EURODRAŽBY, CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 12/2016
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu dražby)
Předmět ocenění:
Bytová jednotka - byt
ocenění stávajícího stavu
Název nemovitosti: Byt 3+1. Bytová jednotka číslo: v bytovém domě č.p.: 588/20 588 na pozemku parc. č. s pozemky: včetně spoluvlastnického podílu: 681 / 27 931 na společných částech domu Katastrální území: LV č.: Nová Ulice 2211, 768, 6193 Kraj: Okres: Olomoucký Olomouc Obec: Část obce: Olomouc Nové Sady Ulice: Číslo orientační: 17 PSČ: 77900 Foerstrova
Vlastník jednotky:
SJM, Mička Marek a Mičková Kateřina, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Marek Mička, sídl. Svobody 3500 / 1, 79601 Prostějov Kateřina Mičková, Trnkova 588 / 5, 77900 Olomouc
Objednatel:
Eurodražby, - - -
Adresa:
Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8
ÚČEL OCENĚNÍ:
tel.: 800900490
Pro dražbu. (ocenění stávajícího stavu)
Obvyklé ceny
Stav ke dni / Prohlídka:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
7.3.2016 / 7.3.2016
1 760 000 Kč
Vypracoval:
Ing. František Hás
tel.: 604529836
Adresa: Datum:
Měrovice nad Hanou 137 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 17.3.2016
e-mail:
[email protected]
......................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Olomoucký Nová Ulice
Obec, část obce: Ulice:
Bytová jednotka Dispozice jednotky: Podlaží: Orientace: Vytápění: Podlahová plocha: Započitatelná plocha: Garáž v objektu (počet stání): Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav jednotky: Rekonstrukce jednotky celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce jednotky:
Olomouc, Nové Sady Foerstrova
99 809 588
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 3+1 7. NP J dálkové (zdroj mimo budovu) 2 71,40 m 2 69,30 m ne 32 68 32,00 % 100,00 % dobře udržovaná celková dílčí 2009 soc. zařízení kuch. linka podlahy okna
Budova Počet podlaží PP / NP Počet bytových / nebytových jednotek Výtah Konstrukce budovy Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: Celková výměra pozemku: Energetický průkaz stavby: Technický stav: Rekonstrukce stavby celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce stavby:
1/8 39 / 0 ano ne montovaná (panelová, betonová)
střecha
dobře udržovaná celková fasáda, zateplení
dílčí 2004 okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Přípojky: voda kanalizace plyn elektro Příjezd: zpevněná komunikace
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota Obvyklá cena
1 760 000 Kč 1 760 000 Kč
-2-
autobus silnice II.,III.tř nákupní zóna
ostatní
telefon / dat. síť
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Olomouc je významné krajské a statutární město regionu s úplnou infrastrukturou. Umístění oceňované nemovitosti: Obytná budova postavená mezi podobnými obytnými budovami na ulici Trnkova. Příjezd na parkoviště u domu je z ulice Rooseveltova. Prostředí průměrné pro bydlení. Budova je přístupná po městských pozemcích. Na sídlišti je základní občanská vybavenost (supermarkety, lékárna, mateřská škola, restaurace, zastávka autobusu a tramvaje). Lokalita má dobrou polohu pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města. Bytová jednotka se nachází v 7.NP osmipodlažního bytového domu.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Panelový bytový dům postaven v r.1984. Dům je průběžně udržován - v r.2004 oprava střechy, nové vchody čp. 588 a čp.589. Dům je postaven na pozemcích parc.č.889 a parc.č.890, které jsou ve vlastnictví ČR. V domě jsou osobní výtahy. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je v 7.NP. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na jih. Poslední rekonstrukce bytu proběhla před 6-ti roky (nové zděné jádro, nové soc. zařízení včetně ker. obkladů a dlažeb, nová kuch. linka).
Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce jednotky: celková dílčí dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 8
sociální zařízení
kuchyňská linka
podlahy
okna
Počet bytových/nebytových jednotek: 39 / 0
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: Přístupová komu.: Využití:
voda zpevněná bydlení
kanalizace nezpevněná pronájem
plyn elektro přes pozemky parc. číslo 575/8 podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 575/8
Druh pozemku ostatní plocha
Vlastník pozemku/komunikace - komentář ČR/způsob využití-zeleň
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
-3-
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav jednotky umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO ANO
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu s rizikem povodeň - záplava: kód č.3 - střední riziko.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č.2211 pro k.ú.Nové Sady u Olomouce ze dne 12.3.2015 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: Obec: Ulice:
CZ071 Olomoucký 500496 Olomouc Foerstrova
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0712 Olomouc 710717 Nová Ulice 17
Vlastníci SJM
Podíl
Mička Marek a Mičková Kateřina Marek Mička Kateřina Mičková
1/1 sídl. Svobody 3500 / 1, 79601 Prostějov Trnkova 588 / 5, 77900 Olomouc
Stavby na LV 768 část obce Nové Sady
Bytový dům
č.p. 588
stavba je součástí pozemku NE
na pozemku p.č.
Jednotky na LV 2211 Číslo jednotky: 588/20
Spoluvlastnický podíl: 681 / 27 931
Byt
Pozemky na LV 6193 st. 889, 890
Stavební parcela
Parcela KN vlastník - ČR
-4-
zastavěná plocha a nádvoří
Výpočet věcné hodnoty staveb Panelový bytový dům postaven v r.1984. Dům je průběžně udržován - v r.2004 oprava střechy včetně klempířských konstrukcí, nové vchody čp. 588 a čp.589. V roce 3004 byly vyměněny okna a balkonové dveře za plastové. Dům je postaven na pozemcích parc.č.889 a parc.č.890, které jsou ve vlastnictví ČR. V domě jsou 2 osobní výtahy. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je v 7.NP. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, sklepní kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák s el. troubou, ústřední topení a TUV je napojena na CZT, otopná tělesa jsou desková s poměrovými měřídly. Orientace oken převažuje na jih. Poslední rekonstrukce bytu proběhla před 6-ti roky (nové zděné jádro, nové soc. zařízení včetně ker. obkladů a dlažeb, nová kuch. linka).
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry pokoj byt pokoj byt pokoj byt kuchyň byt chodba byt WC byt koupelna byt balkon byt sklep byt Celková podlahová plocha
Podlahová plocha 20,00 m2 12,20 m2 12,20 m2 11,40 m2 7,60 m2 1,00 m2 2,80 m2 3,00 m2 1,20 m2 71,40 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Konstrukce
Popis
Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra
deskové izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem prosklené chybí plastová plovoucí, keramická dlažba ústřední z CZT světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody plynový sporák s el. troubou WC, umyvadla, vana 2xosobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty, koupelny, WC
Podlahová plocha Započitatelná plocha Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [Kč/m2] % Kč roků roků % Kč
71 69,30 18 000 100,00 1 247 400 32 68 32,00 848 232 -5-
Započítaná plocha 20,00 m2 12,20 m2 12,20 m2 11,40 m2 7,60 m2 1,00 m2 2,80 m2 1,50 m2 0,60 m2 69,30 m2
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinné pozemky parc.č. st. 889 a 890 jsou přístupné z veřejné komunikace a jsou napojeny na všechny inž. sítě nacházející se v lokalitě. Pozemky jsou ve vlastnictví ČR.
Výpočet porovnávací hodnoty Panelový bytový dům postaven v r.1984. Dům je průběžně udržován - v r.2004 oprava střechy, nové vchody čp. 588 a čp.589. Dům je postaven na pozemcích parc.č.889 a parc.č.890, které jsou ve vlastnictví ČR. V domě jsou osobní výtahy. Dům je napojen na inž. sítě - elektřina, zemní plyn, vodovod, kanalizace, sdělovací technika, CZT. Byt 3+1 je v 7.NP. Dispozice bytu: chodba, kuchyně, WC, koupelna, 3 pokoje, lodžie, kóje. Tech. vybavení bytu: plynový sporák, ústřední topení a TUV je napojena na CZT. Orientace oken převažuje na jih. Poslední rekonstrukce bytu proběhla před 6-ti roky (nové zděné jádro, nové soc. zařízení včetně ker. obkladů a dlažeb, nová kuch. linka).
Typ stavby
Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena plocha m2 Kč Kč/m2
Byt 3+1
Lokalita / Fotografie Koeficient Upravená cena celkový Kc Kč/m2
tř.Kosmonautů, Olomouc 2
Prodej panelového bytu 3+1, 65 m vč. balkonu, 4. patro s výtahem. K bytu náleží sklepní kóje. Dálkové topení, orientace JZ. Dům je zateplen, nízké provozní náklady. Byt je obyvatelný, ale rekonstrupce by byla vhodná. Lokalita je s dobrou občanskou vybaveností a dopravní obslužností. Možný pronájem ( blízko Hlavního nádraží a v okolí jsou fakulty UP). PENB- tř. D. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2016. - koeficient 0,90; Lokalita Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Lepší-zateplený byt. dům. - koeficient 0,95; Celkový stav - Horší-pouze běžná údržba bytu. - koeficient 1,10; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita -
Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Lepší-zateplený byt. dům.; Celkový stav - Horší-pouze běžná údržba bytu.; Vliv pozemku Podobný.;
Panel
63,50
5.NP
3+1
1 940 000
30 551
Byt 3+1
0,94
28 718
Trnkova, Olomouc
Prodej panelového bytu 3+1 s lodžií, ul. Trnkova, Olomouc – Nové Sady. Podlahová plocha bytu činí 68 m2, nachází se v 5. patře z celkových 7 v kompletně revitalizovaném domě s výtahem, k bytu náleží sklepní kóje. V bytě jsou plastová okna, proběhla modernizace podlah v obytných místnostech, interiérových dveří, omítek v obývacím pokoji. Bytové jádro je umakartové, koupelna s vanou a WC zvlášť. K nastěhování ihned. Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2016. - koeficient 0,90; Lokalita Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-umakartové bytové jádro. - koeficient 1,15; Celkový stav - Lepší-zateplený byt.dům. - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2016.;
Lokalita - Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení Horší-umakartové bytové jádro.; Celkový stav - Lepší-zateplený byt.dům.; Vliv pozemku - Podobný.;
Panel
68,00
5.NP
3+1
1 550 000
-6-
22 794
0,98
22 338
Byt 3+1
Schweitzerova, Olomouc-Nové Sady
Prodej panel. bytu 3+1/L v osob.vlastnictví, 1NP/8NP, ul.Schweitzerova v Olomouci, nacházející se v katastr. území Nové Sady. Jedná se o byt.jednotku po částečné rekonstrukci se zděným jádrem (světlý byt s orientací V/JZ), samostatná prostorná komora. V koupelně sprch. kout, wc zvlášť s umyvadlem, nová plast. okna, podlahy v pokojích původní PVC, koupelna a wc dlažba. Panelový dům je po celkové revitalizaci (zateplení, nová fasáda, výtah, stoupačky, vydlažděná lodžie). Velkou výhodou bezbariérový přístup do domu .V okolí veškerá občanská vybavenost (škola, školka, MHD u domu 5 min.do centra, zdravotní středisko, obchody). Hodnocení: Redukce pramene ceny - Nabídka RK z 03/2016. - koeficient 0,90; Lokalita Podobná. - koeficient 1,00; Velikost objektu - Podobná. - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - Horší-1.NP. - koeficient 1,05; Celkový stav - Leší-byt. dům po revitalizaci. koeficient 0,95; Vliv pozemku - Podobný. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Lokalita -
Podobná.; Velikost objektu - Podobná.; Provedení a vybavení - Horší-1.NP.; Celkový stav - Leší-byt. dům po revitalizaci.; Vliv pozemku - Podobný.;
Panel
68,00
1.NP
Variační koeficient před úpravami: Započítatelná plocha: Stanovená jednotková cena:
3+1
1 900 000
27 941
0,90
11,89 %
Variační koeficient po úpravách: 69,30 m2 25 397 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
25 147 10,28 % 1 760 000 Kč
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé Stanovení obvyklé ceny: S ohledem na zjištěné silné a slabé stránky oceňované nemovitosti a na porovnávací hodnotu, stanovuji její obvyklou cenu ve výši 1 760 000,-Kč.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Obvyklá cena
Současný stav 1 760 000 Kč 1 760 000 Kč
Silné stránky nemovitosti - byt. dům je průběžně udržován - byt. dům je napojen na IS v rozsahu: elektřina, veř. vodovod, veř. kanalizace s ČOV, zemní plyn a CZT (topení i teplá voda) - byt 3+1 je průběžně udržován a modernizován - v bytovém domě je osobní výtah - možnost parkování na parkovišti v ulici Trnkova s menším silničním provozem neboť se jedná o boční ulici - dobrá poloha pro blízký nájezd na obchvat Olomouce i pro snadný dosah centra města - v místě jsou 2 supermarkety, pošta, lékárna, ZŠ, MŠ, zastávka autobusu i tramvaje
Slabé stránky nemovitosti - bytový dům není dosud dodatečně zateplen a má původní fasádu - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č. 2211 pro k.ú. Nové Sady u Olomouce ze dne 12.3.2015
-7-
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
1 760 000Kč 0Kč 0Kč 1 760 000Kč 2 69,30m 2 25 397Kč/m
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2211 ze dne 12.3.2015-str.1. Snímek katastrální mapy ze dne 17.3.2016. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.259/2015-A z 25.2.2016.
počet stran A4 v příloze 1 1 1 1 1
Koncesní listina Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd. ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ
DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 12/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 12/2016. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
-8-
- 13 -
Fotodokumentace ze dne 7.3.2016.
Obývací pokoj.
Ložnice.
Kuchyně.
Dětský pokoj.
WC.
Koupelna.
- 14 -
- 15 -
