EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 19/2012
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka 2+1 Nová 1814, Hranice - Hranice I-Město Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Hranice, k.ú. Hranice, kód ČSÚ: 647 683, LV: 6720 Neda Mitrovič, Nová 1814, 75301 Hranice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Neda Mitrovič, Nová 1814, 75301 Hranice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY, CZ a.s.; č. obj.:085/2012-D, 20.3.2012 U pískovny 890, 18200 Praha 8 - Kobylisy IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800 900 490 fax: +420 234 769 009
e-mail:
[email protected]
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
změna stavby
rekonstrukce
leasing
Současný stav OBVYKLÁ CENA 620 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:
6.4.2012
7stran
Měrovicích nad Hanou, dne 11.4.2012
Datum zpracování :
11.4.2012
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
stavba dokončena v r. 1980
změna stavby v r. 2009
rekonstrukce v r. 2009 střecha, fasáda
dílčí
zateplení
okna,
ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: 9
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1814
Typ
2
2+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba dobře udržovaná dálkové (zdroj mimo budovu) prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
PP bytu Balkon Terasa
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
8
69/0
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl Obvyklá cena Sklípek stání plocha na společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
ks
m
m
60,90
0,00
0,00
0,00
0
0,00
59,30
KUPNÍ CENA
Počet bytů/nebytů
Kč/m2
5 604 / 379 021 10 455 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Kupní cena oceňovaného bytu není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení
evidence v KN
ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota
620 000 Kč 712 079 Kč 620 000 Kč
Obvyklá cena
-2-
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidné bydlení s dosahem středu města Hranice (do 3km), v sousedství základní školy a obchodních center Lidl, Albert - u bytového domu je dostatek parkovacích míst pro motorová vozidla - bytový dům je po celkové revitalizaci Zápory nemovitosti: - oceňovaný byt má původní bytové jádro z umakartu - nemovitost má komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.6720 pro kat. území Hranice ze dne 6.3.2012 Stanovení obvyklé ceny: Současnou obvyklou cenu oceňovaného bytu stanovuji k vzhledem k jeho zjištěnému technickému stavu a k porovnávací hodnotě ve výši 620 000-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6795 ze dne 29.3.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 5.4.2012. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Objednávka.
Poloha nemovitosti
Město Hranice se nachází ve východní části Olomouckého kraje v bývalém okrese Přerov. Leží na břehu řeky Bečvy, v údolí Moravské brány. Město má společně s místními částmi přes 20 000 obyvatel. Pro město je důležité sousedství s významnými lázněmi Teplice nad Bečvou, kde se lečí srdeční choroby. Město má úplnou infrastrukturu odpovídající jeho velikosti a významu. Pracovní příležitosti jsou v administrativě, v obchodu, školství, zdravotnictví a v průmyslu. Ve městě se nachází vedle dalších firem tyto významné firmy: Cement Hranice Tondach Sigma Pumpy Hranice Cidem Hranice Město je rovněž důležitým železničním a silničním uzlem. Oceňovaný byt se nachází v 7.NP 8-mi podlažního domu na ulici Nová v bytové zástavbě z 80-tých let min. století a ve vzdálenosti do 3000m od historického středu města Hranice. V okolí domu je dostatek parkovacích ploch, obchodní centrum Lidl a Albert jsou vzdáleny do 500m.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Na LV č.6720 ze dne 6.3.2012 pro kat. území Hranice zapsáno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní - zástavní právo exekutorské - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Evidence v KN
Smlouva kupní ze dne 16.10.2007. V - 2223/2007-835
-3-
Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o bytový panelový dům z 80-tých let min. století. Dům je 8-mi podlažní se třemi vchody čp.1814, čp.1815 a čp.1816. Jedná se o byt velikosti 2+1. V pokojích je původní PVC, v kuchyni a v předsíni je PVC, na WC a v koupelně je rovněž PVC. Keramická dlažba je pouze na chodbě a v lodžii. Zařízení koupelny a WC je původní - příčky jsou z umakartu. V kuchyni je plynový sporák a u linky keramický obklad. Okna a balkonové dveře jsou vyměněny za plastové před dvěma roky. Lodžie je prosklená v rámci zateplování bytového domu. Byt je řádně obýván a udržován. Zjištěna pouze závada u uzávěru okna v pokoji s výhledem na sever. předsíň, WC, koupelna, šatna, kuchyň, 2 pokoje, lodžie, sklep s latěním Bytový dům je řádně udržován - před 5-ti lety provedena výměna výtahu, před 2 roky provedeno zateplení fasády a provedena výměna původních oken, balkonových dveří a vchodových dveří za plastová s dvojsklem, provedeno zasklení lodžií.
Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot chybí železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová PVC ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty
-4-
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název předsíň WC koupelna kuchyně pokoj šatna pokoj lodžie zasklená sklep (mimo vlastní jednotku) Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 6,95 m2 0,92 m2 2,56 m2 11,79 m2 16,26 m2 2,84 m2 14,62 m2 3,52 m2 1,44 m2 60,90 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,75 0,50
Započítaná plocha 6,95 m2 0,92 m2 2,56 m2 11,79 m2 16,26 m2 2,84 m2 14,62 m2 2,64 m2 0,72 m2 59,30 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 59,30 17 155 1 017 256 100,00 32 68 30,00 712 079
Výpočet porovnávací hodnoty Základní popis: Jedná se o bytový panelový dům z 80-tých let min. století. Dům je 8-mi podlažní se třemi vchody čp.1814 až čp.1816. Popis bytu: Jedná se o byt velikosti 2+1. V pokojích jsou původní podlahy z PVC, v kuchyni a v předsíni je PVC, na WC a v koupelně je rovněž PVC, keramická dlažba je pouze na chodbě a na balkóně. Keramické obklady jsou pouze u kuchyňské linky. Zařízení koupelny a WC je původní - příčky jsou z umakartu, v koupelně vana s umyvadlem. V kuchyni je plynový sporák. Okna a balkonové dveře jsou vyměněny za plastové před třemi roky, Byt je řádně obýván a udržován. Zjištěna pouze závada u uzávěru okna v pokoji s výhledem na sever. Popis tech. stavu domu: Bytový dům je řádně udržován - před 2 roky provedeno zateplení fasády, před 2 roky provedena výměna původních oken, balkonových dveří a vchodových dveří za plastová s dvojsklem a provedeno zasklení lodžie. Před 5-ti roky byl instalován nový výtah s parametry dle EN. Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Nabídková cena u bytů 2+1 v dotčené lokalitě se v současné době pohybuje v rozmezí od 600 000Kč do 700 000,-Kč. Porovnávací hodnotu na oceňovaný byt stanovuji na hodnotu 620 000,-Kč z důvodu původního vnitřního zařízení bytu. Porovnávací hodnota 620 000 Kč
-5-
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6795 ze dne 29.3.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 5.4.2012. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Objednávka.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 837-19/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.837-19/2011. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-6-
Fotodokumentace ze dne 6.4.2012.
Obývací pokoj.
Ložnice.
Hlavní vstup do domu.
Kuchyně.
Koupelna.
Předsíň.
-7-