ZNALECKÝ POSUDEK č. 2676/13/2013 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolventního řízení Předmět ocenění:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
517
Objednatel:
Pan Ing. Jiří Hanák insolvenční správce dlužníka Zdeňky Holišové IČ 155 04 158
Stav ke dni / Prohlídka:
4.3.2013 / 4.3.2013
Obvyklá cena stávající:
St. 418 St. 418, 65/31 Garážový přístřešek, zastřešená terasa, zahradní besídka s krbem Prostřední Bludovice 897 LV č.: Moravskoslezský Karviná Okres: Horní Bludovice Prostřední Bludovice Část obce: bez jména
4 830 000 Kč
slovy:čtyřimilionyosmsetřicettisícKč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: vyšší míra rizika prodeje z důvodu nadstandardu Poznámka: Novější zděný zateplený RD s jednou bytovou jednotkou, s nadstandardními prvky vnitřního vybavení, s kvalitními vedlejšími stavbami na vlastních pozemcích velmi dobré plošné výměry v lokalitě nové rodinné zástavby. Vypracoval: Ing. Jiří Mička 603 214 325 tel.: Loučky 2267 / 12 fax.: 708 00 Ostrava - Poruba e-mail.:
[email protected] Datum: 8.4.2013 ...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 14
stran textu včetně 8 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost:
Rodinný dům - bez nebytových prostor
Moravskoslezský Kraj: Katastrální území: Prostřední Bludovice
Obec:
Horní Bludovice
Hlavní stavba-RD č.p.517
stávající stav
počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1PP: zastavěná plocha 1NP a PK: obestavěný prostor stavby celkem: obestavěný prostor suterénu: obestavěný prostor přízemí: obestavěný prostor podkroví a zastřešení: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
1 2 1 7+kk 2 9,1*6,75+11,6*4,65+1,45*3,9 = 121 m 2 8,9*4,9+7,9*4+7,4*5,2+6,5*4,7 =144 m 1 054 m3 121*2,4 = 290,4 m3 144*3 = 432 m3 144 * (0,6+3,4*0,5) = 331,3 m3
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková):
2
m
5 000 Kč/m
3
15
85 15 % velmi dobrý stav ústřední / plyn zděná konstrukce 100 % Bydlení
ano parc.č. St.418 – zastavěná plocha a nádvoří a pozemek parc.č. 65/31 – trvalý travní porost. Pozemky tvoří jeden funkční územní celek se stavbou rodinného domu č.p.517 na rozhraní katastrálních území Prostřední a Horní Bludovice Pozemek parc.č. St.418 je zastavěn samostatnou stavbou rodinného domu č.p. 517. Pozemek parc.č. 65/31 tvoří upravený a oplocený územní funkční celek se stavbou rodinného domu č.p. 517, s osazenými trvalými porosty, vedlejšími stavbami,venkovními úpravami. Jedná se o mírně sklonité pozemky západním směrem obdélníkového tvaru velmi dobré plošné výměry, které jsou situovány při křížení dvou místních komunikací z východní a jižní strany, vedené na pozemcích parc.č. 631/16 a 922/1-ost.kom. ve vl.obce Horní Bludovice. Přístup a příjezd k obytné nemovitosti je řešen z účelové zpevněné komunikace na pozemku parc.č. 63/16,k.ú.Prostřední Bludovice ve vlastnictví obce. Napojení nemovitosti na veřejný vodovod,elektrosíť a plynovod je zajištěno z jižní místní komunikace vedené na pozemku parc.č. 922/1,k.ú.Horní Bludovice. Napojení na veřejnou elektrosíť a plynovod z příjezdové komunikace na pozemku parc.č. 63/16.Splaškové vody z RD jsou svedeny do vlastní jímky. K datu ocenění známé prodeje srov.pozemků z let 2010-2011 v cenách 400-520 Kč/m2/pozemku v sousedních lokalitách Šenov-Škrbeň a Horní Datyně. Současná nabídka v cenách od 365 do 540 Kč/m2/pozemku v Havířově-Dolní Datyně a Havířově-městě. 2 1 207 m 2 380 Kč/m vlastní veřejné
-2-
plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika Zástavní práva,nařízení exekuce: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
Pro oceňované nemovitosti je vyznačena plomba V ocenění nezohledněno. ano ne doporučuji není nutné
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano Poznámka: Právní vztahy k oceňovaným nemovitostem jsou k datu ocenění dotčeny (plomba). Věcné břemeno cesty přes pozemek parc.č.65/31 není k datu ocenění účinné, protože je pozemek ve vlastnictví obce. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Zastavěná plocha a nádvoří Trvalý travní porost Celkem:
Parcelní číslo St. 418 65/31
Výměra 2 171 m 2 1036 m 2 1207 m
Jednotková cena pozemku 2 380 Kč/m 2 380 Kč/m
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu Název na pozemku parc. č. Popis Nákladová cena (NC) Podezděná zastřešená St.418 Při části západní strany domu provedena Z=3,3*7=23,1 m2 terasa RD zděná podsklepená terasa s keramickou OP=23,1*2,2+23,1*(3,3+2)*0,5 podlahou, zastřešena přetaženým OP=112 m3 sedlovou střechou rodinného domu RC=112*2000 Kč/m3 s taškovou krytinou na dřevěných RC=224 000 Kč sloupech. Ve spodní zděné stavbě Opotřebení 15% umístěn sklad s betonovou podlahou,omítkami,elektro,okna,vstupní NC = 190 000 Kč dveře. Zahradní besídka s 65/31 Tunelová dřevěná konstrukce ze dvou Z=3,8*3,78=14,4 m2 krbem stran obezděná,vnitřní kamenný OP=14,4*2,2+14,4*1,6/3 obklad,zastřešená stanovým krovem OP=39 m3 s živičným šindelem.Podlaha RC=39*2000 Kč/m3=78 000 z betonových dlaždic,otevřený krb. Opotřebení 10%. NC = 70 000 Kč Z=50 m2 Garážový přístřešek pro 65/31 Při severní části rodinného domu je dva osobní vozy přistavěna dřevěná garážová pergola se RC=75 000 Kč sedlovým zastřešením a zpevněnou Opotřebení 10% plochou ze zámkových dlažeb. NC = 70 000 Kč. Obec 2 099 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Horní Bludovice přímo navazuje na jižní část správního území statutárního města Havířov. Novější zděná stavba rodinného domu je situovaná v okrajové části obce, v lokalitě nové zástavby rodinných domů s místním názvem U lípy. Obytná nemovitost je umístěna na pozemku dostatečné plošné výměry, který je dopravně zajištěn ze sousedních místních komunikací. Při těchto komunikacích vedou veřejné inženýrské sítě-elektrosíť,plynovod a vodovod, s přímým napojením na oceňovanou obytnou nemovitost.. Dopravní dostupnost do centra obce je dobrá, ve vzdálenosti cca 400 m je zajištěna havířovská městská autobusová doprava. Úplná občanská vybavenost je v sousedním městě Havířov.
-3-
Popis / dispozice:
Samostatný rodinný dům nepravidelného půdorysu je osazen v mírně svažitém terénu s vhodnou západní orientací která je využita k situování denní pobytové části domu, s přistavěnou podsklepenou a přestřešenou terasou ze západní strany. Vstupní a technická část domu je situovaná z východní strany. Zděný zateplený dům obsahuje suterén, který je vyvýšený vzhledem ke svažitosti stávajícího terénu, s přímými vstupy z okolního terénu, dále obytné přízemí a obytné podkroví pod složitou sklonitou střechou. Suterén domu je dobře vybavený, obsahuje prostory pro relaxaci a skladování. Suterén obsahuje relaxační místnost s instalovanou vířivkou z roku 2002, která není zabudována na systém rozvodu vody, dále vestavěnou dřevěnou saunu s el.kamny v ploše 3,9 m2, sprchový kout. V suterénu jsou dále sušárna s WC, sklad. Do suterénu jsou dva venkovní vstupy, jeden přes chodbu a vnitřní vstup schodištěm a chodbou. Podlahová plocha činí 97 m2. Přízemí domu obsahuje obývací pokoj s krbovou vložkou a vstupem na zastřešenou terasu, která vznikla jako přístavba k domu, dále kuchyňský kout s jídelnou. Přízemí dále obsahuje další dva samostatné pokoje, koupelnu,samostatné WC. Prostor přízemí doplňují zádveří, vnitřní chodba a schodiště do podkroví. Podlahová plocha činí 115 m2. Obytné podkroví obsahuje tři ložnice, koupelnu s WC, hobby místnost a štítovou zastřešenou lodžii se vstupy ze dvou ložnic. Podlahová plocha činí 105 m2.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady
11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod
Popis Název betonové pasy izolované 2. Zdivo betonové,keramické,palubové 4. Střecha zateplené podhledy betonová taška 6. Klempířské konstrukce štukové 8. Fasádní omítky kamenný obklad soklové části 10. Vnitřní obklady
betonové s keramickým a dřevěným obkladem plastová s izolačním dvojsklem, střešní Velux keramická dlažba
12. Dveře
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda zemní plyn KL s moderními spotřebiči
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení
3xWC
26. Ostatní
Seznam podlaží Název místnosti 1.PP-vyvýšený suterén Relaxační místnost,sušárna,sklad,chodby 1.NP-přízemí+přístavba terasy obývací pokoj s krbovou vložkou a vstupem na zastřešenou terasu, která vznikla jako přístavba k domu, dále kuchyňský kout s jídelnou. Přízemí dále obsahuje další dva samostatné pokoje, koupelnu,samostatné WC. Prostor přízemí doplňují zádveří, vnitřní chodba a schodiště do podkroví. Zastřešená terasa Sklad pod terasou na terénu
14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
Popis tvárnice YTONG v tl.36,5cm Složitá sklonitá s polovalbou a bočním arkýřem titanzinek zateplená fasáda EPS 7 cm keramické obklady v kuchyni,koupelnách,na WC,kamenné obklady ve fitnes, palubové obklady v šikminách dřevěné do obl.zárubní plovoucí laminátové podlahy ústřední topení, plynový kotel,radiátory bleskosvod plynový kotel plastové potrubí 2x koupelna s úplnými zařizovacími předměty krbová vložka,vestavěné skříně, sauna,vířivka
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 121 m 48 m 2 2 97 m 0,50 48 m
115 m
2
40 m
2
-4-
144+23 m 1,00
0,50
2
2
115 m
2
20 m
2
135 m
PK-podkroví se sešikmením pod 1,3 m Obytné podkroví obsahuje tři ložnice, koupelnu s WC, hobby místnost štítová zastřešená lodžii se vstupy ze dvou ložnic.
Celková započitatelná plocha činí Reprodukční cena staveb Hlavní stavba RD č.p.517: Příslušenství v RDvířivka,sauna: Ostatní stavby:
5 270 000 Kč 200 000 Kč
2
90 m
2
12 m
2
144 m 0,80
0,50
72 m
2
6m
2
78 m
2
261 m2 Nákladová cena staveb Hlavní stavby:
4 479 500 Kč
Ostatní stavby:
150 000 Kč
Ostatní stavby: Pozemky:
330 000 Kč 458 660 Kč
Věcná hodnota celkem:
Porovnávací hodnota
5 418 160 Kč
4 830 000 Kč
Popis porovnatelných nemovitostí:
Současná situace na trhu s novějšími obytnými nemovitostmi v předmětné lokalitě vykazuje přetlak nabídky nad poptávkou. Nejblíže srovnatelnou obytnou nemovitostí je nabídka prodeje novostaveb RD v Havířově – Bludovicích a Životicích. V rámci srovnání nutno zohlednit, že se jedná o nabídkové ceny. Cenový interval činí od 15 do 22 tis Kč/m2/podlahové plochy. Srovnávací cena činí 18,5 tis.Kč/m2/už.podl.plochy.
Název RD Havířov-Bludovice ul.Prostřední
Popis Kupní nebo nabídková cena zděná novější stavba RD 5+1 5 700 000 Kč s garáží z roku 2002 obsahuje nabídka přes RK PP,NP a PK, už.podl.plocha 200 tj.28,5 tis.Kč/m2 m2,pozemek 2130 m2
RD Havířov-Životice
Zděná novostavba RD 4+1 s garáží, obsahuje přízemí a podkroví z roku 2005, už.podl.plocha 165 m2,pozemek 1200 m2,terasa,chatka,krb,okrasná zahrada
4 490 000 Kč nabídka přes RK tj.27,2 tis.Kč/m2
RD Petřvald Ul.Šumbarská
zděná stavba RD 5+1 obsahuje PP,NP a PK,podl.plocha 200 m2,zděná garáž,pozemky 1500 m2
3 350 000 Kč nabídka přes RK tj.16,8 tis.Kč/m2
-5-
Foto
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti ze dne 4.3.2013 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 897 ze dne 20.2.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Informace o parcele č. 63/16 1 Kolaudační rozhodnutí pro rodinný dům č.p.517 ze dne 10.12.1998 vydal MÚ ve Frýdku-Místku Mapa oblasti. 1
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Novější zděná stavba jednogeneračního atypického rodinného domu s moderně řešenou vnitřní dispozicí domu,s nadstandardním vnitřním vybavením (krb,terasa,sauna,vířivka). Zateplená stavba RD je umístěna na vlastním pozemku s kvalitními vedlejšími stavbami v klidové lokalitě bez staveb negativně ovlivňující životní prostředí a zároveň v dobře dostupné vzdálenosti od centra statutárního města Havířov. Negativním jevem je situace na trhu s nemovitostmi, zvýšená nezaměstnanost v lokalitě.
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 29.6.1989, č.j.Spr.2804/89, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon zapsán pod pořadovým číslem 2676/13/13. Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 13/13.
-6-
