EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 16/2011
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům čp.273/14 U Parku 273 / 14, Rohatec Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Rohatec, k.ú. Rohatec, kód ČSÚ: 740 381, LV: 502 Stavební úpravy 904 Roman Podlaha, U Parku 273/14, 69601 Rohatec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Roman Podlaha, U Parku 273/14, 69601 Rohatec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:148/2011-N, 22.4.2011 U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
telefon: +420604529836 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu).
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
změna stavby
Datum místního šetření:
11.5.2011
8 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 17.5.2011
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Současný stav 1 080 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Datum zpracování : Počet příloh: Otisk razítka
17.5.2011 4 Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 Rekonstrukce: celková
změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007 dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - zástavba RD dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 121 / 0
3+1
KUPNÍ CENA 0 Kč
Garáž Pozemky výměra ks 0
m2 224
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 498
m2 57
% 100,00
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Není známa.
RIZIKA negativní vlivy okolní zástavby
právní zánik stavby (zánik čp/čo)
sociální riziko riziko přístupu a příjezdu
záplavová a zátopová oblast
věcná břemena
předkupní právo
ostatní omezení
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 1 080 000 Kč 1 392 074 Kč 1 080 000 Kč 100 800 Kč
Porovnávací hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
-2-
evidence v KN
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 6km severovýchodně od okresního města Hodonín, které nabízí pracovní příležitosti, služby, kulturu a vzdělání - rodinný dům se nachází ve středu obce v těsné blízkosti nedávno rekonstruované základní školy a blízko mateřské školy - rodinný dům je napojený na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj. vodovod, kanalizaci, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající v uzavřeném dvoře a v domovním průjezdu, kde je možnost garážování motorového vozidla - rodinný dům je po částečné rekonstrukci (částečně vyměněna střešní krytina, zateplení domu, izolace proti vodě, úprava interiéru i exteriéru) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří a nemá dokončenou rekonstrukci (zejména chybí finální povrchová úprava fasády) - rodinný dům je vytápěn netypizovaným teplovzdušným vytápěním s kotlem na tuhá paliva Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 080 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 502 ze dne 22.4.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 10.5.2011. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu č.j.148/2011-N ze dne 22.4.2011 od firmy EURODRAŽBY.CZ a.s. Obec Rohatec je součástí okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hodonín. Obec Rohatec se rozkládá asi šest kilometrů severovýchodně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Stálý počet občanů této středně velké obce je asi 3380 obyvatel. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 1 km od slovenských hranic. V obci naleznou děti školního věku základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Rohatec mají lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka.
Poloha nemovitosti
Vesnice Rohatec leží v průměrné výšce 181 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1751 ha, z toho orná půda zabírá čtyřicet šest procent. Pětina katastru obce je osázena lesním porostem. V obci Rohatec se pěstuje také víno. Rodinný dům se nachází ve středu obce v řadové zástavbě rodinných domů a v těsném sousedství nedávno rekonstruované základní školy. Před domem je řádně obcí udržovaný park a příjezdová asfaltová komunikace.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze smlouvy o úvěru v celkové výši 1 100 000,-Kč poskytnuté Českou spořitelnou a.s. dne 26.5.2006. V-2332/2006-706. Darovací smlouva ze dne 14.11.1995 pro Podlaha Roman, U Parku 273/14, 696 01 Rohatec. Z-5300086/1996-706. Riziko nezjištěno -3-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Druh stavby - účel využití
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Příslušenství stavby Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Rodinný dům s obytným přízemím kde je byt 3+1 se sociálním zařízením. Dům je zděný, částečně podsklepený a je tvaru L. Uliční část má sedlovou střechu s betonovou novodobou taškou a ve dvorní části je pultová střecha s plechovou krytinou. Vstup do sklepa je venkovním betonovým schodištěm. Vstup do domu je přes domovní průjezd a dvůr. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ „A” s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle §2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Suterén: 3 sklady Přízemí: Domovní průjezd, kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC Rodinný dům je po částečné rekonstrukci, která spočívala v provedení celoplošné vodorovné hydroizolace, v provedení nových podlah, nové koupelny, nového WC, nové zateplené fasády, ve výměně zdvojených oken, v částečné výměně střešní krytiny (uliční část RD), v nových okapech a v provedení částečného zateplení stropů ve sklepě a v přízemí ve dvorní části RD Přípojky od IS - vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektrika. Zpevněná plocha ve dvoře. Popis betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot chybí běžné keramické obklady železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek je rovinný a nachází se v centru obce v řadové zástavbě rosinných domů. Pozemek je uzavřený, obdélníkového tvaru a je přístupný z místní asfaltové komunikace - ulice U Parku. Na pozemek jsou přivedeny přípojky od IS - vodovod, kanalizace, zemní plyn, elektřina.
-4-
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku
Současná nabídka pozemků se pohybuje od 500Kčm2 a v centru obce přesahuje jednotkovou cenu 1000Kčm2. Vzhledem k dostupným hodnotám cenové mapy okresního města Hodonína vzdáleného ca 5km se jeví reálná jednotková cena 450Kčm2. Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
904
Výměra m2 224 224
Jednotková cena Kč/m2 450 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 100 800 100 800
Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Zastavěná plocha 20,23 m2 56,64 m2 61,92 m2 56,64 m2 61,92 m2
Název Sklep Přízemí - uliční část Přízemí - dvorní část Půda - uliční část Půda - dvorní část
Užitná plocha 24,00 m2 48,30 m2 48,27 m2 0,00 m2 0,00 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název Sklep Přízemí - uliční část Přízemí - dvorní část Půda - uliční část Půda - dvorní část Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
(4,65*4,35)*(2,20) (11,56*4,9)*(3,10) (14,4*4,3)*(2,85) (11,56*4,9)*(1,25) (14,4*4,3)*(0,50)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 257 498,34 4 547 100,00 2 266 000 81 40 45,00 1 246 000
-5-
= = = = = =
Obestavěný prostor 44,50 m3 175,60 m3 176,47 m3 70,81 m3 30,96 m3 498,34 m3
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Rohatec
90,00
340
Požadovaná cena Kč 1 100 000
Jednotková cena Koeficient celkový Kč/m2 12 222
KC 1,000
Upravená cena Foto Kč/m2 12 222
Prodej rodinného domu 2+1 Rohatec okres Hodonín. Nabízíme k prodeji útulný přízemní cihlový dům 2+1 se zahrádkou v řadové zástavbě rodinných domů. Dům prošel rekonstrukcí – nová plastová okna, betonové podlahy, izolace, koupelna, WC. Do domu se vchází úzkým průjezdem /chodba/ do dvorku, odsud je vstup do prostorné chodby – ze které se vchází do kuchyně, u kuchyně je spíž, dále se z chodby vchází do pokoje a z něho do dalšího pokoje. U kuchyně je koupelna a WC. Topení plynové WAF, možnost topení i krbovými kamny. Je zde možnost půdní vestavby. Za domem je dvorek s dílnou /kterou je možné využít jako pokoj a spojit menšími stavebními úpravami s rodinným domem/ a zahrádka. Nemovitost je situována v klidné ulici v blízkosti centra, je napojena na veškeré inženýrské sítě. Rohatec
110,00
590
1 190 000
10 818
0,950
10 277
K prodeji RD ve středu obce. Součastná dispozice: dvě bytové jednotky a to 2+1 a výminek 1+1. Na dvoře je garáž a k domku patří také pěkná zahrada.
Rohatec
90,00
342
990 000
11 000
1,000
11 000
jDům má nová plastová okna a novou koupelnu a WC. Dům je částečně podsklepený. Možnost půdní vestavby. V domě se nachází kuchyň, spíž, 2 pokoje, koupelna s vanou a WC. Za domem je uzavřený dvůr a zahrada. Na dvoře ja stavení 1+1, které je možné využít k bydlení. Dům je ihned obyvatelný. Obec Rohatec má veškerou občanskou vybavenost.
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
11 166 Kč/m 2 97,00 m 1 083 151 Kč
-6-
počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 502 ze dne 22.4.2011. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 10.5.2011. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu č.j.148/2011-N ze dne 22.4.2011 od firmy EURODRAŽBY.CZ a.s. 1
Seznam příloh:
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
Z NALE C K Á DO LO Ž KA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 778-16/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.778-16/2011. Otisk kulaté pečetě
Podpis znalce
-7-
Fotodokumentace ze dne 11.5.2011.
Kuchyňská linka.
Ložnice.
Koupelna.
WC.
-8-