EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4/2011
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
Rodinný dům 7+kk Přímětice 505 Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Přímětice, kód ČSÚ: 736 121, LV: 1410 Oplocení st. 914, 333/103 Ing. Rostislav Svoboda, Běhařovice 90, 67139, spoluvlastnický podíl: SJM Mgr. Věra Svobodová, Běhařovice 90, 67139, spoluvlastnický podíl: SJM Ing. Rostislav Svoboda, Běhařovice 90, 67139, spoluvlastnický podíl: SJM Mgr. Věra Svobodová, Běhařovice 90, 67139, spoluvlastnický podíl: SJM
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:539/2010-D, 24.1.2011 U Pískovny 890, 182 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217
telefon: 800900490
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
ÚČEL OCENĚNÍ:
telefon: +420604529836 fax:
e-mail:
[email protected]
Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu).
Současný stav 5 480 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
3.2.2011
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 7.2.2011
Datum zpracování :
7.2.2011
Počet příloh:
2
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 2002 změna stavby v r. Rekonstrukce: dveře
celková
dílčí ostatní
střecha, fasáda
rekonstrukce v r. zateplení okna,
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
7+kk
PP RD Garáž Pozemky Obytná/ výměra Nebyt. m2 ks m2 215 / 182 1 1 238
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 1 392
m2 236
% 100,00
KUPNÍ CENA 0 Kč
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 5 480 000 Kč 9 080 000 Kč 5 480 000 Kč 990 000 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 3,5km od středu města Znojma, která je vyhledávaná majetnou klientelou - dobrý technický stav budovy, která má stáří pod 10let, s nadstandartním technickým vybavením spočívajícím zejména v kuchyňské lince se zabudovanou mikrovlnkou, lednicí a myčkou, krbem s plynovým hořákem v obývacím pokoji, ve 2luxusních koupelnách v podkroví, ve 4WC, a zabezpečovacím zařízením - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, kanalizace s ČOV, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. velikosti 7+kk a má dostatečné zázemí spočívající ve 2 lodžiích v podkroví, ve 2 krytých terasách v přízemí a v okrasné zahradě s automatickým zavlažováním, okrasným jezírkem a s ručně kovaným oplocením, vstup na pozemek je kovanou brankou a vjezd na pozemek je automatickou pojezdnou ručně kovanou branou - garážování 2 motorových vozidel je možno v garáži s automatickými vraty Zápory nemovitosti: - omezený počet zájemců o koupi nemovitosti z důvodu vysoké obvyklé ceny zohledňující lukrativnost nemovitosti Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na její pořizovací hodnotu, současnou věcnou hodnotu a zejména na porovnávací hodnotu ve výši 5 480 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1410 ze dne 13.12.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 3.2.2011. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.539/2010-D ze dne 24.1.2011 od fy.Eurodražby.CZ a.s. Okresní město Znojmo náleží pod Jihomoravský kraj a má 10 místních částí. Znojmo je také obcí s rozšířenou působností. Tuto příhraniční oblast řadíme do turistický atraktivního Podyjí. Území tohoto středně velkého města trvale obývá dle platného MLO 34735 obyvatel. Městská infrastruktura je úplná. Protéká zde řeka Dyje. Obec je vzdálená přibližně 9 km od rakouských hranic. Místní část Přímětice jsou bývalá vesnice, dnes okrajová čtvrť okresního města Znojmo, rozšířená o sídliště a čtvrť s rodinnými domky. V této čtvrti žije ca 4300pobyvatel. Od středu města Znojma je čtvrť vzdálena ca 3,5km na severozápad a má úplné napojení na jeho infrastukturu. Místní část Znojmo - Přímětice, kde se oceňovaní nemovitost nachází je oblíbená pro svou snadnou dostupnost do středu města a polohu vhodnou pro klidné bydlení. Nemovitost se nachází v lokalitě kde proběhla výstavba rodinných domů v posledních 10-ti letech. Nově vzniklá čtverť rodinných domů je opatřena kompletními inženýrskými sítěmi.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Zástavní právo smluvní - pohledávka ve výši 4 046 998,-Kč pro ČS a.s.. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.106695189/1 ze dne 8.10.2001. V-3080/2001-713.
-3-
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 3 000 000,-Kč včetně příslušenství pro Jaroslav Bičan, Kudlovice 338, 687 03 Babice u Uherského Hradiště. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 25.9.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 30.9.2009. V-4979/2009-713
Evidence v KN Právní zánik stavby
Nařízení exekuce Z-16369/2009-713, Z-16796/2009-713 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Z-16844/2009-713 Rozhodnutí o úpadku (§136 odst.1 insolvenčního zákona) Z-20916/2009-713 Nařízení exekuce Z-12232/2010-713 - kupní smlouva V11 3923/2000 ze dne 8.11.2000. Z-600377/2000-713 - kolaudační rozhodnutí ze dne 6.12.2002. Z-666/2003-713 Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení
Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
Jedná se o jednobytovou budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Rodinný dům má obytné přízemí s dvojgaráží a obytné podkroví. Jedná se o rodinný dům s bytem o velikosti 7+kk s dvojgaráží a s kompletním nadstandartním technickým zázemím. Dům je zděný, postavený současnou moderní technologií a má obytné přízemí a podkroví. Dispozice RD: přízemí - zádveří, šatna, WC, schodišťová hala, obývací pokoj, pracovna, jídelna, kuchyň, spíž, místnost pro domácí práce s kotelnou, zahradní sklad, garáž pro 2 OA, krytá terasa zadní, krytá terasa čelní podkroví - spojovací chodba, 2 dětské pokoje, pokoj pro hosty, WC, koupelna (se sprchovým koutem, 2umyvadly, WC a rohovou vanou), ložnice, koupelna (se sprchovým koutem, 2umyvadly, WC a s masážní vanou), šatna, 2lodžie Rodinný dům byl kolaudován na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne 6.12.2002 zn,Výst:22d 21881/2002-Lu. Rodinný dům je řádně užíván a nejeví žádné zřetelné stopy vyplývající z nešetrného zacházení či ze stavebních závad s vyjímkou nezapojené světelné instalace na schodišťové zdi. Ručně kovaný plot s posuvnou branou a vstupní brankou, automatická závlaha pozemků, parková úprava okrasné zahrady včetně jezírka. Popis betonové pasy izolované výplňové zdivo železobetonové panelové krov dřevěný, vázaný pálená krytina měděný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot sokl - keramické obklady běžné keramické obklady dřevěné náplňové plastová s izolačním dvojsklem plovoucí podlaha keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn -4-
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC splachovací krb
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Jedná se o stavební pozemek parc.č.st.914, který je zastavěn halvní stavbou, tj. rodinným domem čp.505 a pozemkem parc.č.333/103, který je užíván jako okrasná zahrada. Oba pozemky tvoří jednotný funkční celek a jsou rovinné. Přístup na oba pozemky je z místní zpevněné komunikace na cházející se na ulici Májová. Pozemky jsou oploceny ocelovým ručně kovaným plotem s okrasnou podezdívkou se sloupky. Přístup je zajištěn ocelovou brankou a pojízdnou ocelovou branou. Na okrasné zahradě je vedle okrasných porostů i okrasné jezírko a zpevněné dlážděné plochy. Zavlažování zahrady je prováděno automatickou závlahou.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří orná půda Celková výměra pozemků
V současné době se u místních realitních kanceláří nabídkové ceny stavebních pozemků s IS přivedenými k hranici pozemků pohybují okolo 1000Kčm2. Obvyklou cenu po snížení provize účtované realitními kancelářemi stanovuji na 800,-kčm-2 Parcela č. st. 914 333/103
Výměra m2 239 999 1 238
Jednotková cena Kč/m2 800 800 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 191 200 799 200 990 400
Výpočet věcné hodnoty staveb Jedná se o rodinný dům s nadstandartním vybavením, které spočívá zejména ve 2 koupelnách v podkroví s masážní vanou, rohovou vanou a se sprchovými kouty. V domě je celkem 4WC. Vybavení kuchyně je nadstandartní s mikrovlnkou, lednicí a myčkou. V obývacím pokoji je krb s plynovým hořákem. V domě je zabezpečovací zařízení proti vloupání. K vybavení domu patří lodžie v podkroví a kryté terasy v přízemí. Dále je v domě dvojgaráž s automatickými posuvnými vraty. Pozemek je oplocen ručně kovaným plotem a je opatřen automatickou závlahou.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 236,00 m2
Název nadzemní část
Užitná plocha 397,10 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název nadzemní část Obestavěný prostor - celkem:
(236)*(5,90)
= =
-5-
Obestavěný prostor 1 392,40 m3 1 392,40 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 236 1 392,40 5 910 100,00 8 229 000 9 91 9,00 7 488 000
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kuchařovice
300,00
1 700
Požadovaná cena Kč 6 500 000
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 21 667
KC 0,510
Upravená cena Foto Kč/m2 11 054
Rodinný dům o obytné ploše 300m2 a stáří 10roků. Vytápění domu je plynovým kotlem. K domu patří dvougaráž. V přízemí je kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, koupelna s WC. V podkroví jsou 3pokoje, ložnice, koupelna a WC. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Poloha - Obec Kuchařovice není místní část města Znojma.; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv koupěschopnosti v lokalitě; Poptávka po luxusních nemovitostech v lokalitě. - Nízká; Dyjákovičky (6km od Znojma)
180,00
3 000
5 500 000
30 556
0,521
15 908
Luxusní novostavba s garáží a venkovním bazénem a s kovaným plotem a automatickými bránami. Ústřední topení s plynovým kotlem. Nadstandartní provedení stavby. Redukce pramene ceny - Nabídka RK; Velikosti objektu - Menší užitná plocha; Poloha - Obec Dyjákovičky ca 6km od Znojma.; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv koupěschopnosti v lokalitě; Poptávka po luxusních nemovitostech v lokalitě. - Nízká; ulice Májová, Přímětice
180,00
533
5 100 000
28 333
0,510
14 454
Novostavba RD s garáží ve shodné lokalitě s oceňovanou nemovitostí. RD je rohový přízemní s obytným podkrovím. V domě jsou 2koupelny, 2xWC, krb. V přízemí je zádveří, chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna,, WC, spíž, plynová kotelna, schodiště, garáž. V podkroví je šatna, pracovna, 2pokoje, koupelna, WC, terasa. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Velikosti objektu - Menší; Vliv pozemku - Menší; Úvaha zpracovatele ocenění - Vliv koupěschopnosti v lokalitě; Poptávka po luxusních nemovitostech v lokalitě. - Nízká; 2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
13 805 Kč/m 2 397,00 m 5 480 000 Kč
-6-
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1410 ze dne 13.12.2010. Snímek katastrální mapy ze dne 3.2.2011. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby č.j.539/2010-D ze dne 24.1.2011 od fy.Eurodražby.CZ a.s.
počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1 1
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 766-04/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.766-04/2011. Otisk kulaté pečetě:
Podpis znalce:
-7-
Fotodokumentace ze dne 3.2.2011.
Kuchyně,
Krb s plynovým hořákem v obýv. pokoji.
Dřevěné schodiště do podkroví
Koupelna v podkroví.
WC pro hosty v podkroví.
Obýv.pokoj s průchodem na zahradu.
-8-
