EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 15/2012
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
Rodinný dům Křišťanovice 131 Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Křišťanovice, k.ú. Křišťanovice, kód ČSÚ: 676 357, LV: 108 Kůlna st. 193 Vladimír Lušovský, Leskovec nad Moravicí 327, 79368 Leskovec nad Moravicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vladimír Lušovský, Leskovec nad Moravicí 327, 79368 Leskovec nad Moravicí, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:047/2012-D, 5.3.2012 U pískovny 890, 18200 Praha 8 - Kobylisy
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800 900 490 fax: +420 234 769 009
e-mail:
[email protected]
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu).
Současný stav OBVYKLÁ CENA 500 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:
22.3.2012
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 30.3.2012
Datum zpracování :
30.3.2012
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. 2000 rekonstrukce v r. 2010 Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 87 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 480
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 403
m2 71
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 510 000 Kč 1 129 008 Kč 500 000 Kč 48 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 17km jižně od okresního města Bruntál - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře za domem Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří, je nezateplen a neodpovídá tak již současným tepelně-technickým požadavkům na stavby pro bydlení - podkrovní pokoj je před rekonstrukcí a v současné době je neobyvatelný - lokalita kde se musí za prací, vzděláním a kulturou dojíždět do vzdálenějších měst Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 500 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.108 ze dne 31.1.2012 . Snímek katastrální mapy ze dne 31.3.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.047/2012-D ze dne 5.3.2012.
Charakteristika obce
Vesnice Křišťanovice je součástí okresu Bruntál a náleží pod Moravskoslezský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Bruntál. Obec Křišťanovice se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jižně od Bruntálu. Z turistického hlediska patří rovněž do horské oblasti Jeseníků. Na území této menší vesnice má hlášený trvalý pobyt kolem 270 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, obchod, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. V obci není kanalizace ani zemní plyn. V obci není mateřská škola ani základní škola. Dopravní spojení je pouze autobusem nebo vlastní dopravou po silnici. Za pracovními příležitostmi, kulturou a vzděláním se musí dojíždět zejména od okresního města Bruntálu a do menších okolních měst Moravský Beroun nebo Břidličná.
Poloha nemovitosti
Vesnice Křišťanovice leží v průměrné výšce 605 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 1621 ha, z toho orná půda zabírá pouze třicet tři procent. Kolem jedné třetiny výměry obce je zalesněná. Značnou část katastrální výměry tvoří trvalé travní porosty. Řadový rodinný dům se nachází v jihovýchodní krajní části obce při státní silnici č.45216. Rodinný dům je napojen na elektřinu a na veřejný vodovodní řád.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Na LV č.108 ze dne 31.1.2012 pro kat. území Křišťanovice je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Lušovský Vladimír Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Lušovský Vladimír Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Dohoda o vypořádání SJM ze dne 26.6.2008.
Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a jednou podkrovní místností. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. V domě je byt o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením - koupelna s WC. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Suterén - kotelna se skladem paliva. Přízemí - vstupní chodba se schodištěm do podkroví, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. Podkroví - chodba, pokoj. Rodinný dům zděný, neizolovaný proti zemní vlhkosti, s dřevěným stropem a sedlovou střechou s plechovou krytinou. Okna plastová zdvojená, dveře dřevěné hladké, podlahy v přízemí betonové a v podkroví prkenné, ohřev vody v el. boileru, kotel ÚT na tuhá paliva, otopná tělesa desková, elektrika světelná i motorová, el. sporák v kuchyni demontován, vnitřní kanalizace svedena do trativodu, koupelna s WC má rohovou vanu a je obložena keramickým obkladem a keramickou dlažbou, v kuchyni je keramický obklad v místě kuch.linky. Rodinný dům byl částečně rekonstruován v letech 2000 až 2010 a dle současného vlastníka zde bylo prostavěno ca 1mil.Kč. Rozsah rekonstrukce - nová instalace elektřiny, vodovodu, kanalizace, nové vnitřní povrchové úpravy, nová koupelna s WC, nové ústřední vytápění s ohřevem teplé vody v boileru, nová okna a dveře, nové betonové podlahy a obklady. Bouda na zahradě.
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem chybí keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí částečné odkanalizování chybí umyvadlo, vana, WC splachovací
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Stavební pozemek je z časti zastavěn rodinným domem a kůlnou. Pozemek je neoplocen a je přístupný ze státní silnice. Na pozemek je provedena přípojka elektřiny a vody.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Dle současného stavu nabídky a poptávky po stavebních pozemcích stanovuji -2 jednotkovou obvyklou cenu 100Kčm .
Parcela č. st. 193
Výměra m2 480 480
Jednotková cena Kč/m2 100 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 48 000 48 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Základní popis: Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a jednou podkrovní místností. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. V domě je byt o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením - koupelna s WC. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod. Technický popis: Rodinný dům zděný, neizolovaný proti zemní vlhkosti, s dřevěným stropem a sedlovou střechou s plechovou krytinou. Okna plastová zdvojená, dveře dřevěné hladké, podlahy v přízemí betonové a v podkroví prkenné, ohřev vody v el. boileru, kotel ÚT na tuhá paliva, otopná tělesa desková, elektrika světelná i motorová, el. sporák v kuchyni demontován, vnitřní kanalizace svedena do trativodu, koupelna s WC má rohovou vanu a je obložena keramickým obkladem a keramickou dlažbou, v kuchyni je keramický obklad v místě kuch.linky. Rodinný dům byl částečně rekonstruován v letech 2000 až 2010 a dle současného vlastníka zde bylo prostavěno ca 1mil.Kč. Rozsah rekonstrukce - nová instalace elektřiny, vodovodu, kanalizace, nové vnitřní povrchové úpravy, nová koupelna s WC, nové ústřední vytápění s ohřevem teplé vody v boileru, nová okna a dveře, nové betonové podlahy a obklady. Dispozice: Suterén - kotelna se skladem paliva. Přízemí - vstupní chodba se schodištěm do podkroví, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. Podkroví - chodba, pokoj. Stáří RD stanoveno odborným odhadem - stavba z 30-tých let min.století
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název suterén sklep (v zapuštěné části suterénu budovy) přízemí chodba koupelna s WC kuchyň obývací pokoj ložnice podkroví pokoj chodba schodiště
Zastavěná plocha 14,50 m2 12,58 m2 0,50 70,52 m2 7,40 m2 1,00 6,35 m2 1,00 9,10 m2 1,00 17,85 m2 1,00 14,35 m2 1,00 70,52 m2 17,20 m2 1,00 5,55 m2 1,00 2,97 m2 1,00
Užitná plocha 6,29 m2 6,29 m2 55,04 m2 7,40 m2 6,35 m2 9,10 m2 17,85 m2 14,35 m2 25,72 m2 17,20 m2 5,55 m2 2,97 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název suterén přízemí podkroví Obestavěný prostor - celkem:
(14,5)*(2,00) (8,2*8,6)*(2,80) (8,2*8,6)*(2,50)
= = = =
-5-
Obestavěný prostor 29,00 m3 197,46 m3 176,30 m3 402,76 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 156 402,76 5 368 100,00 2 162 000 77
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
50,00 1 081 000
Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Řadový rodinný dům, částečně podsklepený, s obytným přízemím a jednou podkrovní místností. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. V domě je byt o velikosti 3+1 s vlastním sociálním zařízením - koupelna s WC. Dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod. Technický popis: Rodinný dům zděný, neizolovaný proti zemní vlhkosti, s dřevěným stropem a sedlovou střechou s plechovou krytinou. Okna plastová zdvojená, dveře dřevěné hladké, podlahy v přízemí betonové a v podkroví prkenné, ohřev vody v el. boileru, kotel ÚT na tuhá paliva, otopná tělesa desková, elektrika světelná i motorová, el. sporák v kuchyni demontován, vnitřní kanalizace svedena do trativodu, koupelna s WC má rohovou vanu a je obložena keramickým obkladem a keramickou dlažbou, v kuchyni je keramický obklad v místě kuch.linky. Rodinný dům byl částečně rekonstruován v letech 2000 až 2010 a dle současného vlastníka zde bylo prostavěno ca 1mil.Kč. Rozsah rekonstrukce - nová instalace elektřiny, vodovodu, kanalizace, nové vnitřní povrchové úpravy, nová koupelna s WC, nové ústřední vytápění s ohřevem teplé vody v boileru, nová okna a dveře, nové betonové podlahy a obklady. Dispozice: Suterén - kotelna se skladem paliva. Přízemí - vstupní chodba se schodištěm do podkroví, koupelna s WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnice. Podkroví - chodba, pokoj. Stáří RD stanoveno odborným odhadem - stavba z 30-tých let min.století.
Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Křišťanovice
910 000
160,00
976
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 5 688
KC 0,83
Upravená cena Foto Kč/m2 4 721
Řadový dvoug. RD po celk. rekonstr. z r.2007, zateplen, plast.okna. V přízemí 2 místnosti, v 1.patře-kuchyň, 3 pokoje, koupelna a WC v každém podlaží, v podkroví další 2 místnosti. Nové rozvody, topení ÚT s kotlem na tuhá paliva i elektřina, odpady, plastová okna. K domu patří garáž, přístřešek-terasa s posezením-altán s krbem a zahradní domek. Krásná udržovaná zahrada 880 m2 se zapuštěným bazénem. Cena při rychlém jednání Roudno
140,00
420
1 290 000
9 214
0,90
Prodej domu o velikosti 6+1 v obci Roudno, 300m od přehrady Slezská Harta. V 1 NP je chodba, tři místnosti, WC, vana, kuchyně a další dvě místnosti. Ve 2 NP se nachází prostorná půda a ložnice. Dům má dvojitá kastlová okna, čerpá vodu z obecního řádu, odpady svedeny do žumpy, střecha sedlová, pokryta eternitem. Vytápěná ústřední a lokální na tuhá paliva, objekt je částečně podsklepen. K domu náleží garáž a pozemek s ovocnými stromy o velikosti cca 420m2.
-6-
8 293
Dvorce
130,00
1 450
699 000
5 377
0,95
5 108
Prodej rodinného domu o velikosti 4+1 v obci Dvorce u Bruntálu. V I.NP se nachází vstupní veranda, chodba, nová koupelna, kuchyně s obývacím pokojem a další dvě obytné místnosti. Ve II.NP je půdní prostor, nachystaný k budování dalších místností. Součástí domu je garáž, kotelna, dílna. Dům je po částečné rekonstrukci, jsou zde plovoucí podlahy, koupelna, částčně nová elektřina v mědi. Dům čerpá voda z řádu, odpady svedeny do kanalizace, vytápění ústřední na tuhá paliva. Střecha sedlová, pokryta eternitem. K domu náleží svahovitý pozemek, na kterém je postavena kůlna. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Dlouhá, Dvorce
90,00
667
520 000
5 778
0,95
5 489
Prodej rodinného domu 3+1 po částečné vnitřní rekonstrukci o zastavěné ploše 447 m2. Nový sprchový kout, rozvody vody a vnitřní omítky. Topení kotlem na tuhá paliva s rozvodem do ústředního topení. K domu patří hospodářská budova, kůlna a půda s možností vybudování další bytové jednotky 3+1. Zahrada 220 m2. V obci veškerá občanská vybavenost. Dům se nachází mimo záplavovou oblast. Redukce pramene ceny - Nabídka RK; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
5 903 Kč/m 2 87,06 m 510 000 Kč
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.108 ze dne 31.1.2012 . Snímek katastrální mapy ze dne 31.3.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.047/2012-D ze dne 5.3.2012.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 833 -15/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.833 -15/2011. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-7-
Fotodokumentace ze dne 22.3.2012.
Kuchyně s demontovaným zařízením.
Podkrovní pokoj před rekonstrukcí.
Pokoj.
Koupelna.
WC v koupelně.
Vyklizený obývací pokoj.
-8-
