Znalecký posudek č. 3369 o ceně obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.54, související herny se skladem, studny a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.Klatovy.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 4 Novodvorská 1010 142 00 P R A H A 4
Účel posudku:
stanovení ceny obvyklé v místě a čase - sp.zn. : 046 Ex 38/12 - 41
Dle zákona č.151/1997 Sb.,o oceňování majetku a stavu ke dni 31.05.2012 posudek vypracoval: Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Rokycanech, 20.08.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti - objektu č.e.54, související herny se skladem, studny a pozemků v katastrálním území Opolenec a obec Kašperské Hory, okr.Klatovy.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Objekt č.e.54 s příslušenstvím 341 92 Kašperské Hory Region: Plzeňský Okres: Klatovy Katastrální území: Opolenec 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 31.05.2012 za přítomnosti pí.B.Krčálové a p.JUDr.Bradáče. 4. Podklady pro vypracování posudku: A) Doklady : a)Výpis z KN-LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec ke dni 25.04.2012. b)Kopie katastrální mapy předmětného prostoru - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec. B) Ostatní : a)Informace a údaje sdělené pí.B.Krčálovou. b)Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém. 5. Vlastnické a evidenční údaje: Dle LV č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec k datu 25.04.2012 : A) Vlastník, jiný oprávněný : Vlastnické právo - SJM - Krčál Luboš a Krčálová Blanka 730723/0689, 736007/1191 B) Nemovitosti : Pozemky - parcela - st.p.č.10 - výměry 1044 m2 - zastavěná plocha a nádvoří - st.p.č.11 - výměry 376 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště - p.p.č.7 - výměry 228 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.8 - výměry 474 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.9/1 - výměry 400 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond - p.p.č.9/2 - výměry 265 m2 - zahrada, zemědělský půdní fond Stavby - typ stavby
- Opolenec, č.e.54 - jiná stavba - na st.p.č.10 Ostatní údaje uváděné na LV - viz p ř í l o h a. 6. Dokumentace a skutečnost: Dostupné doklady - viz výše. Vzhledem k atypičnosti objektu, lokalitě a velmi omezené nabídce obdobných nemovitostí na realitním trhu se pomocně pro stanovení obvyklé ceny použije cena administrativní. Podle výpisu z katastru nemovitostí č.758 pro obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec jsou ve stati C)Omezení vlastnického práva uváděna : zástavní práva smluvní, předkupní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti - viz LV č.758. 7. Celkový popis nemovitosti: Opolenec, který je převážně využíván k rekreaci a je ze správního hlediska osadou obce Kašperské Hory, kde je dostupná veškerá infrastruktura. Samotná oceňovaná nemovitost je situovaná ve střední části současně zastavěného území osady a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Z veřejných sítí jsou dostupné : vodovod (ze společné obecní studny) a odběr el.energie. Penzion je na tyto sítě napojen a likvidace odpadních vod je svedena do jímky (septiku). 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavba a1) Objekt č.e.54 b) Ostatní stavba b1) Herna se skladem c) Studna c1) Studna d) Pozemky d1) Stavební parcela č.10 d2) Stavební parcela č.11 d3) Pozemková parcela č.7 d4) Pozemková parcela č.8 d5) Pozemková parcela č.9/1 d6) Pozemková parcela č.9/2 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavba a1) Objekt č.e.54 Objekt je situovaný na části st.p.č.10 a označen č.e.54, realizovaný tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepený, přízemní, převážně patrový a s částečným podkrovím. Stáří stavby kolem 90 roků.
Popis a hodnocení - viz níže. Objekt má dle faktického stavu toto dispoziční řešení : a)přízemi - 1.n.p. : vstup-chodba, schody do podkroví, jídelna, kuchyně, chodba, pokoj, sociální zařízení (WC a sprchy), společenská místnost, sklad, vodárna, kotelna a skladové prostory b)patro-podkroví : chodba, schody na půdu, kuchyňský kout s pokojem, záchod a sprcha, chodba, záchody, koupelny a čtyři pokoje Stavba je užívaná jako penzion. b) Ostatní stavba b1) Herna se skladem Rovněž situované na části st.p.č.10 a kolmo navazující na předcházející objekt, realizované tradičním smíšeným zděným způsobem, nepodsklepené, přízemní a zakryté sedlovou střechou. Objekt je dispozičně řešen na sklad, průjezd a hernu. Stáří stavby kolem 90 roků.Objekt byl upravován v roce 1970. Popis a hodnocení - viz níže. c) Studna c1) Studna Situovaná na pozemkové parcele č.8 - vrtaná. Vznik v září r.2011. d) Pozemky d1) Stavební parcela č.10 Dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 1044 m2 - zastavěná plocha a nádvoří. d2) Stavební parcela č.11 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 376 m2 - zastavěná plocha a nádvoří. d3) Pozemková parcela č.7 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 228 m2 - zahrada. d4) Pozemková parcela č.8 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 474 m2 - zahrada. d5) Pozemková parcela č.9/1 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 400 m2 - zahrada. d6) Pozemková parcela č.9/2 Rovněž dle LV č.758 - obec Kašperské Hory a kat.území Opolenec - výměry 265 m2 - zahrada.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů
a) Hlavní stavba a1) Objekt č.e.54 Zatřídění pro potřeby ocenění: Penzion Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Obestavěný prostor: vrchní stavba: (9,00*13,23*6,20) + (10,30+11,95)/2*(8,30*5,25) zastřešení: (9,00*13,23*2,80)/2 + (10,30+11,95)/2*(8,30*2,95)/2 Obestavěný prostor – celkem:
=
1 223,01 m3
=
302,90 m3
=
1 525,91 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení:
dobové bez izolace proti zemní vlhkosti smíšené zděné-masivní vodorovný podhled krov dřevěný vázaný-sedlový měděný plech měděný plech a plast vápenné štukové vápenné štukové nejsou kuchyně, záchody a sprchy celodřevěné s nástupnicí hladké, prosklené a celodřevěné dřevěná špaletová prkenné běžná keramická dlažba ústřední-kotel na tuhá paliva světelná a třífázová běžný bleskosvod studený a teplý centrální ohřev teplé vody není z kuchyní a sociálních zařízení běžný elektrický sporák umyvadla a sprchy
Hodnocení standardu P S S S N N S S C S S S S S S S S S S N C S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
25. Záchod: 26. Ostatní:
standardní splachovací nejsou
S C
100,00 100,00
Koeficient
Upravený obj. podíl 3,27 22,30 8,40 5,20 4,93 1,23 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 2,77 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 94,80
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: N 6. Klempířské konstrukce: N 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: N 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,46 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9480
Ocenění: Základní cena: Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití):
= * * * * *
1 975,- Kč/m3 1,0750 0,9480 1,0000 2,1580 1,2650
Základní cena upravená
=
5 494,47 Kč/m3
1 525,91 m3 * 5 494,47 Kč/m3
=
8 384 066,72 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 120 = 75,000 %
-
6 288 050,04 Kč
Plná cena:
Objekt č.e.54 - cena
=
2 096 016,68 Kč
b) Ostatní stavba b1) Herna se skladem Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Obestavěný prostor: vrchní stavba: (20,05+21,30)/2*(9,45*4,90) zastřešení: (20,05+21,30)/2*(9,45*3,45)/2
= =
957,36 m3 337,03 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 294,39 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
dobové bez izolace proti zemní vlhkosti smíšené-tl.do 50 cm vodorovné sedlový vázaný hliníkový plech hliníkový plech vápenná omítka není dřevěné prosklené a prkenná vrata hliníková zdvojená betonová mazanina a PVC světelná a třífazová
Hodnocení standardu P S S S S S S C S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Hodnocení standardu P S S S S S
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90
7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů:
S C S S S S
4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
4,90 0,00 3,10 1,00 6,80 4,90 92,85 0,9285
Ocenění: Základní cena: Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5 (dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp (obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,- Kč/m3 0,9285 1,0000 2,1030 1,2650
Základní cena upravená
=
3 087,60 Kč/m3
1 294,39 m3 * 3 087,60 Kč/m3
=
3 996 558,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 130 = 69,231 %
-
2 766 857,46 Kč
Herna se skladem - cena
=
1 229 701,10 Kč
+
78 720,- Kč
Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití):
= * * *
78 720,- Kč 1,0000 2,3230 1,2650
Plná cena
=
231 326,20 Kč
Plná cena:
c) Studna c1) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena: hloubka:
Vrtaná 48,00 m 150 mm 2222
48,00 m * 1 640,- Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 1 rok Předpokládaná další životnost (PDŽ): 99 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 1 / 100 = 1,000 %
-
2 313,26 Kč
Studna - cena
=
229 012,94 Kč
Rekapitulace ocenění objektů a) Objekt č.e.54 b) Herna se skladem c) Studna
= = =
2 096 020,- Kč 1 229 700,- Kč 229 010,- Kč
Cena objektů činí celkem
3 554 730,- Kč
d) Pozemky d1) Stavební parcela č.10 Stavební pozemek: Název
Parcelní číslo
stavební parcela 10 Součet Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (hlavní stavby): Stavební pozemek - celkem
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 044,00 100,00 * *
Stavební parcela č.10 - cena
=
Cena [Kč] 104 400,104 400,1,2650 2,1580 284 998,43 284 998,43 Kč
d2) Stavební parcela č.11 Stavební pozemek: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 376,00 100,00
stavební parcela 11 Součet Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Stavební parcela č.11 - cena
* *
=
Cena [Kč] 37 600,37 600,1,2650 2,1580 102 643,11 102 643,11 Kč
d3) Pozemková parcela č.7 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 228,00 100,00
pozemková parcela 7 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem Pozemková parcela č.7 - cena
* * *
=
Cena [Kč] 22 800,22 800,0,4000 1,2650 2,1580 24 896,41 24 896,41 Kč
d4) Pozemková parcela č.8 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 474,00 100,00
pozemková parcela 8 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem Pozemková parcela č.8 - cena
* * *
=
Cena [Kč] 47 400,47 400,0,4000 1,2650 2,1580 51 758,34 51 758,34 Kč
d5) Pozemková parcela č.9/1 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 400,00 100,00
pozemková parcela 9/1 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem
* * *
Cena [Kč] 40 000,40 000,0,4000 1,2650 2,1580 43 677,92
Pozemková parcela č.9/1 - cena
=
43 677,92 Kč
d6) Pozemková parcela č.9/2 Pozemek zahrady Základní cena = 100,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 265,00 100,00
pozemková parcela 9/2 Součet Úprava ceny: Koeficient prodejnosti Kp (dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (dle hlavní stavby): Pozemek zahrady - celkem
* * *
Pozemková parcela č.9/2 - cena
=
Cena [Kč] 26 500,26 500,0,4000 1,2650 2,1580 28 936,62 28 936,62 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků d) Pozemky d1) Stavební parcela č.10 d2) Stavební parcela č.11 d3) Pozemková parcela č.7 d4) Pozemková parcela č.8 d5) Pozemková parcela č.9/1 d6) Pozemková parcela č.9/2
= = = = = =
Cena pozemků činí celkem
536 920,- Kč
C. Rekapitulace
Cena objektů: Cena pozemků: Cena celkem:
285 000,- Kč 102 640,- Kč 24 900,- Kč 51 760,- Kč 43 680,- Kč 28 940,- Kč
3 554 730,- Kč 536 920,- Kč 4 091 650,- Kč
Obvyklá cena: 4 100 000,- Kč
slovy: čtyřimilionyjednostotisíc Kč V rámci současného stanovení obvyklé ceny v místě a čase byla provedena analýza příslušného segmentu trhu se zaměřením na současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech nacházejících se v příslušném regionu se zaměřením na danou lokalitu.Ta ukázala, že je v současné době, v místě a čase za daných podmínek s přihlédnutím k vnějším podmínkám v daném místě tento typ nemovitosti v obraze realitního trhu ocenění hůře obchodovatelný.
-------------------------------------razítko a podpis V Rokycanech, 20.08.2012 Augustin Kulhánek Libušina 690/III 337 01 Rokycany
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni dne 29. září 1975 pod č.j.spr.2699/75 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3369 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3369.
E. Seznam příloh: 1) Mapa - 1x A4 2) Fotokopie LV č.758 - k.ú.Opolenec - 5x A4 3) Fotokopie KM - k.ú.Opolenec - 1x A4 4) Letecká mapa - 1x A4 5) Fotodokumentace - 5x A4
