ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ NEMOVITOSTI č. 2757/20/2014 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekučního řízení Předmět ocenění: součást pozemku p.č. pozemky parc. č.:
Okres: Obec: Katastrální území:
Zemědělská usedlost č.p. 47 st. 67 st. 67, 235, 236/3, 236/4, 236/6, 236/7, 236/8, 236/9 SJM František Kendzior, Josefa Brabce 2885 / 25, 702 00 Ostrava Ingrid Kendziorová, Pazderna 47, 739 51 Frýdek-Místek LV č.: 160 Pazderna Pazderna Kraj: Moravskoslezský
Objednatel:
Exekutorský úřad v Teplicích, Husitská 692, 415 01 Teplice Č.j.:110 Ex 4708/12-150
Vypracováno ke dni:
22.5.2014
Obvyklá cena stávající: Vypracoval:
2 500 000 Kč
Ing. Jiří Mička
Prohlídka konána dne: 22.5.2014 slovy: dvamilionypětsettisíc Kč
tel.č. 603214325
[email protected]
Loučky 2267/12 708 00 Ostrava - Poruba Datum:
22.6.2014
podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 25 stran, z toho 17 stran příloh. Počet vyhotovení: 2
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: KÚ:
Moravskoslezský Pazderna
Obec:
Rodinný dům Počet podlaží PP/NP Počet bytových jednotek / typy Garáže v objektu / počet stání: Zastavěná plocha 1NP: Obestavěný prostor: Jednotková cena: Celková výměra pozemku: Započitatelná plocha Podlahová plocha – obytná/nebytová část Stáří / další životnost: Opotřebení celkové: Rozestavěnost: Technický stav stavby: Energetický průkaz stavby: Vytápění: Typ konstrukce domu: Forma užívání: Rekonstrukce celková/dílčí v roce: Provedené dílčí rekonstrukce:
Pazderna
281 47
Počet obyvatel: Číslo popisné:
stávající stav 1 2 ano
2 5+1, 2+1 1 2
193 m 3 1 121 m 3 4 200 Kč/m 2 18 032 m 2 260 m 2 2 296,00 m 0,00 m 100 40 50 % 95,46 % Dobrý stav Není ÚT - tuhá paliva zděná (cihlová) bydlení celková střecha, fasáda zateplení
dílčí 2008 okna, dveře ostatní
Místopis a inženýrské sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna Poloha v obci: Okrajová část - samota Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Současný stav Přípojky (veřejné / vlastní): / voda / kanalizace / plyn / elektro Příjezd: zpevněná komunikace
ostatní
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota
2 340 000 Kč
Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena
4 292 518 Kč
- z toho hodnota pozemku
1 168 590 Kč
2 500 000 Kč
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Pazderna je samostatnou obcí zemědělského charakteru mezi obcemi Dobrá a obcí Lučina, v blízkosti Žermanické přehrady. V obci je základní občanská vybavenost. Předmětná obytná lokalita je v rovině, nemovitost umístěna v rozptýlené zástavbě původních zemědělských usedlostí. Dopravní spojení se sousedními obcemi a okresním městem Frýdek-Místek je zajištěno autobusy ČSAD, dopravní napojení na rychlostí komunikaci I/48 Frýdek-Místek – Český Těšín ve vzdálenosti 3 km. Zastávka ČSAD a centrum obce jsou ve vzdálenosti 1,5 km. V okolí nejsou stavby negativně ovlivňující životní prostředí.
-2-
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - samota Okolí: bytová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti Jedná se o zemědělskou usedlost, které obsahuje obytnou a hospodářskou část v lomeném tvaru půdorysu. Obytná část usedlosti tvoří jižní část souboru staveb. Obytná část je složena z původní obytné části navazující na garážovou část domu a z koncové novější obytné přístavby ze 70.let. Koncová přístavba je podsklepená, obsahuje dvě nadzemní obytné podlaží, s jedním bytem 5+1. Koncový objekt je zastřešen nízkým sedlovým krovem. Původní obytná část je přízemní, částečně podsklepená, zastřešena sedlovou střechou, s volným půdním prostorem, s jedním bytem 2+1, který se nachází v nedokončené rekonstrukci. Hospodářská část usedlosti obsahuje garáž a stodolu s přípravnou. Zemědělská usedlost je napojena na elektropřípojku a veřejný vodovod, plyn je v hranici pozemku. K zemědělské usedlosti náleží vlastní pozemky v nadstandardní velikosti. Na rozsáhlé usedlosti probíhá již od roku 2007 po změně vlastníka postupná modernizace. K datu ocenění je po modernizaci bytová jednotka 5+1 v koncovém dvoupodlažním objektu, probíhá rekonstrukce bytu 2+1 v původní přízemní části budovy. V hospodářské části provedena částečná modernizace přípravny pro zemědělskou výrobu. Stavební úpravy v koncové obytné části spočívaly v zateplení fasády, ve výměně střešní krytiny, ve výměně veškerých oken a dveří, zřízení nového ÚT, provedení nových rozvodů elektřiny, výměně podlah, zřízení nové koupelny s vanou a sprchou. Došlo k vybudování nové kuchyně včetně zařizovacích předmětů. V suterénu byl zabudován kotel na tuhá paliva. Ostatní prostory suterénu jsou původní. Údržba modernizované obytné části objektu je na dobré úrovni.
Technický popis oceňované nemovitosti Původní stavba dokončena v r. 1920 Dílčí rekonstrukce obytné části 2008-2009 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda Přístupová komu.: zpevněná Využití: bydlení
/ kanalizace
/ plyn / elektro přes pozemky parc. číslo 401-ost.pl./ost.kom. a 236/3
Přístup a příjezd k pozemku zajištěn věcným břemenem Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 401-ost.pl./ost.kom.
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Zemědělské družstvo vlastníků Nošovice
Komentář k zajištění přístupu a příjezdu Podle LV č. 160 je pro parcelu č.st.67 zajištěno věcné břemeno chůze a jízdy přes uvedenou komunikaci na parcele č.401. Dohodu o zřízení práva odpovídající věcnému břemeni zajistil odhadce. Ze smlouvy vyplývá oprávnění (právo) pro vlastníka pozemku parc.č. st.67 v k.ú. a obci Pazderna odpovídající věcnému břemeni chůze a jízdy přes pozemek parc.č.401-ostatní plocha, k.ú. a obec Pazderna. Toto věcné právo bylo zřízeno úplatně ve výši 700 Kč pro vlastníky parc.č.st. 67 bez časového omezení, tj,. na dobu neurčitou. Pozemek parc.č.401 tvoří zpevněnou komunikaci, která zajišťuje dopravní napojení obytných nemovitostí v předmětné rozptýlené zástavbě rodinnými domy. Pozemek parc.č.401 nenavazuje bezprostředně na oprávněný pozemek parc.č.st.67, ale na pozemek parc.č. 236/3, který je rovněž ve vlastnictví vlastníka pozemku parc.č.st.67. Vlastní dopravní napojení obytné nemovitosti č.p. 47 je zajištěno přes severní část vlastního zemědělského pozemku parc.č.236/3. Cena za věcné břemeno bylo dle zjištěné smlouvy zřízeno mezi dvěmi subjekty úplatě,a protože pozemek parc.č.401 přímo navazuje pouze na pozemek parc.č. 236/3, považuje odhadce úplatnou cenu ve výši 700 Kč za cenu obvyklou.
-3-
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí. Skutečné užívání stavby není v rozporu se zápisem v katastru nemovitostí.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nemovitost:
nebyla v minulosti zaplavena
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností
Jiná rizika RIZIKO
Popis rizika K datu ocenění se nachází byt 2+1 v původní obytné části zemědělské nemovitosti v nedokončené rekonstrukci.
Výpočet věcné hodnoty staveb - stávající stav Obytná část zemědělské usedlosti obsahuje byt 5+1 po modernizaci ve dvou obytných podlažích a byt 2+1 v nedokončené rekonstrukci, ve kterém chybí definitivní povrchové úpravy,zařizovací předměty kuchyně,koupelny,chybí vnitřní dveře,kompletace elektro a vytápění.
Výpočet věcné hodnoty hlavní obytné části stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP 2.NP
Zastavěná plocha 90,00 m2 192,86 m2 73,80 m2
Započitatelná plocha podlaží 36,00 m2 174,00 m2 50,00 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP Kotelna Sklepy chodba,schody 1.PP - celkem 1.NP část bytu 5+1 stav.nedok.byt 2+1 1.NP - celkem 2.NP část bytu 5+1 2.NP - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
18,00 m2 35,00 m2 19,00 m2 72,00 m2
0,50 0,50 0,50
9,00m2 17,50m2 9,50m2 36,00 m2
112,00 m2 62,00 m2 174,00 m2
1,00 1,00
112,00m2 62,00m2 174,00 m2
50,00 m2 50,00 m2
1,00
50,00m2 50,00 m2
-4-
Výpočet obestavěného prostoru obytné části Název 1.PP 1.NP a 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
90*2,1 192,86*2,8+73,8*2,8 10,4*6*1/3+8,3*13,2*3*0,5
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy zděné tl. 45 cm klenbové a dřevěné sedlová střecha betonová krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená fasáda kamenný sokl běžné keramické obklady železobetonové monolitické s ker.obkladem hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba keramická dlažba ústřední topení, kotel na TP světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí KL,elektrický sporák se sklokeramickou deskou vana,umyvadla splachovací krb
Obestavěný prostor 189,00 m3 746,65 m3 185,14 m3 1 120,79 m3 Rozestavěnost 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % 100 % 80 % 100 % 70 % 85 % 90 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 60 % 70 % 70 % 100 % 95,46 %
Rozestavěnost celkem:
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] [%] [Kč] [roků] [roků] [%] Kč
193 1 120,79 4 200 95,46 4 493 457 100 40 50,00 2 246 728
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Stávající stav Název Popis Parc. číslo Množství garáž přízemní zděna stavba st.67 108,00 m3 s plochou střechou,bet.podlaha, omítky,dř.gar.vrata, elektro stodola přízemní zděná stavba st.67 480,00 m3 se sedlovou střechou,s vikýřem,tašk.krytina, elektro,bet.podlaha,čás t.omítky,rozvod vody,odpady -5-
JC Rozest. 2 200 Kč/m3 100 %
RC Opotř. 237 600 Kč 50 %
VH 118 800 Kč
2 000 Kč/m3
960 000 Kč
384 000 Kč
100 %
60 %
zpevněné bet.dlaždice do obrub 236/8,st.67 520,00 m2 venkovní plochy z bet.dlaždic Věcná hodnota ostatních staveb celkem
800 Kč/m2
100 %
416 000 Kč
10 %
374 400 Kč
877 200 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o soubor pozemků, který tvoří jeden územní funkční celek stávající zemědělské usedlosti č.p.47 v okrajové zemědělské krajině na území obce Pazderna. Jedná se o rovinatou krajinu, stavebně oddělenou část od centra obce ve vzdálenosti cca 1,5 km. Pozemek parc.č.st.67 je částečně zastavěn souborem staveb zemědělské usedlosti č.p.47,tj.obytnou a zemědělskou částí, doplněná východní volnou nádvorní částí. Pozemek parc.č. 235,236/6,236/9 a 236/4 tvoří související zahrady k zemědělské usedlosti č.p. 47. Pozemek parc.č.236/8 tvoří zpevněnou přístupovou a příjezdovou plochu k zemědělské usedlosti. Pozemek parc.č. 236/7-ost.kom. tvoří původní přístupovou komunikaci z jižní strany. K datu ocenění pozemek není delší dobu užíván jako komunikace. Pozemek parc.č. 236/3-orná půda je v převážné části své plošné výměry užívaná pro zemědělské účely. Malá část při severní hranici, které je dle zákresu v katastru nemovitostí nestabilní hranicí, slouží jako zpevněná přístupová komunikace s prašným povrchem v šířce cca 5 m. Pozemek je podle platného územního plánu určen k zemědělským účelům.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada orná půda zahrada orná půda ostatní plochy ostatní plochy trvalý travní porost Celková výměra pozemků:
st. 67 235 236/3 236/4 236/6 236/7 236/8 236/9
Výměra m2 603 477 14 068 685 394 1 270 343 192 18 032
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 250 1/1 250 1/1 30 1/1 200 1/1 200 1/1 100 1/1 250 1/1 250 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 150 750 119 250 422 040 137 000 78 800 127 000 85 750 48 000 1 168 590
Výpočet porovnávací hodnoty - stávající stav
Lokalita
Započitatel Pozemek ná plocha
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Horní Domaslavice
300,00
2 110
RD 3+kk a 5+kk
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
10 997
0,851
3 299 000
Nabídka prodeje novostavby dvougeneračního cihlového rodinného domu se dvěmi bytovými jednotkami 3+kk a 5+kk se samostatnými vchody, stojící na oplocené zahradě o výměře 1.916 m2 v klidném a dobře dostupném místě v obci. Obě bytové jednotky jsou mezi sebou propojeny uzamykatelnou chodbou, kde se nachází zahradní kuchyň, prádelna se sprchovým koutem a technická místnost, kde je kotel na tuhá paliva a elektrický bojler na ohřev vody. U domu je zastřešené parkovací stání pro 2 auta. Dům byl kolaudován v roce 2006, je cihlový, částečné zateplený, střešní krytina Bramac, voda je obecní, vytápění je ústřední na tuhá paliva (kotel Viadrus) a krby v každé bytové jednotce, elektřina 220V/380V, septik.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,90 Oceňovaná nemovitost je méně výhodná z hlediska stáří a technického stavu, naopak výhodnější z hlediska plochy souvisejících pozemků. -6-
Upravená cena Foto Kč/m2 9 353
Dolní Domaslavice
370,00
1 800
7+2
3 090 000
8 351
0,941
7 854
Nabídka prodeje dvougeneračního rodinného domu, stojící na pozemku o celkové výměře 1800 m2, v klidné části rekreační obce Dolní Domaslavice. V přízemí 3+1, v patře 4+1.Dům procházel postupně od roku 2006 rekonstrukcemi – nová střešní krytina včetně tepelné izolace, rozvody elektroinstalace v mědi, voda v plastu, plastová okna, ve 2. NP nové rozvody topení v mědi, nové radiátory, nově vybetonované podlahy, nová koupelna s WC. Poslední rekonstrukce v červnu 2013 - zateplení fasády 10 cm polystyrénem, silikonová omítka, nové okapy a svod dešťové vody, nový hromosvod a oplechování střechy. Do domu je přivedena přípojka vody a elektřiny, odpad je sveden do septiku, vytápění na tuhá paliva. Dům je částečně podsklepen. U domu prostorné jsou stodoly. Příjezd je po obecní komunikaci. .
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,90 Oceňovaná nemovitost je méně výhodná z hlediska stavební nedokončenosti stáří, naopak výhodnější z hlediska plochy souvisejících pozemků. Dolní Tošanovice
200,00
1 600
2x3+1
1 990 000
9 950
0,990
9 851
Nabídka prodeje dvougeneračního rodinného domu o dispozici 2x 3+1 v obci Dolní Tošanovice. Obě bytové jednotky jsou s koupelnou a wc. Dům je v původním ale udržovaném stavu. K domu náleží dvě garáže přičemž v jedné z nich je vybudovaný kanál pro opravu automobilů. Dům je možné využívat jak k bydlení tak k podnikatelským účelům, např. jako autoservis nebo nájemní dům s dvěma bytovými jednotkami. Vytápění tuhými palivy nebo možnost plynu. Plyn. přípojka na pozemku. Pozemek o rozloze 1600m2. Příjezd po obecní asfaltové komunikaci
Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka - koeficient 0,90 Oceňovaná nemovitost je výhodnější z hlediska plochy souvisejících pozemků. Závěr srovnání : Aktuální nabídka typově srovnatelných nemovitostí v okolí oceňované obytné nemovitosti většího rozsahu převažuje nad poptávkou, a to nezjištěném intervalu od 1,99 do 3,29 mil. Kč, tj. vzhledem k užitným podlahovým plochám od 8,3 do 10,9 tis.Kč/m2/srovnatelné podlahové plochy. Nejblíže srovnatelným je nabídka prodeje dvougeneračního RD v sousední obci Dolní Domaslavice v ceně 3,09 mil.Kč. V rámci srovnání je nutno zvážit přetlak nabídky nad poptávkou.
Průměrná jednotková cena Celková započitatelná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
9 000 Kč/m2 260,00 m2 2 340 000 Kč
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti tj. Pozemek parc.č. st. 67 se stavbou č.p.47, pozemky parc.č. 235, 236/3, 236/4, 236/6, 236/7, 236/8, 236/9, k.ú. a obec Pazderna
Porovnávací hodnota nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti
Současný stav 2 340 000 Kč 4 292 518 Kč
Obvyklá cena nemovitosti Obvyklá cena práva odpovídající věcnému břemeni chůze a jízdy pro parcelu č.st.67 na parcelu č.401,k.ú. a obec Pazderna
2 500 000 Kč 700 Kč
Silné stránky nemovitosti Zemědělská usedlost rozsáhlejší velikosti s nadstandardní plošnou výměrou souvisejících pozemků.
-7-
Slabé stránky nemovitosti Přetlak nabídky nad poptávkou srovnatelných nemovitostí. Nedokončená rekonstrukce jedné bytové jednotky a zemědělské části usedlosti.
Podmínky platnosti OC : Obvyklá cena je stanovena pro volnou neobsazenou nemovitost. Závady vyplývající z oddílu „C“ LV č. 160 pro k.ú a obec Pazderna, tj. Zástavní právo smluvní, exekutorské, soudcovské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji - v ocenění nezohledněno.
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti ze dne 22.5.2014 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 160 ze dne 1.4.2014 8 Snímek katastrální mapy s vyznačením nemovitosti 2 Dohoda o zřízení práva odpovídající věcnému břemeni ze dne 25.6.2007 s vkladem do KN ke dni 3 12.7.2007 Mapa oblasti, fotosnímek 2
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, č.j.Spr. 2804/89 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2757/20/14 znaleckého deníku.
-8-
venkovní vstupy k jednotlivých bytům v obytné části usedlosti
terasa při východní straně obytné části usedlosti
stodola na p.č.st.67
stodola na p.č.st.67
severní pohled od přístupu na zem.usedlost č.p.47
zpevněné venkovní plochy na p.č.236/8
pozemek parc.č.236/3
vlastní příjezdová cesta na č.p.č.236/3
-9-
obývací pokoj v bytě 5+1
předsíň v bytě 5+1
kuchyně v bytě 5+1
koupelna v bytě 5+1
předsíň k bytu 2+1 v přízemí
byt 2+1 v rekonstrukci
přípravna v hospodářské usedlosti
hospodářská část usedlosti
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA o přijetí dokumentu do emailové schránky Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do emailové schránky:
[email protected] Odesílatel e-mailu: (
[email protected]),
[email protected] Emailová zpráva nebyla podepsána
Ověřující osoba: Marika Dodić, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639, obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta Vystavil: Mgr. Martin Svoboda, V Teplicích dne 24.06.2014
Signature Not Verified
Date: 2014.06.24 15:53:15 +02:00 Location: Teplice
