EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 28/2012
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům Nová 311, Znojmo - Oblekovice Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Oblekovice, kód ČSÚ: 708 615, LV: 422 386/8 Jan Ďurianec, Znojmo 311, 67181 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Jan Ďurianec, Znojmo 311, 67181 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:186/2012-D, 24.5.2012 U Pískovny 890, 18200 Praha 8 - Kobylisy IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail:
[email protected] DIČ: fax: +420 234 769 009
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ5604112250 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu).
Současný stav OBVYKLÁ CENA 1 600 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:
8.6.2012
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 20.6.2012
Datum zpracování :
20.6.2012
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí
stavba dokončena v r. 1986 změna stavby v r. střecha, fasáda ostatní
rekonstrukce v r. zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:
zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro
montované jiné podnikání volný objekt
/ plyn telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
5+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 153 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 140
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 649
m2 72
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko
záplavová a zátopová oblast
riziko přístupu a příjezdu
věcná břemena
předkupní právo
pojištění proti zaplavení
ano /
ostatní omezení
ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 600 000 Kč 2 072 965 Kč 1 600 000 Kč 112 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - řadový rodinný dům s bytem 5+1 v okresním města Znojmo - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.elektřinu, vodovod, kanalizaci a zemní plyn - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající v garáži a ve dvorku s terasou Zápory nemovitosti: - řadový rod. dům s omezeným soukromím na dvorku - rodinný dům je před modernizací (odebraný plynoměr a plynový kotel, nedokončený sklípek pod schodištěm) a je nezateplen (potřeba vyměnit původní dřevěná zdvojená okna, provést zateplení fasády) - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva (zástava, exekuce atd.), viz LV č.422 ze dne 10.5.2012 Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 600 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 422 ze dne 10.5.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 21.6.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.186/2012-D ze dne 24.5.2012.
Charakteristika obce
Město Znojmo je sídlem okresních orgánů a institucí, je významným střediskem regionu Jižní Moravy. Má Městskou památkovou rezervaci, část města leží v ochranném pásmu NP Podyjí. Znojmo leží jižním směrem ve vzdálenosti 75km od Brna. Má horší dopravní návaznost na dálniční síť. Asi 8km od Znojma leží dva hraniční přechody s Rakouskem Hatě a Hnanice. Nemovitost se nachází ve čtvrti města zvané Oblekovice, která je jihovýchodní okrajovou částí města. Nemovitost se nachází v ulici, jenž se nazývá „Nová”. Tato ulice se nachází při výjezdu z města ve směru na Vídeň za mostem přes řeku Dyji jako druhá ulice po levé straně. Předmětná nemovitost je řadový rodinný dům postavený po levé straně ulice při výjezdu od hlavní silnice cca na konci ulice, v předposlední skupině sedmi řadových RD.
Poloha nemovitosti
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Dle databáze České asociace pojišťoven se jedná o zónu ČAP 2: klasifikace rizika povodeň - záplava „zvýšené”.
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny a.s., zapsáno na LV č.422 ze dne 10.5.2012 pro k.ú. Oblekovice. - Exekuční příkaz k prodeji, zapsáno na LV č.422 ze dne 10.5.2012 pro k.ú. Oblekovice. - Zástavní právo exekutorské, zapsáno na LV č.422 ze dne 10.5.2012 pro k.ú. Oblekovice. - Nařízení exekuce, zapsáno na LV č.422 ze dne 10.5.2012 pro k.ú. Oblekovice. - Smlouva kupní ze dne 31.3.2006, zapsáno na LV č.422 ze dne 10.5.2012 pro k.ú. Oblekovice.
Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
RD má 3NP s částečným podzemním podlažím ( z toho přízemí má charakter technického podlaží kde je vstup, kotelna a garáž). Je postaven v řadové zástavbě s plochou střechou, v příčném nosném konstrukčním systému ze zděné konstrukce na základových pásech. Stavba byla kolaudována v roce 1986 a od uvedené doby je užívána. Jedná se o jednobytovou budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „B” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Vstup do domu je přes 1.NP, kde se nachází vstupní zádveří po levé straně domu, odtud přímo je vstup do schodišťové haly. Z haly je vstup do garáže, dále na schodiště, do sklípku (pod schodištěm), který není zcela zprovozněn od kolaudace stavby a do chodby ústící do dvora. Z chodby je vstup do kotelny a do zahradního pokoje. Ve 2.NP je obývací pokoj s lodžií (orientace na jih), dále je zde jídelna s kuchyní, WC s umyvadlem, spíž. Ve 3.NP je koupelna s WC a 3 pokoje. Jedná se o třípodlažní R s plochou střechou s nosným příčným systémem s dvojramenným schodištěm cca uprostřed půdorysu. 1.NP je částečně obytné, další 2 podlaží slouží jen k bydlení. Pod schodištěm je provedeno částečně podzemní podlaží. Pozemek před domem je ve vlastnictví Města Znojma, RD je napojen na všechny IS. Přístup k nemovitostem je ze zpevněné místní komunikace a přilehlého chodníku, jenž je proveden z betonové dlažby - z pozemků ve vlastnictví města. Příjezdová komunikace je zpevněna asfaltem, Dům byl dán do užívání v roce 1986. Oplocení, zpevněné plochy, přípojky od IS.
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm keramické živičná, svařovaná, vícevrstvá živičná pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky sokl z kabřince běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná, zdvojená koberec keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Rovinný pozemek, který je z části zastavěný rod. domem čp.311 a za domem plní funkci dvorku. Přístupný z ulice je pouze přes RD.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
V současné době se u místních realitních kanceláří nabídkové ceny stavebních 2 pozemků s IS přivedenými k hranici pozemků pohybují okolo 1000Kčm . Obvyklou -2 cenu po snížení provize účtované realitními kancelářemi stanovuji na 800,-kčm
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
386/8
Výměra m2 140 140
Jednotková cena Kč/m2 800 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 112 000 112 000
Výpočet věcné hodnoty staveb Řadový rodinný dům s plochou střechou. Dům je zděný, stropy keramické, střešní krytina živičná. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké dřevěné s lisovanými ocelovými zárubněmi. Podlahy v obytných místnostech převážně s textilií v ostatních místnostech je ker. dlažba. Schody jsou ocelové konstrukce s dřevěnými schodnicemi. Vytápění ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody je v boileru. V kuchyni je el. sporák se sklokeramickou deskou. Koupelna je s vanou a umyvadlem. WC je splachovací ve 2 a ve 3.NP. Dům je napojen na městskou kanalizaci, veřejný vodovod, veřejnou elektřinu a na zemní plyn.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název suterén místnosti stavebně neupravené 1. - 3. nadzemní podlaží Přízemí - hala kotelna chodba pokoj garáž zádveří I. patro - obývací pokoj lodžie nezasklená choba kuchyň WC komora 2.NP - pokoj koupelna pokoj pokoj schodiště chodba lodžie nezasklená
Zastavěná plocha 7,48 m2 2 m 0,00 72,30 m2 15,28 m2 1,00 6,49 m2 1,00 3,48 m2 1,00 7,06 m2 1,00 14,25 m2 0,00 5,99 m2 1,00 24,00 m2 1,00 6,60 m2 0,50 4,32 m2 1,00 17,86 m2 1,00 1,90 m2 1,00 2,00 m2 1,00 17,86 m2 1,00 6,08 m2 1,00 11,12 m2 1,00 12,51 m2 1,00 6,21 m2 1,00 4,32 m2 1,00 6,60 m2 0,50
Užitná plocha 0,00 m2 2 0,00 m 153,08 m2 15,28 m2 6,49 m2 3,48 m2 7,06 m2 0,00 m2 5,99 m2 24,00 m2 3,30 m2 4,32 m2 17,86 m2 1,90 m2 2,00 m2 17,86 m2 6,08 m2 11,12 m2 12,51 m2 6,21 m2 4,32 m2 3,30 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název suterén 1. – 3. nadzemní podlaží Obestavěný prostor - celkem:
(2,91*2,57)*(1,73) (12,05*6)*(8,80)
-5-
= = =
Obestavěný prostor 12,94 m3 636,24 m3 649,18 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 80 649,18 4 082 100,00 2 650 000 26 74 26,00 1 961 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Znojmo
100,00
752
Požadovaná cena Kč 1 800 000
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 18 000
KC 0,64
Upravená cena Foto Kč/m2 11 520
K prodeji menší RD 3+1 s krásnou zahradou se skleníky, v lokalitě Znojmo – město. Tuto nemovitost je možno využít i ke komerčním účelům. Do centra města Znojma to je pouhých cca. 8 min. klidné chůze. Nemovitost je po částečné rekonstrukci, která proběhla v roce 2008: izolace, podlahy, zateplení, střecha. Dům je napojen na veškeré IS: veřejný vodovod – v plastu, elektřina – v mědi, vytápění ústřední na plyn nebo i na tuhá paliva, odpady jsou svedeny do jímky. Celková plocha je 752m2. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Znojmo
210,00
2 500
1 890 000
9 000
0,85
7 650
Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům 5+1 ve Znojmě, předměstské části Kasárna. Dům je celý podsklepený, sklepy možno výtápět. Dispozice: v přízemí prostorná kuchyně, z kuchyně vstup na terasu, dále prostorná jídelna a obývací pokoj. Koupelna s vanou a sprchovým koutem, samostatné WC. První patro: dva obytné pokoje s okny do zahrady a jeden pokoj s oknem do ulice, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC. U domu menší dvorek s bazénem, soukromí, velká garáž s vjezdem z ulice, stodola a rozlehlá zahrada 2.000 m2 s ovocnými stromy, zatravněná. Pro více informací volejte makléři. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Znojmo
163,00
0
1 995 000
12 239
0,85
10 403
Cihlový RD 4+1 ve Znojmě blízko centra města v klidné lokalitě s garáží, předzahrádkou, dvorkem a velkou terasou. Dům prošel rekonstrukcí (střecha, okna, vstupní dveře, kuchyň, voda, odpady). V přízemí je pěkný velký obývák s krbem, koupelna, WC, kuchyň a dvorek. V I. NP dva pokoje a z jednoho je výstup na prostornou terasu. Dále je zde jeden prostorný pokoj jako půdní vestavba. Dům je vytápěný plynovým kotlem Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
9 858 Kč/m 2 153,08 m 1 600 000 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 422 ze dne 10.5.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 21.6.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.186/2012-D ze dne 24.5.2012.
-6-
počet stran A4 v příloze: 4 1 1 1 1
Koncesní listina:
Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 846-28/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.846-28/2012. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-7-
Fofodokumentace ze dne 8.6.2012.
Obývací pokoj ve II NP.
Kuchyně ve II.NP.
WC ve II NP.
Koupelna ve 3.NP.
Pokoj ve 3 NP.
Dvorek za RD s terasou.
-8-
