EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 8/2016
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby)
Předmět ocenění:
Bytová jednotka - byt
ocenění stávajícího stavu
Název nemovitosti: Byt 3+1 Bytová jednotka číslo: v bytovém domě č.p.: 155/4 155 na pozemku parc. č. s pozemky: st. 287 st. 287 včetně spoluvlastnického podílu: 183 / 1 000 na společných částech domu a pozemku Katastrální území: LV č.: Prosiměřice 571, 514 Kraj: Okres: Jihomoravský Znojmo Obec: Část obce: Prosiměřice Prosiměřice Ulice: Číslo orientační: PSČ: 67161
Vlastník jednotky:
Vlastník pozemku:
SJM, Růžička Kamil a Růžičková Jana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Kamil Růžička, Prosiměřice 155, 67161 Prosiměřice Jana Růžičková, Prosiměřice 155, 67161 Prosiměřice SJM, Růžička Kamil a Růžičková Jana, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Kamil Růžička, Prosiměřice 155, 67161 Prosiměřice Jana Růžičková, Prosiměřice 155, 67161 Prosiměřice
Objednatel:
EURODRAŽBY.CZ a.s., - - -
Adresa:
Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8
ÚČEL OCENĚNÍ:
tel.: 800 900 490
Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu)
Obvyklé ceny
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
500 000 Kč
23.2.2016 / 23.2.2016
Pozn.: Vybydlený byt před rekonstrukcí.
Vypracoval:
Ing. František Hás
tel.: 604529836
Adresa: Datum:
Měrovice nad Hanou 137 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 28.4.2016
e-mail:
[email protected]
......................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 3 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Jihomoravský Prosiměřice
Obec, část obce: Ulice:
Bytová jednotka Dispozice jednotky: Podlaží: Orientace: Vytápění: Podlahová plocha: Započitatelná plocha: Garáž v objektu (počet stání): Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce jednotky:
Prosiměřice, Prosiměřice
799 155
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 3+1 1. NP JZ ústřední / etážové - plyn 2 77,02 m 2 71,70 m ne 43 57 50,00 % 100,00 % k celkové rekonstrukci celková soc. zařízení kuch. linka podlahy
dílčí okna
Budova Počet podlaží PP / NP Počet bytových / nebytových jednotek Výtah Konstrukce budovy Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Celková výměra pozemku: Energetický průkaz stavby: Technický stav: Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce stavby:
1/2 6/ ano ne zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) st. 287 2 776 m neudržovaná k částečné rekonstrukci celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře
ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Přípojky: voda kanalizace plyn elektro Příjezd: zpevněná komunikace
autobus silnice II.,III.tř nákupní zóna
ostatní
telefon / dat. síť
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena
500 000 Kč 500 000 Kč
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Městys Prosiměřice je začleněna územně pod okres Znojmo a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Znojmo. Obec Prosiměřice se rozkládá asi třináct kilometrů severovýchodně od Znojma. Obec je vzdálená přibližně 18 km od rakouských hranic. V obci je základní občanské vybavení - mateřská škola, základní škola, sportoviště, obecní úřad, kostel, ordinace praktického lékaře i stomatologa, domov s pečovatelskou službou, domov důchodců, policejní stanice, poštovní úřad, restaurace, obchod, lékárna. Inž. sítě jsou v rozsahu - elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn. Dopravní spojení - veřejná doprava pouze pravidelnou autobusovou linkou, silnice 1.tř.č.53 (Znojmo-Pohořelice-Brno) je vzdálena do 5-ti km. Poloha oceňované nemovitosti: Bytový dům čp. 155 se nachází ve středu obce a je napojen na všechny inž. sítě nacházející se v obci.
-2-
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Zděný bytový dům ze 70-tých let min. století je podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Dům je pouze průběžně udržován a je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Pozemek okolo domu je oplocený s vjezdovou bránou a ve dvoře jsou řadové garáže včetně parkovacích ploch. Oceňovaný byt č.155/4 je velikosti 3+1, nachází se v 1.NP. Vytápění bytu je zajištěno plyn. kotlem a ústředním teplovodním vytápěním s článkovými otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn v el. boileru. Technický stav bytu: byt je vybydlený, několik let neobývaný a před celkovou rekonstrukcí.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 2
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytových/nebytových jednotek: 6 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro telefon přes pozemky parc. číslo 1349, 1339/1 podnikání bydl. a podnik. část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 1349
Druh pozemku ostatní plocha
1339/1
ostatní plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Městys Prosiměřice/způsob využití-ostatní komunikace Městys Prosiměřice/způsob využití-ostatní komunikace
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE NE
Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací
-3-
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.571 pro k.ú.Prosiměřice ze dne 9.2.2016 je zapsáno omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Zahájení exekuce Zapsáno do soupisu konkursní podstaty Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ064 Jihomoravský 594709 Prosiměřice
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0647 Znojmo 733466 Prosiměřice
Vlastníci SJM
Podíl
Růžička Kamil a Růžičková Jana Kamil Růžička Jana Růžičková
1/1 Prosiměřice 155, 67161 Prosiměřice Prosiměřice 155, 67161 Prosiměřice
Stavby na LV 514 část obce Prosiměřice
Objekt k bydlení
stavba je součástí pozemku NE
č.p. 155
na pozemku p.č. st. 287
Jednotky na LV 571 Číslo jednotky: 155/4
Spoluvlastnický podíl: 183 / 1 000
Pozemky na LV 514 st. 287
Stavební parcela
Parcela KN
776 m
2
Byt
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Zděný bytový dům ze 70-tých let min. století je podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Dům je pouze průběžně udržován a je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Pozemek okolo domu je oplocený s vjezdovou bránou a ve dvoře jsou řadové garáže včetně parkovacích ploch. Oceňovaný byt č.155/4 je velikosti 3+1, nachází se v 1.NP. Vytápění bytu je zajištěno plyn. kotlem a ústředním teplovodním vytápěním s článkovými otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn v el. boileru. Technický stav bytu: je vybydlený a před celkovou rekonstrukcí.
-4-
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry pokoj byt chodba byt komora byt pokoj byt pokoj byt koupelna byt kuchyň byt WC byt sklep byt sklep byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 13,30 m2 5,71 m2 1,68 m2 19,75 m2 13,00 m2 2,18 m2 9,97 m2 0,80 m2 5,32 m2 5,32 m2 77,02 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
betonové pasy izolované zděné keramické dřevěný vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí dřevěná zdvojená okna PVC, textilie ústřední s plynovým kotlem světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu el. bojler chybí WC, umyvadlo, vana chybí chybí instalační šachty
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
77 71,70 18 000 100,00 1 290 690 43 57 50,00 645 345
-5-
Započítaná plocha 13,30 m2 5,71 m2 1,68 m2 19,75 m2 13,00 m2 2,18 m2 9,97 m2 0,80 m2 2,66 m2 2,66 m2 71,70 m2
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek je částečně zastavěn bytovým domem čp.155. Přístup je z veřejné komunikace.
Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků:
Parcela č. st. 287
Výměra [m2]
Spoluvlastnický podíl 183 / 1 000
776 776
Výpočet porovnávací hodnoty Zděný bytový dům ze 70-tých let min. století je podsklepený, se 2 nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Dům je pouze průběžně udržován a je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Pozemek okolo domu je oplocený s vjezdovou bránou a ve dvoře jsou řadové garáže včetně parkovacích ploch. Oceňovaný byt č.155/4 je velikosti 3+1, nachází se v 1.NP. Vytápění bytu je zajištěno plyn. kotlem a ústředním teplovodním vytápěním s článkovými otopnými tělesy. Ohřev TUV je zajištěn v el. boileru. Technický stav bytu: je vybydlený a před celkovou rekonstrukcí.
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
Práče, okr. Znojmo
Byt nacházející se v I.nadzemním podlaží panelového domu situovaného v centru obce Práče - vesnice vzdálené 12 km severovýchodně od Znojma, 1 km o silnice Znojmo - Brno. Byt je dispozice 3+1 a sestává ze vstupní chodby, kuchyně s jídelním koutem, obývacího pokoje, dětského pokoje, ložnice, koupelny a WC. Z ložnice východ na balkon, v suterénu se nachází sklep. Byt má vlastní vytápění radiátory spolu s plynovým kotlem, který zároveň ohřívá i vodu. Byt v původním, ale udržovaném stavu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 04/2016. - koeficient 0,90; Lokalita Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Panelový byt. - koeficient 1,10; Celkový stav - Horší-vybydlený byt. - koeficient 0,70; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita -
Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Panelový byt.; Celkový stav - Horší-vybydlený byt.; Vliv pozemku - Podobný.;
Panel
80,00
1.NP
3+1
750 000
9 375
Byt 3+1
0,69
6 469
Prosiměřice
Sousední byt s oceňovanou nemovitostí, ale průběžně obývaný a udržovaný.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 2013. - koeficient 1,00; Lokalita Shodná-sousední byt. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Shodná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Shodné. - koeficient 1,00; Celkový stav - Horší-vybydlený byt. koeficient 0,70; Vliv pozemku - Shodný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Kupní cena z 2013.; Lokalita -
Shodná-sousední byt.; Velikost objektu - Shodná.; Provedení a vybavení Shodné.; Celkový stav - Horší-vybydlený byt.; Vliv pozemku - Shodný.;
Zděný
71,20
2. NP
3+1
850 000
-6-
11 938
0,70
8 357
Byt 3+1
Práče, okr. Znojmo
Jedná se o byt č.649/1 o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením. Byt se nachází ve zvýšeném 1. nadzemním podlaží. K bytu patří balkon a sklepní kóje. Okna z pokojů jsou situována na JV a na SZ. V bytě je zděné bytové jádro s koupelnou a s WC. Podlahy jsou plovoucí nebo s podlahovou krytinou z PVC. Vytápění ÚT a TUV je dodávána z CZT. Byt je v OV. Vlastnický podíl na společných částech domu a pozemků činí 149/6128. Dispoziční řešení bytu 3+1: předsíň, WC, koupelna, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, dětský pokoj, balkon, sklep. Popis technického stavu stavby a bytu: Byt se nachází v obytné budově, která byla postavena v roce 1986. V roce 2008 bylo provedeno zateplení fasády, byla provedena výměna původních oken za plastová okna, nové vchodové dveře, nové balkony. Byt byl modernizován v rozsahu - plastové okna a balkonové dveře, nové zařízení kuchyně, zděné bytové jádro, nová koupelna a WC, nová podlahová krytina (plovoucí podlaha a ker. dlažba).
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 04/2016. - koeficient 0,90; Lokalita Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší vybavení-garáž. - koeficient 0,95; Celkový stav - Lepší-udržovaný. koeficient 0,70; Vliv pozemku - podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 04/2016.; Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Lepší vybavení-garáž.; Celkový stav - Lepší-udržovaný.; Vliv pozemku - podobný.;
Zděný
74,00
1. NP
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Stanovená jednotková cena:
3+1 9,96 %
770 000
10 405
Variační koeficient po úpravách: 71,70 m2 6 974 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
0,60
6 243 13,50 % 500 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stanovení obvyklé ceny: Na základě silných a slabých stránek oceňované nemovitosti a na základě zjištěné porovnávací hodnoty stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši 500 000,-Kč.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 500 000 Kč 500 000 Kč
Silné stránky nemovitosti - byt o velikosti 3+1 v 1.NP zděného bytového domu - v blízkosti bytového domu je základní občanská vybavenost - byt lze pronajímat
Slabé stránky nemovitosti - byt je několik neobývaný, neudržovaný, vybydlený a před celkovou rekonstrukcí - komplikované právní vztahy vyplývající ze zadluženosti bytu
-7-
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Snímek katastrální mapy ze dne 28.4.2016. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.118/2016-A ze dne 16.2.2016.
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd. ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 8/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 8/2016. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-8-
-9-
Fotodokumentace ze dne 23.2.2016.
Vybydlená kuchyně.
Vybydlená koupelna.
Pokoj.
Pokoj.
Vybydlené WC.
Plyn. kotel ÚT v komoře.
- 10 -
- 11 -
