se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Purkyňova 125, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: [email protected]

Znalecký posudek č. 1677-232-2015 Ve věci :

O ceně nemovitostí specifikovaných v bodě 1.1 v k.ú. Rájec nad Svitavou

Objednatel:

Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209

Účel posudku :

Zjištění obvyklé ceny id 1/6 nemovitostí zapsaných na LV č. 1052 k.ú. Rájec nad Svitavou, obec Rájec-Jestřebí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00357/15-024; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinné Marty Šmardové, nar. 3.4.1962, Fučíkova čp.492, 679 02 Rájec-Jestřebí

Oceněno k datu:

30.6.2015

Zhotovitel posudku:

STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR

Odpovědní zpracovatelé: Ing. Pavel Pejchal, CSc., Mgr. David Pejchal Počet stran posudku:

18 + 12 stran příloh

Počet vyhotovení :

3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1

Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3

1.2

Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3

1.3

Popis nemovitosti .......................................................................................... 3

1.4

Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4

1.5

Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4

1.6

Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4

1.7

Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4

1.8

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4

2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1

Volba metody ocenění ................................................................................... 7

2.2

Administrativní ocenění ................................................................................. 7

2.3

Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13

2.4

Vyjádření k DPH .......................................................................................... 16

3. REKAPITULACE ................................................................................................ 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 18

Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 9 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení MU Rájec-Jestřebí ................................................................ 1 list

Str. 2

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Podíl povinné Marty Šmardové, nar. 3.4.1962, Fučíkova čp. 492, 679 02 RájecJestřebí ve výši id 1/6 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 1052 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko, pro obec Rájec-Jestřebí, kat. území Rájec nad Svitavou, a to: 

Pozemek, parc. č. 719 o výměře 336 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba Rájec č.p. 492, rod. dům;



Pozemek, parc. č. 720 o výměře 228 m2, zahrada.

1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Město Rájec-Jestřebí je začleněna územně pod okres Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Blansko. Obec Rájec-Jestřebí se rozkládá asi 6 km severně od Blanska. Leží v turisticky atraktivní oblasti Moravského krasu. Na území tohoto malého města má hlášený trvalý pobyt kolem 3760 obyvatel. Rájec-Jestřebí se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Holešín, Jestřebí, Karolín a Rájec. V obci se nachází ZŠ vyššího stupně a MŠ. V obci mají ordinaci tři praktičtí a tři zubní lékaři, nachází se zde pošta, sportovní hřiště, knihovna, kostel a hřbitov. V obci jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě, je zde autobusová a železniční zastávka. Oceňované nemovitosti se nacházejí v městské části Rájec na rohu ulic Fučíkova a Lesnická v jižní části obce. V okolí nemovitosti převažuje zástavba rodinných domů, v okolí nemovitosti je základní a mateřská škola, sportovní hřiště a autobusová zastávka.

1.3 Popis nemovitosti Znalci nebyl do oceňované nemovitosti umožněn přístup, popis je proto proveden na základě vnější obhlídky a stavební dokumentace zjištěné při nahlédnutí na Stavebním odboru Městského úřadu Rájec-Jestřebí. Vnitřní dispozici a vybavení objektu nebylo možno na místě zjistit, pro potřeby posudku jsou použity dispozice z výše uvedené dokumentace. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům obdélníkového tvaru se sedlovou střechou. Objekt je podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Stavba je vystavěna klasickou zděnou technologií, okna jsou původní dvojitá dřevěná kastlová. Dle stavební dokumentace se v 1. PP nemovitosti nachází čtyři místnosti sklepů a garáž přístupná z ulice Fučíkova. V 1. NP se nacházejí dva pokoje, kuchyň, jídelna, předsíň, spíž, koupelna, WC a prádelna. V podkroví se nachází dva pokoje, kuchyň, koupelna s WC a půda. Dle sdělení Stavebního odboru Městského úřadu Rájec-Jestřebí bylo k nemovitosti dne 24.4.1974 vydáno Rozhodnutí o povolení k trvalému užívání stavby rodinného domu. Stavebnětechnický stav nemovitosti odpovídá tomuto stáří a celkový stav nemovitosti na základě vnější obhlídky hodnotíme jako dům se zanedbanou údržbou. Dle informací ze Stavebního odboru Městského úřadu Rájec-Jestřebí je nemovitost připojena na všechny inženýrské sítě v obci. Str. 3

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.

1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňovaných nemovitostí: plot

1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 11.6.2015 je jako vlastník oceňovaných nemovitostí zapsán:

1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 30.6.2015 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. David Pejchala. Povinná se i přes výzvu k místnímu šetření nedostavil a neumožnil prohlídku nemovitosti. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku          

Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014;

Str. 4

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

       

BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.

Str. 5

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

2. OCENĚNÍ Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti lze obecně vyjádřit následovně: Obvyklá cena je taková, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb. se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena určená jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena je cena zjištěná. Jiným způsobem oceňování jsou: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013, o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. Str. 6

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak o pře dimenzovanost o účel staveb a možnost adaptace na jiné využití o kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy o možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí o omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost o předkupní práva, věcná břemena o zástavní práva o soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě

2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. Tato metoda dokáže za předpokladu existence kvalitní databáze cen srovnatelných objektů nejlépe zhodnotit obchodovatelnost a tedy i tržní hodnotu srovnávaných nemovitostí. Hlavní metodou ocenění byla tedy zvolena metoda komparativní, metodou podpůrnou pak bude administrativní ocenění.

2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Str. 7

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

Základní informace Adresa předmětu ocenění: 679 04 Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Rájec-Jestřebí Katastrální území: Rájec nad Svitavou Počet obyvatel: 3 663 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 610,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného IV města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová II zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost II (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)

Pi 0,85 0,60 1,01

1,00 0,95 0,98

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 772,09 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,01

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi Str. 8

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

I

1,00

I

0,04

II I

0,02 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,00

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,060 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,049

Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 492 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 41 let 2 160,- Kč/m3

Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 11,10*7,95 1. NP: 11,10*7,95 Podkroví: 11,10*7,95 Název podlaží 1. PP: 1. NP: Podkroví:

Zastavěná plocha 88,25 m2 88,25 m2 88,25 m2

= = =

88,25 m2 88,25 m2 88,25 m2

Konstrukční výška 2,55 m 2,80 m 2,40 m

Obestavěný prostor Str. 9

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

1. PP: (11,10*7,95)*(2,55) 1. NP: (11,10*7,95)*(2,80) Podkroví: (11,10*7,95)*((2,55+0,90)/2) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00

225,02 m3 247,09 m3 152,22 m3 624,33 m3

= = = =

88,25 m2 264,75 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1 - 0,005 * 41 = 0,795

č. III III III II III IV

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,04

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III III

0,00 0,85

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,795 = 0,716 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 160,- Kč/m3 * 0,716 = 1 546,56 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 624,33 m3 * 1 546,56 Kč/m3 * 0,990 * 1,060= 1 013 262,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Rodinný dům č.p. 492 - výchozí cena pro výpočet =

1 013 262,66 Kč 1 013 262,66 Kč Str. 10

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Rodinný dům č.p. 492 - zjištěná cena

1/6 168 877,11 Kč

=

Ocenění pozemků Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,060 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,060 = 1,049 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 772,09 1,049

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 809,92

Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 719 336,00 809,92 272 133,12 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 720 228,00 809,92 184 661,76 Stavební pozemky - celkem 564,00 m2 456 794,88 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 456 794,88 Kč Typ

Název

Str. 11

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Pozemky - zjištěná cena

=

1/6 76 132,48 Kč

Ocenění trvalých porostů Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Kč Celková výměra pozemku m2 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m2 Cena pokryvné plochy porostů Kč Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy * porostů: Cena smíšeného porostu: =

456 794,88 564,00 228,00 184 661,76 0,065 12 003,01

Porosty - celkem: Porosty - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

= *

12 003,01 Kč 12 003,01 Kč 1/6

Porosty - zjištěná cena

=

2 000,50 Kč

REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 492

168 877,10 Kč

Ocenění staveb celkem

168 877,10 Kč

Ocenění pozemků Pozemky

76 132,50 Kč

Ocenění pozemků celkem

76 132,50 Kč

Ocenění trvalých porostů Porosty

2 000,50 Kč

Ocenění trvalých porostů celkem

2 000,50 Kč

Celkem

247 010,10 Kč

Str. 12

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

247 010,10 Kč

247 010,- Kč

slovy: Dvěstěčtyřicetsedmtisícdeset Kč

2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, databáze realizovaných obchodů MOISES a databáze znaleckého ústavu.

Nemovité věci zapsané na LV č. 1052 k.ú Rájec nad Svitavou: Srovnávací nabídka 1) RD Černá Hora, užitná plocha 140 m2, pozemek 552 m2 Rodinný dům se zahradou, která se rozprostírá kolem celého domu. Dispozice: V suterénu se nachází kotelna, prádelna, 2 sklepy pro uskladnění, podzemní letní místnost, garáž, která je využívána jako pracovna a po schodišti výstup na dvůr. V přízemí je zádveří, spíž, WC a koupelna. Chodbou se dále dostáváme do dvou obytných místností, kde jedna z nich je propojena s kuchyní. Po schodišti do podkroví je v uliční části terasa s krásným výhledem na malebnou přírodu a dominantu zámku tyčící se na protějším kopci uprostřed lesů. Dále se v podkrovní části nachází ložnice, sprchový kout, WC a dětský pokoj. Na rodinném domě byla v letech 2008 až 2009 provedena výměna oken, rekonstrukce koupelny a kuchyně, výměna vstupních dveří a podlah, kompletně udělány nové rozvody veškerých IS. V roce 2011 vyhotovena střešní vazba s novou krytinou. Dům je vytápěn kondenzačním kombinovaným kotlem. NABÍDKOVÁ CENA: 2 290 000,- Kč 2) RD Ráječko, užitná plocha 205 m2, pozemek 780 m2 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s celkovou podlahovou plochou o velikosti 205m2. K domu náleží zahrada, garáž a 4 kůlny. Součástí prvního podlaží je obývací pokoj, kuchyň a další 2 pokoje. Na zemi je položená nová plovoucí podlaha. Na druhém podlaží nalezneme ložnicí a pracovnu. Dům disponuje prostornou terasou s možností příjemného posezení. NABÍDKOVÁ CENA: 1 830 000,-Kč

Str. 13

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

3) RD Ráječko, užitná plocha 114 m2, pozemek 685 m2 Podsklepený RD o dispozici 3+1 v obci Ráječko. Zastavěná plocha činí 114 m2 a plocha zahrady 571 m2. Dům disponuje vstupní chodbou, kuchyní, třemi pokoji, dvěma koupelnami se sprchovým koutem a dvěma WC. Příjezdová cesta po vlastním pozemku.Za domem zahrada. Vytápění je řešeno el. přímotopy, ohřev vody bojlerem. Možnost půdní vestavby. NABÍDKOVÁ CENA: 1 600 000,- Kč

4) RD Rájec, užitná plocha 450 m2, pozemek 1 084 m2 Patrový podsklepený cihlový rodinný dům s celkovou podlahovou plochou cca 450 m2 v klidné části obce Rájec-Jestřebí. V přízemí se nachází větší byt (kuchyň s jídelnou a komorou, velký obývák, ložnice, pokoj, sklad, koupelna, WC, velká chodba se zádveřím a schodiště). Pokoje jsou prostorné, mají vysoké stropy, jedno i dvojkřídlé vyskoké dveře a parketové podlahy. V prvním patře domu se nachází byt 4+1 - kuchyň s jídelnou a komorou, ložnice, obývací pokoj, dva pokoje, koupelna s WC a schodiště. Půdorys je obdobný jako v přízemí. Ve sklepě jsou 3 místnosti + kotelna. Vytápění v domě je zajišťuje plynový kotel, ohřev TUV zajišťuje el.zásobník. Dům je napojen na obecní vodovod a kanalizaci, ale má také vlastní studnu. Za domem je prostorný dvůr cca 220m2, na který navazuje obdélníková zahrada (505m2). Za zahradou vede menší regulovaný potok, využitelný např. pro čerpání vody na zahradu. Dům je suchý, čistý, v současnosti vyklizený, veškeré sítě jsou plně funkční a je okamžitě připraven k nastěhování či modernizaci. NABÍDKOVÁ CENA: 2 589 000,-Kč 5) RD Jestřebí, užitná plocha 128 m2, pozemek 536 m2 Dům 3+kk se zahradou,s plány na rekonstrukci v klidné ulici v Jestřebí, plocha celkového pozemku 600m², z toho dům 140m², částečně podsklepený se všemi přípojkami, plynový kotel a krbová kamna dům ve tvaru L, v zadní části kolem domu položeny základové pásy, aby se dům rozšířil o metr a na půdě se zařídily 3 pokoje. Kuchyň propojená s obývákem - platová okna,betonová podlaha s plovoucí podlahou, v koupelně a chodbičce před koupelnou jen betonová podlaha, ve zbylých místnostech škvárový násyp s dřevěným záklopem. NABÍDKOVÁ CENA: 1 400 000,-Kč

Str. 14

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

Komparace:

12 691

2

Ráječko

1 830 000

8 927

0,90

8 034

0,95 0,96 1,05 0,95 1,02 1,00 0,93

8 639

3

Ráječko

1 600 000

14 035

0,90

12 632

0,95 1,12 1,00 0,95 1,01 1,00 1,02

12 384

4

Rájec, Ol. Blažka

2 589 000

7 504

0,90

6 754

1,00 0,85 1,00 0,95 1,04 1,00 0,84

8 040

5

Jestřebí, Lesní

1 400 000

10 938

0,90

9 844

1,00 1,08 0,95 0,90 1,00 1,00 0,92

10 700

Celkem jednotková cena - průměr Směrodatná odchylka Průměr - směrodatná odhylka Průměr + směrodatná odchylka Variační koeficient Výměra oceňovaného objektu Celková cena objektu Celková cena objektu po zaokrouhlení na desetitisíce

IO

Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 m2 Kč Kč

Cena oceň. objektu [Kč/m2]

1,00 1,06 1,10 1,00 1,00 1,00 1,16

K6

(úvaha znalce)

14 721

K5

(pozemek)

0,90

K4

(vybavení)

16 357

K3

(technický stav)

2 290 000

K2

(velikost)

Redukce na pramen ceny (Krpc)

Černá Hora

Poloha objektu

K1

(poloha)

Nabídková cena jednotková [Kč/m2]

1

č.

[Kč/m2]

Nabídková cena [Kč]

Cena po redukci (Krpc )

Přímé porovnání - jednotková cena

10 491 1 892 8 599 12 383 18,04% 177 1 851 662 1 850 000

KCR Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koeficient polohy nemovitosti K2 koeficient velikosti nemovitosti K3 koeficient technického stavu nemovisti K4 koeficient vybavení a příslušenství nemovitosti K5 koeficent velikosti pozemku K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce IO

Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

Obvyklá cena nemovitosti včetně příslušenství stanovená přímým porovnáním činí 1 850 000,- Kč. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (např. RD s jedním bytem) U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání svých práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Dle znaleckého standardu POSN č. 1 je snížení vlastnického podílu pro nekomerční nemovitosti doporučováno následovně:  pro většinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 15 - 20 %  pro menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 % Str. 15

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

Pro výpočet ocenění vlastnického podílu 1/6 na předmětné nemovitosti je uvažováno snížení o cca 20 % Obvyklá cena podílu 1/6 na rodinném domě č.p. 492 k.ú. Rájec nad Svitavou včetně příslušenství a pozemků p.č. 719 a 720 stanovená přímým porovnáním činí 308 000,- Kč, po redukci 247 000,- Kč. Tato částka se skládá z ceny podílu na pozemcích p.č. 719 a 720 ve výši 76 000 Kč a ceny podílu na stavbě ve výši 171 000 Kč.

2.4 Vyjádření k DPH V případě všech pozemků na LV č. 1052 k.ú. Rájec nad Svitavou, obec RájecJestřebí, se nejedná o stavební pozemek dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Dotazem na Stavební odbor města Rájec-Jestřebí bylo zjištěno, že na nemovitost bylo vydáno Rozhodnutí o povolení k trvalému užívání stavby rodinného domu dne 24.4.1974. Stavba tudíž splňuje předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.

Str. 16

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena spoluvlastnického podílu 1/6 zjištěná podle cenového předpisu Cena spoluvlastnického podílu 1/6 zjištěná porovnávacím způsobem

247 010,- Kč 247 000,- Kč

Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu povinného na nemovitostech uvedených na LV 1052 k.ú. Rájec nad Svitavou je dle odborného odhadu

247 000 Kč Cena slovy: dvěstěčtyřicetsedmtisíc Kč

Str. 17

STATIKUM s. r.o. 1677-232-2015

4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:  stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.  ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1677/232/2015. V Brně dne 23.7.2015.

Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal

Str. 18

PŘÍLOHY

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí ........................................................... 9 listů Příloha č. 2: Náhled katastrální mapy .................................................................... 1 list Příloha č. 3: Fotodokumentace .............................................................................. 1 list Příloha č. 4: Sdělení MU Rájec-Jestřebí ................................................................ 1 list

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Okres: CZ0641 Blansko Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavou A Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo

B Nemovitosti

B1 C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

o

Listina

Listina

Pořadí k 21.04.2015 20:16 o

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavou

o

Listina

Pořadí k o

Listina

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.06.2015 22:15:02 Kat.území: 738905 Rájec nad Svitavou Typ vztahu Oprávnění pro

Listina

Pořadí k o

Jihomoravská plynárenská, a.s., Plynárenská 499/1, Zábrdovice, 60200 Brno, RČ/IČO: 49970607 Listina


Pořadí k o

Listina

Listina


o

Listina

Související zápisy

o Zahájení exekuce

Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 009EX-2774/2014 -11 Exekutorský úřad Brno-město ze dne 22.08.2014. Právní účinky zápisu ke dni 22.08.2014. Zápis proveden dne 26.08.2014; uloženo na prac. Brno-město Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko, kód: 701. strana 5



Listina

Související zápisy


pověřený soudní exekutor: Mgr. Ing. Josef Cingroš, Exekutorský úřad Brno-město, Bohunická 728/24a, Brno-Horní Heršpice 619 00

Listina

o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

dle usnesení Okresního soudu v Blansku ze dne 28.5.2012 čj. 90 EXE 1500/2012-8 na spoluvlastnický podíl id. 4/6

Listina

Listina

Listina


Listina

o

Listina

o


o

o

D

Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro

o Změna výměr obnovou operátu

o Změna číslování parcel

Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina


Listina

o

F

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko, kód: 701. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

11.06.2015

22:18:29

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Blansko, kód: 701. strana 9

MĚSTSKÝ ÚŘAD RÁJEC - JESTŘEBÍ Blanenská 84, 679 02 Rájec – Jestřebí

Stavební odbor STATIKUM s.r.o. Ing. Lukáš Pejchal – jednatel Purkyňova 125 612 00 Brno

Váš dopis ze dne

Naše značka

Vyřizuje

Rájec-Jestřebí dne

17.06.2015

MERJ-1084/15

Fantová

18.06.2015

Sdělení k žádosti K Vaší žádosti ze dne 17.06.2015 sdělujeme, že k rodinnému domu čp. 492, který je součástí pozemku parc. č. 719 v k.ú. Rájec nad Svitavou, bylo vydáno Rozhodnutí o povolení k trvalému užívání stavby rodinného domu dne 24.04.1974 pod čj. 354/74-Ma. K pozemkům parc. č. 719 zast. plocha a nádvoří a parc. č. 720 zahrada, oba v k.ú. Rájec nad Svitavou, ani ke stavbě rod. domu, která je součástí pozemku parc. č. 719, není v současné době vydáno žádné stavební povolení ani souhlas s provedením ohlášené stavby. S pozdravem

Zdeněk Svoboda vedoucí stavebního úřadu

Telefon 516 432 014

Bankovní spojení 19-2324-631/0100

IČO 00280836

Fax 516 432 179

e-mail : [email protected]

se sídlem Purkyňova 125, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek

Recommend Documents