/1(3
ltfS?J
lí:X[KUTORSKý
ÚŘAD
Pi V Pony~i 472, Pfock 39'i Ol ~oudru exekutor r. Sr;n[rJav Pa:t:derka
SEK
IV O
•
ZNALECKÝ POSUDEK č.
2767-32/15
Do~lo
dne:
19 -01- 2016 PoCct stejnopisó; !, PoCct pH Joh: 7J /Podp1s. : _f'?Y JIJ/
jako dodatek ke znaleckému posudku č . 2755-19116.
Hod. Min.
I
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Stanislav Pazdera, Exekutorský úřad Písek V Portyči 472 39701 Písek
Účel znaleckého posudku:
doplnění
znaleckého posudku č. 2755-32115 o porovnávací metodu k určení obvyklé ceny posuzované nemovitosti
Znalecký posudek vypracoval:
Ing. Lubomír Pavliš Dubina 36 285 22 Zruč nad Sázavou telefon: mob: 603 515 155 e-mail:
[email protected] Počet
stran: 1O včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotovení.
Zruči
nad Sázavou 3.1.2016
-
A.NÁLEZ Ve znaleckém posudku jsou uvedeny příklady nabízených nemovitostí realitními kancelářemi porovnatelných s oceňovanou nemovitostí . V popisu jsou uvedeny základní údaje a komentář znalce. Dle zkušeností je většina realizovaných cen cca o 10% nižší. Oceňovaná
Obr.
č.l :
nemovitost
Polánka čp. 7, Vlašim (3,5 km)
Pohled ze silnice
(vpředu původní část
RD, vzadu
přístavba)
Obr.
č . 2:
Pohled ze silnice
Obr.
č.3 :
Pohled zezadu
(přístavba)
Užitná plocha: Původní dům
Přístavba
Obývací pokoj: 23,0 m Pokoj: 13,2 m2 Ložnice: 16,1 m 2 Veranda: 9,2 m 2 WC: 1,2m2 Předsíň: 6,2 m 2 Kuchyň: 6,4 m2 Koupelna: 6,0 m 2 Spíž: 2,4 m 2 Komora: 2,3 m2
Obývací pokoj :: 21,7 m 2 Předsíň: 8,50 m2 Kuchyň: 12,5 m 2 Pokoj : 10,3 m 2
2
Celkem: 53 m 2
Celkem 86m2 Název místností původního domu Je Přístavba rodinného domu čp .7.
Pozn:
převzat
z předložené projektové dokumentace
K původnímu kamennému RD - jehož stáří je dle sdělení účastníka místního šetření více jak I 00 let byla provedena v r. 1965 a 1990 přístavba nové bytové jednotky. Původní
kamenný RD (není napojen na vodu a kanalizaci) má masivní kamenné stěny, dřevěné stropy s rovným podhledem, rámová okna ven a dovnitř otevírané (mimo oken do ulice, která jsou vyměněny za špaletové), náplňové dveře, cementovou dlažbu v předsíní, v ostatních místnostech betonovou mazaninu, krov vaznicový sedlový, střešní krytina z cementových tašek resp. z oscinkocementových šablon. Původní část není dlouhodobě využívána pro obytné účely, ale místnosti jsou využívány jako sklad a tomu odpovídá i jejich stav. Pro trvalé užívání nutná celková rekonstrukce vnitřních prostorů. V přistavené části se nacházejí 3 pokoje, kuchyň (bez okna), koupelna (bez okna), spíž, komora, chodba a veranda s WC. Přístavba nové bytové jednotky je zděná o tl45 cm, stropy prefabrikované s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, střešní krytiny tašková, klempířské kce z pozink. plechu, vytápění lokální 2 ks akumulační kamna, teplá voda z elektrického boileru. Stavebně
technický stav domu odpovídá svému stáří při běžné údržbě.
Jedná se o nesourodou stavbu z větší části omezené výškovým uspořádáním přilehlého terénu, dispoziční uspořádání je zcela nevhodné, některé místnosti jsou průchozí, kuchyň a koupelna bez oken a s velmi nevhodným poměrem šířky a délky místnosti - viz. příloha pasport 1. NP. Funkční
celem s hlavní stavbou tvoří pozemky: Parc. čís. 42/1 k. ů. Nesperská Lhota 248 m2 zastavěná plocha Parc. čís. 104 k. ú. Nesperská Lhota 43 m2 zastavěná plocha Parc. čís. 1140/2 k. ú. Nesperská Lhota 274m2 ostatní plocha Parc. čís. 1140/3 k. ú. Nesperská Lhota 237 m 2 ostatní plocha.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Ve znaleckém posudku jsou uvedeny příklady nabízených nemovitostí realitními kancelářemi porovnatelných s oceňovanou nemovitostí. V popisuj sou uvedeny základní údaje a komentář znalce. Dle zkušeností je většina realizovaných cen cca o 10% nižší.
Rodinný dům Ostrov, okres Benešov Cena: 800.000,- Kč Užitná plocha: 140m2 , tzn. cca 6.000,- Kč/m2 Pozemek: 774m2
Rodinný dům s pozemkem o velikosti 774m2 a další budovou v obci Ostrov vzdálené 8 km od Vlašimi. Dispozice domu 5+1, v přízemí domu je kuchyně, obývací pokoj, 2x ložnice, koupelna, toaleta a spíž. V podkroví domu se nachází další 2 ložnice. Na rodinný dům navazuje stodola a garáž s dílnou. Dům je částečně podsklepen, ve sklepě je umístěn kotel na tuhá paliva. Voda z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. • • • • • • •
Plocha zastavěná: 200 m 2 Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 774 m Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Energetická náročnost budovy: 2
Rozdíly oproti
oceňované
Třída
G - Mimořádně nehospodárná
nemovitosti:
lepší dispoziční uspořádání Voda z vlastní kopané study Dobrý stav Vzdálenost do Vlašimi cca 8 km - ústřední vytápění
- 4-
Rodinný
dům
Vlašim, okres Benešov
Užitná plocha: 82m2 , tzn. 17.000,- Kč/m 2 Pozemek: 182 m2
Cena: 1,380.000,- Kč • • REALITY
Rodinný dům 2+ 1, podlahová plocha 82 m2. Dům v původním stavu pro vyšší standard bydlení nutné úpravy. Teplá voda z boileru, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva. Plyn a veřejný vodovod je na pozemku, ale není zaveden do domu. Dům s menší zahradou se nachází v klidné, okrajové části města. Půda je vhodná k další vestavbě. • • • • • • • •
Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 82 m 2 Užitná plocha: 82 m2
• Rozdíly oproti
oceňované
nemovitosti:
Poloha přímo ve Vlašimi Splašková veřejná kanalizace Možnost napojení na plyn Menší užitná plocha Menší výměra pozemku Nutná rekonstrukce
-6-
Chalupa, Kamberk - Předbořice, okres ·Benešov Užitná plocha: 110m2 , tzn. cca 11.000,- Kč Pozemek: 678m2
Cena:
1~240.000~- Kč
Vesnický dům s uzavřeným dvorem o celkové ploše 678 m2. Dispozice: přízemí - prosklená veranda 10m2, prostorná kuchyně, pokoj, koupelna s WC, spíž. V patře dvě ložnice, terasa 12m2. Topení lokální na TP, voda přivedená z kopané studny, septik. Elektřina 400/230 V. Ve dvoře bývalá maštal využita na kolnu a uhelnu, garáž pro 2 auta. Před domem menší předzahrádka. • • • • • • • • • • • • • •
Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 130 m 2 Užitná plocha: 110 m 2 Plocha pozemku: 678 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 120V, 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č .. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
Rozdíly oproti oceňované nemovitosti: Lepší dispoziční uspořádání Voda z vlastní kopané study Dobrý stav Vzdálenost do Vlašimi cca 15 km
- 7-
Rodinný
dům
Vlašimská, Divišov
Užitná plocha: 145m2 , tzn. cca 7.000,- Kč/m 2 Pozemek: 184 m2
Cena: 1,000.000,- Kč
Rodinný dům v ulici Vlašimská, obec Divišov, okres Benešov. Rodinný dům, dispozičně řešený jako 3+ 1 s garáží a s obytnou plochou 65m2 se nachází na rovném pozemku s celkovou výměrou 184m2. Má samostatnou kuchyň, velký obývací pokoj, dvě neprůchozí ložnice, koupelnu s vanou, toaletu zvlášť. K domu náleží i sklep, dvojgaráž. a půda. Dům je v původním udržovaném stavu s novou střechou . Výborná dopravní dostupnost autem a autobusem. • • • • • • • • • • • •
Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 145m2 Plocha pozemku: 184 m2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída G- Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
Rozdíly oproti oceňované nemovitosti: Lepší dispoziční uspořádání Splašková kanalizace v obci Plyn Ústřední vytápění
Dojezdová vzdálenost za prací do Prahy Dobrý stav Vzdálenost do Vlašimi cca 15 km
-8-
C. REKAPITULACE 1. Na základě porovnávací metody je pro původní část RD stanovena hodnota 5.500,- Kč/m 2 , pro přístavbu 8.000,- Kč/m 2 : 86m2 x 8.000,- Kč/m2 +53 m 2 x 5.500,- Kč/m 2
2. Cena RD
čp.
980.000,-
7 dle oceňovacího předpisu
Kč
780.000,-
Kč
Cena zemědělských pozemků dle oceňovacího předpisu: LV č. 77 k. ú. Nesperská Lhota LV č. 393 k. ú. Dub u Kondrace LV č. 311 k. ú. Hrazená Lhota
217.000,- Kč
Celkem
Vyjádření
znalce k obvyklé
ceně:
Obvyklá cena rodinného domu Obvyklá cena
144.000,- Kč 1.000,- Kč 72.000,- Kč
vč. příslušenství:
1.000.000.- Kč
zemědělských pozemků
- prodej zemědělských pozemků není častý, pokud k tomu dojde prodávají se za cenu stanovenou dle oceňovacího předpisu, tzn. 217.000.- Kč Zruči
nad Sázavou 3.1.2016
Ing. Lubomír Pavliš Dubina 36 285 22 Zruč nad Sázavou telefon: mob: 603 515 155 e-mail:
[email protected]
- 9-
,
"'
D. ZNALECKA DOLOZKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Praze ze dne 4. prosince 1989 pod. č .j . Spr. 872/88 v oboru ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán podpoř. Znalečné
č.
2767-32115 znaleckého deníku.
a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2767-32/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH 1. Pasport RD čp. 7 - 1. NP
- 10 -
'
t
·' . . :., ·,
.
~·
}~
,·.
..
::.1 ...
I
...:...
;--·," • .~ '
f '
·,
o.:.; ..:·rr \~ ·'..
--
i" ··
··•···
.....-;. ..i-
. "'!.
... . ,· ·. .
~
i~ .:
:•·':
-
.~ .
•
! :-,.· '
.... . . 1
! ' I
; .
., i
·. .1'.
-;., ._,.:.· . : · - - ---ir:.:·.
·.,~o~.
I
--r.--1..; . .___':._______
_ -.._.:..
,,·
;'
,,. \
.
'
::
.
/
\.~~,····· ·· . . . · ···:_.~ ..· ··.· ~ ..
I I
~
,.
.
...• !
.
·.:
. .
.
I
I
.... , .,
I
.
\
. •• · ,
···.
'\'}
~·
•.
·. ~ .
\ I
~. ·~ ď
.. .
\:~:::
~
(
1
't'' • •
;
'.
,. .' .•
