nemají hmotnou povahu. Jedná se o myšlenky, formy jejich vyjádření nebo ochranná označení (ochranná známka). Duševní vlastnictví je právně upraveno např. v zákoně č. 441/2003 Sb. o ochranných známkách.90



Dotčené pracovněprávní vztahy

Občanský zákoník explicitně uvádí, že pacht závodu se považuje za převod činnosti zaměstnavatele. Ve vztahu s ustanoveními zákoníku práce znamená přechod práv a povinností z pracovněprávních vztahů v plném rozsahu na přejímajícího pachtýře (zaměstnavatele). 

Změna předmětu činnosti

Pachtýř může změnit předmět činnosti pouze v případě, že tato skutečnost je s propachtovatelem výslovně explicitně ujednána. 

Změna pohledávek a dluhů

Pachtýř se uzavřením pachtovní smlouvy stane věřitelem

pohledávek propachtovatele a

zároveň dlužníkem jeho dluhů, které souvisí s provozem závodu a pachtýř o nich věděl.91 Pokud věřitel dluhu neudělil souhlas k převzetí dluhu pachtýřem, ručí propachtovatel za jeho splnění. Povinností propachtovatele je oznámit svým věřitelům a dlužníkům, jejichž pohledávky a dluhy pachtýř pachtem závodu nabyl, že závod propachtoval. V případě, že se pachtem zhorší dobytnost pohledávky, má věřitel právo domáhat se (do 1 měsíce ode dne, kdy se o pachtu dozvěděl, nejpozději však do 3 měsíců ode dne účinnosti smlouvy), aby soud rozhodl, že pacht je vůči němu neúčinný. Callaghanová uvádí, že podobný režim pak platí při zániku pachtu, kdy na propachtovatele přechází pohledávky a dluhy, které k závodu náleží, kromě těch, o kterých nevěděl a ani je

90

Zákony.

[online]Úřad

průmyslového

vlastnictví

ČR.

[cit

2014-12-29].

Dostupné

z WWW:

http://www.upv.cz/cs/pravni-predpisy/narodni/zakony.html 91


2014-11-09] Dostupné z WWW: http://www.penize.cz/podnikani/275262-novy-obcansky-zakonik-pacht-taktrochu-jiny-najem

40

nemohl rozumně předpokládat. Nabytí pohledávek pachtýřem a naopak propachtovatelem se jinak řídí ustanoveními o postoupení pohledávek. 92 Zákon v této souvislosti zavádí také oznamovací povinnost propachtovatele ve vztahu k věřitelům či dlužníkům u závazků, které převádí na pachtýře. Informační povinnost má také pachtýř, a to vůči svým dlužníkům a věřitelům v případě zániku pachtu, právě tato skutečnost totiž vůči těmto osobám zakládá účinnost zániku pachtu podniku.

92

CALLAGHANOVÁ,

I.

Pacht

(2013)

[online]

http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html

41

juristic.cz

[cit

2014-09-11]

Dostupné

z WWW:

4 Komparace historického vývoje pachtu s platnou legislativou V závěrečné části shrneme poznatky prezentovaných ve dvou předchozích kapitolách s tím, že se pokusíme o komparaci vybraných ustanovení o pachtu podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku s ustanoveními v předešlých právních úpravách. Ve výše uvedených kapitolách opakovaně zaznělo, že předcházející právní úprava občanského zákoníku v podobě zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, stejně jako právní úprava z roku 1950 (zákon č. 141/1950 Sb.), pojem pacht neznala.

To ovšem

neznamenalo, že se institut pachtu nevyužíval a že by se takovéto vztahy v praxi nevytvářely. Po roce 1989 docházelo běžně k pronájmům restaurace nebo k zemědělské půdy za účelem hospodaření. Takové smlouvy se skrývaly pod institutem nájmu. Jinými slovy: vzhledem k tomu, že pacht má nejblíže k nájemnímu vztahu, smluvní strany často volily odkazy právě na tento smluvní typ při úpravě svých vztahů nebo používaly obecné úpravy smlouvy nepojmenované. Jak bylo uvedeno v úvodu, v případě pachtu došlo s přijetím nového občanského zákoníku k znovuzavedení daného institutu do české právní úpravy. Pacht upravoval do konce roku 1950 zákon č.946/1811 Sb.z.s., obecný zákoník občanský ve znění pozdějších předpisů (jak jsme uvedli v teoretické části, tento zákon byl do československého práva implementován zákonem č. 11/1918 Sb.). Z tohoto důvodu se naše komparace zaměří na srovnání současné právní úpravy pachtu s výše uvedeným zákonem ve vybraných oblastech pachtovního práva, která snesou srovnání. Jako předloha nám posloužila verze obecného zákoníku občanského (o.z.o) ve znění předpisů jej měnících a doplňujících ke dni 1. 1. 1925, zveřejněného s komentářem z roku 1932 (uspořádal Fr. Rouček). Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník je citován ze zdroje uvedeného předchozích kapitolách, komentáře pak z komentované verze z publikace Kabelkové a Dejlové. Zákon č. 964/1811 Sb. z. s. bude citován z výše uvedené verze z roku 1932 uspořádané Fr. Roučkem (s. 1051 až 1111). Odlišení paragrafovaného znění zákona a komentáře bude vždy uvedeno. U přímých citací odkážeme na příslušnou publikaci a stranu citace. 42

4. 1 Vymezení pachtu V zákoně č 946/1811 obecného zákoníku občanského ve znění předpisů jej měnících a doplňujících k 1. 1. 1925 (dále jen obecný zákoník občanský nebo zákon č.

946/1811

Sb. s. z.) je dle našeho názoru pacht vymezen pregnantněji než v současné právní úpravě. V ustanovení § 1091 vymezuje institut pachtu od institutu nájmu: „Lze-li užívati pronajaté věci bez dalšího vzdělávání, nazývá se taková smlouva smlouvou nájemní; lze-li ji však užívati jen pílí a přičiněním, nazývá se smlouvou pachtovní. Současná právní úprava odkazuje k termínu dočasného požívání pronajaté věci v případě pachtu, rozdílně od užívání věci v případě nájmu. Shodně obě právní úpravy smlouvy, které mohou zároveň nájmem i pachtem a to tak, že smlouva je posuzována podle povahy hlavní věci. Ovšem některá ustanovení obecného zákoníku občanského jsou poplatná době a ze současného pohledu působí anachronicky. Například je zde v komentáři k § 1091 řešen rozdíl mezi nájmem a pachtem v souvislosti s pronájmem pozemků pro vojenský erár. V tomto případě se jednalo o nájem a nikoli o pacht a to i tehdy, kdyby se těchto pozemků přechodně užívalo k účelům zemědělským, neboť nešlo o to, aby nájemce bral užitky věci. Rozdílně oproti výkladu současné právní úpravy je zde chápán pronájem místnosti sloužící k výčepu vína. V předchozích kapitolách jsme opakovaně uváděli názory současných odborníků, kteří právě pronájem restaurace používali jako příklad k odlišení pachtu od nájmu, neboť pachtýř má z propachtované věci požitek. Naproti tomu v komentáři obecného zákoníku občanského se uvádí, „že smlouva, kterou se někomu pronajmou místnosti za účelem výčepu vína, není pachtovní, nýbrž nájemní.“ Pro úplnost dodejme „křížení“ odkazů na vymezení pachtu v komentářích obou analyzovaných zákonů. Komentáři starší normy „anticipačně“ předjímá § 2332 současné právní úpravy, neboť „podle novější prakse (sic) pacht (slovensky „árenda“) liší se o nájmu tím, že je při něm netoliko užívání, nýbrž i požívání plodů“93 A vice versa, komentář k platné právní úpravě při vymezování pachtu od nájmu odkazuje (bez explicitního uvedení) k tomu,

93


2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1053 (§ 1093)

43

že „hlavním účelem a pojmovým znakem pachtu je…… působení na věc vlastní pílí a přičiněním“94 - k získání plodů nebo jiných užitků.

4. 2 Náležitosti pachtovní smlouvy V § 1092 normy platné v prvorepublikovém Československu se uvádí, že pachtovní smlouva se upravuje týmž způsobem jako smlouva kupní a zapravuje se penězi, pokud nebylo dohodnuto jinak. Podobně jako v současné právní úpravě bylo tedy povoleno splatit pacht jinou formou než peněžní (§2332 odst. 1 - pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci). Analogicky jako v současné právní úpravě není v zákoně č 946/1811 Sb. z. s. ve znění pozdějších předpisů předepsána písemná forma uzavření pachtovní smlouvy.

4. 3 Předmět pachtu Naopak rozdíl obou analyzovaných úprav spočívá v tom, že na rozdíl od platného občanského zákoníku je ve starší normě v § 1093 explicitně uvedeno, že propachtovat lze jak „movité a nemovité věci, tak i práva.“95 Skutečnost, že současná právní úprava toto přímo neuvádí, neznamená, že by to nedovolovala. Propachtovány totiž mohou být věci hmotné, (movité či nemovité), tak i věci nehmotné (práva – předmětem pachtu však nemohou být koncese či jiná oprávnění k podnikání).

4. 4 Podpacht Současná úprava zakotvuje podpacht v § 2334. Propachtovanou věc může pachtýř propachtovat třetí osobě pouze se svolením propachtovatele. Podpachtem je zde míněn případ úplatného přenechání věci k požívání třetí osobě (zákon řeší i změnu hospodářského určení věci anebo způsob jejího požívání). Pokud pachtýř provede podpacht bez souhlasu majitele, může propachtovatel na základě poslední věty § 2334 vypovědět pacht bez výpovědní doby. 94


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 490 95


2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1053 (§ 1093)

44

Instituce podpachtu je ve starší úpravě součástí výše uvedeného § 1093, věta za středníkem. Formulace je zde podle našeho názoru nejasná: Vlastník může pronajmouti…… ; může se mu však také přihoditi, že spachtuje užívání třetí věci, když toto náleží třetí osobě.“ 96 Bližší okolnosti zákon neurčuje. Z komentáře pak vyplývá, že do podpachtu nešlo zahrnout živnost a lékárnu. Pokud někdo sjednal jako podpachtýř smlouvu jen s pachtýřem, nevznikly mu tím žádná práva vůči propachtovateli. Naopak propachtovatel v případě vrácení a předání pachtovního předmětu nemůže obejít pachtýře a domáhat se vrácení přímo na podpachtýři (komentář k § 1109 vrácení věci, viz níže). Ze současné právní úpravy na základě pravidla zakotveného v rámci obecných ustanovení o nájmu (viz § 2216) vyplývá, že umožní-li pachtýř (se souhlasem propachtovatele) užívat či požívat věc třetí osobě, odpovídá propachtovateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám. Z toho lze odvodit, že podobně jako ve starší úpravě odpovídá podpachtýř primárně pachtýři, nikoli propachtovateli.

4. 5 Spoluvlastnictví propachtované věci Jak jsme uvedli v předchozí kapitole, ze současné právní úpravy vyplývá, že v případě, kdy vystupuje více osob na straně propachtovatele při spoluvlastnictví předmětu pachtu, jednají podle zásad o spoluvlastnictví stanovených v § 1126 a následující zákona č-. 89/2012 Sb. Z právních jednání týkajících se propachtované věci jsou povinni a oprávněni společně a nerozdílně. Komentář ke starší úpravě toliko vymezuje, že spoluvlastník může na základě § 1093 propachtovat užívání vlastní věci: „Smlouva, kterou se někomu přenechává užívání nezastupitelné věci na určitý čas za určitou cenu, je smlouvou pachtovní, na čemž nic nemění okolnost, že pachtýř je spoluvlastníkem dotyčné věci.“ 97

96

Tamtéž

97


2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1054 ( k § 1093)

45

4. 6 Nabytí účinku pachtovní smlouvy V současné době lze oprávněně předpokládat, že nabytí účinku pachtovní smlouvy bude ošetřeno v rámci písemného ujednání pachtovní smlouvy např. formulací „smlouva se uzavírá na dobu neurčitou s účinností od..“ V § 1094 zákona č. 946/1811 Sb. s. z. se uvádí, že smlouva se pokládá za úplně dojednanou v případě, kdy se smluvní strany dohodly o tom, co je při pachtu podstatné, totiž o věci (předmětu pachtu) a ceně.

4. 7 Doba trvání pachtu při změně vlastníka V § 1095 odkazuje obecný zákoník občanský na dobu pachtu v případě, byla–li pachtovní smlouva zapsána do veřejných knih. Pachtovní právo je v tomto případě pokládáno za věcné právo, které musí respektovat (dáti si líbit) i následující držitel předmětu pachtu (nový vlastník propachtované věci) a to do doby, dokdy je pacht ujednán. V zákoně č. 89/2012 Sb. je záležitost při změně vlastníka předmětu pachtu ošetřena odlišně (přiměřeně podle ustanovení § 2221 a § 2222 o nájmu). Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z pachtovní smlouvy na nového vlastníka. Pachtýř nemá podle § 2222 právo vypovědět pachtovní smlouvu jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má propachtovatel právo pacht vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl kdo je pachtýřem. Pachtýř má právo vypovědět pachtovní smlouvu do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl. Ustanovení odstavce 2) dává novému vlastníkovi ještě silnější postavení vzhledem k postavení nového vlastníka podle zákona 946/1811 Sb. s. z. Nemá – li totiž nový vlastní propachtované věci rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět pachtovní smlouvu do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že je věc předmětem pachtu a kdo je pachtýřem. Pachtýřova práva vůči osobě, se kterou pachtovní smlouvu uzavřel, nejsou dotčena.

4. 8 Odevzdání propachtované věci V platném občanském zákoníku není odevzdání propachtované věci pachtýři ustanoveními o pachtu upraveno. Řídí se přiměřeně příslušnými pravidly o nájmu. Obdobně jako je povinnosti nájemce, ošetřené v § 2205 zákona č. 89/2012 Sb., je i povinnosti propachtovatele 46

přenechat věc pachtýři tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla svému účelu sloužit a zajistit nerušené užívání věci po dobu trvání pachtu. Velmi podobně povinnosti propachtovatele v této věci ošetřuje § 1096 zákona č. 946/1811 Sb. z. S. Zákon tedy na rozdíl od současné upravuje přímo povinnosti propachtovatele, nikoli pouze nájemce. Propachtovatelé jsou podle ustanovení uvedeného paragrafu povinni odevzdat a udržovat propachtovanou věc na své útraty v upotřebitelném stavu a nerušit pachtýře ve vymíněném užívání nebo požitku.

4. 9 Vady propachtované věci I v tomto bodě se analyzované právní úpravy v zásadě neliší. Současný občanský zákoník v § 2337 přiznává pachtýři slevu na pachtovném v případě, že propachtovatel neodstranil vadu věci bez zbytečného odkladu, v důsledku čehož klesne pachtýři výnos z propachtované věci pod polovinu běžného výnosu. Pokud pachtýř vadu odstraní sám, má právo na náhradu vynaložených nákladů. V případě, že je vada natolik závažná, že zásadním způsobem ztěžuje (či dokonce) znemožňuje požívání propachtované věci (tak, že z ní lze nanejvýš dosáhnout jen nepatrný výnos), má pachtýř právo na prominutí pachtovného, nebo na vypovězení pachtu bez výpovědní doby. Podle § 1096 obecného zákoníku občanského se pachtýři promíjí placení pachtovného v případě, je-li předmět pachtu při předání věci nebo při trvání pachtu bez zavinění pachtýře natolik vadný, že se nehodí k vymíněnému upotřebení. Toto osvobození od placení pachtovného je vymezeno dobou a rozsahem neupotřebitelnosti.

4. 10 Povinnosti pachtýře Podobné ustanovení, jaké pachtýři předepisuje § 2336 občanského zákoníku z roku 2012, totiž povinnost starat se o předmět pachtu (propachtovanou věc) s péčí řádného hospodáře, úprava platná v období Československé republiky neznala. Pachtýř byl podle § 1096 obecného zákoníku občanského povinen zajistit obyčejné opravy hospodářských budov jen potud, pokud měl k dispozici materiál služby („pokud je lze opatřiti

47

hmotami jsoucími na statku a službami, které jest oprávněn /pachtýř/ požadovati podle povahy statku“). 98 Co se týče recentní právní úpravy, v ustanoveních o pachtu občanský zákoník pachtýře k jiným povinnostem týkající se běžné péče o propachtovanou věc (nehledě k ustanovením o inventáři) nezavazuje. Přiměřeně lze ustanovení § 2207 o nájmu. Pokud se propachtovatel s pachtýřem nedohodnou jinak, uplatní se zde pravidlo ustanovující, že po dobu pachtu provádí běžnou údržbu věci pachtýř, pokud se k ní propachtovatel nezaváže. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí propachtovatel, pokud se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad pachtýř nezaváže. Pojmy běžná údržba či ostatní údržba zákon blíže nevymezuje. Podle důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb. pod pojmem běžná údržba rozumí údržba vedoucí k zachování funkčního, resp. řádného stavu věci99. Obecný zákoník občanský rovněž pojem běžná údržba nezná. Nicméně komentář k zákonu s odkazem Fajnor –Zátureckého uvádí, že pachtýř je povinen ze svého provádět menší opravy, nutné při řádném užívání věci.

4. 11 Nahlášení a řešení oprav propachtované věci Obecný zákoník občanský v § 1097 zavazuje pachtýře k povinnosti nahlásit bez prodlení propachtovateli opravy, ke kterým je tento zavázán. V opačném případě je povinen nahradit škodu. Současná právní úprava ten samý problém formuluje v § 2208 z jiné pozice (v ustanoveních o nájmu). Osoba povinná je zde nikoli pachtýř, ale propachtovatel. Pokud pachtýř oznámí druhé straně řádně a včas vadu věci, kterou má propachtovatel odstranit a ten vadu bez zbytečného odkladu neodstraní (takže pachtýř může věc užívat jen s obtížemi), má pachtýř právo na přiměřenou slevu z pachtovného. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má pachtýř právo na prominutí pachtovného nebo může pacht vypovědět bez výpovědní doby. Tuto výsadu pachtýři starší právní úprava nepřiznává.

98


2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1056 (§ 1096) 99


Dostupné z WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-konsolidovana-verze.pdf

48

Obě zákonné úpravy řeší podobným způsobem eventualitu, kdy opravu zajistí sám pachtýř a lhůty k uplatnění náhrady. Podle § 2208 zákona č. 89/2012 Sb. může provést opravu pachtýř sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Pokud však pachtýř podle § 2208 odst. 3) neuplatní právo na opravu nebo právo na náhradu vynaložených nákladů za vlastní opravu do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li propachtovatel opožděné uplatnění. Podle § 1097 obecného zákoníka občanského může pachtýř provést opravu propachtované věci sám („pachtýře pokládati je za jednatele bez příkazu, učinil – li na propachtovanou věc náklad náležející propachtovatele podle § 1036 nebo náklad užitečný podle § 1037“ 100). Náhradu škody musel pachtýř uplatnit do 6 měsíců, jinak právo žalobní zaniklo.

4. 12 Nerušené užívání propachtované věci U pachtu platí, že jedním ze základních práv pachtýře je právo užívat a požívat propachtovanou věc nerušeně. Do tohoto práva nesmí zasahovat ani propachtovatel (vázaný k pachtýři pachtovní smlouvu) ani třetí osoby, se kterým pachtýře žádná vzájemná práva ani povinnosti nevážou. Pokud dojde k narušení práv pachtýře, obě analyzované právní úpravy mu poskytují (poskytovaly) možnost se takovým zásahům bránit. V současné právní úpravě musí pachtýř v případě obrany opět sáhnout k ustanovením o nájmu, konkrétně k § 2011 a 2012. Ohrozí-li třetí osoba pachtýře v jeho pachtýřském právu nebo způsobí-li pachtýři porušením pachtýřského práva újmu, může se ochrany domáhat pachtýř sám. Uplatňuje-li třetí osoba vlastnické nebo jiné právo k věci nebo žádá-li vydání nebo vyklizení věci, pachtýř to propachtovateli oznámí. Požádá-li o to pachtýř, poskytne propachtovatel ochranu, v opačném případě může pachtýř vypovědět pachtovní smlouvu bez výpovědní doby. V komentáři k občanskému zákoníku se uvádí, že základním prostředkem ochrany před zásahy do pachtovních práv je zejména žaloba na vydání věci (vindikační žaloba)101 a žaloba zapůrčí (žaloba negatorní).102

100

ROUČEK, F., KARMÁN, J. Československý obecný zákoník občanský a občanské právo platné na

Slovensku. 2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1057 (§ 1096) 101

podle § 1040 zákona č. 89/2012 Sb.

49

Nerušené užívání propachtované věci dovozoval obecný zákoník občanský zejména z ustanovení § 1098, v němž přiznává pachtýři oprávnění „věcí pachtovaných podle smlouvy po určený čas upotřebiti a užívati, může-li se to státi beze škody vlastníkovi a není-li to ve smlouvě výslovně zakázáno.“103 Komentář k zákonu pak uvádí, že k ochraně pachtovních práv proti třetí osobě (proti tomu, kdo si k pachtované věci osobuje právo omezující) přísluší pachtýři žaloba na ochranu proti neoprávněným zásahům do držby práva (žaloba possessorní104) stejně jako žaloba petitorní (žaloba na ochranu vlastnického práva).

4. 13 Vrácení věci Vrácení věci je v zákoně č. 89/2012 Sb. zakotvené v § 2340. Zákon zde pamatuje na případ, kdy pachtýř propachtovanou věc po skončení pachtu propachtovateli nevrátí.

V tomto

případě náleží propachtovateli pachtovné, jako by pacht trval. Plody a užitky vytěžené pachtýřem v té době se počítají jako užitky za celý rok. Jinými slovy, skončí-li pacht jakýmkoli způsobem, má pachtýř povinnost vrátit propachtovanou věc propachtovateli. I zde se použijí přiměřeně ustanovení o nájmu, konkrétně § 2225. Po skončení pachtu má pachtýř povinnost odevzdat propachtovateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání. Vyjímkou je situace, kdy věc zanikla nebo se znehodnotila. Pokud byla předmětem pachtu nemovitost, je pachtýř povinen ji před jejím předáním propachtovateli vyklidit, tj. odstranit

z ní

věci.

Pachtýři

svědčí

podle

současné

právní

úpravy(§ 2225 odst. 2) v souvislosti s vrácením věci propachtovateli tzv. ius tollendi neboli právo odebrat materiál z věci bez jejího poškození. Obecný zákoník občanský zavazuje pachtýře v § 1109 vrátit po skončení pachtu věc podle soupisu (pokud byl zřízen) nebo v tom stavu, v jakém ji převzal. Pachtované pozemky se vrací zřetelem k roční době, ve které pacht skončil (obdělané tak, jak v dané roční době bývají). Zajímavý příklad uvádí komentář k zákonu ve věci ius tollendi – „odstraní-li pachtýř

102


ISBN 978-80-7400-524-4. s. 490 103


Slovensku. 2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1062 (§ 1098) 104

žaloba posesorní odpovídá žalobě zápůrčí - současném občanském zákoníku upravena v § 1003

50

železná vrata, která sám zaplatil a v obydlí upevnil, dopouští se rušení držby, neboť nelze tvrdit, že jednal v mezích svých pachtovních práv a své držby“ 105

4. 14 Péče o inventář a vrácení inventáře Zákon č. 89/2012 Sb. ošetřuje péči o inventář a jeho řádné vrácení po skončení pachtovní smlouvy v § 2342 a § 2343. Pachtýř je povinen v případě, že propachtuje věc společně s inventářem, jednotlivé kusy inventáře zachovat. Pokud do inventáře náleží i zvířata, obnovuje pachtýř jejich stav s péčí řádného hospodáře. Pokud se některý kus inventáře poškodí tak, že jej nelze dále užívat, je k povinnosti obnovit inventář primárně zavázán propachtovatel. To neplatí v případě, že pokud je inventář poškozen pachtýřem (přičítá – li se škoda pastýři). Zákon dále umožňuje, aby pachtýř s propachtovaným inventářem volně nakládal (s péčí řádného hospodáře) – podmínkou je domluva stran v tom smyslu, že pachtýř vrátí po skončení pachtu inventář v předem ujednané ceně. Pachtýř v tomto případě nese však nebezpečí škody, byť vznikne i náhodou. Po skončení pachtu je pachtýř povinen vrátit inventář propachtovateli. Propachtovatel má volbu odmítnout převzít kus inventáře obstaraný pachtýřem, pokud má nepřiměřenou cenu nebo pokud je pro propachtovanou věc nadbytečný. Odmítnutím věci ze strany propachtovatele nabývá vlastnické právo k odmítnutému kusu pachtýř. Pokud je mezi cenou převzatého a vraceného inventáře rozdíl, vyrovná se v penězích. Obecný zákoník občanský postupoval obdobně. Rozdílně však upravoval platbu za zapůjčení inventáře. O případném rozdílu v ceně a jeho vyrovnání o.z.o. nehovoří. Propachtovatel se mohl s pachtýřem (na základě § 1109) domluvit, že jakožto vlastník přenechává pachtýři inventář za smluvenou částku, přičemž po skončení pachtu měl pachtýř povinnost stejný počet inventáře stejného druhu vrátit. V tomto smyslu se jednalo o zapůjčení inventáře za úplatu podle § 922 („Jestliže někdo jinému přenechá věc úplatným způsobem, odpovídá za to, že věc má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obyčejně při ní předpokládané, a že jí lze užívat a používat podle povahy jednání, nebo podle učiněné úmluvy“). Peněžitá částka byla v intencích zákona vlastně kaucí, kterou při vrácení inventář byl propachtovatel (vlastník) pachtýři povinen vrátit. 105


Slovensku. 2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1078 ( k § 1109)

51

4. 15 Ukončení pachtu a obnovení pachtovní smlouvy Skončením pachtu zanikají práva a povinnosti z pachtovní smlouvy. Pacht může v intencích současně platného občanského zákoníku skončit nejrůznějšími způsoby. Řada z nich není upravena ustanoveními o pachtu (ani přiměřeně aplikovatelnými ustanoveními o nájmu), ale vyplývá z obecných ustanovení o zániku závazků (např. skončení pachtu na dobu určitou i neurčitou dohodou stran podle § 1981, skončení pachtu na dobu určitou uplynutím doby, na niž byl sjednán podle § 603 ad.) Těmto ustanovením se nebudeme blíže věnovat. Skončení pachtu podle ustanovení týkající se přímo pachtu zahrnuje v zákoně č. 89/2012 následující možné varianty: a) ujednání pachtu minimálně na dobu tří let (§ 2338) – zákon umožňuje vyzvat pachtýře v době ne kratší než šest měsíců před uplynutím ujednané doby, aby sdělila, zda hodlá v pachtu pokračovat (pokud vysloví do tří měsíců od doručení výzvy souhlas, prodlouží se pacht o dobu, na kterou byl původně ujednán; jinak pacht skončí v původně ujednané době); b) pacht ujednaný na dobu neurčitou (§ 2339) - lze vypovědět v šestiměsíční výpovědní době tak, aby skončil koncem pachtovního roku (pachtovní rok = kalendářní rok, v případě zemědělského pachtu = 1. 9. až 30. 10 následujícího roku) c) zemědělský pacht na dobu neurčitou (§ 2347) - lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní lhůtě; d) v případě smrti pachtýře (§ 2348) – dědic má právo vypovědět pachtovní smlouvu v tříměsíční výpovědní době i v případech pachtu uzavřeného na dobu určitou (výpověď musí být dodána do 6 měsíců od smrti zůstavitele). Obecný zákoník občanský zakotvoval ukončení pachtu v §§ 1112 až 1020. Zákon v této části ošetřoval i takové ukončení pachtu, kterou současná právní úprava přenechává na obecných ustanoveních (viz výše) V o.z.o se jednalo o následující varianty ukončení pachtu: a) zánikem věci – pachtovní smlouva zanikla sama sebou, pokud byl předmět pachtu (zpachtovaná věc) zmařena. Pokud k tomu došlo zaviněním jedné strany, náležela druhé straně náhrada. Došlo-li ke zmaření předmětu pachtu dílem náhody, náhrada nemohla být uplatňována (§ 1112) b) projítím času - pachtovní smlouva zanikla uplynutím doby, která byla vymíněna výslovně nebo mlčky (projeveným úmyslem propachtovatele nebo pachtýře) nebo z vyplývajících okolností (§1113) Komentář k zákonu dodává, že smlouvy pachtovní, zrušené úmluvou

52

stran bez výpovědi k určitému dni, nebylo možné dát výpověď takovým způsobem, že by se pachtýř v ustanovený den vystěhoval. c) mlčky obnovení pachtovní smlouvy -

souvislosti s ustanovením o projíti času o.z.o

zakotvoval v § 1114 obnovení pachtovní smlouvy mlčky (srov. kapitola první, římská smlouva relocatio tacita). Tato situace mohla nastat v případě, že ve smlouvě byla uvedena (vymíněna) výpověď a došlo opomenutí náležité výpovědi. V případě, že výpověď v pachtovní smlouvě uvedena (vymíněna) nebyla, nastalo obnovení pachtovní smlouvy mlčky, pokud pachtýř po uplynutí pachtovní doby pokračoval v užívání nebo požívání věci a propachtovatel to připustil. V § 1115 o.z.o. upravoval podmínky mlčky obnovené pachtovní smlouvy, která nastávala za týchž podmínek, za jakých byla před tím sjednána – ovšem u pachtu jen na rok. V případě, že pachtýř mohl brát požitek z propachtované věci později než po uplynutí jednoho roku, mohla se pachtovní smlouva mlčky obnovit na tak dlouhou dobu, aby tyto užitky mohly být pachtýřem vybrány. Co se týče komparace se současnou úpravou, k mlčky obnovené pachtovní smlouvě odkazuje ustanovení § 2230 o nájmu, které lze přiměřeně aplikovat i na pacht. Užívá-li pachtýř věc i po uplynutí pachtovní doby a propachtovatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že pachtovní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně pachtovní smlouva delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. d) výpovědí – podat výpověď z pachtovní smlouvy musela jedna ze stran v případě, pokud doba trvání pachtovní smlouvy nebyla určena ani výslovně, ani mlčky, ani zvláštními předpisy. Výpověď musela být podána šest měsíců před zamýšleným ukončením pachtovní smlouvy (§ 1116). e) smrtí jedné ze smluvní strany se pachtovní smlouva nerušila (§116a). Komentář dodává, že pachtovní smlouva, jejímž předmětem je smlouva hostinská a výčepnická, nezanikla smrtí pachtýře. f) při vadě na propachtované věci – zde podobně jako v případě § 2337 zákona 89/2012 Sb. byl pachtýř na základě ustanovení § 1117 oprávněn odstoupit od pachtovní smlouvy bez výpovědi i před uplynutím smluvené doby v případě, kdy propachtovaná věc byla odevzdána ve stavu nezpůsobilém k vymíněnému užívání nebo se v takovém stavu bez jeho viny ocitla (tj. i ve stavu, kdy se stala pro předmět pachtu neupotřebitelnou). g) nesprávném užívání propachtované věci ze strany pachtýře - toto ustanovení je do určité míry podobné ustanovení § 2220 odstavce 2 zákona č. 89/2012 Sb., který lze přiměněně 53

aplikovat na pachtovní smlouvu. Podle tohoto ustanovení může provést pachtýř změnu na propachtované věci jen se souhlasem majitele – pokud tak učiní bez jeho souhlasu a nereaguje na výzvu k nápravě věci, může propachtovatel vypovědět bez výpovědní doby. Podobně podle § 1118 o.z.o v případě, že pachtýř užíval propachtovanou věc způsobem, že tím věci vzchází značná újma, byl propachtovatel oprávněn žádat dřívější zrušení smlouvy h) včasné neplacení pachtovného - rozdílně od současného zákona o.z.o v paragrafu 1118 výslovně pamatoval na případ, kdy se pachtýř opožďoval s placením pachtovného („když byv upomentu se zaplacením pachtovného tak prodlévá, že do projíti období zadržené pachtovné nezapravil“106). I v tomto případě mohl pachtýř žádat dřívější zrušení smlouvy. Komentář k o.z.o k posledním dvěma formám zrušení pachtu uvádí, že propachtovatel může žádat, aby byla pachtovní smlouva zrušena, jestliže pachtýř věc zneužívá nebo porušuje podstatné podmínky smlouvy, zejména neplatí řádně pachtovné. Upomenutí ze strany propachtovatele nebylo k žádosti o zrušení smlouvy třeba.

V případě zákona

č. 89/2012 Sb. by šlo v souvislosti s opožďováním platby přiměřeně využít ustanovení § 2232, který dává stranám možnost vypovědět pachtovní smlouvu bez výpovědní doby, porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, Opakované opožďování s platbou lze jistě za závažné porušení považovat. i) zcizením věci – zde o.z.o ošetřovatel postup in eventum (případ), kdy byla propachtována zcizená věc. Pokud propachtovatel zcizil věc a odevzdal ji původnímu vlastníkovi, musel pachtýř po náležité výpovědi novému držiteli ustoupit (pokud ovšem jeho právo nebylo zapsáno do veřejných knih podle § 1095 – byla-li totiž pachtovní smlouva zapsána do veřejných knih, bylo pachtýřovo právo pokládáno za věcné právo, které musel respektovat /dáti si líbit/ i následující držitel po dobu ještě zbývající). Pachtýř byl pak oprávněn žádat od propachtovatele úplné zadostiučinění co do trpěné škody a ušlého zisku (§ 1120).

106

ROUČEK, F., KARMÁN, J. Československý obecný zákoník občanský a občanské právo platné na Slovensku. 2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. s. 1094 ( § 1118)

54

Závěr Bakalářská práce se zaměřila na téma právní úpravy pachtu. V práci byly prezentovány poznatky o historickém vývoji institut pachtu od období římské říše po současnost. Pacht byl do českého právního řádu znovu zaveden přijetím nového občanského zákoníku v roce 2012 s účinností od 1. 1. 2014. Institut pachtu byl zařazen do části čtvrté ošetřující relativní majetková práva. Více než 60 let, konkrétně od 1. 1. 1950 přijetím prvního komunistického občanského zákoníku, pojem pacht v českém (Československém) právním systému absentoval Do roku 1950 doby byl institut pachtu, včetně archaických ustanovení o dědičném pachtu, upraven Všeobecným zákoníkem občanským (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie), ABGB), který byl v české právní praxi označovaný jako obecný zákoník občanský (ve zkratce o. z. o.). Tento kodex byl základem občanského práva neuherské části habsburské monarchie

od

skončení josefinismu

až

do

jejího

zániku.

Do

českého

(tehdy

Československého) právního řádu byl, samozřejmě včetně ustanovení o pachtovní smlouvě, implementován zákonem 11/1918 Sb. Znovuzavedení termínu pacht do českého práva nebylo přijato jednoznačně. V debatě kolem přijetí nového občanského zákoníku sice již nepadaly argumenty komunistických právníků, kteří institut pachtu z občanských kodexů z roku 1950 a 1964 vypustili s odůvodněním, že jde o buržoazní instituce, nicméně některým současným odborníkům tento termín připadal archaický, zřejmě neslučitelný s postmoderní dobou ovládanou chytrými telefony. Pojem pacht se v konečné verzi zákona č. 89/2012 nakonec objevil. Nosným důvodem byl poukaz autorů občanského zákoníku na skutečnost, že pacht je upraven mnoha moderních občanských kodexech západních zemí. Nový občanský zákoník přinesl podrobnou právní úpravu institutu pachtu zejména tím, že ho vydělil z nájmu a osamostatnil v § 2332 až 2357. Úvodní kapitola bakalářské práce se soustředila na nástin historického vývoje právní úpravy pachtu, počínaje římským právem. Ve starověkém Římě pojem jako takový pacht neznali. V souvislosti s právním institutem pachtu a nájmu lze v římském právu označit za významné především smlouvy, které do určité míry svým obsahem právní vztah pachtu připomínají, jako např. locatio-conductio rei (smlouva o nájmu) a její modality locatio-conductio irregularis a relocatio tacita. Součástí první kapitoly byla prezentace poznatků o právní úpravě pachtu ve středověku, s poukazem na zvláštní postavení práva dědičného pachtu. 55

Kapitola druhá se věnovala právní úpravě pachtu v období rakousko-uherské monarchie, a dále v období od vzniku Československa až do doby přijetí nového občanského zákoníku. Z pochopitelných důvodů jsme nevětší pozornost věnovali úpravě pachtu ve Všeobecném zákoníku občanském. Vedle výše zmíněného dědičného pachtu se práce v této kapitole soustředila na úpravu pachtovní smlouvy. V této části jsme prezentovali základní poznatky o úpravě pachtu ve Všeobecném zákoníku občanském, ke kterým jsme pak detailněji vrátili v závěrečné kapitole. Závěrem druhé kapitoly jsme uvedli některá ustanovení o nájmu z kodexů platících od roku 1950 a poté od roku 1964, které jsou relevantní (ve velmi omezené míře) vzhledem k institutu pachtu. Třetí kapitola se zaměřila na prezentaci ustanovení o pachtu v recentní právní úpravě. V úvodu jsme vymezili podstatné znaky pachtu, které tento institut odlišují od institutu nájmu. V následující části jsme věnovali pachtovní smlouvě a dalším aspektům upraveným v oddíle o pachtu v zákoně č. 89/2012 Sb. Obsahem závěrečné kapitoly je komparace vybraných ustanovení právní úpravy pachtu mezi zákonem č. 946/1811 Sb. ve znění z 1. 1. 1925 a současnou právní úpravou pachtu. Kapitola přináší detailnější rozvinutí poznatků o právní úpravě pachtu ve vybraných ustanoveních obou kodexů z přecházejících kapitol. Je třeba poznamenat, že pro současného čtenáře není zcela jednoduché číst právní ustanovení v dnes již poněkud zastaralé a archaické češtině. Text je z dnešního hlediska v některých ustanoveních interpretačně dosti náročný, někdy také košatý. Poctivě

je

třeba

poznamenat,

že

dobrým

pomocníkem

k správnému

pochopení

paragrafovaného znění nám byl komentář Fr. Roučka ve vydání z roku 1932. Komparace přinesla několik zajímavých zjištění. Tím nejdůležitějším je poznatek, že současná právní úprava pachtu je obsahově přinejmenším do velké míry inspirována úpravou pachtu v AGBG. To jsme podle mého soudu prokázali v závěrečné kapitole. Samozřejmě, i bez ohledu na některá skutečně anachronická ustanovení (např. že pachtovné nepřísluší za dobu, pro kterou nebylo možno užívat pachtovaného předmětu pro vojenský zákaz), je zřejmé, že mezi kodexy, které dobou vzniku dělí více než 200 let, musí být i určité rozdíly. Rozdílná je již samotná struktura ustanovení o institutu pachtu. V zákoně č. 89/2012 Sb. je pacht upraven v samostatném oddíle, nicméně poměrně často je odkazováno na přiměřenou aplikaci ustanovení týkajících se primárně nájmu. Ve starší úpravě je ustanovení o nájmu a pachtu společné; zákon pak formuluje ustanovení ve smyslu „nájemní a pachtovní smlouvy

56

mohou být sjednány…..“, „nájemci a pachtýři jsou oprávněni…..“, dohodly –li se smluvní strany o tom, co je při nájmu (pachtu) podstatné…“ apod. Základním rozdílem obou analyzovaných právních kodexů je podle našeho názoru skutečnost, že zatímco starší právní úprava explicitně uvádí rozdíl mezi smlouvu nájemní a pachtovní, zákon č. 89/2012 Sb. tak nečiní. Současný občanský zákoník hned v prvním ustanovení vymezuje, co pachtovní smlouvou se myslí (přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za úplatu), avšak rozdílně od zákona č 946/1811 Sb. s.z. neurčuje, že pokud se strany na těchto dvou základních věcech (totiž o věci jakožto předmětu pachtu a ceně) dohodnou, je smlouva plně dojednána. Oba kodexy shodně připouštějí, že platba za pachtovné nemusí být nutně uskutečněna penězi. Obecný zákoník občanský v ustanovení o činži v plodech uvádí, že pokud propachtovatel si ve smlouvě vymínil placení poměrné části pachtovného v plodech (např. odevzdání třetiny nebo poloviny plodů), nevznikla v takovém případě smlouva pachtovní nýbrž smlouva společenská, která se posuzuje podle pravidel o ni daných. Takové ustanovení samozřejmě činí mezi oběma kodexy zásadní rozdíl. Nicméně v komentáři k příslušnému ustanovení (§1103) se s odkazem na Fajnora-Záturreckého uvádí, že toto ustanovení neplatí a taková smlouva se pokládá za pachtovní poměr. Musíme přiznat, že jsme skutečnost, zda se zákon po 1. 1. 1925 tímto ustanovením řídil či nikoli, nedohledali. Z dalších rozdílů uveďme na tomto místě již jen ty nejvíce zásadní. Starší úprava nezná ustanovení o povinnosti starat se o propachtovanou věc, případně o svěřený inventář s péčí řádného hospodáře. Rovněž zde nejsou samostatně vyčleněny ustanovení o zemědělském pachtu a pachtu závodu. Naopak současná úprava samozřejmě nezná feudální ustanovení o dědičném pachtu a smlouvě o dědičný úrok. Zákon č. 89/2012 Sb. také např. nepamatuje na eventualitu, že bude propachtována zcizená věc. Na relevantní kritické zhodnocení smysluplnosti návratu institutu pachtu do českého právního řádu je zatím velmi brzy.

Na závěr si dovolíme vyslovit přání, aby právní praxe

v následujících letech dala autorům občanského zákoníku za pravdu v tom smyslu, že návrat institutu pachtu není krokem zpět k používání archaismů a zavádění anachronismů do práva, ale naopak, že pomůže lépe řešit spory, které se primárně týkají těch relativních majetkových práv, které upravují užívací práva k cizí věci, jejímž hlavním účelem není prosté užívání věci, ale její „obdělávání“ a kterou lze užívat jen pílí a přičiněním. V tomto smyslu je důležité, aby zákonodárce ponechal příslušným ustanovením dostatečný časový prostor tak, aby mohla 57

prokázat, zda se v právní praxi osvědčí či nikoli. K dnešnímu dni (2. 1. 2015) nebyla veřejně představena ta část pracovní verze návrhu zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb. týkající se ustanovení o pachtu. Doufejme, že případných návrhů ke změnám bude co nejméně, případně, že navrhované změny budou argumentačně a zkušenosti z praxe (třeba i zahraniční) kvalitně podloženy.

58

Seznam citované literatury 1. BARTOŠEK, M. Dějiny římského práva. Praha: Academia, 1995. ISBN 80-200-0545-3 2. KABELKOVÁ, E. DEJLOVÁ, H. Nájem a pacht v novém občanském zákoníku. Praha: C. H. Beck, 2013. ISBN 978-80-7400-524-4 3. KADLECOVÁ, M. et al. Dějiny českého soukromého práva. Plzeň: Vydavatelství a nakladatelství Aleš Čeněk, 2007. ISBN 978-80-7380-041-3. 4. ROUČEK, F., KARMÁN, J. Československý obecný zákoník občanský a občanské právo platné na Slovensku. 2 vyd. Praha: Československý kompas, 1932. 5. VOJÁČEK, L., KOLARÍK, J, GÁBRIŠ, T. Československé právné dejiny. 2. Vyd. Bratislava: Eurokodex, 2013. ISBN 978-80-89447-99-2 6. ZOLMAN, V. Pacht v hospodářské a sociální skladbě československého zemědělství. Praha: Švehlův malozemědělský ústav při ČAZ, 1938.

59

Seznam citací elektronických zdrojů 1. BEZOUŠKA, P. (2013). Pacht, pachtýř, propachtovatel a pachtovné. [online] prkpartners.cz [cit2014-11-09]Dostupné

z WWW:

http://www.

prkpartners.cz

/rekodifikace/legislativni-novinky/307-pacht-pachtyr-propachtovatel-a-pachtovne/ 2. CALLAGHANOVÁ, I. Pacht (2013) [online] juristic.cz [cit 2014-10-24] Dostupné z WWW: http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92735.html

3.

Cdo

2359/2012:

[online]

kraken.cz

[cit

2014-11-14]

Dostupné

z WWW:

http://kraken.slv.cz/28Cdo2359/2012 4. Cdo2309/2004. [online]Nejvyšší soud ČR [cit 2014-12-29].

Dostupné z WWW:

http://kraken.slv.cz/28Cdo2309/2004 5. DRCHAL,V. Pachtýř platí pachtovné. [online]. cs-magazin.com [cit 2014-10-17] Dostupné z WWW: http://www.cs-magazin.com/index.php?a=a2008021023 6. Důvodová zpráva k občanskému zákoníku. [online] justice.cz [cit 2014-09-04]. Dostupné z WWW:

http://obcanskyzakonik.justice.cz/fileadmin/Duvodova-zprava-NOZ-

konsolidovana-verze.pdf 7. ELIÁŠ, K. Pacht (2013) [online] Obchodněprávní revue [cit 2014-10-24] Dostupné z WWW: http://www.ipravnik.cz/cz/clanky/art_8627/pacht.aspx 8. KOČÍ, R. Nástin vývoje právní úpravy nájmu (2002). [online] juristic.cz [cit 2014-10-24] Dostupné z WWW: http://obcanske.juristic.cz/93304/clanek/obcan7.html 9. PONDIKASOVÁ, S. (2013). Nový občanský zákoník: pacht. Tak trochu jiným nájem. [online]

peníze.cz

[cit

2014-11-09]

Dostupné

z WWW:

http://www.penize.cz/podnikani/275262-novy-obcansky-zakonik-pacht-tak-trochu-jiny-najem

10.

Precarium.

[online]

rimskepravo.cz

[cit

2014-10-24]

http://www.rimskepravo.cz/clanky/slovnicek-pojmu/precarium-.html

60

Dostupné

z WWW:

11. VESELÁ, D. Pacht. (2013). [online] epravo.cz [cit 2014-09-11] Dostupné z WWW: http://www.epravo.cz/top/clanky/pacht-92747.html 12. Všeobecný občanský zákoník rakouský, jeho systematika a nejdůležitější instituty. [online]

ius.wiki.eu[cit

Dostupné

2014-10-24]

z WWW:

http://www.ius-

wiki.eu/historie/pfuk/cech/zkouska/skupina-a/otazka-27 13. Všeobecný zákoník občanský. [online] Juridictum. Encyklopedie o právu [cit 2014-10-25] Dostupné z WWW: http://iuridictum.pecina.cz/w/Všeobecný_zákoník_občanský 14. Vzor pachtovní smlouvy. [online] farmy.cz [cit 2014-11-14] Dostupné z WWW: http://www.farmy.cz/dokumenty/Pachtovni_smlouva_dle_NOZ_vzor_2014_1.pdf 15. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. [online] zakonycentrum.cz [cit 2014-10-17] Dostupné

z WWW:

http://zakony.centrum.cz/obcansky-zakonik-novy/cast-4-hlava-2-dil-

2?strana= 16. Zákon č. 11/1918 Sb. ze dne 28. 10. 1918 o zřízení samostatného státu Československého. [online]

Právnická

fakulta

UK

[cit

2014-10-25]

Dostupné

z WWW:

http://spcp.prf.cuni.cz/lex/11-18.htm 17. Zákon č. 509/1990 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník. [online] beckonline.cz

[cit

2014-10-25]

Dostupné

z WWW:

https://www.beck-

online.cz/bo/chapterview-document.seam?documentId=onrf6mjzheyv6njqhewta 18. Zákon č.526/1990 Sb., o cenách ve znění pozdějších předpisů. [online] zakony-centrum.cz [cit 2014-11-14] Dostupné z WWW: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/1990-526 19. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. [online]zakonycentrum.cz [cit 2014-12-29]. Dostupné z WWW: http://zakony.centrum.cz/obchodni-zakonik/cast-3-hlava-2-dil-4 20. Zákony. [online]Úřad průmyslového vlastnictví ČR. [cit 2014-12-29]. z WWW: http://www.upv.cz/cs/pravni-predpisy/narodni/zakony.html

61

Dostupné

62

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra práva. Pacht. Bakalářská práce. Petra Zíková. Autor: Právní administrativa v podnikatelské sféře

Recommend Documents