13-24 ZNALECKÝ POSUDEK

Kraj: Liberecký Obec: Kamenický Šenov Kat. území: Prácheň

TISK 2014-03-04 ______________________ Sp. zn. 070 Ex 6054/13-24

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1081/2014 Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí - pozemků v katastrálním území Prácheň – stavební parcely č.36, zahrady p.p.č.226 a trvalého travního porostu p.p.č.231/5, se všemi součástmi, zejména rodinným domem postaveným na st.p.č.36 a veškerým příslušenstvím. Věci nemovité jsou zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č.30 pro katastrální území Prácheň, obec Kamenický Šenov.

Objednatel posudku

Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28.října 1474/20 288 02 Nymburk

Vlastník nemovitých věcí

Hruška Jan Ocelíkova 672/1 Praha – Háje PSČ: 149 00

Účel posudku

Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku). Ocenění pro účely provedení exekuce prodejem věcí nemovitých.

Oceňovací předpis (pro určení zjištěné ceny)

Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ze dne 17.prosince 2013, s účinností od 1.1.2014.

Oceněno ke dni

3.března 2014

Tento posudek obsahuje 25 číslovaných stran textu a 5 stran příloh. Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení bude uloženo v archívu znalce.

V Liberci 3.března 2014

- 2/25 -

PODKLADY 1. Podklady pro ocenění 1.1 Usnesení o ustanovení znalce spisová značka 070 Ex 6054/13-24, kterým Exekutorský úřad Nymburk, se sídlem 28.října 1474/20, soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal dne 30.01.2014 ustanovil znalce Ing. Miroslava Bureše ve věci provedení exekuce k vymožení povinnosti povinného Jana Hrušky zaplatit oprávněné, Komerční bance, a.s., IČ 45317054, pohledávku ve výši 1.961.771,99 Kč a její příslušenství. Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal byl pověřený k provedení exekuce na základě pověření exekutora vydaném Obvodním soudem pro Prahu 4 ze dne 11.12.2013 č.j. 68 EXE 4086/2013–13. 1.2 Kopie výpisu z katastru nemovitostí, z listu vlastnictví č.30 pro kat. území Prácheň, zaslaný znalci objednavatelem, prokazující stav evidovaný k datu 29.1.2014, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: „Provedení exekuce, č.j.:6054/13 pro Mgr.Tomáš Pospíchal“. 1.4 Informace o oceňovaných věcech nemovitých, získané na internetu ze serveru "nahlizenidokn. cuzk.cz" dne 2.3.2014. 1.5 Kopie katastrální mapy, získaná na internetu ze serveru "nahlizenidokn.cuzk.cz" dne 27.2.2014. 1.6 Letecký snímek lokality, získaný na internetu ze serveru "mapy.cz" dne 27.2.2014.

2. Použité předpisy, vyhlášky, normy 2.1 Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013. 2.2 Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ze dne 17. prosince 2013 (oceňovací vyhláška). 2.3 Mezinárodní oceňovací standardy IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2.4 Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení).

3. Použité předpisy, vyhlášky, normy Prohlídka nemovitosti provedena dne 2.3.2014 za přítomnosti souseda pana Miroslava Augustina.

Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 3/25 -

ÚVOD Tento znalecký posudek č.1081/2014 je zpracován na základě usnesení spisová značka 070 Ex 6054/13-24, které vydal dne 30.01.2014 soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal, Exekutorský úřad Nymburk, se sídlem 28. října 1474/20, Nymburk a kterým rozhodl takto: I.

„Znalcem ustanovuje Ing. Miroslav Bureš, Horská 200, 460 14 Liberec 1.“

II. „Znalci se ukládá, aby v souladu s § 66 odst. 5 exekučního řádu ve lhůtě do 30 kalendářních dnů od doručení tohoto usnesení ocenil níže uvedené nemovitosti a jejich příslušenství a aby zjistil a ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená, a to obvyklou cenou podle zvláštního předpisu (§ 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku):“ Přiložený je list vlastnictví č. 30 pro katastrální území Prácheň, obec Kamenický Šenov. Jedním z podkladů pro odhad ceny obvyklé je zpravidla cena zjištěná podle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ze dne 17. prosince 2013 (oceňovací vyhláška). Dalšími podklady jsou potom věcná hodnota staveb s tržní hodnotou pozemků, cena stanovená metodou výnosovou a nejkvalitnějším podkladem pro odhad obvyklé ceny věci movité je ocenění metodou porovnávací. Jednotlivé způsoby ocenění jsou uvedeny v oddílech A až E posudku na stranách 4 až 24 tohoto znaleckého posudku.

A. SITUACE Oceňované věci nemovité – pozemky st.p.č.36 a p.p.č.226 a 231/5 s rodinným domem č.p.56 se nacházejí v Kamenickém Šenově - Práchni, přibližně 2 km jihovýchodně od centra Kamenického Šenova. Jedná se o místo v zástavbě starších rodinných domů a rekreačních objektů, na okraji souvislé zástavby. Ze silnice 1.třídy č.13 - E442, která prochází Práchní od Nového Boru směrem na Děčín odbočíme k jihu (ve směru od Nového Boru vlevo) a to ke kostelu. Za budovou školy na nejbližší křižovatce odbočíme opět vlevo a po cca 300 m se dostaneme k oceňovaným věcem nemovitým. Rodinný dům č.p.56 je napojen na veřejnou elektrickou, vodovodní a plynovodní síť. Možnost napojení na veřejnou kanalizační síť v místě není.

B. NÁLEZ OCENĚNÍ Oddíl "A. Cena zjištěná podle vyhl. MF ČR č.441/2013 Sb." Seznam oceněných položek 1.01 Stavební pozemek p.č.36 se součástmi, zejména rodinným domem č.p.56 1.02 Zahrada p.p.č.226 se všemi součástmi 1.03 trvalý travní porost p.p.č.231/5 se všemi součástmi


- 4/25 -

1.01 Stavební pozemek p.č.36 se součástmi, zejména rodinným domem č.p.56 1.011 Stavební pozemek p.č.36 Jedná se o zastavěnou plochu rodinného domu a jeho nejbližší okolí. Výpočet ceny stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků podle § 4 odst. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce ZCU = ZC x I, kde ZCU ZC I

základní cena upravená stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku, index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT x IO x IP,

IT Pi

index trhu se určí podle vzorce IT = P5 x (1 +  Pi), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1,

IO Pi

index omezujících vlivů se určí podle vzorce IO = 1 +  Pi, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2,

IP Pi

index polohy se určí podle vzorce IP = P1 x (1 +  Pi ), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4.

Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle § 3 písm. b) určí podle vzorce ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, kde ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6

základní cena stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází.

Vyjmenovaná obec ZCv = 920,- Kč/m Znak

Česká Lípa

2

kvalitativní pásmo

O1 II. 2001 - 5000 obyvatel Cca 4.000 stálých obyvatel. O2 III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ O3 IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4 I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn V obci elektřina, voda, kanalizace, plyn. O5 II. Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6 II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Škola základní, školka, pošta, praktiký lékař, stomatolog, sportoviště, knihovna, muzeum... 2

ZC = 920,- Kč/m x 0,85 x 0,85 x 1,01 x 1,00 x 0,95 x 0,98 = 625,02 Kč/m


2

hodnota koef. 0,85 0,85 1,01 1,00 0,95 0,98

podle § 3 písm. b)

- 5/25 -

Výpočet indexu cenového porovnání Výpočet indexu trhu IT

příloha č. 3, tabulka č. 1

Znak kvalitativní pásmo číslo 1. II. Poptávka nižší než nabídka Přetrvávající krize na realitním trhu. 2. IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Stejný vlastník pozemku a stavby. 3. III. Bez vlivu změn v okolí 4. I.* Negativní vliv právních vztahů Zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. 5. IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

-0,03 0,00 0,00 -0,02 1,00 0,95

IT = 1,00 x (1 + -0,05) Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO


Znak kvalitativní pásmo číslo 1. IV. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace Poměrně výrazný jihovýchodní svah. 2. III. Neztížené základové podmínky Běžné zakládání. 3. III. Chráněná krajinná oblast 2) Na listu vlastnictví je u způsobu ochrany uvedeno "rozsáhlé chráněné území". 4. I. Bez omezení užívání 5. II. Tvar bez vlivu na využití 6. II.* Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,99

IO = 1 + -0,01 Výpočet indexu polohy IP

Pi


Znak kvalitativní pásmo Pi číslo 1. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel 1,00 Rodinný dům. 2. I. Rezidenční zástavba 0,02 V blízkém okolí rodinné domy. 3. III. Okrajové části obce -0,10 Okraj souvislé zástavby Práchně, vzdálený od centra Kamenického Šenova. 4. II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci -0,10 Není možnost napojení na kanalizační síť Kamenického Šenova. 5. II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce -0,01 Základní obchody a služby v Práchni a centru Kamenického Šenova, vyšší občanská vybavenost v České Kamenici a Novém Boru. 6. VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 0,00 Zpevněná obecní komunikace k hranici pozemku. 7. IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m -0,02 Autobusová zastávka na ulici Prácheňské - silnici I. třídy procházející obcí. Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 6/25 -

8. 9. 10. 11.

I. II. II. II.

Bez možnosti komerčního využití Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00 0,79

IP = 1,00 x (1 + -0,21) I = 0,95 x 0,99 x 0,79 = 0,743 2

index cenového porovnání

ZCU = 625,02 Kč/m x 0,743 = 464,39 Kč/m Pol. číslo 1

2

popis zastavěná plocha a nádvoří

Celkem

výměra 2 pozemku [m ] 291,00

cena pozemku [Kč] 135 137,49

291,00

135 137,49

1.012 Rodinný dům č.p.56 - porovnávací způsob Jedná se o patrový rodinný dům obdélníkového půdorysu o rozměrech cca 7,55 * 13,50 m, postavený na poměrně výrazném jihozápadním svahu. Sklon terénu vyrovnává mohutná podezdívka z čedičového zdiva, která u jižního rohu stavby dosahuje výšky až 1,90 m. Vstup do přízemí je z vyšší úrovně terénu od severozápadu, přes přístavbu verandy. Objekt je pravděpodobně částečně podsklepený, schody do sklepa jsou však téměř celé zakryté konstrukcí nově vybudovaných dřevěných schodů do 2.NP a vstup do sklepa není možný. Obvodové stěny přízemí jsou pravděpodobně z cihelného, popřípadě smíšeného zdiva tloušťky 45 cm, druhé podlaží má konstrukci zřejmě hrázděnou a zakrývá ji palubkový obklad fasády. Sedlová střecha s dřevěným krovem s proměnným spádem a malými polovalbami u obou štítů, je na bednění pokryta asfaltovým šindelem a opatřena neúplnými klempířskými konstrukcemi z titanoznkového plechu. Podrobný popis konstrukcí a vybavení obsahuje tabulka v oddílu pro výpočet věcné hodnoty stavby na straně 17. Charakteristika stavby: V katastru nemovitostí je budova zapsaná jako objekt bydlení. Posledně byla užívaná jako rodinný dům. V § 13 odst 2 vyhlášky se uvádí: "Jako rodinný dům se ocení stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží." Oceňovaná stavba splňuje definici rodinného domu ve smyslu oceňovacího předpisu a její obestavěný prostor není větší než 1.100 3 m , podléhá tedy ocenění porovnávacím způsobem podle §§ 34, 35 vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Dispozice: 1.PP - suterén: 1.NP - přízemí:

zabedněný, nepřístupný a neužívaný sklep. vstup z vyšší úrovně terénu přes dřevěné zádveří a verandu v přístavbě, chodba, obytná místnost s kuchyňským koutem a výstupem za dům, koupelna s WC, spíž, hala se schody do 2.NP a zabedněnými do sklepa, průchod do kolny 2.NP - podkroví: hala se chody z 1.NP, 3 pokoje, kuchyňka, sprchový kout s WC, schody na půdu Půda: volný, nerozdělený půdní prostor

Stáří a technický stav: Písemné doklady o stáří původního stavení nebyly při zpracování tohoto znaleckého posudku k dispozici. Dům pravděpodobně pochází minimálně z meziválečného období. V době prohlídky nebyla stavba užívaná, podle sdělení souseda vlastníci dům částečně zrekonstruovali a pronajali k trvalému bydlení nájemcům, kteří následně demontovali část vybavení a dům opustili. Při prohlídce byla především bez veškerého vybavení obytná místnost v přízemí, kde chybělo veškeré vybavení kuchyňského koutu a také zdroj tepla. Navíc byla rozbitá výplň jednoho okenního křídla a zaslepení vodoinstalace nebylo provedeno dostatečně, v důsledku čehož dochází k promáčení zdiva a plovoucí podlahy. Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 7/25 -

Na druhé straně je na první pohled patrné, že stavba prošla poměrně rozsáhlou rekonstrukcí, která bohužel nebyla zcela dokončena. Nová je střecha s krytinou z asfaltového šindele na nové bednění, včetně klempířských konstrukcí. Byla vyměněna většina oken za nová plastová a obložena fasáda 2.NP palubkami. Nově byla provedena koupelna v přízemí, včetně osazení rohové vany, sprchového koutu, záchodové mísy a bidetu, výměny instalací, provedení keramických obkladů a položení dlažby. Dlažby jsou i v chodbě, hale a na verandě, v obytné místnosti přízemí je plovoucí podlaha. Na druhé straně není například provedena fasáda přístavby verandy ani kolny za domem (oceněna samostatně) a řada dalších prací a konstrukcí. Celkově stavba působí zanedbaným dojmem, v současné době není prováděna ani nejzákladnější údržba. Bylo by vhodné co nejrychleji zajistit objekt před další devastací - protékající vodoinstalace, rozbité okno, volný vstup do domu...

Pohled z ulice, severozápadní

Pohled z ulice, jižní

Pohled ze zahrady, východní

Přístavba verandy

Obytná místnost – demontovaná kuchyň

Chodba, vchod


- 8/25 -

Koupelna

Koupelna

Veranda, hlavní vchod

Hala se schody do 2.NP

2.NP – hala

2.PN - pokoj


- 9/25 -

Půda

Krov

Rozbité okno

Netěsné zaslepení instalace

Cena stavby se určí porovnávacím způsobem podle § 34 podle vzorce CSP = OP x ZCU x IT x IP, kde CSP OP ZCU IT IP

cena stavby určená porovnávacím způsobem, obestavěný prostor, základní cena upravená stavby, index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1, index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle § 4 odst. 1.

Základní cena upravená rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se podle § 35 určí podle vzorce ZCU = ZC x IV, kde ZCU ZC IV Vi

základní cena upravená, základní cena, index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce IV = (1 +  Vi ) x V13, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 24 tabulky č. 2.

Poloha

Liberecký kraj - 2 001 - 10 000 obyvatel

ZC = 2 853,- Kč/m Stáří stavby

3

základní cena podle přílohy č. 24

80 let

Výpočet indexu konstrukce a vybavení IV



- 10/25 -

Znak číslo 0.

kvalitativní pásmo

Vi

Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. NP - se A šikmou nebo strmou střechou Částečně podsklepený, polovalbová střecha. 1. III. Samostatný rodinný dům 0,00 2. III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3. II. 45 cm 0,00 a) 4. II. Podlažnost více jak 1 do 2 včetně 0,01 5. IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 0,04 Přípojka elektro, voda, plyn, není veřejná kanalizace. 6. I. Lokální na tuhá paliva -0,08 7. IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 0,05 V koupelně v přízemí rohová vana, sprchový kout, bidet, záchodová mísa, ve 2.NP sprchový kout a WC 8. I. Bez dalšího vybavení 0,00 9. III. Venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení 0,00 2 10. II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 0,00 2 Vedlejší stavby o zastavěné ploše více jak 25 m . 2 11. III. Nad 800 m celkem 0,01 291+83+751=1.125 12. III. Kritérium jinde neuvedené bez vlivu na cenu 0,00 I.

Celkem 13. III.

0,03 *) 0,85 x 0,60

Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)

a)

podlažnost se stanoví jako podíl celkové ZP všech podlaží a ZP 1. NP (7,54 x 13,53 x 2 + 5,55 x 2,50) / (7,54 x 13,53 + 5,55 x 2,50) = 1,88 *) 1 - 0,005 x 80 = 0,60 IV = (1 + 0,03) x 0,85 x 0,60 = 0,525 3

ZCU = 2 853,- Kč/m x 0,525 = 1 497,825 Kč/m

3

Obestavěný prostor Popis

výměry

Sokl s nepřístupným sklepem 1.NP a podkroví Přístavba

7,54 x 13,53 x (1,87 + 0,10) / 2

obestavěný 3 prostor [m ] 100,49 730,44 42,91

7,54 x 13,53 x (2,60 + 2,40 + 0,20 + 3,92 / 2) 5,55 x 2,50 x ( (0,10 + 0,10 + 1,19 + 0,64) / 4 + 2,48 + 0,21 / 2)

Obestavěný prostor celkem Výchozí cena stavby

873,84 3

3

1 497,825 Kč/m x 873,84 m = 1 308 859,40 Kč

Výpočet koeficientů trhu a polohy IT = 0,95

index trhu položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36"

IP = 0,79

index polohy položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36"

Cena stavby

1 308 859,40 Kč x 0,95 x 0,79 = 982 298,9 Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 11/25 -

1.013 Kolna Přízemní zděná kolna přistavěna za domem k jeho severovýchodní stěně byla užívaná jako dílna, sklad a snad i jako garáž. Neomítnuté zdivo z plynosilikátových tvárnic má tloušťku cca 25 cm, pultová střecha s dřevěnou trámkovou konstrukcí, podepřenou ocelovým válcovaným nosníkem “I“ je pokryta živičnou krytinou. 3 Kolna má zastavěnu plochu větší než 25 m a není proto zahrnuta do ceny rodinného domu oceněného porovnávacím způsobem.

Kolna ze zahrady

Vrata v SZ stěně

Uvnitř

Strop

Základní cena upravená vedlejší stavby se podle § 16 určí podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki, kde ZCU ZC K4 K5 Ki

základní cena upravená, základní cena, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika stavby CZ-CC SKP Stavba Konstrukce Střecha

1274 46.21.19.9 nepodsklepená zděná v tloušťce nad 15 cm neumožňuje zřízení podkroví

ZC = 1 250,- Kč/m

3



- 12/25 -

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Koeficient vybavení stavby K4 se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n), kde n

je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí, že a) objemový podíl přebývající konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů, b) je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek nákladů standardního provedení, odečte se její objemový podíl příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a), c) objemový podíl chybějící konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Popis provedení konstrukcí a vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

Základové pasy bez izolace proti zemní vlhkosti. Zděné tloušťky 25 cm. Dřevěný trámkový strop bez podhledu Pultová střecha s trámkovou konstrukcí, podepřenou válcovaným I nosníkem. Živičná svařovaná. Chybí. Chybí. Ne. Svlakové. Dřevěná zdvojená. Beton. Světelná a motorová.

Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

název konstrukce, vybavení Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

zařazení konstrukce podstandard standard standard standard standard chybějící chybějící chybějící podstandard standard standard standard

n=

-0,24545

K4 = 1 + (0,54 x -0,24545) = 0,86746 K5 = 1,00 Ki = 2,075

objemový podíl upravený -0,071 0,318 x 0 0,198 x 0 0,073 x 0 0,081 x 0 -0,017 x 1,852 -0,061 x 1,852 -0,000 x 1,852 -0,030 0,011 x 0 0,082 x 0 0,058 x 0

koeficient vybavení

koeficient polohový koeficient změny cen Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 13/25 3

ZCU = 1 250,- Kč/m x 0,86746 x 1,00 x 2,075 = 2 249,974 Kč/m

3

Obestavěný prostor Popis

výměry

1. NP

6,40 x 4,72 x (2,15 + 0,83 / 2)

obestavěný 3 prostor [m ] 77,48

Obestavěný prostor celkem

77,48 3

Výchozí cena stavby

3

2 249,974 Kč/m x 77,48 m = 174 327,99 Kč

Výpočet opotřebení Výše opotřebení v procentech se zjistí lineární metodou podle vzorce B / C x 100, kde B C

skutečné stáří stavby, celková předpokládaná životnost stavby.

Stáří stavby Životnost Opotřebení

15 let 20 let 15 / 20 x 100 % = 75,00 %

Cena stavby po odpočtu opotřebení

174 327,99 Kč x (100 % - 75,00 %) = 43 582,- Kč

Výpočet koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu IT = 0,95 IP = 0,79

index trhu položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36" index polohy položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36"

pp = 0,95 x 0,79 = 0,751

koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu 43 582,- Kč x 0,751 = 32 730,08 Kč

Cena stavby 1.014 Venkovní úpravy

Cena rodinného domu určená porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, kromě vyjmenovaných položek, které se v tomto případě nevyskytují. Cena zjištěná souhrnná "1.01 Stavební pozemek p.č.36 se součástmi, zejména rodinným domem č.p.56"

1 150 166,55 Kč

1.02 Zahrada p.p.č.226 se všemi součástmi 1.021 Zahrada p.p.č.226 Malý travnatý pozemek u JV štítu domu. Na části je dožitá kolna. 2

ZC = 920,- Kč/m x 0,85 x 0,85 x 1,01 x 1,00 x 0,95 x 0,98 = 625,02 Kč/m

2


Výpočet indexu cenového porovnání IT = 0,95 index trhu položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36" Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO příloha č. 3, tabulka č. 2 Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 14/25 -

Znak kvalitativní pásmo číslo Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace -JV 1. IV. 2. III. Neztížené základové podmínky Potok. 3. III. Chráněná krajinná oblast 2) Rozsáhlé chráněné území. 4. I. Bez omezení užívání 5. II. Tvar bez vlivu na využití 6. II.* Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,99

IO = 1 + -0,01 index polohy položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36" index cenového porovnání

IP = 0,79 I = 0,95 x 0,99 x 0,79 = 0,743 2


2

Popis Zahrada



83,00

38 544,37

Celkem 1.022 Okrasné rostliny

Výpočet ceny okrasných rostlin podle § 46. Základní ceny okrasných rostlin jsou uvedeny v příloze č. 39.Tyto ceny se dále upravují koeficientem K5 a Kz. K5 = 1,00 Pol. číslo 1

koeficient polohový

název rostliny zerav západní

stáří [roky] 12

ZC jedn. [Kč] 7 620,-

úprava [%] -50

Kz

počet m.j.

a)

2 ks

0,75

cena rostliny [Kč] 5 715,5 715,-

Celkem

Charakteristika typu zeleně a) zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domků a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat Cena zjištěná souhrnná "1.02 Zahrada p.p.č.226 se všemi součástmi"

44 259,37 Kč

1.03 trvalý travní porost p.p.č.231/5 se všemi součástmi 1.031 Zahrada p.p.č.231/5 Jedná se o oplocenou zahradu severovýchodně za domem. Dříve udržovanou, osázenou okrasnými stromy. 2

ZC = 920,- Kč/m x 0,85 x 0,85 x 1,01 x 1,00 x 0,95 x 0,98 = 625,02 Kč/m

2


Výpočet indexu cenového porovnání IT = 0,95 index trhu položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36" Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO příloha č. 3, tabulka č. 2 Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 15/25 -

Znak číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6.

kvalitativní pásmo IV. III. III. I. II. II.*

Pi

Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace Neztížené základové podmínky Chráněná krajinná oblast 2) Bez omezení užívání Tvar bez vlivu na využití Bez dalších vlivů

0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,99

IO = 1 + -0,01 IP = 0,79

index polohy položky "1.011 Stavební pozemek p.č.36"

I = 0,95 x 0,99 x 0,79 = 0,743

index cenového porovnání

2


2

popis trvalý travní porost - zahrada ve funkčním celku



751,00

348 756,89

Kz

počet m.j.

a)

1 ks 12 ks 1 ks 7 ks 5 ks

cena rostliny [Kč] 4 421,25 9 675,806,25 20 002,50 881,25

Celkem 1.032 Okrasné rostliny K5 = 1,00 Pol. číslo 1

koeficient polohový

název rostliny bříza bělokorá zerav borovice smrk smrk

stáří [roky] 30 8 8 12 5

ZC jedn. [Kč] 19 650,2 150,2 150,7 620,470,-

úprava [%] -70 -50 -50 -50 -50

0,75 a) 0,75 a) 0,75 a) 0,75 a) 0,75

35 786,25

Celkem

Charakteristika typu zeleně a) zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domků a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat Cena zjištěná souhrnná "1.03 trvalý travní porost p.p.č.231/5 se všemi součástmi"

384 543,14 Kč

Rekapitulace za oddíl "A. Cena zjištěná podle vyhl. MF ČR č.441/2013 Sb." 1.01 Stavební pozemek p.č.36 se součástmi, zejména rodinným domem č.p.56 1.02 Zahrada p.p.č.226 se všemi součástmi 1.03 trvalý travní porost p.p.č.231/5 se všemi součástmi

1 150 166,55 Kč 44 259,37 Kč 384 543,14 Kč

Celkem

1 578 969,06 Kč

Celkem cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle § 50 1 578 970,00 Kč =================================================================================


- 16/25 -

Oddíl "B. Věcná hodnota staveb" Výpočet věcné hodnoty nemovitých věcí vychází z obvyklých cen stavebních prací. Věcnou hodnotou je myšlena výše nákladů, za které by bylo možno stejný nebo porovnatelný objekt postavit jako novostavbu v daném místě ke dni ocenění, přiměřeně snížená o skutečné opotřebení a o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání nemovitých věcí. Metod pro zjišťování věcné hodnoty nemovitých věcí je více, ale lze mimo jiné vycházet například z ocenění podle prováděcího předpisu k zákonu č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, konkrétně z "ceny zjištěné nákladovým způsobem", podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ze dne 17. prosince 2013 (oceňovací vyhláška). Jedná se o zjištění ceny staveb podle části třetí, hlavy I. a to bez použití koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu pp=I T x IP. Věcná hodnota se tedy rovná ceně stavby určené nákladovým způsobem – CSN.

1.012 Rodinný dům č.p.56 Popis viz odst. 1.012. Cena stavby se určí nákladovým způsobem podle vzorce CSN = ZCU x Pmj x (1 - o/100), kde CSN ZCU Pmj o

cena stavby určená nákladovým způsobem, základní cena upravená stavby, počet měrných jednotek stavby, opotřebení stavby.

Základní cena upravená stavby se podle § 13 určí podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki, kde ZCU ZC K4 K5 Ki

základní cena upravená, základní cena, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika stavby CZ-CC SKP Stavba Konstrukce Střecha

111 46.21.11 nepodsklepená se dvěma nadzemními podlažími zděná šikmá či strmá

ZC = 1 975,- Kč/m

3


Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Koeficient vybavení stavby K4 se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n), kde n

je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí, že a) objemový podíl přebývající konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů,


- 17/25 -

b)

c)

je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek nákladů standardního provedení, odečte se její objemový podíl příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem dle bodu a), objemový podíl chybějící konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.

Popis provedení konstrukcí a vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce

3. 4.

Stropy Zastřešení mimo krytinu

5. 6. 7.

Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky

8.

Fasádní omítky

9. 10.

Vnější obklady Vnitřní obklady

11. 12. 13. 14.

Schody Dveře Okna Podlahy obyt. místností

15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.

Podlahy ostat. místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. vybavení

25. 26.

Záchod Ostatní

Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

název konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky

Základy s dožívající izolací proti zemní vlhkosti Sokl z čedičového zdiva, v přízemí zdivo pravděpodobně cihelné, tloušťky 45 cm, v patře původní zřejmě hrázděné zdivo překryté na fasádě palubkami - tl. 25 cm. Dřevěné trámové, s rovným omítaným podhledem. Sedlová střecha s dřevěným krovem, s malými valbami u obou štítů. Asfaltový šindel. Střechy a parapetů z titanozinkového plechu. Vápenné dvouvrstvé, část chybí. Vápenné dvouvrstvé, část chybí. Veranda bez fasády. Nejsou. Obklady koupelny v přízemí včetně obezděné vany, kuchyňského koutu v přízemí, koupelny s WC ve 2.NP a kuchyňky. Dřevěné bez podstupnic do 2.NP a na půdu. Hladké do rámových a ocelových zárubní, prosklené. Nová plastová, původní dřevěná. Plovoucí podlaha v obytné místnosti v přízemí, v pokojích ve 2.NP prkna. Keramické dlažby, PVC, prkna. Demontované. Světelná a motorová. Není. Studené a teplé v koupelnách a kuchyních. Demontovaný. Ano. Odkanalizování všech zařizovacích předmětů. Demontované. V přízemí v koupelně rohová vana, sprchový kout, umývadlo a bidet, v koupelně v patře sprchový kout. Standardní splachovací v koupelně v přízemí i ve 2.NP. Chybí.

zařazení konstrukce podstandard standard standard standard standard standard standard chybějící Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

objemový podíl upravený -0,071 0,223 x 0 0,084 x 0 0,052 x 0 0,032 x 0 0,008 x 0 0,062 x 90 % x 0 -0,062 x 10 % x 1,852

- 18/25 -

8.

Fasádní omítky

9. 10. 11. 12. 13. 14.

Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obyt. místností

15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Podlahy ostat. místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. vybavení Záchod Ostatní

standard chybějící chybějící standard podstandard standard standard standard podstandard standard chybějící standard chybějící standard chybějící standard standard chybějící standard standard chybějící

0,031 x 90 % x 0 -0,031 x 10 % x 1,852 -0,004 x 1,852 0,023 x 0 -0,024 0,033 x 0 0,052 x 0 0,022 x 40 % x 0 -0,022 x 60 % 0,011 x 0 -0,044 x 1,852 0,041 x 0 -0,006 x 1,852 0,030 x 0 -0,018 x 1,852 0,005 x 0 0,028 x 0 -0,005 x 1,852 0,051 x 0 0,004 x 0 -0,036 x 1,852

n=

-0,3347 koeficient vybavení

K4 = 1 + (0,54 x -0,3347) = 0,81926 K5 = 1,00 Ki = 2,126

koeficient polohový koeficient změny cen 3

ZCU = 1 975,- Kč/m x 0,81926 x 1,00 x 2,126 = 3 439,95 Kč/m

3

Obestavěný prostor Shodně jako odst. 1.012. 3

Výchozí cena stavby

3

3 439,95 Kč/m x 873,84 m = 3 005 965,91 Kč

Výpočet opotřebení Výše opotřebení v procentech se zjistí lineární metodou podle vzorce B / C x 100, kde B C

skutečné stáří stavby, celková předpokládaná životnost stavby.

Stáří stavby Životnost Opotřebení

80 let 115 let 80 / 115 x 100 % = 69,565 %

Cena stavby po odpočtu opotřebení

3 005 965,91 Kč x (100 % - 69,565 %) = 914 865,72 Kč

Věcná hodnota "1.012 Rodinný dům č.p.56"

914 865,72 Kč

1.013 Kolna Shodně jako odst. 1.013. Věcná hodnota "1.013 Kolna"

43 582,- Kč Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

- 19/25 -

1.014 Venkovní úpravy zjednodušeně Cena rodinného domu zjištěná nákladovou metodou podle § 13 nezahrnuje cenu venkovních úprav s ním užívaných. Cena venkovních úprav je zjištěna podle § 18, zjednodušeným způsobem dle odst.2 procentem z ceny rodinného domu. Výpočet ceny venkovní úpravy podle § 18 odst. 2. Cena stavby se určí jako část z ceny stavby ve funkčním celku. Cena stavby se stanoví jako 4,00 % z ceny 914 865,72 Kč stavby ve funkčním celku. 0,04 x 914 865,72 Kč = 36 594,63 Kč Věcná hodnota "1.014 Venkovní úpravy zjednodušeně"

36 594,63 Kč

Rekapitulace za oddíl "B. Věcná hodnota staveb" 1.012 Rodinný dům č.p.56 1.013 Kolna 1.014 Venkovní úpravy zjednodušeně

914 865,72 Kč 43 582,- Kč 36 594,63 Kč

Celkem

995 042,35 Kč

Celkem věcná hodnota po zaokrouhlení 995 040,00 Kč =================================================================================

Oddíl "C. Tržní hodnota pozemků" Za nejkvalitnější podklad pro odhad ceny obvyklé lze obecně považovat cenu porovnávací. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly k dispozici informace o realizovaných prodejích pozemků v Práchni, které by byly s oceňovanými srovnatelné z hlediska umístění, velikosti, zasíťování a dopravní dostupnosti. V takovém případě lze vycházet například i z cen pozemků inzerovaných v současné době na realitních serverech, je však třeba brát v úvahu, že se jedná právě o ceny nabídkové. Ceny skutečně realizované bývají zpravidla nižší. Oceňované pozemky st.p.č.36 a p.p.č.226 a 231/5 se nacházejí v Kamenickém Šenově - Práchni, přibližně 2 km jihovýchodně od centra Kamenického Šenova. Jedná se o pozemky u domu č.p.56, v zástavbě starších rodinných domů a rekreačních objektů, na okraji souvislé zástavby. Ze silnice 1.třídy č.13 - E442, která prochází Práchní od Nového Boru směrem na Děčín odbočíme k jihu (ve směru od Nového Boru vlevo) a to ke kostelu. Za budovou školy na nejbližší křižovatce odbočíme opět vlevo a po cca 300 m se dostaneme k oceňovaným věcem nemovitým. Rodinný dům č.p.56 je napojen na veřejnou elektrickou, vodovodní a plynovodní síť. Možnost napojení na veřejnou kanalizační síť v místě není. Parcela č.36 je v katastru nemovitostí zapsaná jako zastavěná plocha a nádvoří, p.p.č.226 jako zahrada a p.p.č. 231/5 jako trvalý travní porost. 2 Pozemky jsou přístupné přímo ze zpevněné veřejné komunikace a jejich celková výměra činí 1.125 m . 2

Na základě výše uvedeného odhaduji tržní hodnotu oceňovaných pozemků na 400,- Kč/m . Tržní hodnota pozemků celkem : 2 2 (291+83+751) m * 400,- Kč/m = 450.000,- Kč =================================================================================

Rekapitulace za oddíl "C. Tržní hodnota pozemků" Celkem 450.000,- Kč =================================================================================


- 20/25 -

Oddíl "D. Výnosová hodnota" Vzhledem k tomu, že se podobné objekty pronajímají pouze výjimečně a zároveň s přihlédnutím ke skutečnosti, že současný stav pronajmutí neumožňuje, není výnosová metoda použita.

Oddíl "E. Porovnávací metoda" 1.01 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

rodinný dům samostatný cihlová po částečné rekonstrukci fyzická osoba

Výměry a dispozice Zastavěná plocha Obestavěný prostor

2

116,00 m 3 873,00 m

Pozemky Pol. pozemek číslo 1 stavební pozemek st.p.č.36 Jedná se o zastavěnou plochu domu a nejbližší okolí. 2 zahrada p.p.č.226 Zahrádka u jihovýchodního štítu domu. 3 trvalý travní porost p.p.č.231/5 Celkem

výměra 2 [m ] 291 83 751 1 125

Vzorek 01 Jedná se o prodej dvougeneračního RD 3+kk, 2+kk, o zast. ploše 103 m2, užit. plocha 180 m2, zateplená dřevostavba z r. 1989. Dům se nachází na vlastním oploceném pozemku o výměře 292 m2 a zároveň je užíván obecní pozemek - zahrada 485 m2, na které má majitel smluvně zajištěno předkupní právo. Inž. sítě obecní vodovod + vlastní studna, elektr. 220/380V, plyn, kanalizace, etáž. vytápění na tuhá paliva s možností přepnutí na plyn, internet. Dispozice: 1.NP - pokoj s kk, 2 pokoje, hala, koupelna s vanou, toaleta oddělená; 2.NP - 2 pokoje, kuch. kout, koupelna se sprch. koutem, toaleta; 1.PP -kotelna, prádelna, sklep. Na obecním pozemku se nachází zděná kůlna, která je využívána jako garáž. Dům se nachází v klidné obci na úpatí Lužických hor, krásná příroda - Panská skála, lesy, lyžařské vleky, v obci je zákl. občanská vybavenost - ZŠ, MŠ, obchod, pošta, lékař, dobrá dopravní dostupnost - autobus. Volný po dohodě.


- 21/25 -

obr. 1

obr. 2

obr. 3

obr. 4

obr. 5

obr. 6

obr. 7

obr. 8

obr. 9

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.sreality.cz - ID zakázky 108/2747 27.02.2014

Nabídková cena Ku = 0,95

1 900 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


dům rodinný dřevěná dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha

2

180,00 m 2 103,00 m 2 180,00 m


- 22/25 -

Pozemky Pol. číslo 1

výměra 2 [m ] 292

pozemek Plocha pozemku

Celkem

292

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 1 2 2 3 3 3 3 3

Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení Dispoziční řešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav Vliv příslušenství

hodnota faktoru [%] *) 0 *) 0 *) 0 +5 +5 *) 0 *) 0 +10 +5

koef. Kf

0 +5

+20 1,26

Kf = 1,00 x 1,05 x 1,20 = *)

součet skupiny [%]

v rámci tohoto faktoru si vzorek a oceňovaná nemovitost odpovídají 2

2

Hv = 1 900 000,- Kč x 0,95 / 103,00 m x 116,00 m / 1,26 = 1 613 346,- Kč Míra shody (váha) 1

Data vzorku byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele.

Vzorek 02 Prodej, rodinný dům, 6+2, Kamenický Šenov Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům o dispozici 6+2, který se nachází v klidné části centra města Kamenický Šenov. Dům má dvě samostatné bytové jednotky 2+1 a 4+1. Část domu je vytápěna plynovým kotlem a druhá část kotlem na tuhá paliva. Jsou zde oddělené měřiče na el. energii. Je zde prostorná dílna, garáž, prádelna, půda, sklep a pergola na zahradě. Pěkné místo pro velkou rodinu s dětmi

obr. 1

obr. 2


obr. 3

- 23/25 -

obr. 4

obr. 5

obr. 6

obr. 7

obr. 8

obr. 9

Identifikace vzorku Datum zpracování

www.reality.cz - nabídka W81-372389 03.03.2014

Nabídková cena Ku = 0,95

2 100 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


samostatný cihla velmi dobrý neuvedeno

Výměry a dispozice Zastavěná plocha

120,00 m

2

Pozemky Pol. číslo

výměra 2 [m ]

pozemek

Celkem

546

Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor 1 1 2 2 3 3 3 3 3

Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení Dispoziční řešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav Vliv příslušenství Zpracováno v programu NemKalk 7.10.6

hodnota faktoru [%] *) 0 *) 0 *) 0 +5 +5 *) 0 *) 0 +5 *) 0

součet skupiny [%] 0 +5

+10

koef. Kf

- 24/25 -

1,155

Kf = 1,00 x 1,05 x 1,10 = *)

v rámci tohoto faktoru si vzorek a oceňovaná nemovitost odpovídají 2

2

Hv = 2 100 000,- Kč x 0,95 / 120,00 m x 116,00 m / 1,155 = 1 669 697,- Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 01 Vzorek 02

1 613 346,- Kč 1 669 697,- Kč

Vážený průměr hodnot

1 641 522,- Kč

Odhad tržní hodnoty "1.01 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda"

1 640 000,- Kč

Rekapitulace za oddíl "E. Porovnávací metoda" 1.01 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

1 640 000,- Kč

Celkem 1 640 000,- Kč ================================================================================

Oddíl F. REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH CEN Způsob výpočtu

Cena, hodnota Kč

1 Administrativní cena pozemků s rodinným domem č.p.56, porovnávací způsob ocenění

1.578.970,-

2 Věcná hodnota staveb 3 Tržní hodnota pozemků Celkem

995.040,450.000,1.445.040,-

4 Výnosová hodnota nemovitostí

xxx

5 Srovnávací hodnota pozemků s rod. domem č.p.56

1.640.000,-

6 Obvyklá cena

1.640.000,-

Znalci nejsou známa žádná práva a závady s nemovitostmi spojená, kromě omezení vlastnického práva zapsaného v oddílu „C“ na listu vlastnictví č.30 pro kat. území Prácheň.


- 25/25 -

C. OBVYKLÁ CENA NEMOVITÝCH VĚCÍ Po zvážení všech zjištěných skutečností odhaduji, že obvyklá cena pozemků v katastrálním území Prácheň, obec Kamenický Šenov – stavební parcely č.36, zahrady p.p.č.226 a trvalého travního porostu p.p.č.231/5, se všemi jejich součástmi, zejména rodinným domem č.p.56 postaveným na st.p.č.36 a veškerým příslušenstvím, by mohla ke dni 3.3.2014 přibližně činit: 1.640.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónšestsetčtyřicettisíc korun českých.

Znalecká doložka : --------------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 3.7.1997, č.j. Spr 3834/97, pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro oceňování nemovitostí, a pro obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1081/2014 znaleckého deníku.

znalec: Ing. Miroslav Bureš

V Liberci 3.března 2014


13-24 ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents