ZNALECKÝ POSUDEK číslo 12/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby)
Předmět ocenění:
1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
177 st.33 st.33 Garáž, sklad, venkovní úpravy. Roman Žajdlík, Hlavní 250, 69104 Přítluky, 1 / 1 Roman Žajdlík, Hlavní 250, 69104 Přítluky, 1 / 1 Rakvice 376 LV č.: Jihomoravský Břeclav Okres: Rakvice Rakvice Část obce: Horní Číslo orientační:
Objednatel:
pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 22.2.2013 / 22.2.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
650 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: Objednávka č.540/2013-A ze dne 4.2.2013. Vypracoval: Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 751 42 Měrovice nad Hanou Datum: 24.2.2013
+420604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 8 stran textu včetně 5 stran příloh. ©Hypoteční banka 2012
verze 1.5.56.0
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Rakvice
Obec, část obce: Rakvice Horní Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 1
1 4+1 2
119 m 3 447 m 2 92 m 4 650 Kč/m
3
ano 93
30 70 % Dobře udržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení / 2012 okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu ano ne Stavební pozemek., Jedná se o stavební pozemek, který tvoří jednotný funkční celek. Stavební pozemek je z části zastavěn rodinným domem čp.177. Přístup na pozemek je bezproblémový z veřejné místní zpevněné komunikace nacházející se na ulici Horní. Přístup z místní komunikace je i z protilehlé hranice pozemku, konkrétně z ulice Vinařská. Na pozemky jsou přivedeny přípojky od IS v rozsahu: elektřina, vodovod a zemní plyn. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu 2 stavebního pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 300 Kč/m . 2 216 m 2 300 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. Vedlejší 33 Zděná stavba s pultovou střechou, stavba která má sklad, WC a prádelnu. Garáž 33 Zděná stavba se šikmou střechou, podsklepená.
-2-
OP 3 [m ]
JC Reprodukční Opotřebení 3 [Kč/m ] cena 100 000 85,00 % 190 000
85,00 %
Věcná hodnota 15 000 28 500
Obec 2 162 Počet obyvatel: Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Obec Rakvice se rozkládá asi třináct kilometrů severozápadně od Břeclavi. Z turistického hlediska patří do unikátního a UNESCem chráněného Lednicko-Valtického areálu. Počet trvale žijících osob této středně velké obce je dle platného MLO 2 162 obyvatel. Protéká zde řeka Trkmanka. Vesnice leží nedaleko hranice s Rakouskem a Slovenskem. V obci je k dispozici základní škola a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, poštu, obecní úřad, kostel, ordinaci praktického lékaře a zubaře. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Dopravní spojení je zajištěno i pravidelnou autobusovou linkou. Za pracovními příležitostmi se musí převážně dojíždět do blízkých měst, zejména do okresního města Břeclavi. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.376 pro kat. území Rakvice ze dne 9.11.2012 zapsáno omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí, rozhodnutí o úpadku. Popis / dispozice:
Rodinný dům je v původní řadové zástavbě z 20-tých let minulého století, je nepodsklepený s obytným přízemím. V domě je byt o velikosti 4+1 s vlastním soc. zařízením. Dům je zděný, s dřevěnými stropy a sedlovou střechou s taškou pálenou. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, zemního plynu a vodovodu. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. Na budově je prováděna běžná údržba. Vytápění domu je ústřední teplovodní s plynovým kotlem. Teplá voda je připravována v el. boileru. V kuchyni je plynový sporák. Dispozice RD: průchozí chodba, obývací pokoj, 2 dětské pokoje, ložnice, kuchyně s jídelnou, koupelna, WC (mimo RD). Ve dvoře je pravém soumezí vedlejší stavba s prádelnou, WC a skladem nářadí a na levém soumezí je podsklepená garáž. Obě stavby stavebně navazují na rodinný dům, ale nejsou s ním propojeny. Přístup na pozemek je bezproblémový z ulice zv. Horní a z odvrácené strany z ulice Vinařská.
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy 3. Stropy 5. Krytina 7. Vnitřní omítky 9. Vnější obklady 11. Schody 13. Okna 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 21. Instalace plynu 23. Vybavení kuchyně 25. Záchod Závady:
Popis betonové pasy dřevěné pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky chybí chybí dřevěná nebo plastová zdvojená keramická dlažba
Název 2. Zdivo 4. Střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 14. Podlahy obytných místností 16. Vytápění
Popis zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech vápenné dvouvrstvé omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře PVC
světelná, třífázová plast, studená i teplá voda zemní plyn plynový sporák splachovací
18. Bleskosvod 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 24. Vnitřní vybavení 26. Ostatní
chybí bojler žumpa umyvadlo, vana, WC chybí
plynový kotel
WC splachovací je vytápěné, ale nachází se ve dvorní vedlejší stavbě za prádelnou a je přístupné pouze ze dvora a nikoliv z rodinného domu.
-3-
Seznam podlaží Název místnosti Přízemí chodba pokoj obývací pokoj veranda (jídelna) kuchyň koupelna dětský pokoj ložnice WC
Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 2 2 119,08 m 92,30 m 2 2 5,28 m 1,00 5,28 m 2 2 16,73 m 1,00 16,73 m 2 2 16,62 m 1,00 16,62 m 2 2 16,60 m 1,00 16,60 m 2 2 7,00 m 1,00 7,00 m 2 2 3,32 m 1,00 3,32 m 2 2 16,62 m 1,00 16,62 m 2 2 9,36 m 1,00 9,36 m 2 2 0,77 m 1,00 0,77 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Rakvice
540 000
180,00
400
Kč/m2
KC
3 000
1,55
ano ano
ne ne
Upravená cena Foto Kč/m2 4 657
RD 5+1 s vjezdem, který je možné využít k parkování většího auta, dvůr, kde je zahrádka a krb s posezením. Vytápění domu je lokálními plynovými topidly. Zdroj vody je místní. Kanalizace napojena na veřejnou. Dům je k rekonstrukci, řadový, v klidné lokalitě. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,90 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení - Horší.
1,00 1,15
K5 Celkový stav - Před rekonstrukcí. K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,50 1,00 1,00
Rakvice
100,00
275
1 000 000
10 000
0,85
8 500
K prodeji rodinný dům o velikosti 3+1 v Rakvicích. Dům je přízemní, řadový, nepodsklepený s dvorem, průjezdem a vjezdem do domu z druhé ulice.Ve dvoře se nachází kolna, průjezd, dílna a vinný sklípek. Dům je po částečné rekonstrukci se sedlovou střechou, plynovým topením a krbovými kamny. Okna jsou dřevěná, WC a koupelna společné. Kuchyně je součástí prodeje. Bez větších stavebních úprav lze vybudovat podkrovní bydlení a dále ve dvoře z prostor dílny lze vybudovat letní kuchyni s 2 posezením nebo bydlení. Celková výměra činí 275 m . K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00 1,00
Rakvice
80,00
624
789 000
9 863
0,85
Na prodej rodinný dům v Rakvicích. Celková plocha je 624 m2 z toho zastavěná je cca 110 m2. Jedná se o přízemní cihlový dům se sedlovou střechou. Dispozičně řešen jako 3+1, vstupní chodba, 3 pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna a WC. Možnost rozšíření v půdní vestavbě nad celou plochou domu. Za domem je velká zahrada s ovocnými stromy a menší vinicí. Dům je napojen na všechny sítě. Obec má dobrou občanskou vybavenost. Dobrá dostupnost do Brna, Hustopečí a Břeclavi. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení -
1,00 1,00
K5 Celkový stav -
1,00
-4-
8 384
K6 Vliv pozemku -
1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00
Variační koeficient před úpravami: 42,88 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
24,86 % 2 7 180 Kč/m 2 92,30 m 650 000 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Jedná se o původní řadovou zástavbu z 20-tých let min. století s běžnou údržbou. 2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 10,00 % Obvyklá cena pozemků: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy: Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.376 ze dne 9.11.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 21.2.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.540/2013-A ze dne 4.2.2013. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
650 000 65 000 64 800 520 200 92 5 636
Kč Kč Kč Kč 2 m 2 Kč/m
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 1
Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Rakvice, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od okresního města Břeclav 13 km - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s garáží a se skladem Zápory nemovitosti: - původní řadová zástavba RD s běžnou údržbou, která již zcela nevyhovuje současným požadavkům na bydlení jak z hlediska dispozice (např.WC ve dvoře mimo RD), tak i z hlediska energetických úspor - na LV č.376 pro kat. území Rakvice je zapsáno omezení vlastnického práva - komplikované právní vztahy Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na její klady a zápory a na porovnávací hodnotu ve výši 650 000,-Kč.
-5-
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Z NALE C K Á D O LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 12/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.12/2013. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-6-
Fotodokumentace ze dne 22.2.2013.
Uliční pohled na RD.
Dvorní pohled na RD.
Kuchyně.
Koupelna.
Obývací pokoj.
WC přístupné ze dvora.
-7-
