Advies bemiddeling onroerend goed
SER
SocisalEconomische Riad
Sociaal-Economische Raad
De Sociaal-Economische Raad (SER) is in 1950 ingesteld bij de Wet op de Bedrijfsorganisatie (Wet BO). Hij is representatief samengesteld uit vertegenwoordigers van ondernemers, en van werl
Dienst In- en Externe Betrekkingen Sociaal-Economische Raad Bezuidenhoutseweg 60 Postbus 90405 2509 LK Den Haag
Advies bemiddeling onroerend goed
Advies inzake bemiddeling in onroerend goed Uitgebracht aan de staatssecretans van Economische Zaken en de minister van Justitie Publikatie nr. 1 - 15 februari 1985
S]ZR
Sociaal-
Economische Raad
ISBN 90-6587-180-2 2
Inhoudsopgave
1. Inleiding
5
2. Samenvatting adviesaanvraag 3. Samenvatting advies 4. Voorgeschiedenis
13
5. Marktbeschrijving
15
7
10
6. Wetgeving 19 6.1 Wetboek van Koophandel 19 6.2 Vakbekwaamheidsbesluit 20 6.3 Beloning 21 6.4 Georganiseerde nnakelaardij 21 6.5 Nieuw Burgerlijk Wetboek 22 6.6 Europees recht 22 7. Prealabele opmerkingen 7.1 Interimadvies 25 7.2 Bedrijf of beroep 25
25
8. Hoofdpunten nieuwe regaling 28 8.1 Doelstellingen 28 8.2 Werkingssfeer 29 8.3 Partiele exclusiviteit 31 8.4 Vakbekwaamheidseisen 35 8.5 Onafhankelijkheidseisen 38 8.6 Betrouwbaarheidseisen 40 8.7 Vennootschappen/fechtspersonen 40 8.8 Eedaflegging 4 0 8.9 Registratie 41 8.10 Eenzijdigheid 41 ^ 8.11 Aansprakelijkheidsverzekering 42 8.12 Makelaarsdiensten 43 9. Handhaving regeling 45 9.1 Tuchtrecht aigenneen 45 9.2 Tuchtrecht bemiddelaars in onroerend goed 10. Buitenlands onroerend goed 10.1 Problematiek 49 10.2 WetteIijke regeling 50 10.3 Werkingssfeer 51
49
47
1 1 . Kamerbemiddeling 53 11.1 Problematiek 53 11.2 Wettelijke regeling 54 11.3 Inhoud regeling 56 11.4 Handhaving regeling 57 12. Overgangsregeling
59
Bijiagen: 1. Adviesaanvraag 61 . 2. Brieven van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters d.d. 10 november 1981 en 14 juni 1982 69 3. Brief van de Stichting Ideele Kamerbemiddeling en Huisvesting d.d. 29 juni 1982 75 4. Brief van de Koninklijke Notariele Broederschap d.d. 23 juli 1982 79 5. Brief van de Katholieke Land- en Tuinbouwbond d.d. 23 maart 1982 85 6. Enkele gegevens over het eigen-woningbezit in Nederland 87 7. Exameneisen voor het diploma van de Nederlandse Federatie van Makelaars in Onroerende Goederen NFM 91 8. Ontwerp van wet Nieuw Burgerlijk Wetboek boek 7, titel 7 'opdracht' 98 9. Buitenlandse regelingen ter zake van bemiddeling in onroerend goed 99 10. Enkele gegevens over het functioneren van makelaars en nietbeedigde bemiddelaars op de wonlngmarkt 107 11. Brief van het Ministerie van Justitie d.d. 3 maart 1983 ter zake van het wetsvoorstel over makelaars in loondienst en nevenvestigingen 116 12. Interimadvies d.d. 14 december 1984 over het concept-wetsontwerp inzake tweezijdige courtageberekening door bemiddelaars in onroerend goed 117
1. Inleiding
1.1 Bij brief van 8 September 1981 heeft de toenmalige staatssecretaris van Economische Zaken, Th.M. Hazekamp, mede namens de toenmalige minister van Justitie, de Raad verzocht advies uit te brengen over de vraag of de huidige regeling van de makelaardij, voor zover die op onroerend goed betrekking heeft, zou moeten worden aangevuld dan wel vervangen door een regeling van de bemiddeling in onroerend goed en zo ja, weike elementen die regeling zou moeten bevatten 1). Uitgangspunt daarbij lijkt hem te moeten zijn dat de problematiek in deze sector nadere regeling wenselijk maakt. De staatssecretaris stelt bij de adviesaanvrage voorop dat naar zijn mening het huidige, aan de tweezijdige bemiddeling gebonden, systeem van tweezijdige courtageberekening ongewenst is en derhalve zo spoedig mogelijk moet worden afgeschaft. Het interdepartementale overleg over een daartoe strekkende wettelijke regeling heeft medio 1981 een aanvang genomen. De Raad wordt verzocht eventuele overwegingen en (deel)adviezen met betrekking tot de voorgenomen afschaffing van het systeem van tweezijdige courtage hem spoedig ter kennis te brengen, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij de opzet van bedoelde regeling. 1.2 De Raad heeft de voorbereiding van een advies opgedragen aan een speciaal daarvoor ingestelde commissie, de Commissie Bemiddeling Onroerend Goed, die als volgt was samengesteld: onafhankelijke leden: prof.mr. W.J. Slagter (voorzitter), mr. P. Coehorst, mr. W.R. Veldhuyzen, prof.mr. D.W.F. Verkade; ondernemersleden: H.J. Derksen, ir. A. van der Kloos, mr. E. Kruiderink, drs. H.C. de Lint, mr. J.M. Middag, drs. M.H.G. Rempt; werknemersleden: A.J.M. van den Biggelaar, mevrouw mr. H. van Buren (tot eind 1983), D. de Jong, in oktober 1983 vervangen door R.L Boer, ir. Th. van der Zwaan; consumentenleden: mr. N. de Leeuw, in juni 1982 vervangen door mr. J.T. Peters, mr. F.A.P.M. van Loon, drs. P. Puister, mr. A.J.C. Zwinkels; adviserende leden: G.Chr.H. Smit, W. van Velzen.
II Zie adviesaanvrage in bijlage 1
Als ministeriele vertegenwoordigers hebben de vergaderingen van de commissie bijgewoond drs. P.J.M. Bauduin (Economische Zaken), dr. J. Duynstee (Justitie), mr. H.G. Lyklema (Economische Zaken), mevrouw mr. M.M.T. Philippi (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer).
Het secretariaat was in handen van H.C. Lambregts, mr. Th.J.M. van Mierlo en mevrouw H. van 't Hoenderdaal. De Read heeft dit advies vastgesteld in zijn openbare vergadering van 15 februari 1985. Het verslag van deze vergadering is verkrijgbaar bij het secretariaat van de Raad. 1.3 De Raad heeft bij zijn werkzaamheden mede acht geslagen op een ontwerp-Wet op de bemiddeling in onroerend goed, opgesteld op verzoek van de Nederlandse Bond van Makelaars in Onroerende Goederen NBM en de Makelaarsvereniging Amsterdam (inmiddels samengegaan in de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM) door prof.mr. W.M. Kleyn, hoogleraar notarieel en burgerlijk recht aan de Rijksuniversiteit te Leiden. Waar relevant zijn bij het beraad betrokken de resultaten van een onderzoek dat het Nederlands Economisch Instituut (NEI) in opdracht van de staatssecretaris van Economische Zaken heeft ingesteld naar de bemiddelingsmarkt bij de koop en verkoop van woningen anno 1980. Voorts is rekenjng gehouden met de standpunten, die schriftelijk aan de Raad ter kennis zijn gebracht (bijiagen 2 tot en met 5) en nadien nader zijn toegelicht op een hearing door de volgende organisaties: — Nederlandse Vereniging van Rentmeesters — Stichting Ideele Kamerbemiddeling en Huisvesting — Koninklijke Notariele Broederschap — Katholieke Land- en Tuinbouwbond.
2. Samenvatting adviesaanvraag
2.1 In de adviesaanvraag wordt erop gewezen dat op het terrein van de bemiddeling in onroerend goed twee groepen beroepsbeoefenaars opereren, te weten zij die makelaar zijn en anderen. Voor hen die makelaar zijn gelden de algemene bepalingen van de afdeling 'Van makelaars' in het Wetboek van Koophandel (artikel 62 en volgende). In deze artikelen is onder andere de beediging als makelaar door de arrondissementsrechtbank en de wettelijke bescherming van de makelaarstitel geregeld. Bij algemene maatregel van bestuur zijn eisen gesteld aan de vakbekwaamheid van makelaars in onroerend goed (besluit van 18 juli 1972, Stb. 428, gewijzigd bij besluit van 4 april 1981, Stb. 192). De makelaars onroerend goed die zijn aangesloten bij de Nederlandse Bond van Makelaars in onroerende goederen NBM en de Makelaarsvereniging Amsterdam MVA (inmiddels gefuseerd tot de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen NVM) zijn daarnaast gehouden aan een erecode, een tuchtregeling en aan voorwaarden en tarieven. Ten aanzien van bemiddelaars die zich geen makelaar mogen noemen gelden geen kwaliteitseisen; ook ontbreken gedrags- en beroepsregels van een eigen organisatie. Er zijn derhalve drie categorieen: 1. georganiseerde makelaars; 2. niet-georganiseerde makelaars; 3. niet-beedigde bemiddelaars. 2.2 In de adviesaanvrage wordt geconstateerd dat met betrekking tot de groep bemiddelaars/niet-makelaars regelmatig klachten worden geuit over kwalitatlef slechte dienstverlening, gebrek aan vakkennis, onereuze voonwaarden en dergelijke. Ook op makelaars wordt volgens de adviesaanvrage scherpe kritiek geuit, onder meer over het feit dat er makelaars zijn die niet alleen bemiddelen voor rekening van opdrachtgevers, maar die ook voor eigen rekening handelen in onroerend goed. De klachten hebben in het algemeen betrekking op activiteiten die aan een vertrouwensrelatie met een makelaar in de weg staan; zij spitsen zich toe op tweezijdige bemiddeling en de daaraan verbonden tweezijdige courtageberekening. 2.3 In de kring van de makelaarsorganisaties heeft de hierboven genoemde kritiek, mede in verband met de fusieplannen van beide (toenmalige, thans gefuseerde) organisaties geleid tot de wens om tot een herstructurering van de huidige gang van zaken bij bemiddeling van onroerend goed te komen. Hen staat daarbij voor ogen wat wordt genoemd een 'integrale regeling met betrekking tot de bemiddelingsmarkt voor onroerend goed', waarvan een gewijzigde wetgeving onderdeel zou moeten
vormen. Met het oog op de bescherming van het publiek zou de onafhankelijkheid van de benniddelaar moeten worden gewaarborgd en zouden eisen moeten worden gesteld ten aanzien van de toelating tot, de vakbekwaamheid bij en de wijze van uitoefening van het beroep/bedrijf bemiddelaar onroerend goed, onder andere door een preventief en repressief toezicht en een effectief tuchtrecht. Daarbij zouden alleen degenen die aan deze eisen (blijven) voldoen, hun beroep/bedrijf mogen maken van het bemiddelen met betrekking tot onroerend goed. In opdracht van de makelaarsorganisaties heeft prof.mr. W.M. Kleyn op basis van deze ideeen een ontwerp-wettelijke regeling samengesteld. In samenhang met de voorgestane wettelijke regeling, maar daarin niet als zodanig opgenomen, hebben de makelaarsorganisaties in de 'integrale regeling' nog een aantal ideeen geopperd, zoals bijvoorbeeld een wijziging van de tariefopbouw. Uitgaand van een splitsing van de makelaarswerkzaamheden over een service-, zoek- en transactiefase, stelden zij onder andere voor dat, met handhaving van het 'no cure, no pay'-stelsel voor de transactiefase, ook een vergoeding kan zijn verschuldigd voor het werk in de zoekfase als er uiteindelijk geen transactie tot stand komt 2).
2j De makelaarsorganisaties hebben nadien dit aspect van de integrale regeling nader uitgewerkt in een voorstel, dat de Commissie Bemiddeling Onroerend Goed in mei 1982 ontving. Belangrijke onderdelen van dit voorstel zijn binnen de organisaties zeif inmiddeis gerealiseerd. Dit betreft onder meer de fusie tussen de beide organisaties en de invoering van nieuwe voonvaarden en tarieven. Deze laatste hebben onder andere geleid tot de instelling van een zgn. orientatie-opdracht, die los van een eventueel in ven/olg hierop te verstrekken bemiddeiingsopdracht is komen te staan. Aan deze orientatie-opdracht zijn eigen specifieke werkzaamheden en aparte beloning verbonden. De nieuwe voorwaarden en tarieven gaan voorts uit van eenzijdige bemiddeling, dw.z. het uitsluitend optreden voor een van de bij een transactie betrokken partijen.
2.4 In de adviesaanvraag geeft de staatssecretaris als zijn opvatting weer, dat het maatschappelijk van belang is te beschikken over een goed functionerende en tegen zijn taak opgewassen groep van bemiddelaars met betrekking tot onroerend goed. Daarbij speelt het belang van zowel de bemiddelaar als de afnemer van zijn diensten, Hij stelt daarbij voorop dat naar zijn mening het systeem van tweezijdige courtageberekening ongewenst is en dat hij zich nog geen eindoordeel heeft gevormd over de vraag in hoeverre afschaffing hiervan repercussies zai (moeten) hebben voor tweezijdige bemiddeling. De staatssecretaris acht het noodzakelijk een verbod niet uitsluitend van toepassing te doen zijn op makelaars in onroerend goed, maar op een ieder die bedrijfsmatig bemiddeit ten aanzien van onroerend goed. Hij verzoekt de Raad eventuele overwegingen en (deel)adviezen met betrekking tot het verbod van tweezijdige courtageberekening hem spoedig ter kennis te brengen, omdat inmiddeis het interdepartementale overleg over de opstelling van een daarop toegesneden wettelijke regeling een aanvang heeft genomen. Gegeven dit voornemen, gelet op bovengenoemde kritiek van consumenten(organisaties) en gezien de door de makelaarsorganisaties naar voren gebrachte ideeen vraagt de staatssecretaris voorts om advies over de vraag of de huidige regeling van de makelaardij, voor zover die op onroerend goed betrekking heeft, zou moeten worden aangevuld dan wel vervangen door een regeling betreffende de gehele sector bemiddeling in onroerend goed. Uitgangspunt daarbij lijkt hem te moeten zijn dat de problematiek in deze sector nadere regeling wenselijk maakt. Indian de Raad tot een positief advies komt wordt hem gevraagd tevens aan te geven weike elementen een regeling zou moeten bevatten. 8
Bij een bevestigend antwoord verdient voorts de positie van de bemiddelaar/niet-makelaar een expliciete beoordeling. Tevens wordt de Raad verzocht aan te geven of bepaalde categorieen onroerend goed (zoals bedrijfspanden en onbebouwd onroerend goed) of soorten bemiddelingsovereenkomsten (zoals ter zake van huur en verhuur of beheer) buiten de werkingssfeer van een eventuele regeling moeten blijven. Ten slotte vraagt de staatssecretaris het oordeel van de Raad over de vraag of het waarborgen van de onafhankelijkheid van de makelaar c.q. bemiddelaar onroerend goed dient te leiden tot onder andere een verbod voor hen om in onroerend goed te handelen.
3. Samenvatting advies
Na inleidende hoofdstukken over de voorgeschiedenis (hoofdstuk 4), een analyse van de bemiddelingsmarkt in onroerend goed (hoofdstuk 5), een overzicht van de wetgeving op het onderwerpelijke gebied (hoofdstuk 6) en enkele prealabele opmerkingen (hoofdstuk 7) gaat de Read in hoofdstuk 8 allereerst in op de wenselijkheid van herziening van de bestaande wetgeving. De Read concludeert in paragraaf 8.1 dat er klachten van zodanige aard en omvang bestaan dat een nadere regeling inderdaad wenselijk is. Vervolgens geeft hij aan weike doelstellingen met de nieuwe wetgeving dienen te worden beoogd: ordening van de totale bedrijfstak en bescherming van de consument. Met de belangen van de consument en die van de bedrijfstak dient in de regeling op evenwichtige wijze rekening te worden gehouden. In paragraaf 8.2 wordt ingegaan op de werkingssfeer van de nieuwe regeling. Mede uit een oogpunt van overzichtelijkheid is de Read voorstander van een regeling waarin zoveel mogelijk vormen van benniddeling in onroerend goed worden ondergebracht, onder andere die bij de koop en verkoop en de huur en verhuur van woningen (behoudens de korte-termijnverhuur van vakantiehuisjes en dergelijke) en van bedrijfspanden alsmede de bemiddeling bij de koop en verkoop en de pacht en verpachting van agrarisch onroerend goed. In paragraaf 8.3 vraagt de Raad zich af of het voor de realisatie van de doelstellingen wenselijk is om degenen die aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen exclusief bevoegd te maken tot de kernactiviteiten van de nnakelaardij: bemiddeling en taxatie. De Raad is unaniem voorstander van een wettelijke regeling die de makelaar een exclusieve bevoegdheid tot voornoemde kernactiviteiten verleent, met dien verstande dat de exclusiviteit zich zou moeten beperken tot de bemiddeling en taxatie in die sectoren waarin de afnemers van de diensten vanwege hun ondeskundigheid ten aanzien van onroerend goed een bijzondere bescherming behoeven: de bemiddeling bij de koop en verkoop, de huur en verhuur en de taxatie van woningen (met uitzondering van de kamerbemiddeling) en zogenoemde middenstandsbedrijfspanden als bedoeld in artikel 1624 BW. De bemiddeling en taxatie op de overige terreinen zouden naar het oordeel van de Raad dienen te worden ondenworpen aan een repressief systeem waarbij ieder zonder voorwaarden vooraf wordt toegelaten, doch waarbij degene die zich aan wangedrag schuldig maakt of van 10
onbekwaamheid blijk geeft, van verdere activiteiten op dit terrain wordt uitgesloten. In paragraaf 8.4 en volgende gaat de Raad nader in op de eisen die dienen te worden gesteld aan de makelaar en aan de wijze waarop hij zijn werkzaamheden verricht. De nnakelaar-nieuwe-stiji dient te voldoen aan deskundigheidseisen die van theoretische en praktische aard zijn, betrouwbaarheidseisen en onafhankelijkheidseisen. Een makelaar die aan deze eisen voldoet, dient zich, na de beediging, in een openbaar register te laten inschrijven. Handel in onroerend goed - ook die van incidentele aard - zou aan makelaars verboden moeten zijn. Voorts dienen regels voor het hebben van eigen belang bij onroerend goed een plaats in de wettelijke regeling te krijgen. Voorzieningen zijn wenselijk om te voorkomen dat de wijze waarop een makelaarskantoor is georganiseerd op zich zelf al een onvoldoende mate van onafhankelijkheid met zich brengt. De Raad staat afwijzend tegenover een systeem van tweezijdige bemiddeling en de daaraan gekoppelde tweezijdige courtageberekening. In december 1984 heeft de Commissie Bemiddeling . Onroerend Goed, daartoe gemachtigd door de Raad, ter zake een interimadvies uitgebracht (zie bijiage 12). Na enkele beschouwingen over wettelijk tuchtrecht in het algemeen, wordt in hoofdstuk 9 geadviseerd tot de instelling van een wettelijk tuchtcollege voor bemiddelaars in onroerend goed. De Raad meent dat de volgende samenstelling van het tuchtcollege de beste waarborg voor de benodigde objectivitelt biedt: een onafhankelijke jurist als voorzitter en vier gewone leden, waarvan twee leden uit de kring van de georganiseerde makeiaardij afkomstig zijn, een lid uit de kring van de consumentenorganisaties en een lid uit de kring van de professionele opdrachtgevers. De Raad betoogt in hoofdstuk 10 dat de aan bemiddeling in buitenlands onroerend goed te stellen eisen zoveel mogelijk moeten aansluiten bij die voor bemiddeling in Nederlands onroerend goed. Het enige vereiste waaraan bemiddelaars in buitenlands onroerend goed niet altijd zullen kunnen voldoen is dat van plaatselijke bekendheid. Daarom wil de Raad uitdrukkelijk een van de voorstellen uit een CCA-advies van 1979 ondersteunen, te weten de prospectusplicht voor aanbiedingen van buitenlands onroerend goed. In hoofdstuk 11 wordt uiteengezet weike voorzieningen de Raad wenselijk acht voor de bemiddeling bij kamerhuur en -verhuur. De Raad is voorstander van een op de problematiek toegesneden afzonderiijke wettelijke regeling. In een raamregeling dienen deskundigheidseisen te worden neergelegd en dient aan de gemeenten de bevoegdheid te worden gegeven deze eisen bij verordening verplicht te stellen. De deskundigheidseisen zouden in het algemeen van een lager niveau kunnen zijn dan die voor 11
makelaars. Ook zouden de gemeenten kamerbemiddelaars moeten kunnen verplichten zich te laten inschrijven in een register, waaruit schrapping mogelijk is. Ten slotte besteedt de Read in hoofdstuk 12 aandacht aan de overgangsregeling.
12
4. Voorgeschiedenis
4.1 In de bezettingstijd zijn regelingen tot stand gekomen betreffende de vestiging als makelaar en het uitoefenen van het bedrijf van onder andere tussenpersoon in onroerend goed. Na de bevrijding zijn deze regelingen voorlopig gehandhaafd in afwachting van nader overleg, onder meer met de direct betrokkenen, over een definitieve regeling. Bij de invoering van de Vestigingswet Bedrijven 1954 lag het in de bedoeling van de regering aan de betrokken bedrijfstakken de gelegenheid te geven, voor zover daaraan behoefte zou blijken te bestaan, een vestigingsbesluit ingevolge die wet aan te vragen. Tegen deze opzet bleken van de zijde van onder andere de organisaties van makelaars in onroerend goed bezwaren te bestaan. Zij drongen aan op een afzonderlijke wettelijke regeling, waarbij mede aandacht zou kunnen worden besteed aan het vereiste van de persoonlijke betrouwbaarheid van de tussenpersoon alsmede diens onafhankelijkheid en aan het toezicht op de uitoefening van zijn beroep; op dit punt biedt immers de Vestigingswet geen mogelijkheid tot het stellen van eisen. 4.2 Voor de toenmalige staatssecretaris van Economische Zaken vormde een en ander aanleiding om in 1955 de Commissie Makelaardij en Tussenpersonen (de Commissie-Greup) in te stellen met de opdracht te onderzoeken of een nieuwe wettelijke regeling van de positie van de makelaars en andere tussenpersonen noodzakelijk moest worden geacht. De door de commissie in 1958 gepresenteerde voorstellen strekten allereerst tot een wijziging van de makelaarsbepaiingen van het Wetboek van Koophandel (artikelen 62-71), hetgeen in 1966 inderdaad tot een wetswijziging heeft geleid. De commissie adviseerde voorts aan de makelaars een exclusieve bevoegdheid te geven voor wat betreft de bemiddeling bij koop en verkoop van stedelijk onroerend goed; een voorstel dat overeenkwam met het streven van de Nederlandse Federatie van Makelaars in Onroerende Goederen (de koepel waarin de voormalige NBM en MVA sedert 1953 samenwerken), die echter meende dat dit voorstel niet ver genoeg ging. De regering heeft deze suggestie niet gevolgd, maar voor een regeling die de bevoegdheid tot uitoefening van een bedrijf aan bepaalde voorwaarden verbindt verwezen naar de mogelijkheid om naast de regeling van het Wetboek van Koophandel een vestigingsbesluit op basis van de Vestigingswet Bedrijven 1954 tot stand te brengen. 13
4.3 De Nederlandse Federatie van Makelaars in Onroerende Goederen heeft daarom het verzoek gedaan toepassing aan de Vestigingswet te geven voor het bedrijf van tussenpersoon in onroerende goederen. De toenmalige staatssecretaris van Economische Zaken heeft vervolgens in 1967 aan de Commissie Adviezen Vestigingsregelingen van de Sociaal-Economische Raad ter advisering een ontwerp-Vestigingsbesluit voorgelegd. Het ontwerp-besluit bevatte, in overeenstemming met het rapport van de Commissie IVIakelaardij en Tussenpersonen, een tweetal beperkingen. Enerzijds beperkte het zich tot het regelen van de bemiddeling ter zake van overeenkomsten van koop en verkoop; anderzijds werd voorgesteld transacties met betrekking tot agrarisch onroerend goed (landbouwgronden en -opstallen) buiten beschouwing te laten. In haar in 1968 uitgebrachte advies deelt de Commissie Adviezen Vestigingsregelingen de opvatting van de toenmalige staatssecretaris dat de werkingssfeer van een vestigingsbesluit zou moeten worden beperkt tot het bedrijf van het bemiddelen bij koop en verkoop van niet-agrarisch onroerend goed. Het oordeel van de commissie kwam hierop neer dat zij geen termen aanwezig zag het bemiddelen bij huur en verhuur onder de werkingssfeer van de vestigingsregeling te brengen, omdat het praktisch niet voorkwam dat een ondernemer uitsluitend zijn bedrijf hiervan maakt. Wat betreft de bemiddeling ter zake van agrarisch onroerend goed was de commissie van mening dat het aanbeveling verdiende deze buiten de vestigingsregeling te houden, daar zij een heel ander karakter vertoont dan die weike door de makelaars in stedelijk onroerend goed wordt verleend (zie ook pag.'s 17 en 18). De commissie stond echter op het standpunt dat ook een verzoek om toepassing van de Vestigingswet op het aldus beperkte bedrijf van tussenpersonen in onroerende goederen voorshands niet moest worden ingewilligd. Zij achtte de behoefte aan een vestigingsbesluit naast de regeling van het Wetboek van Koophandel voor makelaars niet aanwezig. Op het terrein van bemiddeling bij de koop en verkoop van stedelijk onroerend goed waren immers - wellicht met een enkele uitzondering — alleen makelaars in onroerende goederen werkzaam, constateerde de commissie destijds. Zij achtte het gewenst de ontwikkelingen op dit gebied af te wachten. Indien zou blijken dat naast de makelaars ook andere tussenpersonen op dit gebied zouden gaan optreden en er uit hoofde van de bevordering van een goede bedrijfsuitoefening behoefte zou gaan ontstaan aan een vestigingsregeling, dan zou nader moeten worden bezien weIke maatregelen dienen te worden genomen. Na het negatieve advies van de Commissie Adviezen Vestigingsregelingen heeft de georganiseerde makelaardij haar verzoek om toepassing van de Vestigingswet Bedrijven 1954 op het bedrijf van tussenpersonen in onroerende goederen ingetrokken, vooral vanwege het haars inziens te lage vakbekwaamheidsniveau dat boven op de toch al beperkte strekking kwam.
14
5. Marktbeschrijving
De markt van bemiddeling in onroerend goed kan worden onderverdeeld in een aantal segmenten, te weten: a. de bemiddeling bij de aan- en verkoop van woningen; b. de bemiddeling bij de huur en verhuur van woningen; c. de bemiddeling bij de huur en verhuur van onzelfstandige woonruimte; d. de bemiddeling bij de aan- en verkoop en de pacht en verpachting van agrarisch onroerend goed; e. de bemiddeling bij de aan- en verkoop en de huur en verhuur van bedrijfspanden; f. de overige bemiddeling en het overige onroerend goed in Nederland; g. de bemiddeling bij transacties ter zake van onroerend goed in het buiteniand. Op al deze deelmarkten opereren in meer of mindere mate de makelaars, maar zeker niet zij uitsluitend. In geval partijen besluiten tot vervreemding van onroerend goed, verlenen notarissen diensten die veelal verder gaan dan de wettelijk voorschreven betrokkenheid bij het verlijden van de akte van eigendomsoverdracht (zie ook brief Koninklijke Notariele Broederschap in bijiage 4). Verder worden indien specialistische kennis is vereist ook wel diensten verleend door bijvoorbeeld advocaten en accountants. Op alle onderscheiden (maar veelal niet te scheiden) terreinen bewegen zich ook andere groepen tussenpersonen, zoals hieronder wordt uiteengezet. Overigens houden makelaars zich vaak niet alleen met bovengenoemde vormen van bemiddeling bezig; ook adviseren zij inzake onroerend goed en zijn zij uit hoofde van hun makelaarschap beedigd taxateur van onroerend goed (vergelijk artikel 62 WvK en volgende). Voorts adviseren en bemiddelen zij inzake financiering en verzekering van het betrokken onroerend goed. Ad a. Koopwoningen De bemiddelingsmarkt bij de aanr en verkoop van woningen is in 1980 in kaart gebracht door het eerder genoemde onderzoek van het Nederlands Economisch Instituut. Uit dit onderzoek blljkt onder andere dat partijen bij de aan- en verkoop van woningen in 44,1% van het totaal aantal transacties geen bemiddelaar inschakelden, in 10,3% er wel bemiddeling maar geen betaling plaatsvond, terwijl het totaalpercentage betaalde bemiddeling 45,6 bedroeg. Van deze kleine helft had de NBM (±1370 leden) verreweg het grootste marktaandeel (65,3%); de MVA (±380 15
leden) bemiddelde in 5,7% en de niet-georganiseerde makelaars (naar schatting omstreeks 250 personen) in 16,9% van het totaal aantai transacties. In 12,1% van de transacties werden nietbeedigde bemiddeiaars ingeschakeld. In hoeverre deze laatste groep personen betreft die de bemiddeling als bijverdienste hebben dan wel er hun hoofdberoep van hebben gemaakt, komt uit de NEI-enquete onvoldoende tot uitdrukking. Wellicht dat dit laatste vooral het geval Is, zo wordt in het rapport gesuggereerd. Van de- verkopers bleek 69,9% een bemiddelaar te hebben ingeschakeld, waarvan negen van de tien courtage betaalden. Daarentegen schakelde slechts 43,4% van de kopers een bemiddelaar in; twee op de drie daarvan betaalden courtage. Bij deze en alle gegevens uit het NEI-rapport moet echter worden bedacht dat alleen de geslaagde transacties zljn onderzocht. Ook moet er rekening niee worden gehouden dat het onderzoek slechts een momentopname toont van de marktsituatie. Aparte vermelding ve'rdient het verschijnsel dat een of meer woningbouwvereniging(en) een stichting oprichten, die woningen bouwt en voor de verkoop ervan zorg draagt. Sommige treden op als verkoper nameris de woningbouwcorporaties, andere presenteren zich als onafhankelijk bemiddelaar. Enkele gegevens over de verdeling van het eigen-woningbezit, onder andere naar.inkomensklasse, zijn bijgevoegd als bijiage 6. Daamit blijkt onder andere dat het absolute aantai eigen woningen' tussen 1947 en 1977 meer dan verdrievoudigd is. Dit heeft tot gevolg dat een bredere laag van de bevolking van de diensten van een bemiddelaar gebruik zou kunnen maken. Het aspect van de consumentenbescherming wint daardoor aan betekenis. Ad b. Huurwoningen Op het terrein van de huur en verhuur van onroerend goed komen veel overeenkomsten tot stand door bemiddeling van makelaars. Maar daarnaast houden zich nog vele anderen bezig met het bedrijfsmatig verlenen van bemiddeling bij de totstandkoming van huurovereenkomsten. Met'betrekking tot bepaalde objecten - bijvoorbeeld vakantieverblijven - kan zelfs worden gezegd dat vrijwel uitsluitend niet-makelaars bemiddeling verlenen. De verhuur van verblijven voor recreatieve doeleinden geschiedt hoofdzakelijk via reisbureaus en gespecialiseerde organisaties. Veel huurovereenkomsten komen ook tot stand met inschakeling van onder andere administratie- en beheerkantoren die namens of in ieder geval in opdracht van de eigenaar optreden. Hun optreden vormt een onderdeel van hun eigenlijke, door de eigenaar opgedragen beheertaak. Ad c. Kamerverhuur Voor zover bemiddeling plaatsvindt bij de totstandkoming van huurovereenkomsten inzake onzelfstandige woonruimte verloopt 16
zulks vrijwel uitsluitend via kamerbemiddelingsbureaus. Onderscheid dient hierbij te worden gemaakt tussen de commerciele en de ideele op de kamermarkt werkzame bureaus. De ideele kamerbureaus, vaak door de gemeente gesubsidieerde vrijwilligersorganisaties, hanteren in tegenstelling tot de commerciele bureaus normen voor de relatie tussen prijs en kwaliteit en berekenen een vast niet-kostendekkend bedrag aan bemiddelingskosten. Uit een in 1982 gepubliceerd onderzoek 'Verkenning kamermarkt', in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening verricht door de Stichting Woonkonsumentenonderzoek, blijkt onder andere dat het aantal via niet-commerciele kamerbureaus aangeboden kamers jaarlijks ongeveer 2000 bedraagt. Het marktaandeel van deze bureaus, sinds de tweede helft van de jaren zeventig sterk gedaald, bedroeg volgens dit onderzoek in 1982 voorzichtig geschat 12 a 14% van de kamermarkt. Bij de niet-commerciele kamerbureaus bedraagt de vraag nog altijd een veelvoud van het aanbod. Men zie bijvoorbeeld de Stichting Ideele Kamerbemiddeling en Huisvesting te Amsterdam, waarvan de Raad bij de voorbereiding van dit advles een brief heeft ontvangen (zie bijiage 4): deze stichting slaagde erin de afgelopen jaren 100 a 1 50 maal per jaar te bemiddelen, terwiji zich per jaar 4000 a 5000 kamerzoekenden hebben gemeld. Het totaal aantal geslaagde bemiddelingen van de drie nietcommerciele kamerbureaus in Amsterdam blijkt in 1980 ongeveer 400 te zijn geweest. Ad d. Agrarisch onroerend goed De bemiddeling ter zake van landbouwgronden en -opstallen heeft een eigensoortig karakter. Zij voltrekt zich veelal in een persoonlijker sfeer dan bij stedelijk onroerend goed. Ook onderscheidt zich deze bemiddeling van de stedelijke bedrijfsuitoefening doordat de opdrachtgevers met betrekking tot agrarische objecten - vaak landbouwers — in veel gevallen, anders dan de (aspirant-)eigenaren van niet-agrarisch onroerend goed, in bepaalde opzichten zelf min of meer deskundig zijn (met name ten aanzien van de kwaliteit van de grond). Ook zullen landbouwers vaak te rade gaan bij vertrouwenspersonen die naast hun eigenlijke werkzaamheden min of meer incidenteel als adviseur optreden. Deze 'local leaders' bekleden een vertrouwenspositie vanwege hun persoonlijke eigenschappen, hun traditionele gebondenheid aan de streek en dikwijis ook vanwege hun functie ter plaatse. Bovendien kunnen landbouwers zo nodig gebruik maken van de diensten van de regionale adviesbureaus, die door de centrale landbouworganisaties in het leven zijn geroepen. Zo is bijvoorbeeld de Katholieke Land- en Tuinbouwbond (±10.000 leden), die zijn standpunt schriftelijk bij de Raad kenbaar heeft gemaakt (zie bijiage 5), in 1953 overgegaan tot de oprichting van de Stichting Grondzaken en Vestigingsdienst LTB. Bemiddeling bij de aan- en verkoop van in hoofdzaak agrarisch onroerend goed is een van de diensten die 17
de stichting voor de leden van de Land- en Tuinbouwbond verricht. In feite wordt de bemiddeling ter zake van agrarisch onroerend goed doorgaans door anderen dan stedelijke tussenpersonen beoefend; naast makelaars ten plattelande bewegen zich rentmeesters op dit gebied, vooral bij transacties van grotere omvang. De Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (±200 leden) heeft onder haar leden een enquete gehouden naar hun betrokkenheid bij onder andere de bemiddeling in onroerend goed, waaruit blijkt dat 30% van de bemiddelingsactiviteiten van de rentmeester betrekking heeft op onroerend goed dat niet bij hem in beheer is. Voorts blijkt dat 66% van zijn bemiddelingswerkzaamheden betrekking heeft op agrarische en 34% op nietagrarische objecten. Ad e tot en met g. Bedrijfspanden, overige bemiddeling en overig onroerend goed in Nederland en buitenlands onroerend goed De hiervoor bij het agrarisch onroerend goed genoemde persoonlijkere sfeer is in veel gevallen ook waarneembaar bij de overdracht van bedrijfspanden, met name in het midden- en kleinbedrijf. Bij transacties ten aanzien van grotere bedrijfspanden wordt ook bemiddeld door (onder andere buitenlandse) bemiddelaars die geen makelaar zijn. Wat betreft de overige bemiddeling kan worden gedacht aan bemiddeling bij andere overeenkomsten dan koop/verkoop en huur/verhuur zoals het lidmaatschap van een cooperatieve vereniging tot exploitatie van onroerend goed, huurkoop, erfpacht, opstal, leasing en erfdienstbaarheden etc. Het overige onroerend goed in Nederland kan varieren van percelen bouwgrond en tweede huisjes tot beleggingsobjecten ais bijvoorbeeld een blok garages. Het beleggingselement speelt vaak ook een rol bij de aan- en verkoop van onroerend goed in het buitenland. Hoewel de hausse in buitenlands onroerend goed voorbij is, wordt er ook thans nog steeds bemiddeld door een beperkt aantal makelaars en vooral door niet-makelaars; nogal eens in opdracht van beleggers die de handelwijze van met name de niet-makelaars niet in alle gevallen even gemakkelijk kunnen controleren. Bij zuike transacties met Internationale aspecten doet zich overigens de vraag voor of het Nederlandse rechtstelsel al dan niet van toepassing is. Mede onder invloed van zuIke transacties hebben enige in het buitenland gebruikelijke contractvormen ook in Nederland geleidelijk ingang gevonden, zoals bijvoorbeeld leasing (een soort huur op lange termijn met als bijzonderheid dat de onderhoudskosten van het gehuurde voor rekening van de verhuurder zijn) en time-sharing (te vertalen als periode-eigendom; men verkrijgt eigendom of daarop gelijkende rechten voor bijvoorbeeld een deel van het jaar).
18
6. Wetgevihg
In het algemeen kan in de jurisprudentie een toenemende bescherming worden geconstateerd van de partij die in de zwakste positie verkeert. Zo legt de rechter onduideiijkheden in eenzijdig opgestelde leveringsvoorwaarden in beginsel uit ten gunste van de niet-professionele contractpartner. Ten aanzien van onroerend goedkwesties plaatst de Hoge Raad duidelijk een accent op de deskundjgheid van de makelaar, dit in contrast tot de ondeskundigheid van de nietprofessionele opdrachtgever (vergelijk HR 4 februari 1977, NJ 77-278). Bemiddelingsopdrachten ten aanzien van onroerend goed zijn ook onderworpen aan consumentenbeschermende wetgeving met een ruimer toepassingsgebied, bijvoorbeeld de Wet op de misleidende reclame. Ook het in 1981 bij de Tweede Kamer ingediende w/etsvoorstel ter zake van de algemene voorwaarden zai betrekking hebben op standaardvoorwaarden die makelaars individueel of gezamenlijk hanteren. In dit hoofdstuk beperkt de Raad zich echter tot het geven van een overzicht van de voor bemiddeling in onroerend goed bij uitstek relevante wetgeving. 6.1 Wetboek van Koophandel Een makelaar onroerend goed is gehouden aan de bepalingen van de afdeling 'Van makelaars' in het Wetboek van Koophandel (artikel 62 en volgende), die gelden voor iedereen die als makelaar bemiddelingsactiviteiten ontplooit. Artikel 62 omschrijft de makelaar als hij die, als zodanig beedigd voor de arrondissementsrechtbank, zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in een vaste betrekking staat, eventueel als beherend vennoot van een vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon die dat bedrijf uitoefent. Het systeem houdt een wettelijke bescherming van de makelaarstitei in. Het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten, zoals omschreven in artikel 62, staat ook aan niet-makeiaars vrij. Beediging vindt pleats indien de verzoeker bekwaam is om als makelaar in het vak werkzaam te zijn, indien hij te goeder naam en faam bekend staat en indien ook overigens te zijnen aanzien geen omstandigheden bekend zijn die een juiste en onafhankelijke uitoefening van de makelaardij bedreigen. De rechtbank beslist over de toelating tot de beediging, nadat het Openbaar Ministerie en de betrokken Kamer van Koophandel en Fabrieken zijn gehoord over het voldoen aan de toelatingseisen.
19
De bepalingen van de afdeling over makelaars in het Wetboek van Koophandel hebben verder, waar het de makelaar onroerend goed aangaat, betrekking op: - de vakbekwaamheid van de makelaar (zie hieronder paragraaf 6.2); - de gevolgen indien een makelaar zich schuldig heeft gemaakt aan overtreding van de verplichtingen die hij door het afleggen van de eed heeft aanvaard, onder andere die verbonden zijn aan de vervallenverklaring van de hoedanigheid als makelaar; - de positie van de makelaar die in staat van faillissement is verklaard; - de wijze waarop men zich als makelaar mag presenteren; - de beloning van de makelaar (zie hieronder paragraaf 6.3); - de verplichtingen waaraan een makelaar moet voldoen; - andere civielrechtelijke gevolgen van de bemiddeling. 6.2 Vakbekwaamheidsbesluit Artikel 63c, eerste lid, van het Wetboek van Koophandel zegt onder meer dat degene die wenst te worden toegelaten tot beediging als makelaar vakbekwaam moet zijn. Het tweede lid van dat artikel opent de mogelijkheid bij (of krachtens) algemene maatregel van bestuur nadere regelen ter zake te stellen. Aan artikel 63c is alleen ten aanzien van de makelaars in onroerend goed uitvoering gegeven bij besluit van 18 juli 1972 (Stb. 428), gewijzigd bij besluit van 4 april 1981 (Stb. 192): het Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende goederen. In dat besluit is bepaald dat iemand vakbekwaam is de makelaardij in onroerende goederen uit te oefenen wanneer hij: a. in het bezit is van een door de Nederlandse Federatie van Makelaars in onroerende goederen afgegeven diploma voor de makelaardij in onroerende goederen, het zogenoemde Federatiediploma, of een door de minister van Economische Zaken daaraan gelijkgesteld diploma (artikel 1, lid la). In maart 1982 heeft de minister het heao-diploma (met aantekening makelaardij) van de School voor hoger economisch en administratief onderwijs te Eindhoven als bewijsstuk van vakbekwaamheid aangewezen. In artikel 2 zijn de vakken genoemd waaraan de aspirant-makelaar dient te voldoen (een detaillering van de vakbekwaamheidseisen is te vinden in de NFM-regelen, zie bijiage 7); b. vervolgens met goed gevolg de zogenoemde praktijkproef heeft afgelegd, zulks ter beoordeling van de Kamer van Koophandel en Fabrieken binnen welker ressort de kandidaat-makelaar voornemens is zich te vestigen (artikel 1, lid 1 b, juncto artikel 7, lid 1). Uit de proeve moet blijken dat de aspirant-makelaar voldoet aan de eisen weike in de praktijk aan de makelaardij worden gesteld, waaronder wordt begrepen kennis van de gebruiken, regels en omstandigheden weIke in die regio van belang zijn bij het beoordelen van de waarde van onroerende goederen (artikel 7, lid 2). Overigens staat tegen de uitspraak van de Kamer beroep open bij het College van Beroep voor het Bedrijfsleven te 's-Gravenhage.
20
IVIet het genoemde Federatiediploma wordt gelijkgesteld de vaktest voor de makelaardij in onroerende goederen (artikel 2, lid 3). Tot de vaktest wordt een kandidaat-makelaar slechts in bijzondere gevallen toegelaten en mits hij ouder is dan 35 jaar en minimaal twee jaar ervaring heeft in het bemiddelen of in soortgelijke werkzaamheden (artikel 5, lid 3). De bij het besluit van 4 april 1981 ingestelde Commissie Toelating Vaktest beoordeelt of een kandidaat kan worden toegelaten om de vaktest af te leggen, terwiji de Vaktestcommissie hem examineert. 6.3 Beloning Een makelaar heeft voor het tot stand brengen van een overeenkomst of het verlenen van bemiddeling daarbij geen recht op loon zolang de overeenkomst niet tot stand is gekomen, behoudens afwijkend beding of gebruik (artikel 67 WvK). Wil een recht op courtage ontstaan, dan dient er een opdracht te zijn verleend aan de makelaar en, tenzij andere afspraken zijn gemaakt, moet de makelaar bemiddeld hebben en de beoogde transactie tot stand zijn gekomen (no cure, no pay). De beloning voor makelaarswerkzaamheden ter zake van onroerend goed is de afgelopen jaren herhaaldelijk geregeld bij beschikking op basis van de Prijzenwet. Krachtens deze beschikking was het verboden makelaarsdiensten aan te bieden of te verlenen tegen een hogere prijs dan die weike wordt gevormd door de maximale courtage en (een deel van) de advertentiekosten. De Prijzenbeschikking verplichtte de makelaars tevens een adequate administrate te voeren. Sinds 1 februari 1984 is er geen prijzenbeschikking meer van kracht, maar wordt er wel informeel overleg dienaangaande gevoerd. De georganiseerde makelaars zijn voorts gebonden aan de bemiddelingstarieven die hun organlsatie heeft vastgesteld. 6.4 Georganiseerde makelaardij De georganiseerde makelaardij kent sinds jaar en dag gedragsregels waaraan de aangesloten leden zijn gebonden, onder andere in de vorm van een erecode en van voorwaarden en tarieven. Op 1 februari 1983 zijn door de NBM en de MVA gezamenlijk vastgestelde nieuwe voorwaarden en tarieven in werking getreden die onder meer regels bevatten ter vermijding van gelijktijdige bemiddeling door een makelaar ten behoeve van beide bij een transactie betrokken partljen. De Commissie Bemiddeling Onroerend Goed heeft van staatssecretaris Van Zeil een brief d.d. 31 december 1982 ontvangen, waaruit blijkt dat hij en zijn ambtgenoot Bolkestein, onder handhaving van de adviesaanvraag, menen niet te moeten afzien van de gevraagde medewerking aan de totstandkoming van de nieuwe voorwaarden. Bij de afronding van het fusieproces tussen de NBM en de MVA, eind 1983, zijn de nieuwe voorwaarden en tarieven door de nieuwe organisatie, de NVM, overgenomen. Tegelijkertijd is toen onder meer een nieuwe erecode vastgesteld en ingevoerd. Voorts 21
heeft de georganiseerde makelaardij - zoals ook in de adviesaanvraag is geconstateerd — een eigen tuchtregeling die voor de leden verbindend is. De positie van een georganiseerde makelaar in onroerend goed wordt derhalve niet alleen bepaald door wettelijke regelingen, maar ook door eigen privaatrechtelijke regelingen. 6.5 Nieuw Burgerlijk Wetboek De heersende opvatting is dat de overeenkomst tussen makelaar en opdrachtgever naar geldend recht moet worden gekenmerkt als een overeenkomst tot het verrichten van enkele diensten (artikel 1637 BW). In het huidige BW ontbreekt een regeling van deze soort overeenkomst. In het Nieuw BW krijgt de overeenkomst tot het verrichten van enkele diensten onder de nieuwe benaming 'opdracht' een wettelijke regeling in Boek 7, titel 7. In febmari 1983 heeft de regering een ontwerp van wet tot vaststelling en invoering van onder andere de opdrachttitel bij de Tweede Kamer ingediend (kamerstuk 17 779). Er wordt naar gestreefd titel 7 tegelijk met de Boeken 3 tot en met 6 en enige andere titels van Boek 7 nog voor 1990 in te voeren. Een samenvatting van genoemd ontwerp voor titel 7, voor zover van belang voor de bemiddeling in onroerend goed, is aan te treffen in bijiage 8. Overigens zai naar venA/achting bij volledige invoering van het Nieuw BW het Wetboek van Koophandel als zodanig verdwijnen, en daarmee ook titel 4, afdeling 2 'Van makelaars'. 6.6 Europees recht De Raad van de Europese Gemeenschappen heeft in 1962, gebaseerd op de verdragsartikelen 52 en volgende respectievelijk 59 en volgende, een algemeen programma voor het opheffen van de beperkingen van de vrijheid van vestiging respectievelijk een algemeen programma voor het vrij verrichten van diensten aanvaard (Pb EG 32/62 respectievelijk 36/62). De algemene programma's bestempelen tot verboden beperking onder andere de vestigings- of dienstverleningsvoorwaarden 'die, hoewel van toepassing zonder onderscheid naar nationaliteit, uitsluitend of in hoofdzaak de toegang tot of de uitoefenihg van deze werkzaamheid (respectievelijk het verrichten van deze diensten) door vreemdelingen belemmeren'. Ter uitvoering van de algemene programma's is op 12 januari 1967 een richtlijn vastgesteld, waarbij onder andere voor bemiddelaars in onroerend goed de vrijheid van vestiging en het vrij verrichten van diensten werden venwezenlijkt (Pb EG 140/67). De lidstaten waren gehouden eventuele beperkingen op te heffen die inwoners van andere lidstaten verhinderen zich daar te vestigen of diensten te verrichten onder dezelfde voorwaarden en met gelijke rechten als de eigen onderdanen. Hetzelfde gold voor beperkingen die voortvloeien uit een handelwijze die tot gevolg heeft dat op buitenlanders, in vergelijking tot de nationale onderdanen, een discriminerende handeling wordt toegepast. 22
Voorts dienen inwoners van andere lidstaten het recht te hebben zich onder dezelfde voorwaarden en met dezelfde rechten en verplichtingen als de nationale onderdanen bij beroeps- en bedrijfsorganisaties aan te sluiten. Ook moeten zij binnen de beroeps- en bedrijfsorganisatie in een bestuursfunctie verkiesbaar of benoembaar kunnen zijn, tenzij de betrokken organisatie uit hoofde van een wettelijke of bestuursrechtelijke bepaling deelneemt aan de uitoefening van een openbaar gezag. Voorgaande verplichtingen vioeien sinds het einde van de overgangsperiode overigens ook rechtstreeks uit het verdrag voort. Ten slotte dienen lidstaten, indien zij voor de bedoelde werkzaamheden een bewijs eisen van goed zedelijk gedrag en een bewijs dat voorheen geen faillissement heeft plaatsgehad, krachtens de richtlijn als voldoende bewijs voor onderdanen van andere lidstaten een uittreksel uit het strafregister of een door een bevoegde gerechtelijke of administratieve autoriteit afgegeven gelijkwaardig document te erkennen. Deze richtlijn heeft niet tot een wijziging van de Nederlandse wetgeving geleid, aangezien indertijd geen bepalingen bestonden die een verbod of beperking inhielden voor bemiddelaars onroerend goed uit de overige lidstaten zich hier te lande te vestigen of bemiddelingsdiensten te verrichten. Een Europese richtlijn die de toelatingsregelingen voor bemiddeling onroerend goed harmoniseert, ontbreekt waarschijniijk omdat zuike regelingen slechts in een minderheid van de lidstaten bestaan en er derhalve geen reden was tot harmonisatie. Uit de jurisprudentie van het Hof van Justitie over de artikelen 52 en volgende en 59 en volgende vioeit voort dat de toepassing van een nationale regeling, ook al is deze niet (formed of materieel) discriminerend, op EG-onderdanen die in een andere lidstaat zijn gevestigd of daaruit afkomstig zijn, alleen is toegestaan als deze als zodanig een algemeen belang dient en als de in het kader van die regulering gestelde voorwaarden voor de uitoefening van de activiteit objectief noodzakelijk zijn om het betrokken algemeen belang te beschermen. Het Hof heeft onder andere in het bijzonder bepaald dat, behoudens uitzonderlijke gevallen, niet mag worden geeist dat dienstverleners in een bepaalde lidstaat een vaste woonplaats hebben. Uit de jurisprudentie van het Hof kan worden afgeleid dat in zo'n toelatingsregeling bijvoorbeeld wel zou mogen worden bepaald dat een buitenlandse dienstverlener dient te beschikken over een vergunning in de lidstaat van dienstverlening. Indien echter een dienstverlener in een andere lidstaat onderworpen is aan een vergelijkbaar vergunningstelsel is dat anders. Is hij niet aan een dergelijk vergelijkbaar vergunningstelsel onderworpen, dan kan wel een vergunning worden geeist in de lidstaat van dienstverlening, maar bij de verlening ervan moeten gelijkwaardige kwalificaties die de dienstverlener heeft verworven, worden aanvaard. In dit Europese licht beschouwd verdient het aanbeveling in wettelijke eisen voor bemiddeling in onroerend goed voorzieningen op te nemen die het mogelijk maken in concrete gevallen van een of meer eisen af te wijken, tenzij reeds uit het gemeenschapsrecht zelve zou voortvloeien dat bemiddeling in onroerend goed zonder meer is toegestaan aan 23
onderdanen van andere lidstaten van de Europese Gemeenschappen. In bijlage 9 wordt informatie gegeven over enkele buitenlandse regelingen ter zake van bemiddeling in onroerend goed.
24
7. Prealabele opmerkingen
7.1 Interimadvies In de adviesaanvraag w/ordt de Raad verzocht eventuele overwegingen en (deel)adviezen nnet betrekking tot de voorgenomen afschaffing van het systeem van tweezijdige courtage spoedig aan de staatssecretaris ter kennis te brengen, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij de opzet van een daartoe strekkende wettelijke regeling. De regering heeft in September 1984 een concept-wetsontwerp inzake tweezijdige courtageberekening door bemiddelaars in onroerend goed ter advisering aan de Raad voorgelegd. Ondanks het advies van de Werkgroep-Nicaise om na te gaan of met de bestaande regeling van de beroepsgroep zelf kan worden volstaan, staat de regering toch op het standpunt dat een wettelijke regeling ter zake de voorkeur verdient. De Werkgroep-Nicaise doelde op het feit dat de georganiseerde makelaardij sinds februari 1983 haar leden verbiedt om tweezijdige bemiddeling te verlenen. In december 1984 heeft de Commissie Bemiddeling Onroerend Goed, daartoe gemachtigd door de Raad, een interimadvies ter zake uitgebracht (zie bijiage 12). Het standpunt van de Raad inzake de tweezijdige courtageberekening (zie ook paragraaf 8.10) dient te worden beschouwd in samenhang met zijn overige voorstellen voor een wettelijke regeling van de bemiddeling in onroerend goed. 7.2 Bedrijf of beroep De Raad heeft zich gebogen over de vraag of bemiddeling in onroerend goed als een bedrijf dan wel als een vrij beroep moet worden beschouwd: een onderscheid dat in wetgeving veelvuldig wordt gehanteerd. Voor beide is een zekere zelfstandigheid vereist, maar gesteld kan worden dat traditioneel gezien bedrijfsuitoefening meer is gericht op het rendabel maken van een geVnvesteerd vermogen, in tegenstelling met een vrije-beroepsbeoefenaar, die - met een zekere regelmaat — meer zijn persoonlijke capaciteiten exploiteert. Met de vercommercialisering van het vrije beroep zijn voor het onderscheid tussen vrij beroep en bedrijf naar het oordeel van de Raad geen rationele argumenten meer aan te voeren. In artikel 62, lid 1, van het Wetboek van Koophandel worden de werkzaamheden van de makelaar als bedrijfsuitoefening omschreven. De Raad heeft de indruk dat deze omschrijving overeenkomt met het beeld dat het publiek van de makelaarsactiviteiten heeft. 25
De Raad kiest ervoor de makelaarsactiviteiten ook in de nieuwe regeling als een bedrijfsuitoefening te omschrijven. 's Raads keuze voor 'bedrijf is echter louter gegrond op de praktische ovenA/eging dat de huidige wetgeving op de makelaardij hier eveneens van uitgaat en dat enkele van zijn voorstellen in die keuze passen, te weten: 1. ter vereenvoudiging van de controle op de naleving van de wettelijke voorschriften is de Raad voorstander van de verplichting dat iedere zelfstandig of gezamenlijk gevestigde nnakelaar en in de toekomst iedere makelaar in loondienst (zie wetsvoorstel 18 290, paragraaf 8.5) zich in een register laat inschrijven. Zo'n verplichting geldt op grond van de Handelsregisterwet wel voor alle ondernemingen en niet voor beroepsbeoefenaren. Een verplichting tot inschrijving voor iedere makelaar past overigens niet in het huidige systeem van de Handelsregisterwet. Makelaars in loondienst, die per definitie zelf geen bedrijf uitoefenen, kunnen nimmer anders dan als gevolmachtigde in het handelsregister worden ingeschreven. Teneinde te bewerkstelligen dat makelaars in een register zijn ingeschreven, dient hetzij de Handelsregisterwet te worden gewijzigd hetzij een apart makelaarsregister te worden ingesteld (zie verder paragraaf 8.9); 2. de Raad vindt dat een mime regeling van de mogelijkheid tot vervanging en bijstand voor makelaars nieuwe stiji mogelijk moet zijn. Een bedrijfsgenoot kan minder dan een vrije-beroepsbeoefenaar aan persoonlijke uitvoering van de opdracht worden gehouden. Een makelaar aan wie een opdracht is verstrekt, dient naar het oordeel van de Raad zeker niet onbeperkt gehouden te zijn deze opdracht zelf uit te voeren. Een makelaar moet zich zo nodig kunnen laten bijstaan door personen die niet gekwalificeerd zijn en hij moet zich door een andere makelaar (eventueel in loondienst) kunnen laten vervangen. Wel zai de mogelijkheid van bijstand zeker in de eindfase van de onderhandeling over de aanof verkoop van een onroerend goed moeten, worden gelimiteerd en zaI ook de vervangingsmogelijkheid moeten worden uitgesloten in geval in de opdracht uitdrukkelijk is bepaald dat deze alleen door de betrokken makelaar zelf mag worden uitgevoerd. Het zaI met name een taak voor de tuchtrechter moeten zijn om te bepalen in weike specifieke gevallen een makelaar gehouden is zelf een opdracht uit te voeren; 3. de Raad pleit in geval van samenwerking tussen makelaars in een rechtspersoon voor hoofdelijke aansprakelijkheid. Ook lijkt het redelijk dat makelaars aansprakelijk kunnen worden gesteld voor handelingen van partners die zelf geen makelaar zijn. Dit voorstel sluit aan bij de artikelen 7.13.2.1 en 2 van het Nieuw BW ter zake van de openbare vennootschap tot uitoefening van een bedrijf, de nieuwe gecombineerde benaming voor de vennootschap onder firma en de maatschap. Volgens deze artikelen zullen de vennoten hoofdelijk aansprakelijk zijn en zaI ook de rechtspersoon aansprakelijk kunnen worden gesteld. De hoofdelijke aansprakelijkheid dient eveneens van toepassing te zijn op makelaars die hun werkzaamheden in een niet-openbare 26
vennootschap uitoefenen, zulks in afwijking van artikel 7.13.1.6 van het Nieuw BW waar de vennoten voor gelijke delen zullen zijn verbonden (zie verder paragraaf 8.7).
27
8. Hoofdpunten nieuwe regeling
8.1 Doelstellingen Zoals in de adviesaanvrage wordt opgemerkt is het verlenen van bemiddeling in onroerend goed thans een vrije aangelegenheid. De bestaande wetgeving op dit gebied (artikel 62 en volgende van het Wetboek van Koophandel) beoogt slechts aan het makeiaarschap wettelijke verplichtingen te koppelen en verbiedt het voeren van de titel makelaar zonder als zodanig te zijn beedigd, maar heeft niet betrekking op het verlenen van diensten door anderen dan makelaars. De privaatrechtelijk georganiseerde makelaardij heeft bindende regelingen vastgesteld, die uiteraard alleen voor de leden van de organisatie gelden (zoals een erecode, een tuchtregeling en een regeling van voorwaarden en tarieven). In het voorgaande is reeds uiteengezet dat op de bemiddelingsmarkt voor onroerend goed naast elkaar opereren zogenoemde vrije bemiddelaars en tot makelaar beedigden en dat van deze laatste groep 1 0 a 20% niet is georganiseerd. In de adviesaanvraag geeft de staatssecretaris een indicatie van de kritiek die ten aanzien van bemiddelaars/niet-makelaars en ook ten aanzien van makelaars wordt geuit. Het op verzoek van de , staatssecretaris gehouden NEI-onderzoek geeft enige onderbouwing van de kritiek op beide categorieen bemiddelaars en duidt aan op weike bemiddelingsactiviteiten die klachten betrekking hebben. De Raad heeft de resultaten van dit onderzoek vergeleken met de kwantitatieve gegevens die de consumentenorganisaties en de makelaarsorganisatie hebben verstrekt (zie bijiage 10) en concludeert dat er inderdaad klachten van zodanige aard en omvang bestaan dat een nadere regeling wenselijk is. Een meer algemene regeling van de bemiddeling in onroerend goed acht de Raad te meer in ovenweging te nemen nu de georganiseerde makelaardij zelf al geruime tijd streeft naar een integrale regeling, waarvan een gewijzigde wetgeving belangrijk onderdeel uitmaakt. Naar analogie van regelingen voor accountants en assurantiebemiddelaars zou, aldus deze organisatie, de gewijzigde wetgeving met het oog op de bescherming van het publiek de onafhankelijkheid van de bemiddelaar moeten waarborgen en adequate eisen moeten stellen ten aanzien van de toelating tot, de vakbekwaamheid bij en de wijze van uitoefening van het beroep/bedrijf van bemiddelaar onroerend goed, onder andere door middel van een goed functionerend preventief en repressief toezicht en een effectief tuchtrecht. De georganiseerde makelaardij heeft in het fusieproces dat heeft geleid tot de oprichting van de Nederlandse Vereniging van 28
Makelaars in onroerende goederen NVM haar eigen normen voor een goede bedrijfsuitoefening verzwaard. Per 1 februari 1983 heeft de georganiseerde makelaardij nieuwe voorwaarden en tarieven en per 1 januari 1984, de datum waarop de fusie definitief werd, een nieuwe gedragscode aanvaard. In deze regels is onder andere de zogenoemde eenzijdigheid vastgelegd en zijn normen opgenomen ten aanzien van het zelf hebben van belang bij onroerend goed. De nieuwe regels lopen op een aantal punten vooruit op een verbeterde wetgeving inzake de bemlddeling in onroerend goed. De Raad meent dat het streven van de NVM naar een wettelijke regeling ter aanvulling op de interne regeling voor honorering in aanmerking komt, mede omdat het anders onzeker is of de NVM haar relatief strenge normen zai (kunnen) behouden. De Raad onderschrijft de stelling in de adviesaanvraag dat het van maatschappelijk belang is te beschikken over een goed functionerende en tegen haar taak opgewassen groep van bemiddelaars met betrekking tot onroerend goed. Met een nieuwe wettelijke regeling kan worden bereikt dat de totale bedrijfstak wordt geordend en er waarborgen voor deugdelijke dienstverlening ontstaan. Daarmee wordt tevens het belang van de consument (in de zin van afnemer van makelaarsdiensten) gediend, hetgeen de Raad van grote betekenis acht. Zo hebben zich op de markt van koopwoningen in de afgelopen decerinia steeds bredere lagen van de bevolking begeven (zie bijiage 6). De op dit terrein ondeskundige consument is veelal sterk afhankelijk van de vakkundige en objectieve bijstand door een makelaar. Bovendien zijn bij een beslissing over onroerend goed, die de consument in het bijzonder ten aanzien van een koopwoning wellicht maar een enkele maal in zijn leven neemt, veelal grote financiele belangen betrokken. Om deze redenen dienen in een nieuwe wettelijke regeling in het bijzonder ook vanuit consumentenoptiek waarborgen te worden gecreeerd voor een deugdelijke bedrijfsuitoefening door de bemiddelaar. Deze doelstelling acht de Raad zeker zo belangrijk als die van de ordening van de bedrijfstak. Met de belangen van de consument en die van de bedrijfstak dient in de regeling op evenwichtige wijze rekening te worden gehouden. 8.2 Werkingssfeer Mede uit een oogpunt van overzichtelijkheid is de Raad voorstander van een regeling waarin zoveel mogelijk vormen van bemiddeling in onroerend goed worden ondergebracht, onder andere die bij de koop en verkoop en de huur en verhuur van woningen (behoudens de korte-termijnverhuur van vakantiehuisjes en dergelijke) en van bedrijfspanden alsmede de bemiddeling bij de koop en verkoop en de pacht en verpachting van agrarisch onroerend goed. Ook ten aanzien van buitenlands onroerend goed zou de regeling moeten gelden, althans voor zover de nakoming ervan rechtens kan worden afgedwongen. De aan bemiddeling in buitenlands onroerend goed te stellen eisen zou de Raad zoveel mogelijk willen laten aansluiten bij die ten aanzien van de 29
bemiddeling in binnenlands onroerend goed (zie verder hoofdstuk 10). Daar de gehele sector bemiddeling in onroerend goed ordening behoeft, zou de Raad zo min mogelijk uitzonderingen op de algemene regeling willen maken. Bovendien valt de bedrijfstak niet eenvoudig te splitsen (ook al kan op de markt van bemiddeling in onroerend goed wel een aantal segmenten worden onderscheiden, zie hoofdstuk 5). Zouden er toch splitsingen moeten komen, dan ware zoveel mogelijk bij bestaande onderscheidingen aan te sluiten. De Raad heeft zich uitdrukkelijk afgevraagd of de generiek aan bemiddeling te stellen eisen ook voor de kamerbemiddeling moeten gelden dan wel of hiervoor bijzondere eisen moeten worden opgesteld. In hoofdstuk 11 zai de Raad nader ingaan op de speciale voorzieningen die zijns inziens voor de bemiddeling bij de huur en verhuur van kamers nodig zijn. In een regeling voor bemiddeling in onroerend goed dient allereerst te worden omschreven wat onder bemiddeling wordt verstaan. Volgens het Wetboek van Koophandel verleent de makelaar zijn bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in een vaste betrekking staat (artikel 62, 1e alinea). Deze activiteit kan mede omvatten het bemonsteren en waarderen van goederen en het uitbrengen van deskundigenberichten (artikel 62, 3e alinea). De Raad verstaat onder 'bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten' het bij elkaar brengen — in opdracht van een der aspirant-partijen - van kopers en verkopers of huurders en verhuurders. Tevens houdt deze bemiddeling in het ten behoeve van het tot stand komen van de transactie informeren en adviseren van kopers en verkopers op het punt van de juridische, bouwkundige en planologische aspecten van het onroerend goed, feitelijke omstandigheden zoals de ligging en de mogelijkheden van het onroerend goed en in verband met deze punten de waarde van het onroerend goed en de prijs. De makelaarstaak kan krachtens de 3e alinea van artikel 62 tevens het taxeren omvatten. De rechter heeft deze bepaling a contrario redenerend aldus uitgelegd, dat iemand wiens werkzaamheden uitsluitend bestaan uit het verrichten van taxaties en die daarnaast niet bemiddelt bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten geen makelaar is (Rechtbank Amsterdam, 4 maart 1971, niet gepubliceerd). De Raad zou deze jurisprudentie in de nieuwe wetgeving verankerd willen zien. Drt betekent dat degene die de functie van makelaar wil uitoefenen zich in ieder geval enigermate met bemiddeling dient bezig te houden en niet uitsluitend als taxateur werkzaam mag zijn. De Raad acht taxatie een wezenlijk bestanddeel van de makelaarsfunctie en rekent dit dan ook tot de kernactiviteiten van de makelaar, maar is van mening dat hij die tot pure specialisatie in taxatie overgaat onvoldoende breed georienteerd is om de makelaarsfunctie nog uit te oefenen; de regelmatige voeling met 30
het marktgebeuren gaat in dat gevai verloren. Een en ander laat overigens onverlet het werk van taxateurs (niet-makelaars) die hun werkzaamheden verrichten voor een opdrachtgever tot wie zij in een vaste relatie staan. De makelaar dient alleen te bemiddelen voor personen tot wie hij niet in een vaste betrekking staat (artikel 62 WvK). Dit onderscheidt hem van de handelsagent, die zijn bedrijf maakt van het bemiddelen tussen een vaste principaal en derden (artikel 74 WvK). De Raad attendeert op de neiging die zou kunnen ontstaan om door middel van een (fictief) agentschap de eisen ten aanzien van bemiddeling te ontgaan. Teneinde zuike concurrentievervalsing te voorkomen, dient te worden bepaald dat een agent uitdrukkelijk tot vertegenwoordiging dient te zijn gevolmachtigd. Van de makelaar en de agent valt nog te onderscheiden de (rechts)persoon die optreedt als verkoopapparaat van een nauw gelieerde producent (zoals projectontwikkelaars en aannemers). Dit moet uiteraard buiten de werkingssfeer van de wet vallen, omdat er dan niet van bemiddeling sprake is. Overigens wijst de Raad erop dat naar zijn oordeel ook verhuur uit beheer niet onder de werkingssfeer van de beoogde wettelijke regeling valt noch behoort te vallen, omdat daarbij het bemiddelingsaspect niet aan orde is (vergelijk hoofdstuk 5 ad b). Er kan in beide voornoemde gevallen derhalve ook niet van bemiddelingsprovisie sprake zijn. Naast voornoemde kernactiviteiten — bemiddeling en taxatie kan de makelaar ook werkzaamheden verrichten die wel met deze kernactiviteiten verband houden, maar die niet tot de eigenlijke makelaarstaak behoren. Zo zai een makelaar veelal ook adviseren en bemiddelen inzake de financiering en verzekering van het onroerend goed, op weike gebieden zich ook andere, eveneens gespecialiseerde beroepsbeoefenaren bewegen (zoals assurantiebemiddelaars). In paragraaf 8.3 Particle exclusiviteit zaI de Raad op dit punt terugkomen. Anderzijds is in hoofdstuk 5 geconstateerd dat ook andere groeperingen dan makelaars diensten verlenen die het bemiddelen raken, onder andere notarissen, advocaten en accountants. De Raad is van mening dat notarissen, advocaten en accountants, die aan een eigen wettelijk tuchtrecht zijn onderworpen, niet onder de werkingssfeer van de wet moeten vallen indien zij vanuit hun beroepsuitoefening incidenteel een bijdrage tot bemiddeling leveren. 8.3 Partiele exclusiviteit De Raad heeft zich afgevraagd of het voor de realisatie van de doelstellingen genoemd in paragraaf 8.1 wenselijk is om degenen die aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen exclusief tot de kernactiviteiten van de makelaardij in onroerend goed bevoegd te maken. Dit teneinde te bewerkstelligen dat onbekwame, nietonafhankelijke en onbetrouwbare beroepsbeoefenaren van de markt worden uitgesloten. Ten aanzien hiervan kunnen twee verschiliende gedachtenlijnen worden gevolgd. Enerzijds kan de voorkeur worden gegeven aan een systeem van 31
een type bemiddelaars die preventief worden getoetst of zij voldoen aan een relatief hoog niveau van vakbekwaamheids-, onafhankelijkheids- en betrouwbaarheidseisen. (Uiteraard dient iedere gegadigde op de onroerend-goedmarkt volledig vrij te blijven in zijn beslissing of hij zich a! dan niet wil laten bijstaan.) Voordeel van zo'n regeiing zou zijn dat het huidige concurrentievoordeel voor de niet-beedigde bemiddelaar, voortvloeiend uit de omstandigheid dat makelaars wel en vrije bemiddelaars niet aan bindende regelingen onderworpen zijn, wordt uitgebannen. Een exclusiviteitsregeling zou voor iedere opdrachtgever een zekere waarborg betekenen dat de bemiddelaar zijn vertrouwensfunctie naar behoren zai uitoefenen. Consumenten, en vooral die weike geen bewuste keuze (kunnen) maken tussen een vakbekwame makelaar en een wellicht ondeskundige of in andere opzichten tekort schietende niet-beedigde bemiddelaar, krijgen ermee de noodzakelijke bescherming. Immers, door zo'n preventieve toetsing ontstaat reeds vooraf duidelijkheid over de deskundigheid van de bemiddelaar en over de andere te stellen normen. Een nadeel van bemiddelaars die alleen achteraf getoetst worden is dat het kwaad op het moment van toetsing door hen reeds is aangericht. Hoewel andere consumenten dan wel profijt hebben van een rechterlijke uitspraak waardoor de bemiddelaar van de markt wordt verwijderd, heeft de gelaedeerde consument hiervan als regel geen profijt, ook niet in de toekomst, daar onroerendgoedtransacties voor hem veelal een eenmalig karakter hebben. Bovendien zaI de consument juist door dit unieke karakter een onjuist optredende bemiddelaar niet snel aanklagen. Anderzijds kan de gedachte bestaan dat een stringente vestigingsregeling voor de bedrijfstak, waarbij alle bemiddeiing in onroerend goed zou worden voorbehouden aan een beperkte groep 'makelaars-nieuwe-stijl' verder gaat dan nodig is. Een dergelijke exclusiviteitsregeling bemoeilijkt de toetreding tot de markt en leidt tot een monopoliepositie voor makelaars, waarin prijsconcurrentie ten aanzien van tarieven kan worden uitgesloten. Een systeem waarbij er naast de makelaars een groep bestaat van niet-beedigde bemiddelaars aan wie achteraf bij wangedrag de bevoegdheid kan worden ontnomen, zou ook sanerend kunnen werken. Van de mogelijkheid tot ontneming van de bevoegdheid zou bovendien een preventieve werking kunnen uitgaan. Een wetgeving gebaseerd op de hier weergegeven opvatting zou minder inbreuk maken op het vrije-marktmechanisme en zou bovendien minder gecompliceerd behoeven te zijn. In een preventief werkende exclusiviteitsregeling zullen uitzonderingen voor bepaalde randvormen van bemiddeiing eerder nodig zijn en nauwer luisteren. Bij een regeiing met repressief toezicht zaI het aantal te maken uitzonderingen minder groot behoeven te zijn, terwiji daarmee tenminste nog enig toezicht wordt uitgeoefend. Het eerder genoemde argument dat thans vrije bemiddelaars een concurrentievoordeei genieten boven makelaars wordt iii deze gedachtenlijn niet gedeeid. In de huidige situatie gaat de toetreding tot de bemiddelingsmarkt voor makelaars inderdaad met meer moeite en kosten gepaard dan voor andere 32
bemiddelaars, maar daartegenover staat dan ook het concurrentievoordeel van de beschermde titel 'makelaar in onroerend goed'. Door goede voorlichting kan het voordeel van de keuze voor een makelaar-oude-stiji als bemiddelaar boven de keuze voor een bemiddelaar/niet-makelaar duidelijk worden gemaakt. De Raad opteert unaniem, na ampele bespreking van beide gedachtenlijnen en afweging van de verschillende aspecten, voor een wettelijke regeling die de makelaar partieel een exclusieve bevoegdheid tot eerder genoemde kernactiviteiten verleent. De exclusiviteit zou zich moeten uitstrekken tot de bemiddeling en taxatie in die sectoren waarin de afnemers van de diensten vanwege hun ondeskundigheid ten aanzien van onroerend goed een bijzondere bescherming behoeven: de bemiddeling bij de koop en verkoop, de huur en verhuur en de taxatie van woningen (met uitzondering van de kamerbemiddeling, zie hoofdstuk 11) en zogenoemde middenstandsbedrijfspanden als bedoeld in artikel 1624 BW. De bemiddeling en taxatie op de overige terreinen zouden naar het oordeel van de Raad dienen te worden onderworpen aan een repressief systeem waarbij ieder zonder voorwaarden vooraf wordt toegelaten, doch waarbij degene die zich aan wangedrag schuldig maakt of van onbekwaamheid blijk. geeft, van verdere activiteiten op dit terrein wordt uitgesloten. Onder wangedrag kunnen alle gedragingen worden verstaan die ook aan makelaars zijn verboden, zoals bijvoorbeeld het gebrek aan onafhankelijkheid, ongeoorloofd eigen belang hebben of handelen voor eigen rekening. De Raad is er voorstander van dat aan het in paragraaf 9.2 voorgestelde tuchtcollege de bevoegdheid wordt verleend om bemiddelaars/niet-makelaars bij wangedrag te verbieden om zich op het niet-exclusieve werkterrein verder te bewegen (zogenoemde injunction-procedure). Een registratieplicht voor bemiddelaars/niet-makelaars acht de Raad in dat geval, mede gelet op de ontwikkelingen ter zake van wijziging van de Colportagewet, niet nodig. Dit laat onverlet dat deze bedrijfsuitoefenaren zich wel in het handelsregister dienen te laten inschrijven. Bemiddelaars/niet-makelaars aan wie zo'n verbod is opgelegd dienen in het in paragraaf 8.9 bedoelde openbare register te worden gereglstreerd. Uitdrukkelijk wordt onderkend dat de voorgestelde partiele exclusiviteitsregeling een zekere inbreuk maakt op het princIpe van een vrije bedrijfsuitoefening. Aangetekend zij dan ook dat zo'n regeling niet tot een gesloten markt in de betrokken sectoren mag leiden; de toegang tot de bedrijfstak moet openstaan voor een ieder die aan de in redelijkheid te stellen eisen voldoet. In samenhang hiermee is een overgangsregeling wenselijk voor hen die (nog) niet aan alle vakbekwaamheidseisen voldoen. Desondanks kan worden verwacht dat hierdoor het aantal bemiddelaars in onroerend goed zaI teruglopen, omdat niet iedereen die thans ter zake actief is aan de nieuwe eisen of aan de overgangsregeling zai willen of kunnen voldoen. De Raad acht 33
zo'n gevolg gerechtvaardigd vanuit een oogpunt van ordening van de bedrijfstak en consumentenbescherming. De Raad heeft kennis genomen van de recente dereguleringsrapporten en het standpunt van de regering ter zake, met name van de criteria van de Commissie-Geelhoed ten aanzien van wetgeving die de toegang tot de markt regelt. Hierbij dient grote terughoudendheid te worden betracht. Een exclusiviteitsrecht voor makelaars acht de Raad dan ook alleen gerechtvaardigd voor de - bovenvermelde - gevallen waarin er van emstige ongelijkheid tussen de marktpartijen — met de afnemers van bemiddelingsdiensten als zwakke partij - sprake is. Om die reden zou de Raad op de exclusiviteit voor makelaars met betrekking tot de bemiddeling bij de (ver)koop van woningen een uitzondering willen maken voor het geval dat verhuurde woningen bedrijfsmatig en niet-incidenteel worden gekocht of verkocht. In dat geval gaat het meestal om een groot aantal woningen die voor beleggingsdoeleinden tegelijk worden gekocht of verkocht. De makelaar in onroerend goed nieuwe stiji zou uiteraard met betrekking tot de genoemde sectoren alleen exclusief bevoegd moete.n zijn tot het verrichten van de kernactiviteiten van de makelaarsfunctie in de zin van de wet, te weten bemiddeling en taxatie zoals omschreven in paragraaf 8.2. Ten aanzien van alle overige veelal door makelaars in onroerend goed in deze sectoren verrichte werkzaamheden, zoals beheer, bemiddeling bij financiering of verzekering, treedt derhalve geen verandering op. Op deze terreinen blijven ook anderen bevoegd en blijven, voor zover van kracht, de daarvoor geldende wettelijke bepalingen van toepassing. Duidelijkheid dient te worden geschapen over de positie van rentmeesters die naast beheerswerkzaamheden van agrarisch onroerend goed ook bemiddelen en taxeren, niet alleen bij agrarisch onroerend goed, maar ook wel bij stedelijk onroerend goed. De Raad merkt over deze problematiek slechts op dat zich hier geen bijzondere problemen behoeven voor te doen voor zover het rentmeesters betreft die het rentmeestersdiploma hebben verworven en/of als lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters zijn toegelaten. De vakbekwaamheid van gedlplomeerde rentmeesters ligt zeker niet onder het niveau van de vakbekwaamheidseisen waaraan voor de makelaar-nieuwe-stiji wordt gedacht. Deze eisen staan dus niet in de weg om hen de makelaarsbevoegdheid te verlenen. Voor leden van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters die niet in het bezit zijn van het rentmeestersdiploma kan op onderdelen vrijstelling van het makelaarsexamen worden verleend. De Raad heeft zich afgevraagd of de wettelijke toekenning van een partieel exclusiviteitsrecht aan de makelaardij in onroerend goed gepaard moet gaan met regels ten aanzien van de tariefstelling voor de makelaarsdiensten die onder de exclusiviteit vallen. De partiele exclusiviteitsregeling leidt immers in de betrokken sectoren tot het wegvallen van het concurrentie34
element in de vorm van niet van overheidswege gekwalificeerde - maar ook niet verboden - bemiddelaars. Dit betekent echter niet dat de gekwalificeerde, in de toekomst bij uitsluiting bevoegde bemiddelaars — de makelaars — dus een homogene groep vormen. Binnen die groep zullen verschillen in de kwaliteit van dienstverlening, service en dergelijke blijven bestaan. Ook blijven verschillen in tariefstelling mogelijk. Aan het in het leven roepen van een partiele exclusiviteitsregeling wordt door de Raad niet een voorstel tot instelling van een publiekrechtelijk of daarop gelijkend lichaam gekoppeld. Er zai dus niet een organisatie zijn, waarvan alle gekwalificeerden verplicht lid zijn, die de tariefstelling zou kunnen beheersen. Tariefconcurrentie kan dus ook niet langs die wag onmogelijk worden gemaakt. Wei is denkbaar- en ligt het gezien de traditie in de makelaardij voor de hand — dat de privaatrechtelijke bedrijfsorganisatie regulerend optreedt, ook ten aanzien van de tariefstelling. Nietgeorganiseerden zijn daaraan niet gebonden, zodat ook dan een concurrentiefactor intact blijft. Daarnaast beschikken de overheid en andere belanghebbenden direct of indirect over een aantal instmmenten met behulp waarvan zo nodig invloed kan worden uitgeoefend en ook daadwerkelijk kan worden ingegrepen: de Prijzenwet, de Wet economische mededinging en waarschijniijk in de toekomst de regeling in het Burgerlijk Wetboek ter zake van algemene voorwaarden. Gezien het feit dat de organisatiegraad in de makelaardij hoog is en de overheid in de toekomst wellicht een terughoudender prijsen mededingingsbeleid zaI voeren dan voorheen het geval is geweest, bestaat de mogelijkheid dat de georganiseerde makelaardij te weinig invloeden van buiten zaI ondergaan op de prijsstelling die zij hanteert. Dit zou kunnen worden ondervangen doordat de makelaarsorganisatie.haar leden via het aangeven van een bandbreedte ruimte gaat geven om in zekere mate naar boven en beneden van de vastgestelde tarieven af te wijken. Indien de makelaarsorganisatie bereid is om deze ruimte in voldoende mate te creeren, ziet de Raad geen redenen om aan de partiele exclusiviteitsregeling bijzondere voorzieningen ten aanzien van de tariefstelling te koppelen. De bandbreedte zou naar de opvatting van de Raad beperkt moeten blijven tot de tariefstelling als zodanig en zich niet moeten uitstrekken tot de met de tarieven samenhangende voorwaarden. Anders dreigt voor de consument een onoverzichtelijk en daardoor moeilijk onderling vergelijkbaar geheel te ontstaan. Bovendien zou dan ook de voor de consument belangrijke normerende werking van de voorwaarden verloren kunnen gaan. Mocht de makelaarsorganisatie niet tot het aangeven van een bandbreedte bereid zijn, dan moet worden overwogen of in het kader van de Wet economische mededinging en/of de Prijzenwet een regeling zaI worden getroffen. 8.4 Vakbekwaamheidseisen In hoofdstuk 5 is reeds geconstateerd dat op de bemiddelings35
nnarkt onderscheid kan worden gemaakt naar de aard van het object en van de transactie. Een differentiatie in de wettelijke vakbekwaamheidseisen en in de beediging wijst de Raad op principiele en wetstechnische grond echter af. De Raad is er principieel voorstander van dat makelaars-nieuwe-stiji over een brede basiskennis ten aanzien van onroerend goed beschikken, hetgeen uiteraard niet uitsluit dat zij in de praktijk specialisaties ontwikkelen zoals op het terrein van woningen, bedrijfspanden, agrarisch onroerend goed en dergelijke. Een uitspiitsing in de vakbekwaamheidseisen en de beediging vindt de Raad ook minder passend in de beoogde aigemene regeling, terwiji er bovendien juridische afgrenzingsprobiemen zijn te verwachten. De Raad staat derhalve op het standpunt dat de bedrijfsuitoefenaren aan wie de bemiddeling in onroerend goed moet zijn voorbehouden, aan eenvormige toelatingseisen dienen te voldoen. De deskundigheid van de makelaars-nieuwe-stiji zou minstens op het huidige niveau van de makelaars moeten liggen. In paragraaf 6.2 zijn de huidige vakbekwaamheidseisen, die van theoretische en praktische aard zijn, reeds aangeduid: het Federatiediploma of een hieraan gelijkgesteld getuigschrift (in uitzonderingsgevallen de vaktest) en de praktijkproef voor de Kamer van Koophandel. De theoretische vakbekwaamheidseisen dienen mede betrekking te hebben op de makelaarswerkzaamheden die niet tot de kernactiviteiten behoren (zie paragraaf 8.2). Uit de gegevens over het functioneren van bemiddelaars op de woningmarkt (bijiage 10) concludeert de Raad dat met name de deskundigheid van makelaars op bouwtechnisch gebied zou moeten worden verhoogd. In uitzonderingsgevallen zou de vaktest mogelijk moeten blijven. Wat de praktijkproef betreft, constateert de Raad dat de makelaardijcommissies van de regionale Kamers van Koophandel en Fabrieken thans verschillend zijn samengesteld en er ook verschillen bestaan tussen de eisen die plaatselijk aan de praktijkkennis van de kandidaat-makelaar worden gesteid. De Raad acht zoveel mogelijk uniformering op deze punten gewenst. De verplichting zou moeten gelden dat in de makelaardijcommissies niet uitsluitend makelaars zitting hebben, zoals wel schijnt voor te komen, maar dat ook anderen erin worden opgenomen, bijvoorbeeld beoefenaren van beroepen die beroepsmatig veel in aanraking komen met de makelaar, zoals notarissen. De eisen en de daarbij te hanteren methodieken ter toetsing van de praktijkervaring van de kandidaat-makelaars kunnen met name op het punt van de aard van de te geven opdrachten worden gelijk getrokken, zodat een ongeveer gelijke beoordeling ontstaat. De Raad erkent dat volledige eenvormigheid niet mogelijk is, omdat met de regionale situatie rekening moet worden gehouden. Het onroerendgoed- en dus het makelaarsbedrijf is nu eenmaal tot op zekere hoogte naar zijn aard regionaal gebonden en bovendien kunnen gemeentebesturen veelal van de lokale situatie afhankelljke eigen regels stellen, bijvoorbeeld ter uitvoering van de Woonruimtewet, de Woningwet en de Wet ruimtelijke ordening. 36
Thans dient de aspirant-makelaar de praktijkproef af te leggen bij de Kamer van Koophandei en Fabrieken 'binnen welker ressort hij voornemens is zich te vestigen' (artikel 7.1 Vakbekwaamheidsbesluit makelaars in onroerende goederen 1981). De Raad is van mening dat daarnaast moet worden vereist dat de makelaar kennis bezit van de speciale omstandigheden van de regio waar hij zich eventueel later in zijn loopbaan vestigt. Een makelaar die zijn kantoor verplaatst near een ander ressort zai de voor dat ressort geldende praktijkproef moeten afleggen. De afnemer van de makelaarsdiensten c.q. de consument krijgt daardoor de zekerheid dat de makelaar-nieuwe-stiji is getest op zijn kennis van de lokale omstandigheden ter plekke van het onroerend goed. In verband met de gewenste praktijkervaring vindt de Raad introductie van een stageverplichting een aantrekkelijke gedachte, maar hij realiseert zich dat het niet altijd mogelijk zaI zijn stageplaatsen aan te bieden. De Raad denkt dat daarom 66k de figuur van het buitenpatronaat mogelijk moet zijn. Deze figuur, die ook reeds in de advocatuur bestaat, houdt in dat een ieder die aan de eisen voldoet zelfstandig als makelaar mag optreden, maar de eerste jaren verplicht een begeleidend buitenpatroon krijgt toegewezen. Met deze figuur heeft de NVM bij het toelatingsbeleid tot deze organisatie al geruime tijd en met gunstig resultaat ervaring opgedaan. De Raad meent dat zowel de theoretische als de praktische vakbekwaamheidseisen in een op de wet gebaseerde algemene maatregel van bestuur kunnen worden omschreven. Evenals in de vestigingswetgeving zouden deze eisen een drempelkarakter moeten hebben. Een makelaar die eenmaal aan de theoretische eisen heeft voldaan, zou, uitzonderlijke omstandigheden voorbehouden (bijvoorbeeld langdurig verblijf in het buitenland), niet een tweede maal een examen behoeven af te leggen. Zeals gezegd zou een makelaar bij verlegging van zijn vestigingsplaats naar een andere regio wel opnieuw de praktijkproef moeten ondergaan. Een makelaar zou overigens in een regio waar hij niet is gevestigd wel incidenteel mogen bemiddelen en zelfs tijdelijk, wegens vakantie of ziekte, een collega-makelaar mogen ven/angen, mits dit laatste geschiedt onder verantwoordelijkheid van degene die wordt vervangen. De wetgever zaI er met het oog op het Europese recht bij het opstellen van de theoretische vakbekwaamheidseisen voor moeten zorg dragen dat in andere EG-lidstaten verworven vakdiploma's die gelijkwaardig zijn aan de Nederlandse kwalificaties worden aanvaard. Daarmee behoeft aan het voorgestelde principe van exclusiviteit geen afbreuk te worden gedaan, omdat ook in deze gevallen het afleggen van de praktijkproef, beediging en inschrijving in het makelaarsregister kunnen worden verlangd. Laatstgenoemde eisen zijn immers voor een goede bedrijfsuitoefening volgens de Raad onontbeerlijk, ongeacht weike nationaliteit of vestigingsplaats de bemiddelaar heeft. Maar met name de voor de praktijkproef vereiste kennis van de speciale plaatselijke omstandigheden mag niet van zodanig 37
niveau en karakter zijn dat het inwoners van andere EG-lidstaten feitelijk onmogelijk wordt gemaakt aan dit kennisvereiste te voldoen. Overigens moet worden erkend dat de eigen communautaire rechtsorde, in te vullen door de rechter, uiteindelijk beslissend zal zijn voor de eisen die in de Nederlandse wet worden gesteld. 8.5 Onafhankelijkheidseisen Volgens artikel 63c Wetboek van Koophandel wordt een aspirantmakelaar slechts tot de beediging toegelaten indien te zijnen aanzien geen omstandigheden bekend zijn die een juiste en onafhankelljke uitoefening van de makelaardij bedrelgen. De Read is van mening dat de onafhankelijkheidseis mee behoort te brengen dat de makelaar in principe geen eigen belang, rechtstreeks of indirect, bij het betrokken onroerend goed noch bij onroerend goed in het algemeen heeft. De Raad sluit zich aan bij de opvatting van de consumentenorganisaties en de makelaarsorganisatie dat de wet uitdrukkelijk dient aan te geven weike vormen van eigen belang wel en weike niet zijn toegestaan. Eigen belang zou alleen moeten worden toegestaan, indien het is verkregen krachtens erfrecht of huwelijksgoederenrecht of een functie vervult voor zijn prive- of zakelijke huisvesting, indien er een rechtvaardigingsgrond is (bijvoorbeeld doordat een opdrachtgever tot aankoop in veiling de makelaar in de kou laat staan) of het betrokken onroerend goed dient als duurzame niet-speculatleve belegging van zijn privevermogen. De Raad vindt dat indien eigen belang aanwezig is de makelaar niet als tussenpersoon ten aanzien van dat onroerend goed kan optreden, omdat in zo'n geval de grondslag aan het vervullen van de makelaarsfunctie is ontvallen. Aan degene die in dit verband met de makelaar in aanraking komt, moet de makelaar duidelijk maken dat hij niet als makelaar functioneert en eigen zaken doet. De Raad suggereert te onderzoeken of het voorgestelde register (zie onder paragraaf 8.9) ook een functie kan vervullen ter registratie van het eigen belang van makelaars. Een verplichte registratie van zuike transacties zou immers de bewijsvoering ten aanzien van eigen belang kunnen vereenvoudigen. De Raad vestigt echter de aandacht op de praktische problemen die zo'n verplichting met zich kan brengen. Wellicht kan de ervaring van de georganiseerde makelaardij, waar eigen belang behoudens enkele uitzonderingen verboden is, tot voorbeeld strekken. ledere georganiseerde makelaar dient in geval een object aan de markt komt waarbij hij belang heeft, daarvan _ melding te maken bij de NVM. Deze objecten worden in de verenigingscomputer ingevoerd met de aanduiding 'e-categorie'. Artikel 63c Wetboek van Koophandel ziet blijkens de wetsgeschiedenis tevens toe op een verbod van nevenbetrekkingen weike een bedreiging vormen voor de onafhankelljke positie die de makelaar behoort in te nemen. De Raad acht het wenselijk dat in de nieuwe wetgeving deze incompatiblliteiten indicatief worden 38
omschreven. Uit de jurisprudentie van de laatste jaren blijkt dat handel in eigen onroerend goed wel in het algemeen maar zeker niet altijd door de rechter een bedreiging wordt gevonden van een juiste en onafhankelijke uitoefening van de makelaardij 3). De Raad spreekt zijn voorkeur uit voor een categorisch verbod van handel in eigen onroerend goed door makelaars-nieuwe-stiji. In de nieuwe wetgeving zou uitdrukkelijk moeten worden bepaald dat handel — ook die van incidentele aard — aan nnakelaars niet is toegestaan. Daarnaast dienen uiteraard de eigenbelangregeis een plaats in de wettelijke regeling te krijgen. De Raad is van mening dat voor een onafhankelijke uitoefening van de makelaardij een zelfstandige vestiging geen noodzaak behoeft te zijn. Hij ondersteunt de strekking van het ontwerp van wet nr. 18 290 d.d. 19 nnaart 1984, waarin wordt voorgesteld de mogelijkheid te openen dat iemand die in loondienst is van een vakgenoot, makelaar kan zijn. Ook met de in hetzelfde ontwerp voorgestelde regeling dat makelaars(kantoren) nevenvestigingen mogen hebben mits over eike nevenvestiging de dagelijkse leiding door een makelaar wordt uitgeoefend, kan de Raad zich in grote lijnen verenigen. Enkele opmerkingen van specifieke aard over het aan haar ter kennis gebrachte wetsontwerp heeft de Commissie Bemiddeling Onroerend Goed bij brief van 3 maart 1983 aan het Ministerie van Justitie kenbaar gemaakt (zie bijiage 11). In dit verband merkt de Raad op dat de onafhankelijkheid van de makelaar/werkgever op de makelaar/medewerker en op de makelaar in de nevenvestigingen moet worden geprojecteerd; deze makelaars dienen, ook al zijn zij van hun werkgever afhankelijk, eveneens aan het vereiste van onafhankelijkheid te voldoen. De wijze waarop een makelaarskantoor is georganiseerd kan op zich zelf al een onvoldoende mate van onafhankelijkheid met zich brengen. De Raad is dan ook van mening dat voorzieningen wenselijk zijn om langs deze weg inbreuk op de onafhankelijkheid te voorkomen. Meer in het bijzonder gaat het om voorzieningen waardoor wordt voorkomen dat de beleidsbepaling ten aanzien van de kernactiviteiten van de makelaar (zie paragraaf 8.2) in overwegende mate in handen komt van derden die tot een der aanpalende beroepsgroepen behoren. Voor zover een makelaar toelaatbare banden onderhoudt met een derde, zou in het licht van een mogelijke tuchtrechtelijke vervolging verplicht moeten worden gesteld dat men zich als zodanig afficheert.
3) Vgl. uitspraken Hof 's-Gravenhage d.d. 17-11-1977 NJ 1978/294 en d.d 25-91981, niet gepubliceerd: Rb Utrecht 710-1969 NJ 1970/28Z Rb Arnhem kenbaar uit HofArnhem 24-6-1980 NJ 1981/275, Rb Middelburg 10-2 en 610-1982 Vastgoed 1983/10.
Ook zouden conflicterende belangen kunnen optreden bij al dan niet commerciele stichtingen die zich met bemiddeling in onroerend goed bezighouden ten behoeve van de leden van een bepaalde organisatie (bijvoorbeeld de Stichting Grondzaken en Vestigingsdienst LTB van de Katholieke Land- en Tuinbouwbond, zie ook bijiage 5). Zuike stichtingen dienen volgens de Raad statutair voldoende waarborgen voor hun onafhankelijkheid in te houden, met name ten aanzien van de wijze waarop de bestuurders worden benoemd. Ook zouden zij onder andere een regeling moeten kennen voor het geval koper en verkoper beiden 39
zijn aangesloten bij dezelfde organisatie die een relatie met de stichting onderhoudt. De Stichting Grondzaken en Vestigingsdienst LTB bemiddelt naar zlj liet weten in zo'n geval alleen ten behoeve van het LTB-lid dat zich als eerste tot de stichting wendt; een tweede lid dat wederpartij is van het eerste lid, wordt naar deskundige bijstand buiten de stichting verwezen. De Raad kan met zo'n opiossing instemmen. 8.6 Betrouwbaarheidseisen Een makelaar dient te goeder naam en faam bekend te staan en mag de ear van de stand der makelaars niet schaden (artikel 63b en c, Wetboek van Koophandel). De Raad is van oordeel dat deze eisen ook deel moeten uitmaken van de nieuwe wetgeving. Evenwel zou niet alleen de eer van de stand der makelaars, maar ook de bescherming van de belangen van de opdrachtgevers expliciet dienen te worden genoemd. De Raad realiseert zich dat de hierboven genoemde algemene aanduidingen nog weinig houvast ten aanzien van de betrouwbaarheid van een makelaar bieden, maar denkt dat noodzakelijkerwijs in de wet zelf met een dergelijke norm moet worden volstaan. Wei dient in de wet de mogelijkheid te worden gecreeerd om in een algemene maatregel van bestuur nadere regels te stellen. 8.7 Vennootschappen/rechtspersonen Krachtens artikel 66a Wetboek van Koophandel zijn vennootschappen c.q. rechtspersonen waarvan de helft der vennoten c.q. bestuurders makelaar is, bevoegd te vermelden dat zij zich op het gebied van de makelaardij begeven. De Raad meent dat deze bepaling geen wijziging behoeft, daar zijns inziens mag worden verwacht dat de eisen die volgens de voorgaande paragrafen aan de makelende vennoten c.q. bestuurders dienen te worden gesteld een voldoende waarborg bieden voor een deskundig opereren van de vennootschap c.q. rechtspersoon. 8.8 Eedaflegging Als sluitstuk op de vakbekwaamheids-, onafhankelijkheids- en betrouwbaarheidseisen zou net als thans het vereiste moeten gelden van beediging door de rechtbank als makeiaar-nieuwe-stiji. De huidige formulering van de door de makelaars af te leggen eed luidt dat hij zijn werkzaamheden als makelaar te goeder trouw en naar zijn beste kennis en wetenschap zaI verrichten, dat hij zijn wettelijke verplichtingen getrouwelijk zaI nakomen en dat hij niets zaI doen of nalaten, waardoor de eer van de stand der makelaars zou kunnen worden geschaad. De Raad beveelt aan met het oog op de door hem bepleite tweeledige doelstelling van de nieuwe wetgeving voor het afleggen van de eed een zodanige 'moderne' formulering te kiezen dat tot uitdrukking komt dat de makelaar de eer van de stand der makelaars en de belangen van de opdrachtgevers dient hoog te houden. 40
8.9 Registratie Alvorens in zijn hoedanigheid werkzaam te mogen zijn zou de als makelaar beedigde zich ten slotte moeten laten inschrijven in een openbaar register, hetzij het te wijzigen handelsregister, hetzij een nieuw in te stellen specifiek makelaarsregister (zie paragraaf 7.2). In de registratie zouden alle gekwalificeerde benniddelaars vermeld moeten staan, zodat het publiek inzicht kan krijgen of iemand tot bemiddeling onroerend goed bevoegd is. Pas na inschrijving zou de makelaar het recht mogen hebben van zijn titel daadwerkelijk gebruik te maken. De inschrijving bij de Kamer van Koophandel zou volgens de Raad, indien deze geschiedt binnen een vast te stellen termijn na de beediging, welhaast een automatisme moeten zijn. De Kamer van Koophandel zou bij de inschrijving alleen moeten controleren of de betrokken makelaar in het onderhavige ressort zijn praktijkproef heeft afgelegd. Het register zou periodiek moeten worden 'geschoond' zodat alleen die makelaars erin staan opgenomen waarvan mag worden verwacht dat zij daadwerkelijk in onroerend goed bemiddelen. Een makelaar die uit het register is geschrapt zou zich niet meer als zodanig mogen presenteren. Eens per vijf jaar zouden de makelaars dienen te bevestigen dat zij 'regelmatig' en 'met gepaste omvang' bemiddeling verlenen bij onroerend-goedtransacties. De mogelijkheid dient te worden gecreeerd om een makelaar ook op onvrijwillige basis uit het register te schrappen. Aangezien aan zo'n schrapping voor de betrokken bedrijfsuitoefenaar grote consequenties kunnen zijn verbonden, dient het opieggen van deze maatregel aan het nieuw in te stellen wettelijke tuchtcollege voor makelaars te zijn voorbehouden. Door jurisprudentie kunnen de criteria 'nietregelmatige bedrijfsuitoefening' en 'bedrijfsuitoefening niet zijnde van gepaste omvang' worden ingevuld. De Raad verwacht dat een goed bijgehouden registratie een bijdrage kan leveren aan het waarborgen van de professionaliteit in de sector bemiddeling in onroerend goed. Verwezen zij naar de opmerking in paragraaf 8.3 dat in het register ook dienen te worden geregistreerd bemiddelaars/nietmakeiaars voor wie het verboden is zich nog verder op het nietexclusieve werkterrein te begeven. Voorts naar paragraaf 8.5 waar de Raad suggereert te onderzoeken of het register ook een functie kan vervullen ter registratie van het eigen belang van makelaars. 8.10 Eenzijdigheid Uit de adviesaanvrage blijkt dat de toenmalige staatssecretaris het berekenen van tweezijdige courtage ongewenst vindt: 'Ter zake doen zich zoveel klachten voor, dat zij voor mij aanleiding zijn geweest te besluiten het berekenen.van tweezijdige courtage tegen te gaan. Door tweezijdige courtageberekening te verbieden zai naar ik verwacht tevens een groot dee! van de klachten die samenhangen met tweezijdige bemiddeling worden weggenomen' 41
(pag. 6 adviesaanvrage, zie bijiage 1). 'Onvoldoende duidelijk is in hoeverre afschaffing van dubbele courtage repercussjes zai (moeten) hebben voor de tweezijdige bemiddeling' (pag. 5 adviesaanvrage). De Raad deelt de mening van de staatssecretaris dat het systeem van tweezijdige courtage niet langer wenselijk is, gezien het aantal klachten waartoe dit beloningssysteem in het verleden aanleiding heeft gegeven. Het NEI-onderzoek bevestigt de stelling in de adviesaanvrage ten aanzien van de klachten over tweezijdige courtage. Immers, 15% van de ondervraagden antwoordde dat zij nadeel hadden ondervonden van de tweezijdigheid. Niet alleen op zakelijke gronden, maar ook op principiele gronden staat de Raad afwijzend tegenover tweezijdigheid. Van een makelaar mag namelijk niet worden verwacht dat hij in alle omstandigheden de belangen van twee partijen kan dienen indien hun belangen tegengesteld zijn. Daarom komt de stelling in de adviesaanvrage dat onvoldoende duidelijk is in hoeverre afschaffing van tweezijdige courtage repercussies zaI (moeten) hebben voor de tweezijdige bemiddeling, de Raad als zijnde te voorzichtig voor. De Raad staat op het standpunt dat een makelaar bij het tot stand brengen van een transactie van slechts een der partijen een bemiddelingsopdracht mag aanvaarden. Hij dient zich derhalve te onthpuden van het aanvaarden van een bemiddelingsopdracht met betrekking tot een onroerend goed waarvoor hij reeds een opdracht heeft van een andere opdrachtgever. Een logisch gevolg hiervan is dat een makelaar niet aan beide partijen courtage mag berekenen. VIoeit uit lopende opdrachten voort dat een makelaar bemiddelingsdiensten moet verlenen aan twee partijen, dan dient de makelaar overleg te openen met beide opdrachtgevers. Het overleg dient te leiden tot het opschorten of eventueel beeindigen van een van de opdrachten. Overigens ziet de Raad de tweezijdigheidsproblematiek niet verbonden aan orientatie-opdrachten (zie paragraaf 8.12), aangezien hij niet venwacht dat de belangen van een zich nog slechts op de markt orienterende zoeker kunnen conflicteren met die van een aanbiedende partij. 8.11 Aansprakelijkheidsverzekering In het algemeen zijn met beslissingen ter zake van onroerend goed voor partijen grote materiele belangen gemoeid. Een makelaar die een fout maakt kan zijn gedupeerde opdrachtgever grote schade berokkenen. Veel makelaars sluiten met het oog op dit risico een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De Raad is van mening dat het bij een moderne uitoefening van het makelaarsbedrijf past dat makelaars een verzekering afsluiten ter dekking van het onderhavige risico. De Raad zou het toejuichen indien wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn makelaars wettelijk te verplichten een verzekering af te sluiten. Voor de gevallen waarin individuele makelaars geen verzekering hebben afgesloten, dient te worden 42
gestreefd naar een voorziening die op een nader te bepalen wijze de participatie in een waarborgfonds regelt (overeenkomstig de regeling bij het reisbureaubedrijf). 8.12 Makelaarsdiensten In febmari 1983 heeft de georganiseerde makelaardij een nieuw systeem van dienstverlening ge'introduceerd. Na een gratis informatiefase kan een orientatieopdracht worden verstrekt, die los van een eventueel in vervolg hierop te verstrekken bemiddelingsopdracht staat. Aan deze orientatieopdracht zijn eigen specifieke werkzaannheden en een eigen beloning verbonden. Voor de bemiddelingsopdracht zelf is het in het verleden gebruikelijke 'no cure no pay'-stelsel gehandhaafd, echter met dien verstande dat enige basiskosten moeten worden vergoed indien de opdracht tot verkoop of verhuur na kortere of langere tijd in behandeling te zijn geweest wordt ingetrokken. De Raad heeft van het nieuwe systeem van dienstverlening kennis genomen en ziet hierin voorlopig voordelen voor zowel de consument als voor de makelaar. Enerzijds biedt het systeem namelijk voor de consument de mogelijkheid uit een meer gedifferentieerd dienstenpakket te kiezen. Een 'zoeker' bijvoorbeeld kan beginnen met een orientatieopdracht en in een later stadium beslissen om al dan niet een bemiddelingsopdracht te verstrekken. Anderzijds leidt het systeem er voor de makelaar toe dat hij in een aantal gevallen een beloning voor verleende diensten krijgt waar dit in het verleden niet het geval was. De Raad is van oordeel dat dit interne systeem van dienstverlening vooralsnog geen regeling behoeft in het kader van een wet bemiddeling in onroerend goed. Wei acht de Raad het van belang dat opdrachten steeds schriftelijk worden vastgelegd. Uit de gegevens van bijiage 10 blijkt namelijk dat veel klachten zijn voortgevloeid uit het ontbreken van een schriftelijke opdracht. Opdrachtgever en makelaar zijn gediend met duidelijkheid over de vraag of al dan niet een opdracht is verstrekt, weike inhoud de opdracht heeft en weike consequenties daaraan wederzijds zijn verbonden. Schriftelijke vastlegging bevordert deze duidelijkheid. De Raad heeft zich afgevraagd of het schriftelijk vastleggen van opdrachten bij wet moet worden voorgeschreven. Hij onderkent naast voordelen ook bezwaren in een dergelijke inbreuk op het overeenkomstenrecht in algemene zin. Niet alleen kan zo'n voorschrift tot juridische problemen leiden waarbij ook de client niet is gebaat, maar ook zai er praktisch gesproken niet altijd gelegenheid zijn om de opdracht tijdig vast te leggen en schept het de mogelijkheid tot misbruik van de kant van de client. Alles overwegende beveelt de Raad een wettelijk voorschrift aan waarbij schriftelijke vastlegging als bewljsmiddel (dus niet als bestaansvoorwaarde) voor een opdracht wordt vereist, behoudens ingeval de makelaar kan aantonen dat voor schriftelijke vastlegging geen gelegenheid was en het de client duidelijk was dat deze een opdracht gaf en daaruit een courtageverplichting voortvloeide. Dit voorschrift zou overigens niet in de weg mogen 43
staan aan een erkenning achteraf door de client dat hij een opdracht gaf. Indian bovenstaande suggestie niet haalbaar blijkt, dan kan worden overwogen de schriftelijke vastlegging van de overeenkomst in gedrags- en beroepsregels op te nemen. De Raad zou het toejuichen als de makelaarsorganisatie de stelregel zou hanteren dat een makelaar die belangstellenden attendeert op objecten die niet hij maar een collega in portefeuille heeft, gehouden is desgevraagd zo'n belangstellende te informeren over de identiteit van die collega. In gidsen en dergelijke waarin collectief aanbod wordt opgenomen zonder dat per aanbieding blijkt weIke makelaar het object in opdracht heeft, zou op de mogelijkheid tot het verkrijgen van deze informatie moeten worden gewezen.
44
9. Handhaving regeling
De exclusiviteit voor de makelaar op 'zijn' gebied kan worden gehandhaafd door vorderingen op grand van het commune strafrecht, de Wet economische delicten, het privaatrechtelijke tuchtrecht en/of een civielrechtelijke actie tot verbod of schadevergoeding op grond van ongeoorloofde mededinging. De Raad acht de partiele exclusiviteit zo'n wezenlijk bestanddeel van de voorgestelde regeling dat hij vindt dat degenen die op het exclusieve werkterrein onbevoegd in onroerend goed bemiddelen strafrechtelijk dienen te worden vervolgd. Teneinde een krachtig ingrijpen mogeiijk te maken stelt de Raad voor aansluiting te zoeken bij de Wet economische delicten 4). Ook overtreding van een aan een bemiddelaar/niet-makelaar opgelegd verbod om zich op het niet-exclusieve werkterrein verder te bewegen, dient als een economisch delict te worden beschouwd. Een makelaar die 'zich schuldig maakt aan overtreding van de verplichtingen die hij door het afleggen van de eed heeft aanvaard', kan thans door de rechtbank tuchtrechtelijk worden gestraft (artikel 65a Wetboek van Koophandel). De Raad meent dat deze algemene bepaling onvoldoende houvast biedt voor de vervolging van bemiddelaars in onroerend goed die de hen regarderende bepallngen in de nieuwe wettelijke regeling overtreden, en denkt dan ook dat er behoefte bestaat aan een op hen toegesneden wettelijk tuchtrecht. In verband hiermee lijkt het de Raad nuttig eerst aandacht te schenken aan de beschouwingen die de regering onlangs aan de plaats en functie van het tuchtrecht in het algemeen heeft gewijd. 9.1 Tuchtrecht algemeen
4j Dit dient onveriet te laten de mogelijltheld om tegen titelmisbnjik op te treden krachtens an. 436a Wetboek van Strafrecht
In de memorie van antwoord op de wijziging van de Advocatenwet (22 juni 1982, kamerstuk 16 094 nr. 6. Inmiddels Wet van 12 September 1984, Stb. 41 7) waarin een nieuwe regeling voor de tuchtrechtspraak voor deze beroepsgroep wordt gegeven, stelt de regering dat de geldende strafrechtelijke voorschriften voor de uitoefening van de zogenoemde vertrouwensberoepen in het algemeen te kort schieten. Daar het gewone strafrecht vooral negatieve gedragsverplichtingen in de vorm van voor alle rechtsgenoten geldende verboden inhoudt en men er rechtstreeks geen criteria voor een goede beroepsuitoefening aan kan ontlenen, is de wetgever overgegaan tot een wettelijke regeling van het tuchtrecht voor de vertrouwensberoepen. Bij dit publiekrechtelijk geregelde tuchtrecht staat, aldus de regering, het openbare belang bij een goede beroepsuitoefening centraal; alleen hieraan dient het optreden van de beroepsbeoefenaar te worden getoetst. 45
De Raad onderschrijft deze zienswijze van de regering, maar wenst hieraan toe te voegen dat ook enkele doelmatigheidsargumenten voor een (wettelijk) tuchtrecht kunnen pleiten. Een gespecialiseerde tuchtrechter kan een bijzondere deskundigheid op het betrokken gebied ontwikkelen, waardoor de strekking van de wettelijke regeling wellicht beter tot haar recht komt. De gecentraliseerde klachtenbehandeling door een tuchtrechter kan bovendien een uniforme interpretatie van de regeling en eenheid in straftoemeting bevorderen, hetgeen de rechtszekerheid vergroot alsmede een bijdrage levert aan de handhaving van de kwaliteit waarmee het vertrouwensberoep wordt uitgeoefend. Zeker in deze tijd niet onbelangrijke argumenten voor wettelijk tuchtrecht zijn verder dat de betrokken partijen bij de uitvoering van de regeling kunnen worden betrokken en dat hierdoor het rechteriijke apparaat wordt ontlast. Wettelijk tuchtrecht kan echter alleen in overweging worden genomen indien aan de randvoorwaarde wordt voldaan dat het op een afgebakende groepering met een gemeenschappelijke doelstelling van toepassing is. Ook moet onbetwist zijn dat een tuchtrechteiijke vervolging niet een strafrechtelijke actie wegens overtreding van het Wetboek van Strafrecht kan uitsluiten. Het tuchtrecht en het strafrecht hebben ieder een eigen belang te beschermen. De Raad is van oordeel dat bovengenoemde argumenten voor het wettelijk tuchtrecht van vertrouwensberoepen analoog van toepassing zijn op het vertrouwens'bedrijf bemiddeling in onroerend goed. Enkele in het bijzonder op de onroerend-goedmakelaardij betrekking hebbende omstandigheden ondersteunen nog de wenselijkheid van invoering van (een verbeterd) wettelijk tuchtrecht voor deze sector. De Raad herinnert eraan dat het initiatief om tot wettelijk tuchtrecht voor de sector bemiddeling in onroerend goed te komen van de georganiseerde makelaardij zelf afkomstig is. Tevens weegt het feit mee dat de branche reeds ervaring heeft opgedaan met de bijzondere makelaarsbepalingen van het Wetboek van Koophandel en met een privaatrechtelijke vorm van tuchtrecht. De georganiseerde makelaardij heeft een gunstige ervaring met het verenigingstuchtrecht, maar acht het - voor zover het niet typisch om verenigingsrecht gaat - een ernstig bezwaar dat ongeorganiseerde makelaars (en bemiddelaars/niet-makelaars) er niet aan zijn onderworpen. In de eerder genoemde memorie van antwoord heeft de regering aangegeven dat de goede en verantwoorde behartiging van de belangen van de client in het tuchtrecht geleidelijk zwaarder is gaan wegen. De regering beoogt met de versterking van de positie van de klager in het tuchtgeding vooral een grotere effectiviteit te bereiken bij de handhaving van de materiele gedragsregels, die - het zij herhaald - door het openbaar belang zijn geTnspireerd. Dat tuchtrechtspleging die aan de clienten meer genoegdoening verschaft tevens het publieke vertrouwen in de betrokken beroepsgroep kan versterken, is voor de regering een belangrijke nevenoverweging. Tegen de achtergrond dat de wettelijke tuchtrechtspraak de bescherming van maatschappelijke belangen beoogt, wijst de regering vervolgens het denkbeeld van 46
een gelijke vertegenwoordiging van beroepsgenoten en clienten van de hand. * Niet alleen op principiele maar ook op systematische grond is de regering niet voor een dergelijke samenstelling geporteerd: de tuchtcoiieges van andere vertrouwensgroepen zijn Immers ook niet paritair samengesteld. De regering concludeert ten aanzien van het advocatentuchtrecht dat door het opnemen van leden van de rechterlijke macht als onafhankelijke en deskundige derden en door het versterken van de positie van de client als klager in de procedure het publieke belang van een zorgvuldige rechtshulpverlening voldoende is gewaarborgd. Volgens het wetsontwerp zou het tuchtcollege voor advocaten dat de klacht in eerste aanleg beoordeelt in meerderheid afkomstig zijn uit de beroepsgroep zelf; in hoger beroep zouden de leden van de rechterlijke macht de meerderheid uitmaken. 9.2 Tuchtrecht bemiddelaars in onroerend goed De Raad deelt niet de bezwaren van de regering tegen een paritaire samenstelling en betwijfelt althans voor bemiddelaars in onroerend goed of de benodigde objectiviteit wel voldoende is gewaarborgd indien het tuchtcollege in meerderheid uit beroepsgenoten zou zijn samengesteld. Een wettelijk tuchtcollege voor bemiddelaars in onroerend goed waarin naast onafhankelijken en personen uit de kring van de beroepsgenoten ook personen zitting hebben die afkomstig zijn uit de kring van representatieve organisaties van de clienten, sluit zijns inziens principieel beter aan bij het zwaardere accent dat het belang van de client ook naar de mening van de Raad in de tuchtrechtspraak behoort te krijgen. Het argument van de regering dat andere wettelijke tuchtcoiieges ook niet gelijkelijk zijn samengesteld uit beroepsgenoten en clienten, acht de Raad van minder belang dan het principiele argument. De Raad meent dat de volgende samenstelling van het tuchtcollege voor bemiddelaars in onroerend goed de beste waarborg voor een objectleve klachtenbehandeling biedt: een onafhankelijke jurist als voorzitter en vier gewone leden, waarvan twee leden uit de kring van de georganiseerde makelaardij afkomstig zijn, een lid uit de kring van de consumentenorganisaties en een lid uit de kring van de professionele opdrachtgevers. De ene helft van de gewone leden zou jurist moeten zijn, de andere helft zou geen jurist behoeven te zijn. Tegen een bemiddelaar die niet meer voldoet aan de deskundigheids-, onafhankelijkheids- en betrouwbaarheidseisen en aan de eventueel bij AMvB te bepalen gedragsregels, moet een tuchtrechtelijke klacht kunnen worden ingediend. Het tuchtcollege zou zowel op eigen initiatief als op verzoek van een of meer belanghebbenden een zaak in behandeling mogen nemen. Het tuchtcollege dient derhalve ook voor de consument toegankelijk te zijn. Ook is de Raad van mening dat de mogelijkheid van een groepsactie moet worden gecreeerd, met name om de consumentenorganisaties in staat te stellen een actie aan te 47
spannen indien de gemeenschappelijke belangen van de consumenten zijn geschaad. De Raad wijst in dit verband op de beschouwingen over de groepsactie in zijn advies uit 1982 inzake wijziging van de Vestigingswet Bedrijven. De voorzitter van Inet tuchtcollege zou bevoegd moeten zijn klachten die niet tot enige tuchtmaatregei kunnen leiden ter zijde te leggen. Voorts zou het tuchtcollege in het kader van het onderzoek, indien hiertoe aanleiding bestaat, een makelaar tijdelijk moeten kunnen verbieden zijn werkzaamheden uit te oefenen. Zo'n voorlopige voorziening zou voor maximaal zes maanden mogen gelden, weike periode eenmaal met een maximum van wederom zes maanden kan worden verlengd. Een toegewezen klacht moet kunnen leiden tot een van de volgende tuchtmaatregelen: waarschuwing, berisping, geldboete, schorsing van een makelaar voor een bepaalde periode uit het openbare register of, in het uiterste geval, hetzij een vervallenverklaring van de hoedanigheid van makelaar, hetzij een verbod voor een bemiddelaar/niet-makelaar zich nog verder op het niet- exclusieve werkterrein te begeven. Met name de geldboete zou onder voorwaarde moeten kunnen worden opgelegd. De voorwaarde zou bijvoorbeeld kunnen bestaan uit de verplichting om aan de benadeelde een tegemoetkoming in de schade te betalen, onder andere in de kosten die hij voor juridische bijstand heeft gemaakt. Omgekeerd mag niet worden uitgesloten dat een ongegrond bevonden klacht in bijzondere gevallen ook tot de uitspraak kan leiden dat klager de betrokken bemiddelaar tegemoet komt in zijn redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand, bijvoorbeeld indien klager duidelijk een querulant blijkt te zijn. De Raad is voorstander van vijf regionaal werkende tuchtcolleges; een in ieder gebied waar een gerechtshof bevoegd is. Beide partijen moeten in appel kunnen gaan bij een centraal beroepscollege dat dient te worden samengesteld uit drie onafhankelijke leden, een lid uit de kring van de georganiseerde makelaardij en een lid uit de kring van representatieve organisaties van clienten. Indien de regering van oordeel mocht zijn dat de hiervoor voorgestelde regeling toch een te grote ingreep is of weinig in overeenstemming is met de gedachte van deregulering, dan zou wellicht aansluiting kunnen worden gezocht bij reeds bestaande instellingen. Daarbij zou bijvoorbeeld ten aanzien van het beroep kunnen worden gedacht aan het College van Beroep voor het bedrijfsleven, waar reeds de mogelijkheid bestaat dat bijzondere leden aan het college worden toegevoegd.
48
10. Buitenlands onroerend goed
10.1 Problematiek In januari 1979 heeft de Commissie voor Consumentenaangelegenheden een advies uitgebracht inzake maatregelen ter bescherming van de belegger bij een aantal beleggingsobjecten (SER-publikatie 1979 no. 2). Als uitvloeisel van dit advies heeft de CCA in juli 1983 een rapport inzake een ombudsfunctie voor beleggingsaanbiedingen aanvaard, waarin zij het betreurt dat de in haar advies van 1979 bepleite wettelijke maatregelen nog steeds niet tot stand zijn gekomen en daarom nadere aanbevelingen formuleert (SER-publikatie 1983 no. 18). De Raad onderschrijft de stelling in het CCA-advies van 1979 dat het overgrote deel van de transacties ten aanzien van binnenlands onroerend goed betrekking heeft op woningen waarbij het beleggingselement niet op de voorgrond staat. In deze situatie zai sinds 1979, gelet op de sindsdien teruggelopen markt voor onroerend goed en de huidige economische omstandigheden, stellig geen verandering zijn gekomen. Tevens deelt de Raad de stellingname van de CCA dat het beleggingselement, anders dan bij binnenlands onroerend goed, wel een rol kan spelen bij de aankoop van buitenlands onroerend goed. Hij benadmkt echter dat het beleggingsoogmerk zeker niet bij iedere transactie ten aanzien van buitenlands onroerend goed aanwezig is. Vooral vakantiehuisjes in den vreemde worden vaak niet aangeschaft met het oog op een mogelijke toekomstige waardevermeerdering. De Raad wijst er nog op dat beleggingen waarbij buitenlands onroerend goed betrokken is, ook plaatsvinden in de vorm dat gelden worden gestoken in aandelen buitenlands onroerend goed of in deelnemingen in de ontwikkeling van onroerendgoedprojecten. De hieronder vermelde maatregelen ter bescherming van de consument dienen zich ook tot dit soort beleggingen uit te strekken. De Raad constateert dat volgens het CCA-rapport van 1983 bij beleggingsaanbiedingen, met name ook in (buitenlands) onroerend goed, in zo een mate misleiding plaatsvindt dat maatregelen wenselijk zijn. Enerzijds bestaat in de Raad de opvatting dat vooral ten aanzien van belegging in buitenlands onroerend goed geen stringente maatregelen nodig zijn, omdat de indruk bestaat dat de aankoop vaak een speculatief element in zich draagt en er ook niet zelden zwart geld mee is gemoeid. Anderzijds is er in de Raad op gewezen dat ook veel kleine spaarders, aangelokt door de voorgespiegelde hoge rendementen,
49
in vooral participaties in onroerend goed beleggen. De Raad in zijn geheel komt echter, ongeacht of vooral kleine of grote beleggers betrokken zijn, tot dezelfde conclusie als de CCA: misstanden op dit gebied dienen te worden bestreden en zoveel mogelijk te worden voorkomen. 10.2 Wettelijke regaling Daar het niet altijd duidelijk is met welk motief een (buitenlands) onroerend goed wordt aangekocht (zelfbewoning en/of belegging, speculatie), en dit motief veelal ook niet relevant is, is de Raad van mening dat zo'n onderscheid niet past in een wettelijke regeling inzake bemiddeling in onroerend goed. Wei zou moeten worden overwogen of bemiddeling in binnenlands onroerend goed en die in buitenlands onroerend goed een verschillende benadering behoeven. Men zou kunnen stellen dat een consument die aankoop van onroerend goed in een 'vreemd' land overweegt, het zeker niet gemakkelijker heeft dan iemand in een vergelijkbare situatie in 'eigen' land. In het algemeen is het op afstand (en zeker op grote afstand) extra moeilijk te beoordelen wat de redelijke prijs is en of de waarde van het object in de toekomst behouden zai blijven. Daarnaast kan juist in zo'n geval kennis ontbreken van onder andere de plaatselijk geldende wettelijke voorschriften, die een vrije beschikking over het onroerend goed in de weg kunnen staan. Ook doorziet de consument dan onvoldoende de juridische gevolgen van aldaar toegepaste rechtsfiguren, zoals de voornoemde periode-eigendom (pag. 18). De Raad conciudeert dat de behoefte aan deskundige begeleiding bij het nemen van een verantwoorde beslissing over buitenlands onroerend goed zeker niet minder is dan in het geval van binnenlands onroerend goed. Hij vindt daarom dat de aan bemiddeling in buitenlands onroerend goed te stellen eisen zoveel mogelijk moeten aansluiten bij die voor bemiddeling in Nederlands onroerend goed. Het enige vereiste waaraan bemiddelaars in buitenlands onroerend goed niet altijd zullen kunnen voldoen is dat van plaatselijke bekendheid. Daarom wil de Raad uitdrukkelijk, zij het met enige kanttekeningen, een van de voorstellen uit het CCA-advies van 1979 ondersteunen, te weten de prospectusplicht voor aanbiedingen van buitenlands onroerend goed. Zo'n prospectus kan gedeeltelijk een compensatie betekenen voor het feit dat het voor de consument in de praktijk vaak onmogelijk is het betrokken object zelf te bezichtigen. De eisen waaraan een prospectus zou moeten voldoen, zullen nader moeten worden gepreciseerd, waarbij van elk der in bijlage IV van het CCA-advies opgesomde dertien algemene eisen moet worden onderzocht of opneming ervan in de prospectus noodzakelijk of praktisch is. De CCA vindt, blijkens haar advies, dat het niet voldoen aan de informatieplicht moet worden aangemerkt als een economisch delict. De Raad denkt evenwel dat aan niet-nakoming van deze verplichting na de totstandkoming van een wettelijk tuchtrecht 50
voor de sector bemiddeling in onroerend goed in eerste instantie een tuchtrechtelijke sanctie zou moeten worden verbonden. De CCA stelde voor, de verplichting voor zuIke prospectussen centraal bij een stichting te laten registreren. De Raad daarentegen betwijfelt, gezien de papierwinkel die zoiets met zich brengt, de wenselijkheid hiervan. Het zou voor de consument als aanvulling op de informatie uit de prospectus nuttig zijn te beschikken over namen en adressen van betrouwbare en plaatselijk deskundige tussenpersonen in de betrokken landen die zich met dit soort transacties bezighouden. Wel.licht kan aan de georganiseerde makelaardij in Nederland het verzoek worden gericht om, voor zover zij hierover niet zelf beschikt, in het voorkomende geval haar medewerking te verlenen bij het opsporen van zuIke tussenpersonen. De Raad heeft goede hoop dat realisatie van zijn plannen het verschijnsel van misleidende beleggingsaanbiedingen in buitenlands onroerend goed zai terugdringen en een rationele oordeelsvorming over zuIke aanbiedingen zaI bevorderen. Hij realiseert zich echter ter dege dat een wettelijke regeling inzake bemiddeling in onroerend goed niet het gehele terrein van beleggingen in onroerend goed kan en mag bestrijken. Zo meent de Raad dat een prospectusplicht niet alleen aan bedrijfsmatige bemiddelaars in buitenlands onroerend goed zou moeten worden opgelegd. Ook voor bedrijfsmatig opererende rechtstreekse aanbieders zou zo'n verplichting moeten gelden, hoewel zulks niet in het kader van een wet op de bemiddeling in onroerend goed kan worden geregeld. De Raad wijst echter de opvatting van de CCA dat alle, dus ook particuliere aanbieders van buitenlands onroerend goed aan deze informatieplicht gehouden zouden moeten zijn, als te vergaand van de hand. 10.3 Werkingssfeer
5J De consument geniet deze bescherming indien: - de siuiting van de overeenkomst in dat land is voorafgegaan door een bij'zonder voorstel of publiciteit en indien de consument in dat land de voor de siuiting van die overeenkomst noodakelijke handelingen heeft verricht: - de wederpartij van de consument of diens vertegenwoordiger de bestelling van de consument in dat land heeft ontvangen; of - het een koopovereenkomst betreft en de consument vanuit dat land naar een ander land is gereisd en dear de bestelling heeft gedaan, mits de reis door de verkoper is georganiseerd met het doel de consument tot koop te bewegen.
Ten slotte nog een enkele opmerking over de werkingssfeer van de voorgestelde regeling uit het oogpunt van consumentenbescherming. Het lijkt mogelijk om bovengenoemde eisen voor een deugdelijke beroepsuitoefening te stellen aan alle in Nederland gevestigde bemiddelaars in buitenlands onroerend goed en hetzelfde geldt voor de prospectusplicht. Waarschijniijk zullen ook overeenkomsten tussen bemiddelaars die niet en consumenten die wel hier te lande zijn gevestigd, in veel gevallen onder de werkingssfeer van de nieuwe regeling vallen. Dit mag worden afgeleid uit het verdrag inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst, dat op 12 juni 1980 te Rome door de negen betrokken EG-lidstaten werd ondertekend. Hoewel de lidstaten het verdrag nog niet hebben bekrachtigd, meent de Raad dat voor een anticiperende toepassing ervan gelegenheid moet zijn. Krachtens artikel 5 van het verdrag worden door consumenten gesloten overeenkomsten, bij gebreke van een rechtskeuze door partijen en mits aan enkele voorwaarden is voldaan 5), beheerst door het recht van het land waar de consument zijn gewone verblijfplaats heeft. Indien partijen wel voor een buitenlands 51
rechtstelsel hebben 'gekozen', dan nog kan dit er niet toe leiden dat de consument de bescherming verliest weike hij, onder de in noot 5 genoemde omstandigheden, geniet op grond van de dwingende bepalingen van het recht van het land waar hij zijn gewone verblijfplaats heeft. De nieuwe regeling zou derhalve onder andere van toepassing zijn op alle door consumenten gesloten overeenkomsten ten aanzien van bemiddeling in onroerend goed waarvoor in Nederland reclame is gemaakt (zie noot 5, 1 e streepje), ongeacht of de bemiddelaar hier te lande is gevestigd en ongeacht of de diensten betrekking hebben op een onroerend goed hetwelk in dit land of in het buitenland is gelegen. Hetzelfde geldt voor de toepasselijkheid van de privaatrechtelijke regeling van de misleidende reclame (artikel 1416a-c BW). In sommige gevallen zai op grond van artikel 1416 BW niet alleen de bemiddelaar maar ook het Nederlandse medium voor de inhoud van de reclame-uitingen aansprakelijk kunnen worden gesteld. Dit laatste is het geval indien klager kan bewijzen dat aan het medium te verwijten is-dat de mededeling onjuist of onvolledig is. Hiervan zai sprake kunnen zijn wanneer het gaat om advertenties waarbij, zonder nader onderzoek, uit de advertentie zelf al duidelijk blijkt dat er van misleiding sprake is. Een andere mogelljkheid is een actie op grond van de Nederlandse Code voor het Reclamewezen en aanhangsel e) van de Code, waarin bijzondere eisen worden gesteld aan reclame met betrekking tot onroerendgoedtransacties en bepaald is dat bijzondere zorgvuldigheid is geboden bij reclame voor onroerend goed in het buitenland. De Raad vestigt speciaal de aandacht op een der sanctiemogelijkheden die bij overtreding van de code kan worden opgelegd (maar in de praktijk nog niet is toegepast): de zogenoemde verzwaarde aanbeveling weIke inhoudt een mededeling aan degene wiens reclame-uiting in strijd met de code is bevonden, dat hij zich voor een bepaalde tijd geheel zai dienen te onthouden van reclame-uitingen voor het desbetreffende artikel of de desbetreffende dienst die niet vooraf zijn goedgekeurd. Daarmee kan zonder uitzondering een halt worden toegeroepen aan iedere op Nederlands territoir verschenen misleidende of onfatsoenlijke reclame ten aanzien van bemiddeling in (buitenlands) onroerend goed. In het uiterste geval zou zelfs kunnen worden overwogen deze preventieve controle in overleg met de media tot een zogenoemde mediastop uit te breiden.
52
11. Kamerbemiddeling
11.1 Problematiek In november 1979 heeft de toenmalige staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een werkgroep ingesteld die onder andere de taak had aanbevelingen te doen ten aanzien van een wettelijke regeling ter bescheirning van nieuwe huurders van onzelfstandige woonruimte. Deze zogenoemde Werkgroep Kamerhuren heeft in juni 1981 het rapport 'Een behoorlijke kamer voor een redelijke huur— onvindbaar' uitgebracht, waarin ook aandacht wordt besteed aan de problematiek van de bemiddeling bij kamerverhuur. De werkgroep signaleert geen problemen ten aanzien van niet-commerciele bemiddelingsbureaus, die een klein bedrag aan inschrijfgeld vragen en in veel gevallen een gedeelte van het inschrijfgeld terugbetalen indien men niet via het bureau aan een kamer wordt geholpen. Volgens de werkgroep doen zich bij commerciele bemiddelingsbureaus wel problemen voor, waarbij het gaat om de volgende verschijnselen: ' - men maakt misbruik van de noodsituatie van de kamerzoekenden door hoge inschrijfgelden te vragen en hoge bemiddelingskosten in rekening te brengen. Dikwijis wordt de suggestie gewekt dat het bureau actiever is naarmate meer inschrijfgeld of voorschot wordt betaald. Een manier om de regel van het maximuminschnjfgeld te ontduiken is het te veel betaalde als 'voorschot op commissie' te beschouwen. Ook gebeurt het wel dat de inschrijving wordt gebonden aan een termijn (3 maanden) of totdat er een aanbieding is gedaan waarvan het bureau vindt dat men die dient te accepteren. Sommige bureaus vragen tweemaal inschrijfgeld wanneer twee personen een woonruimte zoeken. Voorts worden administratie- en/of contractkosten in rekening gebracht; - men bemiddelt bij de verhuur van zeer slechte en zeer dure woonruimte. De bureaus hanteren geen enkele minimumkwaliteitsnorm; - omdat de hoogte van de bemiddelingskosten dikwijis afhankelijk Is van de hoogte van de te betalen huur, stimuleren deze bureaus de verhuurders om hoge huren te vragen; - men brengt bemiddelingskosten in rekening voordat een huurcontract is afgesloten of een woonvergunning is afgegeven of zelfs zonder dat van bemiddeling sprake is geweest. De meeste woonruimten die door de bureaus worden bemiddeld lenen zich niet voor het afsluiten van huurcontracten, omdat de verhuur zich in de illegale sfeer afspeelt. Is er een huurovereenkomst, dan komt het voor dat er volslagen onredelijke verplichtingen voor de huurder in staan.
53
Daarnaast maken veel commerciele bemiddelingsbureaus gebruik van misleidende advertenties. Ten slotte mag niet onvermeld blijven dat een aantal bureaus selecteert op kenmerken van de huurder die niets met wonen hebben te maken. Ook het inkomen van de huurder speelt natuurlijk een rol', constateert de Werkgroep Kamerhuren. De Raad, zelf niet over andere gegevens beschikkend, ziet geen grond deze conclusies in twijfel te trekken. Uit een brief van de toenmalige minister van Volkshuisvesting en Ruimteiijke Ordening d.d. 14 december 1981 blijkt dat deze van mening is dat ter zake van commerciele woning- en kamerverhuurbureaus misstanden voorkomen waartegen het gewenst is te kunnen optreden. De minister wijst erop dat de eigenlijke oorzaak van de misstanden bij de huur en verhuur van kamers bestaat in de discrepantie tussen het (kleine) aanbod en de (grote) vraag naar kamers en dat een verbetering op korte termijn van deze scheve marktverhouding niet mag worden verwacht. De bewindsman streeft ernaar althans op het gebied van de bemiddeling van het schaarse goed onzelfstandige woonruimte zbveel mogelijk misbruik tegen te gaan. Ten slotte dient vermelding een brief d.d. 9 december 1982 van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam aan de Commissie Bemiddeling Onroerend Goed, waarin het college stelt dat haar 'zeer regelmatig klachten bereiken van woningzoekenden voor wie niet ter zake kundig commercieel is bemiddeld, waarbij het opvalt dat eerder het financieel gewin dan deskundige bemiddeling hoofdmotief is bij de diverse bureaus'. 11.2 Wettelijke regeling Momenteel worden aan kamerbemiddeling geen wettelijke eisen gesteld; wel zijn in een aantal grote steden verordeningen van kracht waarbij kamerbemiddeling aan een vergunningenstelsel wordt onderworpen. Een vergunning kan worden verstrekt indien de aanvrager voldoet aan de door de gemeente vastgestelde voonwaarden. Zo zijn onder meer regels gesteld aangaande het inschrijvingsgeld en de maximaal te berekenen bemiddelingskosten. Deskundigheidseisen worden voor zover bekend in geen van deze verordeningen gesteld. Veelal zijn niet-commerciele kamerbureaus niet ondenworpen aan een vergunningenstelsel. De Raad, bovenstaande klachten gehoord hebbende, onderkent een duidelijke behoefte aan een verdergaande regeling van de bemiddelingsmarkt bij kamerverhuur. Onder 'kamerverhuur" wordt verstaan de verhuur van onzelfstandige woonruimte of van ruimte die hiervoor geschikt Is te maken en die met het oog daarop wordt verhuurd. De eerder genoemde Werkgroep Kamerhuren heeft grote twijfels over de mogelijkheid om met een vergunningenstelsel de kwalijke praktijken van commerciele kamerbureaus te bestrijden. Het toezicht op de voonwaarden in de vergunning is volgens de 54
werkgroep het zwakke punt, daar de gemeentelijke diensten onvoldoende capaciteit kunnen inzetten om te controleren of kamerbureaus zich aan de voorwaarden houden. Hoewel de Raad betwijfelt of een landelijke inspectiedienst (bijvoorbeeld de Economische Controle Dienst) meer effectief zai kunnen zijn, kan hij ermee instemmen dat een uitbreiding van de thans vigerende vergunningenstelsels zonder dat deskundigheidseisen worden gesteld onvoldoende soulaas zou bieden. Bij afwezigheid van een branche-organisatie van commerciele kamerbemiddelaars lijkt de Raad voorts de mogelijkheid van zelfregulering afwezig. De Raad verwacht ook geen opiossing van een 'externe' erkenningsregeling op privaatrechtelijke of publiekrechtelijke basis (vergelijk de Stichting Raad van Toezicht op de dienstverlening bij relatievorming respectievelijk de Inspectie voor het Schriftelijk Onderwijs). Verwacht mag immers worden dat vele kamerzoekenden door de noodsituatie waarin zij verkeren toch hun baat ook bij de niet-erkende kamerbemiddelaars zouden blijven zoeken. De Raad meent daarom dat de eisen van een wettelijk karakter zullen moeten zijn. Gezlen de eigensoortige problematiek is hij van mening dat de generiek aan bemiddeling in onroerend goed te stellen wettelijke eisen niet zonder meer ook voor de kamerbemlddeling moeten gelden, maar dat aangepaste eisen hiervoor dienen te worden geformuleerd. In verband hiermee geeft de Raad de voorkeur aan een op de problematiek toegesneden afzonderlijke wettelijke regeling. De Raad wijst erop dat in de wetgeving allereerst een duidelijke omschrijving van kamerbemiddeling dient te worden gegeven. Aansluiting kan worden gezocht bij de in paragraaf 8.2 gegeven definitie voor bemiddeling in (zelfstandig) onroerend goed. De omschrijving van kamerbemiddeling zaI echter mede moeten omvatten het louter tegen een vergoeding registreren van kamerzoekenden. Het dient duidelijk te worden gemaakt dat bijvoorbeeld de Maatschappelijke Advies- en Informatiecentra (MAIC's), voor zover deze kamerzoekenden slechts doorverwijzen, niet onder de wettelijke regeling vallen. De Werkgroep Kamerhuren beveelt aan kamerbemiddeling alleen toe te staan — uiteraard afgezien van makelaars — aan instituten met een ideele doelstelling. De Raad deelt deze opvatting niet, daar zijns inziens correcte en deskundige bemiddeling op commerciele grondslag een maatschappelijk nuttige functie kan vervullen. Voorts is het onderscheid tussen commerciele en ideele bemiddeling niet altijd even scherp te maken. Om deze redenen staat de Raad ook afwijzend tegenover het voorstel van B en W Amsterdam alleen eisen te stellen aan commerciele bemiddelaars, wat zou betekenen dat niet-commerciele bemiddeling niet aan eisen zou zijn ondenworpen. De Raad staat op het standpunt dat bedrijfsmatige bemiddeling op zowel niet-commerciele als commerciele grondslag mogelijk moet zijn, mits aan zekere voonwaarden wordt voldaan. Zij die aan de te stellen eisen voldoen zouden exclusief tot kamerbemiddeling bevoegd moeten zijn.
55
11.3 Inhoud regaling De Raad heeft om te komen tot een keuze ten aanzien van het niveau en het karakter van de aan kamerbemiddelaars te stellen eisen, een viertal altematieven overwogen: 1. aan kamerbemiddelaars worden geen specifieke eisen gesteld; een ieder kan worden ingeschreven in een speciaal register van kamerbemiddelaars. Wei kan bij onbehoorlijk gedrag schrapping uit het register plaatsvinden, hetgeen betekent dat verdere uitoefening van dit bedrijf wordt verboden (vergelijk Wet colportage en afbetaling); 2. preventief worden eisen gesteld ten aanzien van vakbekwaamheid, handelskennis en kredietwaardigheid van de aspirant-kamerbemiddelaar. De drempel overschreden hebbende, wordt de kamerbemiddelaar achteraf niet meer getoetst (vergelijk vestigingswetgeving); 3. kamerbemiddelaars dienen aan bepaalde deskundigheidseisen te voldoen, voordat zij kunnen worden ingeschreven in een speciaal register van kamerbemiddelaars. Indien een bemiddelaar de belangen van clienten/woningzoekenden duidelijk onvoldoende behartigt of zich niet houdt aan de gemeentelijke voorschriften inzake woonmimteverdeling, is schrapping uit het register mogelijk (vergelijk Wet assurantiebemiddeling en het SER-advies ter zake van wijziging van deze wet). De deskundigheidseisen voor kamerbemiddelaars zouden volgens dit alternatief in het algemeen van een lager niveau kunnen zijn dan die voor makelaars. Een kamerbemiddelaar zou moeten getuigen van een algemene vorming en ontwikkeling die minstens op mavo-niveau ligt. Ook zouden diploma's kunnen worden aangewezen waaruit blijkt dat een aspirant-bemiddelaar een zekere mate van gerichte vakkennis heeft (onder andere ten aanzien van huurrecht, onroerend goed en administratie). Het is denkbaar dat gedragsregels worden vastgelegd ten aanzien van de wijze waarop de bemiddelingsactiviteiten moeten worden verricht; 4. voor inschrijving in het register zou beediging als makelaar kunnen worden vereist. De eisen zouden dan enigermate kunnen overeenkomen met die voor makelaars in onroerend goed. Het accent van de vakbekwaamheidseisen zou op de praktische kennis en niet op de theoretische vorming kunnen worden gelegd. Belangrijke eis zou derhalve zijn het met goed gevolg afleggen van een praktijkproef voor de Kamer van Koophandel. Kamerbemiddelaars dienen daarnaast aan hoge betrouwbaarheidsen onafhankelijkheidseisen te voldoen. Het lijkt in deze gedachtengang wenselijk dat gedragsregels worden geformuleerd. De Raad venwacht dat de onder 1 en 2 genoemde altematieven onvoldoende de mogelijkheid zullen bieden om effectief tegen malafide kamerbemiddelaars op te treden. Een bijkomend bezwaar tegen alternatief 2 is dat aan de kamerbemiddelaars geen 56
betrouwbaarheidseisen kunnen worden gesteld. Het als vierde genoemde alternatlef acht de Raad een te zwaar middel. Bovendien zou het bestaan van een 'kamermakelaar' naast een 'makelaar in onroerend goed' tot venwarring aanleiding kunnen geven. De Raad opteert al met al voor alternatief 3: alle kamerbemiddelaars dienen te voldoen aan deskundigheidseisen en zich in te schrijven in een register, waaruit schrapping mogelijk is. Uitzondering dient echter te worden gemaakt voor makelaars in onroerend goed, die bij voorbaat tot kamerbemiddeling bevoegd zijn te achten. De Raad is er voorstander van dat de deskundigheidseisen worden neergelegd in een raamregeling die de gemeenten bevoegd maakt deze bij verordening verplicht te stellen. Een strikt landelijke regeling acht de Raad niet nodig, aangezien de problematiek met betrekking tot kamerbemiddeling in de grote gemeenten veelal nijpender is dan in de meeste kleine gemeenten. In zo'n verordening zouden, net als thans, ook eisen kunnen worden gesteld ten aanzien van de wijze waarop de kamerbemiddelaars hun werkzaamheden feitelijk uitoefenen. Wellicht kan aan de Vereniging van Nederlandse Gemeenten worden verzocht een modelverordening op te stellen, waarin onder andere enkele essentiele bemiddelingsvoorwaarden, zoals maxima voor inschrijfgeld en bemiddelingskosten, en essentiele verplichtingen van de kamerbemiddelaars, met name de informatieplicht, zijn neergelegd. 11.4 Handhaving regeling De Raad is van mening dat personen die onbevoegdelijk het kamerbemiddelingsbedrijf uitoefenen, dienen te worden vervolgd op basis van de Wet economische delicten. Het toezicht op personen die tot kamerbemiddeling gerechtigd zijn, zou kunnen worden geregeld door het instellen van een klachteninstantie waartoe iedere belanghebbende die meent dat een kamerbemiddelaar de wettelijke eisen overtreedt of zich onbehoorlijk gedraagt, zich moet kunnen wenden. Zo'n klachteninstantie, die uit onafhankelijke deskundigen zou moeten bestaan, zou bij gegrondbevinding van de klacht moeten kunnen besluiten dat de betrokken kamerbemiddelaar uit het register wordt geschrapt en dus de bevoegdheid verliest om als zodanig op te treden. De Raad bepleit dat naast deze zware sanctie van doorhaling van de registerinschrijving ook de wettelijke mogelijkheid wordt geschapen van lichtere sancties tegen onbehoorlijke gedragingen van minder ernstige aard, bijvoorbeeld berisping of boete. De Raad zou het een doelmatige opiossing vinden als bij het in te stellen tuchtcollege voor bemlddelaars in onroerend goed en bij de beroepsinstantie (zie pag.'s 47 en 48), speciale kamers zouden worden ingesteld voor klachten tegen kamerbemiddelaars. De Raad verwacht dat met bovengenoemde wettelijke eisen en de klachteninstantie de meeste van de in paragraaf 11.1 genoemde verschijnselen bij de commerciele kamerbemiddeling zullen 57
kunnen worden teruggedrongen. Ten slotte wijst de Raad erop dat het verschijnsel van misleidende advertenties ook kan worden bestreden door de privaatrechtelijke regeling van de misleidende reclame (artikel 1416a-c BW). Tegen bemiddelingsbureaus die zouden selecteren op kenmerken van de huurder die niets met wonen te maken hebben, kan wellicht een actie worden aangespannen op grond van artikel 1.1 van de Grortdwet, waarin zijn neergelegd het beginsel van gelijkheid en het verbod van discriminatie op grond van godsdienst, levensovertuiging, politieke gezindheid, ras, geslacht of op weike andere grond dan ook.
58
12. Overgangsregeling
Een wettelijke regeling zeals door de Raad voorgesteld, zai niet alleen van toepassing zijn op hen die thans reeds legaal als makelaar optreden, maar ook op hen die zonder nnakelaar te zijn zich bezig houden met bemiddeling in onroerend goed, voor zover die onder de voorgestelde regeling gaat ressorteren. Voor deze bemiddeling gelden thans geen specifieke eisen inzake toetreding, gedrag, onafhankelijkheid en dergelijke. De Raad is van oordeel dat ten behoeve van de hier bedoelde bemiddelaars, die soms al langdurig en zonder in strijd te handelen met enig wettelijk voorschrift hun bedrijf uitoefenen, een overgangsregeling dient te worden getroffen die ertoe strekt te voorkomen dat zij bij het in werking treden van de nieuwe wettelijke regeling gedwongen zouden zijn hun bedrijfsuitoefening te staken. De Raad realiseert zich dat het bij het invullen van een overgangsregeling gaat om een afweging van belangen; enerzijds het belang van een zo volledig mogelijke realisering van de doeleinden der wet, anderzijds het belang van degenen die tot nog toe volkomen legaal het bedrijf hebben uitgeoefend, maar op grond van een nieuwe wettelijke regeling voor de verplichting komen te staan aan bepaalde eisen te voldoen. In dit licht bezien is de Raad ervan uitgegaan dat het niveau van de voorwaarden, waaraan moet worden voldaan door degenen die van de overgangsregeling gebruik willen maken, ongeveer gelijk moet zijn aan het niveau van de eisen die aan makelaars zullen worden gesteld. De Raad adviseert als primaire voorwaarde om op grond van de overgangsregeling als makelaar te mogen optreden, te stellen dat de bemiddelaar binnen drie maanden na de inwerkingtreding van de wet een verzoek daartoe moet indienen bij de betrokken Kamer van Koophandel en Fabrieken en aannemelijk moet maken dat hij gedurende ten minste drie jaren voorafgaande aan de inwerkingtreding van de wet zich in betekenende mate met bemiddeling (en taxatie) in onroerend goed heeft beziggehouden. Bovendien dient de aanvrager te voldoen aan de in de wet gestelde eisen van betrouwbaarheid en onafhankelijkheid en moet hij mondeling, individueel een zogenoemde vakproef afleggen. In de vakproef dient de kandidaat te worden getoetst op zijn vakbekwaamheid, waarbij het accent op de algemene praktijkkennis ligt en op zijn kennis van de plaatselijke omstandigheden. Deze vakproef in het kader van de overgangsregeling, af te leggen binnen vijf jaar na inwerking treden van de wet, zou een combinatie van de huidige vaktest (zie paragraaf 6.1) met de praktijkproef (zie paragrafen 6.1 en 8.4) betekenen. (De vaktest staat thans in bijzondere gevallen open voor personen die
59
ouder zijn dan 35 jaar en niet het zogenoemde Federatiediploma, maar wel ten minste twee jaar praktijkervaring bezitten.) De minister van Economische Zaken dient de voorzitter en de leden van de nieuwe vakproefcommissie, die niet alien makelaar mogen zijn, te benoemen alsmede een gecommitteerde aan te wijzen die op het afleggen van de vakproef toezicht houdt. De Read is van mening dat zij die aan de hierboven vermelde voorwaarden inzake praktijkervaring, betrouwbaarheid en onafhankelijkheid voldoen, alsmede met goed gevolg de vakproef afleggen, niet nog eens moeten worden verplicht om een opieiding met een theoretisch karakter te volgen. 's-Gravenhage, 15 februari 1985.
Th. Quene, voorzitter.
B.N.J. Pompen, algemeen secretaris.
60
Bijiage 1
Ministerie van Economische Zaken
De Sociaal-Economische Raad, Bezuidenhoutseweg 60, 2594 AW 's-GHAVENHAGE .
's-Gravenhage. Kenmetk Ooorfciesnummef (070) Onderwerp
8 September 1981 voor Handel, Ambacht en Diensten 781/1/2964 HAD/O/V 796820 bemiddeling met betrekking tot onroerend goed
Mede Hcunens de Minister van Justitie vraag ik Uw aandacht . voor onderstaande adviesaanvrage. 1. Algemeen Op het terrein van de bemiddeling in onroerend goed opereren, globaal gezien, twee groepen beroepsbeoefenaars, namelijk zij die makelaar zijn en anderen. Het plegen van bemiddeling op het onderhavige gebied is een vrije aangelegenheid, dat wil zeggen er zijn geen werkzaamheden voorbehouden aan een bepaalde categorie en er worden geen eisen ten aanzien van deskundigheid, onafhankelijkheid, of betrouwbaarheid gesteld. Wanneer iemand echter als makelaar bemiddelingsactiviteiten wil ontplooien gelden de artikelen 62 e.v. van het Wetboek van Koophandel. Genoemde bepaling omschrijft de makelaar als hij die, als zodanlg beedigd door de arrondissementsrechtbank, zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in een vaste betrekking staat, eventueel als beherend vennoot van een vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon die dat bedrijf uitoefent.
Postadres: Postous 70101 ?&OOEC't'Gr>vennagp
8Cf a gv
Deze regeling geeft allereerst nadere bepalingen omtrent de beediging. De rechtbeink beslist over de toelating tot de beediging nadat het Openbaar Ministerie is gehoord en nadat advies is ingewonnen bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken. Beediging vindt slechts plaats, indien de verzoeker bekwaam is om als makelaar in het vak werkzaam te zijn, indien hij te goeder naam en faam bekend staat en indien ook overigens te zijnen aanzien geen omstandigheden bekend zijn die een juiste en onafhankelijke uitoefening van de makelaardij bedreigen (artikel 63c) . Het systeem behelst een wettelijke bescherming van de makelaarstitel. Het uitoefenen van de bedrijfsactiviteiten, zoals omschreven in artikel 62, zonder de titel makelaar te voeren, is
7 ere, 31099 eciB nt
- zoals -
61
VERVOtGStAO Nfi
^^£=
Ministerie van Economische Zaken zoals reeds is opgemerkt vrij en derhalve aan een ieder' toegestaan. Slechts het wederrechtelijk voeren van de titel makelaar (derhalve zonder als zodanig te zijn beedigd) is verboden. De eisen van vakbekwaamheid waaraan moet worden voldaan kunnen nader bij algemene maatregel van bestuur worden geregeld. In het kader van de onderhavige bepaling is slechts ten aanzien van de makelaar in onroerend goed daaraan uitvoering gegeven in het Besluit van 18 juli 1972 (Stb. 428), gewijzigd bij Besluit van 4 april 1981 (Stb. 192), houdende regelen betreffende de vakbekwaamheid van makelaars in onroerende goederen (Besluit vakbekwaamheid makelaars in onroerende goederen). De overige bepalingen inzake makelaars van het Wetboek van Koophandel hebben onder meer betrekking op - de vervallenverklaring van de hoedeinigheid als makelaar (artikel 65); - de gevolgen indien een makelaar zich schuldig heeft gemaakt aan overtreding van de verplichtingen die hij door het afleggen van de eed heeft aanvaard (artikel 65a); - de positie van de makelaar die in staat van faillissentent is verklaard (artikel 65b); - de wijze waarop men zich als makelaar mag presenteren (artikelen 66 en 66a) . Met het Ministerie van Justitie wordt voorbereidend ambtelijk overleg gevoerd over een aantal mogelijke wijzigingen in deze bepalingen. In dat overleg gaan de gedachten in de richting van - de invoering van de mogelijkheid dat een makelaar-medewerker de makelaarstitel voert; - een regeling voor makelaarskantoren die meerdere vestigingen hebben; - de invoering van een register van makelaars. 2. De bemiddeling in onroerend goed Voor zover de makelaar in onroerend goed is- aangesloten bij een van de belde makelaarsorganisaties, namelijk de Nederlandse Bond van Makelaars in onroerende goederen (NBM) of de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA), wordt zijn positie behalve door de onder 1 geschetste regelingen tevens bepaald door de bindende regelingen die voor de'leden van deze organisaties gelden. Beide organisaties hebben bijvoorbeeld een erecode en een tuchtregeling alsmede een regeling van de bemiddelingsvoorwaarden en -tarieven. Niet alle makelaars zijn georganiseerd. Naar schatting van de beide organisaties, die te zamen de Nederlandse Federatie van Makelaars in onroerende goederen (NFM) vormen, zou 10 a 20% van de actieve makelaars niet georganiseerd zijn. Daarnaast opereert een onbekend aantal bemiddelaars/nietmakelaars met betrekking tot onroerend goed. Doorgaans draagt deze bemiddeling een bedrijfsmatig karakter, maar ook incidentele bemiddeling komt voor. - Op -
62
VERVOLGBLAD
c=
NR — 2
Ministerie van Economische Zaken Op het terrein van onroerend goed is naast bemiddelaars ook een onbekend aantal handelaren in onroerend goed werkzaam. Ook komt het voor dat bemiddelaars en makelaars handelen in onroerend goed. Voor leden van NBM en MVA gelden echter beperkingen ten aanzien van het hebben van eigen belang bij onroerend goed. In de afgelopen jaren zijn de prijzen van koopwonlngen en van ander onroerend goed in het algemeen eerst sterk gestegen en daarna geleidelijk gedaald. Vast staat dat de periode van sterk aantrekkende prijzen heeft gezorgd voor een belangrijke toetredlng van bemiddelaars/niet-makelaars tot de bemiddelingsmarkt van onroerend goed. Deze ontwikkeling is in gang gezet door de groeiende belangstelling voor het eigen woningbezit in de 70-er jaren en de als gevolg daarvan uitdijende bemiddelingsmarkt. In verband met het ontbreken van gegevens over aard en omvang van bemiddeling door niet-makelaars vindt daarnaar op mijn verzoek door het Nederlands Economisch Instituut een onderzoek plaats. De uitslag van dat onderzoek kan vermoedelijk in het najaar worden verwacht. Ik zal U de resultaten ervan zo spoedig mogelijk doen toekomen. Zoals onder 1 reeds is aangegeven gelden ten aanzien van bemiddelaars die zich geen makelaar mogen noemen, geen kwaliteitseisen. Ook ontbreken gedrags-*" en beroepsregels van een eigen organisatie. Geconstateerd kan worden dat met betrekking tot deze groep van bemiddelaars regelmatig klachten worden geuit over kwalitatief slechte dienstverlening, gebrek aan vakkennis, onereuze voorwaarden e.d. Voor wat de makelaardij in onroerend goed betreft blijkt echter het bestaan van de huidige overheids- en andere regelingen geen voldoende garantie te zijn voor een onomstreden wljze van uitoefening van het beroep. Ook op makelaars wordt scherpe kritiek geuit. Dit kwam tot uitdrukking in een aantal artikelen in de Consumentengids en gerichte aandacht van de zijde van het Parlement. De klachten hebben onder meer betrekking op het feit, dat er makelaars zijn, die handelen in onroerend goed - meer in het algemeen gaat het om activiteiten die aan een vertrouwensrelatie met een makelaar in de weg staan - maar spitsen zich toe op tweezljdige bemiddeling en daaraan verbonden tweezijdige courtageberekening. In de eerste helft van 1980 is door mij bijenkele gelegenheden (onder andere in de beantwoording van Kamervragen van de heer Nijhof) gesteld, dat zou worden gezocht naar oplossingen ora van overheidswege de berekening van tweezijdige courtage tegen te gaan. De hierboven in het kort geschetste omstandigheden doen mijns inziens de vraag rijzen of het gewenst is te komen tot een meer algemene regeling van de bemiddeling in onroerend goed en in het kader daarvan tot een bijstelling van de regelingen met betrekking tot de makelaardij in onroerend goed. Het is mijn opvatting, dat het maatschappelijk van belang is te beschikken over een goed functionerende en tegen zijn taak opgewassen groep van bemiddelaars met betrekking tot onroerend goed. Hierbij speelt het belang van zowel de bemiddelaar als de afnemer van zijn diensten. - Het -
63
VERVOLGBLAD NR
=:
Ministerie van Economische Zaken Het stellen van deze vraag doet naar mijn mening niet af aan de wenselljkheid om op korte termljn een oplossing te bewerkstelligen voor een aantal concrete knelpunten op het onderhavige terrain, met name voor het reeds als voorbeeld aangehaalde tweezijdig berekenen van courtage. 3. De opvatting van de makelaarsorganisaties In de kring der makelaarsorganisaties heeft de onder het vorige punt aangesneden problematiek geleid tot de wens, mede in verband met de tussen beide organisaties gekoesterde fusieplannen, tot een wijziging van de huidige situatie te komen. Hun staat daarbij voor ogen, wat genoemd wordt, een "integrale regeling met betrekking tot de bemiddelingsmarkt voor onroerend goed", waarvan een gewijzigde wetgeving onderdeel zou moeten vormen (zie bijlage). Ten aanzlen van de door hen voorgestane wetgeving worden vergelijkingen getrokken met bijvoorbeeld de wettelijke regeling voor de accountants (Wet op de Register-accountants, Wet op de Accountants-administratieconsulenten) en de Wet op de Assurantiebemiddeling. De gewijzigde wetgeving zou naar de mening van de makelaarsorganisaties, met het oog op de bescherming van het publiek, de onafhankelljkheid van de bemiddelaar moeten waarborgen en adequate elsen moeten stellen ten aanzien van de toelating tot, de vakbekwaamheid bij en de wijze van uitoefening van het beroep/ bedrijf van bemiddelaar onroerend goed, onder andere door middel van een goed functionerend preventief en repressief toezicht en een effectief tuchtrecht. Daarbij zouden alleen diegenen, die aan deze eisen voldoen en blijven voldoen hun bedrijf/beroep mogen maken van het bemiddelen met betrekking tot onroerend goed, dit laatste om te voorkomen dat het publiek toch in handen valt van personen die niet onafhankelijk zijn, niet aan deze eisen voldoen en niet onder dat toezicht staan. Voor wat betreft de te stellen toelatingseisen zou de regeling moeten voorzien in een selectieve overgangsregeling ten aanzien van degenen, die van voornoemd optreden reeds hun bedrijf/ beroep maken zonder aan de te stellen eisen te voldoen. In opdracht van de makelaarsorganisaties wordt door Prof.mr. W.M. Kleyn, hoogleraar burgerlijk recht te Leiden, op basis van deze ideeen een ontwerp-regeling samengesteld. Bij de makelaarsorganisaties bestaan verder gedachten ten aanzien van de volgende zaken. In Scunenhang met de voorgestane wettelijke regeling maar daarin niet als zodanig opgenomen, wordt door de makelaarsorganisaties een mogelijke herstructurering van de huidige gang van zaken bij bemiddeling ten aanzien van onroerend goed en met name in de sector leeg te aanvaarden woningen voorgesteld. Zo wordt geopperd om de bemiddelingsdienst aan de koper te splitsen in: a. een servicefase (gratis), b. een zoekfase (tegen een zekere vergoeding) en
64
VERVOLGBLAD NH
4 -
2=: Ministerie van Economische Zaken c. een transactiefase (tegen de courtage, waarop de vergoeding voor de zoekfase bij het tot stand komen van een transactie in mindering wordt gebracht). Voor een geslaagde transactie zou de koper dan in het algemeen niet meer verschuldigd zijn dan de courtage, terwijl hij, indien het ondanks inschakeling van de makelaar niet tot een transactie komt, doorgaans niet meer kwijt zou zijn dan het zoektarief. Het zoektarief zou kunnen varieren al naar gelang de prijsklasse waarin wordt gezocht. De opzet is om iedere fase nauwkeurig te omschrijven in termen van het soort van werkzaamheden, dat de makelaar moet verrichten en aan te geven op welke "momenten" de onderscheiden fasen geacht worden volledig te zijn afgerond. Voor de verkoper zou dezelfde courtage gelden als voor de koper. Anders dan ten aanzien van de dienstverlening aan de koper wordt voor de service aan de verkoper geen splitsing in fasen voorzien. Wei wordt het redelijk geacht, dat bij intrekking van de verkoopopdracht voor verrichte diensten (waarde-oordeel, opname in het uitwisselingssysteem) een zekere vergoeding in rekening wordt gebracht. In rechtstreeks verband met de door de makelaarsorganisaties op het onderhavige terrein geopperde ideeen staan hun voorstellen om te komen tot uitsluiting van het verschijnsel van tweezijdige bemiddeling.- In de transactiefase, waarin de belangentegenstelling tussen koper en verkoper het sterkst wordt ervaren, zou het de makelaar niet zijn toegestaan tweezijdig te bemiddelen. Voorts is door de makelaarsorganisaties in hun "integrale regeling" een verbod van handel in onroerend goed opgenomen, alsmede een verbod van risicodragende projectontwikkeling en van actieve belegging. Beoogd wordt de makelaarsfunctie duidelijk af te zonderen van de andere functies op de onroerend goedmarkt. De aan de makelaar opgelegde beperkingen zouden diens onafhankelijkheid moeten waarborgen in die zin, dat hij, behoudens in nader te noemen uitzonderingsgevallen, geen eigen belang heeft bij onroerend goed. In dit verband wil ik erop wijzen, dat de consumentenorganisaties (Consumentenbond, Stichting Konsumenten Kontakt en Vereniging Eigen Huis) in het overleg, dat tussen hen en de makelaarsorganisaties over de inhoud van de "integrale regeling" heeft plaatsgehad, nogal wat kanttekeningen hebben gezet bij de voorstellen en ideeen zoals die in makelaarskringen leven. Te Uwer informatie meld ik nog, dat de makelaarsorganisaties regeling van de bemiddeling in onroerend goed in het kader van de Vestigingswet Bedrijven 1954 afwijzen omdat op basis daarvan slechts minimumeisen van bekwaamheid kunnen worden gesteld en omdat krachtens het wettelijk overgangsrecht ook alle bemiddelaars/niet-makelaars zonder meer in het bezit zouden komen van een vergunning en derhalve hun bemiddelingsactiviteiten zouden kunnen voortzetten. Bovendien kunnen op grond van deze wet geen eisen van betrouwbaarheid en onafhankelijkheid worden gesteld. Ook -
65
VEflVOLGBLAO NR
c=
Ministerie van Economische Zaken Ook kan in dat kader geen toezicht op de bedrijfsuitoefening geregeld worden. Op het bestaan van een vestlglngsregellng naast het Wetboek van Koophandel is volgens de makelaarsorganisaties, afgezien van bovenstaande bezwaren, nog tegen, dat dan behalve de makelaars een tweede groep bemiddelaars officieel zou worden erkend, hetgeen voor het publiek een verwarrende situatie zou kunnen zijn. 4. Adviesaanvraqe A. Bij de onderhavige adviesaanvrage stel ik voorop, dat naar mijn mening het huidige, aan de tweezijdige bemiddeling verbonden, systeem van tweezijdige courtageberekening ongewenst is. In dit verband wijs ik ook op de door de Tweede Kamer aangenomen motie-Engwirda/KoIthof (Tweede Kamer 1980/81, 16.400, hoofdstuk XIII, nr. 79), waarin de regering wordt verzocht te bevorderen dat dit systeem spoedig wordt afgeschaft. Het interdepartementale overleg over de opstelling van een daarop toegesneden wettelijke regeling heeft iraniddels een aanvang genomen. Zodra de gedachtenvorming hierover duidelijke vorm heeft aangenomen, zal ik U de resultaten ervan eveneens doen toekomen. In dit verband zij opgemerkt, dat nog onvoldoende duidelijk is in hoeverre de afschaffing van tweezijdige courtageberekening repercussies zal (moeten) hebben voor tweezijdige bemiddeling. Dit te meer, waar vraagtekens kunnen worden geplaatst bij de aanvaardbaarheid vam tweezijdige bemiddeling, overigens zonder dat terzake reeds een eindoordeel dezerzijds is gevormd (zie ook de beantwoording van Kamervragen van de heer Nijhof). Mocht U in relatie tot een eventueel beoogde structurele aanpak van de bemiddeling in onroerend goed tot overwegingen en adviezen willen komen met betrekking tot de voorgenomen afschaffing van het , systeem van berekening van tweezijdige courtage, dan verzoek ik U die overwegingen en (deel)adviezen mij spoedig ter kennis te brengen, zodat daarmee rekening kan worden gehouden bij de opzet van bedoelde regeling. Ter toelichting van het voorgaande wil ik U nog op de volgende overwegingen wijzen. Tweezijdige bemiddeling op.zich en zeker in combinatie met tweezijdige courtageberekening geeft bij de verhandeling van woningen aanleiding tot klachten. Een aantal van deze klachten heeft betrekking op het feit, dat de bemiddelaar wordt geacht de belangen van zowel koper als verkoper tegelijkertijd te behartigen, terwijl deze belangen lang niet altijd parallel lopen en soms zelfs haaks op elkaar staan. Er bestaat dan twijfel of een bemiddelaar in deze sector werkelijk in staat is voor twee partijen in dezelfde transactie te bemiddelen en daarbij beider belang voldoende recht te doen. De consumentenorganisaties hebben dan ook een voorkeur voor eenzijdige bemiddeling. De Makelaarsvereniging Amsterdam staat aan haar leden slechts het systeem van eenzijdige bemiddeling toe en zij berekenen uitsluitend enkelzijdige courtage. Ook in de gemeenschappelijke voorstellen van de makelaarsorganisaties wordt de mogelijkheid van optreden voor twee partijen in dezelfde transactie - en daarmee van het berekenen van courtage aan beiden - losgelaten. - Een -
66
VERVOLGBLAD NH —
iss
6
Ministerie van Economische Zaken Een andere kwestle vormt de aan het systeem van tweezijdige bemlddellng gekoppelde berekenlng van tweezijdige courtage. Terzake doen zich zoveel klachten voor, dat zij voor mij aanleiding zijn geweest te besluiten, het berekenen van tweezijdige courtage tegen te gaan. Door tweezijdige courtageberekening te verbieden, zal naar ik verwacht tevens een groot deel van de klachten die scunenhangen met tweezijdige bemiddeling worden weggenomen. Het is mijns inziens noodzakelijk deze regeling niet uitsluitend op makelaars in onroerend goed van toepassing te doen zijn, doch op een ieder die bedrijfsmatig bemiddelt ten aanzien van onroerend goed. Tevens moet de vraag worden beantwoord op we Ike categorieen onroerend goed en op welke soorten van bemiddeling het verbod betrekking zal hebben. B. Gelet op de hierboven vermelde kritiek van consumenten(organisaties) op bepaalde door bemiddelaars in onroerend goed gevolgde handelwijzen, gezien de door makelaarsorganisaties naar voren gebrachte ideeen en gegeven mijn voornemen om het tweezijdig berekenen van courtage te verbieden, verzoek ik U mij te adviseren of de huidige regeling van de makelaardij, voor zover die op onroerend goed betrekking heeft, aangevuld dan wel vervangen zou moeten worden door een regeling van de bemiddeling in onroerend goed en zo ja, welke elementen die regeling zou moeten bevatten. Oitgangspunt daarbij lijkt mij te moeten zijn dat de problematiek in deze sector nadere regeling wenselijk maakt. Ter zake van de door 0 te verrichten werkzaamheden moge ik met name Uw aandacht vragen voor het volgende. 1. Ik zou het op prijs stellen indien U in Uw beraadslagingen zoudt kunnen komen tot een inventarisatie van de elementen van een regeling voor de bemiddeling in onroerend goed, indien de vraag omtrent wijziging van het huidige regime positief zou worden beantwoord. Alhoewel in ieder geval de voorstellen uit makelaarskring nader beschouwd zullen moeten worden, verzoek ik U tevens eventuele door andere belanghebbenden in te dienen voorstellen of alternatieven in de discussie te trekken. Ik denk hierbij met name aan de eerdergenoemde consumentenorganisaties. 2. In geval van advisering tot een regeling, die van toepassing is op de bemiddeling in onroerend goed, verdient de positie van de in het kader van de huidige regeling vrijelijk optredende bemiddelaars/niet-makelaars, gelet op de praktijk van het inschakelen van deze personen, een expliciete beoordeling. 3. Met betrekking tot de werkingssfeer van een eventuele regeling voor de bemiddeling in onroerend goed verzoek ik U in Uw advies aan te geven of bepaalde categorieen onroerend goed of soorten bemiddelingsovereenkomsten wellicht buiten de regeling moeten blijven. De vraag rijst namelijk of de regeling alleen betrekking moet hebben op het bemiddelen ten aanzien van woningen of ook op ander onroerend goed, zoals bedrijfspanden en onbebouwd onroerend goed. Een andere vraag is of de regeling alleen op bemiddeling bij koop en verkoop van toepassing zal zijn dan wel tevens op bemiddeling ter zake van huur en verhuur of beheer. - 4. -
67
VERV01C61AD NR
==^£^
Ministerie van Economische Zaken 4. Gaarne verneem ik eveneens Uw oordeel omtrent de vraag of het waarborgen van de onafhankelijkheid van de makelaar c.q. bemiddelaar onroerend goed dient te leiden tot een verbod van handel in onroerend goed, risicodragende projectontwikkeling en actieve belegging. In geval van een bevestigende beantwoording zullen de diverse activiteiten duidelijk moeten worden afgebakend en behoort op het naleven van de verbodsbepalingen effectief te kunnen worden toegezien. Alhoewel ik mij bewust ben van de omvang en de zwaarte van de door U te verrichten werkzacunheden zou ik het toch op prijs stellen indien U een en ander met spoed in behandeling zou kunnen nemen. DE STAATSSECRETARIS VAN ECONOMISCHE ZAKEN,
(Th.M. Hazekamp)
68
Bijiage 2
Sekretariaat: Postbus 13 3930 EA Woudenberg Telefoon 03498 -11 66 * Voorstraat 12 3931 HD Woudenberg
Datum:
10 noventer 1981.
Aan de S t a a t s s e c r e t a r i s voor Economische Zaken, postbus 20101, 2500 EG 's-GRAVENHAGE. Aan de Minister van Justitie, postbus 20301, 2500 EH 's-GRAVENHAGE. de Sociaal Economische Raad, Bezuidenhoutseweg 60, 2594 AW 's-GRAVENHAGE. Aan het Nederlands Economisch Instituut, Burg. Oudlaan 50, ROTTERDAM. Nederlandse Bond van Makelaars, postbus 2222, 3420 DC NIEUWEGEIN. Makelaars Vereniging Amsterdam, t.a.v. de heer W. van Velzen, Westzijde 340, 1506 GK ZAANDAM. Betreffende advies aanvraag Sociaal Economische Raad inzake bemiddeling met betrekking tot onroerend goed; Bij brief van 8 September 1981, uw referentie 781/1/2964 HAD/O/V/796820, hebt u, mede namens de Minister van Justitie aan de Sociaal Economische Raad advies gevra.agd inzake de bemiddeling in onroerend goed. Een fotocopie van uw genoemde brief is ons ter hand gesteld door de secretaris van het bestuur van de Nederlandse Bond van Makelaars (N.B.M.) tijdens een gesprek over deze aangelegenheid tussen een delegatie van ons bestuur en de voorzitters van genoemde makelaarsbond en de Makelaars Vereniging Amsterdam. Dit mondelinq overleg is tot stand gekomen nadat uw adviesaanvraag bij de S.E.R. aan ons, middels perspublikaties, bekend is geworden. In uw adviesaanvraag is enerzijds sprake van makelaars .in onroerend goed en anderzijds bemiddelaars/niet-makelaars. Bij deze wijze van onderverdeling van bemiddelaars in onroerend goed behoren de leden van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (N.V.R.) tot de laatste categorie. Het is daSrom dat wij ons namens het bestuur van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters tot u richten.
Postrekenittg 90 47 54 t.n.v. Nederlandse Vereniging van Rentmeesters
69
1.
Beediging door de Rentmeesterskamer heeft een andere betekenis dan beediging door gerechterlijke colleges (Rechtbanken en Kantongerechten, dan wel door de Kamera van Koophandel). 7eel leden van de N.V.R. zijn regelmatig betrokken bij taxaties van onroerend goed. Herhaaldelijk komt het voor dat voor het uitbrengen van deze taxaties beediging noodzakelijk is, b.v. ingeval van minderjarige of onder curatele gestelden medegerechtigd zijn tot het betreffende onroerend goed. Oe indruk bestaat dat opdrachten tot taxatie etc. in bepaalde gevallen niet kunnen worden uitgevoerd door leden van de Vereniging, omdat de opdrachtgever verlangt dat deze wordt uitgevoerd door een "beedigd taxateur", hetgeen, het zij herhaald, niet hetzelfde is als "beedigd rentmeester". Oe makelaar o.g. dient alvorens te kunnen worden beedigd aan bepaalde eisen te voldoen, te weten: - vakbekwaamheid; - goede naam en faam; - onafhankelijke uitoefening van de makelaardij. Het bestuur van de N.V.R. is van mening dat ook de leden van de Vereniging aan deze criteria voldoen. Wel dient daarbij te worden opgemerkt dat steeds meer leden van de Vereniging hun werkzaamheden uitoefenen als werknemer in dienst van een rentmeesterskantoor. Ook bij makelaars komt dit echter steeds meer voor. Niet voor niets wordt ook deze materie door de Staatssecretaris in zijnadviesaanvraag aangesneden. Het bestuur van de N.V.R. is van mening dat aan de rentmeester - leden van de N.V.R. - terzake van beediging dezelfde rechten kunnen worden verleend als aan de makelaar o.g. Het bestuur dringt er in dit verband bij uw conmissie op aan terzake van deze materie een voor de leden positief advies uit te brengen aan de Staatssecretaris voor Economische Zaken. Het valt niet te verwachten dat alle leden van de N.V.R. zich voor beediging zullen aanmeiden. Niet alle leden zullen daarbij belang hebben, de pluriformiteit van het ledenbestand is daarvoor te groot. Er zijn ook rentmeesteisdie zich uitsluitend met (natuur) beheer bezighoucen. Het bestuur van de N.V.R. zal het waarderen wanneer u het voorgaanrle zoudt willen betrekken in uw advies aan de Staatssecretaris. Gezien de complexiteit van de onderhavige materie en het grote belang dat voor de leden van de N.V.R. in het geding is, zal het bestuur het op prijs stellen over deze aangelegenheden .door uw commissie te worden gehoord. Hoogachtend, (/ •
^
/
Ing. W. Meijering, voorzitter.
/
Ir H.J. Doude van TroostWijk, secretaris-penningmeester.
70
Sekrctariaat: Postbus 13 3930EA Woudenberg Telefoon 03498 - H 66 " Voorstraat 12 3931 HD Woudenberg
bijlage 2
Datum: 1* Juni 1982.
Aan de leden van de Commissie Bemiddeling Onroerend Goed van de Sociaal Economische Raad, postbus 9000, 's-GRAVENHAGE. t.a.v. de heer H.C. Lambrechts.
BetrefFende belangen leden Nederlandse Vereniging van Rentmeesters inzake SER advies aanvrage bemiddeling onroerend goed; Voortvloeiend uit correspondentie met de Kamers van Koophandel en Fabrieken is het bestuur van de N.V.R. in gesprek gekomen met de heer Mr W.F. Veldhuyzen, directeur van de Vereniging van Kamers van Koophandel en Fabrieken te Woerden. In de loop van een gesprek met o.a. de heer Veldhuyzen bleek hij - als lid van uw commissie - niet op de hoogte te zijn met de inhoud van de brief die door het bestuur van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (N.V.R.) d.d. 10 november 1981 is verzonden aan de Staatssecretaris voor Economische Zaken en aan de SER. Gaarne volgt het bestuur van de N.V.R. de suggestie van de heer Veldhuyzen op aan ieder u«er een exemplaar van genoemde brief in fotocopie te doen toekomen, onder toevoeging van de in de betreffende brief genoemde brochure "de Rentmeester" alsmede het eedsformulier en het zojuist verschenen jaarverslag 1981. Uit de inhoud van de brief zal u duidelijk worden waarom de leden van de N.V.R. zich nauw betrokken voelen bij het door de Staatssecretaris gevraagde advies inzake de bemiddeling in onroerend goed en bij het terzake van de door de SER aan de Staatssecretaris uit te brengen advies. Het bestuur van de N.V.R. is nog doende een onder de leden van de Vereniging gehouden enquete uit te werken. Het is de bedoeling dat uit de resultaten van daze enquete cpnclusies zullen kunnen worden getrokken met betrekking tot de kwantitatieve betrokkenheid van de leden van de Vereniging bij het makelen, het beheer, etc. in onroerend goed, zowel in het buitengebied als anderszins. Het ligt in de bedoeling van het bestuur u te zijner tijd op de hoogte te stellen met de uit genoemde enquete voortvloeiende resultaten en te trekken conclusies. Met betrekking tot het door de Staatssecretaris van Economisch Zaken bij brief van 8 September 1981 gevraagde advies merken wij nog het volgende op. Door de Nederlandse Vereniging voor Landelijk Eigendom en de N.V.R. is in 1916 de Stichting Rentmeesterskamer opgericht. Door de Rentmeesterskamer worden rentmeesters beedigd, die zich daarvoor aanmelden en aan de gestelde eisen voldoen.
Postrekening 90 47 54 t.n.v, Nederlandse Vereniging van Rentmeesters
71
Tot het werkterrein van de leden van de N.V.R. behoort de "bemiddeling" in onroerend goed. Ook het bestuur van de N.V.R. hecht grote waarde aan "integrale regeling met betrekking tot de bemiddelingsmarkt voor onroerend goed". Tijdens eerdergenoemd gesprek met de voorzitters van de beide makelaars organisaties is gebleken dat de drie besturen het eens zijn over het gezamenlljk belang van een regeling voor de bemiddeling in onroerend goed. In uw meergenoemde brief aan de S.E.R. stelt u op bladzijde 3 dat voor bemiddelaars, die zich geen makelaar o.g. mogen noemen geen kwaliteitseisen gelden. Ik wijs u er in dit verband op dat het lidmaatschap van de N.V.R. - een enkele uitzondering daargelaten - slechts zij worden toegelaten, die een diploma Hogere Beroepsopleiding (Hogere Bosbouw- en Cultuurtechnische School, Hogere Landof Tuinbouwschool), dan wel het ingenieursdiploma aan de Landbouw School hebben behaald, zonodig aangevuld met de door de N.V.R. in saraenwerking met de leiding van de H.B.C.S. ingestelde rentmeestersopleiding met het daarbij behorende diploma. Al evenmin ontbreken gedrags- en beroepsregels, waaraan de leden van de N.V.R. zich hebben te conformeren. Oeze zijn vastgelegd in de door de Vereniging uitgegeven handleiding "De Rentmeester", waarvan u ingesloten een exemplaar aantreft. Ook wijs ik u op het bestaan van de Rentmeesterskamer, opgericht door de besturen van de Nederlandse Vereniging voor Landelijk Eigendom en de N.V.R. De leden van deze kamer worden benoemd door voormelde besturen. Als voorzitter fungeert een lid van de rechterlijke macht, dat wordt benoemd door de Kroon, momenteel de heer Mr A.D. Mijs, president van de Rechtbank te Dordrecht. Hoewel daartoe vanzelfsprekend geen.verplichting bestaat legt vrijwel ieder lid van de N.V.R. voor dit eedgenootschap de eed of belofte af, die daarvoor is samengesteld. Te uwer informatie sluiten wij een exemplaar van het eedaformulier in fotocopie in. Uit dit laatste zult u opmaken dat het leden van de N.V.R. - en niet slechts de beedigde leden - niet is toegestaan zgn. tweezijdig te declareren. Naast het voorgaande heeft de Rentmeester de functie van tucht- en arbitragecollege voor de beedigde leden van de N.V.R. Uit het voorgaande zult u hebben opgemaakt dat de leden van de N.V.R. het bemiddelen bij aan- en verkoop, huur en verhuur onroerend goed mede tot hun taak rekenen. Oe aan deze taak verbonden aktiviteiten liggen in tegenstelling tot die van de makelaar o.g., voor een groot deel buiten de stedelijke sfeer en hebben derhalve veelal betrekking op landgoederen, buitenplaatsen, al of niet verpachte boerderijen, bossen, natuurterreinen, recreatieterreinen etc. De bedoeling van deze uiteenzetting is u er op te wijzen dat er naast de beide door u met name in uw adviesaanvraag bij de S.E.R. genoemde makelaarsorganisaties ook de N.V.R. nauw betrokken is bij de bemiddeling en het beheer van onroerend goed. Dit laatste leidt tot onze zienswijze dat ook de N.V.R. met de makelaarsorganisaties bij het overleg over de herziening van de bestaande wettelijke regeling etc. moet worden betrokken. Middels een afschrift van deze brief aan de S.E.R. maken wij tegelijkertijd aan deze adviesinstantie het voorafgaande kenbaar. In uw adviesaanvraag lezen wij dat u aan het Nederlands Economisch Instituut hebt verzocht een onderzoek in te stellen naar de aard en de oravang van bemiddeling in onroerend goed door niet-makelaars. Het bestuur betreurt het dat van de zijde van genoemd instituut geen contact met de N.V.R. is opgenomen.
72
In verband met d i t laatste zenden w i j eveneens een exemplaar van deze b r i e f aan genoemd i n s t i t u u t . Het voorgaande l e i d t er toe dat w i j u namens het bestuur van de N.V.R. verzoeken naast de eerdergenoemde makelaarsorganisaties te worden betrokken i n het overleg over de onderhavige materie.
Ing. W. Meijering, v o o r z i t t e r .
I r H.J. Doude van roostwijk, secre :aris-penningmeester.
73
STICHTING
RENTMEESTERSKAMER. EEPSFORMULIER. I.
ZUIVERING: Ik zweer (beloof) .dat ik geen geschenkcn zai aannemen ter verkrijgihg van nijn opdracbten: dat ik mijzelf geen andere voordelcn hoegenaamd zai toekennen anders dan zai zijn overeengekomen met mijn opdrachtgever(s): dat ik de beroepsvoordelen slechts van de opdrachtgever ter eenre zijde zai bedingen; dat ik naar eer en geweten en gelijk het een trouw rentmeester betaamt alleen de stolfelijke en idtile belangen van mijn opdrachtgever(5) en de daarbij betrokken goederen en waarden in harmonie. met het algemeen welzijo, :al in het oog houden en behartigen.
II.
GEHEIMHOUDING: Ik zweer (belool) dat ik alles zai geheim houden wat mij ter zake van mijn ambt ter kennis komt. terwiji ik ten opzichte van mijn ambtsbezigheden geen geheimcn zai hcbben voor mijn opdrachlgcver(s).
III.
TROUW:
IV.
PLICHTSVERVULLING: Ik zweer (beloof) dat ik met ijver en nauwgezcthcid wel en getrouweUjk de plichten :al vervullen die de uitoefening van mijn ambt mij opiegt.
V.
ONDERZOEK: Ik zweer (beloof) dat ik mij. uitsluitepd na ont\'an9en goedkcurino van mijn opdracht^ever^s) op eerste aanvraag beschikbaar :al houden voor hei instellen \an onderzoekingen naar mijn beheer door de Rentmcesterskamer terwiji ik daarbij alle inlichtin^cn die van mij zullen worden vcrlangd of die ik :e!f nodij :al achtc.n te geven. tc gocder trouw zai verstrekken.
Ik :weer (beloof) trouw aan mijn opdrachtgeverls) ter zake van mijn ambt.
Zo waarlijk helpe mij God almachtig of Dat beloof ik.
Ondergettktndt
vtrklaart dat de Hetr
bovtnstaande ttd httft afgekgd ter lifting van de Rentmeesterskamer op en het beedigings geld ad f
heeft voldaan. De Secretaris dier Kamer:
74
Bijiage 3 SHchting Ideele Kamerb«middeling en Huisvesting Henri Polaklaan 12a 1018 CS Amsterdam Telefoon: 231390/222932 Giro: 4969100
Aan de Soclaal E c o n o m l s c h e Raad Commlssle BOG t.a.v.: Hr. H . C . Lambregts P o s t b u s 90405 2509 LB Oen Haag Refetentienummer:U82-236. Datum: 29 Junl 1982.
Geachte heer Lambregts. 81j brief van 8 September 1981 Is de Soclaal Economlsche Raad om advles verzocht met betreKKlng tot een op te stellen regellng voor bsmiddellng blj onroerend goed. Ooor de Raad Is daarap een cammlsale Ingesteld, de commlssle Bemlddsllng Onroerend Goed (BOG). WiJ zljn hlerover op vertrouwelljKe basis door de Konsumentenbond Ingellcht. WIJ hebben begrepen dat In de commlssle ter dlsKussle staat een ontwerp van wet op de bemlddellng In onroerend goed, opgestald door prof. mr. W.M, Kleljn. In dlt ontwerp wordt de bemlddeling blj onzelfstandige woonrulmte en tljdelljke woonrulmte van de wsrking van dezs wet uitgesloten (artlkel II, lid 2). Vanuit onze bemoelenls met en verantwoordelljkheld voor de belangen van CpotentiSle) kamerbewoners kunnen wlj ons niet verenigen met dsza uitsluiting, hetgsen hieronder nader zal worden toegelicht. I
Bemlddeling blj onzslfstandigB woonrulmte
Oa afgelopen decennla hebben welnlg perlodes gekend waarln gsen sprake was van wonlngnood van grote omvang. Wonlngnood die zlch voorsl In de grote steden manlfesteerde en nog steeds manlfesteert. Monlngnood roept meerdere sffekten op. ESn van die effekten Is cjat zelfstandlge woonrulmte een schaars goed Is en dlentengevolge verhandelbaar Is voor aanzlenlljke sommen geld, wanneer aan die handel geen beperkende voorwaarden gesteld zouden worden. Oe huidlge praktljk Is er &Sn waarln van belde sprake Is: er worden beperkende voorwaarden gastald blj de verdellng van woonrulmte (ondermser mat behulp van de Woonrulmtewet) die echter nog voldoende ruimta laten voor malaflde praktijken, zoals sleutelgeld, overname, etc., etc. Een ander effekt van het takort aan zelfstandlge woonrulmte is dat een groep wonlngzoekenden Cvooral Jongersn] een beroep moet doen op niet permanente en/of onzelfstandige woonrulmte. Het belangrljkste voorbesld hlsrvan la de partikullere kamermarkt. Het gaat hlerblj kwantltatlef gezlen om sen aanzlenlljk deel van de totale woonrulmtemarkt. Belangrljk aspekt voor wat betreft de mensen die op deze marKt zljn aangewezen Is dat het gaat am een groep die overwegend over een laag InKomen beschlKt.
75
KamertnarKt Veal woningzoeKende jongaren zijn aangewszen op de partlKullars kamermarKt, waarvan de twee belangrijksts komponentan zljn: - da verhuur van pandan per kamerj - de verhuur van iin of meer kamers In de waning welka door de verhuurdar zalf wordt bewoond; Oe koppellng van vsrhuurdara aan huurder verloopt In de praktijk op meerdare manlaren: - de "mond-tot-mond" of "via-via" methode: - via advertentles die door verhuurders en huurders zelf wordan geplaatst; - via niet-oommerclSle kamerbemlddellngsburo'si ' via commercl31e kamerbemlddellngsburo's. BIJ da laatste twee Is dus.-sprake van bemlddelende Instantles. Bij de nlet-commerclSle bamlddelingsburo's ataat daarbij het halang van aerlljke en kwalltatief hoogwaardige bemlddeling voorop. BIJ de convnerciSle buro'3 daa'rentegen staat het wlnstoogmerk voorop. Nlet het belang van aen goede bemlddeling, maar de mogelljkheld om mat daze bemlddeling geld te verdlenen vormt da aanleldlng voor het gaan uttoefanen van dlt beroep. Helaas moat wordan gekonstateerd dat, als gavolg van het ontbrekan van ledera regelgevlng op dlt gebled. deza sektor bij uitstak gebruikt is gaan worden door mensen dla er niet vies van zljn geld te verdlenen ten koste van anderen. In de loop van da afgelopen tlan, vljftlen jaar heeft zlch in deze sektor misstand na misstand opgastapald Czle bljgaande publikaties}. Onze krltiek op da gang van zakan bij comnierci§la kamer- en woningbemiddelingsburo's laat zioh als volgt samenvattsn: - als gevolg van aan te beperkt reSel aanbod worden vaslal woningzoekanden tegen betaling ingeschreven, terwijl op het moment van Inschrljving reeds duidelijk is dat aan daze woningzoakenden geen re§el aanbod gsdaan zal Kunnen worden. Om wonlngzoekenden tooh zo ver te krijgen daz zlj zich inschrljven, wordt een valse voorstelling van zaken gegeven mat betrekklng tot het aanbod van het buroi - omdat de kostan van sen bemlddeling in de regel verband houden mat da huur van de bemlddelda woonruimte hebben buro's belang bij hat tot stand koman van hoge hureni - aan voorlichting aan wonlngzoakenden met betrekklng tot hun reohten Chuurprljzen, huurbascherming, etc.) ontbreekt hat ten enen male. Oe benodigde kennis daarvoor ontbreekt ook bij de buro's. - de buro's wordan vaak als dekmantel gebruikt voor illagale bemlddelingen: '^leutalgeld, ontduiken Woonruimtawat, etc. Als reaktie hlerop heeft zlch op lokaal nlvo wel enige regelgevlng ontwikkeld. in de vorm van verordeningen, maar deze blijken onvoldoanda om malafida handel op effektiave wljze te bestrljden. Oit omdat ar beperkingan aan de gemeenten zljn gesteld bij het opstellen van daze verordeningen. Bijvoorbeeld kunnen de gemeenten door middsl van een verordening geen deskundigheldseisen stellen. Wanneer zulka kwastles aan de orde worden gesteld, warden daze naar de rijksoverheid verwezen. Anderzijds vergt de kontr81e op da nalaving van dergelljke verordeningen een te grote inspanning voor de gemeentalijke overheld. Kontraie bijvoorbeeld in het kader van aen wet B.O.G. zal ralatief gezien veel minder inspanning kosten.
76
N -J H- c (D p D 3 rtCO E H-
10 P» < CD 3 Q) CD C 3 3 P- CI rt P - -h ZT CD rt 3 TJ
*->
<
CD CD D T
a a
^a
^ ^
T CD m Q. 3 CD 3 H3 U) O 3 (D PUl a. 01 (D rt- 3 c r OQ
c m H * to r t rtCD CD 1—• 3
(D p* (D 3
cr p>
(_>. 3" C C
^
CD 3
<
0) •-1 a. CD 3 * 3 " N o C CD CD C -i CD £ CD D rt 0) £ 3 rt- O (D • 1 O o. 3 I T (D N O D CD h-' c -b CO 3 CO 3 Q) rt Q) 0) •i 3 CI P* a Ql OQ 3 (D
o.
<
<
ex
3 O OQ
£ O O 3 1
-*i
Q) 3 N
' *< OQCD
3 a CD Ul O pO rt D cr -i • 3CL CD cr O (D CD 3 0) O CD P" D O TT
(-«. OQ
<
00
(Dt a CDv Ql rt3
-^ <
o o o
1 1
D P* (0
CT CD P*
(D 3 aa TO 1 3 P P
(_>. QJ cr
Q) 1 < -J ? • 1 Oi Q) • 3 O a c * 3 TD Q . 0) (0 -h 3" 3 " P" * i Po m O rt 3 CD Ul TO »1 OQ tn C o 3 P : * • 0) o rto (D 3 o •-J CD o 3 to E a rt- rt(D 3 • O 1 3 £ 1 o a CD Ql P - • 1 3 tn Q . 3 rto Q 3" OQ CD 0) o O . T 3 Ql CD o Q) a T 3 Ct (D (D CD P* p" CD 3 3 p - (D Q. rt 3 CL 3 CD TO a < _ b Q) Q) T rt rt CO o 3 P* 3 a Q) TO CD TO CD 0) CD T CD 3
<
<
<
<
m
3
a ra OQ CD 3 (0 3 O. P CD C P
<<
< -$
CT £ G) O P» 3 Q) P 3 3 CD OQ TO CD N P o 3 C - b CD P - 7 ^ 7^ 3 ? r Q) 3 O P* a en CD 3 D
3 0)
s: D
rt
rt-
*^ ^ m
O 3 7^ M (D rt (D T
CL Ol rt N P-
^
<
(^ »-*
<
<
<
<
^ a
CT CD i-" 0) 3 TO CT CO CT CT (D 3
CD h-" p3 TO
O •I
•^
a
!-•
<
<
CT P - rt t-.. O CD CD 7=r 0) O 3 3 01 CT rt CD P 3 TO p-
a a
£
CD N (0 3 P" -+j 3 o. to rt Ql Ql rtc o rt tn Oi a rt 3 01 3 CT 0) O HCD CD 3 3CX N TO CD Ql CO CD 01 Ct 3 TO TO 3 £ CT (D (D O CD 3 T o P * Ql CD P - 3 Ql 3 CT 3 •1 3 rt TO C PTO (D (D O P 3 to rt 3 to Ql CD r\3 o. O 01 (D CD 3 " rt ^ (D ? r 0) Ql 3 O rt- O 01
N TO £ CD CD O P * TO c C O a rt 3 3-
•^ (_*.
:^
•
^
*-)
TT 2 P-TO o O C Ol tn O P - rt- (D CL •a 3 c rt c O o (0 • 1 CD p* O 3 3 p -l 01 Ui. CT O L CD Ql TT CD CD CD 7^ rtP* PO cn •D O (0 TO 3 c 3£ 1 tn O CD CO CT rt C D rt Ql o to 3 Ol o 3 N T n CD f - i O PP Q} U) 3 3 Q. (0 Ql o TO TT ( 0 rt CD •1 3 E 0) (0 CD 3 CO 3 0) O. rt • a rtP 0) P - T O CD CD CD "-J CT P * P- Pcr C j . O o a O T3 a TO ID CT CO CD 3 - Ol 3 CD Q) TO 3 a rt rt t>i P pCD Ql a 3 3 a CD o 3 Ql ID 3 3 p ( 0 Ql 3 P 3 CD =J 1 rta TO c* CL Ql D rt 3 01 (D 01 rtCD 3 •y 3 CD £ T P * r^ N (0 ?(• Q) P 3 P- p O CL 3 Ul 3 -h P* Ul rt P - CD TO rt p . rt CO Ql CI 3 Ql 3 TO N 01 O . 3 CD p * P TO 3-TO CD (D (D TO rt CD 0) 3 CO 3 E O p
TT
Q)
3
(0 •1 CT (0 E Q. O P 3 CD CD
< ^
3 tn
CT to t—' Ql 3 3 " TO C
rt pTO
c •-J o. CD
^ <
<
Ql 3
o 7r 3 PCD rt Q] Ql 3
O. CD CD
^
Q] 7^ TO 3 O CD 3 CD tn CD CD c 3 3 3 CD £ 3rt CD P n O (_i. TT 3 P £ 3" 3 01 3 p * o TO Ol to P- o Ol trr rt •-J N *1 Ql E o eY CT 01 £ 3 P - CD Ql Ql t ^ CD P 1 Ol £ - b a a n to (0 CD o T
<
<
N
rt-
H
o o £ (D c rt- (D a CO CT CL 3
(D
7r C 3 3 CO 3
PCL a. CO p* p3 TO
N Pt_b
3
3
n
^
n
a
^ ^
(_..
01
•^
£ O -J
a CD
TO C
3 —
3
•
(D 3 rt
CT CL P Of t-t. rt
CL 01 O 3 3 N CD CD P * TO - b CO to I—" rt to 0) •1 3 O 3 (D 3 CL Prt TO a CD Ql CT (D £ rt o N O o CD 3 P - T T -J tn TT C H. p £ 3 3 o TO rtCO 'I CL rt rt- a 3 rt P 3 3 P * CT (D CD CD rt 3 P QJ a p Q) a 3 ID TO 3 OQ t - * (D p - P TO 3 L j . CD TO "D Q CD CT 3 P- a 3
<
(D
rt m 3
E o •I a cr Ol 01 3 TO CD
< O
m •-i a.
ptn
E O. CD CO t-- p * pCL 3 Ql TO rt CT Ql P Ql ( _ b 3 O 3 CD N TO ID CD P * 3 -b CD cn 3 rtQl CL 3 P- a CD p TO CD a Ql rt E O CL 0 O 3 (D n 3 c p3 CD rt ID
a
< •^ TO
ID rt t - * to P- n
•i ID TO CD M 10 3 to rtCT CO rt
n CD 7!r 7r P
n
« n
CT Q 3 TO CT O CD
-+ C
0 3 i~> C rt p - CD Ql to rt- CL ct N rt- P P Prt- CT t3 CD 3 OQ Ql rtO •o
<
a Ql rt
P"
3
P* CO 3 ID 01 P * Ql Ql P * Ql yr to 01 3 N O Ql / - ^ O 10 P rtOl
^
•-»
O 3 rtCT T ID TT 0) 3
>-'
E
<
O O T 7 O 3 rt
•^ O
• < Ql
P
CD
3
ID ID 3
ID E P- £ 7r CT CL P * ID CT Q> H * rt ( 0 ct rt Ql 3 ID a 3 •Oi k~* CD p. C c 3 CD O E t-^ P> CO 7^ CD X to rt ID 3 CD (0 ID 3 01 3 3 1 3 CO 3 CD 3 P-OQ TO 3 0) CO CD CD CD 3 rt P" c* CO D . PID 3 ID N 3 P* (0 TO CI CTTO ID TO P" 3 3 Ql 3 ra p * O Ql p - 3 ID ID D. rt
(-U
CL Ql rt
CL CD TO 0> Ql 3 rt 3 t-i P* P - Ql (P 3 Ql Ql rt- rtp O rt- ID 3 N O ID ID ID •
C O O
^ < 0 ?r CT »1 O CD CL ID T to O -h ID r Ql 3
a ID o 1
1
- 4Niat-commerclgle buro's Near onzs mening zal bij hat opnemen van da bemlddeling van onzalfstandige woonruimtB ean uitzondaring gemaakt dienen te worden voor de zogenaamds niet-commsrciSle buro's. In de aerste plaats brangen deza buro's (bijna) gaan kosten in rakening, hatgsen al ean garantie vormt voor woningzoekandan dear waar hat da flnanciSla aspektan batraft. In de tweede plaats is het zo dat daze buro's aen ideSle doalstelling hebben, waarin de zorg voor sen kwalitatiaf hoogwaardige vorm van dianstverlaning voorop staat. In de darda plaats Is hat zo dat nlet-commerciSle buro's zich niet alleen bezlghouden met bemlddeling, maar ook op andere wijzs betrokken zijn bij de (lokale) huisvastingsproblamatiek, als gevolg waarvan zij in staat zljn woningioekenden bredar ta informaren dan alleen met batrekking tot hat zoekan van kamers. II Tijdelijke verhuur Hiervoor geldt dat de problematiek wat Ingewikkeldar llgt dan vaak wordt aanganomen, Wat is eiganlijk tijdelijke varhuur, hoe verhoudt hat zich tot huisbewaarderschap, hoe zit het mat de huurbeschermingsbepalingen, etc., etc.?? Ook hier geldt dat wij in da praktijk maar al te vaak situaties hebben aahgetroffen die, om zo ts zeggen, niet deugen: bewoners enerzijds "normaal" huur laten betalen, maar hen anderzijds rechten ontzeggen; het tijdelijk verhuren van woningen waarvoor aen woonvergunning nodig is; het betalen van hoge sommen bemiddelingsgald voor het in gebruik nemen van woonruimte voor slechts Korte tijd. enz., enz. Er zijn trcuwens aardig wat makelaars die met deze vorm van bemiddeling bemoeienis hebben. Net zoals dat geldt voor de bemiddeling van onzelfstandige woonruimte, vinden wij dat ook de bemiddeling van tijdelijke verhuur in de desbetreffende wet gersgeld dient te gaan worden. III Tot slot Dat wij slechts op een beperkt aantal kwesties uit het ontwerpwet reageren is niet omdat andere kwesties geen kommentaar zouden behoeven. Echter, bovengenoemde punten zijn voor ons zo belangrijk dat wij daarover eerst halderheid wansen. Mogelijk zullen wij in een later stadium op andere kwesties reageren. Rest ons de mededeling dat wij vanzelfsprekend bereid zijn, om over de hierboven gestelde kwesties met U te overleggen. met vriendelijke groetsn, jriamehs'da SIKH," --..
/ G. Buijze. .S. Uit de rapporten waarvan kopiegn zijn bijgevoegd zijn alleen die bladzijdan bijgevoegd die in verband met het onderwerp van deze brief van belang zijn.
78
Bijiage 4 KONINKLIJKE
NOTARIELE
BROEDERSCHAP
Aan de Soclaal Economische Raad, Bezuldenhoutseweg 60, 2594 AW 's-GRAVENHAGE.
:
Uw kanmark :
Ond«rw«ro:
0ns kifWUfk:
Uw brlaf
s-QRAVENHAQE,
23
j u l i
1 9 8 2 .
MVI/GQ
Mijne Danes en Keren, In aansluiting op onze brief van 21 december jl., ons kenmerk rb/we/377, zenden wij U hierbij onze reactie naar aanleiding van de door de Staatssecretaris van Economische Zaken mede namens de Minister van Justitie aan U voorgelegde adviesaanvrage inzake de bemiddeling in onroerend goed. Na beraad wenst het hoofdbestuur van de Kbninklijke NotariSle Broederschap uitgaande van het standpunt, dat het terzake van het onderhavige onderwerp bepaald heeft, thans de volgende opmerkingen te plaatsen. Het hoofdbestuur is bij zijn gedachtenvorraing uitgegaan van het in de adviesaanvrage naar voren gebrachte vraagpunt, te weten de problematiek terzake van de bemiddeling in onroerend goed en de daarmee samenhangende vraag of de huidige regeling van de makelaardij voor zover betrekking hebbende op onroerend goed gewijzigd dan wel uitgebreid zou moeten worden, en zo ja, op welke wijze. Nu bestaat er immers slechts een wettelijke regeling terzake van het voeren van de titel makelaar. Het hoofdbestuur is van mening, dat alle beroepsmatige bemiddeling in onroerend goed slechts door makelaars dient te geschieden. Voorts dienen terzake van de bemiddeling in onroerend goed door dezen eisen van vakbekwaamheid en betrouwbaarheid wettelijk te worden vastgelegd. Op de noodzaak van het treffen van dergelijke nadere en nieuwe regels zal nog worden teruggekomen. Het hoofdbestuur meent, dat de bemiddeling in onroerend goed in strikte, restrictieve zin moet worden opgevat. Bemiddeling in onroerend goed kan naar de mening van het hoofdbestuur alleen die gevallen betreffen waarin een overeenkomst tot vervreemding van onroerend goed wordt gesloten, waarbij een derde (de bemiddelaar) vanuit deskundigheid op het gebied van beoordeling van bouwkundige toestand, waardebepaling en feitelijke omstandigheden van het onroerend goed, een rol vervult. Voorts kan bemiddeling naar de mening van de Broederschap niet qelegen ziin in vastlegging op schrift van de koopovereenkomst.
POSTAOHES: P0ST3US 9MJ7. 2509 JE S-GBAVENHAQS AOHES
• T HOENSTBAAT S. S-OHAVENHAGE • TELEFOON 070 • « M 97
aANK: AMRO BANK N.V.. S-GRAVeNHAae. «].01.82.093 - POSTQRO t3Slt9
79
2 -
Aangezien de kwalificatles waaraan de bemiddelaar zou iroeten voldoen, gewaarborgd dienen te zijn door middei van vast te stellen criteria, wordt hieronder een aantal specifieke punten aangegeven, ten aanzlen waarvan het treffen van nadere regelen noodzakelijk geacht ipoet worden. Deze punten dienen irede een onafhankeli jke bemiddeling te waarborgen. Voorop dient te staan. dat de bemiddelaar zelf onafhankelijk is en derhalve geen belemgen heeft ten aanzien van het onroerend goed ten aanzien waarvan hij bemiddelt. Een en ander brengt met zich mee, dat deze onafhankelijkheid tot uitdrukking zal moeten komen doordat de bemiddelaar in onroerend goed geen betrokkenheid terzake heeft door een omvangrijk eigen onroerend-goed-bezit, middellijk noch onmiddellijk, door actieve belegging in onroerend goed of door handel in onroerend goed. Denkbaar is, dat te dien aanzien echter gesteld zou kunnen worden, dat dergelijke activiteiten niet een dermate grote betrokkenheid met zich meebrengen, dat de onafhankelijke opstelling ten opzichte van de transactie in gevaar zou komen. Gesteld moet worden, dat het noodzakelijk is iedere schijn van afhankelijkheid door middel van het hebben van belangen bij de transactie op voornoemde wijze te vermijden. Dit moet geacht vnrden een eis van betrouwbaarheid te zijn, die zowel in het belang is van de bemiddelaar zelf als van de afnemer van zijn diensten. Oenkbaar is wel, dat de bemiddeling in onroerend goed met zich mee kan brengen, dat onroerend goed verkocht wordt, dat eigendbm is van de bemiddelaar zelf. Afgezien van het feit, dat hier nauwlettend in het oog gehouden moet worden dat de grenzen van vorengeschetste onafhankelijkheid niet overschreden worden, dient bij een dergelijke transactie, juist teneinde het overschrijden van deze grenzen te voorkomen, de wederpartij in kennis te worden gesteld van het feit, dat sprake is van een eigen transactie van de kant van de makelaar. De voorkeur verdient het, dat in zo'n geval de makelaar zijn zaken laat behartigen door een andere makelaar. Een aantal regels ten behoeve van goede beroepsuitoefening en onafhankelijke bemiddeling door makelaars is reeds getroffen door de beroepsorganisaties van makelaars zelf, ge^ffectueerd door middel van interne tuchtregelen. Naar de mening van de Broederschap is echter een grotere afdwingbaarheid van dergelijke regels nodig door middel van wetgeving, gezien het algemeen belang, dat met een goede bemiddeling gemoeid is. Zoals boven reeds is aangegeven dient naar de mening van de Broederschap bemiddeling in onroerend goed uitsluitend te bestaan in het tot stand brengen van de transactie, dat wil zeggen het bij elkaar brengen van kopers en verkppers. Tevens houdt deze bemiddeling in het ten behoeve van het tot stand komen van de transactie inforrreren van kopers en verkopers op het punt van de bouwkundige toestand van het onroerend goed, feitelijke omstandigheden zoals de ligging en de mogelijkheden van het onroerend goed en in verband met deze punten de waarde van het onroerend goed en de prijs.
80
3 -
Het vervolgens vastleggen van de wilsovereenstemraing, die de bemiddelaar tussen partijen bereikt, 13 een zaak van juridische aard en kan niet begrepen worden onder "bemiddeling". Het juridische karakter van de zaak wordt bepaald door het feit, dat dit vastleggen zowel de juridische situatie van het onroerend goed dient te betreffen als 00k de juridische aspecten van de orastandigheden van verkoper en koper en de juridische betrekking van partijen ten opzichte van het onroerend goed. Met het oog op de belangen, die voor de betrokkenen hierbij aan de orde zijn, meent de Broederschap, dat het vastleggen van de koopovereenkomst slechts een taak is voor van de bemiddeling onafhankelijke deskundige juristen. Makelaars en andere bemiddelaars in onroerend goed zijn hiertoe niet voldoende toegerust. Ook de beoordeling of terzake van de koopovereenkomst zich juridische knelpunten voordoen dient naar de mening van de Broederschap door een van de bemiddeling onafhankelijke, deskundige jurist te geschieden. Op grond van ervaringen in de notariele praktijk, zowel met door partijen zelf als met door bemiddelaars opgestelde overeenkorasten, dient namelijk gesteld te worden, dat partijen, indien niet in een vroeg stadium bij de transactie deskundige hulp o p juridisch gebied wordt betrokken, die van de bemiddeling onafhankelijk is, grote risico's lopen. Later, bij het passeren van de transportakte, blijkt dikwijls, dat reeds beslissingen zijn vastgelegd, waaruit nietbeoogde, nadelige gevolgen voor partijen kunnen voortvloeien. De noodzaak van preventieve rechtshulp door juridische deskundigen doet zich kennen ten aanzien van een groot aantal punten, die de staat van partijen kunnen betreffen, het betrokken onroerend goed en aspecten ingevolge diverse fiscale wetten, die voor de totstandkoraing van de overeenkomst dienen te worden nagegaan (zie bijlage, waarin als overzicht een checklist van deze punten is opgenomen). Na het vorenstaande behoeft het nauwelijks betoog, dat de koopovereenkomst van onroerend goed schriftelijk behoort te worden aangegaan. Een mondelinge afspraak, die slechts de identiteit van partijen, het object, de prijs en de datum van betaling en levering omvat, is een te smalle basis voor wilsovereenstemraing. Deze wilsovereenstemming kan pas werkelijk inhoud krijgen wanneer alle mogelijke aspecten van het geval vooraf zijn belicht door juristen, die terzake mede door hun dagelijkse praktijk deskundig zi j n. Overigens gaat de Broederschap er vanuit, dat de gedachte dat de koopovereenkomst slechts schriftelijk met inschakeling van een van de bemiddeling onafhankelijke, terzake kundig jurist tot stand zou moeten komen, insluit dat de onroerend-goed-bemiddelaar, die zoals boven omschreven aan bepaalde kwalificaties moet voldoen, bij de koopovereenkomst als deelnemer aari de gesprekken die terzake worden gevoerd betrokken is, omdat hij in het concrete geval bemiddeld heeft.
81
Het is niet ondenkbaar te achten, dat aan de koopovereenkomst terzake van onroerend goed in de wet nadere vormvereisten worden gesteld met betrekking tot schriftelijke vorm en inschakeling van een onafhankelijk en deskundig jurist als boven omschreven. Verwezen kan bijvoorbeeld worden naar de TijdeXijke Wet huurkoop onroerend goed en het recht terzake in de one omringende landen, waar ook van nadere vormvoorschriften sprake is. Hoogachtend,
y^^^Hr. P.C>T. Hengeveld, Algemeen Secretaris.
82
BiUaqa
Checklist Punten van belanq bii de koopovaraankomat van onroerand goad 1. Vaatstelling van da bavoagdhaid an da rachtan an varpllchtlngen van partljen en dla welka aan het batrokkan onroaraod goad zijn verbonden. a. Matuurlijke peraonen -
huwalijkse ataat (huwelljkavoozwaardan); achtscheiding; acheidlng van tafal an bad; curatala; voogdij; failllsaement; au'rs6ance van bataling; bewlnd; fidei-commlaaair varband; bavolklngareglstar;. ovariijdanaragistar; testamentenregiatar; artlkel 33 Krankzlnniganwat; Internatlonaal Prlvaatrecht; sanenlevingacontractan; artlkelen 97 lid 2 en 88 Boak 1 B.H.; Handelsregister; enzovoorts.
b. Rechtsperaonen -
statuten; handalsregister; faillisaefflent; aurafianca van betaling; artlkelen 44, 45, 130, 240, 291 an 292 Boak 2 B.W.> artlkelen 164 an 274 Boak 2 B.W. valt de rechtshandaling binnen het doel7; is toeatemming van andere organan nodig?; is toeatemming van de overheld nodig?; enzovoorts.
c. Onroerand qoed -
civlelrechtelijke omachrijving; kadastrala omachrijving; aankomattitel; bezwaardheid (hypotheken, bealagan); zakelljke rechten; kettingbedlngen; aventuale huurkoop; koopopties; voorkeursrechten; belastlngen en retributles; splitsingsvergunning; toestemming gemeente voor verkoop;
83
2 -
- onderzoeic erfdienstbaarheden; - Monumentenwet; - Belenmerlngenwet Prlvaatrecht; - jachtrente; ruilverlcavelingsrente; - landsverdedlging en -verordenlngen; - Woonruiffltewet; - Wonlngwet (bouwverordeningen); - ops-talrechten; - Wet Agrarisch Grondverkeer; - Wet Voorkeursrecht Gemeenten; - Leegstandswet; - pacht- en huurovereenkomsten; - bestenmlngsplannen; - hinderwetvoorschrlften,* - waterschapskeuren; - ruilverkaveling;
- verstrekte en t e verstrekken subaldle; -
slooppremies; verschuldigdheld twintlgste of dertlende penning etc.; verjaring; natrekking; preferentiea; ontbindende voorwaarden; recht van wederlnkoop; Internatlonaal Privaatrecht; sanenlevlngscontracten: enzovoorta.
2. Registers onroerend goed: - openbare registers; en - kadastrale boekhouding. Deze geven inzicht in een aantal bovenvermelde facetten zodat daarnaast recherche in andere registers en publicatles nodig zal zijn (bijvoorbeeld splitsingsvergunnlngsbesluiten enzovoorts). 3. Fiscale aspecten: -
Wet Belastingen van Rechtsverkeer; Wet op de Omzetbelasting 1968; cumulatie van deze beide wetten; Registratiewet; Successiewet'.
4. Kosten en wijze van financiering.
84
Bijiage 5
katholieke UnO- en tuinBouwBonO dceei: 23 2011 hs (liiolem
teleCoon 023-319761 aiponummep 38204 BAnk n o . io.io.;o.7a4
BQ BeAntwoonOmc ceiieve ce venmet&em
tfo.
Alg/O/MG
Aan. de V o o r z i t t e r van de Commissie Onroerend Goed van de Sociaal-Economiscbe Raad, Bezuidenhoutseweg 60,
cype onoenwenp uw kenintfak
• • .•'2yg''r""AW
' s-GRAVENHAGE.
haiABlem, 23 maart 1982.
Hooggeleerde Heer, Mij hebben met belangstelling kennis genomen van het bericht, dat de Sociaal-Economische Raad een Commissie Onroerend Goed heeft ingesteld, dit in verband met de adviesaanvrage d.d. 8 September 1981 van. de toenmalige staatssecretaris van Economische Zaken, de heer Th.M. Hazekamp, gedaan mede namens de Minister van Justitie, en ertoe strekkende om te onderzoeken of het in verband met gerezen klachten gewenst is te komen tot een algemene regeling voor bemiddeling in onroerend goed en in het kader, daarvan tot bijstelling van de. regelingen met beCrekking tot de makelaardij in onroerend goed. Met de genoemde staatssecretaris zijn wij van mening, dat in het bijzonder het systeem van tweezijdige bemiddeling en Cweezijdige courtageberekening in de makelaardij veelal aanleiding tot klachten heeft gegeven en nog geeft. Mij zijn van oordeel, dat mede door dit systeem de bemiddeling door nietmakelaars in omvang is toegenomen, zowel de incidentele bemiddeling alsook de bemiddeling met een beroeps- of bedrijfmatig karakter, waarbij veelal geen sprake is van tweezijdige bemiddeling en derhalve ook geen tweezijdige courtageberekening plaats vindt op grond van de overveging, dat men als bemiddelaar nauwelijks geacht kan worden zowel de belangen van de koper als van de verkoper te kunnen behartigen. Ongetwijfeld heeft deze ontwikkeling hier en daar tot wildgroei aanleiding gegeven, zoals ook aan Uw commissie wel zal blijken uit de uitslag van het door de genoemde bewindsman aan het Nederlands Economisch Instituut gevraagde onderzoek. Aangezien wij echter het gevaar niet denkbeeldig ach.ten, dat de op grond van de resultaten van bedoeld onderzoek voor te stellen regeling voor bemiddeling in onroerend goed niet alleen deze wildgroei zal uitbannen, doch tevens de bemiddeling zal treffen, die in alle opzichten de toets der kritiek kan doorstaan, menen wij de aandacht van Uw commissie te mogen vragen voor ook deze, juist als gevolg van gerezen klachten met betrekking tot het bestaande systeem van tweezijdige bemiddeling, noodzakelijk geworden dienstverlening door bemiddelaars, die het belang van slechts een partij behartigen, en wier dienstverlening op basis van gedegen vakkennis en ervaring vaak op een zeer hoog peil staat, zonder dat de betreffende bemiddelaars makelaar zijn.
85
vervolgblad 1.
Hec is danook mede op grond van berhaaldelijk opgedana slechte ervaxingen van leden van onze, Chans meex dan 10.000 aangeslotenen tellende vereniging, dat vij reeds in I9S3 zljn overgegaaa tot oprichcing van de Scichting Grondzaken- en Vescigingsdiensc L.T.B., ceneinde onze leden onder meer van diensc ce kusnen zijn door beaiddeling bij aaa- en veikoop van in boofdzaak agrariscb onroerend goed. In de loop der jaren is de behoefte aan deze dienstverlening enora toegenomen, zodac 3 van de medewerkers bij de genoeode sticbting thans ondermeer belasc zijn ast beaiddeling bij aan- en verkoop van onroerend goed. Deze medewerkers zijn velisvaar alle drie in bet bezit van het'aakelaarsdiploaa van de N.F.M., doch creden uiceraard niet als makelaar naar buicen, aange'zien zij vegens bun arbeidsverbouding siet onze vereniging niet beschikken over de ingevolge bet buidige art. 61 W.v.S. vereisce onafhankelijkheid om te kunnen worden beedigd als oakelaar. 0ns is bekend, dat verschillende van onze zusterorganisaties bun leden eveneens in toeneisende mate van dienst zijn met de behandeling van zaken als welks deel uicaaken van het dienstenpakket van onze Stichting Grondzaken- en Vestigingsdienst, met inbegrip van bemiddeling bij aan- en verkoop van in boofdzaak agrarisch onroerend goed. Bij de onderhavlge adviesaanvrage werd aangegeven, dat reeds ambtelijk overleg wordt gevoerd met hec Kiniscerie van Juscicie over een aancal mogelijke vijzigiagen in de arte. 62 e.v. W.v.K., vaarbij o.m. wordc gedachc aan de invoering van de mogelijkheid, dac een makelaar-medewerker de makelaarstieel voert. Wij uillen aannemen, dac bij een evencuele invoering van een dergelijke mogelijkheid de becrefiende oedewerker ia die gevallen vel persoonlijk zal dienen ce voldoen aan de eisen van vakbekvaanheid en de overige aan de persoon van de oakelaar te stellen eisen, en dac aldus alleen zal vorden gedesisceerd van hec onafhankelijlcheidsvereiste. Hec kont ens voor, dac aan invoering van deze mogelijkheid in coenemende mace behoefte bestaac, doch dac de huidige uectelijke regeling van arc. 66a W.v.K. voor hec voeren van hec makelaarsbedrijf in de vorm van een rechcspersoon (N.7., 3.7., Scichting ecc.) in de prakcijk als ce knellend wordc er'raren. Gaame vertrouwen wij , dac U bij Uw overvegiages nec becrekking coc een eventueel voor ca scellea niauwe regaling voor beaiddeling ia onroerend goad an aen avencuela wijziging van de bescaande regaling voor de makeiaardij zee cnze bovenverzelde opmersiagen zulc willen rekening houdan. / Hoogachtand, DAGSLIJXS .BESTUUR VA>; DE L.i.3. / I, algeaeen voorrfctar.
(irs/N.H.M./?. van Warsch) , algeneen secrecaris.
86
Bijiage 6 Enkele gegevens over bet Elgen Wonlngbezlt In Nederland In 1981 heeft bet Centraal Bureau voor Statistiek een analyse gepubllceerd van de huisvestlngssltuatle In Nederland, gebaseerd op de resultaten van bet landelljke wonlngsbehoeftenonderzoek dat najaar 1977/ voorjaar 1978 werd gebouden 1 ) . Ult dlt onderzoek, Ingesteld op verzoek van bet Mlnisterle van Volkshulsvestlng en Rulmtelljke Ordening, blljkt onder andere dat bet aantal bewoonde wonlngen (nlet-bedrljfswonlngen) In die jaren AJj mln. bedroeg; daarvan behoorden er 41% tot de elgen vronlngsector en 59% tot de huursector. Het aantal elgen wonlngen Is slnds 1947 meer dan verdrlevoudlgd; de toevoeglng bestond voor 71% ult nleuwbouw en 29% ult omzettlng van huur- In koopwonlngen.
Tabel I
totaal aantal bewoonde wonlngen
percentage elgen wonlngen
totaal aantal elgen wonlngen 574.000
1947
2.050.000
28
1956
2.519.000
29
730.510
1964
3.071.000
34
1.044.140
1971
3.660.000
35
1.281.000
1977
4.501.000
41
1.845.410
Bron:
CBS Wonlngbeboeftenonderzoek, biz. 10.
Naarmate bet Inkomen hoger Is bezltten hulsboudens vaker een elgen wonlng. In de laagste Inkoraensgroepen bewoont lets meer dan een kwart van de hulsboudens een elgen wonlng. In de klassen waarln de modale Inkomens vallen varleert dlt van 30 tot 40% en in de hoogste inkomenscategorieSn is meer dan de helft van de bewoners tevens eigenaar. Een vergelijklng net onderzoekresultaten van 1968 leert dat het wonlngbezlt over de verschlllende Inkomensgroepen In deze Jaren geen grote verscbulvlngen te zlen heeft gegeven. Alleen bij de laagste 25% Inkomensgroep is een lets minder grote toename van het aantal elgen wonlngen af te lelden.
87
label II
Percentage eigen wonlngbezlt van hoofdbewoners van gewone wonlngen per 25% Inkomensgroep
2e
3e
1977/1978
26
30
39
52
1967
23
22
28
40
(le laagste inkomensgroep)
Ae (hoogste)
Bron: CBS Wonlngbehoeftenonderzoek, biz. 28.
De conclusles die ult deze vergelljklng zljn te trekken kunnen evenwel, wegens verschillen In de gehanteerde definitles, slechts globaal zijn. Ook moet uorden bedacht dat het CBS in haar onderzoek factoren als leeftljd, sociaal-economlsche categorle e.d. niet heeft betrokken, hetgeen voor een diepgaande analyse wel noodzakelljk is.
De Nederlandse Stlchting voor Statistlek bespeurt, ult een vergelljklng van de resultaten van eigen onderzoek in 1947 en 1977 naar welstand en bezit van huiseigenaren en huurders, een lichte tendens tot nivellerlng. Daarentegen signaleert Den Draak op grond van onderzoek naar de verdeling van het eigen wonlngbezlt over bruto-inkomenscategorieBn in 1967 en 1970, juist een denivellerende tendens 2 ) . Den Draak en,Van der Wlndt stellen eveneens vast dat de verschillen in het eigen wonlngbezlt groter worden, en wel met behulp van gegevens over verhuizingen naar de huur- en koopsector per sociale beroepsgroep in de periode 1970-1975 3 ) . Ook Van der Schaar vlndt aanwijzingen dat qua inkomensniveau de afstand tussen de eigen wonlngsector en de huursector in het tljdvak 1964-1975 is toegenomen 4 ) . De verschillen in bovenstaande conclusles kunnen zijn veroorzaakt doordat de onderzoekers zich op verschlllende perloden hebben gebaseerd.
Het wonlngbehoeftenonderzoek 1977/1978 laat zien dat de inkomensverschillen tussen eigenaar-bewoners en huurders in de plattelandsgemeenten geringer zijn dan in de forensengemeenten en de steden. Ook toont het aan dat naarmate de verstedelijkingsgraad van de gemeente toeneemt, het eigen wonlngbezlt lager is. Het onderzoek leert voorts dat de eenpersoonshulshoudens en de nlet-gezlnshuishoudens met een vaste partner welnlg eigen wonlngen bezitten in verhouding tot de gezinshulshoudens.
88
- 3 Blj vergelijklng met onderzoekbevlndlngen ult 1967 blljkt dat de verdellng van het elgen woningbezlt naar leeftljd in de periode 1967-1977 Ingrijpend is gewijzlgd. Bezaten voorheen bejaarden relatlef veel eigen wonlngen, In 1977 is het elgen woningbezlt vooral geconcentreerd blj de categorie 30 tot 50 Jaar.
89
-
It
-
Lljst van noten 1) CBS Woningbehoeftenonderzoek, deel 3 hulsvestlngssltuatle; een analyse 's-Gravenhage, 1981. 2) J. den Draak. De Hulsvestlngssltuatle In Nederland, biz. 88-89, Amsterdam 1974. 3) J. den Draak en W. van der Wlndt. Elgen Wonlngbezlt, biz. 1-9. Intermedlalr 14 (1978) no. 21. 4) J. van der Schaar, Sektorindeling en wonlngmarktprocessen, biz. 103-107, 's-Gravenhage, 1979.
90
Bijiage 7
REGELEN Omtrant da aiaan van yakbakwaamhaid varmald In artikal 2, aanta lid, van hat Baalult vakbakwaamhaid makalaara in onroaranda goadaran (Sibl. I9TZ 428). NEDERLANOSETAAL Takatbagrip w) vaardighald In da Nadarlandaa taal, waaniit bUJkt dat man data voldoanda bahaarat (MAVO-nivaau). PRIVAATRECHT Enige kannIa van dia dalan van hat privaatraeht dia maar In hat bljxandar van balang zljn bij da baoafaning van da makalaardij In onroaranda goadaran, zoala van: 1. hat panonanracht mlnderjarighaid; handlichtJng: curatala; huwalljkagoadaranracht (w.o. da poaida an rachtabavoagdhald van da aehiganown; huwalijkaa voomaardan, gamaanachap van goadaran). 2. hatarfraeht: arfopvolging Nj varatarf; •rfopvolglng bIJ laatamant; boadalachaiding (spaeiaal l.v.ffl. aanwaztghald van mindarjtrigan). 3. hat ukanrvcht: algamane begrippen: algandom; wljtan van aigendomavarkrtjglng (in hat bijzondar da Jurldlacha an faltalljka lavartng bIj onroarand goad, caasia); eigandom van appartemantan (an in varband hiarmaa eoOparadava varanlgingan op hat gebiad van hat onroarand goad): buranracht; erfdienatbaarhaden; racht van opatal; raeht van arfpacht; vruchtgebruik; racht van bawoning: mogalijkhadan tot varhaal van schuldan an bavoorrvchta achuldan (art. t177 a.v. B.W.):
91
- z -
tat akarhald;
altaawiM bagrtppan: da vetganda baneamda ovanankamatan: kaop an varfceop; huuran variwur; railing; aibaWaaoaraaaltamat: bniiMaan: galdlaning; langaving: bergtscht. 5.'hathiiiilalai«rM, bapalingan omtrant da maitalaiardlj; da vandtiilanda ondamamingavannan, da andara vonnan van varaniging van par< •aonan an da adchtlng; Handaiaragiatar. S. hat hiUaaaaaaiituaete da hoofdaiian van da FailliaaaniantawraL
7
«-
-
'
•
nas paomcRii da hoefdzaiian van da Ptdnwac
8> bat pfacaaiaeiits da lioofdaltan daaniit (ojn. inzlcht in da epbouw van da f«eMartiJI
PU8UEXRECHT 1. Eniga l
92
-
3
Monumantanwat; Belemmerlngenwet Privaatracht,' OntgrondinganwaC; Rutlvarkavatingswat: Ontaiganingswat; Hindarwat; en van (fiacale] wattalljka an andara ragaUngan, v#«lk» voer da ultoafanlng van da makalaardlj in onroaranda goadaran In hat bijzondar van balang z^n.
ECONOMIE EN LANOHUISHOUDKUNOE Enig bagrip van da wijze van financiering en hat behaer. van onroerende goederen en da daarbij too te pasaan algemane beglnaelen van da bedrijfaeconomie, zoala: de koaten an kostenbewaklng. 1. Enig begrip van marktvarhoudingon, zoals van vraag an aanbod. 2. Enig begrip van investaran, het betalingaverkeer, hat bank- en krediatwezeo, da kredietveriening. 3. Enig begrip van de landhuishoudkunda.
BOEKHOUOEN. BEORIJFSHUtSHOUOKUNOE. VERMOGENSBEHEER EN BEHEERSAOMINtSTRATIE t. Het kunnen voeren van een eenvoudige adminietratie volgetta de methode van het dubbel boakhouden en hat kunnen lezen en opatallen ven een eenvoudige balans. 2. Enig inzicht in het apjitaen van onkostan, de inventarisatie, afechrljving en de wljza van kontrole op de kaamiddelen. 3. Enig inzicht in de efflciflncy van een bedrijf. 4. Vaardigheid in het maken van hoofdbewerkingen der rekenkunde, percent- en intarestberekaningen, kostprija- en rantabiliteitaberekaningen. 5. Het inrichten en voeren van een beheersadminratratte, het adminlstreren en kontroleren van onderhoudswerken. 6. Enige kennis van de taak en werkwijze van overhekisinatanties waarmade de beheerder bij de uitoefening van zJjn funktia in aanraking kan komen. 7. Het kunnen lezen van eenvoudige statlstieken en dlegrammen en eenvoudige b»rekeningen met indexcijfers.
BOUWKUNOE 1. Bouwmatarialen: AJgemene kennia van bouwmaterialen, gereedschappen an werktuigen alsmede hun toepasaing en gebrutk in het bouwtMdnjf.
93
-
2. BotMfcuadlga kooaarukdaa an hiia AisWaai a. Sataraan- *n
nauuntmnkentruktli:
Kannia van varsehlllanda maoalvartMndan, Aaidarlngan, tnaraam, binnan- an buitanffluiwi, tchoontanan an divaraa vtoartonanktlaa. b. HoutkentnMin,
din-
an
nunkaajnvK
Kannia van da ntaaata gaiirutkalljka vartindlngan voor llsgand an ttaand houtw«ffc, balMagan, vloaran, nvalingafl, binnan- an buinndauran. c
Tnpput tn kappan: Kannia van da banaming, konatmioja an uitvoaiing van da varachillanda soortan houtan irappan In ondardalan, da varachillanda dakvorman an kipapanttypan. daWtapallan, kapplannan. gaotkonatruktia*. a.d.
d. fundaringafl an no/aringan: Kannia van da varachillanda konatrukpaa an uiNoaringan van fundarlngan op ataal, fundarlngan op zindatoRtng an op grondvarbacanng, puttan- of poaranfundaring, fundanngan op gawapanda batpnvlcaran, op houtan of gawapanda b»tonpalan, apaa/bogan. kaldara *n liehtkakara, nolarlngawarkan binnana- an bultanahuia. a. aaron an Uaml: Eniga kannia van batonaoortan wi konatrukPaa, siaalkonsinjktiaa, ikalatbeuw »n •yataambouw. 3. Eniga kannia "ttn dm volganda aanvanvanta tachniacha >i%kk9n voor zovar van balang voor da uitaattning van da makaUardlj in onroaranda goadaran. a.
StukMdaenwttktit: da varachillanda toonan binnan- 9n buitanpteiatarwarkan aan muran. >Manden,. plafonda an wilwarkan.
b.
Ttgalwriian,
c. Tamio- »n hout^MnHtimrltMn, d. Laodgiacanwarkan: da varachillanda loortan warkzaamhadan aan dakan »n gotan. laidingan voor v>atar, gaa an facaliiin In dlvaraa uityoaringan, hat plaaaan »n aanaluitan van aanitaira Inatailatlaa. 9. SctiitdtfwerkM:
•
hat sdiildcran van niauw an oud binnan- an buitanhoutwark, staal- an mataalwark; hat aantonan van varschillan tusaan da kiasaiaka an modama varhnathodan; toapaasing van panodlaka ayateman; varfbealakkan: da divaraa bahandelingan van hai achildarwark; da varachillanda aoonen s'** •n da plaataing daarvan.
94
-
5 -
f. Saftangivarfcan. g.
L»ki9kkfswrk9n,
h. Rfacdakterswvrkan. I. Tacftnisc/ia JnsCa//a(ie«: Enigt kannia van inatallattaa voor koud an wann v¥atar, gaa, talmfoon. vaillctiting. varwanning an v«itllatla alamada van kracht- an schallaidtngan. tlftan, hydrofoor-, brandblua- €n dJepwalpompinstallatiaa. cantraal-antannafyataam.
4. Ondaftioud: Hat ondarkannan van da meeet voorkomanda tachniactia an ondarhoudagabrakan van gabouwd onroarand goad en inzicht in da mathodan tot ophaffing daarvan. 5. Algamana vakkannfa: Hat kunnan lazan en baoordalan van bouwkundiga takaningan an baatakkan: Bagrtp van da in hat bouwbadnjf voorkofflanda tachniacha tarman an usancaa; Eniga kannra. van hat baoordalan van bouwgrondan an hat bouwiijp' makan daarvan: Kannia van da algamana bapalingan. van ean plaataalijka bouwvarordaning en inzicht in da konaakwantiaa daarvan.Bakandhaid mat warkwtjza en bavoagdhadan vmn gamaantailjka b6uw- an wontngdienstan an mat da Formalitaitan walka dien«n ta wordan varvufd t»r varkrijglng van aan bouwvargunning.
PRAKTUKUER 1. Algamaan: Kannia van: a. Da taak, da funct:a en da bavoagdhadan van da makalaar; b. Oa tariavan en voorwaarden in da makelaardij. 2. Soortan van onroarand goad: Algemena bakandheid mat da maast voorkomande aoortan van gabouwd en ongabouwd onroarand goad. 3. Koop an varkoop: Kannia van: a. Hat varioop van aan koop en/of varkoop van onroarand goad, da inhoud en hat opmakan van koopakten an bijzondara dauaulaa daartn;
95
b. Aaik an varkoep op pufaiiaka vailingan. CKannia van da vaillngan In da vonn zoaia daxa In da weenplaaa van da kandldaai of ooigaving gabnjikailjk zljn); & Hat lidmaatwliaparacKt In a«n codpantiava vanniglng an da aigandom van appsftainantant d. 0» un koop an varkoop v«>6o>idan koatan; da varrakanlng van batan an laatan taij oxaiiliacht: hat aamanatallan an baoordalan van aan nota van afrakaning. 4. Hiwr an Varfnitir an Padit: a. Kannia van hat varloop van huur an varhuur an paeht, da Inhoud m hat apmakan van huur- of pachtconmctan »n bijiondara cUuauiaa daarin; b. Kannia omtrant toonan huur- an pachtprljzan (acononilscha. vrtja an vraoalljk maiaaitwra huur 0/ paetit). 5> HypoQMak: Kannia van »n inscht In da prakDjk van galdlanlngan ondar hypoittacair varband, zoala wia aia galdvaracrekkar kunnan optradan, gabnjikalijka ramaparcantagaa. ragallng van afloaaing an reyamant, warkwiju van galdvaratrakkanda Installlngan, nor. mala an „top"hypolhakan, hypodwakvanirakking bij appanamantan an codparaoaya varanigingan. 5. Kadaatar an hypodwaUtamaan Entga kannia van doal, inrtchiing an warkwijza van hat kadaatar an hat hypothaakkantoor. 7. T a a t e l a w : a. InzicM in da vnjza waarop onrearand goad wordt gacaxaard tn da faooren dia daarbij van balang zijn. b. Kannia van da volganda bagrippan: 1. huurwaarda; Z
balaggingsvvaaj^;
X waarda voer onmiddalUjk lowal ala voor toakomattg aigan gabruik: 4. ondarttardaa an pubiiaka varkoopwaarda; 5. axacutiawaarda; 6. hafbouvwwaarda; 7. innarlljka'waarda (an hat vanditJ tuaaan daza en da herbouwwaarde); 3. badhjFswaarda. c. 0« batakenta voor da makelaardij van bijzondara bepalingon tan aanzien van onroarand goad utt hoofda van wanan en verordeningen, zoais b:v. bapalingen van baatammmgsplannan; d. Qagrip van da faktoran die bIj da taxatia op omaigeningsbasia voor da vastauiling van da schadavargoading van baiang zljn;
96
7 -
a. Enlga kannia van da heht^ntn van da Grandkamar; f. Kannia van hat opmakan v«n aan la»ttarapf>Oft 8. AaauramMni a. Oa varzakartngaovaraankqnut (aehadava«osadlngacantrekc achada- an toinnian. vanakarlng]; Hat bavrijs dar vanakaring (polla, aanvraagtonnullar, aluitnota, aluitb(1af|a): Oa poliatarmuilaran (maataehappijpoliaaan, baurapoliaaan, bauncondldaa), b. Vgrzakarda torn an waarda: Oa varzekarda aom (funkti* dar vamkarda aom, bvarvarzakaring, ondarvarzakaring, premiar-rtaqua-varzakaring, dubbato varzakaring]; Oa waarda (biJ brandvarzakaring, vanakariHU* an varzakarda waarda, aftrak njauw voor oud); Vuta laxalla (da opan polla, taxatia door balda partljan an avanalaofclauaula). c. Omvang dor varzakaring: Oa omvang dor varzakaring (hat onzakar* voorvai, aigan gabrak an algan badarf, aigan schuld). ' d. Oa schada: Schadaragaling, koaton tar voorfcomlng an varmindarkig, aehadavargoading In natura, in djanaten, in gald, de kwijting. a. Vorman van varzakaring: Hoofdzakan tarzaka van da maaat voorfcomanda vorman van brand- an Inbraakvaaekaring, baaia van achadaragaling; W.A,-v«rzakartng. f.
97
Eniga kannia van de Wat Aaaurantlafaamiddaling.
Bijiage 8
Ontwerp van Wet Nleuw Burgerlljk Wetboek boek 7 tltel 7 'opdracht'
Op een overeenkomst waarblj de ene partlj, de opdrachtnemer, zlch tegenover een andere partlj, de opdrachtgever, verblndt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zljn bij het tot stand brengen van een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde, zljn naast de algemene opdrachtsbepallngen (afdellng 1) ook de bljzondere bepallngen van de bemlddellngsoverefenkomst (afdellng 4} van toepasslng. Het prlnclpe 'no cure, no pay' blljft ultgangspunt; de tussenpersoon heeft alleen recht op loon zodra door zljn bemlddellng de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde tot stand Is gekomen. Fartljen kunnen echter vrljelljk anders overeenkomen. Indlen het recht op loon wSl afhankelljk Is gesteld van de ultvoerlng van de overeenkomst tussen de opdrachtgever en de derde en deze overeenkomst nlet wordt ultgevoerd, Is het loon ook verschuldigd Indlen de nlet-uitvoerlng aan de opdrachtgever moet worden toegerekend.
De bepallngen voor de overeenkomst van lastgevlng (afdellng 2) zullen op bemlddellngsovereenkomst van overeenkomstlge toepasslng zljn. De hoofdregel voor lastgevlng Is dat de lasthebber slechts bevoegd Is tweezljdlg op te treden, Indlen de Inhoud van de rechtshandellng zo nauwkeurlg vaststaat dat strljd tussen de belangen van belde lastgevers Is ultgesloten. Fartljen zljn vrlj anders overeen te komen. De nlet-professlonele opdrachtgever wordt echter beschermd doordat zljn schrlftelljke toestemmlng verelst Is voordat de lasthebber voor belde lastgevers mag optreden, ook als de Inhoud van de rechtshandellng zo nauwkeurlg vaststaat dat strljd tussen hun belang Is ultgesloten. Een lasthebber die onbevoegd tweezljdlg optreedt, verllest zljn recht op loon tegenover die lastgever jegens wle hij nlet bevoegd was als lasthebber van de wederpartlj op te treden.
98
Bijiage 9
Buitenlandse regellngen t e r zake van bemlddeling In onroerend goed NB: In daze b l j l a g e I s n l e t gestreefd naar v o l l e d l g h e l d , maar geput u l t een aancal voorhanden zljnde gegevens. In West-Duitsland I s In de 'Maklergesetz' ( p a r . 34c van de Gewerbeordnung) van 1972 bepaald dat voor het verlenen van bemlddeling In onroerend goed een vergunning (van de gemeente) I s v e r e l s t . De aanduldlng 'Makler' I s n l e t beschermd. De v e r e l s t e n waaraan een bemlddelaar voor het verkrljgen van een vergunning moet voldoen, hebben betrekklng op zljn persoonlljke betrouwbaarheld en flnanclSle p o s l t l e , evenwel (wegens veronderstelde s t r l j d l g h e l d met de grondwet) n l e t op z l j n vakbekwaamheld. Wle In de afgelopen 5 j a a r Is veroordeeld wegens d l e f s t a l , bedrog, valsheld In g e s c h r l f t e e . d . of f a l l l l e t Is dan wel In surseance v e r k e e r t , wordt gerekend n l e t aan de v e r e l s t e n te voldoen. In 1974 I s t e r ultvoerlng van de 'Maklergesetz' een verordening v a s t g e s t e l d , waarblj Is geregeld dat een bemlddelbaar de verraogensbestanddelen die h l j van zljn opdrachtgever ontvangt of waarover h l j gemachtlgd I s t e beschlkken, d l e n t t e waarborgen door mlddel van z e k e r h e l d s t e l l l n g of v e r z e k e r l n g . Eveneens i s de bemlddelaar gehouden de vermogensbestanddelen die h l j van zijn opdrachtgever ontvangt, s l e c h t s voor de v e r v u l l l n g van z i j n opdracht t e gebrulken. Hlj I s v e r p l i c h t d l t vermogen geschelden t e houden van dat van andere opdrachtgevers en van z i j n elgen k a p l t a a l . Verder uordt de bemlddelaar een a a n t a l v e r p l l c h t l n g e n opgelegd t e r zake van boekhoudlng en a d m l n l s t r a t l e en het afleggen van rekening en verantwoordlng aan z l j n c l i e n t . Hlj moet een j a a r l l j k s e c o n t r o l e op het voldoen aan zljn v e r p l l c h t l n g e n t o e l a t e n , welke v e r r i c h t mag worden door z i j n elgen accountant of b e l a s t i n g a d v i s e u r . De bemlddelaar i s v e r p l i c h t zljn c l i e n t bepaalde Informatle over zljn dlensten en een aangeboden object t e v e r s c h a f f e n . Ook over wlssellngen i n de l e l d l n g van z l j n bedrljf moet h l j de c l i e n t
informeren.
Op de rechtsverhoudlng bemiddelaar/clignt z l j n bepallngen u l t het Bundes
99
- 2 Gesetz Buch (BGB) van toepasslng. Flannen om deze bepallngen te Dodernlseren zljn al vele jaren in behandellng.
Ook In het Verenlgd Konlnkrljk Is, sedert de 'Estate Agents Act' (1979, In uerklng getreden in 1982), een vergunning vereist om als bemiddelaar te mogen optreden. Voor het verkrijgen van deze vergunning zijn momenteel geen vakbekwaamheidseisen gesteld. De wet biedt daarvoor wel een basis en verwacht wordt dat te zijner tljd
zulke
eisen waaraan zou kunnen worden voldaan door een bepaalde beroepsopleiding, een academlsche opleiding of beroepservarlng, zullen worden ingevoerd. Ook van de mogelijkheid.tot invoering van een verplichte verzekerlng voor gelden die men onder zich heeft is nog geen gebruik gemaakt. Wel zljn verschillende bepallngen in werking getreden over de wljze waarop de bemiddelaar met het geld van zijn opdrachtgever dient om te gaan en zijn clignt dient te Informeren over zijn voorwaarden en tarleven en eventueel aanwezig 'eigen belang'. Aan de honorerlng van de bemiddelaar zijn wettelijk geen eisen gesteld. Het toezicht op bemiddelaars berust bij de 'Director of fair trading'. Deze beschikt over over onderzoek- en sanctiebevoegdheden (waarschuwlng, gehele of gedeeltelljke ontnemlng van bevoegdheden) inzake de naleving van de wet. Ontnemlng van bevoegdheld is voorts mogelijk bij onder andere faillissement, valsheld in geschrifte, discriminatle en bij 'ongewenste praktijken'.
Een deel van de makelaars is aangesloten bij het 'Royal Institution of Chartered Surveyors '. Een makelaar kan hlervan het lidmaatschap verkrijgen, nadat hij geslaagd is voor het toelatlngsexamen en ongeveer twee jaar praktische ervaring heeft opgedaan. Het lidmaatschap geeft recht op de titel 'Chartered Surveyor'; een tltel die door een vennootschap alleen mag worden gevoerd Indien alle partners lid van het instituut zijn. In beglnsel is het de chartered surveyor verboden voor 2 partijen bij dezelfde transactie op te treden. Slechts als koper en verkoper tweezljdigheid bewust en uitdrukkelijk aanvaarden, is het hem wel toegestaan aldus op te treden en van belde partijen courtage te ontvangen.
100
3 -
In Frankrljk Is de bemlddellng ter zake van onroerend goed eveneens wettelljk geregeld, laatstelljk blj de 'Lol Hoquet' van 1970. Onder deze wet valt ook het beheren van onroerend goed. Volgens deze wet moet een makelaar In onroerend goed beschlkken over een beroepskaart, die hlj desgevraagd moet kunnen tonen. Tevens moet het nummer van deze kaart ten kantore, op brlefpapler en In bljv. contracten, duldelljk worden vermeld. Voor het verkrljgen van de beroepskaart geldt een aantal elsen zoals: het voldoen aan vakbekwaamheldsnormen (diploma's of praktljkervarlng), het afslulten van een beroepsaansprakelljkheldsverzekerlng, het storten van een waarborgsom (of het stellen van een bankgarantle) en het nlet veroordeeld zljn wegens fraude e.d. Alleen Indlen de bemlddellng slaagt en de opdracht tot bemlddellng schrlftelljk was verleend. Is courtage verschuldlgd. In de opdracht moet onder andere worden vermeld hoe hoog het tarlef van de makelaar zal zljn en voor wlens rekenlng het zal komen. Van overheldswege zljn maxlmumtarleven vastgesteld .
In 1979 zljn In Belglg twee verschlllende Inltiatlef-wetsontwerpen Ingedlend, die echter tot op heden nog nlet In een wettelljke regellng hebben geresulteerd. Het eerste wetsontwerp, Ingedlend blj de Kamer van Volksvertegenwoordlgers, wll de bemlddellng In onroerend goed blnden aan een vergunnlng voor het verkrljgen (en behouden) waarvan betrouwbaarheldselsen worden gesteld. Aan deze elsen zou men nlet voldoen In geval van veroordellng wegens diefstal, valsheld In geschrlfte, blj fallllssement e.d. Het ontwerp maakt het mogelljk verpllchtlngen op te leggen bljv. ten aanzlen van de boekhoudlng, het beheer van gelden van derden. Het tweede ontwerp, Ingedlend blj de Belglsche Senaat, gaat ervan ult dat enkel normen worden gesteld aan de wljze waarop wordt bemlddeld Inzake onroerend goed. Een van deze normen zou zljn dat het de tussenpersoon verboden Is van een ander dan de opdrachtgever/elgenaar een vergoedlng te ontvangen. In 1983 hebben de belde Belglsche beroepsorganlsatles (NFIKB en UPI) de overheld toepassing verzocht van de (gewljzlgde) Kaderwet tot reglementerlng van de beschermlng van de beroepstltel en van de
101
- 4 ultoefenlng van de dlenstverlenende Intellectuele beroepen (wet van 1 maart 1976). Het verzoek heeft betrekklng op de bemlddellng In onroerend goed, het taxeren en het beheren. Het moet lelden tot een tweetal registers, te beheren door een daarvoor In het leven te roepen Instltuut. Alleen degenen die In deze registers zljn Ingeschreven zouden bevoegd zljn de desbetreffende werkzaamheden te verrlchten en de bljbehorende tltel te voeren. Het ene register betreft de 'agents Inmmoblller', het andere de 'experts consell en valeurs Immobllleres'. Inschrljvlng In deze registers verelst bereldheld zlch te voegen naar door het Instltuut te stellen gedragsregels, het nlet veroordeeld zljn wegens bepaalde strafbare felten en een zekere opleldlng of ervarlng. Voor agents Immoblller bestaat deze laatste els ult een mlddelbare schoolopleldlng. Voor experts consell wordt 10 jaar ervarlng verlangd, of minder In geval men over een bepaalde hogere opleldlng (bljvoorbeeld rechten, notarlaat) beschlkt.
Slnds 1967 Is In Denemarken de 'Lev ejendomsmaeglere' (8 junl 1966) van kracht, een wet die de ultoefenlng van de makelaardlj In onroerend goed regelt. Ultgangspunt van deze wet Is dat de makelaarstltel en de ultoefenlng van het beroep Is voorbehouden aan degenen die als zodanlg door de minister van handel zljn beedlgd. De beSdiging kan slechts plaatsvlnden nadat met succes een vakbekwaamheldsexamen Is afgelegd. , De minister kan (gedeeltelljke) vrljstelllng voor dit examen verlenen indlen, naar zljn oordeel, lemand over voldoende praktljkervarlng beschlkt. In een ultvoerlngsverordenlng Is het programma voor het theoretlsch en het praktlsch deel van het vakbekwaamheldsexamen gespeclfIceerd. Daarblj Is onder andere bepaald dat het praktlsch deel blnnen 5 jaar na het theoretlsch deel moet worden afgelegd maar pas mag worden afgelegd nadat 2 jaar ervarlng Is opgedaan. Op basis van de wet kan de minister de beroepsgenoten blj verordenlng verpllchtlngen opleggen. In een verordenlng van 19 mel 1982 komen onder meer de volgende verpllchtlngen voor: verbod van accountantswerkzaamheden, verbod van meer dan Sen vestlging, eventueel 'elgen belang' melden aan client, vertrouwelljk karakter van verkregen informatle In acht nemen, kandldaat-kopers allerlel Informatle verstrekken (prljs, lasten, financiering), concept-koopakte opstellen
102
en aan partijen voorleggen, courtagerecht ultsluitend blj geslaagde bemiddellng, behoudens ingeval van schriftelijke 'vaste' opdracht.
In Italie
is voor bemlddelaars In onroerend goed Inschrijvlng in een
register bij de Kamer van Koophandel verplicht. Voor inschrijvlng is een mondelinge test verelst en er raogen geen bezwaren uit hoofde van moralltelt en betrouwbaarheid zijn.
Ingevolge wetgevlng van 1947 (Auctioneers and House Agents Act, gewijzigd in 1967 en 1973) geldt in lerland een vergunningvereiste voor bemlddelaars in onroerend goed. Voor de vergunnlng warden geen vakbekwaamheidseisen gesteld, doch een borgsom c.q. borgstelllng ter hoogte van £ 10.000 en een document dat vergelljkbaar is met de Nederlandse verklaring omtrent het gedrag.
In Zweden is de makelaarsfunctle nlet wettelljk beschermd, wel bestaat er een systeem van koninklijke erkenning, waardoor makelaars die aan bepaalde elsen voldoen als zodanig herkenbaar zijn. Deze makelaars staan onder toezlcht van de Kamer van Koophandel. De minister van Economische Zaken en de KvK stellen de vakbekwaaraheidseisen vast. Een makelaar dient voor het verkrijgen van dit predlkaat te beschlkken over een adequate, theoretische opleiding en over rainstens drie jaar praktijkervaring. Ook dient hij een aansprakelijkheidsverzekering te hebben afgesloten. Een koninklijk erkende makelaar moet tevens onafhankelijk zijn en mag zelf geen onroerend goed kopen of verkopen. Sinds 1973 wordt gewerkt aan nleuwe wetgevlng, die volgens uit 1981 daterende gegevens binnenkort gereed zou komen. Deze nleuwe wetgevlng beoogde codlflcatle van de feitelijke toestand dat vrijwel alle bemlddelaars aan zekere eisen voldoen. Dit zouden eenvoudige elsen worden, waaronder de verplichting tot inschrijvlng bij de Kamer van Koophandel en het stellen van financiSle zekerheld. Het stelsel van koninklijk goedgekeurde, aan zwaardere elsen beantwoordende makelaars zou daarnaast blljven bestaan.
Een minlsterlele verordenlng van 6 april 1951 herstelde in Spanje een regellng voor de bemiddellng in onroerend goed zoals in vroeger
103
- 6 Jaren al had gegolden. In 1956 kwam deze te vallen onder de portefeuille van het mlnlsterle van volkshulsvestlng (voordlen: van arbeld). Toen werden ook elsen van vakbekwaamheld Ingevoerd. Deze bestaan ult het afleggen van een examen onder toezlcht van het mlnlsterle. Deelnemers aan het examen moeten beschikken over een diploma van een unlversitelt of van een hogere of mlddelbare technlsche school. De verordenlng heeft betrekklng op bemlddellng In onroerend goed en hypotheken alsmede op het advlseren en het ultbrengen van deskundlgenberlchten op deze terrelnen.
In Canada Is de wetgevlng op de bemlddellng In onroerend goed per staat geregeld. Het onderstaande heeft betrekklng op de staat Ontario en Is ontleend aan een artlkel In Vastgoed 82/10. De wetgevlng In andere staten heeft veel met die In Ontario gemeen. Ontario omvat omstreeks de helft van de Canadese raakelaardlj. Ontario kent slnds 1931 een wetgevlng op de bemlddellng In onroerend goed. Deze Is herhaaldelljk aangepast, laatstelljk In 1980 (Real Estate and Business Brokers Act, met ultvoerlngsregels In Regulation 769). De wet regelt de tltel- en beroepsultoefenlng van 'brokers' en 'salesmen'. Bemlddellng mag ultslultend worden verleend door brokers, of door salesmen (een soort bultendienstmedewerkers) onder verantwoordelljkheld van een broker. Het bemlddellngsbegrlp Is zeer rulm en omvat alle mogelljke soorten transactles en onroerend goed. Bovendlen bestrljkt de wet ook handelsondernemlngen. De kwallflcatle broker of salesman komt ultslultend toe aan degenen die als zodanlg In een register zljn Ingeschreven. Voor Inschrljvlng Is onder meer verelst: voldoen aan vakbekwaamheldselsen via het afleggen van examens (broker: + 2 jaar ervarlng als salesman) en het verrlchten van feltelljke werkzaamheden In het vak alsmede zekerheldsstelllng (broker £ 5.000, salesman £ 2.000). Inschrljvlng kan wordeh gewelgerd blj twljfel omtrent mogelljkheden tot financleel verhaal, twljfel Inzake een julste beroepsultoefenlng of In geval van met de wet strijdlge actlvltelten. De inschrljvlng moet jaarlljks worden vernieuwd.
104
- 7 Ingeschrevenen staan onder toezicht. Het toezlchthoudend orgaan (de Registrar) heeft onderzoeksbevoegdheden en kan schorslng of ongedaanmaklng van de Inschrljvlng bewerkstelligen. De wet legt de brokers en salesmen allerlel verpllchtlngen op, onder andere met betrekking tot het hebben van nevenvestlglngen, het maken van aantekenlngen, het aanhouden van een afzonderlijke cliSntenrekenlng, 'elgen belang' en schrlftelljke vastlegglng van opdrachten. Blj ultoefening van het beroep In de vorm van een vennootschap op aandelen dlent ten mlnste 51Z van de stemgerechtlgde aandelen in handen van brokers te zijn (die nlet anders dan via de vennootschap hun beroep mogen uitoefenen) en mag niet meer dan 10% van de stemgerechtlgde aandelen blj salesmen berusten.
De bemiddellng In onroerend goed vereist in Oostenrijk al sedert 1847 een vergunnlng. In 1925 werd deze onder de werkingssfeer van de uit 1859 daterende Gewerbeordnung gebracht, bij welke gelegenheid vernieuwde vakbekwaamheids- en betrouwbaarheidseisen werden ingevoerd. De Gewerbeordnung is in 1973 herzien. In de onroerendgoedsector werd toen het aantal soorten vergunningen (Realitaten- und Hypothekenvermittler, Geschafts- und Wohnungsvermittler en Realitatenhandler) teruggebracht tot 6en: 'Immobilienmakler'. Daarnaast kwam een vergunnnlng voor de Immobllenverwalter (het beheren verelste overigens ook voordlen al een vergunnlng). Tevens kreeg de minister van handel toen de bevoegdheld bij verordening regels voor de beroepsuitoefenlng vast te stellen. Dlt is gebeurd bij verordening van 16 juni 1978, in werking getreden 1 augustus 1978: AusUbungsregeln fUr Immobolienmakler. Overtreding van deze regels levert een strafbaar felt op en kan daarnaast lelden tot verlies van de vergunnlng. De regels sluiten in belangrijke mate aan bij wat in de makelaardij al praktijk was. De AusUbungsregeln leggen onder andere de volgende verpllchtlngen op: - duidelljkheid omtrent makelaarschap verschaffen (ook bij adverteren); - opdracht schriftelljk bevestlgen; - opdrachtgever inllchten omtrent courtageverplichtlngen en kos tenvergoedingen;
105
- 8 - geheimhoudlng; - zorgvuldlge informatle verstrekken omtrent het onroerend goed; - geen gratis dlenstverlening, anderzijds mogen alleen overeengekomen courtages en kostenvergoedlngen worden gevorderd of ontvangen; betallngsovereenkomsten mogen alleen vrorden gesloten met een opdrachtgever (hetgeen belde blj een transactle betrokken partljen kunnen zijn); - niet meer berekenen dan de toegelaten maxlmum-tarieven, die zichtbaar in het kantoor behoren te worden opgehangen. In 1982 zijn de toelatlngseisen op het gebied van de vakbekwaamheld opnleuw vastgesteld (verordenlng van 18 februarl 1982, in werking getreden 1 Januarl 1983). Voor de Immoblllenraakler voorzien zlj in een examen, dat ult een schriftelijk deel en twee mondelinge gedeelten bestaat. Alleen degenen die praktljkervarlng hebben opgedaan kunnen tot het examen worden toegelaten. De praktljkervarlng moet een 6-, 4of 2-jarlge duur hebben, al naar gelang de vooroplelding van de kandldaat.
106
Bijiage 1 0
Enkele gegevens over het functloneren van makelaars en nlet-beBdlgde bemiddelaars op de wonlngmarkt
In deze bljlage zijn de desbetreffende resultaten van het NEI-onderzoek Bemlddellng op de wonlngmarkt opgenomen (II), alsmede een opsonmilng van klachten die blj de Verenlglng Elgen Huls, de Comsumentenbond, Konsumenten Kontakt en blj de Nederlandse Verenlglng van Makelaars In Onroerende Goederen NVM zljn gedeponeerd (III). Ult deze gegevens zljn enkele samenvattende conclusles getrokken (I).
I. Samenvattende conclusles Ult het NEI-onderzoek blljkt dat 7,1% van de kopers van wonlngen die een bemlddelaar hadden ingeschakeld, achteraf ontevreden waren over (bepaalde aspecten van) de werkzaamheden van de bemlddelaar (zle II.1.a). De laagste tevredenheldsscore behaalden de nletbeBdlgde bemiddelaars, terwljl de kopers die een nlet-georganlseerde makelaar Inschakelden het meest tevreden waren. De georganlseerde makelaars bleken een tussenposltle in te nemen (zle Il.l.b). Kopers waren relatlef vaak van mening dat de bemlddelaar tekort was geschoten Inzake de voorllchting en In het bljzonder over de bouwtechnlsche toestand van de wonlng (zle II.l.c). De ultsplitslng naar type bemlddelaar 6n vorm van dienstverlenlng bevestlgt het beeld van Il.l.b dat kopers die een nlet-beedigde bemlddelaar resp. zlj die een niet-georganlseerde makelaar Inschakelden de mlnste resp. de meeste tevredenheld toonden (zle Il.l.d). Daarentegen blljkt ult het NEI-onderzoek dat blj 3 van de 4 onderschelden vormen van dienstverlenlng de nlet-beSdlgde bemiddelaars het meest tot tevredenheld van de verkopers handelden (zle II.2.d). Dlt leldde echter nlet tot een hogere score voor deze groep bemiddelaars blj de vraag naar de tevredenheld over het totaal van de dienstverlenlng. De verschlllende typen bemiddelaars scoorden blj deze vraag nl. ongeveer hetzelfde (zle II.2.a). In totaal was 7,4!E van de verkopers ontevreden
107
over (bepaalde aspecten van) de werkzaamheden van de bemlddelaars (zle II.2.a). Bit
cljfer wljkt nauwelljks af van de gemlddelde tevredenheld
van de kopers. Overlgens heeft het NEI alleen geslaagde bemlddellngen In haar onderzoek betrokken.
Het door de consumentenorganlsatles en de makelaarsorganlsatles overgelegde materlaal over het optreden van bemlddelaars kent - In tegenstelllng tot het NEI-rapport - geen onderverdellng naar kopers en verkopers. De Verenlglng Eigen Huls heeft van aprll '82 t/m maart '83 1435 telefonlsche klachten ontvangen, waarvan 1147 de groep georganlseerde nakelaars betroffen en 288 de groep nlet-georganlseerde makelaars en nlet-beSdigde bemlddelaars. Daarnaast betrof meer dan de helft van de 580 schrlftelljke klachten de groep nlet-georganlseerde makelaars en nlet-beBdlgde bemlddelaars. De schrlftelljke en telefonlsche klachten te zamen hebben derhalve In meerderheld betrekklng op de georganlseerde makelaardlj, terwljl de groep nlet-georganlseerde makelaars en nlet-beSdlgde bemlddelaars relatlef meer bulten schot blljft. De Verenlglng Eigen Huls verklaart het grote aantal klachten over georganlseerde makelaars ult de betere Informatle over hun dlenstverlenlng, waardoor de consument meer krltlsch tegenover hen staat. Hoewel de Verenlglng Eigen Huls de categorle nlet-georganlseerde makelaars en nlet-beSdlgde bemlddelaars nlet verder heeft ultgesplltst, heeft zlj toch de indruk dat de meeste klachten In deze groep op nlet-beSdlgde bemlddelaars betrekklng hebben (zle III). De Consumentenbond en Konsumenten Kontakt hebben blj de opgave van door hen ontvangen schrlftelljke klachten geen onderscheld gemaakt naar klachten over georganlseerde en nlet-georganlseerde makelaars en nlet-beBdlgde bemlddelaars. Zlj voegen hleraan toe nlet over gegevens te beschlkken die er duldelljk op wijzen dat de klachten over georganlseerde makelaars minder ernstlg zijn dan de klachten over nlet-begdlgde bemlddelaars (zle III). De makelaarsorganlsatle bericht dat de problemen waarmee de juridische afdellng en de rechterlljke Instantles blnnen de organlsatles te maken krljgen ten aanzien van niet-leden vaak ernstlg van aard zijn (zleIII).
108
- 3 II. Desbetreffende resultaten van het NEI-onderzoek Bemlddellng op de wonlngmarkt 1980, Rotterdam aprll 1982 1. Tevredenheld blj kopers a. alle typen bemlddelaars en vormen van dlenstverlenlng te zamen:
- gemlddeld 92,9% van de kopers was tevreden over de vrerkzaamheden van de bemlddelaars; - gemlddeld 94,9% van de kopers was tevreden Indlen een bepaalde dlenst daadwerkelljk was verleend; - gemlddeld 91,5% van de kopers was toch tevreden Indlen een bepaalde dlenst nlet was verleend.
b. ultgesplitst naar type bemlddelaar:
type bemlddelaar
percentage tevreden kopers
NBM/MVA-makelaar
92,4
niet-georganlseerde makelaars
96,3
nlet-beSdlgde bemlddelaars
88,7
totaal
92,7
ontleend aan: tabel VII van het NEI-rapport Bemlddellng op de wonlngmarkt 1980.
c. ultgesplitst naar vorm van dlenstverlenlng: Tabel 1 geeft een overzlcht van alle vormen van asslstentie door bemlddelaars ten behoeve van kopers. Hlerult blljkt het volgende.
Verleende dlensten waarover de kopers zich relatlef het mlnst tevreden toonden betroffen: - voorllchtlng over de bouwtechnische toestand van de wonlng 85,9%; - voorllchtlng over toekomstige veranderlngen in de woonomgevlng 90,2%; - advles aangaande de hoogte van het bod (90,9% tevreden); - voorllchtlng over de marktsltuatle met name over concurrerende aanbledlngen (91,6% tevreden).
109
Nlet-verleende diensten waarblj kopers relatlef vaak van menlng waren dat de bemlddelaar tekort geschoten was hadden betrekklng op: - voorllchtlng over de bouwtechnlsche toestand van de waning (80,331 tevreden): - voorllchtlng over toekomstlge verordenlngen In de omgevlng van de wonlng (88,2Z tevreden); - advles over de hoogte van het bod (88,6% tevreden); - hulp blj het verkrljgen van een optle op de uonlng (89,IZ tevreden).
D4aaa« rarlaaad
tabel 1
Saaa Tanradlaoac*.; daa kepara 1) ta«rartaa
W.3
90.4
38,6
HI.5
91.<
91,6
T o o r U c B t t m wnr am • 4 r K u t t u a e i « , amt oaaa •
ontleend aan: bijlage II van het !(EI-rapporc Bemiddeling op de uoningmarkt 1980
H w l n f t f . l t i n t v u uM«r« p w i u a
31,0
9«.il
9S,S
* c o r l t m i r i f H a««r a * sauM»
M,1
85.9
30,3
V a o r U c b t l s t s<>«r zamtamMtif nrt^iuriacu l a M c a c r r l a t ran am iMala«(
23.1
9B,2
at,2
Bal? 6 U Bac v « r t i n j ( « a n a a p u « op Oa . , iwn1nit«a)
54,0
92,3
39.1
Vooriioaclaff bacraffaaaa nac n a u a X a r a n vaa da ksopaoa
52.1
95.1
94,1
VoorUcatlac ovar da aacaalaaamaxd vaa da weelac, c > ^ a a '^^ f l a a a o l i l a poaxtla
48,6
95.1
93.2
Daal ilital t lift b i j Dat - vanakaraa vaa da waala«
40,0
95.3 ;
96.4
Yoofl.tflflBlJH ovar auoaldl** «a praalara^a-
'3.4
94,0 i
93.1
41,3
96,5
95.1
J7,7
93.6
91.2
Xafofvacla ovar h u L a v a a t l a ^ -
an aadara
VoorLlcatln^ ovar aae voorUaaio^naxvaau l a da buurt ( l e a a l a a , spaafiaar irarvoar, parkaraa, a . d . ) .
110
'
~
-5
-
d. uitgesplltst naar type bemlddelaar Sn v o m van dlenstverlening:
Blljkens tabel 1 zljn er 12 vormen van dlenstverlening onderschelden. Gelet op het type bemlddelaar bestaat het volgende beeld. 61J 9 van de 12 onderschelden vormen van dlenstverlening waren kopers die een nlet-georganiseerde makelaar inschakelden relatief het meest tevreden. BIJ de andere drle vormen van asslstentle - advlsering over de hoogte van het bod, voorllchting over de marktsltuatle, met name over concurrerende aanbledlngen en Informatie over toekomstlge veranderlngen in de omgeving van de wonlng - waren kopers die een niet-beBdlgde bemlddelaar hadden Ingeschakeld relatief wat meer tevreden. In alle gevallen namen MVA- en NBM-makelaars gezamenlljk een tussenpositle In. BiJ 8 van de 12 onderschelden dlensten waren kopers die een nlet-beSdlgde bemlddelaar Inschakelden gemlddeld relatief het mlnst tevreden. Dlt deed zich het sterkste voor bij: - de bezlchtlglng van andere panden; - voorllchting over de bouwtechnlsche toestand van de wonlng; - hulp bij het verkrljgen van een optle op de wonlng; - voorllchting over de financiering van de wonlng; - voorllchting over de betaalbaarheld van de wonlng; - bemiddeling bij het verzekeren van de wonlng. Ult het onderzoek is gebleken dat de oorzaak van de relatief grote ontevredenheld van kopers die een niet-beBdlgde bemlddelaar Inschakelden in belangrijke mate moet worden gezocht in het soms ontbreken van bepaalde vormen van dlenstverlening.
2. Tevredenheid bij verkopers
a. a l l e typen beraiddelaars en vormen van d l e n s t v e r l e n i n g te zamen: - gemlddeld 92,6% van de verkopers was tevreden over de werkzaamheden van de bemiddelaars; - gemlddeld 92,2% van de verkopers was tevreden Indien een bepaalde d l e n s t daadwerkelijk was verleend;
111
- gemlddeld 93,1% van de verkopers uas toch tevreden Indlen een bepaalde dienst nlet was verleend. b. ultgesplltst naar type bemlddelaar.
De tevredenheid van de verkoper bleek slechts In zeer beperkte mate te varlHren naar gelang het type bemlddelaar. Alleen het onderscheld naar prljsklasse van de wonlng bleek relevant te zijn voor de mate van tevredenheid. c. ultgesplltst naar vorm van dlenstverlenlng.
Blljkens tabel 2 uaren verkopers relatlef het mlnst tevreden over: - advlserlng over de hoogte van de vraagprljs (90,6% tevreden); - advlserlng over de te maken advertentlekosten (91,1% tevreden).
tabel 2
TenMO n o u a l ^ u a t l * door baaiddaUan u a b«ba«v* van ' vaxkfipan 3)
Dlauc Tarlaaad
Tavradaa rmr* ka«an
Gaaa dlanacv,; tavndaa
' M v t a b a t r « f r t U « tm bao(ta Tia 4a i r a a c p r l j s
U.2
90,6
90,6
VoorLleatlii^ ova^ da aanrcjlcuatla, sac aaaa ovar ocacuiTaraada aan&laAlacaa
90,3
94,1
93.1
idvlaa batraffanoa tm aakao advartanttakaataa
66,3
9M
89.T
OptlaaarlaolBc *aa kopaHa)
•».3
94,9
95.a
Ontleend aan: bljlage 12 van het NEI-rapport Bemlddellng op de wonlngmarkt
d. ultgesplltst naar type bemlddelaar 6n vorm van dlenstverlenlng.
Tabel 2 geeft een overzlcht van A vormen van dlenstverlenlng door bemlddelaars aan verkopers. Behalve blj het verlenen van optle aan kopers hadden nlet-begdlgde bemlddelaars relatlef het meest tot tevredenheid van de verkopers gehandeld.
112
- 7 III
Klachten volgens Verenlglng Elgen Huts, Consumentenbond, Konsumenten Kontakt en NVM
a.
aantal klachten Konsumenten Kontakt
Nederlande Verenlglng van Makelaars In OnroerendeGoederen NVM
worden nlet 1435 telefonlsche klach- waarvan: systematlsch ten opgetekend 1147 over de groep NBM/MVAbemlddelaars 288 over nlet-georganlseerde makelaars en nletbegdlgde bemlddelaars
kent geen telefonlsche klachtenbehandellng
van 1-7-82 tot 1-7-83 betroffen 6900 telefonlsche Informatles een probleem met een makelaar; In 1622 gevallen kon het probleem nlet direct worden opgelost
schrlftelljke klachten
1981:+ 35 dlt aantal Is vergelljkbaar met voorafgaande jaren
Verenlglng Elgen Huls aprll '82 t/m mrt.'83
Consumentenbond
580 1980:197 waarvan raeer 1981:143 dan de helft 1982: 82 over nletgeorganlseerde makelaars en nlet-beedlgde bemlddelaars
geschlllenregellng
aantal ultspraken Advlescommissle Voorwaarden en Tarleven : 1980 104 108 1981 1982 78 1983 72 ultspraken Raden van Toezicht: 1980 : 50 1981 : 47 1982 : 23 1983 34
klachtenregellng
113
b. Aard van de klachten 1)
blnnengekomen bij:
Verenlglng Elgen Huls april 1982 t/m maart 1983 2) 3)
h a n d e l / e l g e n belang financiering foutleve/onvoldoende onvolledlge voorllchtlng I n t l m l d a t l e / o n h e u s en o n j u l s t optreden onereuze (standaard) voorwaarden bljkomende kosten ( a d v e r t e n t l e kosten; taxatlekosten; Intrekklngskosten) t a r l e v e n ( o . a . hoger dan w e t t e l l j k e t o e gestaan) gebrek aan bouwkundlge kennls onvoldoende belangenbehartlglng tweezljdlge bemlddellng zonder evenwichtlge belangenbehartlglng t e n onrechte In r e k e nlng brengen van court a g e wegens ontbreken van s c h r l f t e l l j k e opdracht ondeugdelljke bemlddellng problemen verhuur/ beheer pand gedurende loopt l j d van de opdracht b u l t e n makelaar om verkocht
X
Consumenten bond
Nederlandse Verenlglng van Makelaars In Onroerende Goederen NVM
A)
X
klachten wljken qua aard n l e t af van de door Verenlglng Elgen Huls gegeven voorbeelden
X
X X X
X
Konsumenten Kontakt
X
X X
X
X
X X
X
X
X
X
X
X
X
X
X X
1. Enkele klachten zljn onder meer dan £&n gezlchtspunt vermeld. 2. Het betreft hler vermeende klachten. Er Is geen onderscheld gemaakt tussen gegronde en ongegronde klachten. 3. Volgens de Verenlglng Elgen Huls hebben de meeste klachten over de georganlseerde makelaardlj de volgende Invalshoeken:
114
- onvoldoende belangenbehartiglng, vooral daar waar de makelaar zowel voor de koper als de verkoper bemlddelde; - het ten onrechte In rekening brengen van courtage omdat er geen schrlftelljke opdracht tot bemlddellng Is verleend; - het ten onrechte In rekening brengen van Intrekklngskosten, advertentlekosten, taxatlekosten etc. De klachten blj de Advlescommlssle Voorwaarden en Tarleven betreffen, afnemend naar aantal: 1. geen schrlftelljke opdracht, recht op courtage, 2. advertentlekosten, 3. pand gedurende de looptljd bulten de makelaar om verkocht, A. onvoldoende belangenbehartiglng. Blj tuchtzaken voor de Raad van Toezicht betreffen de klachten, afnemend naar aantal: 1. onvoldoende belangenbehartiglng, 2. onheus/onjulst optreden, 3. onvoldoende/onvolledige voorllchtlng.
115
Bijiage 11
Comlaaie laniddclinir Oaroaraod Coad
I>« hcer dr J. Duljoatca K i o i t t a r i c Tan J u a t i t l c ScheieIdoakahavcD 100 'l-CkAVENUAGI
T.«7i>2 TrM/vtii
3 Mart 1963
Dr CooBiitia ttaBiddeliof: Onrocrand Coetl haeft onlan^s hat door u t i j brief yar 21 jasuari j l . ataorcbodeD ootwarp Tao wat tertakc d* aakalaat i n loondiaaat u da BeTanvcatifiBgao baaprokar, Mat Toldoaninf konatataart da coiadaaia, dat iaboodclijk vwtr t* thst.« voorlitrcnda ragallng intareapartaaefBtala overaaaataaadng l a baralkt. Itat ootvarp Tao wat yeeft da c o n i a a i a aanlaidliiy. tot ankala apecifiake opaarkinitaB, dia a l i a batrakkiar babbes «p a r t i k e ] I aodcr A. IL da aarata s i s vao da toaToaging aim a r t l k a l 62, la l i d Hatboak TAU (oophAbdtl werdt gaaprokan orar h i j dla "aaneni a i j a varkgever da in d i t a r t i k e l varaialde bandaliogao Tarrichtaa". Da coaniaala gaeft achtar de Tootkanr aaa aan f o n u l e r i a g vaarult duidalijk b l l j k t dat da aiakclaar-aedawarkar or baais aan acr. volaacbt nitdrukkalljk t o t v a r t a f s c woordigiof bavoagd i a . Over da twaade t i e van da toevocfiag, t . w . "ii dc warkgcTar aen oatuurItjka pcrtooD, Boat h i j l i j o baadlgd ( . . . . ) ' , wantt dc c o a c i a t i c ecu opnerkinc aan taalkuadife aard ta Baken. Oit da takat b l i j k t onvoldoeada dat "bij" a l a t ep da varkgaTar, aaar daaraatagao op da varknaaar betrakking baaft. Tolgaoa de laatata ain ooder A aou de varknaner aoatac ( I j n baedigd i n bat vak waarin aan of aaar dar vaanotan of baatmirdara ia bacdlgd. De coBBiaaia prafaraert hiar aen baperkinf tot baharande vanaoten, aodat coBiandltaira TcnnetaD Tan da bepalio^ a i j o uitgaalotan.
prof.a« V.J. Slagtar, Tooralttar.
116
Bijiage 12
O l ^ 1^ SER * - • - ' - '
soiiMi. EconomiKh.
Run
Commissie Bemlddellng Onroerend Goed
Interlmadvles Inzake tweezljdlge courtageberekenlng door bemlddelaars In onroerend goed De regerlng heeft op 28 September 1984 blj brief van staatssecretarls Van Zell van Economlsche Zaken, mede namens de minister van Justltle, een concept-wetsontwerp Inzake tweezljdlge courtageberekenlng door bemlddelaars In onroerend goed alsmede de memorle van toellchtlng ter advlserlng aan de Raad voorgelegd. De Raad heeft de Commissie Bemlddellng Onroerend Goed, die reeds was belast met de voorbereldlng van een nog door de Raad ult te brengen advles Inzake bemlddellng met betrekklng tot onroerend goed, gemachtlgd namens hem advles ter zake ult te brengen. De commissie heeft d.d. 14 december 1984 onderstaand unanlem Interlmadvles aan de betrokken bewlndslieden ultgebracht.
1. Wetsvoorstel Het wetsvoorstel strekt ertoe in het Burgerlijk Wetboek een nleuw artlkel 1843a op te nemen, Inhoudende bepallngen voor het geval dat een bemlddelaar tevens als bemlddelaar van de tegenpartlj optreedt. Lid 4 van dit artlkel heeft meer in het bljzonder betrekklng op het tegengaan van de berekening van tweezljdlge courtage in de sector onroerend goed: een bemlddelaar heeft blj het tot stand brengen van overeenkomsten van koop of huur van onroerend goed slechts jegens Sgn der opdrachtgevers, namelljk de verkoper of verhuurder, recht op een flnanciSle vergoeding. Deze regeling is alleen van toepasslng Indian ten mlnste een der opdrachtgevers 'consument' is. Van het voorschrlft dat de bemlddelaar geen recht op loon heeft jegens de koper of huurder, kan alleen worden afgeweken indlen het gaat om huur of verhuur van kamers of etages.
Het wetsontwerp legt het accent op een regeling Inzake het tweezljdlg berekenen van courtage. Het bevat slechts in zeer beperkte mate regels
117
over de aan tweezijdlge courtageberekening voorafgaande tweezijdlge bemlddellng. De regerlng zet In de memorle van toellchtlng (biz. 6/7) ulteen welke motleven aan deze opzet ten grondslag llggen.
Ult een In 1980 door het Nederlands Economlsch Instltuut Ingesteld onderzoek Is gebleken dat, voor zover cllSnten van bemlddelaars In onroerend goed ontevreden zljn over tweezijdlge bemlddellng, bun klachten voornamelljk betrekklng hebben op het aan belde partijen In rekenlng brengen van de (volledlge) courtage. Ook publlkatles van consumentenorganlsatles over de tweezijdlgheldsproblematlek betreffen, volgens de regerlng, met name de tweezijdlge courtageberekening.
Voorts wordt erop gewezen dat de problematlek van de tweezijdlge bemlddellng tamelljk complex Is. De regerlng acht het nlet verstandlg op het door de SER ult te brengen advles betreffende het gehele vraagstuk Inzake bemlddellng In onroerend goed en de beslultvormlng daaromtrent voorult te lopen.
Ten slotte mag, aldus de memorle van toellchtlng, worden verwacht dat door het verbod van tweezijdlge courtageberekening alsmede door de nleuwe regels
die de Nederlandse Verenlglng van Makelaars In
Onroerende Goederen
NVM voor haar leden heeft vastgesteld, het
verschljnsel van tweezijdlge bemlddellng zlch minder zal gaan voordoen.
2. Advles De Commlssle Bemlddellng Onroerend Goed Is met de regerlng van oordeel dat het systeem van tweezijdlge courtageberekening nlet langer wenselljk is, gezlen het aantal klachten waartoe dlt belonlngssysteem in het verleden aanleldlng heeft gegeven. Nlet alleen op zakelljke gronden, maar ook op prlncipiaie gronden staat de Raad afwljzend tegenover tweezijdlgheld. Van een makelaar mag namelljk nlet worden verwacht dat hij in alle omstandlgheden de belangen van twee partijen kan dienen Indlen hun belangen tegengesteld zljn.
De commlssle staat op het standpunt dat een makelaar blj het tot stand
118
- 3 brengen van een transactie van slechts S&n der partljen een bemiddellngsopdracht mag aanvaarden. Hlj dlent zich derhalve te onthouden van het aanvaarden van een bemiddellngsopdracht met betrekklng tot een onroerend goed waarvoor hlj reeds een opdracht heeft van een andere opdrachtgever. Een loglsch gevolg hlervan Is dat een makelaar niet aan belde partljen courtage mag berekenen. Vloelt ult lopende opdrachten voort dat een makelaar beralddellngsdiensten moet verlenen aan twee partljen, dan dlent de makelaar overleg te openen met belde opdrachtgevers. Het overleg dlent te lelden tot het opschorten of eventueel beelndigen van een van de opdrachten.
Gezlen haar bezwaren tegen 'het dlenen van twee heren' betreurt de commissle het dat het wetsvoorstel zlch nlet tot de tweezljdlge bemlddellng ultstrekt. De commissle stelt daarom voor het wetsontwerp zodanlg te wljzlgen dat In leder geval tweezljdlge bemlddellng dwlngendrechtelljk wordt verboden In die sectoren waarln de afnemers van de dlensten vanwege hun ondeskundlgheld ten aanzien van onroerend goed een bljzondere beschermlng behoeven; naar haar menlng Is dlt het geval blj de bemlddellng blj de koop en verkoop alsmede huur en verhuur van wonlngen en zogenoemde middenstandsbedrljfspanden als bedoeld In artikel 1624 BW. Van deze bepallng zou alleen mogen worden afgeweken Indlen de rechtshandellng strekt tot huur of verhuur van 'onzelfstandige woonrulmte* 1 ) .
De commissle benadrukt dat haar standpunt Inzake eenzljdlgheld dlent te worden beschouwd In samenhang met de overlge voorstellen In het door haar voorberelde advles Inzake een wettelijke regellng van de bemlddellng In onroerend goed, waarvan het systeem van eenzljdlgheld onderdeel ultmaakt. Zlj plelt er dan ook voor de invoerlng van een verbod van tweezljdlge bemlddellng In bovengenoemde sectoren te comblneren met verdere maatregelen Inzake de bemlddellng In onroerend goed of eventueel dlt verbod, daarop vooruitlopend, neer te leggen in
Ipe commissle geeft aan deze aan de huurwetgevlng ontleende formulerlng de voorkeur boven de concept-wettekst, die luldt 'een gedeelte van een onroerende zaak'. Overlgens wljst de commissle erop dat verhuur ult beheer naar haar oordeel niet onder de werkingssfeer van de beoogde wettelijke regellng valt noch behoort te vallen omdat daarblj het bemlddellngsaspect nlet aan de orde is. Er kan derhalve ook niet van bemiddellngsprovlsie sprake zljn.
119
een tljdelljke regellng met een geldlngsduur van bljvoorbeeld twee Jaar.
De Commlssle Bemlddellng Onroerend Goed heeft zlch In dlt advles beperkt tot lid 4 van het door de regerlng voorgestelde nleuwe artlkel 18A3a van het Burgerlljk Wetboek, dat speclflek op de tweezijdlge courtageberekenlng In de onroerend goed sector Is gerlcht. Daar de overlge leden van het artlkel ook op andere vormen van 'tweezijdlge' lastgeving en bemlddellng betrekking hebben, heeft de commlssle deze bulten beschouwlng gelaten.
's-Gravenhage,14 december 1984
Ali'l-k^ W.J. Slagter', voorzltter
f—
H.C. Lambregts, secretarls
120
n
