10 ZNALECKÝ POSUDEK

ZNALECKÝ POSUDEK 132/45/2013

Ing. Pavel Vlček

28. října 1476/10 370 01 České Budějovice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 132/45/2013 O CENĚ OBVYKLÉ Rodinného domu č.e.3 Hlohová č.e.3 345 61 Hlohová okres Domažlice Praha, 9. 9. 2013

1


2

ZNALECKÝ POSUDEK č. 132/45/2013 Předmět znaleckého posudku :

Rodinný dům č.e. 3 Hlohová č.e.3 345 61 Hlohová, okres Domažlice Česká republika

Požadovaný úkon :

Stanovení obvyklé ceny majetku k datu místního šetření 31. srpna 2013

Objednatel posudku :

Ing. Pavel Vlček 28. října 1476/10 370 01 České Budějovice

Objednávka ze dne :

15. srpna 2013

Účel posudku :

Insolvenční řízení

Zaměření posudku :

Cenová dokumentace a argumentace

Posudek vypracoval :

Ing. Petr Ort, Ph.D., autorizovaný ing. Soudní znalec Na Skalkách 240/18 250 67, Klecany

Posudek obsahuje :

29 číslovaných stran a 7 strany příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních, jedno vyhotovení zůstává v archivu znalce

V Praze, 9. září 2013


3

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU •

Úvodní list

2

•

Obsah

3

•

Podklady

4

•

Odborná literatura

4

•

Průvodní dopis

5

•

Popisné informace

8

•

Výkaz výměr

11

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

12

•

Ocenění

13

•

Závěr

24

•

Omezující podmínky a předpoklady

26

•

Osvědčení

28

•

Znalecká doložka

29

Přílohy •

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 243

4 strany

•

Snímek katastrální mapy

1 strana

•

Fotodokumentace současného stavu

2 strany


4 PODKLADY

1. Výpis z listu vlastnictví č. 243 pro katastrální území Hlohová, obec Hlohová, okres Domažlice ze dne 21. 6. 2013 2. Kopie katastrální mapy 3. Místní šetření spojené s obhlídkou objektu konané dne 31. srpna 2013 za přítomnosti znalce a majitele objektu pana Josefa Adamoviče

ODBORNÁ LITERATURA

Champness, P.

Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l.

Ort, P.

Moderní metody oceňování na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2005

Ort, P.

Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2007

Ort, P.

Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I, BIVŠ, Praha, 2007

Ort, P.

Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha, 2008

Ort, P.

Cenové mapy České republiky srpen 2009, Dashofer,Praha,2009

Ort, P.

Stanovit místně obvyklé nájemné je poměrně složité, Realit 6/2011

Ort, P.

Problematika místně obvyklého nájemného, Znalec 3/2011

Philips, L.

The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Chicago, 2001

Šimeček, T. a kol.

Místně obvyklé nájemné, OSMD, Praha, 2010


5

Vážený pán Ing. Pavel Vlček 28. října 1476/10 370 01 České Budějovice Česká republika

9. září 2013 Vážený pane, oznamuji Vám, že jsem ukončil znalecký posudek o ceně obvyklé majetku označeného znalci jako

RODINNÝ DŮM č.e. 3

Uvedený na listu vlastnictví č. 243, pro katastrální území Hlohová (639427), obec Hlohová (553620), okres Domažlice

Nacházejícího se na adrese

Hlohová č.e.3, 345 61 Hlohová, Česká republika

V tomto znaleckém posudku Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k datu 31. srpna 2013. Místní šetření spojené s obhlídkou objektu bylo provedeno dne 31. srpna 2013. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro insolvenční řízení.

Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně, zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.


6

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Domažlicích na listu vlastnictví č. 243 pro katastrální území Hlohová, obec Hlohová. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 21. června 2013 je přílohou tohoto znaleckého posudku.

Zadavatel znaleckého posudku prohlašuje, že ode dne ke kterému je výpis z katastru nemovitostí vydán (21. června 2013), ke dni, ke kterému je ocenění prováděno (31. srpna 2013) nedošlo k žádným změnám právního nebo jiného charakteru, které by měly vliv na cenu obvyklou. Výpis z katastru nemovitostí byl informativně ověřen dálkovým přístupem.

Obvyklá cena je chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění užíván k bydlení majitelem objektu. Žádná část oceňovaného rodinného domu nebyla pronajata s výpovědní dobou delší než 3 měsíce, žádné nájemní smlouvy nebyly zadavatelem znaleckého posudku předloženy. Užívání objektu nebylo omezeno žádným věcným břemenem nebo jiným právem odpovídajícím věcnému břemeni s výjimkou věcného břemene vedení podzemního potrubí. Toto věcné břemeno vedení podzemního potrubí je bez vlivu na cenu obvyklou. Majetek byl proto oceněn jako majetek v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.


7

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory :

Polohu, velikost a využitelnost pozemku

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.

Výměry pozemků a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.


8

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č.e. 3 se nachází v intravilánu obce Hlohová, která má ke dni ocenění celkem 251 obyvatel. V bezprostřední blízkosti oceňovaného rodinného domu se nacházejí trvalé stavby převážně rodinných domů, a menší provozní budovy. Oceňovaný rodinný dům je přímo přístupný z veřejné komunikace, která je celoročně udržována a je sjízdní pro osobní automobily.

Celkový charakter lokality je typicky venkovské bydlení v rodinných domech, ve zdravém životním prostředí a se základní úrovní občanské vybavenosti. Dopravní obslužnost je zajištěna linkovým autobusem, stanice Českých drah je vzdálena asi dva kilometry v obci Staňkov. Znečištění hlukem nebo smogem se neprojevuje, problémové skupiny obyvatel nebyly zjištěny. Obecně lze říci, že se jedná o komerčně průměrně atraktivní lokalitu s malým rozvojovým potenciálem a nízkým koeficientem zhodnocení investice.

Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích,

kapacita těchto míst je pro

potřeby všech rezidentů dostačující. Dále je možné parkování na dostatečně rozlehlých pozemcích, které obklopuji oceňovaný rodinný dům. Kvalita pohledových horizontů je velmi dobrá – z obytných místností je výhled do okrasné zahrádky.

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem souboru pozemků, vedlejších staveb

a

rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech znaleckého posudku.


9 Historie

Rodinný dům č.e. 3 byl postaven přibližně před 120 lety. Kolaudační rozhodnutí ani jiný podobný dokument nebyl předložen, stáří objektu je posouzeno podle architektonického řešení a dochovaných stavebních prvků (krov, vnitřní dveře, apod.).

Pozemek Předmětem ocenění je soubor pěti pozemků: Pozemek p.č. 30/3 Pozemek p.č. 30/3 o rozloze 194 m2 je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha – jiná plocha. Ve skutečnosti se jedná o okrasnou zahradu u rodinného domu. Pozemek p.č. 31 Pozemek p.č. 31 o rozloze 120 m2 je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost. Ve skutečnosti se jedná o okrasnou zahradu u rodinného domu. Pozemek p.č. 32/1 Pozemek p.č. 30/3 o rozloze 444 m2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti se je na ploše 148,50 m2 zastavěn stavbou rodinného domu č.e. 3, zbytek plochy je využit jako okrasná zahrada u rodinného domu. Pozemek je napojen na veřejné rozvody vodovodu, elektřiny a kanalizace. V ulici je i vedení plynovodu, ale objekt není na plynovod napojen. Pozemek p.č. 32/2 Pozemek p.č. 32/2 o rozloze 102 m2 je v katastru nemovitostí veden jako ostatní plocha – jiná plocha. Ve skutečnosti se jedná o okrasnou zahradu u rodinného domu. Pozemek p.č. 33 Pozemek p.č. 33 o rozloze 125 m2 je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost. Ve skutečnosti se jedná o okrasnou zahradu u rodinného domu.

Funkční celek Vzhledem k tomu, že všechny oceňované pozemky mají shodného majitele, jsou prostorově soustředěné, vzájemně spolu souvisejí a jsou majitelem určeny ke společnému využití, tvoří funkční celek ve smyslu zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku a budou proto oceněny jako jediný funkční celek o celkové rozloze 985 m2.


10

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Při místním šetření byly zjištěny následující vedlejší stavby a studny:

Altán na pozemku p. č. 32/2 Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt se sklonitou pultovou střechou nesenou dřevěným vázaným krovem. Stavební konstrukce je klasická, zděná, na pasových základech. Dispozičně obsahuje prostory využitelné jako altán. Konstrukční stav je průměrný, odpovídající stáří, konstrukčnímu systému a způsobu využití.

Studna na pozemku p.č. 32/1 Jedná se o kopanou studnu o průměru 1,50 m. Studna je vybavena ruční pumpou, hloubku studny nebylo možné zjistit nedestruktivními metodami, podle sdělení majitele objektu byla odhadnuta na 7 m. Vzhledem k tomu, že objekt je napojen na veřejný vodovod, slouží studna jen jako záložní zdroj na zavlažování zahrady.

Venkovní úpravy Při místním šetření a z podkladové dokumentace byly zjištěny následující venkovní úpravy: Oplocení, přípojka vodovodu, kanalizacce a elektřiny, zpevněné plochy, vrata a vrátka..

Obvyklá cena vedlejších staveb a

venkovních úprav není indikována samostatně, ale jejich

hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

Rodinný dům Rodinný dům č.o. 3 má jedno nadzemní podlaží, podkroví není využívané. Obsahuje jednu bytovou jednotku, splňuje definici rodinného domu ve smyslu vyhlášky č. 268/2009 Sb. v platném znění. Vstup do objektu je možný hlavním vstupem do zádveří.

Dispoziční řešení V 1. NP je zádveří, koupelna, samostatné WC, technická místnost s ohřívačem na teplou vodu, obývací pokoj s kuchyňským koutem a ložnice. Dále je v 1. NP prostor bývalého chléva, který slouží jako sklad pro zahradní nářadí.


11

Technické řešení Stavba je založena na kamenných pasových základech bez hydroizolace. Konstrukční systém je klasický, zděný z plných, pálených, cihel. Střecha je sklonitá, sedlová, nesená dřevěným vázaným krovem a krytá skládanou keramickou krytinou. Stropy v obytné části jsou rovné, trámové, v chlévě klenbové z cihelných kleneb do ocelových nosníků. Vytápění v obytných místnostech je kombinované – elektrické přímotopné a krbová kamna. Ohřev TUV je zajištěn elektrickým zásobníkovým ohřívačem. Napojení na rozvod zemního plynu je možné, ale není provedeno. Všechny prvky, celky a díly stavby lze hodnotit jako pod standardní nebo standardní. Technický stav je zhoršený, stavbu lze hodnotit jako objekt před celkovou rekonstrukcí.

Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ znaleckého posudku.

Výkaz výměr Rodinný dům č.p. 302 Zastavěná plocha: 148,50 m2 Obestavěný prostor: 668,25 m3 Celková zastavěná plocha: 148,50 m2 Užitná plocha: 98,90 m2

Altán Zastavěná plocha: 6,50 m2 Obestavěný prostor: 19,50 m3


12

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům

a jeho využití

odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že využití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje z technického hlediska jeho omezené využití. Uvedení do bezchybného provozu je podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. V současném stavu je objekt schopen pouze omezeného užívání. Podmínka okamžité využitelnosti majetku proto není splněna.

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt byl ke dni ocenění ve stavu, který neumožňuje jeho komerční využití, není splněna ani tato podmínka.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že využití majetku ke dni ocenění není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím z důvodu zhoršeného technického stavu, který umožňuje pouze omezené využití.


13

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované obvyklé ceny, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje obvyklou cenu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny byla použita kombinace

dvou metod ocenění. Pro ocenění

pozemků byla použita metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku byla použita metoda porovnávací a nákladová. Vzhledem k tomu, že pronájem objektu v lokaci je sice teoreticky možný, ale z tržního hlediska neuplatnitelný, nebyla příjmová metoda aplikována.


14

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami.

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je :

239 000 Kč

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.


15

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek




Název pozemku

Hlohová

Staňkov I

Staňkov II

Klenčí pod Čerchovem

Kout na Šumavě

Parcelní číslo

30/3,31,32/1,32/2,33

Adresa pozemku

Hlohová č.e. 3

Staňkov

Staňkov


Kout na Šumavě

Katastrální území

Hlohová

Staňkov

Staňkov


Kout na Šumavě

Obec

Hlohová

Staňkov

Staňkov


Kout na Šumavě

Okres

Domažlice

Domažlice

Domažlice

Domažlice

Domažlice

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

4

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

349 000,00

650 000,00

Kč Rozloha pozemku v m2

985

Cena za 1 m2

2878

449,58

Kč

500,00

Kč

Kč

1.8.2013

1.8.2013

1.4.2013

1.8.2013

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

1537

225,62

Kč Datum transakce

Kč

2881

352,17

1 439 000,00

Kč

991

X

691 000,00

Kč

352,17

225,62

Kč

449,58

Kč

500,00

Kč

Kč

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

0,9

316,95 Kč Absolutní vlastnictví


1

1

316,95 Kč Bez věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Kč Ne 1,1

1,1

445,08

495,00 Kč Nejsou

1

348,65

1

223,36

Kč

1 450,00

Kč Nejsou

1

Upravená hodnota

Kč Rodinný dům

Kč Ne

Kč Nejsou

Korekce

1 450,00

1

223,36

Kč Nejsou


404,62

1,1

348,65

1

1 Kč Rodinný dům

Kč Ne 1,1

Upravená hodnota


203,05

Kč Ne


1

1

316,95

0,9

404,62

Kč Rodinný dům 1

Upravená hodnota


203,05

Kč Rodinný dům

Nabídka 0,9

1

316,95

Korekce

Územní rozhodnutí

Nabídka

0,9

1

445,08

Kč

495,00

Kč

Kč

D. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Lepší

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

lepší 0,9 313,78

Pravidelný

Lepší 0,9 201,02

Kč Pravidelný

Kč

Kč Pravidelný

1

313,78

1

201,02 Kč

346,50

Kč Pravidelný

1

Upravená hodnota

0,7

311,56

Kč Pravidelný

Korekce

Lepší 0,7

1

311,56 Kč

346,50 Kč

ZNALECKÝ POSUDEK 132/45/2013 Svažitost

16

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Částečná

1

1

313,7830474

201,02395

311,5569291

346,5

Částečná

Částečná

Upravená hodnota

1

Upravená hodnota

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

1

180,92

Kč Jiná technická korekce

218,30 Kč Ne

1

313,78

1

196,28 Kč Ne

1

Upravená hodnota

1

180,92 Kč Ne

Korekce

Kč Výborné

1

313,78 Kč Ne

218,30

Kč Výborné

1

0,9

196,28

Kč Výborné

Korekce

Kč Lepší 0,9

180,92

Kč Výborné

1 242,55

Kč Lepší 0,9

313,78 Výborné

1 218,09

Kč Lepší

Korekce

Kč Nezjištěna

1 201,02

Kč Obdobná

242,55

Kč Nezjištěna

1

0,7

218,09

Kč Nezjištěna

313,78 Autobus

Kompletní 0,7

201,02

Kč Nezjištěna

Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

1

313,78

Korekce

Dopravní obslužnost

Kompletní

1

Nezjištěna

Rovinný

1

Korekce

Kontaminace půdy

Rovinný

1

1

196,28

Kč

218,30

Kč

Kč

Pohledové horizonty

Korekce

1

Upravená hodnota

1

313,78

1

180,92

Kč

1

196,28

Kč

218,30

Kč

Kč

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

985

Obdobná

Větší

Korekce

1

Upravená hodnota Možná zastavitelnost

313,78

1

199,01

Kč

Kč Obdobná

1

313,78

240,12

Kč Obdobná

1

Upravená hodnota

1,1

215,91

Kč Obdobná

Korekce

Větší 1,1

199,01

Kč Obdobná

viz. územní plán

Větší 1,1

1

215,91

Kč

240,12

Kč

Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

242,21 Kč

Rozloha pozemku

313,78

199,01

Kč

215,91

Kč

240,12

Kč

Kč

985

Celková porovnávací hodnota

238 574,44 Kč

0

0

0

0


17

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Domažlice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková zastavěná plocha (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní.

Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

550 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.


18

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 Hlohová č.e. 3

Parcelní číslo

2

3

4

Hlohová

Třebnice

Pocinovice

Všeruby

30/3,31,32/1, 32/2,33

Adresa nemovitosti

Hlohová č.e. 3

Hlohová

Třebnice

Pocinovice

Všeruby

Katastrální území

Hlohová

Hlohová

Třebnice

Pocinovice

Všeruby

Obec

Hlohová

Hlohová

Třebnice

Pocinovice

Všeruby

Okres

Domažlice

Domažlice

Domažlice

Domažlice

Domažlice

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

985

Hodnota za 1 m2 pozemku

978

242 Kč

242 Kč

238 370,00 Kč C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

Hodnota pozemku celkem

Počet srovnávacích jednotek

236 676,00

Prodejní cena bez ceny pozemku

X

313 278,00

1 839,87

760 000 Kč

671 286,00

533 488,00

Kč

2 466,76

Kč

5 837,27

Kč

2 963,82

Kč

Kč

1.8.2013

1.8.2013

1.8.2013

1.8.2013

1

1

1

1

Korekce Upravená hodnota

180

990 000 Kč

Kč

Kč

Datum transakce

115

420 000

513 324,00

Cena za 1 porovnávací jednotku

Kč

127

Kč

Kč

226 512,00

Kč

750 000 Kč

242 Kč

318 714,00

Kč

279

936

242 Kč

106 722,00

Kč

X

1317

242 Kč

148,5

Prodejní cena celkem

441

1 839,87

2 466,76

5 837,27

2 963,82

Kč

Kč

Kč

Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

0,8

Upravená hodnota Vlastnická práva

1 471,90 Absolutní

Ne

Korekce

Využití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům

1 471,90 Kč Rodinný dům

1

4 669,82

2 371,06

Kč Ne 1

1 973,40 Kč Rodinný dům 1

Kč Absolutní 1

1 973,40 Kč Ne 1

Upravená hodnota

2 371,06

Kč Absolutní 1

1 471,90 Kč Ne

0,8

4 669,82

Kč Absolutní 1

Upravená hodnota

0,8

1 973,40

Kč Absolutní

Korekce

Existence věcných břemen

0,8

Kč Ne 1

4 669,82 Kč Rodinný dům 1

1 2 371,06 Kč Rodinný dům

1

1


19

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

1 471,90 Ano

Ne

2 371,06 Kč Ne

1

1 471,90

1

4 669,82 Kč Ne

1

Upravená hodnota

1

1 973,40 Kč Ne

Korekce

Kč Ano

1

1 471,90 Kč Ne

2 371,06

Kč Ano

1

Upravená hodnota

4 669,82

Kč Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky

1 973,40

Kč Ano

1

1 973,40

1

4 669,82

2 371,06

Kč

Kč

Kč

Kč

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

E. Technické parametry Lokalita

Průměrná

Korekce

1

Upravená hodnota Technický stav objektu

1 471,90 Zhoršený

Průměrný

Prměrný

Dobrý

Dobrý

Průměrná

Průměrná

Průměrná

3 268,87

1 896,85 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1 776,06

1

3 268,87

1 896,85

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1 324,71

1

1 776,06

1

3 268,87

1 896,85

Kč

Kč

Kč

Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota

1

1 324,71

1

1 776,06

1

3 268,87

1 896,85

Kč

Kč

Kč

Kč

Výborná

Výborná

Výborná

Výborná

Korekce

1

Upravená hodnota

1

1 324,71

1

1 776,06

1

3 268,87

1 896,85

Kč

Kč

Kč

Kč

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Korekce

1

Upravená hodnota

1

1 324,71 N/A

1

Kč

Upravená hodnota

Korekce

1 776,06

1 324,71

Průměrná

1

Kč

Korekce

Jiná technická korekce

1

Kč

Upravená hodnota

Atraktivita objektu

1 896,85

Průměrná

1

Výborná

3 268,87 Kč

1 324,71

Dobrá

0,8

Kč

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

1 776,06

1

Dobrý

0,7

Kč

Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

0,9

Kč

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti

2 371,06 Kč

1 324,71

Dobrá

4 669,82 Kč

Upravená hodnota

Funkční využitelnost budovy

1 973,40

1

Kč

0,9

Průměrná

1

Kč

Korekce

Technická vybavenost budovy

1

1

1 776,06

Kč N/A

3 268,87

Kč N/A

1

1 1 896,85

Kč N/A

1

Kč N/A

1

1


20

Upravená hodnota

1 324,71

1 776,06

3 268,87

1 896,85

Kč

Kč

Kč

Kč

Větší

Obdobná

Obdobná

Obdobná

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Korekce

1,1

Upravená hodnota

1

1 457,18

1 776,06

Kč N/A

Jiná korekce

Upravená hodnota

Kč N/A

1

1 457,18 Kč

1 896,85

Kč N/A

1

1

1 776,06 Kč

1

3 268,87

Kč N/A

Korekce

1

1

3 268,87 Kč

1 896,85 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky

2 099,74 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

1 457,18 Kč

1 776,06 Kč

3 268,87 Kč

1 896,85 Kč

311 811,36 Kč

Hodnota pozemku

238 370,00 Kč

Celková porovnávací hodnota

550 181,36 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow.

V tomto konkrétním případě nebyla metoda příjmová aplikována, protože majetek není v lokaci, kde existuje trh s tímto typem nájmu.


21

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.

Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně:

Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.


22

Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním.

Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

704 000 Kč

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.


23

TABULKA III - NÁKLAD Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům Hlohová č.e.3 30/3,31,32/1,32/2,33 Klasická, zděná 120 let 80 let 40 let 148,50 m2 1 NP 148,50 m2 0,66 98,90 m2 668,25 m3 4735 Kč/m3 3 164 164 Kč - 80 % 632 833 Kč - 30 % 442 983 Kč - 0 % 442 983 Kč

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

22 149 Kč

Pozemek

238 574 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

703 706 Kč 704 000 Kč


24 ZÁVĚR

Tento znalecký posudek vyjadřuje názor znalce na obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. srpnu 2013. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto posudku. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace :

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

550 000

80

440 000

Příjmová metoda

0

0

0

Nákladová metoda

704 000

20

140 800

Výsledná cena

580 800

Zaokrouhleno

580 000

Kontribuční analýza Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsme jí váhu 80 %.

Oceňovaný majetek – rodinný dům je z hlediska typu objektu a sektoru typem majetku, který sice může být pronajímán, ale převažuje jeho užití pro vlastní potřebu majitele. V tomto konkrétním případě se přitom jedná o dům v obci, kde prokazatelně nejsou pronájmy rodinných domů nabízeny ani poptávány. Z výše uvedených důvodů neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné obvyklé ceně majetku a není v kontribuční analýze uvažována.

Zejména u starších rodinných domů jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 20 %.


25

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, mimo souboru nestavebních pozemků, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31. srpna 2013 reprezentována částkou:

= 580 000 Kč (slovy: Pět set osmdesát tisíc korun českých)

Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost.

Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván.

Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.


26

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.


27 5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.


28

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného znaleckého posudku.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne 9. září 2013

………………………………………. Ing. Petr Ort, Ph.D.


29

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29. června 2010 č.j. Spr. 4151/2007 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti.

Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 132/45/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo: 132/45/2013

Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů)

……………………………… Ing. Petr Ort, Ph.D. Na Skalkách 240/18 250 67 Klecany


30

10 ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents