Obec: Jirkov
Znalecký posudek č.3844 – 293/2011 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY Nemovitost:
Byt č.1261/23 Studentská 1261 431 11 Jirkov
Katastrální území:
Jirkov
Vlastník:
SJM Zýka Václav a Zýková Lucie Studentská 1261 431 11 Jirkov
Objednavatel:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK JUDr.Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/14 397 01 Písek
Vypracoval :
Účel ocenění:
podklad pro dražbu
Toto ocenění obsahuje 12 stran textu včetně strany titulní a 2 příloh a předává se v jednom vyhotovení. V Jirkově dne 13.12.2011.
2
A. Situace l. Nemovitost byla osobně prohlédnuta a zaměřena dne 09.12.2011 bez účasti majitele, i když byl vyzván. 2. Podklady pro vypracování posudku: a) Výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem na KÚ Chomutov z LV č.5935 pro k.ú.Jirkov. b) Zákon č.151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška č.3/2008 Sb. ve znění č.456/2008 Sb.. č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb.. c) Místní šetření. d) Databáze internetu. e) Databáze realitních kanceláří. f) Informace poskytnuté objednavatelem. g) Metodika používaná peněžními a oceňovacími ústavy. 3. Charakteristika obce: obec Jirkov má 200923 obyvatel a má kompletní občanskou vybavenost.Ve městě je poliklinika a kulturní zařízení.Městská doprava je zajištěna trolejbusy a autobusy. Město má dobré spojení na Prahu, Karlovy Vary, do krajského města. 4. Zástavba v obci: objekty pro bydlení, průmyslové objekty, obchodní objekty. 5. Inženýrské sítě : elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, veřejný plynovod, 6. Pracovní možnosti v obci : omezené pracovní možnosti v místě. 7. Životní prostředí : běžný hluk a prach od dopravy. 9. Příslušenství budovy : bez výrazného dopadu na cenu nemovitosti. 10. Typ stavby : panelová 11. Obyvatelstvo : průměrná hustota obyvatel. 12. Rizika nemovitosti : z technického hlediska z provedeného šetření není zde riziko 13. Věcná břemena – není 14. Omezení vlastnického práva: ano ( exekuční příkaz k prodeji ) 15. Ocenění bude provedeno k datu vyhotovení. B. N á l e z Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny bytu č.1261/23 včetně podílu na pozemcích p.č.3778 a p.č.3779 v k.ú.Jirkov. Byt je v budově č.p.1261 až 1262 a budova je situována na pozemku čís.parcele 3778 a p.č.3779 v k.ú.Jirkov v ulici Studentská a situována v okrajové části města, kdy okolí tvoří obytné domy, hřiště, škola, obchody a občanská vybavenost. Hlavní vstup do objektu je z uliční části a objekt je napojen na inženýrské sítě včetně plynu. C) Obecná (obvyklá) cena nemovitostí Definice obvyklé ceny Obecně“ cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2
3
Dle zákona 151/1997 Sb. (v platném znění) : „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,“ Pro oceňovanou nemovitost byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - kompletní síť obchodů a úřadů v dosahu veřejné dopravy - nemovitost má možnost napojení na plyn - dobrá dostupnost, v blízkosti veřejné silnice - napojení na veřejnou komunikaci - Slabé stránky nemovitosti: - omezené pracovní možnosti v místě - poptávka je nižší než nabídka Ceny majetku zjištěné použitými metodami se podstatně liší. Cena zjištěná metodou věcné ceny a reprodukční ceny nemá vypovídající sílu, protože informuje pouze o technickém stavu a nákladové ceně majetku, nezohledňuje některé významné cenotvorné faktory, kterým jsou zejména lokalita a situace na trhu. Cena zjištěná výnosovou metodou informuje o výnosovém potenciálu za příkladu pronájmu celé budovy. Nejúplnější vypovídající schopnost má cena majetku zjištěná porovnávací metodou.
Porovnávací hodnota Tato metoda pro ocenění ceny nemovitosti (stavby) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu prodeje nemovitostí včetně pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné obvyklé ceny. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Architektonické působení.
Přímá metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány hodnoty ze skutečně realizovaných a nabízených srovnatelných nemovitostí v čase a místě. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících znalců a databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. Pro zjištění ceny prodávaného majetku – nemovitosti je metoda zjištěná porovnávací metodou, která má nejúplnější vypovídající schopnost.
3
4
Seznam oceňovaných nemovitostí 1) Byt č.1262/23 (byt 1 +4 ) 2) Pozemek p.č.3778 a p.č.3779 – podíl 772/24572 A)ADMINISTRATIVNÍ CENA
Popis a ocenění I. Byt č.12161/23 Byt je v panelovém domě č.p.1261 až 1262.Byt se nachází v 9.NP a dům stojí v ulici Studentská v k.ú Jirkov. Objekt je na pozemku p.č.3778 a p.č.3779 o celkové výměře 425 m2. Objekt je devítipodlažní podsklepený s plochou střechou a zateplen. Bytová jednotka č.1261/23 je typu 1 + 4 s výměrou bytu 80,95 m2 s úplným příslušenstvím (koupelnou, WC, lodžií a sklepní kójí).Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka bytu je předpokládané vybavení bytu toto : okna plastová otvíravá, vstupní dveře do bytu jsou hladké, uvnitř jsou dveře se skleněnými výplněmi, mimo komory a bytového jádra, obytné místnosti, předsíň, kuchyň, koupelna i WC mají na podlaze linoleum. Do bytu je přivedena teplá voda dálkovým rozvodem, stejně jako ústřední topení., sporák je na zemní plyn objekt je s výtahem.
5. Obsah posudku a) Ocenění bytu porovnávacím způsobem Byt 1+4, Studentská 1262/23, Jirkov
a) Pozemky : - p.č.3778 - 213 m2, zastavěná plocha a nádvoří, p.č.3779 - 212 m2, zastavěná plocha a nádvoří.
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle stavu ke dni 09.12.2011.
Porovnávací hodnota I.Byt Studentská 1261/23, Jirkov KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Číslo
Znak Název znaku
Číslo I.
1
Typ stavby
II. III. IV.
2
Společné části domu
I. II. III. IV. V.
Kvalitní pásma Popis pásma Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty Budova – panelová, nezateplená Budova – panelová, zateplená Budova – zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádný z dále uvedených Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Komerční plochy, sauna nebo fitnes Garážové stání Bazén
4
Hodnota Vi -0,10 -0,05 0,00 0,10 -0,01 0,00 0,02 0,05 0,15
Hodnota Vi
0,00
0,00
5
3.
Příslušenství domu
I. II. III.
4
Umístění bytu v domě
5
Orientace obyt.místností ke světovým stranám
I. II. III. I. II. III. I. II.
6
Základní příslušenství bytu a)
III. IV.
V. I. II. 7
Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem
III. IV. V.
8
Vytápění bytu
9
Kriterium jinde neuvedené
I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V. I. II.
10
Stavebně technický stav
III. IV. V.
Příslušenství snižující cenu bytu Bez dopadu na cenu bytu Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání) 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu Ostatní podlaží nevyjmenované 2. – 4.NP s výtahem Okna jen na sever nebo bez výhledu Ostatní světové strany – částečný výhled Ostatní světové strany – výhled Bez vlastního příslušenství Příslušenství částečně nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Příslušenství úplné – standardní provedení Příslušenství úplné – nadstandardní provedení nebo standardní provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem Příslušenství nadstandardního provedení (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství Standardní vybavení, bez dalších prostor Standardní vybavení – balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Standardní vybavení – balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje (sklep) Nadstandardní vybavení ( např.krb,sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada Nadstandardní vybavení ( např.sauna, centrální vysavač, elektr.zabezpečovací zařízení, klimatizace,bazén), terasa nebo zimní zahrada Lokální na tuhá paliva Lokální na elektřinu nebo plyn Dálkové, ústřední, etážové Podlahové topení obytných místností Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Byt ve výborném stavu Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Byt se zanedbanou údržbou – ( předpoklad provedení menších stavebních úprav) Byt v špatném stavu – ( předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Byt ve špatném technickém stavu – (nutné rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
-0,05 0,00 0,10
0,00
-0,06 0 0,05 -0,01 0,00 0,03
0,00
0,00
-0,15 -0,10 0,00 0,05
0,00
0,10
-0,03 -0,01 0,00
0,00
0,04 0,08
-0,10 -0,02 0,00 0,07 0,10 -0,10 -0,05 0,00 0,05 0,10
0,00
0,00
∑ Vi= 1,25* 1,05* 0,85*
1,05
0,65* 0,40* V 7=
5
0,00
1,05
6
Index konstrukce a vybavení: IV = (1 + ∑Vi) x V10 *
Hodnota kvalitativního pásma V10 se násobí koeficient s dle přílohy č.19 tab.č.2:
Koeficient s = 0,80 ( stáří budovy – nad 30 – do 50 let včetně) V10 = 1,05 * 0,80 = 0,840 IV = (1 + ∑Vi) x V10= ( 1 - 0,00) * 0,840= 0,840
TRH S NEMOVITOSTMI Číslo
Znak Název znaku
Kvalitní pásma Číslo Popis pásma I
1
2
3
Situace na dílčím ( segmentu) trhu s nemovitostmi
Vlastnictví nemovitostí
II III IV V I II
Vliv právních I* vztahů na II prodejnost (např.prodej podílu, II* pronájem)
Hodnota Ti -0,10
Poptávka je výrazně nižší než nabídka Poptávka je nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce Poptávka je vyšší než nabídka Poptávka je výrazně vyšší než nabídka Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku ( spoluvlastnictví) Negativní Bez vlivu Pozitivní
ve
-0,05 0,00 +0,05 +0,10 -0,05 0,00 -0,01až -0,05 0,00 0,01 až 0,05
Hodnota Ti -0,10
0,00 -0,05
0,85
Index trhu: IT = 1 + ∑Ti I*- spoluvlastnictví
POLOHA NEMOVITOSTI Číslo
1
Znak Název znaku
Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského
Kvalitní pásma Číslo Popis pásma I. II. III. I.
2
Úřady v obci II. I.
3
Poloha nemovitosti
4
Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti
II. III. IV. I.
Hodnota Hodnota Pi Pi Bez většího významu 0 0,00 Vyhledávané (např.lázeňská místa typ B, předměstí 0,01 až měst, aj.) 0,03 Vyhlášené (např.lázeňská místa typ A, vyhled.horská 0,03 až střediska, předměstí velkých měst, aj.) 0,06 Obecní úřad, popř.městský úřad se stavebním úřadem 0,02 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta Kompletní soustava úřadů včetně finančního a 0,04 katastrálního, pošta, banka,policie, soud, pojišťovna apod. Samoty, osady mimo souvisle zast.území obce -0,03 (odlehlá poloha) Okrajové území obce -0,01 Vnitřní území obce 0,00 0,00 Centrum obce 0,02 Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na -0,07 okolí,(např.sousedství dálnic,železnic,skládek,lomů,objektů zeměděl.výroby)
6
7
5
6
7
8
9
10
11
12
Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně -0,03 II. škodlivých vlivů na okolí,sousedství silnic s vysokým provozem Převažující objekty pro bydlení 0,00 III. 0,03 IV. Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně Objekty pro bydlení a rekreaci,parky,význačné 0,05 V. přírodní lokality -0,03 I. Žádný obchod nebo pouze se základními potravinami Základní síť obchodů a služeb,pohostinské a 0,00 Obchod,služby,kultura II. popřípadě kulturní zařízení v okolí nemovitosti Kompletní síť obchodů a služeb,pohostinské a 0,05 III kulturní zařízení -0,04 I. Žádná základní škola ani sportovní zařízení Školství a sport v okolí Základní škola nebo sportovní zařízení,přírodní 0,00 II. nemovitosti koupaliště 0,04 III. Základní škola a sportovní zařízení Žádné zdravotnické zařízení -0,05 I. Zdravotnické zařízení v okolí 0,00 II. Omezená dostupnost zdravotnické péče nemovitosti 0,05 III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče Žádná zastávka hromadné dopravy nebo vzdálenost -0,05 I. nad 1000 m Zastávka hromadné dopravy od 500 m do 1000 m -0,03 II. s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji Zastávka hromadné dopravy od 500 m do 1000 m 0,00 Veřejná doprava III.* s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 0,03 IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m Zastávka hromadné dopravy do 200m 0,05 V. (MHD,příměstské linky měst) Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo -0,01až I.* sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 0,40 Obyvatelstvo 0,00 II. Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji -0,04 I. Nezaměstnanost v obci a 0,00 II. Odpovídá průměru v kraji okolí 0,04 III. Nižší než je průměr v kraji Výrazně negativní změny trvalého charakteru -0,06 až I.* 0,10 Negativní změny -0,01 až II.* 0,05 Změny v okolí s vlivem na Bez vlivu 0,00 III. cenu nemovitosti Pozitivní změny 0,01 až IV.* 0,05 0,06 až * Pozitivní změny trvalého charakteru V. 0,10 -0,01 až * Vlivy snižující cenu I. 0,10 0,00 Vlivy neuvedené II.* Bez dalšího vlivu Vlivy zvyšující cenu 0,01 až III. 0,10
0,00
0,00
0,05
0,05 -0,05
0,00
0,00
0,00
1,07
7
Index trhu:
0,00
I P = 1 + ∑ Pi i =1
7
8
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Kraj a velikostní kategorie obce:
Bytový prostor Ústecký kraj – 10001 – 50000 obyvatel
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: podlahové plochy - celkem:
80,95 m2
=
Základní cena za m2 podlahové plochy -IPC : Dle přílohy č.19 tab.č.1 je 13932.-Kč/m2 Základní cena za m3 obestavěného prostoru - CU :
CU = IPC × I kde CU … cena upravená za m2 podlahové plochy bytu,, IPC.... indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1. CU = IPC x I
I = IT x Ip x Iv
CU = 13932 * 0,85 * 1,07 * 0,840=10643,77 Kč/m2 Ocenění : 10643,77 Kč/m2 * 80,95 m2=
861613,18 Kč
Cena bytu ke dni činí
861613,18 Kč
II.Pozemky Zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky: Název
Parcelní číslo
Zastavěná plocha a nádvoří 3778 až 3779 Zvýšení – možnost napojení na plyn + 5% Celkem Koeficient prodejnosti Kp : Koeficient změny cen staveb Ki Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem: Zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena
8
Výměra [m2] 425
Jedn. Cena [Kč/m2] 250 +
Cena [Kč] 106250,00 5312,5
*
0,538 2,162
111562,50 Kč * 772/24572 =3505,06 Kč
9
Rekapitulace cen nemovitostí I. Byt -
861613,18 Kč
II.Pozemek -
3505,06 Kč Celkem
zokrouhlení dle § 46 vyhlášky
865118,24 Kč 865120,00 Kč
2) CENA STANOVENA POROVNÁVACÍ METODOU Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž cena je trhu známa.
a) Prodej, byt 4+1, 72 m² Cena: 579 000,- Kč včetně provize Adresa:5. května, Jirkov Datum vložení:30.11.2011 Budova:Panelová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Počet podlaží:7 Podlaží umístění:1.podlaží Plocha užitná:72 m2 Lodžie:5 m2 Cena za m2: 8040,-Kč/ m2
Popis: Nabízíme zachovalý a udržovaný byt v nově zrekonstruovaném vchodě. V bytě jsou plovoucí podlahy a vyměněná kuchyňská linka. Lokalita je s veškerou občanskou vybaveností. Dům stojí na okraji sídliště v centru města.
9
10
Ocenění : 80,95 m2 * 8040,00 K/m2 =
650838,00 Kč
Polohový koeficient
*1,00
Korekce porovnání
*0,70
Celkem
455586,60 Kč
Porovnávací cena bytu č.1262/23 po zaokrouhlení ke dni odhadu činí
460000,00 Kč
b) Prodej, byt 3+1, 65 m², ul.Studentská , Jirkov Cena: Poznámka k ceně: Stav: Číslo zakázky: Dispozice bytu: Podlaží v domě: Počet podlaží v domě: Celková podlahová plocha: Druh objektu: Stav objektu: Vlastnictví: Druh bytu: Umístění objektu: Doprava: Občanská vybavenost:
299 000 Kč za nemovitost včetně provize Rezervace REALITYMIX191-N00204 3+1 1 4 65 m2 panelová velmi dobrý osobní V panelovém domě klidná část obce vlak; silnice; MHD; autobus Škola; Školka; Zdravotnická zařízení; Pošta; Supermarket;
10
11
Elektřina: Voda: Telekomunikace: Plyn: Topení: Ostatní rozvody: Vloženo: Upraveno:
Kompletní síť obchodů a služeb Elektro - 230 V Voda - dálkový vodovod Telefon; Internet Plynovod Ústřední dálkové Kabelová televize 28.11.2011 05.12.2011
Cena za m2: 4600,-Kč/ m2 Ocenění : 80,95 m2 * 4600,00 K/m2 =
650838,00 Kč
Polohový koeficient
*1,00
Korekce porovnání
*1,00
Celkem
372370,00 Kč
Porovnávací cena bytu č.1262/23 po zaokrouhlení ke dni odhadu činí
372000,00 Kč
11
12
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI 1) ADMINISTRATIVNÍ CENA
865.120,- Kč
2) CENA STANOVENA POROVNÁVACÍ METODOU – a)
460.000,- Kč
b)
372.000,- Kč
Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálné použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha a faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení obvyklé hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se obvyklá hodnota majetku stanovuje. Na základě porovnání oceňované nemovitosti s realizovanými prodeji realitních kanceláří na Chomutovsku a s nabízenými nemovitostmi na znaleckých zkušeností a s přihlédnutím k technickému stavu,velikosti obvyklou cenu nemovitosti v daném čase v daném čase na úrovni cca uvedené pod bodem b) z porovnávací metody a to na :
obdobných nemovitostí s inzercí internetu (např.server Reality.cz), a umístění nemovitosti odhaduji 45% administrativní ceny a ceny
OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI VČETNĚ PODÍLU NA POZEMKU
400.000,- Kč Slovy:čtyřistatisíckorunčeských. Úkol znalce: 1) Ocenit nemovitosti – byt č.1262/23 včetně podílu na p.č.3778 a p.č.3779 v k.ú.Jirkov. 2) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI 1) OBVYKLÁ CENA – bytu č.1262/23 s podílem na p.č.3778 a p.č.3779 2) CENA PRÁV A ZÁVAD – a) zástavních práv – výše pohledávek (dle KN) b) věcných břemen -
400.000,- Kč 0,-Kč 0,- Kč
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1989, č.j. Spr 3994/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3844 - 293/2011 znaleckého deníku. V Jirkově dne 13.12.2011.
Ing. B o g u s k ý Pavel
12
13
Příloha č.1 Výpis z KN
13
14
14
15
Příloha č.2 Foto
15
