EURODRAŽBY.CZ a.s.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 48/2011
Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : Ostatní stavby: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka 3+1 Krylova 526 / 22, Znojmo - Přímětice Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Přímětice, kód ČSÚ: 736 121, LV: 1975
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:385/2011-D, 20.10.2011 U Pískovny 890, 182 00 Praha 8
Pavlína Schäfferová, Krylova 526/18, 66904 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Pavlína Schäfferová, Krylova 526/18, 66904 Znojmo, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800900490 fax:
Ing. František Hás Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 64600459 DIČ: CZ5604112250
telefon: +420604529836 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
dražba nedobrovolná (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
změna stavby
Datum místního šetření:
25.10.2011
7 stran
Měrovicích nad Hanou, dne 30.10.2011
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Současný stav 1 000 000 Kč
OBVYKLÁ CENA
Počet stran:
e-mail:
[email protected]
Datum zpracování :
30.10.2011
Počet příloh:
5
Otisk razítka
Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:
celková okna, dveře
stavba dokončena v r. 1990 dílčí ostatní
změna stavby v r. střecha, fasáda
rekonstrukce v r. 2008 zateplení
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
526/22
9
Typ
5
3+1
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn prodejná do 6 měsíců
z toho podzemní:
1
PP bytu Balkon Terasa
autobus silnice II.,III.tř
z toho nadzemní:
8
Počet bytů/nebytů
40/0
Sklad Garáž. Zahrada Celková Podíl Obvyklá cena Sklípek stání plocha na společných jednotky částech domu a pozemku
m2
m2
m2
m2
ks
m
m
61,90
2,40
0,00
1,40
0
0,00
63,80
Kč/m2
614 / 23 496
15 848 Kč/m2
RIZIKA negativní vlivy sociální riziko riziko přístupu věcná břemena předkupní právo ostatní okolní zástavby a příjezdu omezení záplavová a zátopová oblast
evidence v KN
pojištění proti zaplavení ano / ne
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Věcná hodnota
1 000 000 Kč 926 545 Kč 1 000 000 Kč 1 090 053 Kč
Obvyklá cena Reprodukční cena pro pojištění
-2-
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - dobrý technický stav bytu (výměna oken, balkonových dveří, výměna podlah a přestavba koupelny s WC nahrazením umakartového jádra zděným) - bytový dům má zateplenou fasádu a provedenou obnovu střešní krytiny v roce 2008 - byt má v suterénu 1 sklep - v okolí domu je dostatek parkovacích ploch, nájezd na dálnici D1 do 500m, do centra města ca 15 minut chůze a na vlakové nádraží do 5-ti minut chůze Zápory nemovitosti: - u oceňovaného bytu není zabudována kuchyňská linka s dřezem, s plynovým sporákem a odsavačem par (původní zařízení kuchyně bylo demontováno a odstěhováno z bytu) - komplikované právní vztahy, neboť na LV č.1975 pro kat. území Přímětice ze dne 4.10.2011 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, zapsání do soupisu konkursní podstaty Stanovení obvyklé ceny: S ohledem na klady a zápory oceňované nemovitosti a na porovnávací hodnotu stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši porovnávací hodnoty, t.j.1 000 000,-Kč.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1975 ze dne 4.10.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 29.10.2010. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu č.j.385/2011-D ze dne 20.10.2011.
Poloha nemovitosti
Město Znojmo je sídlem okresních orgánů a institucí, je významným střediskem regionu Jižní Moravy. Má Městskou památkovou rezervaci, část města leží v ochranném pásmu NP Podyjí. Znojmo leží jižním směrem ve vzdálenosti 75km od Brna. Má horší dopravní návaznost na dálniční síť. Asi 8km od Znojma leží dva hraniční přechody s Rakouskem Hatě a Hnanice. Nemovitost je situována v souvislé převážně obytné zástavbě na sídlišti v Příměticích, které je přístupné vlevo z pozemní komunikace ve směru Znojmo centrum - Přímětice. Přímětice jsou příměstskou částí Znojma, s kterým jsou stavebně srostlé.
Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení
Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Zástava. Exekuce. Na LV č.1975 pro kat. území Přímětice ze dne 4.10.2011 je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce.
Evidence v KN
Riziko nezjištěno
-3-
Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Oceňovaný byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím se nachází v 5.NP devítipodlažního panelového domu s plochou střechou s výtahem. 1.NP má charakter technického podlaží - obsahuje sklepy a společné prostory domu. Nemovitost je užívána 21 roků, leží na sídlišti v Příměticích vpravo od vjezdu na sídliště na ulici Krylova. Přístup k nemovitosti je po pozemku, který je ve vlastnictví obce. Bytová jednotka se nachází v 5.NP. V roce 2008 až 2009 byly v bytě provedeny rozsáhlé stavební úpravy - výměna oken, povrchů podlah, vybourání umakartového instalačního jádra a provedeno nové jádro zděné. Provedení nových instalací v bytě včetně elektroinstalace, vnitřní obklady a výměna zařizovacích předmětů (vana, umyvadlo, WC ). Kuchyňská linka včetně sporáku je demontována a odstěhována z bytu. Bytová jednotka obsahuje předsíň, kuchyni, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, balkon a sklep (v suterénu domu). Součástí stavebních úprav byly změny dispozičního řešení. Na objektu bytového domu byly v roce 2008 provedeny nové fasády včetně tepelné izolace a nová střecha. Dům i byt jsou v dobrém technickém stavu.
Popis deskové izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře chybí plastová vlýsky ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu centrální ohřev vody chybí WC, umyvadla, vana osobní výtah chybí instalační šachty
-4-
OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název chodba kuchyń koupelna + WC pokoj pokoj pokoj balkon komora (mimo vlastní jednotku) Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 7,60 m2 12,00 m2 3,80 m2 16,20 m2 12,20 m2 8,20 m2 2,40 m2 1,40 m2 63,80 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50
Započítaná plocha 7,60 m2 12,00 m2 3,80 m2 16,20 m2 12,20 m2 8,20 m2 1,20 m2 0,70 m2 61,90 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 61,90 17 275 1 090 053 100,00 21 79 15,00 926 545
Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka se nachází v 5.NP. V roce 2008 až 2009 byly v bytě provedeny rozsáhlé stavební úpravy - výměna oken, povrchů podlah, vybourání umakartového instalačního jádra a provedeno nové jádro zděné. Provedení nových instalací v bytě včetně elektroinstalace, vnitřní obklady a výměna zařizovacích předmětů (vana, umyvadlo, WC ). Kuchyňská linka včetně sporáku je demontována a odstěhována z bytu. Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Oceňovaný byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 se v lokalitě Přímětice nabízejí k prodeji v průměrné nabídkové ceně 1 150 000,-Kč. S ohledem na provizi realitních kanceláří a vzhledem k tomu, že oceňovaný byt nemá kuchyňskou linku se sporákem a odsavačem par, stanovuji porovnávací hodnotu na 1 000 000,-Kč. Porovnávací hodnota 1 000 000 Kč
-5-
počet stran A4 v příloze: 4 1 1 1 1
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1975 ze dne 4.10.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 29.10.2010. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu č.j.385/2011-D ze dne 20.10.2011.
Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.ŽÚ - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku.
Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) – Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha.
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.Spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 810-48/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.810-48/2011. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce:
-6-
Fotodokumentace ze dne 29.10.2011.
Pokoj.
Kuchyňský kout bez zařízení.
Koupelna s rohovou vanou.
WC.
Chodba.
Obývací pokoj se vstupem na balkon.
-7-
