EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 43/2013
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění:
7.2 Objekt služeb a obč. vybavenosti - prodejna
Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
872 st.2271/1, st.2271/2 st.2271/1, st.2271/2, 712/2, 714/1
Objednatel:
Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY, CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800 900 490 2.7.2013 / 2.7.2013
Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající:
Stávající
Rhuca s.r.o., Jarcová 105, 75701 Jarcová, 1 / 1 Rhuca s.r.o., Jarcová 105, 75701 Jarcová, 1 / 1 Krásno nad Bečvou 5235 LV č.: Zlínský Vsetín Okres: Valašské Meziříčí Krásno nad Bečvou Část obce: Na Potůčkách Číslo orientační:
920 000 Kč
(cena dle stavu ke dni ocenění)
Poznámka:
Objednávka č.j.319/2013-N ze dne 18.6.2013 od firmy EURODRAŽBY, CZ a.s.
Uvedena rizika s možným vlivem na OC ! Vypracoval:
Datum:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137 751 42 Měrovice nad Hanou 3.7.2013
+420604529836 tel.: fax.: e-mail.:
[email protected] ...................................................... podpis, příp. razítko
Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 8 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 7.2 Objekt služeb a obč. vybavenosti - prodejna Zlínský Kraj: Katastrální území: Krásno nad Bečvou
Obec, část obce: Valašské Meziříčí Na Potůčkách Ulice:
stávající stav
Hlavní stavba počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: podíl byt./nebyt. podl. ploch garáže v objektu / počet stání: stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost: forma užívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: Rizika:
záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:
0 0
1 1 2
141 m 3 613 m 2
120 m 3 5 714 Kč/m 0%
100 %
5
75
10 % Neužívaná a neudržovaná Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Podnikání / ano
ne
Pozemky tvoří jednotný funkční celek, jsou rovinné a oploceny. Přístup k nim je v současné době zajištěn úplatným věcným břemenem práva chůze a jízdy přes pozemky jiného vlastníka (viz LV - jiná práva). Vlastní přístup pro pěší z veřejného chodníku nacházející se na ulici Rožnovská je proveditelný, ale povolení nájezdu z exponované silnice by bylo asi problematické. Pozemky v současné době nejsou udržovány. 2 630 m 2 600 Kč/m vlastní veřejné
bez vlivu na OC Záplavová oblast zahrnuto v obvyklé ceně Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně ano ne doporučuji není nutné
-2-
Město 23 288 Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Valašské Meziříčí je město v okrese Vsetín ve Zlínském kraji, 15 km severně od Vsetína na soutoku Rožnovské a Vsetínské Bečvy. Žije zde dle platného MLO 23 tisíc obyvatel. Svou polohou představuje vstupní bránu Moravskoslezských Beskyd a významný dopravní uzel. Historické jádro města bylo v roce 1992 prohlášeno městskou památkovou zónou. Ve městě je úplná infrastruktura banky, hotely, obchodní sít, nemocnice, základní i střední školství, úřady, kulturní zařízení, sportoviště a pod. Valašské Meziříčí je významným dopravním uzlem, a to jak silničním, tak železničním. Prochází tudy mezinárodní silnice I/35 Hradec Králové – Olomouc- Valašské Meziříčí– Žilina a silnice I/57 Polsko – Opava – Nový Jičín – Valašské Meziříčí – Vsetín – Slovensko. Významná je také silnice 2. třídy II/150 Valašské Meziříčí – Bystřice pod Hostýnem – Přerov. Železnice odtud vedou pěti směry. Prochází tudy železniční trať číslo 280 Hranice na Moravě – Púchov. Dalšími železničními tratěmi jsou 281 do Rožnova pod Radhoštěm, 303 směr Kojetín a 323 do Ostravy. Městská hromadná autobusová doprava má 6 linek provozovaných ČSAD Vsetín a.s. Oceňovaná nemovitost se nachází na ulici Na Potůčkách a je snadno přístupná z ulice Rožnovská, která je výpadovkou na Rožnov pod Radhoštěm. V těsném sousedství oceňované nemovitosti je penzion Magnolie s restaurací a parkovištěm a řadové garáže. Rizika: Záplavová oblast Dle databáze ČAP se jedná o lokalitu se zvýšeným rizikem záplav s kódem "2" - v městě Valašské Meziříčí je soutok Vsetínské a Rožnovské Bečvy. Věcná břemena zahrnuto v ceně Přístup k oceňované nemovitosti je zajištěn úplatným věcným břemenem chůze a jízdy přes pozemky jiného vlastníka parc.č.714/6, 714/4, st.568 - zapsáno na LV č.5235 pro k.ú.Krásno nad Bečvou ze dne 12.6.2013. Ostatní omezení zahrnuto v ceně Dle sdělení provozovatele Penzionu Magnolie je oceňovaný objekt napojen na elektřinu a zemní plyn přes měřiče spotřeby tohoto penzionu. Úhrada spotřeby těchto energií se řešila vzájemnou dohodou, kterou však vlastník oceňované nemovitosti neplní. Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v ceně Na LV č.5235 pro k.ú.Krásno nad Bečvou ze dne 12.6.2013 je zapsáno omezení vlatnického práva zástavní právo smluvní a zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Popis / dispozice:
Novodobá budova, která byla uvedena do provozu v r.2008. Budova je zděná, nepodsklepená, se šikmou střechou s taškovou krytinou. Objekt je napojen na IS v rozsahu: elektřina, zemní plyn, veřejná kanalizace s ČOV, veřejný vodovod. Okna a dveře jsou plastové, vytápění je ústřední teplovodní, podlahy z keramické dlažby, schody na půdu jsou dřevěné. Vnitřní omítky, fasáda a vnitřní instalace jsou provedeny. Z venkovního náhledu přes okno dovnitř budovy lze usuzovat, že vnitřní zařízení je buď demontováno anebo nebylo uvedeno do provozu. Celkový stav budovy: v současné době není objekt v provozu, není udržován a zřejmě nebyl přes otopné období ani temperován, dvůr je zanedbaný.
-3-
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní Závady:
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Svislé konstrukce
keramické pálená krytina dvouvrstvé vápenné omítky
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů
běžné obklady prosklené plastová ústřední chybí plastové potrubí chybí chybí
10. Schody 12. Vrata 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní 24. Výtahy
Popis zděné z cihel POROTHERM tl. 44 cm dřevěný sbíjený pozinkovaný plech nástřiky na bázi umělých hmot dřevěné chybí běžná keramická dlažba světelná třífázová plastové trubky rozvod zemního plynu chybí chybí
chybí
Budova v současné době není v provozu a není řádně udržována, dvorní trakt je neudržovaný, vnitřní zařízení je částečně demontováno.
Seznam podlaží Název místnosti Nadzemní část sklad
Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 2 2 141,00 m 120,00 m 2 2 120,00 m 1,00 120,00 m
Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy:
ano ano
ne ne
Porovnávací hodnota Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Krásno nad Bečvou
190,00
125
Kč 1 900 000
Kč/m2
KC
10 000
0,85
K prodeji komerční objekt ve Valašském Meziříčí nedaleko centra města. Dům se nachází na ulici Nádražní. Zastavěná plocha domu je 125m2, užitná cca 190m2. Dům je dvoupodlažní s možností zřízení půdní vestavby. V přízemí domu jsou tři místnosti, chodba se schodištěm do patra, místnost pro koupelnu a WC, prostorná dvojgaráž s dílnou cca 60m2. Ve druhém podlaží jsou tři místnosti, místnost pro zázemí, chodba. Přístup do domu je z hlavní komunikace i ze zadní části domu, kde je situována garáž. Objekt je určen k rekonstrukci, vhodný využít ke komerčním účelům provozovny prodejny, kancelářské prostory, sídlo firmy nebo zkombinovat podnikání s bydlením. Dům je napojen na veškeré inž.sítě. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu K3 Poloha -
0,85 1,00 1,00
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění -
1,00 1,00
-4-
Upravená cena Foto Kč/m2 8 500
Valašské Meziříčí
300,00
0
1 500 000
5 000
1,41
7 071
K prodeji komerční prostory v okrajové části Valašského Meziříčí. Objekt má výhodnou polohu, nachází se blízko hl. silničního tahu směrem na Vsetín. Jedná se o novou plechovou halu, která je z poloviny zateplena a vyzděna, vhodné pro výrobu a sklad. Užitná plocha je 300 m2. V hale jsou 2 kanceláře. Betonová podlaha, okna plastová, vjezd do haly vraty na obou stranách budovy. Možno dále koupit dílnu se skladem. Jedná se o zděnou zaizolovanou budovu. Dílna má rozlohu 100 m2, určena k výrobě, svařování. V dílně je komín, protipožární stěna, lze zde pracovat i s otevřeným ohněm. Dílna propojena se skladem o rozloze 100 m2. Ve skladu akumulační kamna. Poslední částí jsou kanceláře, sociálky a další zázemí firmy o rozloze cca 100 m2. Na pozemku voda, elektřina, kanalizace. Bezproblémové parkování na vlastních pozemcích, které jsou součástí prodeje. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK.
0,85
K2 Velikosti objektu K3 Poloha - Lepší-blíže centru. K4 Provedení a vybavení - Lepší-zděná stavaba,
1,00 1,10 1,25
K5 Celkový stav - Lepší-nová stavba. K6 Vliv pozemku -
1,10 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší-větší variabilnost pro využití stavby.
1,10
Jarcová
250,00
0
1 650 000
6 600
1,12
7 419
K prodeji objekt určený pro komerční účely přímo u hlavní komunikace. Budova prošla celkovou rekonstrukcí v r.2010 a nabízí se několik variant využití. Je nachystán přijímací prostor včetně sociálního zázemí. Další části budovy lze použít jako skladovací nebo výrobní plochy. K budově přiléhá prostorný dvůr s částečně zpevněným povrchem a s 50-ti parkovacími místy. Vytápění na tuhá paliva, přípojka elektřiny a kanalizace, vlastní zdroj vody. Ideální pro provozování autobazaru nebo stavebnin. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. K2 Velikosti objektu -
0,85 1,00
K3 Poloha - Lepší-blíže centru. K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav -
1,15 1,00 1,00
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Lepší-větší variabilnost na využití objektu.
1,00 1,15
Variační koeficient před úpravami: 28,96 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
7,94 % 2 7 663 Kč/m 2 120 m 919 560 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Kladné stránky: - dobrá poloha v blízkosti centra města a novodobá stavba se zahájením užívání v r. 2008. Záporné stránky: - objekt není v současné době užíván ani běžně udržován - v posledním topném období nebyl zřejmě ani temperován - objekt nemá dořešeno vlastní měření spotřeby elektřiny a zemního plynu - z náhledu z venčí přes okna lze usoudit, že se jedná pouze o vyklizené místnosti bez vnitřního zařízení, které nebylo pravděpodobně namontováno nebo bylo dodatečně demontováno
Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: zastavěná plocha a nádvoří: zahrada: ostatní plochy: Celkem:
Parcelní číslo 2271/1 2271/2 712/2 714/1
Výměra 2 141 m 2 1m 2 206 m 2 282 m 2 630 m
-5-
Jednotková cena pozemku 2 600 Kč/m 2 600 Kč/m 2 600 Kč/m 2 600 Kč/m
Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze 3 1 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5235 ze dne 12.6.2013. Snímek katastrální mapy ze dne 1.7.2013. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.319/2013-N ze dne 18.6.2013. Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně)
Kladné stránky: - dobrá poloha v blízkosti centra města a novodobá stavba se zahájením užívání v r. 2008 - možná variabilnost pro použití objektu pro obchod, služby, kanceláře i bydlení Záporné stránky: - objekt není v současné době užíván ani běžně udržován - v posledním topném období nebyl ani temperován - objekt nemá dořešeno vlastní měření spotřeby elektřiny a zemního plynu - z náhledu z venčí přes okna lze usoudit, že se jedná pouze o vyklizené místnosti bez vnitřního zařízení, které nebylo pravděpodobně namontováno nebo bylo dodatečně demontováno - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva (zástavní právo) a zajištění přístupů na základě úplatných věcných břemen, vše je zapsáno na příslušném LV Komentář ke kupní ceně: Kupní cena objektu není známa. Stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti: Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 920 000,-Kč na základě zjištěných skutečností, jejich kladných a záporných stránek a na základě zjištěné porovnávací hodnoty. Poznámka: Vlastník oceňovaných nemovitostí se prohlídky nezúčastnil ani neumožnil znalci prohlídku interiéru. Znalec tak provedl pouze prohlídku objektu z vnějšku a část informací získal od provozovatele sousedního objektu - penzionu Magnolie. Objekt měl během prohlídky 2 okna pootevřené na způsob ventilačky, ale dle stavu porostu ve dvoře lze usoudit na dlouhodobé neudržování nemovitosti. U vchodových dveří ve výši překladu je otvor, kterým se ptáci dostávají dovnitř budovy a v prostoru zádveří se uhnízdili. Místně příslušný stavební úřad odmítl znalci potřebné informace poskytnout bez doložení patřičného soudního rozhodnutí.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 43/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.43/2013. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-6-
Fotodokumentace ze dne 2.7.2013.
Přední pohled na objekt včetně neudržovaného dvora.
Přístup k nemovitosti přes parkoviště pensionu Magnolie.
Zadní pohled od řadových garáží.
Náhled do interiéru přes skulinu u vchodových dveří.
Detail vstupního přístřešku.
Zádveří z vnějšku a zanedbaný dvůr.
-7-