ZNALECKÝ POSUDEK č. 5534

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5534 odhad obvyklé ceny nemovitosti Předmět ocenění:

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor

Číslo popisné: Na pozemku parc. č.: Pozemky parc. č.: Ostatní stavby: Vlastníci stavby:

142 st.236 st.236, 22/1 bývalé chlévy Josef Konrád, Žarošice 142, 69634 Žarošice, 1 / 2 Josefa Konrádová, Žarošice 142, 69634 Žarošice, 1 / 2 Josef Konrád, Žarošice 142, 69634 Žarošice, 1 / 2 Josefa Konrádová, Žarošice 142, 69634 Žarošice, 1 / 2 Žarošice 686 LV č.: Jihomoravský Hodonín Okres: Žarošice Žarošice Část obce: Číslo orientační:

Vlastníci pozemku: Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice: Objednatel:

EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 890/1 18200 Praha 8 tel.: 800 900 490

Stav ke dni / Prohlídka:

25.8.2010 / 25.8.2010

Obvyklá cena stávající:

350 000 Kč

Stávající

TřistapadesáttisícKč

(cena dle stavu ke dni ocenění)

Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění)

Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka:

dobře

Ţarošice mají dobrou dopravní dostupnost jak do Kyjova, tak i do Brna, trh s nemovitostmi je konsolidovaný, ceny jsou jiţ v podstatě ustálené. Probíhá výstavba i nových RD v nové lokalitě.

Vypracoval:

Ing. Bronislav Bubílek Výstavní 1589 / 11 69501 Hodonín

Datum:

29.8.2010

602 501 556 tel.: 518 344 139 fax.: e-mail.: [email protected]

...................................................... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 11 stran textu včetně 6 stran příloh.

SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Jihomoravský Kraj: Katastrální území: Žarošice

parametr hlavní stavba počet podlaţí PP/NP počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáţe v objektu / počet stání: stáří původní / další ţivotnost: opotřebení celkové: technický stav stavby: vytápění: typ konstrukce domu: rozestavěnost / popis: forma uţívání: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běţně uţívána: pozemky (popis):

výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika raiting rizika: Rizika: záplavové území / rok poškození: pojištění proti povodní / záplavě:

Obec, část obce: Žarošice Ulice:

stávající stav

budoucí stav

1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor 0 1 1 3+1 2 118 m 3 517 m 2 98 m 2 20 m 3 3 300 Kč/m 1  ano 90 30 75 % Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Ústřední / etážové - plyn Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) 100 % Bydlení 1960 / 2001 střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu  ano  ne

 ano

/

Parc.č. st.236 (zast.pl. a nádvoří) pod stavbou a parc.č. 22/1 (ost.plocha zeleň) předzahrádka, pozemky rovinné, orientace v ose jih - sever, přímá návaznost na místní komunikaci, plně vybaveno všemi inţ.sítěmi mimo splaškovou kanalizaci. Cena je stanovena v souladu s materiálem České společnosti certifikovaných odhadců majetku uveřejněná na www.cscom.cz. 2 217 m 2 150 Kč/m vlastní veřejné vlastní veřejné                   bez vlivu na OC Ostatní omezení Ostatní finanční / právní omezení  ano  ne  doporučuji  není nutné

 zahrnuto v obvyklé ceně  zahrnuto v obvyklé ceně  ano  ne  doporučuji  není nutné

ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku parc. č. popis býv.chlévy st.236 jednoduchá zděná stavba situovaná za RD po levé straně

-2-

poznámka samostatně není obchodovatlená, obtížný přístup

studna, oplocení a drobné venkovní úpravy

st.236 a 22/1

chodník vč. oplocení předazhrádky, kopaná studna, zpevněné plochy ve dvorní části, zadní zděné oplocení

součást nemovitosti

Obec 992 Počet obyvatel: Budova:řadová vnitřní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání:  výborná  dobrá  neutrální  nevhodná Okolí nemovitosti:  bytová zóna  průmyslová zóna  nákupní zóna  ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  ţeleznice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice / silnice I. třídy  silnice II. třídy Místopis: Obec Ţarošice je obcí lokálního významu, je zemědělskou obcí, která má cca 990 obyvatel. Obec leţí na silnici č. 54 (I.třída), která spojuje Brno s městem Kyjov, které je přirozeným spádovým městem a také i pověřeným městem. Ţeleznice není, autobusová doprava je poměrně četná, v obci je základní škola i předškolní zařízení, pošta, ordinace lékaře. Zaměstnanost v místě má jen minimální moţnosti, jinak ve Ţdánicích a v Kyjově. Předmětem ocenění je rodinný dům bez provozních prostor, přízemní bez podkroví, nepodsklepený, stojící v uliční zástavbě jako průběţný. Budova je umístěna na okraji centrální části obce, v klidné ulici, nedaleko (cca 200 m) od absolutního centra obce. Okolní zástavbu tvoří další rodinné domy s moţností i k drobnému podnikání zejména ve sluţbách. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou. Pozemek má moţnost napojení na všechny sítě a má bezproblémovou dopravní dostupnost. Pro obec byl schválen územní plán v roce 1999. Podle schváleného územního plánu se pozemek nachází v současně zastavěném území obce, v lokalitě kde je uvaţováno se současným stavem vyuţití. Rizika: Ostatní omezení Znalec se k místnímu šetření dostavil v dohodnutou hodinu, vlastníci se však nedostavili. Proto znalec provedl jen obhlídku zvenčí. Shodou okolností znalec prováděl ocenění této nemovitosti pro potřeby hypotéčního úvěru v té době u ČMHB a.s. (nyní HB a.s.) v roce 2002. Místní šetření bylo tehdy provedeno dne 22.10.2002. Po obhlídce a porovnání fotodokumentace z té doby, si znalec myslí, ţe na nemovitosti nedošlo k ţádným změnám, snad jen osazení venkovních okenních ţaluzií, proto bude vycházet při tomto ocenění z údajů zjištěných k datu 22.10.2002. Ostatní finanční / právní omezení V odd.C vše uvedeného LV je uvedeno Zástavní práva smluvní ve prospěch ČS a.s. Praha. Všechna tato nařízení jsou znalcem považována pouze za riziko, v žádném případě ne za práva či závady, a proto je jen věcí uživatele znaleckého posudku jakým způsobem budou řešena. Proto nijak neovlivňují stanovenou obecnou cenu nemovitosti. Při případném prodeji nemovitosti budou pouze z výtěžku přednostně uspokojeny oprávněné osoby. Znalci není známo, ţe by s nemovitostí byly spojeny nějaké práva či závady, které by měly vliv na stanovení ceny obecné a nebyly by zahrnuty do tohoto posudku. Popis / dispozice:

Jedná se o dům přízemní, nepodsklepený, průběţný, v řadové uliční zástavbě bez podkroví. Postaven byl v roce 1920 jako novostavba s nejjednodušším vybavením, v roce 1960 byla provedena přístavba s rekonstrukcí do stávající podoby. V roce 2001 byla zahájena modernizace a rekonstrukce v souladu s ohlášením stavebních úprav ze dne 16.10.2002, k datu 22.10.2002 nebyla dokončena a dle názoru znalce po provedené venkovní obhlídce není dokončena ani k datu tohoto ocenění. Vstup do domu je chodbou, z ní do tří předních pokojů, zadní koupelny s WC (byla rekonstruována), dále i do kuchyně a přes ni do spíţe. Z chodby je vstup na dvůr a z něj do návratí, ze dvora jsou přístupné i vedl.stavby bývalých chlévů.

Konstrukce a vybavení Název Bourací práce Svislé nosné konstrukce Schodiště Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu Okna Vnitřní omítky a obklady

Popis ne cihla plná v tl.45 cm není taška pálená event. betonová

Název Základy Vodorovné nosné konstrukce Střešní konstrukce Kanalizace

studená i teplá zemní plyn dřevěná dvojitá kastlová štukové omítky, keramické obklady

Rozvod elektro Ústřední topení Dveře a vrata Dlaţby a podlahy

-3-

Popis monolitické pasy betonové dřevěné trámové s podbitím krov dřevěný vázaný sedlový provedena ze všech zařizovacích předmětů 220/380 V ústřední s kotlem na plyn lakované do ocel.zárubní ob.místnosti z palubek, ostatní z keramické dlaţby

Vybavení hygienických zařízení Ostatní vnitř. vybav.

asi vana, umývadlo, mísa WC Vybavení kuchyní

asi kuch.linka, sporák

není

škrábaný břizolit i omítka vápenocementová

Venkovní omítky a obklady

Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: Stav rozestavěné stavby / jednotky umoţňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: Reprodukční cena Hlavní stavby:

Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí:

Název

1 706 100 Kč

Věcná hodnota Hlavní stavby: Ostatní stavby: Pozemky: Věcná hodnota celkem:

Parcelní číslo 236 22/1

Výměra 2 169 m 2 48 m 2 217 m

Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 686 ze dne 3.8.2010 Snímek katastrální mapy ze dne 25.8.2010 Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti.

(vč. komentáře ke kupní ceně)

 ne  ne

426 525 Kč 35 000 Kč 32 550 Kč 494 080 Kč

350 000,- Kč Oceňován je rodinný dům bez provozních prostor, přízemní bez podkroví, nepodsklepený, stojící v uliční zástavbě jako průběţný. Budova je umístěna na okraji centrální části obce, v klidné ulici, nedaleko (cca 200 m) od absolutního centra obce. Okolní zástavbu tvoří další rodinné domy s moţností i k podnikání zejména ve sluţbách. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou. Pozemek má moţnost napojení na všechny sítě mimo splaškové kanalizace. O oblíbenosti obce svědčí i více rozestavěných novostaveb rodinných domů. S ohledem na zájem o výstavbu obec vytvořila i lokalitu určenou k zástavbě domy k bydlení, tato lokalita je nedaleko od oceňované nemovitosti. Novější rodinné domy se v obci převáţně obchodují od 1,20 do 1,8 mil. Kč, cenová hladina je jiţ v podstatě ustálená. Obdobné objekty jako je oceňovaná nemovitost jsou však značně oblíbené, neboť umoţňují okamţité bydlení a postupnou modernizaci tzv. za provozu. Několik příkladů prodejů obdobných nemovitostí: Dům samostatně stojící, sedlová střecha částečně podsklepený, garáţ z návratí. Situován v klidné ulici, pozemek plně vybaven, má zahradu, celkem 952 m2. Postaveno asi v roce 1955, bez modernizace, prodáno v 08/2008 za 980 tis Kč. Dům v řadové uliční zástavbě průběţný, nepodsklepený, s jednou podkrovní místností, bez garáţe. Postaveno asi v roce 1948, v roce 1992 úplná modernizace, obchodováno v 04/2009 za 700 tis Kč. Dům v uliční zástavbě koncový, přízemní s částečným podkrovím, částečně podsklepený, nemá garáţ, postaven asi v roce 1961, modernizován v roce 1993, zahrada. Obchodován v 07/2009 za 1,15 mil Kč Zděný nepodsklepený dům bez podkroví s návratím. Ve dvoře vedlejší stavby chlévů a hospodářské stavení. Pozemek vybaven plně, dopravně dobře přístupný, výměra 1631 m2. Dům 5+1 postaven asi 1955, částečná modernizace v roce 1988, přesto mírné morální zastarání. Obchodováno v 04/2009 za 1,95 mil Kč. Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka

Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku zastavěná plocha a nádvoří: ostatní plochy: Celkem:

Zdůvodnění obvyklé ceny:

 ano  ano

Jednotková cena pozemku 2 150 Kč/m 2 150 Kč/m

počet stran A4 v příloze 2 1 1 1

Nemovitost nebyla od roku 1960 obchodována, nabývací cenu stávajících spoluvlastníků proto není moţno hodnotit. Obec má dobrou dostupnost jak do Hodonína či Kyjova tak i do Brna, rezidenční nemovitosti tohoto typu se v obci běţně prodávají. V případě prodejů jde o RD různého stáří i polohy, obchodovatelnost s obdobnými nemovitostmi je poměrně četná. Nemovitost je dle názoru odhadce event. dobře obchodovatelná i pro budoucno. -4-

Výhody: Dobrý přístup, okolní zástavba stejného charakteru, plně vybavený pozemek aţ na kanalizaci. Nevýhody: Nezjištěny, snad jen pozemek o výměře pouhých 210 m2, ale ten můţe být pro některé event. zájemce i výhodou. Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 1.12.1988, č.j. 4112/88, pro obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. stavební konstrukce Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5534. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojeného dokladu číslo 5534. Prohlašuji, ţe při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou.

-5-

-6-

-7-

-8-

Situování v lokalitě

Silniční mapa

Plán obce

Letecký náhled -9-

Čelní pohled

Uliční

Uliční s okolní zástavbou

Zadní

Uliční

- 10 -