ZNALECKÝ POSUDEK č. 4647 odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 411/3 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 411-415 na pozemcích parc. č. 806/134-138 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Praha, katastrální území Malešice, okres Hlavní město Praha
Objednatel znaleckého posudku:
pan Ing. Jan Krouza Školní 384 27033 Jesenice
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitostí jako podkladu pro dražbu dobrovolnou.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 24.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Hradišti 24.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek - odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 411/3 v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví č.p. 411-415 na pozemcích parc. č. 806/134-138 včetně spoluvlastnického podílu na budově a na pozemcích v obci Praha, katastrální území Malešice, okres Hlavní město Praha.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka 411/3 Počernická 411/74 108 00 Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Malešice Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 9 080,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.1.2014 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3562 ze dne 9.7.2013 - informace o jednotce, o budově a parcelách na www.cuzk.cz ze dne 24.1.2014 - mapa katastru nemovitostí na www.cuzk.cz ze dne 24.1.2014 - prohlášení vlastníka - cenová mapa pozemků pro rok 2014
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Družstvo 30, RČ/IČO: 25714422, Počernická 413/70, 108 00 Praha Malešice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Družstvo 30, RČ/IČO: 25714422, Počernická 413/70, 108 00 Praha Malešice, vlastnictví: výhradní Oceňované nemovitosti jsou zapsány na LV č. 3562 a na LV č. 769 pro obec Praha, katastrální území Malešice, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha.
6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování posudku nebyla znalci k dispozici žádná dokumentace. Ocenění je provedeno podle skutečností a výměr zjištěných z prohlášení vlastníka. Prohlídka bytu nebyla znalci uživatelem ani vlastníkem umožněna. Výše anuity nebyla znalcem při zpracování posudku zjištěna !
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka se nachází v domě s bytovými jednotkami ve vlastnictví ve východní části města. Jedná se o typový panelový dům postavený podél komunikace. Dům má celkem 5 vchodů, jedno podzemní a 7 nadzemních podlaží. Nachází se v něm celkem 105 jednotek. Dům má zateplenou fasádu a vyměněná okna. Věcné břemeno váznoucí na bytové jednotce nemá na obvyklou cenu jednotky vliv. -2-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 411/3
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 411/3 Jedná se o bytovou jednotku 2+1 umístěnou v 1.N.P. domu ve vchodu č.p. 411. Předpokládám standardní vybavení jednotky s umakartovým jádrem, v dobrém stavebně technickém stavu s přiměřenou údržbou. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem č.p. 411-415 a o pozemky v okolí domu, které jsou veřejným prostranstvím. Všechny pozemky jsou uvedeny v cenové mapě stavebních pozemků pro rok 2014. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa § 2 cen. mapa § 2 cen. mapa
Parcelní číslo 806/134
Výměra [m2] 208,00
806/135
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 624 000,-
207,00
3 000,00
621 000,-
806/136
208,00
3 000,00
624 000,-
806/137
211,00
3 000,00
633 000,-
806/138
210,00
3 000,00
630 000,-
-3-
§ 2 cen. mapa
ostatní plocha - ostatní komunikace § 2 cen. mapa ostatní plocha - zeleň § 2 cen. mapa ostatní plocha - ostatní komunikace § 2 cen. mapa ostatní plocha - zeleň § 2 cen. mapa ostatní plocha - ostatní komunikace § 2 cen. mapa ostatní plocha - zeleň § 2 cen. mapa ostatní plocha - ostatní komunikace § 2 cen. mapa ostatní plocha - zeleň § 2 cen. mapa ostatní plocha - ostatní komunikace § 2 cen. mapa ostatní plocha - zeleň Ostatní stavební pozemky - celkem
806/635
11,00
3 000,00
33 000,-
806/636 806/637
74,00 10,00
3 000,00 3 000,00
222 000,30 000,-
806/638 806/639
71,00 9,00
3 000,00 3 000,00
213 000,27 000,-
806/640 806/641
70,00 9,00
3 000,00 3 000,00
210 000,27 000,-
806/743 806/745
73,00 10,00
3 000,00 3 000,00
219 000,30 000,-
806/934
520,00
3 000,00
1 560 000,5 703 000,-
Pozemky - zjištěná cena
=
5 703 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
5 703 000,- Kč 5 703 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
5 703 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 10 46 let 40 167,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 7,03 * 1,00 = 0,86 * 1,00 = 2,10 * 1,00 = 9,00 * 1,00 = 13,99 * 1,00 = 22,63 * 1,00 = 1,50 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu předsíň: WC: koupelna: kuchyně: pokoj: pokoj: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
-4-
7,03 m2 0,86 m2 2,10 m2 9,00 m2 13,99 m2 22,63 m2 1,20 m2 56,81 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 46 let: s = 1 - 0,005 * 46 = 0,77
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,00
č. V
Pi 0,06
IV
0,00
I II I
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II
0,00
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,77 = 0,762 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,060 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce
-5-
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 40 167,- Kč/m2 * 0,762 = 30 607,25 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 56,81 m2 * 30 607,25 Kč/m2 * 1,060 * 1,020= 1 879 988,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 879 988,26 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 703 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 5 711 / 560 614 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 703 000,- Kč * 5 711 / 560 614 = 58 096,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
58 096,72 Kč
Bytová jednotka č. 411/3 - zjištěná cena
=
-6-
1 938 084,98 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 411/3
1 938 085,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 938 085,- Kč
Celkem
1 938 085,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 938 085,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 938 090,- Kč
slovy: Jedenmiliondevětsettřicetosmtisícdevadesát Kč Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Pro tento případ ocenění byl použit porovnávací způsob ocenění bytové jednotky v souladu s § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s § 8 zákona č. 151/1997 Sb., podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Tato hodnota po zaokrouhlení podle názoru znalce odpovídá ceně obvyklé a je v relaci s cenami družstevních bytů v dané lokalitě nabízených na www.sreality.cz. Obvyklá cena bytu odpovídá hodnotě členského podílu v družstvu. Nutno zohlednit anuitu!
Obvyklá cena: 1.950.000,- Kč slovy: jedenmiliondevětsettisícpadesát Kč
-7-
Ing. Pavel Šapovalov Dolní Hradiště 23 331 51 Kaznějov telefon: 602117658, 373396638 e-mail:
[email protected] V Dolním Hradišti 24.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 4.5.1993 pod č.j.Spr. 2670/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4647 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20140010.
-8-
