EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 9/2011
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům 2+1, 3+kk Školní 737, Újezd u Brna Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Újezd u Brna, k.ú. Újezd u Brna, kód ČSÚ: 773 905, LV: 909 Příslušenství RD 562, 563 Hana Krejčí, Školní 737, 66453 Újezd u Brna, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hana Krejčí, Školní 737, 66453 Újezd u Brna, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:085/2011-N, 28.2.2011 U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje :
IČ: 25023217
telefon: 800 900 490
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu),
Současný stav 2 400 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
14.3.2011
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 16.3.2011
Datum zpracování :
16.3.2011
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1960 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
rekonstrukce v r. 2009 zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2+1, 3+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 163 / 0
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 1 354
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 010
m2 213
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 2 400 000 Kč 3 798 524 Kč 2 400 000 Kč 1 286 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 17km jihovýchodně od středu krajského města Brna s kterým má autobusové spojení IDS i spojení po železnici - snadný příjezd na dálniční síť do 10-ti minut - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 2b.j. (2+1 a 3+kk) a má dostatečné zázemí spočívající ve stodole, dílně, dvorku a zahradě Zápory nemovitosti: - dispoziční řešení rodinného domu nese stopy přizpůsobení se původní zástavbě před modernizací z r.2009, např.vjezd na oceňované pozemky pouze vraty v RD, byt po pravém soumezí stavebního pozemku je v jedné liniii, bez možnosti se rozšířit do plochy a místnosti jsou tak řazeny za sebou - stavba RD není zateplena a nevyhovuje tak již dnešním tepelně technickým požadavkům pro obytné budovy
Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na její současnou věcnou hodnotu a zejména na porovnávací hodnotu ve výši 2 400 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 909 ze dne 21.2.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 16.3.2011. Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 28.2.2011, č.j.085/2011-N od EURODRAŽBY, CZ a.s. Městečko Újezd u Brna se nachází v okrese Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Újezd u Brna se rozkládá asi sedmnáct kilometrů jihovýchodně od centra Brna a osm kilometrů jižně od města Šlapanice. Úředně žije v katastru tohoto malého města zhruba 3070 obyvatel. Protéká zde řeka Litava. Děti školou povinné mají v obci k dispozici základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hriště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Újezd u Brna májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městečko Újezd u Brna leží v průměrné výšce 195 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 1307 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátpět procent. V obci Újezd u Brna je velmi rozšířené pěstování vína. Město Újezd u Brna je napojeno na krajské silnice 2. a 3.třídy, dálnice D1 a D2 jsou vzdáleny cca 11km. Obec je napojena na IDSJK autobusovou linkou se zastávkami v dostupné vzdálenosti. Železniční stanice se nachází přímo v městě Újezd u Brna. Oceňovaná nemovitost se nachází v městě Újezd u Brna na okraji obce v klidné boční ulici Školní. Ulice Školní je snadno dostupná z ulice Nádražní, což je jedna z hlavních dopravních tepen města a součást krajské silnice jež prochází obcí s napojením na komunikace směr Brno a dálnice D2.
-3-
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Evidence v KN
Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru č.2606 v celkové výši 440 000,-Kč s příslušenstvím pro ACM Money Česká republika, a.s.. V-3717/2009-703 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.3.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 1.4.2009. Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Listina: Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne 18.8.2010. Z-20039/2010-703 Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví 13D 1264/1999 Okresního soudu Brno-venkov ze dne 14.3.2002. Právní moc ke dni 17.4.2002. Pro: Krejčí Hana, Školní 737, 664 53 újezd u Brna. Z-4411/2002-734 Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Řadový vnitřní rodinný dům o jedné bytové jednotce 2+1 a jedné bytové jednotce 3+kk, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdou, střecha je sedlová, pultová a plochá. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. 1.NP: dílna 14m2, sklad 8,2m2, pokoj 9,7m2, chodba 2,3m2, zádveří 3,0m2, pokoj s kuchyňským koutem 28,9m2, chodba 4,9m2, koupelna s WC 5,4m2, pokoj 16,0m2, průjezd 21,7m2, WC 1,1m2, chodba 3,5m2, spíž 1,5m2, koupelna 3,1m2, pokoj 12,6m2, kuchyně 11,4m2, pokoj 16,1m2. Celková podlahová plocha rodinného domu činí 163,4m2. Rodinný dům byl postaven v roce 1960 a v roce 2009 byla provedena dílčí modernizace domu v rozsahu - výměna rozvodů vody, kanalizace, vnitřních obkladů, hygienických zařizovacích předmětů a vybavení jedné kuchyně. Celkový technický stav objektu je vzhledem k prováděné průběžné údržbě a dílčím modernizacím dobrý, nejsou patrny žádné známky nadměrného opotřebení či poškození. Vybavení domu vzhledem k modernizaci koupelen a části kuchyní stále splňuje požadavky moderního bydlení. K rodinnému domu patří zahrada s hospodářskou budovou, dvůr se zpevněnou plochou, přípojky od IS v rozsahu vodovod, zemní plyn, kanalizace a elektrika.
-4-
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná špaletová PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky jsou mírně svažité a tvoří jednotný funkční celek. IS nacházející se v obci v rozsahu vodovod, kanalizace, elektrika, zemní plyn jsou na oceňované pozemky přístupné.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
Nabídková cena v lokalitě se pohybuje v rozmezí 1000,-Kčm-2 až 1300,-Kčm-2. Po odečtení marže realitních kanceláří je reálná obvyklá jednotková cena 950Kčm-2. Parcela č. 562 563
Výměra m2 377 977 1 354
Jednotková cena Kč/m2 950 950 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 358 150 928 150 1 286 300
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název
Zastavěná plocha 213,00 m2
-5-
Užitná plocha 163,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název (213)*(4,74)
= =
Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 1 009,62 m3 1 009,62 m3
Současný stav 213 1 009,62 4 876 100,00 4 923 000 51 49 51,00 2 412 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Újezd u Brna
120,00
347
Požadovaná cena Kč 2 500 000
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 20 833
KC 0,770
Upravená cena Foto Kč/m2 16 042
Dům je řadový, cihlový, s průjezdem do dvora a pěknou zahrádkou s možností vjezdu. RD 3+1 je přízemní s obytným podkrovím, probíhá zde celková rekonstrukce: nové omítky, rozvody vody a elektřiny, izolace, plastová okna, zateplení fasády ve dvorní části. Dispozice domu: přízemí: vtupní chodba, z které se vstupuje do obývacího pokoje propojeného s kuchyní a jídelním koutem(35m2), z toho je poté vstup do koupelny, francouzským oknem na dvůr a také po schodišti do podkroví: zde se nachází dva pokoje a šatna. Dům je určený k dokončení, např. obklady v koupelně, podlahová krytina, dveře a zárubně. Rodinný dům 3+1 se nachází v obcí Újezd u Brna, která je vzdálena 13 km od Brna, v obci je veškerá občanská vybavenost: škola, školka, lékař, pošta, restaurace, obchodní centrum, je zde i výborné dopravní spojení do Brna: vlaková stanice, autobusová stanice. Újezd u Brna
100,00
815
2 399 000
23 990
0,740
17 753
Přízemní rodinný dům v obci Újezd u Brna. Dům je vhodný k okamžitému nastěhování, z prostorné chodby 14 m2 se vstupuje do obývacího pokoje 18m2 a ložnice. Chodba dále pokračuje do kuchyně 20m2, z kuchyně vstup do koupelny s WC 16m2, dětského pokoje 18m2. Za domem jsou hospodářská stavení sloužící jako spižírna, dílny, úložné prostory. Na dvorku je posezení - dvůj je úpravný. Za domem velká udržovaná zahrada o velikosti 640m2. Obec Újezd u Brna je dobře situovaná cca 9 km od Brna, dostupnost MHD i vlak, veškerá infrastruktura v obci. Újezd u Brna
180,00
720
2 450 000
13 611
0,773
10 518
Jedná se o prvorepublikovou vilu z roku 1908 v obci Újezd u Brna, která se nachází 18 km od centra Brna. Dům je dvoupatrový s možností půdní nástavby. K domu náleží zahrada, průjezd, který může sloužit jako garáž a dům je podsklepený. Dispozice domu: v přízemí jsou tři pokoje, kuchyň, spíž, příprava na koupelnu, WC a veranda, ze které je vstup na dvůr, k hospodářským budovám a dílně. V patře je jeden pokoj, situovaný na jih o rozměru cca 25m2. Dům je řadový, v roce 1965 proběhla rekonstrukce střechy, která je sedlová z pálených tašek. Podlahy jsou dřevěné. V domě jsou dva komíny, jeden na plyn, druhý z karmy, který se může využít na krb. Budova by se dala využít i pro komerční účely, vzhledem ke své velikosti a k umístění při hlavní silnici. Plocha zahrady je 311 m2 a zastavěná plocha 409 m2. V obci je dobrá dopravní dostupnost, IDS, vlak, bus. Občanská vybavenost škola, školka, hospoda, potraviny, elektro. 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
14 771 Kč/m 2 163,00 m 2 400 000,- Kč
-6-
počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 909 ze dne 21.2.2011. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 16.3.2011. 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 28.2.2011, č.j.085/2011-N od 1 EURODRAŽBY, CZ a.s.
Seznam příloh:
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 771-09/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.771-09/2011. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce: Ing.František Hás, v.r.
-7-
Fotodokumentace ze dne 14.3.2011.
Kuchyň v bytě 2+1
Kopelna v bytě 2+1
Koupelna v bytě 3+kk
Kuchyň s obývacím pokojem v bytě 3+kk
Zahrada se stodolou
-8-
