EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 52/2011
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům 3+1 Slavičky 34 Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Slavičky, k.ú. Slavičky, kód ČSÚ: 750 115, LV: 275
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:433/2011-N, 15.11.2011 U Pískovny, Praha 8
st. 46, st. 126, 53 Eva Mikysková, Slavičky 34, 67501 Slavičky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Eva Mikysková, Slavičky 34, 67501 Slavičky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
e-mail:
[email protected]
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu).
Současný stav OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: Počet stran:
1.12.2011
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 5.12.2011
Datum zpracování :
2.12.2011
Počet příloh:
6
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1928 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
rekonstrukce v r. 2008 zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 136 / 33
Garáž Pozemky výměra ks 1
m2 659
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 047
m2 224
% 100,00
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Současná kupní cena není známa. Současní vlastníci nabyli nemovitost na základě dohodnuté kupní ceny v částce 850 000,-Kč v roce 2006. Od té doby byla provedena výměna střešní krytiny a započata rekonstrukce domu - provedena investice v hodnotě ca 250 000,-Kč. Tato kupní cena není již aktuální.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 000 000 Kč 1 821 146 Kč 1 000 000 Kč 131 800 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 9km jihovýchodně od okresního města Třebíč s kterým má autobusové spojení - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod a elektřinu - rodinný dům je po rekonstrukci střechy - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající v garáži, kotelně, skladu a zahrádce Zápory nemovitosti: - stavba RD není zateplena a nevyhovuje tak již dnešním tepelně technickým požadavkům pro obytné budovy - RD je v lokalitě, odkud se musí za prací, kulturou a vzděláním dojíždět zejména do okresního města Třebíče Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 000 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 275 a LV č.119 ze dne 1.11.2011. Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu nedobrovolné dražby č.j.433/2011-N ze dne 15.11.2011.
Charakteristika obce
Vesnice Slavičky patří do dřívějšího okresu Třebíč a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Třebíč. Obec Slavičky se rozkládá asi devět kilometrů jihovýchodně od Třebíče. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 230 obyvatel. Slavičky se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Okrašovice, Pozďátky a Slavičky. V obci je Obecní úřad, knihovna, hospoda, obchod, sportoviště. Mateřská škola je v sousední obci Třebenice vzdálené ca 3km. Základní škola je v Třebíči. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Obec není plynofikována a nemá veřejnou kanalizaci s ČOV. Dopravní obslužnost je zajišťována pravidelnými autobusovými linkami, nejbližší železniční zastávka je ve městě Třebíč, na trati ČD Brno-Jihlava. Za pracovními příležitostmi se musí dojíždět zejména do okresního města Třebíč.
Poloha nemovitosti
Vesnice Slavičky leží v průměrné výšce 490 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 906 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátdva procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Oceňovaná nemovitost se nachází na severním okraji obce Slavíčky, na okraji souvislé zástavby starších vesnických domů, zemědělských usedlostí a v těsném sousedství Obecního úřadu. Nemovitost je umístěna na mírně svažitém, na severovýchod orientovaném území.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 1 180 000,-Kč ve prospěch Raiffeisenbank a.s., zapsáno na LV č.275 pro k.ú. Slavičky, smlouva ze dne 10.3.2008. Smlouva kupní ze dne 15.2.2010. V-611/2010-710
Riziko nezjištěno
-3-
V-1106/2008-710
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Samostatně stojící zděný RD, nepodsklepený, s 1.NP a se sedlovou střechou. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 3+1. Původní stáří RD je 83 roků. Dílčí rekonstrukce domu byla provedena v roce 2008. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispozice: zádveří, předsíň, chodba, obývací pokoj, kuchyň, jídelna, spíž, ložnice, dětský pokoj, šatna, koupelna s WC, kotelna, sklad. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva o tl.60cm, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou dřevěné, trámové, s rovným podhledem. Krov střechy je dřevěný, střecha sedlová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů směrem do ulice je ze škrábaného břizolitu, z ostatních stran z vápenných omítek, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně s WC jsou z keramických obkladaček. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová, vnitřní dveře jsou dřevěné, hladké, plné nebo prosklené. Podlahy v obývacím pokoji, v ložnici, v dětském pokoji a v jídelně jsou z textilních podlahových krytin, podlaha v kuchyni je z PVC, podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažby nebo betonové. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva Viadrus a s hliníkovými otopnými panely. Je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, je proveden rozvod studené a teplé vody s napojením na veřejný vodovod a na vlastní studnu, vnitřní kanalizace je svedena do vlastní jímky, ohřev teplé vody je el. boilerem. Z vnitřního vybavení je v kuchyni kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák na PB a odsavač par, v koupelně s WC je ocelová smaltovaná vana, umyvadlo a kombi WC. V roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny za novodobé betonové tašky KM Beta a oplechování štítů. V roce 2009 byla provedena plovoucí podlaha v obývacím pokoji a v kuchyni. V roce 2010 byla obložena ložnice ze sádrokartonu. Garáž v prostorách bývalého chléva.
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná špaletová koberec keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler propan - butan žumpa kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
-4-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o pozemky, které tvoří jednotný funkční celek a jsou mírně svažité se sklonem na jih. Pozemky jsou napojeny na IS v rozsahu: elektřina a vodovod. Pozemky jsou přístupné z místní zpevněné komunikace.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
V současné době se nabídková cena v dotčené lokalitě pohybuje v rozmezí 200Kčm -2 až 300Kčm . -2 Jednotkovou obvyklou cenu stanovuji 200Kčm .
Parcela č. st. 46 st. 126 53
Výměra m2 537 12 110 659
Jednotková cena Kč/m2 200 200 200 Hodnota pozemků celkem
-2
Celková cena pozemku Kč 107 400 2 400 22 000 131 800
Výpočet věcné hodnoty staveb Samostatně stojící zděný RD, nepodsklepený, s 1.NP a se sedlovou střechou. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 3+1. Původní stáří RD je 83 roků. Dílčí rekonstrukce domu byla provedena v roce 2008. Dispozice: zádveří, předsíň, chodba, obývací pokoj, kuchyň, jídelna, spíž, ložnice, dětský pokoj, šatna, koupelna s WC, kotelna, sklad. Technický stav: Svislé obvodové konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva o tl.60cm, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou dřevěné, trámové, s rovným podhledem. Krov střechy je dřevěný, střecha sedlová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů směrem do ulice je ze škrábaného břizolitu, z ostatních stran z vápenných omítek, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně s WC jsou z keramických obkladaček. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová, vnitřní dveře jsou dřevěné, hladké, plné nebo prosklené. Podlahy v obývacím pokoji, v ložnici, v dětském pokoji a v jídelně jsou z textilních podlahových krytin, podlaha v kuchyni je z PVC, podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažbynebo betonové. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva Viadrus a s hliníkovými otopnými panely. Je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, je proveden rozvod studené a teplé vody s napojením na veřejný vodovod a na vlastní studnu, vnitřní kanalizace je svedena do vlastní jímky, ohřev teplé vody je el. boilerem. Z vnitřního vybavení je v kuchyni kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák na PB a odsavač par, v koupelně s WC je ocelová smaltovaná vana, umyvadlo a kombi WC. V roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny za novodobé betonové tašky KM Beta a oplechování štítů, nový kotel ÚT na tuhá paliva, nový sporák na PB. V roce 2009 byla provedena plovoucí podlaha v obývacím pokoji a v kuchyni. V roce 2010 byla obložena ložnice ze sádrokartonu.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Nadzemní stavba obývací pokoj pokoj pokoj kuchyně jídelna koupelna s WC spíž šatna předíň zádveří chodba kotelna
Zastavěná plocha 224,15 m2 21,06 m2 1,00 15,75 m2 1,00 15,45 m2 1,00 14,80 m2 1,00 16,52 m2 1,00 5,73 m2 1,00 4,86 m2 1,00 4,03 m2 1,00 11,75 m2 1,00 4,00 m2 1,00 3,50 m2 1,00 19,66 m2 0,50 -5-
Užitná plocha 135,78 m2 21,06 m2 15,75 m2 15,45 m2 14,80 m2 16,52 m2 5,73 m2 4,86 m2 4,03 m2 11,75 m2 4,00 m2 3,50 m2 9,83 m2
sklad garáž
17,00 m2 32,73 m2
0,50 0,00
8,50 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Nadzemní stavba Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(8*17+6*12.4+5,5*2,5)*(4,67)
= =
Obestavěný prostor 1 046,78 m3 1 046,78 m3
Současný stav 224 1 046,78 4 611 100,00 4 827 000 83 35 65,00 1 689 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Kč
Dobrá voda
690 000
90,00
0
Kč/m2 7 667
KC 0,85
Upravená cena Foto Kč/m2 6515
1.Ke koupi RD/chalupu o velikosti 2+1 + vejminek v osadě Dobrá Voda u Třebíče. Na pozemku jsou dva domky, dvůr a předzahrádka. Dům je uvnitř po rekonstrukci. Topení centrální, voda v domě, elektřina 220,380V, septik. Nutné dodělat vnější omítku a koupelnu. Dispozice: v přízemí jsou 2 pokoje, chodby, kuchyň. V patře - nová vazba, původní krytina- možná velká vestavba. Druhý domek- vejminek - jedna místnost. Suché WC. Volný ihned.
Valeč
125,00
1 040
1 250 000
10 000
0,80
8 000
K prodeji rodinný domek 3+1 s pěknou zahradou. Jedná se o přízemní dům, částečně podsklepen. V obývacím pokoji krb, další vytápění elektrickými přímotopy. Dům prošel částečně rekonstrukcí, nové odpady a rozvody vody. Voda je obecní, odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Možnost půdní vestavby. U domu je zahrada 748 m2 s posezením a krbem. Zadní bránou zahrady lze vjet na pozemek. Zastavěná plocha domu je 292 m2.
Hostákov
130,00
218
1 290 000
9 923
0,80
K prodeji RD 3+1 v obci Hostákov 8km od Třebíče. Zastavěná plocha a nádvoří 218 m2. Dům je ve velmi dobrém stavu. V roce 1987 v domě proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Elektrika v mědi, nové topení a voda. Podřezané podlahy, beton. Dřevěná okna. Vytápění na tuhá paliva, přípojka plynu u domu. Voda ze studny. Přípojka na obecní vodovod před domem. Kanalizace. Dům není podsklepený. Orientace tří pokojů na jih. Kuchyň na sever. V domě je chodba, veranda, kotelna. Dále dřevník, větší dílna s vraty, která se může použít i jako garáž. Dvorek je velmi pěkně upravený, je zde malé pařeniště, studna, udírna. Dům se nachází ve velmi klidné obci Hostákov. Hostákov je v současné době místní částí Městyse Vladislav. Veškerá občanská vybavenost je cca 3 km v Městyse Vladislav. Praktický lékař, lékárna, dětský lékař, zubní lékař, pošta. Základní a mateřská škola. Autobusové spojení i do obce Hostákov.
-6-
7 940
Smrk
140,00
549
1 180 000
8 429
0,80
6 743
K prodeji rodinný dům 5+1 s garáží v obci Smrk 10 km od Třebíče. K domu náleží zahrádka, garáž, vejminek, stodola, zemědělské budovy, studna. Zastavěná plocha a nádvoří je 549 m2. Dům je částečně podsklepený, kde se nachází kotel na tuhá paliva, boiler na teplou vodu a prostor na uhlí. Plynová přípojka u domu. Obecní vodovod. V přízemí domu jsou dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC, vchod do sklepa a dřevěné schody do patra. V patře jsou tři pokoje a terasa. Dům je rohový s uzavřeným dvorem, kde je vjezd přes dvůr do garáže. Průchodem vedle garáže se dostaneme k vejminku. Další vjezd je z vedlejší ulice do stodoly, kde jsou další tři místnosti. Tato nemovitost skrývá určité výhody a prostory. Velmi vhodné k trvalému bydlení a díky prostorům zároveň k podnikatelským účelům. V obci Smrk je autobusové spojení, obchod, 2x pohostinství. Praktický, dětský, zubní lékař. Lékárna, pošta. Mateřská škola, základní škola včetně druhého stupně. Vlakové a autobusové spojení. Vše v městyse Vladislav 2,5 km od obce Smrk. 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
7 300 Kč/m 2 136,00 m 1 000 000 Kč
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 275 a LV č.119 ze dne 1.11.2011. Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu nedobrovolné dražby č.j.433/2011-N ze dne 15.11.2011.
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 1 1
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 814-52/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.814-52/2011. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
-7-
Fotodokumentace ze dne 1.12.2011.
Kuchyně.
Obývací pokoj.
Koupelna.
WC.
Ložnice.
Pohled na dvůr s garážovými vraty.
-8-
