2012. Odhad obvyklé ceny nemovitosti. (předmětu nedobrovolné dražby)

EURODRAŽBY.CZ a.s.

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 25/2012

Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům Zhoř 21 Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zhoř, k.ú. Zhoř u Rohozce, kód ČSÚ: 792 918, LV: 8 Vedlejší stavba st. 25, 408/4 Kamila Lorencová, Zhoř 21, 67923 Zhoř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Kamila Lorencová, Zhoř 21, 67923 Zhoř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:160/2012-N, 2.5.2012 U Pískovny 890, 18200 Praha 8 - Kobylisy IČ: 25023217 DIČ:

telefon: 800 900 490 fax: +420 234 769 009

e-mail: [email protected]

Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250

ÚČEL OCENĚNÍ:

telefon: +420604529836 fax:

e-mail: [email protected]

Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu).

Současný stav OBVYKLÁ CENA 1 200 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:

15.5.2012

8 stran

Měrovicích nad Hanou, dne 21.5.2012

Datum zpracování :

21.5.2012

Počet příloh:

5

Otisk razítka

Ing. František Hás

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce: dveře

celková

dílčí

stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. 1975 střecha, fasáda ostatní

rekonstrukce v r. 1997 zateplení okna,

SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:

zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro

montované jiné podnikání volný objekt

/ plyn telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:

MHD železnice dálnice/silnice I. tř úzké centrum - historická část dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn

autobus silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

3+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 126 / 0

Garáž Pozemky výměra ks 1

m2 459

OP

ZP

Rozestavěnost

m3 968

m2 123

% 100,00

KUPNÍ CENA 0 Kč

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa.

RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby

právní zánik stavby (zánik čp/čo)

sociální riziko

záplavová a zátopová oblast

riziko přístupu a příjezdu

věcná břemena

pojištění proti zaplavení

předkupní právo

ano /

ostatní omezení

ne

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Věcná hodnota

1 215 000 Kč 2 022 294 Kč 1 200 000 Kč 41 310 Kč

Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku

-2-

evidence v KN

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita, která má rekreační charakter Vysočiny, vzdálena ca 35km severně od krajského města Brno - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající v zahradě za domem a v garáži Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří, jeho zateplení již neodpovídá současným tepelně-technickým požadavkům na stavby pro bydlení - pozemky jsou zatíženy věcným břemenem - právo cesty pro obec Zhoř (jedná se o nezpevněnou cestu do krajiny) - lokalita kde se musí za prací, vzděláním, zdravotní péči, nákupy a kulturou dojíždět do vzdálenějších měst Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 200 000,-Kč.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 18.4.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 14.5.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.160/2012-N ze dne 2.5.2012, Erodražby, CZ a.s.

Charakteristika obce

Obec Zhoř, počet obyvatel 57 (dle platného MLO), katastrální území Zhoř u Rohozce. Obec Zhoř je situována na severním okraji okresu Brno - venkov severním směrem od Brna. Komunikační spojení obce je po silnici č.377 spojující Černou Horu s Tišnovem (v obci Zhoř silnice odbočuje směrem na Lomnici u Tišnova). Vzdálenost obce z Brna je cca 35km, Tišnova 11km, z Černé Hory 8km, z Lomnice u Tišnova 5km (stavební úřad, pošta). Obec je dostupná autobusovou dopravou, zastávka vlaku je v Tišnově. Základní škola je v Tišnově, mateřská škola v Rašově. V obci je jen obecní úřad, obchod zde není, jedná se o malou obec s výhradně obytnou zástavbou. Nemovitost je situována v blízkosti centa obce u místní podružné zpevněné komunikace, která odbočuje z hlavní silnice procházející obcí. Vzdálenost nemovitosti od zastávky autobusu je cca 100m. Komunikace prochází ze dvou stran domu, dům je umístěn ve svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Dům je v okolní zástavbě situován jako volně stojící, na dům navazuje pozemek vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha (užívaný jako zahrada). Dům je napojen na následující přípojky veřejných inženýrských sítí - přípojka vody, kanalizace, dále je provedena elektro přípojka 230V/400V a přípojka zemního plynu. V domě je jeden byt.

Poloha nemovitosti

Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena

Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

Předkupní právo Ostatní omezení

Riziko nezjištěno

Evidence v KN Právní zánik stavby

Na LV č.8 ze dne 18.4.2012 pro kat. území Zhoř u Rohozce zapsáno: - Věcné břemeno cesty dle kupní smlouvy ze dne 3.1.1932, zatížena parcela st.23, parcela č.408/4 a RD čp.21. Právo cesty pro Obec Zhoř. Z-37627/2009-703 Na LV č.8 ze dne 18.4.2012 pro kat. území Zhoř u Rohozce zapsáno: - Věcné břemeno cesty - Zástavní právo smluvní - Nařízení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na LV č.8 ze dne 18.4.2012 pro kat. území Zhoř u Rohozce zapsáno: - Darovací smlouva V12 350/1999 ze dne 17.3.1999. Z-18800004/1999-701

Riziko nezjištěno

-3-

Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení

Popis tech. stavu stavby

Příslušenství stavby

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Jednobytový rodinný dům - třípokojový byt s úplným sociálním příslušenstvím. Dům má jedno podzemní podlaží a jedno nadzemní podlaží. Rodinný dům - je užíván k bydlení v bytě o velikosti 3+1. I.PP: vstup je po schodišti z přízemí nebo ze snížené úrovně upraveného terénu do garáže, na kterou navazuje prádelna a sklepní prostory využité pro skladování. I.NP: vstup do domu je z komunikace přes neoplocenou předzahrádku do zádveří, na které navazuje chodba se schodištěm vedoucím na půdu a do suterénu. Z chodby je vstup do dvou průchozích pokojů, z jednoho pokoje je přístupný další pokoj a do kuchyně s jídelnou. Z chodby je přístupna i koupelna s WC. Stavebně je rodinný dům proveden tradičním zděným způsobem - obvodové zdivo je cihelné (o tl.45cm), stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha domu je šikmá, střešní krytina je z pálených dvoudrážkových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné omítky, vnější omítky jsou břizolitové. Technický stav domu je průměrný, bez zjevných poruch nebo poškození. Původní stáří domu je dle sdělení současného vlastníka 82 roků. Rekonstrukce a přístavba domu byla provedena v r.1975. Další modernizace byla provedena v r.1997. V roce 2002 byly provedeny nové rozvody ústředního vytápění s kotlem na zemní plyn. Vedlejší stavba navazuje na obytnou část RD, přístup do jedné místnosti je přímo ze dvorku dvoukřídlovými vraty nebo z obytné části RD.

Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm Železobetonové (hurdisové) krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová koberec keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn žumpa plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

Oba pozemky tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou svažité a neoplocené. Uliční strana je orientována na severovýchodní stranu a dvorní strana na jihozápadní stranu. Na pozemky se vztahuje věcné břemeno práva cesty a předkupního práva pro Obec Zhoř.

-4-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Druh pozemku

Vzhledem k tomu, že se jedná o malou obec s počtem obyvatel do 100 a která je odkázána na dojíždění do větších okolních obcí z hlediska vzdělání, kultury, pracovní příležitostí, nákupu, zdravotní péče a pod., stanovuji jednotkovou cenu -2. dotčených pozemků na 90Kčm .

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří ostatní plochy Celková výměra pozemků

st. 25 408/4

Výměra m2 242 217 459

Jednotková cena Kč/m2 90 90 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 21 780 19 530 41 310

Výpočet věcné hodnoty staveb Stavebně je rodinný dům proveden tradičním zděným způsobem - obvodové zdivo je cihelné (o tl.45cm), stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha domu je šikmá, střešní krytina je z pálených dvoudrážkových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné omítky, vnější omítky jsou břizolitové. Technický stav domu je průměrný, bez zjevných poruch nebo poškození. Původní stáří domu je dle sdělení současného vlastníka 82 roků. Rekonstrukce a přístavba domu byla provedena v r.1975. Další modernizace byla provedena v r.1997. V roce 2002 byly provedeny nové rozvody ústředního vytápění s kotlem na zemní plyn.

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název I.PP garáž prádelna sklad paliva schodiště zádveří sklep I.NP obývací pokoj jídelna ložnice chodba předsíň koupelna spíž pracovna veranda půda

Zastavěná plocha 120,90 m2 19,26 m2 0,50 22,71 m2 0,50 11,50 m2 0,50 11,05 m2 0,50 9,01 m2 0,50 122,86 m2 21,48 m2 1,00 17,85 m2 1,00 18,15 m2 1,00 4,80 m2 1,00 8,24 m2 1,00 3,23 m2 1,00 2,04 m2 1,00 11,07 m2 1,00 2,10 m2 1,00 93,60 m2

Užitná plocha 36,77 m2 9,63 m2 11,36 m2 5,75 m2 5,52 m2 4,50 m2 88,96 m2 21,48 m2 17,85 m2 18,15 m2 4,80 m2 8,24 m2 3,23 m2 2,04 m2 11,07 m2 2,10 m2 0,00 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název I.PP I.NP půda Obestavěný prostor - celkem:

(9,3*13)*(3,50) (13,*9,15+1,7*2,3)*(3,10) (7,2*13)*(1,75)

-5-

= = = =

Obestavěný prostor 423,15 m3 380,87 m3 163,80 m3 967,82 m3

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 337 967,82 4 449 100,00 4 306 000 82

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

55,00 1 938 000

Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Vedlejší stavba Hosp. přistavba RD 25 Věcná hodnota ostatních staveb celkem

Množství 160,00 m3

JC 1 355 Kč/m3

RC Opotřebení 216 800 Kč 80 %

VH 43 360 Kč 43 360 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Stavebně je rodinný dům proveden tradičním zděným způsobem - obvodové zdivo je cihelné (o tl.45cm), stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha domu je šikmá, střešní krytina je z pálených dvoudrážkových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné omítky, vnější omítky jsou břizolitové. Technický stav domu je průměrný, bez zjevných poruch nebo poškození. Původní stáří domu je dle sdělení současného vlastníka 82 roků. Rekonstrukce a přístavba domu byla provedena v r.1975. Další modernizace byla provedena v r.1997. V roce 2002 byly provedeny nové rozvody ústředního vytápění s kotlem na zemní plyn. Lokalita

Užitná plocha

Pozemek

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kaly

117,00

776

Požadovaná cena Kč 1 200 000

Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 10 256

KC 0,85

Upravená cena Foto Kč/m2 8 718

Ke koupi dům 3+1 v obci Kaly, nedaleko města Tišnov. Dům má zastavěnou plochu 288 m2 a zahrada představuje dalších 488 m2. Dům sestává z jednoho nadzemního a jednoho podzemního podlaží a je tedy celoplošně podsklepen. Konstrukce krovu nabízí také zřízení obytné půdní vestavby. Ve dvoře domu je dílna a dále velká stodola s dalším sklepem. Dva obytné pokoje jsou průchozí (vstup z kuchyně), jeden neprůchozí (vstup z chodby). Z kuchyně je vstup do komory, a také do koupelny. V koupelně je vana a umyvadlo a je zde také instalován plynový kotel a ohřívač vody. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, najdeme zde také plotnu na tuhá paliva. Podlahy v pokojích jsou s koberci, kuchyně PVC a v koupelně teraco. Okna v celém domě jsou dřevěná dvojitá. Dům je obklopen zahradou s vlastní studnou. Dům je napojen na veřejný vodovodní i plynový řad, WC je suché - lze zbudovat septik. Topit lze buďto plynovým kotlem nebo pomocí kotle na tuhá paliva ve sklepě. Parkování Vašeho vozu je možné v garáži, která taktéž náleží k domu. Pošta, školy a zdravotní zařízení jsou ve vedlejší obci Dolní Loučky vzdálené 3 km. Cesta autem nebo autobusem do Tišnova představuje 10 min. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; u obce Nedvědice (ca 4km)

109,00

600

1 360 000

12 477

0,86

Rodinný dům 5+1, u Nedvědice, 41km SZ od Brna, nádherné prostředí Vysočiny, pozemek celkem 600m2, zastavěná plocha domem 90m2, zahrada včetně dvorku 510m2. Napojen na obecní vodovod, nová el. en. 220/380V v mědi, septik, nové ÚT elektrický kotel včetně ohřevu TUV, plyn v obci není, kabelová televize. Dispozice - vstup – zádveří, prostorná chodba, spížka, koupelna cca 6m2 (nutno realizovat), kuchyně 10m2, pokoj cca 20m a 25m2, orientace na jižní stranu. V přístavbě domu chodbou vpravo - bývalá hospodářská část kompletně opravena – technická místnost cca 15m2, 14m2 taktéž opravená místnost s menším oknem - lze využít jako obytné místnosti – pracovnu, dále WC. Schodištěm do podkroví domu, zde obytná místnost cca 12m2. Dále půdní prostory s možností rozšíření obytné části. Vstup do sklepa cca 15m2 z chodby. Dům kompletně důkladně opraven - nová střecha - střešní krytina KM Beta včetně parotěsné zábrany, včetně oplechování, střešních svodů – rýn, nové dlažby, -6-

10 730

elektroinstalace, nové ústřední vytápění, místnost na zřízení koupelny připravena, WC nové. Za domem uzavřený dvorek - naprosté soukromí, zahrada v mírném jižním svahu – zatravněna, ovocné stromy, s nádherným výhledem do okolí.Dům se nachází na okraji malé obce, nejedná se o samotu, ve velmi dobrém technickém stavu s možností rozšíření a dokončení úprav dle vlastních představ. Nemovitost se nachází v malé obci cca 4km od Nedvědice, spojení s Nedvědicí autobusem, zde vlak, autobus. Překrásné, naprosto klidné, zdravé prostředí Vysočiny, s možností sportovního vyžití - běžky, nedaleko lyžařský vlek, houbaření, tůry, 10km hrad Pernštejn.V obci obchod. V nedalekém městečku Nedvědice je ZŠ, MŠ, zdravotní středisko včetně lékárny, obchody, pošta. velmi dobré spojení s Brnem - vlak. Pěkný dům v nádherném prostředí s možností využití k rekreaci i trvalému bydlení pro zájemce vyhledávající velmi pěkné, klidné místo. Zavřít Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Černvír

120,00

1 597

1 490 000

12 417

0,77

9 561

Pěkný RD 5+1 se zahradou a garáží v obci Černvír, okr. BV. S pověření majitele výhradně zprostředkováváme prodej samostatně stojícího, cihlového RD 5+1 s podkrovím, zahradou, lesíkem, dvorem a garáží (2 auta), dílnou v malebné lokalitě u Nedvědic, okr. Brno- venkov, 25 km od Brna. Dispozice: V přízemí domu předsíň, 5 místností, kuchyně, spíž, komora, koupelna s WC. V půdním prostoru další místnost připravena k dokončení a dále úložný prostor. Parkování možné v garáži nebo na vlastním pozemku. IS: Elektřina (částečně v mědi), plyn, vlastní studna a přípojka na vodovod, septic. Vytápění řešeno plynovým kotlem a kotlem na TP. Celková výměra 1597 m2, ZP 501 m2. RD je situován na kraji obce, v klidné části. V přilehlém městysu Nedvědice se nachází veškerá občanská vybavenost. Nemovitost skýtá maximální soukromí a nabízí pěkné bydlení s možností rozšíření. Využití se nabízí jak k trvalému bydlení tak i k rekreaci jako chalupa. V okolí krásná příroda a pamětihodnosti (hrad Pernštejn apod.), oblíbená turistická lokalita. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 18.4.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 14.5.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.160/2012-N ze dne 2.5.2012, Erodražby, CZ a.s.

Koncesní listina:

2

9 670 Kč/m 2 125,73 m 1 215 000 Kč

Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.

Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 843-25/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.843-25/2012. Otisk kulaté pečetě

Podpis znalce -7-

Fotodokumentace ze dne 15.5.2012.

Dětský pokoj.

Obývací pokoj.

Koupelna.

WC.

Vstupní chodba,

Kuchyně.

-8-