ZNALECKÝ POSUDEK č. 2529 o ceně nemovitostí - rodinného domu Úštěk č.p. 151 situovaném na pozemku parc.č. 1167 a pozemků parc. č. 1167 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m2), parc.č. 1168 (zahrada o výměře 309 m2) a parc.č. 1169 (zahrada o výměře 318 m2) - nacházejících se v katastrálním území Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice a zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, na listu vlastnictví č. 174.
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Josef Potoček Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4
Účel posudku:
Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 30256/09-18/ ZI a dle exekučního příkazu č.j. 071 EX 16476/08-6/ ZI na základě vykonatelného rozsudku Okresního soudu Litoměřice proti povinnému Vlastimilu Hříšnému, nar. 17.9.1967.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu a podle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 17.12.2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Sedláček Máchova 1639 347 01 Tachov
Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově 18.12.2010
Vyhotovení č.
1
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu Úštěk č.p. 151 situovaném na pozemku parc.č. 1167 a pozemků parc. č. 1167 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 254 m2), parc.č. 1168 (zahrada o výměře 309 m2) a parc.č. 1169 (zahrada o výměře 318 m2) - nacházejících se v katastrálním území Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice a zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, na listu vlastnictví č. 174. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Úštěk Okres: Litoměřice Adresa nemovitosti: Údolní 151 Obec: Úštěk 411 45 Úštěk Katastrální území: Úštěk Kraj: Ústecký Počet obyvatel: 2 958 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 49,5166 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 49,52 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17.12.2010. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 30256/09-18/ ZI ze dne 4.8.2010 - výpis z Katastru nemovitostí LV č. 174 katastrálního území Úštěk k datu 7.7.2010 zaslaný objednatelem - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č. 174, katastrálního území Úštěk vloženo pro: SJM Hříšný Vlastimil a Hříšná Jindřiška, ident. 670917/0303, 735316/2674 Údolní 151, Úštěk-Českolipské Předměstí, 411 45 Úštěk
Podíl 1/2
SJM Kozák Jan a Kozáková Jiřina, ident. 530520/324, 526203/172 Zahrádky 99, 471 01 Zahrádky u České Lípy Údolní 151, Úštěk-Českolipské Předměstí, 411 45 Úštěk
Podíl 1/2
-3V oddílu C listu vlastnictví č. 174 m.j. zapsáno: - Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, IČO: 45244782, ve výši 500 000,- Kč, s právními účinky vkladu práva ke dni 25.4.2005 - Exekuční příkaz soudního exekutora č.j. 071 EX-16476/2008-6/ZI ze dne 18.9.2008 k prodeji nemovitostí v majetku povinného - Exekuční příkaz soudního exekutora č.j. 121 EX-5272/2009-5 ze dne 23.7.2009 k prodeji nemovitostí v majetku povinného 6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Oceněné nemovitosti se nachází v zastavěném území obce Úštěk, po pravé straně ulice Údolní ve směru do centra obce Úštěk, ve vzdálenosti cca 40 m v tomto směru od křižovatky ulic Údolní a Podskalská. Hlavní stavbou je nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími a půdou. Hlavní stavba je svou podélnou osou orientována ve směru JZ-SV. Rodinný dům je založen na kamenných základech, je zděný ze smíšeného zdiva (kamene a plných pálených cihel), stropy jsou s rovným podhledem, krov je dřevěný, střecha šikmá sedlová, krytina skládaná tašková. Omítky jsou vnitřní vápenné, vnější vápenocementové. Okna jsou dřevěná zdvojená, vstupní dveře dřevěné plné. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Podél ulice Údolní protéká Úštěcký potok. Tento potok v období povodní v minulých letech zaplavil část 1. NP oceňovaného rodinného domu. V 1. NP do úrovně cca 1m nad ÚT jsou v současnosti patrné následky povodní - zdivo je vlhké, omítky poškozené. Dům je napojen na rozvody elektřiny a na kanalizační a vodovodní řad. Plyn je veden v komunikaci podél domu. Dům je vytápěn kotlem na TP. Dům byl dříve přístupný z veřejné asfaltové komunikace ze severozápadní strany. Tento vchod byl z důvodu povodní částečně zazděn a v současnosti se do domu vstupuje ze strany zahrady. Dům je vystavěn na pozemku parc.č. 1167, se kterým ze SV strany sousedí pozemek zahrady parc.č. 1168 a z JZ strany pozemek zahrady parc.č. 1169. Všechny oceňované pozemky jsou situovány podél ulice Údolní. Pozemky jsou po svém obvodě ohraničeny plotem ze strojového pletiva do ocelových sloupků. Mezi pozemkem parc.č. 1169 a 1167 je vystavěn dřevěný laťkový plot. Z jihovýchodní strany jsou pozemky ohraničeny strmými skalními stěnami. Na pozemku parc.č. 1167 se nachází jednopodlažní sklad, vyzděný z plných pálených cihel s břízolitovou omítkou, pultovou střechou, s jednoduchými dřevěnými výplněmi otvorů a dřevěnými vraty. Oceněné nemovitosti jsou ve špatném stavebně technickém stavu. Znalci nebyl umožněn vstup do budovy, ani na oceňované pozemky, na které byl však umožněn náhled z veřejné komunikace. Při oceňování předpokládám podstandardní stavebně technický stav vnitřních stavebních konstrukcí. Kvůli nepřístupnosti do domu se pro propočet věcné hodnoty z vnějších znaků domu předpokládá jeho standardní vybavenost. Věcná břemena nezjištěna.
-48. Obsah posudku
Výsledná cena zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b1) Sklad c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Porosty d1) Porosty e) Pozemky e1) Pozemky k.ú. Úštěk
Věcná hodnota zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b1) Sklad c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Porosty d1) Porosty e) Pozemky e1) Pozemky k.ú. Úštěk
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Výsledná cena zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží
-5Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód CZ - CC:
se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1122
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Podkroví:
15,2*8,8 15,2*8,8 15,2*8,8
Název podlaží 1.NP: 2.NP: Podkroví:
= = = Zastavěná plocha 133,76 m2 133,76 m2 133,76 m2
Obestavěný prostor: Rodinný dům (0,25+3,15+3,15)*15,2*8,8+15,2*8,8*4,1/2 Úštěk: Obestavěný prostor – celkem:
133,76 m2 133,76 m2 133,76 m2 Konstrukční výška 3,15 m 3,15 m 4,10 m
=
1 150,34 m3
=
1 150,34 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Provedení
Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno
Hodnocení standardu S S S S S S S P C S S S S S S S S C S S C S S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-6Výpočet koeficientu K 4: Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9683
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * * *
1 975,- Kč/m3 1,1000 0,9683 1,0000 2,1620 1,0050
Základní cena upravená
=
4 570,79 Kč/m3
1 150,34 m3 * 4 570,79 Kč/m3
=
5 257 962,57 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
4 206 370,06 Kč
Rodinný dům Úštěk č.p. 151 - zjištěná cena
=
1 051 592,51 Kč
Plná cena:
b) Vedlejší stavby b1) Sklad - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8,5*3,4
Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: Sklad: (2,2+0,1)*8,5*3,4 Obestavěný prostor – celkem:
= Zastavěná plocha 28,90 m2
28,90 m2 Konstrukční výška 2,20 m
= =
66,47 m3 66,47 m3
-7Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Nezjištěno
Hodnocení standardu S S S S S S S X P S S S
Nezjištěno Nezjištěno
Výpočet koeficientu K 4: Hodnota koeficientu vybavení K4:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,9838
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,- Kč/m3 0,9838 1,0000 2,1210 1,0050
Základní cena upravená
=
2 621,34 Kč/m3
Plná cena:
66,47 m3 * 2 621,34 Kč/m3
=
174 240,47 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 %
-
139 392,38 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
34 848,09 Kč
c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 %
-8Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům Úštěk č.p. 151 1 051 592,51 Kč Sklad 34 848,09 Kč Celkem: 1 086 440,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
1 086 440,60 0,0350 38 025,42 Kč
d) Porosty d1) Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Porosty - zjištěná cena
*
119 493,55 881 200 27 126,80 0,045
=
1 220,71 =
1 220,71 Kč
e) Pozemky e1) Pozemky k.ú. Úštěk - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 254,00 49,52
Zastavěná plocha a nádvoří 1167 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet
100 % 100 % + 10 % 10 % +
Cena [Kč] 12 578,08 12 578,08
12 578,08 25 156,16 2 515,62 27 671,78
-9Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
1,0050 2,1620 60 125,52
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 49,52 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 309,00 49,52 318,00 49,52
Zahrada 1168 Zahrada 1169 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
Cena [Kč] 15 301,68 15 747,36 31 049,04
100 % 100 % + 10 % 10 % + * * *
Pozemky k.ú. Úštěk - zjištěná cena
=
31 049,04 62 098,08 6 209,81 68 307,89 0,4000 1,0050 2,1620 59 368,03 119 493,55 Kč
Věcná hodnota zjištěná podle předpisu a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1122 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Podkroví:
15,2*8,8 15,2*8,8 15,2*8,8
= = =
133,76 m2 133,76 m2 133,76 m2
- 10 -
Název podlaží 1.NP: 2.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 133,76 m2 133,76 m2 133,76 m2
Konstrukční výška 3,15 m 3,15 m 4,10 m
Obestavěný prostor: Rodinný dům (0,25+3,15+3,15)*15,2*8,8+15,2*8,8*4,1/2 Úštěk: Obestavěný prostor – celkem:
=
1 150,34 m3
=
1 150,34 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
Provedení
Hodnocení standardu S S S S S S S P C S S S S S S S S C S S C S S S S S
Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno Nezjištěno
Výpočet koeficientu K 4: Hodnota koeficientu vybavení K4: Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,9683
= * * *
1 975,- Kč/m3 1,1000 0,9683 1,0000
- 11 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* *
2,1620 1,0050
Základní cena upravená
=
4 570,79 Kč/m3
1 150,34 m3 * 4 570,79 Kč/m3
=
5 257 962,57 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
4 206 370,06 Kč
Rodinný dům Úštěk č.p. 151 - zjištěná cena
=
1 051 592,51 Kč
Plná cena:
b) Vedlejší stavby b1) Sklad - § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
8,5*3,4
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 28,90 m2
Obestavěný prostor: Sklad: (2,2+0,1)*8,5*3,4 Obestavěný prostor – celkem:
28,90 m2 Konstrukční výška 2,20 m
= =
66,47 m3 66,47 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov
Nezjištěno
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00
- 12 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
S S S X P S S S
Nezjištěno Nezjištěno
Výpočet koeficientu K 4: Hodnota koeficientu vybavení K4:
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,9838
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,- Kč/m3 0,9838 1,0000 2,1210 1,0050
Základní cena upravená
=
2 621,34 Kč/m3
Plná cena:
66,47 m3 * 2 621,34 Kč/m3
=
174 240,47 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 %
-
139 392,38 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
34 848,09 Kč
c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům Úštěk č.p. 151 1 051 592,51 Kč Sklad 34 848,09 Kč Celkem: 1 086 440,60 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
1 086 440,60 0,0350 38 025,42 Kč
- 13 -
d) Porosty d1) Porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena ovocných dřevin je ve výši 3,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Porosty - zjištěná cena
*
119 493,55 881 200 27 126,80 0,045
=
1 220,71 1 220,71 Kč
=
e) Pozemky e1) Pozemky k.ú. Úštěk - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 254,00 49,52
Zastavěná plocha a nádvoří 1167 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 12 578,08 12 578,08
100 % 100 % + 10 % 10 % + * *
12 578,08 25 156,16 2 515,62 27 671,78 1,0050 2,1620 60 125,52
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 49,52 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 309,00 49,52 318,00 49,52
Zahrada 1168 Zahrada 1169 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby
100 %
Cena [Kč] 15 301,68 15 747,36 31 049,04
- 14 Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
100 % + 10 % 10 % + * * *
Pozemky k.ú. Úštěk - zjištěná cena
=
31 049,04 62 098,08 6 209,81 68 307,89 0,4000 1,0050 2,1620 59 368,03 119 493,55 Kč
C. Rekapitulace cen nemovitostí podle předpisu Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti Kp) Věcná hodnota zjištěná podle předpisu: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b1) Sklad c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Porosty d1) Porosty e) Pozemky e1) Pozemky k.ú. Úštěk
=
1 046 360,71 Kč
=
34 674,72 Kč
=
37 836,24 Kč
=
1 220,71 Kč
=
118 899,06 Kč
Věcná hodnota zjištěná podle předpisu - celkem:
1 238 991,44 Kč
Věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 238 990,- Kč
Výsledné ceny: Výsledná cena zjištěná podle předpisu: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Úštěk č.p. 151 b) Vedlejší stavby b1) Sklad c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Porosty d1) Porosty
=
1 051 592,51 Kč
=
34 848,09 Kč
=
38 025,42 Kč
=
1 220,71 Kč
- 15 e) Pozemky e1) Pozemky k.ú. Úštěk
=
119 493,55 Kč
Výsledná cena zjištěná podle předpisu - celkem:
1 245 180,28 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 245 180,- Kč
D. Cena obvyklá Cenou obvyklou se rozumí odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (Neprovedena pro nedostupnost objektivních hodnot a podkladů o pronájmech) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.
- 16 -
Ocenění porovnávací metodou podle přiložené tabulky Plocha pro porovnávací metodu ocenění nemovitosti je 215 m2. Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota celkem: Porovnávací hodnota po zaokrouhlení
7 849,- Kč 215 m2 1 687 535,- Kč 1 687 530,- Kč
Rodinný dům Úštěk č.p. 151 na pozemku parc.č. 1167 a pozemky parc.č. 1167, parc.č. 1168 a parc.č. 1169 - cena stanovena porovnávacím přístupem = 1 687 530,- Kč
Rekapitulace: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu
1 238 990,- Kč 1 245 180,- Kč 1 687 530,- Kč
Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyl umožněn vstup do domu Úštěk č.p. 151, ani na oceňované pozemky zahrad, stanoví se obvyklá cena v intervalu. Pro prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se základ propočtu z důvodu zhoršených podmínek realizace obvykle snižuje o 10 až 20 %. Odhaduji snížení základu propočtu v intervalu 1 360 000,- Kč až 1 520 000,- Kč. Oceňuje se podíl o velikosti 1/2, kterému odpovídá částka v intervalu 680 000,- Kč až 760 000,- Kč.
- 17 -
Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Tržní hodnotu kladně ovlivňuje lokalizace v centru obce, menší vzdálenost do okresního města a relativně dobrý stav prvků dlouhodobé životnosti. Negativní vliv na tržní hodnotu má především horší stavebně technický stav stavebních prvků krátkodobé životnosti, umístění v blízkosti řeky a skalní stěny a druh vlastnictví nemovitosti (spoluvlastnictví) a tudíž omezený okruh zájemců o nemovitost.
Cena obvyklá nemovitostí rodinného domu Úštěk č.p. 151 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1167, parc.č. 1168 a parc.č. 1169 katastrálního území Úštěk dle listu vlastnictví č. 174
podle odborného odhadu znalce činí 1 360 000,- Kč až 1 520 000,- Kč Cena slovy: jedenmilióntřistašedesáttisíc Kč až jedenmiliónpětsetdvacettisíc Kč
Cena obvyklá nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k nemovitostem rodinného domu Úštěk č.p. 151 s příslušenstvím a pozemků parc.č. 1167, parc.č. 1168 a parc.č. 1169 katastrálního území Úštěk dle listu vlastnictví č. 174
podle odborného odhadu znalce činí 680 000,- Kč až 760 000,- Kč Cena slovy: šestsetosmdesáttisíc Kč až sedmsetšedesáttisíc Kč Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení. V Tachově, 18.12.2010 Ing. Pavel Sedláček Máchova 1639 347 01 Tachov
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2529 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.
- 18 -
F. Seznam příloh - tabulka porovnávacího přístupu - výpis z Katastru nemovitostí LV č. 174 katastrálního území Úštěk k datu 7.7.2010 - kopie katastrální mapy předmětného území - nabídky realitních kanceláří - fotodokumentace - infomapa
