EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 31/2011
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby)
Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka č.2 Vrchoslavice čp.135, 798 27 Němčice nad Hanou Kraj Olomoucký, okres Prostějov, obec Vrchoslavice, k.ú. Vrchoslavice, kód ČSÚ: 786 381, LV: 868 3424 Balážová Věra, Vrchoslavice čp.135, 798 27 Němčice nad Hanou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Balážová Věra, Vrchoslavice čp.135, 798 27 Němčice nad Hanou, spoluvlastnický podíl: 83 /337
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:240/2011-D, 9.8.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
IČ: 25023217
Telefon: 800900490
e-mail:
[email protected]
telefon: +420604529836
e-mail:
[email protected]
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 75142
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459
Pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu)
ÚČEL OCENĚNÍ:
Současný stav OBVYKLÁ CENA 640 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:
25.8.2011
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 28.8.20011
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
28.8.2011 5 Ing. František Hás
POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI : stavba dokončena v r. 1976 změna stavby v r. Stavebně technický stav stavby:
novostavba
rekonstrukce v r.2008 neudržovaná
udržovaná
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Poloha: centrum prům. zóna Přípojky: voda elektro Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
2
1
3
Typ
3+1
MHD
z toho podzemní:
železnice 1
PP bytu Balkon Terasa
montované jiné podnikání volný objekt bytová zóna mimo obec plyn zp. příjezd autobus
z toho nadzemní:
dálnice 2
silnice I.,II.,III.tř
Počet bytů/nebytů
4/0
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl Obvyklá cena Sklípek stání plocha na společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
75,40
0,0
0,00
11,85
KUPNÍ CENA 0 Kč
betonové dřevěné pronájem část. obsazen kraj obce nákup. zóna kanalizace telefon
ks
m
m
0,00
81,35
Kč/m2
83 / 337
8 606 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Kupní cena není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní riziko přístupu a zástavby příjezdu záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo ostatní omezení evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 640 000 Kč 846 648 Kč 640 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
-2-
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Klady nemovitosti: - Byt je standardně vybavený a udržovaný. - Byt je v klidné části obce s dostatečným venkovním prostorem jak pro volný pohyb obyvatelů domu, tak pro zahradničení a parkování motorového vozidla. - Obytný dům se nachází ve venkovské zástavbě. Do regionálního centra Němčice n.H. je vzdálen ca 1,5km. Od okresního města Prostějov ca 22km a od města Kroměříže ca 14km. Z obce Vrchoslavice je nájezd na dálnici Kroměříž-Brno ve vzdálenosti 2km. V obci je standardní vybavení infrastrukturou a je zde čilá výstavba nových rodinných domků. Zápory nemovitosti: - K okamžitému užívání bytu je potřeba u dodavatele zemního plynu vyřídit opětovnou instalaci plynoměru a obnovit tak možnost vytápění bytu plynovými lokálními topidly. - V současné době má oceňovaná nemovitost komplikované právní vztahy způsobené zástavou a omezením vlastnického práva v rozsahu: a. Dražební vyhláška b. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti c. Nařízení exekuce d. Předkupní právo e. Věcné břemeno užívání f. Zástavní právo exekutorské g. Zástavní právo smluvní Uvedená omezení vlastnického práva jsou zapsána na LV č.868 pro kat. území Vrchoslavice. O byty v uvedené lokalitě je na trhu zájem a poptávka je v souladu s nabídkou. Znalci byla umožněna vnitřní prohlídka bytu. Obvyklou cenu oceňované nemovitosti s ohledem na její technický stav a na její klady a zápory stanovuji ve výši porovnávací hodnoty, t.j.640 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
1. Výpis LV č.868, kat.území Vrchoslavice, vyhotoveno 28.6.2011. 2. Snímek kat. mapy ze dne 28.8.2011. 3. Mapa oblasti. 4. Prohlídka nemovitosti provedená dne 25.8.2011. 5. Fotografická dokumentace provedená dne 25.8.2011. 6. Pověření k provedení odhadu čj.240/2011-D ze dne 9.8.2011 od fy.EURODRAŽBY.CZ a.s.
Charakteristika obce
Obec Vrchoslavice má 596 obyvatel a celkovou výměru 338ha. V obci je odpovídající infrastruktura (kanalizace, plynovod, vodovod, el.síť, telecom). Nachází se jihovýchodně 1.5km od regionálního centra Němčice nad Hanou. Nájezd na dálnici Kroměříž-Brno je do 2km. V místě je základní škola-1.stupeň, obchod s potravinami, hostinec a motorest. K dispozici je autobusová doprava.
Poloha nemovitosti
Bytový dům se nachází v klidné části obce s přístupem po zpevněné komunikaci.
-3-
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko
Riziko nezjištěno
Negativní vlivy v okolní zástavbě
Riziko nezjištěno
Záplavová oblast/zátopové území
Riziko nezjištěno
Riziko přístupu a příjezdu
Riziko nezjištěno
Věcná břemena
Zřízeno pro ACM Money ČR, a.s. v důsledku zástavy – viz LV č.868 pro k.ú.Vrchoslavice.
Překupní právo
Zřízeno pro ACM Money ČR, a.s. v důsledku zástavy – viz LV č.868 pro k.ú.Vrchoslavice.
Ostatní omezení
viz LV č.868 pro k.ú.Vrchoslavice: a. b. c. d. e.
Evidence v KN
Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní
Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb
Základní popis stavby
Obytný dům je zděný, celý podsklepený se dvěma nadzemními podlažími a s valbovou střechou. V obytném domě jsou 4byty. Dům nemá výtah. V suterénu jsou společné prostory – prádelna, sušárna, kolárna a sklepy k jednotlivým bytům. K domu je provedena přípojka elektřiny, zemního plynu a kanalizace napojené na ČOV. Voda je odebírána z domovní studny umístěné na pozemku parc.č.3094, který je ve vlastnictví obce. Dům byl postaven na počátku 70-tých let místním zemědělským družstvem a je starý 35 roků. Přístup k bytovému domu je po místní komunikaci parc.č.3085, která je ve vlastnictví obce. Nezastavěný pozemek parc.č 3094, který tvoří venkovní zázemí k bytovému domu a na kterém je domovní studna pro bytový dům, klepadla, zpevněné plochy a parkovací plochy, je ve vlastnictví obce a není tak předmětem ocenění. Každý byt má k užívání zahrádku, která je však rovněž ve vlastnictví obce a uživatel na základě dohody za její užívání platí zemědělskou daň. Tento pozemek není rovněž součástí ocenění.
Popis bytové/nebytové jedn.
Byt 3+1 je v osobním vlastnictví a nachází se v 1.NP. Byt má vlastní lokální vytápění s topidly na zemní plyn a ohřev teplé vody v el. boileru. V bytě byla v r.2001 byla provedena rekonstrukce koupelny a WC, v roce 2008 byla provedena výměna oken za plastová a následně byla provedena výměna el. sporáku, el. boileru a provedena plovoucí podlaha ve dvou pokojích. V současné době je byt odpojen od přívodu zemního plynu pro neplacení jeho spotřeby a k opětovnému zprovoznění bude potřeba provést novou revizi vnitřního plynového rozvodu a zařízení a požádat dodavatele plynu o opětovnou instalaci plynoměru. V době prohlídky byl v kuchyni poškozen keramický obklad na stěně.
Dispoziční řešení
Vstupní chodba, koupelna s vanou a s umyvadlem, samostatné WC, vybavená kuchyň s el. sporákem a se spíží, pokoj, obývací pokoj, ložnice, skladová místnost v suterénu.
Popis tech. stavu stavby
Obytný dům i vlastní byt je průběžně udržován.
-4-
Konstrukce
Popis
1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Okna 13. Povrchy podlah 14. Vytápění 15. Elektroinstalace 16. Bleskosvod 17. Vnitřní vodovod 18. Vnitřní kanalizace 19. Vnitřní plynovod 20. Ohřev teplé vody 21. Vybavení kuchyní 22. Vnitřní hygienické vybavení 23. Ostatní
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm a více hurdiskové dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech standardní obklady břízolitové omítky běžné obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře plastová zdvojená okna parkety plynové lokální světelná třífázová bleskosvod ocelové trubky litinové rozvod zemního plynu bojler běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana vestavěné skříně
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o stavební plochu parc.č.3424 na které stojí obytný dům čp.135 a má výměru 187m2. Pozemek je rovinný a je připojen k IS nacházejícím se v obci v rozsahu: kanalizace, elektřina a zemní plyn. Voda je odebírána ze společné domovní studny přes domácí vodárnu umístěnou v bytovém domě. Přístup na pozemek je zajištěn přes pozemky parc.č.3094 a parc.č.3085, které jsou ve vlastnictví obce.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Jednotková obvyklá cena v uvedené lokalitě se pohybuje u podobného pozemku okolo 250kčm-2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Hodnota pozemků celkem
3424
Výměra m2
Jednotková cena Kč/m2
187
250
-5-
Spoluvlastnický podíl 83 / 337
Celková cena pozemku Kč 11 514 11 514
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň včetně spížní skříně pokoj pokoj pokoj koupelna WC chodba se spížní skříni sklad Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt sklad (sklípek)
Podlahová plocha 10,0 0m2 12,10 m2 16,90 m2 20,60 m2 2,60 m2 0,90 m2 6,40 m2 11,85 m2 81,35 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 10,00 m2 12,10 m2 16,90 m2 20,60 m2 2,60 m2 0,90 m2 6,40 m2 5,90 m2 75,40 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 75,40 17 275 1 302 535 100,00 35 65 35,00 846 648
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Bytový dům se nachází v klidné části obce s přístupem po zpevněné komunikaci. Byt 3+1 je v osobním vlastnictví a nachází se v 1.NP. Svým vybavením odpovídá zařazení do I.kategorie. Byt má vlastní lokální vytápění s plynovými topidly a ohřev teplé vody v el. boileru. zděná
75,40
1
3+1
X
X
X
X
X
Srovnávané jednotky Dřínov, okr.Kroměříž (ca 8km od oceňovaného objektu) Zděný byt v družstevním vlastnictví s vlastním plynovým topením, s lodžií, sklepní místností. Standardní vybavení bytu. Zděná - původní výstavba místním zemědělským družstvem
78,00
4
3+1
750 000
9 615
Lobodice Byt je v osobním vlastnictví po rekonstrukci - plastová okna, nové rozvody vody a elektřiny, nová kuchyňská linka, nová koupelna s hydromasážní vanou. zděná se 2 podlažími
74,00
1
3+1
695 000
9 392
Ul.Lomená, Němčice nad Hanou, okr. Prostějov K prodeji panelový byt 3+1 v osobním vlastnictví se šatnou v obci Němčice nad Hanou ve zvýšeném přízemí. Podlahová plocha je 72 m2, zděné jádro, v koupelně vana s vířivkou, podlahy - plovoucí, dlažba, lino. K dispozici velký balkon s bezbariérovým přístupem, přípojka na pevnou linku i internet, dům je po částečné rekonstrukci, vlastní kotelna, parkoviště u domu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Velmi dobrá dostupnost do Prostějova po nové komunikaci. Němčice - Prostějov cca 10-15 minut autem. panelový obytný dům
72,00
1
3+1
750 000
Průměrná cena
10 417
Jedná se o byt v podobné lokalitě (ca vzdálené 8km) a ve stejném typu obytného domu. 0,920
8 846
Jedná se o podobný typ stavby v podobné lokalitě Olomouckého kraje. 0,920
8 641
Jedná se o byt v panelovém obytném domě. Byt je v regionálním středisku a má lepší vybavení.
0,8
8 333
8 500 Kč/m -6-
2
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
75,40 m 640 000 Kč
2
počet stran A4 v příloze:
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.868 ze dne 28.6.2011.
4
Snímek katastrální mapy ze dne 28.8.2011.
1
Fotodokumentace nemovitosti.
1
Mapa oblasti.
1
Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.240/2011-D ze dne 9.8.2011.
1
Koncesní listina:
Vydal dne 18.4.2005 MÚ Přerov - OŽÚ pod č.j.: ŽÚ-5183/05/Kd, ev.č. 380802-20396-00 na předmět podnikání: oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON:
Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 793-31/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.793-31/2011. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce
-7-
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI
Vybavení koupelny.
WC v bytě
Kuchyňská linka.
Obývací pokoj
-8-
