EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1/2012
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům Uhřice 64 Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Uhřice, k.ú. Uhřice u Kyjova, kód ČSÚ: 773 379, LV: 215 Kůlna st. 18, 759/19 Pavel Gerspitzer, Uhřice 64, 69634 Uhřice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pavel Gerspitzer, Uhřice 64, 69634 Uhřice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:481/2011-N, 19.12.2011 U pískovny 890 / 1, 18200 Praha 8 - Kobylisy IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800 900 490 fax: +420 234 769 009
e-mail:
[email protected]
Ing.František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby.
Současný stav OBVYKLÁ CENA 350 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:
4.1.2012
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 10.1.2012
Datum zpracování :
10.1.2012
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1950 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
rekonstrukce v r. zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD neudržovaná - k částečné rekonstrukci lokální - elektřina prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 64 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 2 025
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 382
m2 76
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 350 000 Kč 628 664 Kč 350 000 Kč 85 350 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 32km od krajského města Brno a 18km od sousedního regionálního města Kyjov - rodinný dům je napojen na elektřinu a zemní plyn (plynoměr v současné době odpojen dodavatelem plynu) a má možnost napojení na veřejnou kanalizaci a na veřejný vodovod - rodinný dům má zázemí spočívající ve dvoře za domem 2 - k rodinnému domu patří zem. pozemek (louka) o ploše 1770m v jiné části obce
-2-
Zápory nemovitosti: - dům nemá fasádu a není zateplen - vnitřní vybavení domu je před celkovou obnovou a modernizací (pouze suché WC ve dvoře, nefunkční koupelna, nefunkční vnitřní vodovod a kanalizace, nefunkční zařízení kuchyně) - oceňovaná nemovitost se nachází v lokalitě, kde je možný pouze vesnický způsob bydlení a za prací, vyšším vzděláním a kulturou se musí dojíždět Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na neuspokojující současný technický stav rod. domu a s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 350 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.215 ze dne 9.12.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 10.1.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby od Eurodražby.CZ ze dne 19.12.2011, č.j.481/2011-N.
Charakteristika obce
Vesnice Uhřice leží na území okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Uhřice se rozkládá asi dvacet osm kilometrů severozápadně od Hodonína a čtrnáct kilometrů západně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno kolem 700 obyvatel. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hriště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod.
Poloha nemovitosti
Vesnice Uhřice leží v průměrné výšce 227 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 709 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesát osm procent. V obci Uhřice se pěstuje také víno. V katastru obce jsou rovněž ovocné sady. Za prací, kulturou a vyšším vzděláním se musí dojíždět do okolních měst. Oceňovaný rodinný dům se nachází v původní řadové zástavbě obce při místní komunikaci. Všechny IS dostupné v obci, tj.elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn jsou v dosahu oceňované nemovitosti.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Omezení zástavního práva zapsáno na LV č.215 pro kat. území Uhřice u Kyjova ze dne 9.12.2011. - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve prospěch Raiffeisenbank a.s.. Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 7.8.2008. V-2491/2008-738 - Rozhodnutí o dědictví ze dne 25.8.1975. Z-7100006/1976-738
Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou, která je nepodsklepená, přízemní s bytem o velikosti 2+1. V současné době je RD napojen pouze na elektřinu. V domě chybí vnitřní kanalizace a původní plynové lokální vytápění včetně plynového sporáku je nefunkční pro odstranění plynoměru dodavatelem zemního plynu. V domě chybí funkční sociální zařízení v rozsahu koupelna a WC. V domě není zaveden vodovod ani kanalizace. WC se používá suché ve dvoře. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Vstupní chodba, kuchyně, koupelna, spíž, 2 pokoje. Rodinný dům je v původním stavu a je postaven z plných pálených cihel. Střecha je šikmá s taškou pálenou. Dům nemá fasádu. Podlahy v pokojích jsou betonové s textilií nebo PVC. Na chodbě a v koupelně je keramická dlažba. Stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké. V domě není funkční vnitřní vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu. WC je suché ve dvoře. V současné době je vytápěna el.přímotopem pouze 1 obytná místnost. Zařízení kuchyně není rovněž funkční - chybí vybavení dřezem a plynový sporák je odpojen od přívodu plynu. Rodinný dům je před kompletní rekonstrukcí a modernizací. Kůlna a WC.
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky chybí chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná špaletová koberec keramická dlažba přímotopy světelná chybí chybí chybí zemní plyn chybí plynový sporák umyvadlo, vana, WC chybí chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Stavební pozemek parc.č.st.18 je z části zastavěn rodinným domem čp.64. Je mírně svažitý se sklonem na jihozápad. Na pozemku je dále kůlna a 2 ovocné stromy. Pozemek je napojitelný na všechny IS v obci, tj.elektřina, vodovod, kanalizace a zemní plyn. Přístup je z místní zpevněné komunikace. Zemědělský pozemek parc.č.759/19 je veden v KN jako druh pozemku „trvalý travní porost” a je svažitý. Oba pozemky netvoří jednotný funkční celek.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Celková výměra pozemků
Obvyklá cena pozemku je odhadnuta porovnávacím způsobem odvozená z ceny známých již uskutečněných prodejů v obci samotném a v okolních obcích. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu 2 stavebního pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 300 Kč/m a u -2 zemědělského pozemku 5Kčm .
Parcela č. st. 18 759/19
Výměra m2 255 1 770 2 025
Jednotková cena Kč/m2 300 5 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 76 500 8 850 85 350
Výpočet věcné hodnoty staveb Základní popis: Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou, která je nepodsklepená, přízemní s bytem o velikosti 2+1. V současné době je RD napojen pouze na elektřinu. V domě chybí vnitřní kanalizace a původní plynové lokální vytápění včetně plynového sporáku je nefunkční pro odstranění plynoměru dodavatelem zemního plynu. V domě chybí funkční sociální zařízení v rozsahu koupelna a WC. V domě není zaveden vodovod ani kanalizace. WC se používá suché ve dvoře. Dispozice RD: Vstupní chodba, kuchyně, koupelna, spíž, 2 pokoje. Popis technického stavu: Rodinný dům je v původním stavu a je postaven z plných pálených cihel. Střecha je šikmá s taškou pálenou. Dům nemá fasádu. Podlahy v pokojích jsou betonové s textilií nebo PVC. Na chodbě a v koupelně je keramická dlažba. Stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké. V domě není funkční vnitřní vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu. WC je suché ve dvoře. V současné době je vytápěna el.přímotopem pouze 1 obytná místnost. Zařízení kuchyně není rovněž funkční - chybí vybavení dřezem a plynový sporák je odpojen od přívodu plynu. Rodinný dům je před kompletní rekonstrukcí a modernizací.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Přízemí kuchyň koupelna spíž chodba obývací pokoj pokoj Půda
Zastavěná plocha 76,44 m2 2 14,04 m 1,00 4,32 m2 1,00 4,32 m2 1,00 9,28 m2 1,00 16,17 m2 1,00 16,17 m2 1,00 76,44 m2
Užitná plocha 64,29 m2 14,04 m2 4,32 m2 4,32 m2 9,28 m2 16,17 m2 16,17 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Přízemí Půda Obestavěný prostor - celkem:
(7,55*8,75+2,47*4,2)*(4,00) (4,2*2,47+7,55*8,75)*(1,00)
-5-
= = =
Obestavěný prostor 305,75 m3 76,44 m3 382,19 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
153 382,19 3 741 100,00 1 430 000 62 38 62,00 543 000
Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Jedná se o zděnou stavbu se sedlovou střechou, která je nepodsklepená, přízemní s bytem o velikosti 2+1. V současné době je RD napojen pouze na elektřinu. V domě chybí vnitřní kanalizace a původní plynové lokální vytápění včetně plynového sporáku je nefunkční pro odstranění plynoměru dodavatelem zemního plynu. V domě chybí funkční sociální zařízení v rozsahu koupelna a WC. V domě není zaveden vodovod ani kanalizace. WC se používá suché ve dvoře. Dispozice RD: Vstupní chodba, kuchyně, koupelna, spíž, 2 pokoje. Popis technického stavu: Rodinný dům je v původním stavu a je postaven z plných pálených cihel. Střecha je šikmá s taškou pálenou. Dům nemá fasádu. Podlahy v pokojích jsou betonové s textilií nebo PVC. Na chodbě a v koupelně je keramická dlažba. Stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné hladké. V domě není funkční vnitřní vodovod, kanalizace ani rozvod zemního plynu. WC je suché ve dvoře. V současné době je vytápěna el.přímotopem pouze 1 obytná místnost. Zařízení kuchyně není rovněž funkční - chybí vybavení dřezem a plynový sporák je odpojen od přívodu plynu. Rodinný dům je před kompletní rekonstrukcí a modernizací. Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Požadovaná cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Uhřice
480 000
85,00
126
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 5 647
KC 0,85
Upravená cena Foto Kč/m2 4 800
RD 2+1 Uhřice s dvorem. Přízemní řadový rodinný dům se sedlovou střechou. V přední části domu je kuchyň, dále 2 místnosti, z chodby je vstup do koupelny a do komory, dále na verandu a na dvůr. Možnost rozšíření do podkroví i do dvora. Všechny IS v domě, vlastní studna. K domu náleží jeden kvelbený sklep. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.;
Žarošice.
85,00
371
600 000
7 059
0,77
5 455
K prodeji přízemní, nepodsklepený rodinný dům u Žarošic, s prostornou půdou pod sedlovou střechou, v průjezdu do dvora lze parkovat auto. Vytápění pomocí WAW, ohřev vody el. bojlerem. Napojení na inženýrské sítě: plyn, elektřina, obecní vodovod, kanalizace. K dispozici je i vlastní studna. Za domem je dvorek s hospodářskými přístavky a zahradou. Celková plocha: 371 m2. Zastavěná plocha: 150 m2. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Uhřice
85,00
493
650 000
7 647
0,77
Nabídka přízemního rodinného domu 40 km od Brna. Ke koupi Vám nabízíme menší, přízemní rodinný dům, situovaný v řadové zástavbě, do tvaru L se sedlovou střechou v obci Uhřice u Kyjova. Je zvětší části podsklepen, vstup do domu je přes průjezd, kde můžete garážovat své osobní auto, z prostorné chodby vcházíte do dvou obytných pokojů situovaných do ulice. Dále pak navazuje kuchyně, koupelna, WC, větší komora. Dům je napojen na obecní vodovod, je zde i vlastní studna, odpady vedou do jímky, elektřina, topení plynové wafky, ohřev vody (plyn). Za domem je menší dvorek s hospodářskými budovami a zahrádkou. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; -6-
5 909
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
5 388 Kč/m 2 64,29 m 350 000 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.215 ze dne 9.12.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 10.1.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby od Eurodražby.CZ ze dne 19.12.2011, č.j.481/2011-N.
počet stran A4 v příloze: 1 2 1 1 1
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 819-1/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.819-1/2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce
-7-
Fotodokumentace nemovitosti ze dne 4.1.2012.
Obývací pokoj.
Koupelna bez přívodu vody a bez funkčního odpadu.
Vstupní chodba.
Nefunkční plynový sporák v kuchyni.
Příjezdová komunikace k rod. domu.
Dvůr za rod. domem.
-8-