STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 2087-132-2016
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí, zapsaných na LV č. 1631 k.ú. Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení 159 EX 02491/14-063
Oceněno k datu:
12. 5. 2016
Zhotovitel posudku:
STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR
Odpovědný zpracovatel: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Ing. Petr Daňhel, Ing. Lukáš Pejchal Počet stran posudku:
16 + 6 stran příloh
Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
V Brně dne 26. 5. 2016
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
Obsah 1
NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1 Znalecký úkol ............................................................................................. 3 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovité věci ............................................. 3 1.3 Popis nemovitých věcí................................................................................ 4 1.4 Přístup a příjezd ......................................................................................... 4 1.5 Věcná břemena .......................................................................................... 4 1.6 Movité a nemovité příslušenství ................................................................. 4 1.7 Vlastnické a evidenční údaje ...................................................................... 5 1.8 Prohlídka a zaměření nemovitosti .............................................................. 5 1.9 Prohlášení Znalce o nezávislosti ................................................................ 5 1.10 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ........................................ 5 1.11 Definice obvyklé ceny................................................................................. 6 1.12 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí .............................. 6 1.12.1 Metoda administrativní......................................................................... 6
2
1.12.2
Metoda nákladová ............................................................................... 6
1.12.3
Metoda výnosová ................................................................................ 7
1.12.4
Metoda komparativní ........................................................................... 7
POSUDEK ........................................................................................................... 9 2.1 Volba metody ocenění................................................................................ 9 2.2 Metoda komparativní .................................................................................. 9 2.2.1 Výměry oceňovaného objektu ................................................................. 9 2.2.2
Srovnávací nabídka ................................................................................ 9
2.2.3
Komparace............................................................................................ 13
2.2.4
Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ................................ 14
2.3
Vyjádření k DPH ....................................................................................... 14
3
Rekapitulace ...................................................................................................... 15
4
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 16
Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 3 listy Příloha č. 2: Vyjádření archivu města Ústí nad Labem ......................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled katastrální mapy ................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace .............................................................................. 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
1 NÁLEZ 1.1 Znalecký úkol Dle usnesení č.j. 159 EX 02491/14-063 je úkolem znalce: 1. ocenit nemovitosti (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: a. spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/6 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 1631 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, pro obec Ústí nad Labem, kat. území Ústí nad Labem, a to: - Pozemek parc. č. 1221 o výměře 146 m², zastavěná plocha a nádvoří - Součástí je stavba: Ústí nad Labem-centrum, č.p. 486, bydlení 2. Znalec ve znaleckém posudku stanoví obvyklou cenu nemovité věci a jejího příslušenství. Cenu obvyklou stanoví s přihlédnutím k příslušenství nemovité věci, věcným břemenům, výměnkům a nájemním či pachtovním právům, které na nemovité věci váznou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, je-li předmětem ocenění více nemovitých věcí. Znalec ve znaleckém posudku jednotlivě vyjmenuje jemu známé věci (nemovité i movité), které tvoří příslušenství nemovité věci. V případě, že takové věci nejsou (nebyly zjištěny), znalec výslovně uvede, že tyto věci nejsou. Znalec ve znaleckém posudku uvede jemu známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. V případě, že na nemovité věci neváznou žádná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, znalec výslovně uvede, že taková věcná břemena, výměnky ani práva nejsou (nebyly zjištěny). V případě, že znalec zjistí, že na nemovité věci vázne věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo, uvede ve znaleckém posudku jemu odpovídající výši nájemného či pachtovného, případně výnosu z věci, které jsou v daném místě a čase obvyklé, a to jednotlivé pro každé zjištěné věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo. Znalec ve znaleckém posudku uvede, kdy byl ohledně nemovité věci vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. V případě oceňování pozemku znalec uvede, zda je na něm zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť a zda na něm může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění).
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovité věci Statutární město Ústí nad Labem patří územě do okresu Ústí nad Labem a náleží pod Ústecký kraj. Ústí nad Labem je také obcí s rozšířenou působností. Dle regionálního Str. 3
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Na území tohoto statutárního města žije trvale zhruba 93 409 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od německých hranic. Ve městě je kompletní občanská i technická vybavenost.
1.3 Popis nemovitých věcí Znalci nebyl umožněn přístup do oceňované nemovité věci. Při ocenění je proto vycházeno pouze ze skutečností zjištěných venkovní prohlídkou a dostupných podkladů. Při ocenění je uvažováno, že předmětný rodinný dům je dokončený, ve standardním vybavení, se standardním příslušenstvím a jeho stavebnětechnický stav odpovídá stáří a řádně prováděné údržbě. Jedná se o řadová rodinný dům na adrese Ve Strži č.p. 486, Ústí nad Labem-centrum. Stavba je dle venkovního ohledání napojena na vodovod, elektřinu a telefon. Konstrukčně se jedná o zděný řadový dům s jedním nadzemním podlažím. Svislé nosné konstrukce zděné, střecha sedlová krytá osinkocementovými šablonami, klempířské konstrukce kompletní z PZ plechu, bleskosvod není instalován. Úprava venkovních povrchů je omítkou bez zateplení. Okna dřevěná špaletová, vstupní dveře dřevěné se skleněnou výplní.
1.4 Přístup a příjezd Přístup a příjezd k objektu je veřejné komunikace v ulici Ve Strži, Jedná se o zpevněnou komunikaci na p.č. 4226 ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem.
1.5 Věcná břemena Nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.6 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Na základě průzkumu leteckých snímků je odhadnuto následující nemovité příslušenství:
Vedlejší stavba na p.č. 1221 umístěná za rodinným domem Drobné venkovní úpravy jako zpevněné plochy a obrubníky
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
1.7 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí je na listu vlastnictví č. 1631, pro k.ú. Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, jako vlastník zapsán:
1.8 Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 12. 5. 2016 za přítomnosti za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Petra Daňhela. Znalci nebyl umožněn přístup do oceňovaného rodinného domu. Z toho důvodu bylo možné provést pouze vizuální prohlídku z veřejné komunikace na ulici Ve Strži.
1.9 Prohlášení Znalce o nezávislosti Společnost STATIKUM s. r. o. (dále jen „Znalec“) dále prohlašuje, že k objednateli není ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Znalec dále prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nikterak závislá na výsledcích ocenění.
1.10 Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Usnesení č.j. 159 EX 02491/14-063 Vyjádření Magistrátu města Ústí nad Labem - Stavebního úřadu; Výpis z katastru nemovitostí; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Zákon o oceňování majetku v platném znění k datu ocenění; Zákon o znalcích a tlumočnících v platném znění k datu ocenění; Oceňovací vyhláška Ministerstva financí ve znění platném k datu ocenění; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; Str. 5
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I. vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I. vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I. vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I. vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
1.11 Definice obvyklé ceny Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: „Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.12 Popis používaných metod oceňování nemovitých věcí 1.12.1 Metoda administrativní Metoda administrativní se používá pro zjištění ceny pro potřeby ocenění podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obecně se jedná o případy, kdy je nutné cenu nemovitých věcí určitým způsobem regulovat, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Příkladem použití administrativního ocenění je stanovení zjištěné ceny pro potřeby určení daně z nabytí nemovitých. Tento způsob ocenění není vhodný pro potřeby stanovení tržní hodnoty, ale může sloužit jako pomocná metoda. 1.12.2 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí Str. 6
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 1.12.3 Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 1.12.4 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí vzdálenost od center měst či obcí vzdálenost od hlavních komunikačních tahů přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak pře dimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory) Str. 7
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
Situace na realitním trhu
celkové trendy v prodeji nemovitostí prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
2 POSUDEK 2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění je metoda komparativní. Podpůrnou metodu administrativní nebylo možno provést z důvodu nedostatku podkladů.
2.2 Metoda komparativní V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES, databáze realitní inzerce projektu Rozvoje vědního oboru oceňování nemovitých věcí, vlastní databáze znaleckého ústavu a veřejné databáze znaleckých posudků a odhadů pro potřeby exekučních řízení a dražeb. 2.2.1 Výměry oceňovaného objektu Vzhledem k tomu, že při místním šetření nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možno přesně určit výměry, byla zastavěná plocha určena podle leteckých snímků, katastru nemovitostí a rozměrů získaných při místním šetření. Pro porovnání byla použita celková zastavěná plocha podlaží rodinného domu, redukovaná koeficientem užitné plochy 0,75. Jako podlaží jsou započítána jen ty podlaží rodinného domu, která jsou jasně identifikovatelná z venkovní obhlídky. Zastavěná plocha: Počet podlaží:
6,46 x 6,5 = 41,99 m2 x 1
Zastavěná plocha všech podlaží: Koeficient užitné plochy:
41,99 m2 x 0,75
Užitná plocha:
31 m2
2.2.2 Srovnávací nabídka Užitná plocha u srovnávacích objektů byla stanovena z leteckých snímků a fotografií na základě redukované zastavěné plochy všech podlaží. 1) Jungmannova, Ústí nad Labem, užitná plocha 131 m2, pozemek 139 m2 Prodej rodinného domu v Krásném Březně. Dům je řadový. RD je po kompletní rekonstrukci, zateplení a fasády, koupelny, kuchyňská linka na míru. Nová elektrika, voda, plyn, střecha (eternit). Kuchyň a obývací pokoj je propojený. Z kuchyně se vchází Francouzským oknem na menší zahrádku, kde je jezírko a okrasné stromky. V patře domu jsou 4 pokoje, pracovna a WC. Půda je připravená na půdní byt s balkonem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. NABÍDKOVÁ CENA:
1 999 000,- Kč Str. 9
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
2) Hostovická, Ústí nad Labem - centrum, užitná plocha 193 m2, pozemek 1 004 m2 Rodinný dům s v ulici Hostovická v centru Ústí nad Labem. Zděný, samostatně stojící dům se šikmou střechou o třech nadzemních podlaží a možností autodílny. Kolaudace domu proběhla v r. 2000. V 1.NP se nachází dílna, garáž s montážní jámou, sklad, kotelna, WC, prádelna, schodiště. 2.NP - kuchyň, spíž, 3 x pokoj, koupelna, WC, 2 x balkón, hala, schodiště. 3.NP - 2 x pokoj, WC, koupelna, hala, vstup na půdu, velká terasa. Na mírně svažitém pozemku kaskádově řešeném se nachází kůlna, skleník, příprava na výstavbu garážového stání, malé parkoviště. NABÍDKOVÁ CENA:
2 950 000,- Kč
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
3) Novoveská, Ústí nad Labem, užitná plocha 140 m2, pozemek 159 m2 Řadový dům 4+1 s garáží a zahradou v bezprostřední blízkosti Ústí nad Labem v klidném místě s blízkým lesem a krásnou přírodou. Dům prošel rekonstrukcí a dispozičními úpravami, které dům odlišují od ostatních typizovaných montovaných domů Okál. Mnoho úložných prostor včetně šaten. Dům lze znovu upravit do původně dvougenerační dispozice. Možnost půdní vestavby. V zadní části domu je přistavěná prostorná terasa, na kterou se vchází z kuchyně v prvním patře. Pod terasou je sezení s krbem a udírnou navazující na zahradu. NABÍDKOVÁ CENA:
2 380 000,- Kč
4) Vaňovská, Ústí nad Labem, užitná plocha 80 m2, pozemek 658 m2 Prodej podsklepeného, rodinného domu, dispozice 3+1 v Ústí nad Labem Vaňově s výhledem na Labe a hrad Střekov. Dům prošel částečnou rekonstrukcí. Má nové plovoucí podlahy, dřevěná eurookna a je částečně zateplen. V domě je nová kuchyňská linka v bílém vysokém lesku s před přípravou na spotřebiče, nová koupelna s vanou a separátní WC. Dům se nachází na okraji lesa a je zde velmi klidné prostředí, vhodné jak k trvalému Str. 11
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
bydlení tak i odpočinku. K domu náleží 2x garážové stání pod přístřeškem, prádelna, kůlna, šatna a spíž. NABÍDKOVÁ CENA:
1 749 000,- Kč
5) Pod Hradištěm, Ústí nad Labem, užitná plocha 53 m2, pozemek 1 498 m2 Rodinný dům 2+1 a dalšími pozemky, které se nacházejí v blízkosti krajského města Ústí nad Labem, v žádané obci Svádov. K domu dále patří velká kůlna na pozemku se zastavěnou plochou 43 m2, která může sloužit jako garáž. Dům je přízemní. Do domu zavedena elektřina, plyn, obecní vodovod, septik, kanalizace. Dům vhodný k rekonstrukci. V přízemí se nachází kuchyně s jídelním koutem, dva pokoje, koupelna s vanou, WC, předsíň, spíž. Velmi dobré spojení autobusem MHD do Ústí n. Labem. NABÍDKOVÁ CENA:
899 000,- Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
Hostovická, Ústí nad Labem
15 275
0,85
12 984
0,82
0,95 1,18 1,12 0,90 0,92
14 113
3
Novoveská, Ústí nad Labem
17 000
0,85
14 450
1,00
1,02 1,12 0,96 0,92 1,00
14 450
4
Vaňovská, Ústí nad Labem
22 000
0,85
18 700
0,91
1,03 1,24 1,34 0,95 1,47
12 721
5
Pod Hradištěm, Ústí nad Labem
17 124
0,85
14 555
0,90
1,05 1,06 1,07 0,97 1,04
13 995
2
[Kč/m2]
2
IO
Cena oceň. objektu
12 818
K7 (úvaha znalce)
1,05 1,29 0,94 0,92 1,01
K6
(pozemek)
0,86
K5 (celkový stav)
12 946
K4
(provedení a vybavení)
0,85
K3
(poloha)
15 230
[Kč/m2]
Cena po redukci (K rpc )
Jungmannova, Ústí nad Labem
Poloha objektu
[Kč/m ]
1
č.
Nabídková cena jednotková
Redukce na pramen ceny (K rpc)
2.2.3 Komparace
Střední hodnota
17 326
14 727
13 619
Minimum Maximum Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Cena objektu Celková cena po zaokrouhlení
15 230 22 000 2 473 14 853 19 799 14,28%
12 946 18 700 2 102 12 625 16 829 14,28%
12 721 14 450 710 12 909 14 329 5,22% 31 422 189 420 000
m2 Kč Kč
KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient velikosti K2 koeficient polohy (lokalita, dopravní dostupnost) K3 koeficient vybavení a příslušenství objektu K4 koeficient konstrukce a stavebně - technického stavu K5 koeficient velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO
Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) Je-li IO < 1,00 je srovnávaný objekt horší, je-li IO > 1,00 je srovnávaný objekt lepší než oceňovaný objekt Upravená cena srovnávanýc objektů se zjistí jako podíl redukované ceny a indexu odlišnosti IO
Porovnávací hodnota rodinného domu č.p. 486 včetně pozemku a příslušenství činí dle odborného odhadu 420 000 Kč. Při porovnání byly zohledněny veškeré skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu. Str. 13
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
2.2.4 Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitosti a výše spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více samostatnými byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Znalecký standard POSN č.1 navrhuje stanovovat výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu pro nekomerční nemovitosti následovně:
většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 15 – 20 % menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 %
Obvyklá cena celé nemovité věci: Oceňovaný podíl: Aritmetický podíl: Snížení aritmetického podílu: Obvyklá cena oceňovaného podílu:
420 000 Kč 1/6 70 000 Kč - 20% 56 000 Kč
2.3 Vyjádření k DPH V případě oceňovaného pozemku se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Magistrát města Ústí nad Labem - Stavební úřad bylo zjištěno, že ke stavbě se nedochovala žádná dokumentace. Znalec odhaduje stáří nemovité věci na více jak 5 let. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
3 REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem.
Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/6 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 1631 kat. území Ústí nad Labem je dle odborného odhadu:
56 000 Kč Cena slovy: padesátšesttisíc Kč
Při stanovení návrhu obvyklé ceny se předpokládá, že nemovité věci jsou právně čisté, bez zástavních práv a jakéhokoliv omezení a jsou prázdné. Stanovená výše obvyklé ceny platí nemovitostí v daném místě a čase.
pro
standardní
prodej
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 2162-207-2016
4 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:
stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.
ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví.
Znalecký posudek je veden pod číslem 2162-207-2016 V Brně dne 26. 5. 2016
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 16
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 3 listy Příloha č. 2: Vyjádření archivu města Ústí nad Labem ......................................... 1 list Příloha č. 3: Náhled katastrální mapy ................................................................... 1 list Příloha č. 4: Fotodokumentace .............................................................................. 1 list
Exekutorský úřad Brno-město Mgr. Jan Krejsta, soudní exekutor sídlem Horní 729/32, 639 00 Brno tel. 530 513 513, fax. 530 513 512, IČ 66253209, zapsán u EK ČR pod ev.č. 159 ID datové schránky: 6x7t4ir, email:
[email protected], http://www.eubrno.cz
Č.j.:
159 EX 02491/14-063
USNESENÍ Soudní exekutor Mgr. Jan Krejsta, Exekutorský úřad Brno-město, se sídlem Brno, Horní 729/32, PSČ 639 00, pověřený vedením exekuce na základě pověření Okresního soudu v Ústí nad Labem ze dne 10.12.2014, č.j. 55 EXE 4584/2014, s doložkou provedení exekuce ke dni 26.3.2015, kterým byla nařízena exekuce podle vykonatelného směnečného platebního rozkazu, který vydal Krajský soud v Ostravě, pobočka v Olomouci dne 9.12.2013, č.j. 6Cm520/2013-13, k uspokojení pohledávky oprávněného I.B.W. s.r.o., IČ: 28594398, Na zákopě 452/1a, 779 00 Olomouc, zast. JUDr. Adam Wilk Ph.D., advokát, Masarykovo náměstí čp.36 / čo.35, 680 01 Boskovice, proti povinnému Pavel Juračka, nar. 10.10.1980, U Radnice 229, 403 31 Ústí nad Labem, ve výši 52 630,00 Kč s příslušenstvím, jakož i nákladů oprávněného a nákladů exekuce, rozhodl takto: I. Soudní exekutor pro účely provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Pavel Juračka, bytem U Radnice 229, Ústí nad Labem 403 31, narozen 10.10.1980, na základě exekučního příkazu č.j. 159 EX 02491/14-040 ze dne 25.01.2016 ustanovuje k ocenění nemovitých věcí znalce: STATIKUM s.r.o., Purkyňova 648/125, PSČ 612 00 Brno. II.
Úkolem znalce je:
1.
Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši 1/6 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 1631 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, pro obec Ústí nad Labem, kat. území Ústí nad Labem, a to: -Pozemek parc. č. 1221 o výměře 146 m², zastavěná plocha a nádvoří - Součástí je stavba: Ústí nad Labem-centrum, č.p. 486, bydlení
2.
Znalec ve znaleckém posudku stanoví obvyklou cenu nemovité věci a jejího příslušenství. Cenu obvyklou stanoví s přihlédnutím k příslušenství nemovité věci, věcným břemenům, výměnkům a nájemním či pachtovním právům, které na nemovité věci váznou. K právům zástavním znalec nepřihlíží. Znalec uvede přehled cen každé jednotlivé nemovité věci, je-li předmětem ocenění více nemovitých věcí. Znalec ve znaleckém posudku jednotlivě vyjmenuje jemu známé věci (nemovité i movité), které tvoří příslušenství nemovité věci. V případě, že takové věci nejsou (nebyly zjištěny), znalec výslovně uvede, že tyto věci nejsou. Znalec ve znaleckém posudku uvede jemu známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci. V případě, že na nemovité věci neváznou žádná věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, znalec výslovně uvede, že taková věcná břemena, výměnky ani práva nejsou (nebyly zjištěny). V případě, že znalec zjistí, že na nemovité věci vázne věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo, uvede ve znaleckém posudku jemu odpovídající výši nájemného či pachtovného, případně výnosu z věci, které jsou v daném místě a čase obvyklé, a to jednotlivé pro každé zjištěné věcné břemeno, výměnek, nájemní či pachtovní právo. Znalec ve znaleckém posudku uvede, kdy byl ohledně nemovité věci vydán první kolaudační souhlas, nebo kdy bylo započato první užívání stavby (zák. č. 183/2006 Sb., stavební zákon v platném znění). V případě, že kolaudační souhlas nebyl vydán, nebo nebylo započato s užíváním stavby, uvede znalec tuto skutečnost výslovně. V případě oceňování pozemku znalec uvede, zda je na něm zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť a zda na něm může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba (§ 56 zák. č. 235/2004 Sb. v platném znění).
III.
Znalci se ukládá, aby znalecký posudek podal písemně ve 2 vyhotoveních do 30 dnů od doručení tohoto usnesení.
IV.
O době a místě ohledání uvědomí znalec oprávněného a povinného. Soudní exekutor ukládá dle § 127 odst. 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) povinnému, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ocenění nemovité
věci, zejména umožnil znalci prohlídku nemovité věci potřebnou k vypracování znaleckého posudku, a aby se zdržel jednání, které by bránilo znalci splnit uložený úkol nebo by jeho splnění ztěžovalo, a aby znalci předložil veškerou potřebnou dokumentaci, zejm. nájemní či pachtovní smlouvy, smlouvy o zřízení výměnku nebo věcného břemene, platná stavební povolení, ohlášení stavebnímu úřadu, rozhodnutí o kolaudaci, kolaudační souhlas, příp. oznámení záměru o užívání dokončené stavby a umožnil mu pořídit fotokopie těchto dokladů. Odůvodnění: Podle ust. § 52 odst. 1 zák. č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se pro exekuční řízení přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu. Vzhledem k tomu, že pro vydání rozhodnutí podle § 336a o.s.ř. je nutné v souladu s ust. § 336 o.s.ř. ocenit nemovité věci, které jsou předmětem provádění exekuce prodejem nemovitých věcí, ustanovil soudní exekutor v souladu s ust. § 127 o.s.ř. znalce z oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí. Při oceňování předmětu ocenění se použije obvyklá cena podle zvláštního právního předpisu (zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Soudní znalec provede ocenění nemovité věci cenou obvyklou, avšak nebude oceňovat samostatně existující práva a závady, neboť jejich hodnota se nezjišťuje. Práva a závady přecházejí na nabyvatele spolu s nemovitou věcí. Úkolem znalce je, aby hodnotu práva a závad promítl do určení celkové obvyklé ceny nemovité věci a uvedl jejich výčet. Úkolem znalce je rovněž specifikovat příslušenství oceňované nemovité věci včetně movitých věcí, které jsou příslušenstvím nemovité věci. S ohledem na možné zatížení prodeje předmětu ocenění příslušnou sazbou daně z přidané hodnoty soudní exekutor potřebuje mít ke svému dalšímu postupu povědomost o cenách jednotlivých nemovitých věcí, a to alespoň jejich procentuálním vyjádřením poměru k výsledné ceně všech nemovitých věcí. Znalcem určená obvyklá cena protiplnění poskytovaných za případně zřízená věcná břemena, výměnek, nájemní či pachtovní právo bude podkladem pro posouzení a rozhodnutí o možném zániku těchto práv podle § 336a odst. 2 o.s.ř. P o u č e n í : Odvolání proti tomuto usnesení n e n í přípustné. Znalec je vyloučen z výkonu funkce, jestliže lze mít pro jeho poměr k věci, k účastníkům řízení nebo k jejich zástupcům pochybnost o jeho nepodjatosti. Jakmile se znalec dozví o skutečnostech, pro které je vyloučen, je povinen to neprodleně oznámit soudnímu exekutorovi. Stanovená lhůta pro podání posudku je závazná. Znalec může požádat o jeho prodloužení jen ze závažných důvodů. Nedodržení stanovené nebo dohodnuté lhůty může mít za následek snížení odměny, případně opatření podle § 53 o.s.ř., tj. uložení pořádkové pokuty do 50.000,- Kč. Znalec může odepřít podání znaleckého posudku, nepatří-li vymezený úkol do oboru jeho znalecké činnosti nebo kdyby podáním znaleckého posudku způsobil nebezpečí trestního stíhání sobě nebo osobám blízkým. O důvodnosti odepření podání znaleckého posudku rozhoduje soudní exekutor. Uvede-li znalec nepravdu o okolnosti, která má význam pro rozhodnutí, nebo zamlčí-li takovou okolnost, jde o trestný čin (§ 346 tr. zák.). Neumožní-li povinný prohlídku nemovité věci a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovité věci povinného přístup. Tomu, kdo nesplní povinnost uloženou mu podle § 254 odst. 1 a § 127 odst. 3 o. s. ř., může být uložena pořádková pokuta až do výše 50 000,– Kč. V Brně, dne 26.4.2016 Mgr. Jan Krejsta, v.r. soudní exekutor Exekutorský úřad Brno-město Doručuje se:
1) oprávněný, 2) povinný, 3) manžel povinného, 4) znalec
Za správnost vyhotovení: Mgr. Iveta Zouharová, pověřená soudním exekutorem Mgr. Janem Krejstou K písemné žádosti účastníka, kterému byl doručen listinný stejnopis vyhotovený za součinnosti provozovatele poštovních služeb, se zašle elektronickou poštou na elektronickou adresu uvedenou v žádosti písemnost vyhotovená v elektronické podobě a opatřená elektronickým podpisem soudního exekutora nebo jeho zaměstnance, který písemnost vytvořil, nebo se předá účastníkovi v sídle úřadu na technickém nosiči dat.
Pohled z ulice
Elektrická přípojka
Přípojka telefonu
Vodovodní šoupě před domem
